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Partage de biens en cas de divorce
Question postée par alainmonfort le 03/03/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Dans notre procédure de divorce, s’offre à nous deux possibilités pour le partage des biens. Nous sommes propriétaire d’une maison, pour laquelle j’avais un apport personnel provenant d’un héritage. Nous avons décidé mon épouse et moi-même un partage de ce type : Pour mon épouse 1/3 de la maison sur une moyenne de 4 estimations, une prestation compensatoire et le remboursement des mensualités d’emprunt de la maison depuis notre séparation de domicile. L’avocat de mon épouse nous propose de simplifier cette procédure en un partage 50/50 de la maison sur l’estimation la plus basse du bien. Dans les deux cas le montant pour chacun d’entre nous serait équivalent. Ma question est la suivante : Comme je reste propriétaire de la maison, est-ce que le fisc peut contester le montant du bien évalué dans le cas d’un partage par moitié à une valeur légèrement en dessous du marché et me demander un réajustement des droits ou taxes liés à cette transaction ? Par avance merci.

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que, dans le cadre d’une procédure de divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté, les biens communs des époux tombent en indivision et doivent être partagés entre chacun d’eux. Lorsque les époux s’accordent sur le principe et les modalités d’un accord amiable, le partage peut avoir lieu dans le cadre d’une convention régularisée par ces derniers. Les opérations de partage sont alors soumises à une fiscalité particulière : le partage donne notamment lieu à un droit de partage de 2,5% de la valeur des biens partagés, à verser au Trésor. Par ailleurs, lorsque le partage inclut également des biens immobiliers, cet acte devra être publié et donnera alors lieu au paiement d’une contribution de sécurité immobilière, égale à 0,12% de la valeur des biens immobiliers. Par conséquent, la valeur des biens partagés, en particulier des biens immobiliers, a une influence directe sur les différentes impositions dont le Trésor pourra solliciter le paiement. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que deux possibilités s’offrent à vous quant au partage de la résidence dont vous étiez propriétaire avec votre épouse, chacune permettant une répartition équitable de valeur entre vous. Toutefois, la distinction entre ces deux options réside dans le fait que l’évaluation de la maison n’est pas la même, celle retenue dans le cadre de la première estimation étant constituée d’une moyenne de 4 estimations, alors que celle retenue dans le cadre de la deuxième estimation repose sur l’estimation la plus faible. S’agissant de la deuxième option, il convient de déterminer si l’évaluation qui a été effectuée, et sur laquelle celle-ci repose, a été grossièrement sous-évaluée et pourrait alors être constitutive d’un abus de droit. En effet, si l’administration fiscale constate que l’évaluation de la maison retenue a été volontairement minorée afin de réduire le montant des droits de partage et de la contribution de sécurité immobilière, celle-ci pourrait effectivement considérer qu’un abus de droit est caractérisé. Toutefois, si la deuxième option repose sur une évaluation objective du bien (certes la moins élevée), un abus pourrait plus difficilement être caractérisé. La question d’une possibilité de redressement de l’administration fiscale est donc une question de fait, et repose essentiellement sur le fait que la valorisation du bien à retenir et servant de base au calcul de la contribution de sécurité immobilière et du droit de partage ne doit pas sciemment minorée. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste afin de vous conseiller utilement s’agissant de cette problématique. Bien à vous

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Terrain en indivision avec l'etat
Question postée par FredErena le 01/03/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, ma mère de 72 ans est propriétaire de 50% d'un terrain en indivision avec l'Etat à la suite du décès de mon père dont j'ai refusé l'héritage (le terrain situé dans la Somme devait revenir entièrement à ma mère à la suite d'une décision de justice dans le cadre de leur divorce mais la liquidation du régime matrimonial n'a jamais été exécuté). Elle souhaite aujourd'hui me faire don de sa part. J'ai pris contact avec un notaire de la région où se trouve le terrain mais il ne semble pas être intéressé par le dossier. Que dois-je faire pour indiquer à l'Etat que je souhaite racheter sa part ? Quelles sont les étapes à respecter ? A qui puis-je m'adresser avant de revenir vers un notaire ? Merci pour votre retour. Bien cordialement

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Sa réponse :

Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre mère est propriétaire en indivision d’un terrain à hauteur de 50%, l’autre quote-part indivise de 50% étant détenue par l’Etat. Votre mère souhaiterait vous donner ce terrain et vous désireriez, dans ce contexte, pouvoir racheter la quote-part indivise de l’Etat. Au préalable, il importe de vous rappeler que vous n’êtes toujours pas propriétaire de la quote-part indivise de votre mère : ceci étant, nous développerons notre réponse en impliquant que cette donation est imminente et que vous vous rapprocherez prochainement de l’Etat en votre qualité de propriétaire de la quote-part indivise de votre mère. Le régime de l’indivision est fixé par les articles 815 et suivants du Code civil et se caractérise par la précarité de l’état dans lequel il place les indivisaires. En effet, le régime de l’indivision est censé constituer un régime provisoire, duquel chaque indivisaire doit pouvoir sortir à tout moment : c’est la raison pour laquelle l’article 815 du Code civil précise que tout indivisaire peut solliciter, à tout moment, le partage de l’indivision. Il existe cependant une autre possibilité de mettre un terme à l’indivision, caractérisée par le rachat, par l’un des indivisaires, de la quote-part indivise du ou des autres indivisaires : le cas échéant, le rachat doit être caractérisé par un acte notarié de cession de quote-part indivise. Dans votre cas, il importe dans un premier temps de prendre attache avec un notaire (il convient bien de s’adresser au notaire, même si le premier que vous avez sollicité a manifestement fait part de son désintérêt pour l’opération), afin que ce dernier puisse contacter les services de la publicité foncière et de l’Etat (la collectivité territoriale propriétaire du terrain). La notaire pourra ainsi déterminer avec les services compétents si l’administration est disposée à vendre sa quote-part indivise. Si tel est le cas et que vous vous accordez sur le montant que vous devrez régler à l’Etat, le notaire pourra alors régulariser un acte de cession, par l’Etat, de sa quote-part indivise, en échange du paiement d’une soulte par vous-même (la somme d’argent correspondant au cas présent à la moitié de la valeur du terrain en question). Si l’état refuse de céder sa quote-part, il conviendra de saisir les juridictions compétentes afin de solliciter le partage judiciaire de l’indivision, et de demander l’attribution de la quote-part indivise du terrain en question. Dans le cadre de cette procédure, l’attribution de la pleine et entière propriété du terrain à l’Etat ou à vous-même pourra être décidée par tirage au sort : le cas échéant, l’indivisaire qui n’aurait pas été attributaire du terrain recevra alors de l’autre indivisaire le paiement d’une soulte, correspondant à la valeur de la moitié de ce dernier. Le juge pourra alternativement décider de prononcer une licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères, à laquelle toute personne pourra participer (sauf si les indivisaires s’accordent pour être les seuls à participer à ces enchères). En toutes hypothèses, il importera, en cas de partage judiciaire, de vous rapprocher d’un avocat pour vous accompagner dans cette démarche. Bien à vous

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Travaux après état des lieux
Question postée par babou le 01/03/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J'ai fait l'état des lieux de sortie avec mon propriétaire le samedi 27 février. Il s'avère que quelques petits travaux sont à ma charge ce que je ne conteste pas. Le propriétaire m'a précisé qu'il se chargerait de faire lui même les réparations et qu'il m'enverrait la facture. Je sais que pour les travaux faits par le bailleur lui même il est censé m'envoyer uniquement la facture des produits et des matériaux utilisés ( quel texte juridique spécifie cette obligation?) Merci de me tenir informé Cordialement Babou

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que les relations entre un propriétaire et un locataire d’un logement dans le cadre d’un bail d’habitation, notamment dans le cadre du terme de ce bail (état des lieux, restitution du dépôt de garantie, etc.) sont régies par les dispositions de la loi n°98-462 du 6 juillet 1989. Au terme du bail d’habitation, le locataire et le propriétaire sont tenus de dresser un état des lieux de sortie, afin de déterminer les éventuelles dégradations qui auraient pu affecter le logement depuis que ce dernier a été mis en location. Cet état des lieux permettra ainsi au propriétaire de savoir si le dépôt de garantie versé par le locataire à la conclusion du bail pourra être restitué à ce dernier, et si oui dans quel quantum. Dans ce contexte, il importe de déterminer si les dégradations doivent être mises à la charge du locataire. La liste des différentes réparations dites locatives (dont la charge financière doit être assumée par le locataire) est fixée par la loi, et notamment l’article 7 de la loi de 1989, mais il convient de préciser que ces réparations locatives sont obligatoirement à la charge du propriétaire si celles-ci sont causées par la vétusté du logement. En tout état de cause, lorsque des réparations locatives sont constatées aux termes de l’état des lieux de sortie, il convient de savoir si le locataire est en droit de demander à son propriétaire de lui produire les factures de travaux permettant de justifier les déductions qui seront pratiquées sur le dépôt de garantie. Sur ce point, la loi de 1989 n’impose pas au propriétaire de produire une quelconque facture pour justifier des travaux effectués. Cette position a été confirmée par une réponse ministérielle en date du 29 juin 2010, par laquelle le secrétaire d’état chargé du logement et de l’urbanisme a indiqué qu’obliger les propriétaires à produire une facture pour justifier de travaux effectués les empêcherait de réaliser les travaux eux-mêmes et pourrait également rallonger le délai de restitution du dépôt de garantie. Locataire et propriétaire peuvent toutefois s’accorder pour que le propriétaire justifie effectivement des dépenses entreprises et du montant déduit sur le dépôt de garantie par des factures. Dans votre cas, il convient donc de préciser que vous pouvez toujours demander au propriétaire la production de factures justifiant les travaux constatés dans l’état des lieux de sortie, et justifiant la déduction opérée sur le dépôt de consignation. Ceci étant, le propriétaire n’aura pas l’obligation de vous les transmettre, aucune obligation légale ne prévoyant une telle transmission. Bien à vous

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Usufruit
Question postée par rigouste le 28/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Sci familliale (3 enfants pere et mere)donation faite 300 parts en pleine propriété et 200 parts en nu-propriété pour chaquue enfants et en usufruit viager réversible monsieir et madame. mad etand décécdé nous voulons vendre 1 des immeubles valeur 150000€ quel serait la part de chacun et comment je peut faire pour donner a mes 7 petits enfants merci pour votre reponse

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Sa réponse :

Bonjour, Nous comprenons de votre question qu’une SCI familiale a été constituée entre 3 enfants, dont vous faites partie, et leur père et mère. Les père et mère ont procédé à la donation, à leurs enfants, de 300 parts en pleine propriété de la SCI et de 200 parts en nue-propriété, l’usufruit viager étant conservé par les parents. Vous souhaiteriez procéder à la cession du bien dont est propriétaire la SCI, pour une valeur de 150.000 euros et savoir s’il est possible de procéder à une donation à vos propres petits enfants. Au préalable, il convient d’indiquer que le démembrement de propriété viager est maintenu jusqu’au décès de l’usufruitier, le droit d’usufruit étant un droit viager : par conséquent, au décès de ce dernier (ou de ces derniers si l’usufruit est détenu par deux personnes), le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien démembré. Au cas présent, la nue-propriété de 200 parts de la SCI avait été donnée aux enfants, de sorte que les parents ont conservé, sur ces parts, l’usufruit, et donc le droit d’usage et de perception des fruits attaché à ces parts. En dépit du décès de la mère, l’usufruit des 200 parts de la SCI est toujours détenu par le père, qui lui a survécu. Aussi, 300 parts de la SCI sont toujours détenues en pleine propriété par les enfants et 200 parts sont détenues en usufruit par le père. Par ailleurs, nous vous rappelons que la cession de la pleine propriété d’un bien dont la propriété est démembrée requière impérativement l’accord conjoint du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Dans votre cas, les 200 parts de la SCI ne pourront donc être cédées qu’avec l’accord du père, qui en est toujours usufruitier. S’agissant de la répartition du prix de vente, l’article 621 du Code civil dispose qu’en cas de vente de la propriété, le prix de vente se répartit entre le nu-propriétaire et l’usufruitier selon la part respective de chacun de ces droits, sauf accord pour reporter le prix sur l’usufruitier. Le prix se répartit alors en fonction de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété telle qu’elle est définie par l’article 669 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier (plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible). Dans votre cas, il convient de distinguer selon que seront vendues les parts de la SCI ou l’habitation. Si les parts de la SCI sont vendues, le prix de cession devra être divisé entre les parts en pleine propriété (qui recevront 3/5èmes du prix de cession) et les parts en usufruit (les 2/5èmes restant du prix seront répartis entre les nus-propriétaires et l’usufruitier selon la répartition de l’article 669 du Code général des impôts). En revanche, si la SCI procède à la cession du bien, le prix de cession sera perçu par la SCI elle-même, mais pourra par la suite être réparti entre chacun des associés (nus-propriétaires et usufruitier) selon la répartition susvisée. S’agissant de la donation à vos petits-enfants, nous comprenons que vous êtes, en votre qualité d’enfant, plein propriétaire de 100 parts de la SCI et nu-propriétaire, avec vos frères et sœurs de 200 parts de la SCI. Il vous sera donc possible de procéder à la donation des parts en pleine propriété, mais également de procéder à la donation de la nue-propriétaire dont vous disposez : vos petits-enfants détiendront ainsi la nue-propriété des parts dont vous étiez nu-propriétaire, de sorte qu’au décès du père (qui détenait jusqu’alors l’usufruit), ces derniers en deviendront pleins propriétaires. Cette donation devra faire l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale et pourra donner lieu à la perception de droits de donation (en fonction des abattements éventuellement applicables), étant précisé que la valeur prise en compte pour le calcul des droits de donation s’agissant des parts en nue-propriété sera fixée par référence aux dispositions de l’article 669 du Code général des impôts. En tout état de cause, compte-tenu de la spécificité de la situation, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous accompagner dans le cadre de la cession du bien. Bien à vous

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Transfert de stock du statut d'auto entrepreneur vers sasu
Question postée par Mariehe le 26/02/2021 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour Je suis auto entrepreneur avec une activité d'achats et reventes de pièces automobile d'occasion. Je viens de créer une sasu pour continuer cette activité J'ai un stock de pièces(d'occasion) avec une valeur (prix d'achat) de 15 000 € Sous quelle forme puis je céder ce stock à ma SASU ? et m'informer sur l'aspect fiscal également : TVA etc .... Merci pour votre retour Cordialement

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Bonjour, Il est très fréquent que les auto-entrepreneurs souhaitent transférer l’exercice de leur activité sous une forme sociétaire, et notamment sous la forme d’une SASU. Dans ce contexte, la problématique juridique se pose de savoir par quelle opération l’activité de l’auto-entrepreneur pourra être transférée à la SASU. Sur ce point, et après avoir constitué la SASU, l’entrepreneur disposera de deux modalités pour transférer son fonds de commerce, constitué alors qu’il exerçait son activité en tant qu’auto-entrepreneur : l’apport du fonds de commerce ou la cession du fonds de commerce. L’apport du fonds de commerce à une société représentant de lourdes formalités juridiques, il est préférable de procéder à une cession du fonds de commerce. Le cas échéant, la cession portera sur l’universalité de biens composants le fonds (l’éventuel droit au bail, le matériel, etc.) mais également sur le stock, qui ne fait quant à lui pas juridiquement partie du fonds de commerce. La cession du fonds de commerce entraînera toutefois une fiscalité importante pour le cédant et le cessionnaire. Le cédant se verra automatiquement imposer les bénéfices réalisés et des bénéfices en sursis d’impositions (plus-values latentes, éventuelles provisions en sursis, etc.), qui seront imposés soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés en fonction de l’entreprise. Par ailleurs, l’auto-entrepreneur pourra également bénéficier d’un régime de report des plus-values imposables. D’autre part, l’auto-entrepreneur devra également s’acquitter des droits d’enregistrement (0% si la valeur du fonds est comprise entre 0 et 23.000 euros, 3% si la valeur du fonds est comprise entre 23.000 et 200.000 et 5% si la valeur du fonds excède la somme de 200.000 euros). Enfin, s’agissant en particulier du stock, il convient également de relever que cette opération sera par principe assujettie à la TVA, qui devra donc être payée par la société acquéreur. Dans votre cas, il convient donc de relever que la fiscalité la plus importante concernant le transfert de votre activité à une SASU sera afférente à la cession du fonds de commerce en tant que tel. La cession de votre stock d’auto-entrepreneur sera par ailleurs considérer comme une opération soumise à la TVA, qui devra être payée par la SASU. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat conseil juridique afin de vous accompagner dans ces différentes opérations et démarches. Bien à vous

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Ma mère vent sa maison dont elle a usufruit
Question postée par chantal le 25/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Ma mère vent sa maison qu'elle a en usufruit depuis le dc de mon père, nous sommes trois enfants. C'est sa maison principale. Il y a eu une plus value sur le prix évalué au dc de mon père . aura t'elle des impôts à payer sur cette plus value ? et nous les enfants ? Elle a 82 ans et vit ds la maison depuis 50 ans

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que, par principe, ni l’usufruitier, qui dispose du pouvoir d’user et de percevoir les fruits de la chose, ni le nu-propriétaire, qui dispose du pouvoir de disposer de la chose (la vendre, la donner notamment), ne peuvent céder seuls la pleine propriété du bien. En effet, la vente de l’intégralité de la propriété du bien immobilier nécessite impérativement l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire, sauf pour chacun d’entre eux à décider de vendre séparément l’usufruit ou la nue-propriété. Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pour vendre la pleine propriété d’un bien immobilier ensemble, une plus-value immobilière pourra être constatée entre la valeur d’acquisition (ou la valeur au jour où le bien a été transmis par donation ou succession) et la valeur retenue dans l’acte de cession. D’ordinaire, le Code général des impôts précise que la plus-value réalisée sur un bien constituant la résidence principale du vendeur est exonérée de toute imposition sur la plus-value. Néanmoins, cette exonération n’est pas applicable dans le cadre d’un démembrement de propriété, de sorte que tant le nu-propriétaire que l’usufruitier doivent s’acquitter d’un impôt sur la plus-value. Dans votre cas, dans la mesure où la propriété de la résidence de votre mère est démembrée, tant votre mère que vous et vos frères et sœurs devront s’acquitter d’un impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente. Pour déterminer le montant de cette plus-value, il conviendra néanmoins de retenir la valeur non de la pleine propriété du bien mais, séparément, d’une part de la nue-propriété, et d’autre part de l’usufruit. Or, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sont précisément déterminées par l’article 669 du Code général des impôts : leur valeur dépend en réalité de l’âge de l’usufruitier (plus l’usufruitier est âgé, plus ma valeur de l’usufruit est faible). Ainsi, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété devra être calculée au jour du décès (et donc de la succession) au jour de l’acte de vente (par référence à l’évaluation de l’article 669 du Code civil) et la différence entre ces deux valeurs déterminera le montant de la plus-value pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ceci étant, en dépit de l’absence d’exonération, il doit être rappelé que tant l’usufruitier que le nu-propriétaire pourront, par principe, bénéficier des abattements usuels sur la valeur du bien soumise à impôts en fonction de la durée de détention (plus le bien a été détenu longtemps, plus l’abattement sera élevé). Ainsi, les biens détenus depuis plus de 22 ans pourront faire l’objet d’une exonération totale du montant de la plus-value. En tout état de cause, nous vous conseillons de faire part de ces problématiques au notaire en charge de la vente. Bien à vous

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Don manuel
Question postée par rosy60 le 25/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Il y a trois ans ma maman m'a donné 16 000 € pour rembourser un prêt à la consommation (je rencontrais des difficultés financières). Pour respecter la loi je l'ai déclaré aux impôts en remplissant un formulaire. Ma maman ne souhaitant pas en parler à mes autres frères et soeurs , ne veut pas qu'ils soient au courant lors de la succession lorsqu'elle ne sera plus là ! Elle me reproche d'avoir fait cette démarche a près des impôts. Ma question est simple : cette somme apparaitra t'elle lors de la succession chez le notaire ?^ Dans l'attente de votre réponse Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les articles 893 et suivants Code civil distinguent deux types de libéralités, les legs, c’est-à-dire une donation qui prendra effet au décès du donateur, et la donation, qui est une libéralité consentie du vivant du donateur. Dans le cadre d’une donation, la problématique des formalités afférentes à une telle libéralité se pose. Dans le cas particulier d’un don manuel, c’est-à-dire d’une donation d’une somme d’argent ou d’un objet, la transmission peut se faire de la main à la main et ne requière pas nécessairement de forme particulière (un écrit, notamment, n’est par principe pas indispensable). Toutefois, si le don manuel ne doit pas revêtir de forme spécifique, il doit donner lieu à une déclaration à l’administration fiscale : ainsi le donataire doit normalement spontanément déclarer tout don qui lui aurait été consenti, afin que l’administration fiscale puisse calculer et éventuellement percevoir des droits de donation sur la somme donnée. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous avez spontanément déclaré la somme d’argent que votre mère vous a donné afin de pouvoir rembourser votre prêt à la consommation : même si elle semble aujourd’hui vous le reprocher, cette démarche était toutefois obligatoire. Par ailleurs, nous vous rappelons que l’article 843 du Code civil dispose que tout héritier qui vient à une succession, c’est-à-dire qui se prévaut de droits sur le patrimoine du défunt, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donation entre vifs, directement ou indirectement, sauf à ce que la donation ait été réalisée expressément hors part successorale. Ceci implique que toute donation qui aurait été consentie par une personne devra impérativement faire l’objet d’une déclaration lors de son décès, afin d’être prise en compte lors de la succession. En effet, il importe qu’aucun des héritiers ne soit lésé dans le cadre d’une succession, de sorte que celui qui a perçu une somme d’argent du vivant du défunt doit être traité de manière égalitaire avec les autres héritiers. Par principe, cette donation viendra donc en déduction de la part successorale qui devra lui être attribuée (donation en avance de part successorale), à moins que, lors de la donation, il ait été expressément convenu que la donation soit réalisée hors part successorale (le cas échéant, la part successorale qui doit être attribué au bénéficiaire de la donation n’est pas réduite du montant de sa donation). Dans votre cas, nous comprenons que le don effectué par votre mère a été effectué de manière informelle, de sorte qu’il est très probable que cette donation soit une donation réalisée en avance de part successorale. Cette dernière devra donc être déduite de la part que vous devrez recevoir lors de l’ouverture de la succession de votre mère, étant précisé qu’en tout état de cause, la donation devra impérativement être rapportée au notaire qui sera en charge de la succession. À cet effet, la déclaration de cette donation à l’administration fiscale permettra au notaire d’avoir connaissance de son existence mais, même à supposer qu’une telle déclaration n’ait pas été effectuée, vous auriez tout de même dû l’en informer, sauf à vous exposer à une action judiciaire des autres héritiers qui, s’ils en avait eu connaissance, aurait pu demander la réduction de votre part successorale après la succession. Bien à vous

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Succession
Question postée par picot michelle le 24/02/2021 - Catégorie : Droit des affaires

Mes parents sont décedés en 2009 et 2011, nous avons reçu lettre du notaire, pour succession 9 héritiers, chacun a reçu un lotsconformement aux desirs exprimes par nos parents de leur vivant Un heritier depuis le 24 décembre 2020 a investi un parcelle de terrain et est entrain de monter une construction Nous avons porte plainte, police municipale, gendarmerie, huissier, cette personne continue les travaux Nous avons payé la somme due au notaire, nous attendons les actes (le notaire doit nous remettre de l'argent, car nous avons trop versé, nous bénéficions de la loi LETCHIMY) Que devons faire pour arrêter cette construction Merci de votre réponse

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Bonjour, Nous comprenons de votre question qu’en suite du décès de vos parents, ces derniers vous ont légué un terrain divisé en lots dont chacun devrait se voir prochainement attributaire. Toutefois, depuis le 24 décembre 2020, l’un des héritiers, sans le consentement des autres, a décidé de faire procéder à la construction d’une habitation sur ce terrain, qui n’a pour l’heure pas encore été partagé. Au préalable, nous vous indiquons que dès lors que les biens qui figuraient dans le patrimoine du ou des défunts n’ont pas été partagés (l’opération juridique par laquelle chacun des héritiers devient juridiquement propriétaire des biens ou lots qui lui sont attribués), ces derniers se trouvent en indivision. Le régime de l’indivision est exposé aux articles 815 et suivants du Code civil. Aux termes de l’article 815-2 du Code civil, tout indivisaire peut, par principe, effectuer les travaux qui sont nécessaires à la conservation des biens indivis, même si ces travaux ne représentent pas un caractère d’urgence. Toutefois, aux termes de l’article 815-3 du Code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas de l’exploitation normale des biens indivis, et pour effectuer tout acte de disposition qui ne sont pas mentionnés à l’alinéa 1 de l’article 815-3 dudit Code. Par conséquent, un indivisaire ne peut faire procéder à des constructions sur un terrain indivis sans l’aval des autres indivisaires. Dans votre cas, nous comprenons de votre question qu’un terrain figurant dans le patrimoine des défunts n’a toujours pas été partagé, de sorte que ce dernier est soumis au régime de l’indivision. Pourtant, l’un des héritiers, qui est donc indivisaire, a cru pouvoir, en dépit de votre opposition et de celle des autres indivisaires, faire construire un bien sur le terrain litigieux. Par conséquent, cet héritier agit en violation des dispositions de l’article 815-3 du Code civil. Aussi, il importe, pour remédier à cette problématique, d’agir en urgence, dans le cadre d’une action en référé et sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, afin de solliciter du président du tribunal judiciaire compétent qu’il ordonne la cessation immédiate des travaux. En effet, le président du tribunal judiciaire pourrait ainsi rendre une ordonnance immédiatement exécutoire, qui vous permettrait d’user de la force publique pour faire cesser les travaux en cours. À cette fin, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin de vous accompagner dans cette démarche. Bien à vous

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Calcul du droit de partage pour divorce
Question postée par Antoine le 22/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, nous envisageons de divorcer par consentement mutuel. Pouvons nous s'entendre de notre coté pour le partage des biens meubles et ne faire paraitre dans la convention de partage que notre maison afin de baisser l'assiette de calcul du droit de partage. La maison est estimée à 300 000€, l'un de nous va racheter la moitié de l'autre, y a t il d'autres frais à prévoir que le droit de partage? D'autre part mes beau parent son en train de faire une donation de leur résidence principale en nu propriété à ma femme, si l'acte est rédigé avant notre divorce, devrons nous payer le droit de partage dessus, ou en est il exclu car donation et donc directement la propriété de ma femme. Nous sommes mariés sans contrat. Merci de votre éclairage. Antoine

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’en cas de divorce, les biens de la communauté formée entre les époux tombent en indivision, de sorte qu’il convient d’appliquer les règles de l’indivision pour déterminer les formes et conditions selon lesquelles les biens seront partagés entre les époux. Aux termes de l’article 835 du Code civil, si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir dans les formes et selon les modalités choisies par les parties. Le partage peut donc intervenir à l’amiable, lorsque les parties en sont d’accord et, par principe, la convention de partage ne doit pas revêtir de forme particulière. Toutefois, les anciens époux sont indirectement tenus de rédiger une convention de partage lorsque figurent dans les biens à partager des biens immobiliers : en effet, le changement de propriété du bien doit impérativement être publié au service de la publicité foncière, service qui exige que la convention de partage soit constatée par un acte notarié. Dans votre cas, nous comprenons que vous souhaiteriez ne pas faire figurer votre résidence principale sur la convention de partage, afin que la valeur de cette dernière ne rentre pas dans l’assiette du calcul des droits de partage. Une telle opération ne sera pas possible, dans la mesure où le changement d’identité du propriétaire de cette maison doit impérativement être enregistré par le service de la publicité foncière, et que, par conséquent, la convention de partage devra obligatoirement être constatée par acte notarié. Il conviendra donc effectivement que vous vous acquittiez d’un droit de partage de 2,5% de la valeur des biens partagés au profit du Trésor (déduction faite des dettes). Les autres frais seront les honoraires du notaire, dont la rémunération, pour le partage, est définie réglementairement par un pourcentage de la valeur des biens partagés, ainsi que la contribution de sécurité immobilière (faisant suite à la publication au service de la publicité foncière), qui sera égale à 0,12% de la valeur du bien immobilier. S’agissant de la donation de la nue-propriété, dans l’hypothèse où la donation a été consentie avant le divorce, nous vous rappelons qu’il convient de distinguer, dans le cadre du régime de la communauté légale, les biens communs aux époux et les biens propres à chacun d’eux. Par principe, l’article 1402 du Code civil dispose que tous les biens sont, en communauté légale, présumés être des biens communs dès lors qu’il n’est pas prouvé qu’ils sont des biens propres. Or, selon l’article 1405 du Code civil, restent des biens propres les biens dont les époux avaient la propriété au jour du mariage où s’ils ont été acquis pendant le mariage par succession, donation ou legs. Par conséquent, dans votre cas, la nue-propriété de la maison familiale ayant été donnée à votre ancienne épouse, celle-ci restera un bien propre à celle-ci : ce bien ne figure donc pas dans le patrimoine commun et n’aura pas à être partagé. Aussi, la nue-propriété de la maison familiale donnée à votre ancienne épouse n’aura pas à figurer dans la convention de partage. Bien à vous

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Calcul de l'impôt
Question postée par Jacques le 21/02/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour Pour une succession d'un montant de270000€ d'actifs immobiliers quel est le montant de l'impôt de succession à payer pour 3 héritiers directs? Avons nous droit aux abattements? Merci pour votre réponse

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Bonjour, La détermination du montant des droits de succession à régler dans le cadre de la liquidation d’une succession dépend de multiples facteurs (lien de parenté avec le défunt, valeur des biens figurant dans le patrimoine soumis à succession, éventuelles donations effectuées antérieurement, etc.) de sorte qu’il n’est pas possible, sans ces informations, de définir le montant des droits de succession. Toutefois, la détermination des droits de succession dépend d’une méthodologie applicable à chaque succession, qui consiste à définir le montant de l’assiette des droits de donation (c’est-à-dire la valeur du patrimoine soumis à droits de donation) puis à appliquer le taux des droits de succession. Nous comprenons de votre question que le montant de la succession s’élève à 270.000 euros d’actifs immobiliers et que les 3 héritiers sont des enfants du défunt. Tout d’abord, il conviendra au cas présent de déterminer le montant de la valeur taxable des biens, c’est-à-dire la valeur sur laquelle sera appliquée le taux des droits de succession. Cette valeur est définie par la valeur des biens, à laquelle pourront être retrayées certaines dettes. Par suite, il conviendra de déduire de cet actif net taxable un abattement qui est défini par référence au lien de parenté unissant le défunt à l’héritier. Aux termes de l’article 779-I du Code général des impôts, le montant de cet abattement s’élève à la somme de 100.000 euros par parent et par enfant. Dans votre cas, ceci implique que chacun des enfants appelés à la succession pourra déduire de la part lui revenant un abattement d’un montant de 100.000 euros, si celui-ci n’a par ailleurs pas déjà été « utilisé » dans le cadre d’une donation antérieure. Par suite, une fois cet abattement pratiqué, il conviendra d’appliquer à la valeur taxable résultant de ce calcul le taux des droits de succession. Ce taux est déterminé selon un barème défini par l’article 777 du Code général des impôts, et dépend de la valeur de la part taxable après abattement revenant à chaque héritier. Ainsi, pour une part taxable après abattement évaluée entre 15.933 euros et 552.324 euros, le taux des droits de succession sera de 20%. Par conséquent, dans votre cas, et dans l’hypothèse où l’abattement de 100.000 euros laisse subsister, pour chacun des héritiers, un reliquat de valeur à taxer, le taux des droits de succession devra être défini par référence au barème de l’article 777 du Code général des impôts. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire afin que ce dernier puisse évaluer avec précision le montant des droits de succession qui seront applicables à chacun des héritiers dans votre cas. Bien à vous

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Donation bien immobilier
Question postée par alex le 21/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

JE VEUX LEGUER UN IMMEUBLE A MON FILS J AI FAIS FAIRE UNE EXPERTISE PAR UN EXPERT IMMOBILIER QUI AS CONCLUT QUE LE MONTANT DES TRAVAUX A REALISER ETAIENT SUPERIEURS A LA VALEUR VENALE DU BIEN A DONNER MA QUESTION AIT LA SUIVANTE VAIS JE PAYER UNE DONATION SUR CET IMMEUBLE SACHANT QUE LE MONTANT DES TRAVAUX AIT SUPERIEUR A LA VALEUR REELLE DU BATIMENT A LEGUER

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous entendez donner à votre fils un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Votre question pose la problématique de la détermination de l’assiette des droits de donation, c’est-à-dire de la valeur à prendre en compte pour calculer les droits de donation exigibles. Par définition, l’administration fiscale considère que la valeur du bien donné et qui sera donc soumise à des droits de donation est, pour les immeubles, la valeur vénale réelle des biens déterminée d’après la déclaration détaillée et estimative des parties. Cette valeur vénale s’appréciera notamment compte-tenu de l’état d’occupation du logement au moment de la donation. Dans le cadre de la détermination de la valeur du bien qui sera soumise à droits de donation, certaines dettes peuvent toutefois être déduites, en particulier celles qui ont été contractées par le donateur pour l’acquisition ou dans l’intérêt des biens objets de la donation. Il en est ainsi des dettes souscrites pour le financement de l’acquisition du bien ou encore pour la réalisation des travaux sur ce bien. Dans votre cas, il convient donc de retenir que la valeur qui sera prise en compte pour le calcul des droits de donation à devoir sera la valeur vénale du bien. Le montant des travaux à effectuer sur ce bien ne pourra toutefois pas être déduit de cette valeur vénale (de sorte que le montant des droits de donation ne sera pas réduit du montant de ces travaux), sauf à ce que vous ayez, en votre qualité de donateur, souscrit un emprunt afin de financer la réalisation de ces travaux. Au surplus, il conviendra également de déduire de la valeur vénale du bien le montant des échéances de l’emprunt que vous auriez éventuellement souscrit pour financer ce bien et qui resteraient dues à la banque. En tout état de cause, nous vous rappelons également que la valeur vénale du bien donné est affectée d’un abattement de 100.000 euros lorsque le donateur est un parent qui transmet un bien à son fils. En résumé, dans votre cas, le montant des travaux à effectuer ne pourra être déduit de la valeur vénale du bien soumise à droits de donation, sauf si vous avez préalablement souscrit un emprunt pour les financer. Pourra en revanche être déduit de l’assiette des droits de donation (donc de la valeur vénale) l’emprunt souscrit pour financer l’acquisition du bien et, en tout état de cause, l’abattement d’un montant de 100.000 euros. Bien à vous

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Rompre un pacs
Question postée par matty le 21/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

JE SUIS IVOIRIENNE JE VIS A ANNEMASSE HAUTE SAVOIE JE ME SUIS PACSE AVEC UN CONCUBIN QUI AIT EN COTE D 'IVOIRE ACTUELLEMENT JE VOUDRAIS ROMPRE LE PACS AVEC LUI COMMENT FAIRE AU PLUS VITE MERCI DE ME REPONDRE SOIT PAR MAIL SOIT A MON NUJMERO DE TELEPHONE INDIQUE CI DESSUS

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Bonjour, Le pacte civil de solidarité peut être dissous de trois façons : par séparation, suite au mariage des partenaires ou suite au décès de l’un des partenaires de pacs. En cas de séparation des partenaires, la dissolution du pacs prend effet au jour où cette dernière a été effectivement enregistrée. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous souhaitez mettre un terme immédiatement au pacs vous unissant à votre conjoint. Plusieurs démarches doivent être entreprises, toutes devant être effectuées au lieu où le pacs a été enregistré. La dissolution du pacs peut tout d’abord être faite en mairie, par l’un des conjoints : ce dernier doit signifier, par exploit d’huissier, sa décision de rompre le pacs à l’autre partenaire. Une copie de l’acte d’huissier sera remise à la mairie, qui procèdera à son enregistrement. Dans votre cas, l’huissier devra donc délivrer cette demande de dissolution du pacs à votre partenaire en Côte d’Ivoire, notamment par l’intermédiaire d’un autre huissier ivoirien. De même, les démarches de dissolution du pacs peuvent être effectuées par l’un des deux partenaires chez un notaire (notamment celui qui a procédé à la régularisation du pacs), après avoir également fait délivrer, par acte d’huissier, une demande de dissolution de pacs à l’autre partenaire. L’acte d’huissier sera alors enregistré par le notaire. Enfin le partenaire de pacs peut également déclarer la dissolution du pacs au consulat ou en ambassade, toujours après avoir fait délivrer la demande de dissolution du pacs par acte d’huissier. Lorsque naîtra un désaccord sur les causes et les effets de la dissolution du pacs, l’un des deux partenaires pourra saisir le juge aux affaires familiales auprès du tribunal compétent afin de juger des conséquences patrimoniales de la rupture et l’éventuelle réparation des préjudices qu’il en découle. Dans votre cas, il importe donc en premier lieu et avant toute chose de saisir un huissier, afin que ce dernier fasse délivrer votre demande de dissolution de pacs à votre partenaire en Côte d’Ivoire, notamment par l’intermédiaire de l’un de ses homologues dans ce pays. Par suite, l’huissier vous retournera une copie de cet acte, qu’il conviendra de déposer en mairie, chez le notaire ou au consulat afin que l’une de ces autorités enregistre la dissolution effective du pacs. La dissolution du pacs pourra ensuite exercer tous ses effets. Bien à vous

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Terres agricoles occupées
Question postée par montana le 20/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Suite à un partage judiciaire, le demandeur avait demandé la vente aux enchères du patrimoine et fixé la mise à prix des terres agricoles avec un abattement de 20 % sur la base de la valeur de terres LIBRES et non occupées. Un jugement rendu annule la vente aux enchères et fixe les prix sur des terres agricoles LIBRES. Or lorsque le partage se fera l'indivisaire qui héritera des terres (tirage au sort), héritera donc de la valeur de terres LIBRES alors qu'elles sont occupées. Sur les terres occupées, il doit toujours être appliquées une décote de 20 % (SAFER), l'indivisaire héritant des terres se voit donc lésé des l'héritage de 20 % de son héritage. Question : la mise à prix des terres agricoles devait t -elle oui ou non se faire sur la base de la valeur de terres occupées et non libres Merci

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que la valorisation des terres agricoles dépend généralement de la présence ou non d’un occupant sur ces terres. Ainsi que vous l’indiquez, l’administration fiscale française admet généralement que la valeur des terres agricoles libres puisse faire l’objet d’une décote de 20% de la valeur du terrain dans la mesure où le terrain n’est pas occupé. Dans votre cas, nous comprenons de votre question qu’un terrain agricole libre faisait partie d’un patrimoine indivis, qui fait aujourd’hui l’objet d’un partage judiciaire. Le jugement de partage, qui n’a pas ordonné la vente aux enchères du terrain (mais un tirage au sort), contrairement à la requête du demandeur, a fixé le prix du terrain à la valeur du terrain libre, c’est-à-dire avec la décote de 20%, mais le bien a, depuis lors, été loué à une personne, de sorte que la valorisation du terrain s’en est vue augmentée de 20%. La question qui se pose est donc de déterminer la date à laquelle la valeur du terrain doit être retenue, afin de savoir quelle est la valeur sur laquelle le partage doit se faire (avec ou sans décote). Aux termes de l’article 829 du Code civil, le notaire désigné dans le cadre d’une opération de partage judiciaire doit établir un état liquidatif, qui reprend la valeur de l’ensemble des biens soumis au régime de l’indivision, état qui doit être arrêté à la date de jouissance divise. La date de jouissance divise est la date à partir de laquelle chacun des intéressés est présumé entrer en possession des éléments composant son lot, et doit être fixée au jour le plus proche possible du partage. Ainsi que l’évoque l’article 829 du Code civil, la fixation de la date de jouissance divise au jour le plus proche du jour du partage permet d’éviter les éventuelles problématiques liées à l’évolution de la valeur des biens partagés entre le début de la procédure et le partage effectif, comme tel est votre cas. Dans votre cas, il convient donc de déterminer à quelle date le jugement a fixé la date de jouissance divise et la date de partage effectif. En effet, si la date de jouissance divise a été fixée au jour du partage et que ce dernier n’a pas encore eu lieu, la valeur du bien à prendre en compte devra prendre en considération la récente mise en location du terrain, afin de ne pas léser l’indivisaire attributaire du terrain. En revanche, si la date de jouissance divise retenue par le jugement a été fixée antérieurement à la mise en location du bien, il pourrait être judicieux d’interjeter appel du jugement ordonnant le partage judiciaire afin de contester la fixation de la date de jouissance divise. En tout état de cause, et compte-tenu de la complexité et de la spécificité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit patrimonial afin de vous accompagner dans ce litige. Bien à vous

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Délai entre signature compromis et vente définitive
Question postée par DABY le 19/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Maître, Mon bien immobilier(maison + TERRAIN)situé aux Sables d'Olonne en Vendée doit être acheté par une association de paramédicaux qui vont faire un prêt pro à la banque et envisagent d'aménager des travaux. Nous devions signer le compromis maintenant, nos notaires sont du même office pour simplifier, mais on m'a dit que la date butoir devait être fin juillet pour la vente définitive car il fallait attendre la réponse de l'urbanisme. A-t-on vraiment besoin d'attendre la réponse de l'Urbanisme pour signer la vente ou seulement celle de la banque? Peut-on exiger un délai moins long? 3 mois par exemple?

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Bonjour, Aux termes de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente, également appelée, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, compromis de vente, vaut vente. Dans le cadre de la signature d’un compromis de vente, les deux parties s’engagent, pour l’une, à céder le bien en question, et, pour l’autre, à payer le prix correspondant. Toutefois, le compromis de vente diffère de la vente définitive en ce qu’il conditionne la vente à la réalisation d’un certain nombre de conditions suspensives. En réalité, lors du compromis, les parties s’accordent sur la vente, mais celle-ci est soumise à la réalisation de plusieurs conditions. Ce n’est que lorsque l’ensemble de ces conditions aura été accompli que l’acte définitif de vente pourra alors être signé chez le notaire. Parmi les conditions suspensives les plus courantes figure la condition suspensive d’obtention, par l’acquéreur, d’un prêt, mais également les différentes conditions suspensives relatives aux règles d’urbanisme. Dans l’hypothèse où l’acquéreur entend procéder à la réalisation de travaux au sein de l’habitation qu’il achète, la vente est très généralement soumise à la condition de l’obtention d’un certificat d’urbanisme autorisant les travaux. Au cas présent, nous comprenons de votre question que les acquéreurs de votre bien souhaitent effectivement opérer des travaux, travaux dont la réalisation sera soumise à l’obtention d’un certificat d’urbanisme. Par conséquent, la réitération du compromis sera très probablement soumise à l’obtention par l’acquéreur du certificat d’urbanisme. Or, l’obtention de ce certificat dépend très largement des délais de traitement de l’administration, de sorte que les parties ne sont malheureusement pas en mesure de pouvoir accélérer ou réduire ce temps de traitement. Ceci implique que la vente ne pourra être effectivement signée tant que la condition relative à l’obtention du certificat ne sera pas accomplie, et donc que le certificat ne sera pas obtenu. En revanche, dès lors que le prêt aura été obtenu par les acquéreurs et que ces derniers auront obtenu le certificat d’urbanisme, la vente pourra effectivement être réitérée. Bien à vous

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Prescription extinctive usurfruit
Question postée par LALY le 18/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je souhaite, en tant que particulier, vendre un bien immo sur lequel existe un usufruit pour 1/64 ème. Cet usufruit, particulier toujours vivant, ne s’est jamais manifesté depuis l’acte de 1985 (soit 36 ans). Mon agence me dit que le bien est invendable en l’état, (qu’il faut au préalable consolider l’usufruit) car la prescription extinctive (non-usage trentenaire), ne concerne que les usufruits de personnes morales. Or il me semble que l’article 617, al. 4 du code civil prévoit que « l’usufruit s’éteint […] par le non-usage du droit pendant 30 ans ». A mon sens cela concerne bien les particuliers, puisque de toute façon l’article 619 du code civil dit que pour une personne morale, l’usufruit ne peut excéder 30 ans. Et donc que cette prescription extinctive s’applique dans mon cas et permet la vente en l’état. Qui a raison ? Merci

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Bonjour, Au préalable, nous rappellerons qu’aux termes de l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de jouir de la chose dont un autre a la propriété. L’usufruit est constitué en cas de démembrement de propriété, la propriété se divisant alors entre l’usufruitier, qui dispose du droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, et le nu-propriétaire, qui dispose du droit de la céder. Par définition, il revient donc au nu-propriétaire le droit de céder la chose. Néanmoins, la cession du bien impliquant un transfert de la pleine propriété, c’est-à-dire du droit d’user de la chose, d’en percevoir les fruits, mais également d’en disposer, l’accord de l’usufruitier est obligatoire pour procéder à la vente du bien. À défaut, l’article 621 alinéa 2 du Code civil dispose que seul sera vendue la nue-propriété, de sorte que l’usufruitier qui ne serait pas d’accord avec la vente conserverait ses droits sur les biens à l’égard du nouveau nu-propriétaire. Par ailleurs, il convient de rappeler que l’usufruit peut prendre fin de différentes façons. Aux termes de l’article 617 du Code civil, l’usufruit s’éteint notamment par le non-usage de ses droits par l’usufruitier pendant trente ans. Dans votre cas, vous indiquez que vous souhaitez vendre un bien grevé, pour 1/64ème, d’un usufruit, mais que votre agence immobilière vous indique que le bien est invendable en l’état, la prescription extinctive trentenaire n’étant applicable que pour les personnes morales. En réalité, et comme vous l’indiquez, il existe une disposition spécifique pour l’extinction de l’usufruit pour les personnes morales, l’article 619 du Code civil disposant que l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers (donc accordé à des personnes morales) cesse au bout de trente ans (et ce en dépit d’un usage, par l’usufruitier, de ses droits). L’usufruit s’éteint donc bien, pour les particuliers, par le non-usage de l’usufruitier de ses droits pendant 30 ans. Ceci étant, nous attirons votre attention sur le fait qu’une telle cause d’extinction est très exceptionnelle. En effet, pour que l’usufruit s’éteigne, il convient d’établir une absence totale de tout acte de possession par l’usufruitier, de sorte qu’un usage, même partiel et sur une très courte durée, neutralise le jeu de la prescription extinctive et fait de nouveau courir un délai de 30 ans de prescription. De même, les causes de suspension ou d’interruption des délais de prescription peuvent neutraliser le jeu de la prescription pendant ce délai de 30 ans : ainsi, l’incapacité de l’usufruitier (par exemple en cas de mise sous tutelle ou autre) suspend le cours de la prescription pendant le temps de ladite incapacité. En revanche, si vous parvenez à établir que l’usufruitier n’a effectivement réalisé aucun acte de possession pendant plus de trente ans, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire du logement à hauteur de 1/64ème recouvrera la pleine propriété de cette part et sera donc libre de la vendre (s’il est également propriétaire des 63/64ème restants ou que les propriétaires de ces parts sont d’accord pour la vente, l’appartement pourra donc être vendu). Bien à vous

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Transaction immobilière à l'étranger
Question postée par le brésilien le 17/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour. Je suis sur le point de vendre ma maison pour acheter un appartement au Brésil. Je suis en retraite ,mon épouse et Brésilienne, d'un commun accord nous avons décidé d'aller vivre au Brésil elle veut être près de sa maman âgée et malade ce qui est compréhensible. Je voudrais donc savoir si mon notaire peut verser le montant de la vente ou une partie de la vente sur le compte de la banque du Brésil qui appartient à mon épouse? sachant que nous aurons une preuve du quatorio (office de notaire au Brésil )comme quoi nous avons engagé une transaction immobilière au Brésil.si ce n'est pas possible comment réaliser le transfert d'argent au Brésil? Merci pour vos informations. Mr Orion

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Bonjour, Les modalités de versement du prix de vente d’un logement par le notaire en charge de la vente sont strictement réglementées. Le paiement du prix de vente par l’acquéreur a normalement lieu obligatoirement chez le notaire lors de la signature de l’acte définitif de vente (qui suit la signature de la promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente). Les fonds sont alors remis au notaire par l’acquéreur, sur un compte spécial, mais ce dernier ne pourra les remettre immédiatement au vendeur. En effet, le notaire doit, préalablement à la remise des fonds au vendeur, faire enregistrer la vente auprès du service de la publicité foncière, formalité qui peut s’étaler entre 2 et 21 jours après la signature de l’acte définitif de vente. Une fois cette formalité réalisée, le notaire pourra donc procéder au virement des sommes reçues sur le compte bancaire du vendeur. Sur ce point, il est tout à fait possible pour le notaire de verser les sommes sur un compte étranger, en particulier lorsque le vendeur est une personne physique ou une société étrangère. Le cas échéant toutefois, le notaire ne pourra verser les sommes acquittées par l’acheteur que sur un compte dont le relevé d’identité bancaire indique bien que le vendeur en est le titulaire : le notaire sera donc en droit de solliciter du vendeur tous les documents lui permettant de déterminer sans aucun doute que le compte sur lequel les fonds doivent être transférés est bien détenu par le vendeur. Cette vérification doit d’ailleurs être opérée par le notaire pour toutes les ventes immobilières, que le vendeur détienne un compte français ou étranger. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous étiez seul propriétaire de l’habitation que vous avez vendue et que vous souhaiteriez que les fonds de la vente soit directement transmis sur le compte ouvert par votre épouse au Brésil. Néanmoins, le notaire ne pourra accepter un transfert aussi immédiat de son compte vers le compte de votre épouse, sauf à supposer que cette dernière soit également propriétaire du logement vendu en France, ce qui ne semble pas être le cas. En effet, le compte bénéficiaire des fonds ne serait pas alors détenu par le vendeur effectif du logement. Par conséquent, il semble que le seul moyen qui pourrait vous permettre de « transférer » les fonds de la vente vers un compte brésilien immédiatement est d’ouvrir, à votre nom, un compte au Brésil. Bien à vous

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Réponse entretien lino
Question postée par babou le 17/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Merci pour votre réponse! Vous dites que c'est au propriétaire de rapporter la preuve que les encoches sur le lino sont dues à un défaut d'entretien de ma part. Quels sont ces éléments de preuve? Facture du lino ou autre? Merci de me tenir informé Bien cordialement Babou

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Bonjour, Votre question fait suite à une première question, aux termes de laquelle vous nous interrogiez sur la charge de la réparation d’un lino affecté d’encoches. Pour rappel, nous vous indiquions que, sur le fondement de l’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, sauf si ces dernières ont été occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, ou un cas fortuit ou de force majeure. Ceci implique donc, comme nous vous l’indiquions, que le propriétaire doit prendre à sa charge les réparations qui sont liées à la vétusté ou à l’usure normale du logement, de sorte que s’il souhaite s’exonérer de cette obligation, le propriétaire doit rapporter la preuve de ce que ces réparations n’ont justement pas été causées par la vétusté ou l’usure normale du logement. S’agissant de l’entretien des sols, comme nous en faisions part, la pose de raccords de moquette ou de lino en cas de tâches ou trou relève généralement du devoir d’entretien du locataire (les dépenses étant à la charge de ce dernier), sauf donc dans l’hypothèse où les affections seraient liées à la vétusté. Au cas présent, le propriétaire devrait donc rapporter la preuve de ce que les encoches sur le lino ne sont pas liées à l’usure normale de ce revêtement, mais à une action de votre part (mauvaise installation des meubles, encoches réalisées au cours d’un déménagement, etc.). Les modes de preuve que le propriétaire peut rapporter pour l’établir pourraient être multiples et de natures diverses : il pourrait s’agir de réclamations antérieures qu’il pourrait vous avoir faites s’agissant de la disposition des meubles sur le lino ou même de photos prises à l’entrée des lieux, voire de l’état des lieux d’entrée. En effet, si, comme vous l’indiquez, le lino était déjà installé depuis plusieurs années dans votre logement, le propriétaire pourrait se servir de l’état des lieux d’entrée pour indiquer que les encoches n’étaient pas présentes à votre entrée et que seule une mauvaise disposition des chaises par l’occupant peut les avoir causées. Il conviendra alors de démontrer qu’en réalité, les encoches ont été causées en raison de l’usure progressive du lino, qui n’était plus à même de supporter la présence d’un meuble sans que des encoches ne l’affectent : le cas échéant, il serait effectivement utile de démontrer l’ancienneté du revêtement (par la facture d’achat ou autre) et de collecter des éléments faisant état de la durée de vie usuelle d’un lino. Bien à vous

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Délai de validite du commandement de payer valant saisie
Question postée par dédé le 16/02/2021 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Par decret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020, le délai de validité du commandement de payer valant saisie immobilière est passé de 2 à 5 ans, avec effet au au 1er janvier 2021, et s’applique aux affaires en cours à cette date. Qu’advient-il des affaires pour lesquelles le délai de 2 ans était consommé au 31 décembre 2020, sans que la demande de constat de péremption ait été faite à cette date auprès du Juge de l’exécution ? Est-ce que les dispositions du 1er alinéa de l’article 2222 du code civil est applicable à la péremption des commandement de payer régie par les articles R321-20, R321-21 et R321-22 du code de procédure civile d’exécution ?

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Sa réponse :

Bonjour, Dans un souci de préservation des droits du débiteur qui fait l’objet d’une saisie immobilière, la durée de validité d’un commandement de payer avant saisie-vente d’un bien immobilier est limitée. En effet, aux termes de l’article R. 321-20 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), dans sa rédaction antérieure au décret n°2020-1452 du 27 novembre 2020, le commandement de payer cesse de produire effet de plein droit si aucun jugement constatant la vente n’a été mentionné en marge de la publication du commandement de payer dans un délai de 2 ans à compter de ladite publication. Comme vous l’indiquez dans votre question, le décret du 27 novembre 2020 a substantiellement modifié la procédure de saisie immobilière, en particulier l’article R. 321-20 alinéa 1 du CPCE. Désormais, le créancier dispose d’un délai de 5 ans à compter de la publication du commandement pour qu’un jugement constatant la vente soit portée en marge de ladite publication, à peine de péremption du commandement. Ceci étant, l’article R. 321-20 du CPCE dans sa nouvelle rédaction n’est applicable qu’aux procédures en cours au 1er janvier 2021. En d’autres termes, ce nouveau délai de 5 ans n’est pas applicable aux commandements de payer qui auraient périmé au 31 décembre 2020. Or, l’article R. 321-20 du CPCE précise bien que le commandement de payer cesse de produire effet de plein droit si aucun jugement de vente n’a pas été porté en marge de sa publication dans un délai de 2 ans (ou 5 ans désormais) à compter de ladite publication. Il faut donc comprendre de cette disposition et de la mention « de plein droit » qu’il ne semble pas nécessaire qu’une décision du Juge de l’exécution constate la péremption pour que le commandement cesse de produire ses effets : la seule absence de publication d’un jugement valant vente dans le délai prévu par l’article R. 321-20 du CPCE semble suffire à lui faire perdre ses effets. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que le délai de l’article R. 321-20 du CPCE (dans son ancienne version) a expiré avant le 31 décembre 2020. Si le créancier n’a pas formé de demande de prorogation du commandement avant sa date d’expiration, ce dernier semble donc de plein droit avoir cessé de produire ses effets. Il semble néanmoins judicieux de faire à ce jour constater par un Juge de l’exécution la péremption du commandement de payer, conformément aux termes de l’article R. 321-21 du CPCE. Bien à vous

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Notariale
Question postée par Aline le 16/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Mes voisins sont proprietaire de moitié d'un appartement .ils n'ont pas d'enfants et elle âgée de 96 ans a designe son héritier chez un notaire,le couplé a toujours partage tous les frais et charges du bien et de la vie courante,Depuisplus d'un an la dame de laquelle l'état de santé s'est delabre,ne participe plus atout ca et n'a jamais donné de procuration à son époux,celui ci aune petite retraite et n'en peut plus parce qu'il n'y arrive pas,us ,toutes ses économies sont passées dans l'entretien de toute cette gestion y compris les frais engagés hors parcours SS. Elle est hospitalisée depuis 1 mois et devrait réintégrer le domicile dans 2 semaines .quelles solutions pour débloquer cette situation compte tenu qu'il devra verser un salaire à une auxiliaire de vie. Je vs remercie pour l'éclairage que vs m'apporterez . Sincères salutations

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vos voisins âgés sont propriétaires d’un appartement et que, depuis plus d’un an, l’épouse de ce couple n’est plus en mesure, compte-tenu de son état de santé, d’assumer la gestion du ménage. L’époux a donc pris en charge l’ensemble des frais de gestion du couple, mais estime que, compte-tenu de la nécessité d’avoir recours à un auxiliaire de vie suite au retour de son épouse au domicile conjugal au terme de son hospitalisation, il ne pourra lui verser une quelconque rémunération en raison de la faiblesse de ses revenus. Votre question soulève la problématique du financement des aides et auxiliaires de vie, qui est un problème récurrent dans la mesure où les personnes qui doivent avoir recours à de telles aides sont généralement des personnes âgées aux revenus limités. Toutefois, plusieurs aides et subventions peuvent être souscrites et permettre ainsi à une personne de financer le recours aux services d’un auxiliaire de vie. Tout d’abord, les personnes qui ont besoin des services d’un auxiliaire de vie peuvent bénéficier de l’allocation personnalisée d’autonomie, qui est accordée aux personnes âgées de 60 ans ou plus, qui résident de façon stable et régulière en France, et qui se trouvent dans une situation de perte d’autonomie. La demande pour une telle aide est à adresser aux services du département ou de la mairie (CCAS). Par ailleurs, il est également possible de bénéficier de la prestation de compensation de handicap (PCH), si la personne qui souhaite bénéficier de cette aide était en situation de handicap avant ses 60 ans et est toujours en activité professionnelle. Au surplus, de nombreuses aides et subventions sont également accordées par les caisses de retraite auxquelles ont souscrit les personnes qui se trouvent dans une situation de perte d’autonomie, tout comme les aides qui peuvent être versées par les complémentaires santé. Il convient enfin de rappeler que les personnes en perte d’autonomie peuvent bénéficier d’aides fiscales, et notamment d’un crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile, dont le montant s’élève à 50% des dépenses supportées, dans la limite d’un certain plafond (le plafond appliqué généralement est de 12.000 €). Par conséquent, il importe pour votre voisin de mobiliser l’ensemble de ces aides, qui pourraient lui permettre d’assumer financièrement la rémunération de l’auxiliaire de vie dont l’assistance sera nécessaire en raison de la perte d’autonomie de son épouse. En outre, si votre voisin est dans l’impossibilité manifeste de pouvoir faire face à ses dettes diverses (échéances de prêts, éventuels loyers, charges, etc.) avec ses revenus (pensions de retraite), ce dernier pourra solliciter auprès des services de la Banque de France de l’ouverture d’une procédure de surendettement. Une telle procédure permettra ainsi de restructurer les dettes de votre voisin, et de prévoir, dans le cadre de mesures négociées ou imposées avec ses éventuels créanciers, des éventuels abandons de dettes, échelonnements ou remises de dettes. Enfin, nous rappellerons que le fils de votre voisine est normalement tenu d’une dette d’aliment permettant à ses parents de supporter l’ensemble de leurs dépenses de vie courante, sur le fondement de l’article 205 du Code civil. En tout état de cause, nous conseillons à votre voisin de se rapprocher d’une assistance sociale afin de l’accompagner dans ces démarches, qui pourraient lui permettre de faire face à cette situation. Bien à vous

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Allocations chomage
Question postée par Mariehe le 16/02/2021 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour Je suis salarié en CDI dans une société et en parallèle je suis en train de créer une SASU dans laquelle je suis actionnaire unique. Mon contrat de travail m'y autorise et ce n'est pas une activité concurrentielle. Ma question : Si je suis président de cette SASU, sans rémunération car je prévoie de me rémunérer qu'avec des dividendes et qu'un jour malheureusement je suis licencié de la société actuelle ou je suis salarié . Pensez vous qu'il n'y a aucun problème à percevoir des allocations de chômage en cas de licenciement. Comme je n'aurais aucun salaire dans la SASU Merci pour votre réponse Bien cordialement

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Bonjour, Votre question soulève la problématique de la possibilité d’un cumul entre le versement de l’allocation dite allocation d’aide de retour à l’emploi (ARE, plus communément appelée allocation chômage) versée par Pôle Emploi et le statut de président d’une SASU. Tout d’abord, il convient de rappeler que le cumul entre le statut de bénéficiaire de l’ARE et le statut de président d’une société par actions simplifiée à associé unique n’est pas prohibé. Ceci implique que, par définition, un président de SASU peut effectivement percevoir l’ARE : cette règle est relativement logique, dans la mesure où un tel cumul permet d’encourager les initiatives entrepreneuriales, qui pourraient être bridées si le président créateur d’une SASU suite à un licenciement était privé de toute indemnité. Néanmoins, une distinction est à opérer selon que le président de SASU bénéficie d’une rémunération en cette qualité ou non. Si le président n’est pas rémunéré pour ses fonctions, celui-ci peut percevoir l’intégralité de ses indemnités chômage. Il conviendra toutefois de rapporter la preuve que le président ne perçoit effectivement aucune rémunération en cette qualité, notamment en adressant à Pôle emploi un procès-verbal des décisions de l’associé unique indiquant que le président n’est pas rémunéré pour son mandat. Même lorsque le président perçoit un salaire au titre de son mandat, il peut toujours percevoir l’ARE, mais pas dans son intégralité. Le cas échéant, il convient de retraiter, au montant de l’ARE perçue sans cumul, 70% de la rémunération brute du dirigeant, de diviser le montant obtenu par le montant de l’ARE et d’arrondir le résultat de cette division au nombre entier supérieur pour obtenir le montant de l’ARE à percevoir. En tout état de cause, il convient de préciser qu’en cas de cumul de l’ARE et de la rémunération, le montant total perçu par le président ne pourra excéder le montant mensuel moyen perçu avant la perte de l’emploi. Enfin, si le cumul entre statut de président et bénéfice de l’ARE est possible, il convient de rappeler que le président est toujours demandeur d’emploi à Pôle Emploi et devra donc à ce titre respecter l’ensemble de ses obligations sur ce fondement. Dans votre cas, dans l’hypothèse où vous perdiez votre emploi suite à un licenciement, le cumul entre votre statut de président de SASU et le bénéfice de l’ARE serait tout à fait possible, et ce surtout si vous ne bénéficiez d’aucune rémunération au titre de votre mandat. Néanmoins, il convient d’attirer votre attention sur le fait qu’une rémunération versée par l’intermédiaire de dividendes ne saurait permettre de contourner les règles relatives aux limitations dans le cumul entre la perception de l’ARE et la rémunération du président. En tout état de cause, ce cumul ne pourrait vous permettre, si le versement de dividendes était requalifié en versement d’une rémunération, de percevoir un somme supérieure au salaire mensuel moyen que vous perceviez dans votre ancien emploi. Bien à vous

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Revalorisation d'une donation
Question postée par alpha le 15/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour mon père m'a fait une donation par acte d'un terrain en 1981 estimé à 20000F soit 3000€ pour construire ma maison, donation sur la succession, en 2020 le notaire estime le terrain à 60000€ lors d'estimation de la succession (pas de testament)ma question est en indivis suis je propriétaire du terrain? et le notaire peut il modifier la somme (1981 2020) cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que la donation que vous a consenti votre père est une donation en avance de part successorale. L’article 843 du Code civil distingue en effet les donations effectuées en avance de part successorale et les donations hors part successorale, puisqu’il dispose que tout héritier est tenu de rapporter à ses cohéritiers ce qu’il a reçu du défunt, à moins que cette donation ne lui ait été consentie expressément hors part successorale. La problématique essentielle s’agissant des donations en avance de part successorale, qui doivent donc impérativement être rapportées à la succession, concerne l’évolution de la valeur du bien qui a été donnée par le défunt, entre le jour de la donation et le jour de la succession, plus spécifiquement le jour du partage de la succession. Par principe, l’article 860 du Code civil dispose que le rapport à la succession du bien donné est dû à la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation. Ceci implique en réalité que le notaire doit prendre en compte l’état dans lequel était le bien donné au jour de la donation et considérer si, au jour du partage de la succession, la valeur du bien dans cet état a évolué. À titre d’exemple, si une personne a reçu une maison en donation, mais qu’il a procédé, entre la donation et la succession, à de multiples améliorations et agrandissements, le notaire devra considérer que la plus-value apportée par ces améliorations sur le bien ne doit pas être prise en compte dans la valorisation du bien au jour du partage : seul sera prise en compte l’évolution de la valeur du bien, dans son état au jour de la donation (sans les améliorations), compte-tenu de l’état du marché. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous avez reçu un terrain en donation en avance de part successorale, d’une valeur de 3.000 euros, en 1981, et que le notaire l’évalue à ce jour à la somme de 60.000 €. Ce bien vous ayant été donné en 1981, nous vous confirmons qu’en dépit de l’ouverture de la succession, vous en êtes effectivement propriétaire. S’agissant de la valorisation dudit terrain, sauf si vous avez apporté de quelconques améliorations à ce terrain, l’augmentation de sa valeur est probablement liée à l’évolution de l’état du marché immobilier. Par conséquent, la prise en compte de cette augmentation de valeur de près de 57.000 € correspond à la prise en compte de la valeur du bien au jour du partage de la succession (tenant compte de l’évolution du marché) compte-tenu de son état au jour de la donation (état qui n’a pas évolué depuis), de sorte que la valeur à retenir au jour du partage semble bien être celle de 60.000 €. Bien à vous

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Lino abîmé caution
Question postée par babou le 15/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je suis locataire d'un appartement. Le salon est équipé d'un lino imitation plancher qui à première vue est ancien ( probablement plus de 5 ans). Une de nos chaises a laissé des marquages sur le lino pas des trous mais des petites encoches. Dans cette situation est ce de l'usure normale et rien ne peut être retenu sur ma caution ou dois je donner un dédommagement à mon propriétaire sans changer la totalité du lino? Merci de me tenir informé Cordialement Brice Guichard

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Bonjour, Au préalable, nous rappellerons que les dispositions législatives applicables aux rapports entre un locataire et un propriétaire dans le cadre d’un bail d’habitation sont essentiellement contenues dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. L’article 7 de la loi susvisée dispose ainsi, en son alinéa 7 b, que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail d’habitation, et les menues réparations ainsi que l’ensemble des dépenses locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou de force majeure. À ce titre, plusieurs textes et décisions de jurisprudence ont listé les différents équipements du logement qui devaient faire l’objet d’un entretien courant de la part du locataire au titre de son obligation de préservation de l’habitation de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989. Parmi ses obligations, le locataire doit ainsi assurer l’entretien, pendant toute la durée du bail d’habitation, des plafonds, murs et cloisons, ainsi que des revêtements de sol. Le locataire est donc tenu de procéder à l’entretien de son parquet ou encore à la pose de moquette ou de toute autre revêtement en cas de tâches ou de trou qui seraient de sa responsabilité. Les difficultés apparaissent en réalité quant à la notion de vétusté : en effet, si les dégradations constatées sur un revêtement de sol sont liées à l’usure normale et à la vétusté dudit revêtement, les réparations sont normalement à la charge du propriétaire. Il revient ainsi au propriétaire qui souhaite faire assumer la charge de ces dépenses d’entretien de rapporter la preuve que les différentes affections causées dans son appartement sur les sols, murs ou plafonds ne sont pas liées à l’usure ou la vétusté mais à un réel défaut d’entretien du propriétaire. Dans votre situation, il convient donc de signaler que si le propriétaire entend vous faire supporter la charge des réparations liées au encoches affectant le lino installé sur le sol du logement, ce dernier devra rapporter la preuve matérielle que celles-ci n’ont pas été causées par la vétusté du lino mais par un défaut d’entretien de votre part. À cet effet, l’état des lieux d’entrée peut être un bon indicateur (même s’il n’est pas le seul) de ce que ces affections sont liées à la vétusté, notamment si celui-ci précisait que le lino était ancien. À défaut, il conviendra que le propriétaire établisse matériellement que ces encoches sur le lino ne peuvent être liées qu’à un défaut d’entretien de votre part : à défaut de rapporter une telle preuve, celui-ci devra assumer les frais de remplacement du lino. Bien à vous

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Achat d'un bien seul
Question postée par intertrade@caramail.com le 12/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis marié(e) sous le régime de la communauté de biens, sans contrat de mariage, et je dispose de fonds d'origine personnelle. Puis-je les utiliser pour devenir le seul propriétaire d'un bien immobilier. Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous rappellerons que le régime matrimonial applicable à des époux mariés sans contrat de mariage est celui de la communauté légale. Ce régime matrimonial, qui régit la propriété des biens acquis par les époux avant et pendant le mariage implique une distinction entre les biens dits propres, qui resteront la propriété d’un seul des époux, et les biens communs, qui sont la propriété de la communauté des deux époux. En théorie, l’article 1402 du Code civil dispose que tous les biens acquis par les époux au cours du mariage deviennent un acquêt, c’est-à-dire qu’ils deviennent la propriété de la communauté (et donc des deux époux), à moins qu’il ne soit établi que le bien en question est propre à l’un d’entre eux. Conformément aux articles 1404 et 1405 du Code civil, sont en revanche des biens propres aux époux les biens dont ils étaient chacun propriétaires avant le mariage, les biens ou fonds acquis pendant le mariage par donation ou succession, mais également, sans que cette liste soit exhaustive, les vêtements et linges à usage personnel, les actions en réparation d’un dommage corporel ou moral, ou encore les instruments de travail nécessaires à la profession de l’un des deux époux. L’articulation de la propriété entre les biens propres et le régime des biens communs peut poser difficulté, notamment lorsque l’un des époux souhaite user de fonds propres (qu’il aurait par exemple reçu en donation ou suite à une succession) afin d’acquérir un nouveau bien. En effet, le cas échéant, il doit être fait application de l’article 1402 du Code civil, qui présume commun tout bien acquis pendant le mariage. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous entendez vous porter acquéreur d’un bien immobilier seul, que vous souhaitez financer avec des fonds qui vous sont propres (c’est-à-dire des fonds venant d’une donation ou d’une succession ou de la vente d’un bien propre). Néanmoins, l’acquisition de ce bien étant réalisée pendant le mariage, la propriété de ce bien sera, sur le fondement de l’article 1402 du Code civil, présumée commune. Pour faire échec à une telle situation, il est donc impératif, au moment de l’acquisition, de régulariser une déclaration d’emploi de fonds propres, qui sera généralement formalisée par le notaire dans l’acte de vente, et par laquelle vous déclarerez unilatéralement que les fonds affectés à l’acquisition du bien vous sont propres. Le bien immobilier acquis vous sera donc propre. Dans l’hypothèse d’une liquidation de la communauté suite à un divorce ou à un décès, cette déclaration d’emploi permettra ainsi de faire échec à la présomption de l’article 1402 du Code civil et ce bien sera donc affecté à votre patrimoine propre. Bien à vous

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Droits de succession
Question postée par CRIS le 11/02/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

La valeur nette de la succession de ma mère est d'environ 174 000 € à répartir entre un conjoint et 5 enfants d'une première union, dont une maison estimée à 120 000 €. Quel sera le montant des droits de succession ? La maison pour 120 000 € et des espèces pour 26 000 € ayant été reçus en héritage par la mère (de son frère décédé peu de temps avant elle). La précédente succession n'était pas finalisée. Quel sera le montant des droits de succession pour chaque enfant héritant d'une part de 15 %?

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Bonjour, Les règles relatives aux droits de succession sont définies par le Code général des impôts. L’évaluation des droits de succession débute par la détermination de la base taxable, et notamment par l’évaluation des différents biens de la succession. Il convient à ce stade de rappeler que la maison ou l’appartement qui constituait la résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20% de sa valeur. Des informations transmises aux termes de votre question, il convient donc d’en déduire que le montant total de la base taxable sera de 154.000 € (nous vous précisons néanmoins que d’autres biens de la succession peuvent bénéficier d’un abattement). Il convient par la suite de déterminer le montant de l’ensemble des dettes de la succession, qui viennent en déduction du montant de l’actif disponible. Sur ce point, vous indiquez dans votre question que la valeur initiale des biens de la succession, que vous estimez à 174.000 €, est une valeur nette, de sorte que nous comprenons que les dettes ont d’ores et déjà été déduites du montant de l’actif successoral. Par suite, il importe de déterminer la part revenant à chaque héritier : sur ce point, nous vous rappelons que la valeur de la part revenant à chaque héritier du défunt laissant un conjoint survivant dépend en réalité des règles qui sont applicables à la succession. En effet, il est possible que les règles d’attribution des biens de la succession soient fixées par testament : le cas échéant, les règles de dévolution des biens aux héritiers (et donc les règles de détermination de la part de chacun) seront définies par le testament. À défaut, les règles de dévolution successorale sont celles qui sont fixées par le Code civil, mais ces règles peuvent différer selon que le conjoint survivant, qui dispose d’une option successorale au décès du défunt, choisit de se voir attribuer l’usufruit de l’ensemble du patrimoine du défunt ou le quart de la pleine propriété du patrimoine (laissant les trois quarts restants à ses descendants). Quelle que soit la part attribuée à chacun, il conviendra par la suite d’appliquer à chaque héritier un abattement sur la valeur du patrimoine lui revenant, qui dépendra de son lien de parenté avec le défunt : ainsi, l’époux ou partenaire de PACS jouira d’un abattement de 100% (donc d’une exonération des droits de succession), alors que les enfants bénéficieront d’un abattement de 100.000 €. Enfin, il conviendra par la suite d’appliquer à la valeur des biens attribués à chacun des héritiers (déduction faite de l’abattement dont chacun bénéficie) le taux des droits de succession, qui variera en fonction de la valeur de la part taxable après abattement. Par exemple, pour une part taxable d’une valeur comprise entre 8.073 et 12.109 €, le taux des droits de succession s’élèvera à la somme de 10%. Ce barème des taux des droits de succession est défini à l’article 777 du Code général des impôts. En tout état de cause, compte-tenu de la complexité de ces questions, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste ou d’un notaire pour vous assister dans le calcul précis des droits de succession. Bien à vous

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Donation d’un parents pendant le pacs
Question postée par Johann le 11/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Suite à une rupture de Pacs sans contrat particulier, et aillant reçu pendant notre pacs une donation de mon grand père pour acheter une cuisine, je me demande si lors de la vente de notre bien commun je récupère la sommes correspondant au don ou si ce dernier est séparé en 2? Merci d’avance pour votre reponse

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’à la différence du mariage, il n’existe pas de régime particulier applicable aux biens acquis par des partenaires de PACS. Aucune communauté de biens qui comprendrait les biens acquis au cours du pacte civil de solidarité n’est donc créée entre les partenaires de PACS. Par défaut, le régime applicable à la propriété des biens acquis au cours du PACS est donc celui de l’indivision, qui est défini par les articles 815 et suivants du Code civil. L’indivision est un régime juridique selon lequel chaque indivisaire est propriétaire de l’intégralité du bien indivis à hauteur d’une quote-part, appelée quote-part indivise. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien par des partenaires de PACS, le bien est donc acquis en indivision par les deux partenaires, et chacun d’entre eux est propriétaire d’une quote-part indivise dont la proportion est généralement déterminée par l’acte de vente notarié (généralement proportionnelle à l’apport effectué par chacun des partenaires). Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous avez acquis, conjointement avec votre ex-partenaire de PACS, un logement en commun. Ce dernier a donc été acquis sous le régime de l’indivision, de sorte que le régime juridique correspondant doit être appliqué dans votre situation. Dans la mesure où votre ex-partenaire et vous-même souhaitez mettre un terme au PACS, il sera donc mis un terme à l’indivision, de sorte que le ou les biens indivis seront partagés entre vous (ou cédés et le produit de cession partagé entre vous). Le partage de l’indivision, constaté suite à l’établissement d’un état liquidatif par un notaire, consiste à répartir équitablement les biens de l’indivision ou les fonds tirés de la cession du bien indivis entre les indivisaires. Or, aux termes de l’article 815-13 du Code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Dans votre cas, vous avez vous-même financé la rénovation de la cuisine du logement acquis en commun avec votre ex-partenaire avec les fonds provenant d’une donation de votre grand-père, fonds qui vous étaient propres. Ces travaux ayant indéniablement renchéri la valeur du bien, la somme correspondante devra être prise en compte lors du partage. Dès lors, 3 situations peuvent se présenter : soit le logement est vendu, et le cas échéant votre part dans le prix de cession sera majorée du prix de travaux, soit le logement est récupéré par votre ex-partenaire, et le cas échéant le montant des travaux majorera le montant de la soulte qu’il/elle devra vous verser, soit vous récupérez le logement, et le cas échéant le montant des travaux diminuera le montant de la soulte que vous devrez lui verser. Bien à vous

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Contestation pv stationnement
Question postée par Akis le 11/02/2021 - Catégorie : Droit du code de la route

Bonjour, il y a 1 an j'ai contesté un pv pour stationnement gênant car la voiture n'était pas à la place indiquée. Aujourd'hui je reçois un courrier stipulant que ma requête est rejetée, sauf que le courrier a été rédigé en novembre 2020, posté fin janvier 2021 et reçut le 9 février 2021, alors qu'ils me sommes de payer 90€ avant le 31/12/2020 autrement l'amende sera majoré a 35€ .... oui oui vraiment écrit comme ça, déjà pourquoi 90€ pour une amende à 35€ et au final je fais quoi ? je paie quoi ? Entre les formulations incorrectes et les dates ... Merci

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Bonjour, La procédure de contestation d’une contravention en matière routière est strictement régie par le code de procédure pénale, notamment en ses articles 529-10 et 530, ainsi que par le code de la route. L’amende pour stationnement gênant est fixée à la somme de 35 €, mais peut aller jusqu’à un montant de 135 € selon la gravité de l’infraction. Quel que soit le montant de la contravention, l’amende forfaitaire peut être contestée pour trois motifs, soit car le véhicule n’était pas ou plus celui de la personne visée par l’amende au moment de l’infraction, soit car la réalité de l’infraction est contestée, soit pour désigner un autre conducteur. L’amende forfaitaire doit impérativement être contestée dans un délai de 45 jours, soit en ligne sur le site de l’ANTAI (agence nationale du traitement automatisé des infractions), soit par courrier recommandé avec accusé de réception à l’officier du ministère public, dont le nom figure sur l’avis de contravention. Le contrevenant doit alors parfois s’acquitter du montant d’une consignation en garantie du bon paiement de l’amende, dans l’hypothèse où sa contestation serait rejetée. Lorsque la contestation est rejetée, notamment lorsqu’elle est déclarée irrecevable faute de pièces suffisantes à son appui, le contrevenant doit impérativement s’acquitter du montant de l’amende, dans le délai fixé par l’avis de rejet. Faute pour le contrevenant de s’exécuter, l’amende pourra être majorée pour défaut de paiement dans le délai imposé. Peuvent alors se poser des problématiques concernant la date à laquelle le paiement doit intervenir au plus tard, ces problématiques se posant également concernant le délai de contestation de 45 jours à compter de l’avis de contravention. Par principe, la règle applicable est celle qui correspond à la théorie de la réception et de l’émission, qui s’applique en droit commun des obligations : en suivant cette théorie, il doit alors être considéré que le point de départ pour payer l’amende est la date à laquelle l’avis a été émis. Dans votre cas, l’application de cette théorie pose une problématique pratique : en effet, si l’avis de rejet de votre contestation a été daté de novembre 2020, mais que le courrier n’a été émis qu’en décembre 2020, le délai pour vous acquitter du montant demandé courait par principe à compter de décembre 2020, et ce même si vous avez reçu le courrier en janvier 2021. En toute hypothèse, l’administration ne semble pas pouvoir vous opposer la date de rédaction du courrier (novembre 2020), dans la mesure où le point de départ du délai qui doit être pris en compte est la date de l’expédition. Aussi, nous vous conseillons de prendre directement attache avec les services de l’ANTAI ou avec l’officier du ministère public, afin de démontrer votre bonne foi en produisant le courrier ainsi que les bordereaux d’accusé d’envoi et de réception du courrier en question, et donc de faire état de votre impossibilité manifeste de pouvoir vous acquitter de l’amende dans les délais initialement fixés. Au surplus, il conviendrait également de profiter de cette réclamation pour demander des éclaircissements sur le montant de l’amende à régler, alors que le montant initial était de 35 € (une majoration a-t-elle été appliquée, et le cas échéant pour quelle raison et cette raison est-elle fondée ?). Bien à vous

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Bornanage de terrain
Question postée par guilou le 11/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjours Messieurs, Peut on annuler un acte d'achat? Suite au remembre une parcelle qui m'appartenait a disparue bien que je sois en possession d'un titre d'achat et malgré une réclamation. A nouveau un bornage doit être fait pour permettre l'accès à des terrains constructibles, le terrain disparue deviendrai une rue don le voisin se dit propriétaire. Messieurs je vous remercie dotre réponses et de vos conseils

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Bonjour, Votre question soulève la problématique de la preuve de la propriété et des manières dont une personne peut établir qu’elle est propriétaire d’un terrain ou d’un logement. Les dispositions du Code civil ne précisent rien quant aux manières dont la propriété, définie par l’article 544 du même Code comme le droit de jouir et disposer d’une chose de la manière la plus absolue qui soit, peut être prouvée. Par principe, la preuve de la propriété est libre, ce qui implique qu’un propriétaire peut établir son droit par tous moyens de preuve. Toutefois, il est préférable que le propriétaire dispose d’un titre de propriété pour établir cette dernière. Le titre de propriété est un acte par lequel le droit de propriété est soit transféré soit reconnu : il importe en tout état de cause que ce titre soit signé par l’ancien vendeur et le propriétaire. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que, depuis le démembrement d’un terrain dont vous êtes propriétaire (et donc la séparation de ce dernier en deux ou plusieurs parcelles), votre voisin se déclare propriétaire d’une parcelle, qui doit être transformée en rue, dont vous estimez être propriétaire. Vous indiquez également qu’un bornage doit être effectué prochainement afin de permettre l’accès à des terrains constructibles voisins. Or, selon les dispositions des articles 646 et suivants du Code civil, le bornage est justement l’opération qui permet de déterminer l’identité des propriétaires d’une ou de plusieurs parcelles de terrain. Par conséquent, il importe que vous puissiez profiter des opérations de bornage, auxquelles vous devez avoir été convoqué en votre qualité de voisin des parcelles visées par ces opérations, afin d’indiquer au géomètre expert que vous considérez que la parcelle qui doit être transformée en rue est votre propriété. Pour ce faire, nous vous invitons à vous munir de votre titre de propriété (si possible avec le cadastre joint, ce qui permettrait à l’expert de constater effectivement que la parcelle dont vous vous estimez propriétaire est bien celle qui doit être transformée en rue) ainsi que des différentes réclamations que vous avez formées. Le géomètre-expert pourra ainsi tenir compte de vos réclamations dans le cadre de l’établissement du nouveau cadastre, afin que ce dernier, suite à modification, acte définitivement de ce que vous êtes propriétaire de la parcelle litigieuse. Bien à vous

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Location
Question postée par calimero le 10/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bjr nous avons vendu la maison en totalite a notre fille celle ci l a partage en deux donc nous sommes devenus ses locataires par contre a t elle le droit de nous faire payer un loyer sachant qu il n ya aucun travaux de fait de notre cote et que nous vivons depuis le mois de juillet dans une chambre provisoire faite de rails et placo dans la salle a manger. Merci de votre reponse cordialement

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Bonjour, Le bail d’habitation est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs entre le propriétaire d’un logement et le locataire qui occupe ce dernier à des fins d’habitation. Le bail d’habitation est intrinsèquement constitutif d’un contrat de location, qui est défini par les articles 1714 et suivants du Code civil comme le contrat par lequel une personne propriétaire d’une chose la met à disposition d’une autre, moyennant le versement d’un loyer. Par conséquent, le versement d’un loyer en contrepartie de la location de la chose est inhérent au contrat de bail. Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous avez vendu votre maison à votre fille, qui, suite à une division de cette dernière, a décidé de vous en louer une partie suivant un bail d’habitation. Dans la mesure où vous n’êtes plus propriétaire de cette maison et que votre fille vous en laisse la disposition en vous en louant une partie, celle-ci est fondée à solliciter le paiement d’un loyer en qualité de propriétaire. En revanche, et dans la mesure où votre fille est désormais propriétaire d’un logement qui vous est donné à bail d’habitation, cette dernière est également tenue d’un certain nombre d’obligations à votre égard. En effet, le propriétaire est tenu d’une obligation de fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement d’une surface minimum qui ne constituerait pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, en l’occurrence de vous-même. Ainsi, votre fille est tenue de vous mettre à disposition un logement qui soit habitable et surtout vivable et vous êtes donc en mesure de lui imposer de procéder aux mesures propres à vous assurer que votre logement soit habitable. Au surplus, votre fille, en sa qualité de propriétaire, est également tenue d’une obligation de réaliser l’ensemble des travaux qui ne constituent pas des petites réparations et de l’entretien courant ou qui ne sont pas liés à une faute de votre part. Par conséquent, votre fille est, sur le fondement de cette obligation, tenue de finaliser les travaux entrepris, afin de vous garantir un logement vivable et décent. Bien à vous

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Remboursement tva sur investissement immobilier locatif
Question postée par pgrt le 10/02/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, J'ai acquis un appartement en résidence de tourisme en défiscalisation DEMESSINE en 2007. J'ai donc bénéficié du remboursement de la TVA sur cette acquisition. Aujourd'hui, je souhaite revendre cet appartement à l'exploitant de la résidence qui va bien entendu le maintenir en location. Par contre, l'exploitation se fera "en direct" puisqu'il ne pourra pas se faire un bail à lui-même. Est-ce que les conditions de l'engagement initial de location sur 20 ans seront bien considérées comme maintenues et que, se faisant, je ne serai pas obligé de rembourser le prorata de la TVA perçue pour les 7 ans qui restent ? Vous remerciant par avance. PG

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Bonjour, Le dispositif ZRR-Demessine, établi par la loi de finances de l’année 1999 est un dispositif d’incitation fiscale qui permettait à toute personne de bénéficier d’avantages fiscaux en cas d’investissement dans des résidences de tourisme classées en zones de revitalisation rurale (ZRR). Outre le fait que l’investisseur bénéficiait ainsi d’une réduction d’impôt, ce dispositif lui permettait également d’obtenir le remboursement de la TVA payée sur l’acquisition de ce logement. Toutefois, et comme tout dispositif d’incitation fiscale, l’application et le maintien des avantages du dispositif Demessine est soumis à certains engagements de l’investisseur. En effet, en souscrivant à ce dispositif, chaque investisseur devait prendre l’engagement de louer le bien objet de l’investissement, ce pendant une durée de 20 années à compter de l’achat du logement par l’investisseur. Dans l’hypothèse où ce dernier décide de céder le bien alors que la durée de 20 années n’est pas expirée, il viole par définition l’engagement de louer le logement pendant cette durée et doit théoriquement restituer à l’Etat la quote-part de TVA correspondant à la période restant à courir jusqu’à l’expiration de la durée de 20 ans. Toutefois, cette règle souffre d’une exception. En effet, l’investisseur n’a pas à rembourser cette quote-part de TVA lorsque l’acquéreur souscrit lui-même à un engagement de louer le bien, a minima pour la durée restant à courir sur la période de 20 ans à compter de l’acquisition par l’investisseur. Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous avez bénéficié du dispositif Demessine en 2007 et que vous souhaitez à ce jour revendre le bien à l’exploitant de la résidence, afin que ce dernier le loue « en direct ». Le fait que l’exploitant de la résidence loue « en direct » le logement ne semble pas de nature à remettre en cause le bénéfice du remboursement de TVA pour la période restant à courir sur les 20 années d’engagement de location. En effet, l’objectif du dispositif Demessine était que l’Etat récupère la TVA remboursée à l’investisseur sur la location du logement pendant une durée de 20 ans : c’est la raison d’être de l’engagement de location qui est demandé à l’investisseur lorsque celui-ci a souscrit à ce dispositif. Par conséquent, dès lors que la location « en direct » du logement par l’exploitant de la résidence permettra à l’Etat de collecter la TVA (sur le montant des loyers), il ne semble pas que cette modalité puisse remettre en cause le remboursement de la TVA qui vous avait été octroyé par l’Etat. Ceci étant, compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste. Bien à vous

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Indemnisation
Question postée par Lunatic le 08/02/2021 - Catégorie : Accidents et indemnisations

Bonjour En juillet on me vole mes jantes sur mon véhicule je dépose plainte et donne les papiers à l’assurance 3 jours plus tard le voleur et rattrapé la police m’informe qu’il n’est pas obligé de me rendre mes jantes pendant ce temps là l’assurance a commandé les nouvelles jantes puis quelques jours plus tard le commissariat m’appelle pour récupérer mes jantes mais l’assurance a déjà changé mes jantes donc je revend les ancienne jantes qui m’ont été volé 6 mois plus tard on me vole mes jantes et la carrosserie du véhicule L’assurance peut elle découvrir qu’au premier vole j’ai récupéré mes jantes et si oui peut elle refuse de m’indemnise pour le second sinistre ? Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 311-1 du Code pénal, le vol est défini comme la soustraction frauduleuse de la chose d'autrui. La victime d’un vol dispose du droit de porter plainte contre X ou contre la personne identifiée et peut également se constituer partie civile afin d’obtenir l’indemnisation du préjudice subi. Outre l’indemnisation pécuniaire des préjudices subis en raison du vol, la victime peut également, lorsque l’auteur du vol a été identifié et que l’objet du vol a été retrouvé par les forces de police, solliciter la restitution de l’objet volé (notamment en remplissant un formulaire cerfa n°13488*03 de de demande de restitution d’un objet placé sous main de justice). Au cas présent, nous comprenons de votre question que, suite à un premier vol de vos jantes, ces dernières ont été retrouvées par les forces de police, de sorte que vous étiez en droit de récupérer l’objet volé. Toutefois, vous indiquez également que suite à une déclaration à votre compagnie d’assurance, cette dernière vous avait d’ores et déjà remboursé le coût d’acquisition de nouvelles jantes, de sorte que vous avez décidé de revendre les anciennes, devenues inutiles. Or, nous vous rappelons que le contrat d’assurance a pour objet de définir les conditions dans lesquelles une compagnie choisit de garantir les dommages subis par l’assuré suite à la survenance d’un sinistre. En l’espèce, le dommage subi suite au vol était la perte de vos jantes, de sorte que votre compagnie a garanti ce dommage en vous remboursant les frais liés à l’acquisition de nouvelles jantes. Néanmoins, dans la mesure où les anciennes jantes vous ont été restituées et qu’elles ont par la suite été revendues, la compagnie pourrait vous opposer qu’elle estime avoir garanti un dommage qui n’existait plus (la nécessité d’acquérir de nouvelles jantes n’étant plus établie dès lors que les anciennes vous ont été par la suite restituées) et que vous avez tiré profit d’une déclaration de sinistre devenue inutile. Aussi, dans le cadre de ce nouveau sinistre, la compagnie pourrait vous opposer, si elle découvre que les anciennes jantes ont été revendues, que vous ne l’avez pas informée du fait que les anciennes jantes vous avaient été restituées : la compagnie aurait en effet pu à ce stade solliciter le remboursement de l’indemnisation des nouvelles jantes, remboursement qui n’avait plus d’objet. Dans ces circonstances, la compagnie pourrait souhaiter résilier le contrat en raison d’une faute de votre part, et notamment d’un manquement à l’obligation de loyauté contractuelle, ou pourrait également se fonder sur une disposition du contrat prévoyant l’exclusion d’une garantie en cas de manquement de l’assuré à son obligation de loyauté vis-à-vis de l’assureur. Par conséquent, il semble essentiel de prendre connaissance des stipulations du contrat d’assurance (et notamment les conditions générales) afin de déterminer si ce dernier prévoit des dispositions particulières lorsqu’un matériel du véhicule assuré a été volé, et son remplacement indemnisé, mais que l’objet a par la suite été retrouvé au cours de l’enquête. A défaut, et dans l’hypothèse où la compagnie a appris que les anciennes jantes ont été revendues et vous le reproche, il conviendrait de déterminer si dispositions du contrat prévoient explicitement que la compagnie peut vous opposer une exclusion de garantie du nouveau sinistre en raison d’un manquement à votre obligation de loyauté contractuelle, et notamment d’information contractuelle. Bien à vous

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Retroactivité d'un article de la convention collective
Question postée par nico19100 le 07/02/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je suis actuellement agent de maitrise au coefficient 200 dans un centre d'appel depuis 2016 et régis par la convention collective des prestataires de services dans le secteur tertiaire. Cette dernière a modifié un article de la dite convention au 12 mars 2020 ( entrée en application au 24 aout 2020) qui prévoit dorénavant :" que le coefficient prend un caractère transitoire et qu'il ne doit pas excéder une durée de plus de 24 mois" . Sur cette disposition je suis aller voir mon employeur pour lui signifier cette disposition et lui demander de ce fait de me passer au coefficient 220 ( celui qui suit le 200). Ce dernier me rétorque que non car il n'y a pas de rétroactivité de préciser. Je lui précise que je ne demande pas la rétroactivité de l'article mais son application à ce jour sachant que de ce fait j'ai bien plus de 24 mois sur le coefficient 200.Est il dans son droit de me le refuser ou non ? Cordialement

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que les conventions collectives applicables à l’entreprise peuvent faire l’objet, par avenant, de modifications diverses en cas d’accord des différents signataires. Les dispositions modifiées s’appliquent ainsi aux salariés des entreprises auxquelles la convention ancienne s’applique. Toutefois, la modification d’une convention collective par avenant pose la problématique de l’application dans le temps des stipulations qui ont été modifiées. Par principe, et selon les termes de l’article L. 2261-1 du Code du travail, les conventions et accords collectifs sont applicables à compter du jour qui suit leur dépôt auprès des services compétent. Les conventions ou accord collectifs ne font donc pas l’objet d’un effet rétroactif, sauf si les signataires de la convention ou l’accord se sont accordés pour prévoir une stipulation en ce sens. Compte-tenu de ces stipulations, les dispositions de la convention collective s’appliquent donc immédiatement à tous les contrats de travail en cours de salariés d’entreprises auxquelles celle-ci est applicable. Dans votre cas, nous comprenons de votre question qu’une disposition de votre convention collective a été modifiée en août 2020, cette dernière prévoyant désormais qu’un salarié ne peut plus être maintenu au même échelon pendant une durée qui excède 24 mois. Or, votre échelon est l’échelon 200 depuis 2016, et vous souhaiteriez donc savoir si l’employeur peut vous refuser, sur le fondement des dispositions nouvelles de la convention collective, le passage à l’échelon 220. Au cas présent, l’employeur ne peut vous opposer l’absence de rétroactivité des conventions collectives pour vous refuser le passage à l’échelon supérieur. En effet, et sauf disposition contraire contenue dans l’avenant à la convention collective ou dans la convention collective elle-même, la nouvelle disposition s’applique à tous les contrats en cours, et donc, par principe, au vôtre. Il convient donc de comprendre que la nouvelle disposition impose à l’employeur d’accorder le passage à l’échelon supérieur à tous les salariés maintenus au même échelon pendant une durée excédant 24 mois, et ce dès le premier jour de l’application de l’avenant à la convention, en août 2020. Toutefois, nous vous conseillons de prendre connaissance des termes de l’avenant à la convention collective ou de la convention elle-même. En effet, les avenants à des conventions collectives prévoient généralement les conditions dans lesquelles ils s’appliqueront dans le temps. Bien à vous

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Séparation et vente de bien immobilier
Question postée par twylopez le 05/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J'ai acquis un bien immobilier avec la mère de mes enfant depuis 5 ans. Nous ne sommes ni mariés, ni pacsés. Nous nous séparons et je voudrais savoir comment racheter ses parts du bien immobilier. C'est un consentement mutuel

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Bonjour, Le régime juridique applicable aux biens mobiliers ou immobiliers acquis par des conjoints non mariés est un régime par défaut. En effet, contrairement au mariage, le concubinage n’entraîne pas l’application d’un régime matrimonial particulier qui permettrait de définir les modalités selon lesquelles les biens acquis par les conjoints au cours de leur relation seront répartis lors de la séparation. Faute de régime juridique spécifique, les règles applicables à l’acquisition de biens par les conjoints non mariés ou pacsés sont celles de l’indivision, telles que précisées aux articles 815 et suivants du Code civil. Dans le cadre d’une indivision, tous les indivisaires sont propriétaires de l’intégralité du bien et détiennent chacun une quote-part indivise dudit bien, quote-part qui correspond généralement à la proportion dans laquelle chacun d’entre eux a financé le bien. Cette quote-part est généralement fixée dans l’acte notarié d’acquisition d’un bien immobilier. Au cas présent, nous comprenons de votre question que votre conjointe et vous-même vous êtes portés acquéreurs d’un bien immobilier et que vous entendez aujourd’hui vous séparer. À défaut de mariage, le bien a donc été acquis en indivision, de sorte que votre conjointe et vous-même êtes chacun propriétaire d’une quote-part indivise de ce dernier. Compte-tenu de votre séparation, vous souhaitez pouvoir récupérer la propriété de l’intégralité de ce bien. Nul n’étant tenu de rester dans l’indivision, conformément aux dispositions de l’article 815 du Code civil, il vous est tout à fait possible de racheter la quote-part indivise de votre épouse. Le rachat de quote-part indivise du bien devra alors nécessairement être constaté par un acte notarié et consistera à ce que vous vous portiez acquéreur de la quote-part indivise de votre conjointe, moyennant le versement d’une soulte à cette dernière (de la valeur de sa quote-part indivise). Le rachat de cette quote-part entraînera l’application de frais (notamment le droit de partage, à hauteur de 2,5% de la valeur de la soulte, la contribution de sécurité immobilière, mais également les émoluments et frais de notaire). Aussi, il convient dans votre situation de vous rapprocher, avec votre ancienne conjointe, d’un notaire, afin que ce dernier rédige les actes nécessaires à ce rachat de soulte, aux termes duquel vous deviendrez pleinement propriétaire du bien immobilier. Bien à vous

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Bail colocation unique
Question postée par Nicolas le 04/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Maitre, Je souhaiterais savoir si je peux mettre en colocation (même bail unique ou chambre nue) l’appartement, tant dis que dans le règlement de copropriété, il écrit « la transformation en chambre meublée pour être loué à des personnes distinctes est interdite, mais la location en meublé par appartement entier, autorisée, à la condition d’être exceptionnelle et temporaire ». En fait, je souhaiterais modifier l’intérieur de l’appartement pour faire 4 chambres avec salon, cuisine communs ou carrément 4 chambres équipées comme studio mais sous bail colocation unique. Sinon, comment je peux mettre en colocation cet appartement Svp ? Merci infiniment de votre retour, je dois prendre une décision très rapidement. Excellente journée à vous, Nicolas Tran

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Bonjour, La colocation, qui faisait jusqu’alors l’objet d’un régime juridique relativement limité, a récemment été réformée par la loi ALUR du 27 mars 2014. La colocation est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme la situation dans laquelle plusieurs locataires (au minimum deux) vivent dans le même logement, qui constitue leur résidence principale. Les règles fixées par la colocation sont applicables que la location soit meublée ou nue. La loi ALUR a créé un régime spécifique de la colocation, avec notamment la possibilité de la mise en place d’un bail spécifique entre chaque colocataire et le propriétaire. Par ailleurs, la colocation peut également poser des problématiques juridiques au regard des règles prévues par le règlement de copropriété. En effet, certains règlements de copropriété peuvent prévoir explicitement que la colocation, qu’elle soit meublée ou nue, est interdite dans les appartements de l’immeuble. En réalité, ces clauses du règlement de copropriété font l’objet d’une importante jurisprudence sur la validité des clauses d’un règlement qui limite le droit des copropriétaires à la location de leur appartement. Par principe, la licéité de ces clauses est laissée à la libre appréciation des juges du fond, qui rendent leur décision au regard notamment de la qualité et du standing de l’immeuble : en effet, des clauses restreignant le droit de louer un logement à plusieurs personnes peuvent se justifier par la volonté de maintenir le prestige d’un immeuble ou encore la tranquillité des copropriétaires. Ont ainsi été jugées licites les clauses interdisant la colocation dans des immeubles haussmanniens de prestige. Dans votre cas, il convient donc de s’interroger sur la justification d’une telle clause insérée dans le règlement de copropriété et notamment de déterminer si le prestige de l’immeuble justifie que les copropriétaires ne souhaitent pas autoriser les colocations dans certains appartements. Si le prestige de l’immeuble justifie la validité d’une telle clause mais que vous souhaitez maintenir votre projet, il importe de s’adresser au syndic de la copropriété, afin de lui demander de convoquer une assemblée générale des copropriétaires et requérir l’accord de ces derniers pour modifier la clause du règlement de copropriété. Une autre situation pourrait par ailleurs être envisageable : il pourrait être possible de réaliser d’importants travaux permettant d’isoler chacune des chambres de l’appartement afin de créer plusieurs appartements distincts, loué séparément, et d’éviter ainsi une colocation. Dans une telle hypothèse toutefois, l’importance des travaux semblerait également devoir requérir l’accord de la copropriété. Par conséquent, il convient avant toute chose de prendre attache avec le syndic afin de lui faire part de votre projet de mise en place d’une colocation ou de travaux, si d’aventure le prestige de l’immeuble justifie la validité d’une telle clause. Bien à vous

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Majoration tierce personne compter dans dossier surendettement.
Question postée par albert le 02/02/2021 - Catégorie : Sécurité sociale

Bonjour en surendettement actuellement, touchant une retraite de 1180 euros plus une majoration pour tierce personne de 1250 euros, car je suis invalide en 3eme catégorie mais le surendettement en tienne compte, et je me retrouve donc sans plus pouvoir payer la personne qui s occupe de me faire manger et tout actes de la vie chez moi seul, il n est mentionner sur mes impôts que 1180 euros et non ma pension de 1250 euros car elle n est pas a déclarer, pouvez vous me dire mes droit de contestations et si ils ont le droit de compter ma pension de majoration tierce personne, merci de votre réponse agrée mes salutations distinguées

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le régime juridique du surendettement des particuliers, prévu par les articles L. 711-1 et suivants du Code de la consommation, permet à une personne physique qui n’est pas en mesure de faire face à ses dettes avec ses revenus et son patrimoine de saisir la commission de surendettement des particuliers. Cette dernière, après avoir pris connaissance de la consistance du passif du patrimoine de cette personne (l’ensemble de ses dettes) et de l’actif (ses biens et revenus), pourra négocier avec ses créanciers (ou leur imposer) certaines mesures lui permettant d’apurer ses dettes. La procédure de surendettement est soumise à plusieurs conditions de recevabilité, notamment la caractérisation de l’état de surendettement du particulier qui fait la demande d’ouverture d’une procédure de surendettement. Pour déterminer s’il existe un surendettement, la commission doit prendre en compte l’ensemble des éléments de revenus et de patrimoine qui permettrait au débiteur de faire face à son passif. Ceci implique que l’ensemble des éléments de l’actif du patrimoine du débiteur retenus par la commission de surendettement doivent par principe pouvoir être affectés au paiement de ses créanciers. La jurisprudence considère que tous les éléments des revenus et du patrimoine du débiteur doivent pouvoir être affectés au remboursement de ses dettes, et ce peu important que ces biens ou revenus soient imposables ou non, saisissables ou non. Doivent donc être prises en compte les prestations sociales telles que les allocations familiales, l’allocation aux adultes handicapés ou encore les pensions de veuve de guerre. Néanmoins, certaines décisions ont également pu indiquer que devaient être exclus des ressources du débiteur pouvant être affectées au paiement de ses dettes le revenu de solidarité active (RSA) et la prestation de compensation « handicap aides humaines ». Au cas présent, nous comprenons de votre question que la commission de surendettement a considéré qu’il convenait de prendre en compte l’allocation qui vous est versée pour rémunérer la personne qui vous assiste dans votre vie quotidienne compte-tenu de votre handicap pour désintéresser l’ensemble de vos créanciers. En réalité, la jurisprudence indique que les prestations de compensation « handicap aides humaines » ne peuvent figurer au nombre des ressources devant permettre au débiteur de payer ses dettes dans le cadre d’un surendettement, dans la mesure où ces allocations doivent être exclusivement affectées à la destination prévue pour leur attribution (payer l’assistant de vie). Il semble donc possible de contester la décision de la commission de surendettement : à cet effet, il conviendrait de prendre attache avec le conseiller en charge du dossier, ou, à défaut de réaction, de rédiger très rapidement un courrier à destination de la commission de surendettement lui indiquant que vous contestez sa position (le délai pour adresser ce courrier est de 20 jours à compter du jour où la décision vous a été notifiée). La commission devra alors saisir le juge des contentieux de la protection, qui tranchera alors le litige. Bien à vous

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Puits dans copropriété
Question postée par micastchau le 31/01/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

En 2000 mes parents, maintenant décédés ont fait une donation partage entre 3 frère et soeurs.Un puits existe dans la copropriété mais ne figure ni sur le plan, ni sur le document ou en tout cas je ne comprends pas tout. Ma notaire ne m'a rien expliqué et juste dit qu'il fallait qu'on "s'arrange" !.Etant la propriétaire de cette parcelle suis-je dans l'obligation de "donner" l'eau du puits aux 2 autres qui le réclament, sous peine de poursuites ?!

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question qu’au cours de l’année 2000, vos parents ont consenti à vos frères et sœurs et vous-même une donation partage concernant plusieurs parcelles, et que vous vous retrouvez depuis lors en copropriété avec ceux-ci. Par ailleurs, un puits grève la parcelle de terrain dont vous êtes propriétaire et vos frères et sœurs sollicitent le droit de puiser l’eau de ce puits. Nous vous indiquons tout d’abord qu’aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un terrain pour l’usage et l’utilité d’un terrain ou d’une propriété qui appartient à un autre propriétaire. La présence d’une servitude sur un terrain permet à une personne qui n’en est pas propriétaire d’user d’une partie de celui-ci pour les besoins du terrain dont il est propriétaire, généralement voisin du terrain grevé d’une servitude. Dans ce contexte, les servitudes de puisage peuvent être fréquentes : le cas échéant, le propriétaire d’un terrain grevé d’un puits d’eau peut être tenu de laisser son voisin accéder à ce puits afin de prélever de l’eau à son bénéfice. Ceci étant, nul ne peut se prévaloir d’une servitude de puisage, et donc demander à son voisin d’accéder à sa propriété pour venir puiser de l’eau, s’il ne rapporte pas la preuve de l’existence de cette servitude, et donc de son droit de prélever l’eau. Or, aux termes de l’article 695 du Code civil, la preuve d’une servitude de puisage ne peut être établie que par un titre recognitif du propriétaire du fonds grevé du puits, qui fait référence au titre qui a créé la servitude. En d’autres termes, la preuve d’une servitude de puisage ne peut être établie que si le titre de propriété du propriétaire du terrain sur lequel se trouve le puits fait lui-même référence à la servitude en question et au droit du voisin de puiser l’eau du puits. Dans votre cas, il importe donc de prendre connaissance des termes du titre de propriété qui vous a été remis suite à la donation partage qui a été consentie par vos parents. En effet, si ce titre mentionne expressément que votre terrain est grevé d’une servitude, vos frères et sœurs sont en droit de réclamer un droit de puiser l’eau du puits. En revanche, si votre titre ne fait pas mention d’une telle servitude, ceux-ci ne pourront se prévaloir de ce droit. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire afin d’éclaircir ce point à la lumière des différents actes concernant les terrains dont vous êtes propriétaire. Bien à vous

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Versement pension jusqu'au prononcé du divorce ou jusqu'à l'appel
Question postée par Sophie24 le 31/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Mon ex-mari est convoqué au Tribunal pour non-versement de pension. Mon avocate précisait qu'il devait me verser la pension jusqu'à l'Appel. L'arrêt de la Cour a été rendu le 04 06 2020 sur l'indemnité compensatoire. Le 23 12 2020 je reçois l'acte de mariage portant mention divorce par jugement rendu le 03 05 2019. M. a cessé de verser la pension en avril 2019. Est-il redevable de mai 2019 à mai 2020 (date de l'Arrêt).

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Bonjour, Selon les termes de l’article 212 du Code civil, les époux se doivent mutuellement respect, fidélité, secours et assistance. Ceci implique que chacun des époux est tenu vis-à-vis de son conjoint d’un devoir de secours financier tout au long du mariage. Ce devoir de secours se poursuit jusqu’au jour où le divorce devient définitif, et notamment, lorsque le divorce est prononcé par la voie judiciaire, lorsque le jugement est devenu définitif. Jusqu’à cette date, le devoir de secours se matérialise par une pension alimentaire qui doit être versée par un époux à l’autre pour subvenir à ses besoins, notamment si la situation financière de l’un des deux époux est meilleure que celle de l’autre. Toutefois, à compter du jour où le jugement de divorce devient définitif, la prestation compensatoire, qui constitue une somme versée par l’un des époux à l’autre compte-tenu de la différence de niveau de vie entre eux, prend le relais de la pension alimentaire. Une problématique peut en revanche se poser dans l’hypothèse où l’un des époux a fait appel du jugement de divorce. En effet, depuis la réforme de la procédure d’appel du 1er septembre 2017, l’appel doit obligatoirement être limité à certains chefs de jugement de première instance (l’appelant peut donc ne contester que certains éléments du jugement, et non l’intégralité). Il convient donc de distinguer deux cas. Lorsque l’appel porte sur l’ensemble des chefs de jugement critiqués, le divorce n’a pas été prononcé définitivement, de sorte que le devoir de secours va subsister (et donc que la pension alimentaire subsistera) jusqu’au jour où la Cour d’appel statuera. À l’inverse, lorsque l’appel ne porte que sur certains chefs de jugement (et notamment sur le montant de la prestation compensatoire qui a été fixée par le juge) mais que le principe du divorce n’est pas en lui-même contesté en appel, le devoir de secours prend fin au jour du jugement de première instance (car le divorce est définitif à cette date), de sorte que l’époux créancier n’est plus redevable d’une pension alimentaire à compter de cette date. Plusieurs stratégies juridiques permettent cependant de faire échec à cette situation, notamment en sollicitant l’exécution provisoire concernant la prestation compensatoire en première instance. Dans une telle hypothèse en effet, l’appel ne suspend pas l’exécution du chef de jugement relatif à la prestation compensatoire, de sorte que cette dernière est due à compter du premier jugement. Dans votre cas, il convient donc prendre connaissance précisément des dispositions du jugement de première instance. Si ce dernier a prononcé l’exécution provisoire de la prestation compensatoire, cette dernière sera due par votre ancien époux entre le jugement de première instance et l’arrêt d’appel, et ce en dépit du fait qu’un appel de la décision ait été interjeté. Bien à vous

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Donation ti
Question postée par seyjef le 27/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, mon pére voudrait donner à ma nièce un terrain pour construire sa maison, y a t'il un moyen/acte pour que cette donation soit prise en compte lors du partage des biens de mon père avec ma soeur par la suite. Sachant que mon père ne veut pas que je sois lésé. cordialement

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre père entend opérer une donation à votre nièce d’un terrain à construire, de sorte que vous souhaiteriez savoir si cette donation pourrait avoir une quelconque influence sur la succession ultérieure qui se déroulerait entre vous-même et votre sœur. Au préalable, il convient de rappeler qu’aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit. Cette libéralité peut être effectuée entre vifs - il s’agit dès lors d’une donation, ou à cause de mort - il s’agit alors d’un testament. La donation (réalisée entre vifs donc) peut être effectuée à destination d’une personne qui sera ultérieurement appelée à la succession future du donateur. Le cas échéant, la donation faite à un héritier aura nécessairement une influence sur la succession future, puisqu’elle sera par principe rapportée au patrimoine restant à distribuer entre les héritiers, afin de ne pas désavantager outre mesure les autres héritiers n’ayant pas bénéficié de cette donation. Par ailleurs, la donation peut être effectuée par le donateur à un tiers, c’est-à-dire une personne qui ne figure pas parmi les héritiers normalement appelés à la succession (neveux, nièces, petits-neveux, autre tiers, etc.). Dans votre cas, votre père entend donner un terrain à votre nièce : cette dernière n’est pas une héritière directe, de sorte qu’elle doit être considérée comme une personne tierce à la future succession. Les droits qui lui sont attribués par votre père ne sont pas non plus susceptibles d’atteindre vos propres droits dans la succession. Ceci étant, même la donation consentie à une personne tierce peut être limitée par les règles applicables à la succession. En effet, un donateur ne peut pas donner l’intégralité de son patrimoine à un tiers, une partie de ce dernier, appelée réserve héréditaire, étant réservée à ses héritiers dits réservataires (dans votre cas votre sœur et vous-même). La réserve héréditaire correspond, lorsque le donateur a deux enfants, comme tel est le cas de votre père, à deux tiers de son patrimoine. Au cas présent, ceci implique donc que la seule règle qui contraindra votre père lors de la donation de ce terrain à votre nièce est que la valeur de ce dernier ne devra pas excéder le tiers de son patrimoine, sauf pour votre sœur et vous-même à exercer une action en réduction contre votre nièce, qui vous permettrait de remédier à l’atteinte que la donation porterait alors à votre réserve héréditaire. En tout état de cause, et pour répondre précisément à votre question, il ne sera donc pas nécessaire de rédiger un acte quelconque pour que la donation à votre nièce soit prise en compte dans la succession, dans la mesure où celle-ci est considérée comme tierce à la succession. La donation sera donc par principe considérée indépendamment de la succession, sauf s’agissant des règles relatives à la protection des droits de votre sœur et vous-même en application de la réserve héréditaire. Ainsi, cette donation ne sera pas susceptible de vous préjudicier outre mesure, dans la mesure où, dans le cadre de la succession, vos droits sur le patrimoine seront protégés par les règles de la réserve héréditaire. Bien à vous

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Diagnostique erp non valide apres signature
Question postée par VISAA78 le 13/01/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Maitre, J'ai signé une promesse d'achat de mon appartement principale hier. J'ai constaté ce matin que le diagnostic ERP est périmé. Ma notaire qui traite le dossier me dit qu'il me sera fourni le jours de la signature final. Suis je en droit de l’avoir maintenant et est se que cela m'ouvre le droit de 10 jours supplémentaire pour me rétracté? Je vous remercie d'avance pour votre réponse. Bien cordialement

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler le régime juridique applicable à la promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente : la promesse synallagmatique de vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage à céder le bien et l’acquéreur à l’acheter réciproquement. Aux termes de l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente dès lors que les deux parties se sont accordées sur la chose et le prix. Néanmoins, il est nécessaire que les parties, en plus de la signature d’un compromis de vente, régularisent également un acte de vente, aussi appelé acte réitératif. En effet, la raison d’être de la promesse de vente est que cette dernière est conclue sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives : ces conditions, telles que par exemple la condition suspensive de financement, doivent être levées au plus tard au jour de la signature de l’acte définitif de vente, afin que la vente soit ensuite parfaite. Si ces conditions ne sont pas levées au jour de la vente, la vente ne peut devenir définitive. Ainsi que vous l’indiquez dans votre question, les compromis de vente sont par ailleurs soumis à un délai de rétractation offert à l’acquéreur : ce dernier dispose ainsi d’un délai de dix jours calendaires pour renoncer à la vente. S’agissant enfin du diagnostic état des risques et pollution (ERP), ce dernier a pour objet d’informer l’acquéreur des risques et pollutions auxquels le logement peut être exposé. Ce diagnostic doit être joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous avez récemment régularisé une promesse de vente pour l’achat d’un bien. Dans la mesure où le diagnostic ERP était périmé, cette dernière peut avoir été régularisée sous la condition suspensive qu’un tel diagnostic actualisé vous soit transmis au plus tard au jour de la signature de l’acte définitif de vente. Si tel n’a pas été le cas, l’acquéreur a en tout état de cause l’obligation de vous communiquer un diagnostic ERP au plus tard au jour de l’acte définitif de vente. Cependant, cette obligation de communication du diagnostic doit être exécutée au plus tard au jour de la signature, et donc pas nécessairement lors de la signature du compromis. Toutefois, ceci implique que le fait que le diagnostic actualisé ne vous ait pas été transmis lors de la conclusion de la promesse ne semble pas de nature à repousser le départ du délai de rétractation, dès lors que ce diagnostic peut être communiqué jusqu’à la date de la signature de l’acte de vente. Le délai de dix jours pour vous rétracter court donc bien à compter du jour de la signature du compromis. Ceci étant, dans l’hypothèse où la délivrance du diagnostic ERP a été stipulée dans la promesse comme une condition suspensive de la vente et que ce dernier ne vous a pas été transmis à cette date, la condition suspensive sera réputée défaillie, de sorte que vous serez en droit de ne pas réitérer la vente. Par conséquent, il importe de prendre connaissance des stipulations de la promesse afin de déterminer si la délivrance d’un diagnostic ERP actualisé constituait une condition suspensive de la vente, qui vous permettrait de ne pas la réitérer s’il ne vous était pas délivré le jour de la vente. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la vente afin de lui exposer cette problématique. Bien à vous

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Suis- je oblige d'acheter l'appartement que je loue a travers un agent
Question postée par Alain le 13/01/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon proprietaire veut vendre l'appartemet que je loue en bail meuble depuis 15 ans.Je lui ai fait part de mon interet mais celui-ci me demande de l'acheter a travers un agent ce qui rencherit le prix.Suis-je oblige de suivre cette volonte ou puis-je l'acheter simplemet a travers un notaire. Je precise que le proprietaire ne m'a pas encore envoye de courrier officiel,uniquement des echanges telephoniques et par mail.Aussi quel delais je beneficie pour quitter le bien ou me prononcer acqerreur a partir de la reception d'un courrier officiel. Merci pour votre aide.

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Bonjour, Nous vous rappelons au préalable que le propriétaire d’un appartement loué en meublé peut donner congé à son locataire pour vendre ledit appartement. Le congé pour vente doit être donné par le propriétaire pour que le locataire libère les locaux au plus tard à la fin de son bail. Ce congé, qui doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception, d’un acte d’huissier ou d’une lettre remise en mains propres, doit impérativement être délivré au locataire au plus tard trois mois avant la fin du bail, lorsque le logement est meublé. Toutefois, contrairement au congé délivré par le bailleur pour un logement vide, le congé donné pour un logement meublé n’offre pas au locataire un droit de préemption. Par conséquent, contrairement au cas où le locataire occupe un logement vide, le congé ne vaut pas offre de vente. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que votre propriétaire de votre logement meublé entend procéder à la vente de ce dernier. Cependant, dans la mesure où ce logement est meublé, le congé ne vaudra pas offre de vente, de sorte qu’il ne sera pas possible d’imposer au propriétaire la vente directe du bien, sans l’intermédiation d’une agence immobilière. Aussi, rien n’empêche votre propriétaire de mettre en vente le bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Ceci étant, il vous est toujours possible de vous rapprocher de votre propriétaire afin de lui indiquer que vous considérez que l’intermédiation d’une agence renchérirait le prix de l’acquisition et pourrait également rallonger le délai de vente. S’agissant de votre deuxième question, et comme indiqué précédemment, le congé ne peut être donné par le propriétaire que trois mois avant l’expiration du bail. Ceci implique que vous ne devrez quitter les locaux au plus tard qu’à la fin de votre bail. En conséquence, nous vous conseillons de procéder à une lecture attentive de votre bail afin de déterminer la durée d’expiration du bail et donc la date la plus tardive à laquelle vous devrez quitter les locaux. Bien à vous

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Achat d'un appartement
Question postée par SophieR le 10/01/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon père est locataire d'un appartement. Il paie son loyer à une agence. Le propriétaire vient de décéder. Celui-ci n'ayant pas eu d'enfant, en a fait donc à une connaissance. Cette connaissance ne souhaite pas le conserver et veut le vendre. Mon père n'ayant pas d'argent autre que sa retraite, il ne peut pas l'acquérir. Est ce que moi sa fille j'ai priorité pour acheter cet appartement ou un autre acheteur peut il passer devant moi avant ? Que puis je faire rapidement pour bloquer cet achat avant que quelqu'un d'autre me passe devant ? Mon but est d'acheter cet appartement pour que mon père puisse finir ses jours dans cet endroit où il vit déjà depuis plus de 40 ans. Merci d'avance pour votre réponse.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’un propriétaire d’un logement à usage d’habitation peut donner congé à son locataire pour vente, afin que son locataire quitte le logement pour qu’il puisse le vendre à un tiers. Ce congé est néanmoins légalement encadré : il ne peut être donné au locataire que pour que ce dernier quitte le logement à la fin du bail. Au surplus, le congé devra être donné au locataire au plus tard 6 mois avant la fin du bail d’habitation. Le congé devra prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un exploit d’huissier, et devra indiquer le motif du congé (pour vente, donc), le prix de vente du logement et décrire précisément le logement. Le congé vaut offre de vente au locataire : ceci implique que le locataire dispose d’un droit de préemption sur l’acquisition du logement par rapport à tout tiers et peut donc se porter acquéreur de ce dernier par priorité. Si le locataire accepte la vente, il doit alors en informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que le propriétaire du logement habité par votre père est décédé et a légué ce logement à l’une de ses connaissances, qui souhaite procéder à la vente du logement. Si ce dernier souhaite effectivement vendre le logement, il pourra soit décider de le vendre à un tiers avec la condition particulière qu’un locataire occupe l’appartement, soit décider de le vendre vide, après avoir fait délivrer un congé pour vente à votre père. Ce congé devra alors être délivré pour que le locataire quitte les lieux à la fin du bail. Le cas échéant, votre père, et lui seul, pourra alors se prévaloir de son droit de préemption et se porter acquéreur du logement, dans les conditions précisées par le congé. Vous ne disposez donc pas légalement, en votre qualité de fille du locataire, d’un droit de préemption sur le logement. Ceci étant, rien n’empêche votre père d’exercer le droit de préemption sur ce logement (ce dernier est, le cas échéant, prioritaire sur l’achat par rapport à un tiers, sauf si ce dernier est un membre de la famille du propriétaire), dont l’acquisition pourrait alors être financée par vos soins. En outre, et même si vous ne disposez pas d’un droit de préemption, il vous est tout à fait possible de prendre contact avec le nouveau propriétaire des lieux et de lui indiquer que vous seriez intéressée par l’acquisition du logement. Le propriétaire pourrait ainsi se montrer intéressé par une vente qui serait rapide, et ne nécessiterait pas la mise en vente du logement en agence, parfois longue, coûteuse et contraignante. Bien à vous

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Financement véhicule loa
Question postée par Yves le 10/01/2021 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour , âgés de 63 ans je me trouve dans une situation financière particulièrement difficile. Je pourrais expliquer en détail les causes de cette situation. J’ai pris un financement LOA proposé par le concessionnaire à qui j’ai " acheté " un véhicule. Un premier loyer majoré et 38 loyers , options d’achat Avril 2021. Crise sanitaire et financière ne percevant pas encore ma retraite je me suis retrouvé sans aucun revenu pendant plusieurs mois. Au mois de novembre un des loyers a été refusé par la banque qui m’avait bloqué mon compte courant , immédiatement reçu courrier et mails du financier relance majoré de 10% dans l’impossibilité de payer et malgré ma volonté de régler ce problème rapidement la menace du contentieux et restitution du véhicule est annoncé façon harcèlement. Je me bat pour payer les loyers décembre et janvier mais cela ne suffi pas , je demande la suspension momentanément de ce loyer ( mai 2021 ) refusé ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ceci implique que tout contractant est normalement tenu des obligations d’un contrat qu’il a lui-même régularisé. Faute pour l’un des contractants de s’exécuter, son partenaire est en mesure, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, d’engager sa responsabilité contractuelle et de solliciter le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il subit. Par ailleurs, le partenaire est également en mesure, sur le fondement des articles 1224 et suivants du Code civil, de poursuivre la résolution du contrat. Dans le cadre des contrats de location avec option d’achat, les organismes financiers précisent généralement, aux termes des conditions générales applicables au contrat, les conséquences d’un impayé de la part du locataire. Il est ainsi généralement prévu qu’en cas d’impayé d’un ou plusieurs loyers, l’organisme sera en mesure de poursuivre le paiement de l’intégralité des loyers restant dus (le capital restant dû est alors déchu), ainsi que la restitution du véhicule. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous avez souscrit un contrat de location avec option d’achat pour un véhicule. Vous n’êtes plus en mesure, compte-tenu de votre situation financière et dans l’attente de la perception d’une pension de retraite, de faire face aux échéances de la location avec option d’achat, raison pour laquelle l’organisme financier menace à ce jour de résoudre le contrat et de solliciter la restitution du véhicule. Si cette sanction d’un impayé est effectivement prévue par le contrat, l’organisme financier semble en droit de s’en prévaloir et de solliciter la restitution du véhicule ainsi que le paiement des loyers. Comme vous l’indiquez, il semble donc primordial de tenter de trouver une issue amiable avec l’organisme financier qui, pour l’heure, se montre rétif à toute issue transigée. Cependant, dans la mesure où vous êtes un particulier et que l’organisme locataire est un professionnel, vous avez toujours la possibilité de saisir le médiateur de la consommation ou, s’il en existe un, le médiateur de l’organisme financier. À ce titre, nous vous indiquons que l’organisme financier a l’obligation de désigner, dans ses conditions générales applicables au contrat, le médiateur auquel le particulier pourra s’adresser afin de résoudre amiablement tout litige qui pourrait naître avec lui. Le médiateur pourrait ainsi, compte-tenu de votre situation financière, inciter les parties (et notamment l’organisme financier) à envisager une solution négociée, notamment par l’intermédiaire d’un échéancier de paiement ou toute autre mesure qui vous permettrait, in fine, d’apurer votre dette. Aussi, il convient avant toute chose de prendre connaissance du nom du médiateur désigné par l’organisme dans ses conditions générales et de lui écrire, afin de lui indiquer que vous n’êtes pas en capacité de régler les loyers, mais que vous souhaitez trouver une issue négociée avec l’organisme financier, qui, pour l’heure, refuse toute issue amiable. Bien à vous

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Délais de prescription de l'action en réduction
Question postée par cacou le 06/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Soit une donation d'un bien immobilier avec réserve d'usufruit datant de plus de 30 ans dont le décès des donateurs date de plus de 12 ans; les héritiers réservataires peuvent ils contester la donation compte tenu des délais de prescription et en cas de vente du bien doit on recueillir leur consentement

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Bonjour, Nous comprenons de votre question qu’une donation avec réserve d’usufruit a été effectué par plusieurs donateurs à un donataire il y a désormais plus de 30 années, les donateurs étant décédés il y a plus de 12 années. Préalablement, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 893 du Code civil, une libéralité est l’acte par lequel une personne dispose, de son vivant ou par testament, à titre gratuit, de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne. La libéralité est une donation dès lors qu’elle a été consentie du vivant du donateur. L’acte de donation peut être affecté de plusieurs clauses, qui vont caractériser le type de donation : ainsi, une donation avec clause de réserve d’usufruit est une donation par laquelle le donateur transmet à titre gratuit uniquement la nue-propriété d’un bien, se réservant l’usufruit jusqu’à son décès. Une telle donation va créer un démembrement de propriété viager : en effet, le donateur jouira de l’usufruit, c’est-à-dire du droit d’user et de percevoir les fruits de la chose, jusqu’à son décès. Au décès, la pleine propriété sera recouvrée par le nu-propriétaire, c’est-à-dire le bénéficiaire de la donation. Dans votre cas, la donation a été consentie par les donateurs il y a plus de trente ans, et le dernier d’entre eux est décédé il y a près de douze ans. Par conséquent, le donataire, qui ne disposait jusqu’au décès des donateurs que de la nue-propriété, dispose de la pleine propriété depuis le décès des donateurs : le bien peut donc être librement cédé par le donataire, sans qu’il soit nécessaire de recueillir l’accord des héritiers réservataires. Par ailleurs, vous vous interrogez sur la possibilité des héritiers réservataires de contester la donation avec réserve d’usufruit qui a été consentie, notamment au regard des délais de prescription. Nous vous rappelons préalablement que les droits des héritiers réservataires sont protégés des éventuelles donations qui ont été consenties soit à l’un des héritiers réservataires, soit à un tiers, puisque ces donations ne peuvent jamais porter atteinte la quote-part de la réserve héréditaire (part du patrimoine du défunt réservée à ses descendants) à laquelle chacun des héritiers a droit. Dès lors, si une donation consentie du vivant du défunt porte atteinte à la réserve héréditaire, les héritiers réservataires ont le droit de contester la donation, par l’intermédiaire d’une action en réduction. Avant une réforme de 2006, le délai de prescription de l’action en réduction était de 30 années à compter du décès du donateur. Depuis cette réforme, le délai de prescription de l’action en réduction est fixé à 5 ans à compter de l’ouverture de la succession, ou 2 ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l’atteinte portée à leur réserve, sans jamais pouvoir excéder dix ans à compter du décès. Dans votre cas, le dernier donateur étant décédé en 2008, soit il y a plus de 12 ans, l’action en réduction des héritiers réservataires semble prescrite, de sorte que ces derniers ne pourraient contester la donation effectuée, sous réserve néanmoins que des événements n’aient pas entretemps interrompu ou suspendu la prescription (ex : une médiation entre les parties, assignation en justice, etc.). Bien à vous

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Donation avec rente viagère
Question postée par cuca le 05/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Mes parents m'ont fait donation simple de la nue-propriété d'une maison assortie d'une rente viagère. décès en 1995 et 2008 soit l y a 12 ans pour le dernier donateur ; j'ai versé la rente jusqu'en 2008 ; son montant est supérieur à la valeur du bien donné. j'ai 3 frères. j'envisage de faire donation de ce bien à mes enfants; suis obligé de demander l'accord de mes frères

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la libéralité est définie par l’article 893 du Code civil comme l’acte par lequel une personne dispose, de son vivant ou par testament, à titre gratuit de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne. Il existe plusieurs types de donation (une libéralité du vivant de celui qui la consent), qui sont déterminés par les clauses assorties à l’acte de donation. Nous comprenons de votre question que la donation que vous a consentie vos parents a été assortie de deux clauses particulières. Tout d’abord, cette donation est une donation avec charge, c’est-à-dire une donation par laquelle le donateur impose au donataire une charge particulière, comme par exemple le versement d’une rente viagère. Cette rente, qui est par définition viagère, cesse à compter du jour où son bénéficiaire, en l’occurrence le donateur, décède. Il est donc normal, dans votre cas, que vous ayez cessé de vous acquitter de votre rente à compter du décès de votre second parent, en 2008. Par ailleurs, la donation consentie par vos parents est une donation qui ne visait que la nue-propriété de la maison donnée, ce qui implique qu’elle constitue une donation avec réserve d’usufruit. Ce type de donation est particulièrement fréquent dans les donations de parent à enfant sur un bien immobilier, puisqu’elle permet aux parents de conserver le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits jusqu’à leur décès. La donation avec réserve d’usufruit va constituer un démembrement de propriété sur le bien donné, entre la nue-propriété, attribuée au donataire, et l’usufruit, attribué au donateur. Le droit d’usufruit est également viager : ce dernier s’éteint donc au décès de celui qui en était titulaire, c’est-à-dire, dans le cas d’une donation avec réserve d’usufruit, au décès du donateur. Le cas échéant, le donataire, c’est-à-dire le bénéficiaire de la donation, recouvre l’intégralité de la pleine propriété au décès du donateur et peut exercer tous les droits afférents à la pleine propriété du bien librement, comme par exemple le droit de réalisation des actes de disposition (vente ou donation notamment). Au cas présent, nous comprenons de votre question que vos parents vous avaient consenti une donation avec réserve d’usufruit sur un bien qui leur appartenait. Au décès de votre second parent, en 2008, vous avez normalement recouvré la peine propriété de ce bien, de sorte que vous en êtes aujourd’hui pleine propriétaire et donc en mesure de le céder ou le donner librement. Il convient toutefois de mentionner que les droits de vos frères ont normalement été protégés dans le cadre de la succession de vos parents : en effet, les donations qui sont consenties lors de la vie d’un parent à l’un de ses enfants sont normalement être rapportées à la succession. Lorsque la donation a été consentie en avancement de part successorale, le montant de la donation ou du bien donné sera ainsi « déduit » des droits dont pouvait se prévaloir l’héritier bénéficiaire de la donation dans la réserve héréditaire : les autres héritiers bénéficieront donc toujours de leurs propres droits dans la réserve héréditaire. De la même façon, si la donation a été consentie hors part successorale, son montant s’imputera sur la quotité disponible du patrimoine du donateur (l’ensemble du patrimoine auquel est retrayée la réserve héréditaire) : les droits des autres héritiers seront également protégés car ces derniers pourront toujours se prévaloir de leurs propres droits sur la réserve héréditaire. Bien à vous

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Vente maison
Question postée par Titus le 05/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour,mon père est en ehpad depuis 6mois ,souffrant d'alzheimer ,ma belle -mère veut vendre leur maison commune achetée 50/50.Ils sont mariés sous contrat avec donation au dernier des vivants .Est-ce que ma belle-mère peut vendre la maison ,disposer de la totalité de la vente et en faire ce qu'elle en veut,? .je suis le seul enfant de mon père .

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la donation au dernier vivant, dont le régime est prévu par les articles 1091 et suivants du Code civil, est une donation qui peut être consentie réciproquement entre deux époux et qui permet d’améliorer les droits du conjoint survivant lorsque l’un d’eux décède. Cette donation est essentiellement présente dans le cadre du régime de la séparation de biens, les droits du conjoint survivant dans la succession de son défunt conjoint étant ici réduits au profit de ceux des héritiers du défunt. En présence d’enfants de l’un des époux issus d’une union précédente, l’objet de la donation au dernier vivant peut concerner soit des droits en pleine propriété sur une partie du patrimoine de l’un d’entre eux, soit un droit d’usufruit sur la totalité de la succession, soit encore un mélange de pleine propriété sur certains biens et d’usufruit sur d’autres. La donation peut même prévoir une donation de l’intégralité du patrimoine du défunt au dernier vivant : cependant, dans ce cas, les héritiers du défunt pourront solliciter du conjoint survivant une indemnisation à hauteur des droits qu’ils détenaient dans la succession. Toutefois, il convient de rappeler que cette donation n’a vocation à s’appliquer que dans le cas où l’un des époux décède et que sa succession est ouverte. Au cas présent, nous comprenons de votre question que votre père n’est pas décédé : par conséquent, votre belle-mère ne peut pour l’heure se prévaloir des dispositions de la donation au dernier vivant afin de réclamer des droits sur le patrimoine de votre père, notamment sur sa part de propriété de la maison. Au décès de votre père, il conviendra de s’attacher à prendre connaissance des dispositions de la donation au dernier vivant, afin de déterminer les droits de votre belle-mère sur le patrimoine de votre père. Pour l’heure, votre père et votre belle-mère semblent toujours propriétaires de la maison qu’ils ont acquis en commun en indivision. Or, aux termes de l’article 815-3 du Code civil, les indivisaires ne peuvent exercer seuls que certains actes juridiques sur les biens indivis : un acte de disposition sur un bien indivis, comme par exemple la vente du bien, ne peut être décidé qu’à l’unanimité des indivisaires. Par conséquent, et dans la mesure où votre père est toujours vivant, votre belle-mère ne pourra seule céder la maison qu’elle détient en indivision sans l’accord de votre père, ou, le cas échéant, du tuteur ou du curateur qui pourrait être désigné en raison de l’état de santé de ce dernier. Rien n’empêche néanmoins votre belle-mère de céder ses droits de l’indivision, c’est-à-dire sa quote-part indivise : le cas échéant, seuls les droits qu’elle détient dans l’indivision, soit 50% du bien, seront alors cédés. Votre belle-mère devra préalablement proposer à votre père (ou son représentant) qu’il rachète sa part en priorité et, en cas de refus de rachat par ce dernier, pourra céder sa quote-part à un tiers. Si, en revanche, votre père ou son représentant donne son accord à la cession du bien indivis, le bien sera cédé mais votre belle-mère ne percevra qu’une part du prix de cession qui correspond à sa quote-part, soit la moitié du prix de vente. Bien à vous

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Un usufruitier a t-il le droit de louer sans l'accord du nu-propriétai
Question postée par marsala le 03/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Ma mère est usufruitière et ma soeur nu-propriétaire d'une maison suite à une donation, ma mère vient de déménager dans une résidence sénior. ma soeur veut vendre le bien, ma mère souhaiterait le montant d'un loyer pour l'aider à payer son loyer. Ma soeur refuse de payer et de lui donner un pourcentage à la vente. Quels sont les droits de l'usufruitier et les devoirs du nu-propriétaire? merci Marie-Ange Salarino

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler que le droit de propriété se définit, selon l’article 544 du Code civil, comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit. Le droit de propriété peut néanmoins faire l’objet d’un démembrement entre la nue-propriété et l’usufruit, démembrement qui peut être établi par une donation avec réserve d’usufruit ou même lors d’une succession. L’usufruit donnera droit à l’usufruitier d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire, dans le cadre d’une habitation, de l’habiter ou d’en percevoir les loyers si le logement est donné en location. Le nu-propriétaire dispose quant à lui du pouvoir de disposer du bien, c’est-à-dire du pouvoir de le céder, l’aliéner ou encore le donner. Néanmoins, il est constant que le bien qui fait l’objet d’un démembrement de propriété ne peut être cédé sans l’accord unanime du nu-propriétaire et de l’usufruitier : en effet, même si l’usufruitier ne dispose pas du pouvoir de disposer du bien, il serait, en cas de cession de ce dernier, privé, de facto, de ses pouvoirs d’en user et d’en percevoir les fruits. Dans votre cas, nous vous indiquons donc que votre sœur ne pourrait céder le bien sans avoir préalablement requis l’accord de votre mère, usufruitière de ce dernier. S’agissant de la répartition du prix de vente d’un bien dont la propriété est démembrée, l’article 621 du Code civil précise explicitement qu’en cas de vente du bien, le prix se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de chacun de leurs droits. Par conséquent, tant le nu-propriétaire que l’usufruitier disposent de droits sur le prix de vente, et l’usufruitier ne peut être privé de la faculté de revendiquer le paiement de la partie du prix de vente qui correspond à la valeur de l’usufruit. L’article 621 du Code civil ne précise pas comment est définie la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Néanmoins, il est communément admis, en particulier par les notaires, que la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété peut être fixée par référence au barème de l’article 699 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ainsi, lorsque l’usufruitier est âgé de moins de 71 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 60% de la valeur du bien et celle de la nue-propriété de 40% de la valeur du bien. Dans votre cas, si votre mère, en qualité d’usufruitière, donne son accord à la cession, une partie du prix de vente devra nécessairement lui être attribuée. La valeur de la part du prix de cession qui devra être rétribuée à votre mère correspondra à la valeur de l’usufruit du bien, telle qu’elle sera définie, en fonction de l’âge de votre mère, par référence au barème de l’article 699 du Code général des impôts. Bien à vous

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Décision de l'assemblée des copropriétaires
Question postée par JR le 01/01/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je souhaite restaurer mon appartement situé au 3iem étage d'un immeuble. Nous souhaitons "ouvrir" un mur porteur, notre architecte a fait effectuer une étude préalable par un ingénieur béton, étude validée par l'architecte expert de la copropriété. Les copropriétaires peuvent-ils malgré tout s'opposer à notre projet ? Et si oui ai-je la possibilité d'un recours ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que les règles relatives à la copropriété et aux travaux effectués en accord avec les règles applicables en copropriété sont fixées par la loi du 10 juillet 1965. Selon cette dernière, les travaux qui touchent directement ou indirectement les parties communes de l’immeuble doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Le projet de travaux doit donc être inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriétaires, étant précisé que ce dernier devra avoir été transmis au plus tard 3 semaines avant la tenue de l’assemblée. L’autorisation au projet de travaux devra être donnée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, mais, si cette majorité n’a pu être obtenue, le projet pourra faire l’objet d’un accord lors d’un second vote qui pourra avoir lieu immédiatement après, à la majorité simple des seuls copropriétaires présents ou représentés, si le projet a recueilli lors du premier vote au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Si le projet n’a pas obtenu le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote, une autre assemblée pourra toujours être convoquée, au cours de laquelle le projet pourra être validé à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que les travaux que vous entendez mettre en œuvre nécessiteront de percer un mur porteur : une partie commune étant touchée, les travaux devront donc recueillir l’accord de l’assemblée des copropriétaires, et ce même si le projet a été validé par l’architecte expert du syndic. En effet, de tels travaux nécessitent l’accord des copropriétaires réunis en assemblée, et ces derniers pourront librement décider de ne pas donner leur accord à un projet qui aurait été validé par le syndic ou son architecte expert. Néanmoins, même en cas de refus de l’assemblée générale des copropriétaires de valider le projet, le copropriétaire qui entend effectuer les travaux pourra toujours bénéficier d’un recours. Ainsi, ce dernier pourra saisir le tribunal judiciaire d’une demande d’autorisation d’effectuer les travaux touchant à une partie commune. Le cas échéant, le tribunal devra être saisi au plus tard dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée ayant refusé définitivement le projet. La demande devra être accompagnée de l’ensemble des pièces justifiant le bienfondé du projet. Dans votre cas, dans l’hypothèse où les copropriétaires refusaient le projet de travaux que vous entendez mettre en œuvre selon les règles de majorité exposées ci-dessus, il sera donc possible de saisir le juge afin que ce dernier vous autorise à mettre en œuvre ces travaux qui concernent une partie commune. Le cas échéant, le bienfondé de votre demande pourrait être démontré par différents éléments, notamment l’accord qui a été donné par l’architecte expert du syndic. Bien à vous

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Droit bien immobiler
Question postée par Sepele67 le 31/12/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Avec ma compagne en union libre (bientôt pacs) nous construisons une maison a 2 Sur un terrain familial à mon nom recu en donation. Chacun donne le même apport et paye les meme mensualités. En cas de séparation l'argent investi à 2 Sera forcement divisé, le terrain non vu que uniquement a mon nom. Mais en cas de décès je souhaiterais lui donner le terrain (et uniquement dans ce cas) est ce possible Merci d'avance

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les biens reçus d’une donation ou par succession sont constitutifs de biens propres à la personne qui en a bénéficié. Ceci implique que, même pour des époux mariés sous le régime de la communauté de biens, le bien reçu par héritage restera propre à celui qui l’a reçu. Par ailleurs, il convient également de rappeler que l’article 546 du Code civil précise que la propriété d’une chose donne droit à ce qu’elle produit ou à ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce principe, également appelé théorie de l’accession, implique que lorsqu’une construction est édifiée sur le terrain dont une personne est propriétaire, cette construction sera unie au terrain en question et deviendra donc la propriété de celui qui le détient, et ce quelle que soit l’identité de la personne qui a financé la construction. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous construisez une maison sur un terrain qui vous appartient en propre, construction financée par vos deniers ainsi que ceux de votre compagne. À ce stade, il convient donc d’indiquer que le terrain ainsi que la maison qui y sera construite sont donc votre propriété. En cas de séparation, et faute de stipulation contraire, votre conjointe ne pourra donc revendiquer aucun droit de propriété sur la maison ou sur le terrain. Toutefois, dans la mesure où cette dernière a financé une partie de la construction, elle pourra toujours solliciter le paiement d’une indemnité sur le fondement de l’enrichissement sans cause, correspondant à la proportion de la valeur de la maison correspondant à son apport. Par ailleurs, en cas de décès, il convient de distinguer selon que la maison sera affectée au logement conjugal ou non. Si tel n’est pas le cas, de la même façon qu’en cas de séparation, votre conjointe ne pourra revendiquer auprès de vos héritiers aucun droit de propriété sur la maison, mais pourra solliciter le paiement d’une indemnité en raison des apports qu’elle a consentis pour la construction de la maison. À l’inverse, si tel est le cas et que le PACS a déjà été conclu, votre conjointe pourra revendiquer le droit d’habiter le logement durant un an après le décès (sans en être propriétaire). Par conséquent, si vous souhaitez que votre conjointe puisse être propriétaire du logement à votre décès, il convient de régulariser un testament prévoyant que la maison et le terrain sur lequel celle-ci a été construite lui seront transmis. Un tel testament devra être régularisé chez un notaire. Aussi, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de procéder à la rédaction d’un testament prévoyant l’attribution du terrain et de la maison à votre conjointe. Bien à vous

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Preuve de clauses d exclusion dans un contrat d assurance
Question postée par master le 29/12/2020 - Catégorie : Accidents et indemnisations

Je suis affilié à une société d'assurance pour ma responsabilité civile et professionnelle (RCP) depuis 2002. Je dispose d'un contrat à ce sujet très succinct (sans détails) Demande de modification de mon contrat en 2016 suite à un changement de statut que je signale à la société d 'assurance. Plus de nouvelles de cette société d'assurance mais je continue à payer mes cotisations Survenu d'un sinistre en juillet 2018 où ma responsabilité est mise en cause Refus de l'assurance de prise en charge du sinistre au motif 1/ Qu'elle m'aurait adressé un nouveau contrat d'assurance que je n'aurais pas retourné en 2016. Suite à quoi, elle aurait décidé je cite ''De garder le contrat en l'ETAT'' Pour ma part je n'ai jamais reçu de nouveau contrat de cette assureur. 2/ Que le sinistre que je déclare n'est pas pris en charge selon les clauses de l'assurance /Clauses dont je n'ai jamais eu connaissance. Merci pour une réponse précise sur ces points

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Bonjour, Le régime juridique des contrats d’assurance, et notamment les formes dans lesquelles ces derniers doivent être conclus, est expressément prévu par le Code des assurances. Aux termes de l’article L. 112-3 du Code des assurance et des décisions de jurisprudence rendues en application de cet article, si le contrat d’assurance constitue un contrat consensuel parfait dès la rencontre des volontés de l’assureur et de l’assuré, sa preuve est subordonnée à la rédaction d’un écrit. Le contrat d’assurance n’est donc formé que dès lors qu’une rencontre des volontés est intervenue entre l’assureur et l’assuré, conformément à l’article 1113 du Code civil. Ceci implique que, par principe, un contrat d’assurance ne lie l’assureur et l’assuré que dès lors qu’il peut être rapporté la preuve que ces derniers ont réciproquement donné leur accord aux dispositions d’une convention d’assurance. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que l’assureur ne souhaite pas garantir le sinistre intervenu tout d’abord parce qu’un nouveau contrat vous aurait été transmis mais que ce dernier ne lui aurait pas été retourné ni signé par vos soins. Au cas présent, si vous avez fait la demande de modifier votre contrat en 2016, il semble ainsi compliqué de rapporter la preuve que la compagnie et vous-même vous soyez accordés sur les conditions d’un nouveau contrat de garantie, dans la mesure où aucune convention n’a été signée. En d’autres termes, si la preuve pourrait être rapportée que vous avez fait la demande de modification du contrat et que l’assurance l’a acceptée, il ne semble pas possible de rapporter la preuve du contenu exact des dispositions sur lesquelles les parties se seraient accordées. Aussi, la compagnie semble fondée à vous opposer que les dispositions du contrat qui s’appliquent à votre situation sont celles du contrat en vigueur en 2016. S’agissant du régime des clauses d’exclusion de garantie, il importe de rappeler que ce dernier est extrêmement strict dans la mesure où ces clauses sont par principe défavorables à l’assuré. Selon les termes des articles L. 113-1 et L. 112-4 du Code des assurances, les clauses d’exclusion doivent être explicites, limitées et apparentes. Par conséquent, pour que la compagnie d’assurance puisse valablement vous opposer une clause de garantie, il convient encore que cette dernière soit détaillée explicitement et apparemment dans le contrat en vigueur en 2016, et qu’elle soit limitée dans son champ d’application. Il importe donc nécessairement qu’une telle clause ait été portée à votre connaissance et que vous l’ayez acceptée. Tel sera le cas si la clause d’exclusion est explicitement insérée dans le contrat d’assurance que vous avez signé. En revanche, si la compagnie refuse la garantie sur le fondement d’une clause qui n’a pas été stipulée clairement dans le contrat ou dont elle ne peut rapporter la preuve que vous l’auriez acceptée expressément (ce qui semble être le cas puisque votre contrat est succinct), cette dernière ne saurait vous être opposable. Nous attirons votre attention sur le fait que les clauses d’exclusion sont généralement prévues par les conditions générales du contrat (et non les conditions particulières, qui est un document succinct) : les clauses d’exclusion ne seront toutefois opposables que dès lors que les conditions générales auront été acceptées par l’assuré. Bien à vous

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Contrat d assurance
Question postée par law le 23/12/2020 - Catégorie : Accidents et indemnisations

Bonjour, Je fais l objet d une plainte pour un sinistre médical Alors que j'ai toujours réglé mes cotisations à l assurance depuis 2003, celle ci refuse de prendre en charge le litige au motif que je n'étais pas couvert pour ce genre d activité. Le seul problème c'est que cette société d assurance ne m'a jamais délivré de contrat tout en continuant à percevoir des cotisations. En définitif, je n'ai pas de contrat à produire comme preuve de mon assurance (sinon la preuve de paiement des cotisations et l'attestation de la société confirmant que je suis bien assuré chez elle). Mais la société d'assurance non plus ne produit de contrat avec les clauses dont elle fait référence pour justifier son refus de prise en charge du sinistre. Que faire? Suis je en droit de réclamer de l'assureur de faire face à ses obligations? Vous remerciant, E. JEAN

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Bonjour, Le régime des contrats d’assurance, et notamment de la forme des contrats conclus par les compagnies d’assurance avec des professionnels ou des particuliers, est explicitement prévu par le Code des assurances. Selon les dispositions de l’article L. 112-3 du Code des assurance et les décisions de jurisprudence rendues en application de cet article, si le contrat d’assurance constitue un contrat consensuel parfait dès la rencontre des volontés de l’assureur et de l’assuré, sa preuve est subordonnée à la rédaction d’un écrit. Ceci implique que tant l’existence que le contenu du contrat d’assurance ne peuvent normalement se prouver que par un écrit, signé par l’assureur et l’assuré. En réalité, l’article L. 112-3 du Code des assurances a essentiellement pour but d’écarter l’hypothèse où la preuve d’un contrat ou du contenu d’un contrat d’assurance serait rapportée par témoignage. Par conséquent, même si aucun contrat n’a été dûment signé entre la compagnie et l’assuré, ce dernier pourra toujours essayer de rapporter la preuve de ce contrat par tout écrit ou encore par un aveu de la compagnie d’assurance. Dans votre cas, vous disposez d’une attestation de la compagnie d’assurance confirmant que vous avez bien souscrit un contrat d’assurance avec cette dernière vous couvrant pour l’exercice de votre activité. Il serait donc possible d’établir, dans un premier temps, l’existence même du contrat d’assurance grâce à cette attestation. En revanche, il convient également de rapporter la preuve du contenu de ce contrat, et notamment des garanties que vous avez souscrites auprès de la compagnie d’assurance. En effet, cette dernière vous oppose que le sinistre que vous avez déclaré ne peut être couvert par les garanties que vous avez souscrites. Comme pour l’existence du contrat, la preuve de son contenu devra également être rapportée par écrit : or le contenu n’est réellement relaté que dans le contrat lui-même, de sorte qu’il ne peut théoriquement être prouvé que par le contrat écrit, dont vous ne disposez pas. Il conviendrait a minima que vous puissiez détenir tout autre commencement de preuve (aveu, échanges de courriers, etc.) qui permettrait d’établir la nature exacte des garanties que vous avez souscrites auprès de cet assureur. Si vous n’en disposez pas, il pourrait être judicieux de demander à la compagnie d’assurance de vous communiquer les stipulations sur lesquelles elle se fonde pour refuser de garantir le sinistre. Ainsi, la compagnie pourrait vous transmettre des conditions générales qu’elle estime vous être applicables, reconnaissant ainsi que ces dernières constituent le contrat qui vous lie (et ce même si aucun contrat n’a effectivement été signé). Par suite, vous pourriez consulter les conditions générales ou les stipulations qui vous auraient été transmises afin de déterminer avec précision si le sinistre que vous avez déclaré est ou n’est pas exclu des garanties que vous avez souscrites. Bien à vous

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Chèque sans provision
Question postée par Steph le 23/12/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Je voudrais savoir comment je peux être solder suite à la réception d un chèque en bois contre lvente d un article de particulier à particulier. J ai appeler la banque de cette personne pour savoir l état de son compte ,mais il semblerait que je ne suis pas le premier ,cette personne paie avec des chèques sans provision. .Sa banque ne veux pas m aider plus.. Que puis je faire? Merci

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Bonjour, La législation relative aux paiements effectués par chèques et plus particulièrement aux paiements effectués par le moyen d’un chèque sans provision est établie aux articles L. 131-69 à L. 131-87 du Code monétaire et financier. L’une des conditions nécessaires au paiement d’un chèque émis par une personne est l’existence d’une provision sur son compte. En d’autres termes, le banquier du tireur, c’est-à-dire de la personne qui émet le chèque, est en droit de refuser de procéder au paiement de ce dernier si les fonds présents sur le compte sont insuffisants pour le payer. Par conséquent, le chèque émis sans provision et présenté au paiement du banquier du tireur peut être rejeté pour défaut de provision par ce dernier (sauf rares exception, notamment pour les chèques d’un montant inférieur à 15 euros, que le banquier est tenu de payer même faute de provision). Le cas échéant, le destinataire du chèque, qui n’a donc pas été réglé de la prestation fournie à l’émetteur du chèque, dispose d’un moyen aisé pour tenter de recouvrer le paiement de la somme due. En effet, aux termes des articles L. 131-73 et suivants du Code monétaire et financier, le bénéficiaire d’un chèque sans provision - communément appelé chèque en bois - est en droit de demander à sa banque, à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de la première présentation du chèque, c’est-à-dire du jour où il a déposé le chèque à sa banque, l’obtention d’un certificat de non-paiement. Ce certificat pourra alors être remis à un huissier qui pourra, le cas échéant, signifier ce certificat au débiteur. Le certificat est alors considéré comme un titre exécutoire, conformément à l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Ceci implique que le certificat de non-paiement signifié par un huissier correspond à une décision de justice qui a force exécutoire, c’est-à-dire qui peut être immédiatement exécutée. Le cas échéant, l’huissier pourra mettre en place toutes les mesures (saisies, etc.) sur les biens du débiteur afin d’obtenir le paiement du chèque. Dans votre cas, il convient donc de se rapprocher de votre banque afin que cette dernière vous remette un certificat de non-paiement du chèque. Par suite, vous pourrez remettre ce certificat de non-paiement à un huissier qui pourra mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires pour recouvrer le paiement du chèque. Bien à vous

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Taxe fonciere
Question postée par ginou le 21/12/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour Mme /Mr je viens de recevoir la taxe foncière de mon habitation 997+100€ de majoration, mon RFR est de 3959€, j'aurais 76 ans en Février 2021,puis je demander l'exonération de cette taxe , ayant très peu de revenu et ayant subi une escroquerie qui me met dans une situation financière déplorable. merci de vos conseils à venir. cordialement . G.Chabaud

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous entendez connaître les exonérations de taxe foncière qui pourraient vous être applicables et vous éviter de vous acquitter du paiement de cette dernière au titre de l’année 2020. Au préalable, nous vous rappelons que la taxe foncière sur les propriétés bâties est normalement due par les propriétaires ou les usufruitiers (c’est-à-dire les personnes qui jouissent du droit d’user et de percevoir les fruits du logement en question). Cette taxe doit être acquittée dès lors que la personne concernée est propriétaire ou usufruitier du logement au 1er janvier de l’année au cours de laquelle elle est due. Il existe néanmoins plusieurs cas d’exonération permettant aux propriétaires ou usufruitiers de propriétés bâties au 1er janvier de ne pas s’acquitter du paiement de la taxe foncière. La principale exonération concerne les personnes âgées ou en situation de handicap et de condition modeste, c’est-à-dire dont les revenus n’excèdent pas un certain montant. Sont ainsi exonérées les personnes qui sont titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité, ou encore les redevables de la taxe âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence de l’année précédant celle d’imposition n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du Code général des impôts ou encore les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du même Code. L’article 1417-I du Code général des impôts précise que la limite du revenu de référence permettant d’être exonéré de la taxe foncière est fixée à la somme de 11.098 euros pour une personne célibataire (une seule part fiscale). Dans votre cas, nous comprenons que l’avis de taxe foncière que vous avez reçu concerne l’exercice fiscal 2020. Par conséquent, l’application de l’exonération suppose au préalable que votre revenu fiscal de référence pour l’année 2019 n’excède pas la somme de 11.098 euros, ce qui semblerait pouvoir être votre cas. En revanche, l’application de l’exonération suppose que vous ayez été âgée de 75 ans ou plus au 1er janvier de l’année d’imposition, soit au 1er janvier 2020. Or, nous comprenons de votre question que vous n’étiez âgée que de 74 ans au 1er janvier 2020 puisque votre anniversaire a lieu en février. Par conséquent, l’exonération pour personnes âgées aux revenus modestes ne vous semble pas encore applicable. Néanmoins, nous vous indiquons que vous pouvez toujours bénéficier d’un dégrèvement d’office de 100 euros sur la valeur de la taxe notamment si la taxe foncière concerne votre résidence principale. En tout état de cause, si vous êtes dans l’impossibilité de vous acquitter de la somme correspondant à la taxe foncière, eu égard à votre situation, nous vous conseillons de vous rapprocher des services des finances publiques afin de négocier un échéancier de paiement, étant entendu que vous pourrez par ailleurs bénéficier de l’exonération de la taxe dès l’année prochaine, sous réserve que votre revenu fiscal de référence soit alors toujours inférieur à celui de l’article 1417-I du Code général des impôts. Bien à vous

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Heritage lors d une separation de corp et de biens
Question postée par Dangele le 17/12/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour , à la suite du déces de mon pere j ai une question consernant la succession de mon pére Mes parents ete separés de corp et de biens depuis pas mal d annees (depuis 1989 ) , à l epoque ensemble ils avaient 2 maisons , donc ça c'est décider au tribunal que chacun sa maison et une pension alimentaire que mon pere devais donner ( chose qui n as jamais donner), et depuis il n avais plus de contact depuis tout ces annees A l heure d aujourdhui mon pere es décedé ,comment reviens sa succession sachant qu il y avais les 2 maisons , 1 bois acheté apres leurs séparations , les assurances vie et tout ces comptes Dans l attente de vous lire , merci de votre aide d'eclairée cette situation Recevez mes salutations distinguees Mme Delplace A

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Bonjour, Les règles de succession sont fixées par les articles 732 et suivants du Code civil et distinguent le cas où le défunt a rédigé ou n’a pas rédigé de testament préalablement à son décès. Lorsque le défunt a rédigé un testament, les biens du défunt seront répartis entre les personnes désignées dans son testament selon les règles qu’il aura lui-même fixées, sous réserve du respect des règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible, dont le notaire est garant du respect. La réserve héréditaire est définie comme la partie du patrimoine du défunt qui est impérativement réservée à ses héritiers (descendants) : elle est fixée à la moitié du patrimoine lorsque le défunt n’a qu’un enfant, les 2/3 du patrimoine lorsque le défunt a deux enfants et enfin les 3/4 du patrimoine lorsque le défunt a 3 enfants et plus. Le reste du patrimoine, appelé quotité disponible, pourra être attribué par le défunt à d’autres personnes que ses héritiers (conjoints, tiers, etc.). Dans ce cas, le notaire établira donc la valeur précise de chacun des biens du patrimoine du défunt, et contrôlera que les attributions prévues par le défunt dans son testament respectent bien les règles de la réserve héréditaire ou de la quotité disponible. À défaut de testament, les règles légales s’appliquent. Ces règles dépendent de ce que le défunt était marié ou non à son décès : lorsque le défunt était séparé de corps à son décès, le conjoint survivant est normalement appelé à la succession, sauf dans l’hypothèse où la convention de séparation prévoit expressément que les époux renoncent chacun à leurs droits successoraux. Si aucune clause de renonciation n’a été prévue, la part de chacun des héritiers sera déterminée comme suit : soit le conjoint survivant décide de choisir entre l’usufruit de l’ensemble du patrimoine du défunt (c’est-à-dire le droit d’user de son patrimoine jusqu’à sa mort) soit il décide de choisir la pleine propriété du 1/4 de la succession. Dans le premier cas, les enfants auront donc le droit à la nue-propriété de l’ensemble du patrimoine et, dans le deuxième cas, les enfants auront droit à la pleine propriété des 3/4 de la succession, ces parts étant alors réparties égalitairement entre eux (par exemple dans le deuxième cas, si le défunt a laissé 3 enfants, chaque enfant aura droit à 1/4 de son patrimoine). Si une clause prévoyait que le conjoint survivant de votre père renonçait à la succession, chaque enfant disposera d’une part égale dans le patrimoine du défunt (si ce dernier laisse 3 enfants, chacun aura droit à un tiers du patrimoine). Le notaire en charge de la succession procèdera alors à l’évaluation du patrimoine du défunt et répartira les biens en lots d’égale valeur, ces lots étant répartis entre les enfants en fonction de leurs droits dans la succession. À titre d’illustration, si une clause prévoyait une renonciation de votre mère aux droits successoraux de votre père dans la convention de séparation et que ce dernier a laissé 3 enfants, le notaire constituera 3 lots d’égale valeur composés chacun d’une partie des biens de la succession, qui seront attribués à chacun des 3 enfants. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession afin de connaître les droits de chacun des héritiers à la succession et la part de patrimoine qui pourra leur être attribuée. Bien à vous

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Baisse de gamme voit de fonction
Question postée par Falaises le 17/12/2020 - Catégorie : Droit du travail

Commercial depuis 13 ans dans la même entreprise, je suis doté d’un véhicule de fonction (Peugeot 5800) dont le contrat de location se renouvèle avec un nouveau 5800 tous les 3 ans. Une récente politique groupe vise a mettre en place une nouvelle strategie de gestion du parc voiture. Dans ce cadre, mon employeur me propose le remplacement de ma 5800 par une Renault Captur, soit un véhicule de gamme très largement inférieure. Aucune contre partie ne m’a été proposée ni aucun accord préalable. Mon contrat de travail ne fait pas état que de véhicule de fonction, sans mentionner marque ou catégorie en particulier ni montant de l’avantage en nature. Devant ma levée de bouclier, mon employeur me propose maintenant un autre véhicule, de gamme superieur a la Renault mais toujours inférieur au 5800, mais a la condition que je verse de ma poche 5000€. Existe-t-il des textes de lois sur lesquels je pourrai m’appuyer pour contrer cette situation ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons brièvement que le véhicule de fonction est un véhicule mis à disposition du salarié dans le cadre de l’exercice de ses fonctions, mais que le salarié peut utiliser tant à des fins professionnelles qu’à des fins personnelles. Lorsque le véhicule est usé à des fins personnelles par l’employé, ce dernier constitue un avantage en nature qui vient augmenter le montant de sa rémunération et doit être fiscalement traité comme tel. Le principe de l’octroi d’un véhicule de fonction dépend de la volonté de l’employeur, qui peut notamment décider qu’en raison de l’activité du salarié, l’usage d’un tel véhicule est nécessaire et indispensable. Lorsque le principe de la mise à disposition d’un véhicule de fonction est prévu dans le contrat de travail, l’employeur ne peut retirer au salarié cet avantage. En effet, le Code du travail précise explicitement que la modification d’une stipulation du contrat de travail nécessite impérativement l’accord du salarié, qui doit être constaté dans un avenant signé par ce dernier. L’employeur ne peut donc retirer la mise à disposition du véhicule de fonction à son salarié lorsque cet avantage est explicitement prévu par le contrat de travail. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que si le principe de la mise à disposition du véhicule est bien prévu par votre contrat de travail, la nature de ce véhicule (marque, classe du véhicule, etc.) n’est pas expressément stipulée aux termes de ce dernier. Ceci implique que si l’employeur, dans le cadre d’une politique d’entreprise ou de groupe comme tel est le cas dans votre situation, décide de changer la marque ou le type du véhicule, cette modification ne constitue pas une modification du contrat de travail. Par conséquent, l’employeur est en droit de vous imposer l’usage d’un véhicule qui soit de classe inférieure à celui dont vous bénéficiiez jusqu’alors. Rien ne vous empêche néanmoins de négocier avec votre employeur quant à la nature du véhicule que ce dernier souhaite vous attribuer comme véhicule de fonction, afin de pouvoir obtenir un véhicule de classe supérieure à celui qu’il entend désormais vous attribuer. Bien à vous

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Baisse du variable
Question postée par Falaises le 17/12/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je suis commercial dans une SS2I en charge de la vente de logiciels. Mon salaire est composé d’un fixe et d’une enveloppe variable de 20K€ a 100% de mon objectif. Mon employeur augmente cet objectif de chiffre d’affaire, mais sans pour autant augmenter mon enveloppe de variable a 100% de réalisation. J’ai donc la sensation qu’on me demande de travailler plus pour ne gagner que la meme chose, donc au final, faire plus et gagner moins en proportion. Est-ce légal ? J’y vois là une manière détournée de baisser mes revenus.

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Bonjour, Il est possible pour un employeur, dans le cadre de la fixation de la rémunération d’un salarié, de prévoir qu’une partie de la rémunération sera fixe et l’autre partie sera variable. Tel est généralement le cas pour les commerciaux d’une entreprise, dont la part variable peut représenter une partie importante de la rémunération. Le cas échéant, la partie variable du salaire dépend de la réalisation d’objectifs commerciaux, qui sont fixés par l’employeur. La jurisprudence est très claire sur le principe des objectifs fixés par l’employeur : la Cour de cassation considère en effet que les objectifs fixés pour que la rémunération variable soit versée au salarié doivent être réalisables, raisonnables et compatibles avec le marché. En d’autres termes, les objectifs doivent être réalistes et atteignables par le salarié dont le variable en dépend, mais surtout doivent être temporellement définis. À défaut, le salarié est en droit de saisir le conseil de prud’hommes compétent et de demander à ce que lui soit versée l’intégralité de la part variable de son salaire. S’agissant de la détermination de l’objectif à atteindre pour obtenir la part variable, cette dernière dépend du libre pouvoir de l’employeur. Il convient néanmoins de distinguer deux cas. En premier lieu, lorsque l’objectif dont dépend le versement du variable n’est pas précisément fixé par le contrat de travail, sa modification est libre par l’employeur. Ceci implique que l’employeur a la faculté d’augmenter les objectifs de chiffre d’affaires que le salarié doit réaliser, étant précisé que ces objectifs doivent néanmoins rester réalistes et atteignables. En second lieu, lorsque l’objectif a été précisément déterminé dans le cadre du contrat de travail, sa modification nécessite de modifier le contrat. Un avenant devra donc être régularisé entre l’employeur et le salarié, ce qui implique que ce dernier devra nécessairement donner son accord à la modification de l’objectif. Dans votre cas, il convient donc de déterminer si l’objectif est fixé dans votre contrat de travail : si tel est le cas, l’employeur doit impérativement solliciter votre accord pour l’augmenter. À l’inverse, si l’objectif n’est pas fixé dans votre contrat, l’employeur peut le modifier unilatéralement, mais il conviendra que le nouvel objectif reste réalisable, raisonnable et compatible avec le marché, faute de quoi vous serez en droit de saisir le conseil de prud’hommes pour demander le versement de l’intégralité de la rémunération variable. Bien à vous

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Utilisation du pge
Question postée par Tius le 16/12/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour suite à une demande de cession des parts de l'associé majoritaire d'une SARL (2 salariés)et suite au refus d'agrément du cessionnaire proposé par le cédant (AGE). La société propose le rachat des parts . question: le Prêt Garantie Etat(PGE) obtenu par la société peut ou non être utilisé pour ce rachat?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que l’un des associés d’une SARL entend céder ses parts : dans le cadre de la procédure d’agrément mise en place, l’assemblée générale des associés n’a pas agréé le cessionnaire, de sorte que la société souhaiterait elle-même racheter les parts du cédant. Dans ce contexte, vous souhaitez savoir si la société pourrait utiliser les fonds prêtés dans le cadre du prêt garanti par l’Etat pour financer l’acquisition de ces titres. Au préalable, nous vous rappelons brièvement que la procédure d’agrément dans les SARL est prévue par l’article L. 223-14 du Code de commerce. Lorsqu’un associé de SARL entend céder ses parts sociales à un tiers à la société (une personne qui n’est pas associée), il doit au préalable recueillir l’approbation des autres associés à la majorité de ces derniers (sauf majorité plus importante stipulée par les statuts). Le cédant doit notifier son projet de cession à la société : les associés doivent alors se prononcer sur l’agrément du cessionnaire dans un délai de 3 mois. Lorsque les associés refusent la cession, la société ou les autres associés sont tenus d’acquérir ou de faire acquérir les titres du cédant dans un nouveau délai de 3 mois à compter du refus, sauf si, entretemps, le cédant use de son droit de repentir et ne désire finalement plus céder ses titres. Si, à l’expiration de ce délai, la société ou les associés n’ont pas acquis les titres, le cédant peut réaliser la cession originairement prévue. Cette précision est d’importance dans votre cas, dans la mesure où le cessionnaire initialement envisagé n’a pas été agréé par l’assemblée générale des associés de la SARL et que, dans ce contexte, vous souhaitez que la société puisse acquérir les titres du cédant avec les fonds du PGE. Or, le PGE a été mis en place par l’Etat dans le cadre de la crise ayant suivi les mesures de confinement liées à la pandémie de COVID-19, spécifiquement afin de soutenir l’activité et l’emploi. Ce prêt, octroyé par les banques, est garanti à hauteur de 70% par l’Etat en cas de défaut de paiement (ou 90% pour les PME) : la banque ne pourra en demander le remboursement pendant la première année. L’Etat n’a pas fixé de règle particulière pour l’utilisation des fonds octroyés dans le cadre du PGE : en revanche, ces derniers étant octroyés par les banques, il est très probable que ces dernières ajoutent une stipulation particulière dans le cadre du contrat de prêt, indiquant que les fonds doivent être utilisés à des fins particulières, notamment afin de soutenir l’activité de l’entreprise. Le cas échéant, les fonds ne pourraient pas être utilisés pour que la société acquière ses propres titres en vue d’une annulation. Ceci étant, nous vous rappelons que si la société ou les autres associés ne sont pas en mesure de racheter ou de faire racheter les titres dans un délai de trois mois à compter du refus d’agrément de l’associé cessionnaire, et si le cédant n’a pas usé de son droit de repentir, ce dernier pourra réaliser le projet initial. En conséquence, dans votre cas, même s’il ne sera probablement pas possible d’user des fonds du PGE pour acquérir les titres du cessionnaire, si aucun associé n’est en mesure d’acquérir les titres du cédant dans un délai de 3 mois à compter du refus, ce dernier pourra réaliser le projet initialement envisagé. Bien à vous

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Succession
Question postée par Fanfy le 13/12/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Veuve sans enfant. 2 neveux du côté de mon mari et 1 arrière cousin du côté de ma mère. Je voudrais savoir qui va hériter si je ne fais pas de testament. Merci d'avance

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Bonjour, Les règles applicables à une succession sont précisées par les articles 731 et suivants du Code civil. Les règles de succession sont différentes selon que le défunt a rédigé un testament ou non : en l’absence de testament, les règles légales de succession s’appliquent. Ces règles prévoient un ordre particulier pour hériter, lorsque le défunt laisse ou ne laisse pas de conjoint survivant. Ces dispositions sont précisées par l’article 734 du Code civil, qui dispose qu’en l’absence de conjoint successible, les potentiels héritiers sont divisés en quatre ordres. En premier lieu, sont héritiers les enfants et leurs descendants. En second lieu, sont héritiers les pères et mères et les frères et sœurs ainsi que les descendants de ces derniers (neveux ou nièces de la famille du défunt). En troisième lieu, sont héritiers les ascendants autres que les père et mère (grands-parents, arrière-grands-parents). Enfin, en dernier lieu, sont héritiers les collatéraux autre que les frères et sœurs et descendants de ces derniers. Chacun de ces ordres exclut l’autre : ceci implique que si un ordre d’héritiers est appelé à la succession, l’autre ordre ne pourra bénéficier d’aucun droit. En d’autres termes, si aucun des membres du premier ordre n’a survécu au défunt, les membres du deuxième ordre sont appelés à la succession, etc. Par ailleurs, il convient d’indiquer, s’agissant du quatrième ordre, que l’article 740 du Code civil précise qu’à défaut d’héritier des trois premiers ordres, la succession est dévolue aux parents collatéraux du défunt autres que les frères et sœurs et les descendants de ces derniers. Ceci implique que sont alors appelés à la succession les oncles et tantes (frères et sœurs des parents du défunt) ou les cousins parents avec le défunt. Enfin, il convient de relever que même en application de ces règles, une personne qui est liée en ligne directe au défunt au-delà du 6ème degré (un degré correspond à une génération entre personnes) ne peut être appelée à la succession faute de testament. Faute d’héritiers légaux en application de ces règles, la succession est dévolue à l’Etat. Dans votre cas, il convient de relever que seuls vous ont survécu deux neveux du côté de votre mari (les enfants de frères ou sœurs de votre époux) ainsi qu’un arrière-cousin. S’agissant de l’arrière-cousin, ce dernier est lié à vous par l’intermédiaire d’un arrière-grand-parent, ce qui implique que plus de 6 degrés de succession vous séparent, de sorte qu’il ne pourra être considéré comme un héritier légal. De la même façon, s’agissant de vos neveux, ceux-ci ne sont pas vos parents puisqu’ils ne sont pas directement liés à vous, mais le sont uniquement par « alliance », par l’intermédiaire de votre époux. En conséquence, pour que vous neveux ou votre arrière-cousin puissent héritier de votre patrimoine, il convient de rédiger un testament prévoyant des dispositions en leur faveur. Ces derniers seront en tout état de cause soumis à une lourde fiscalité. À défaut, l’Etat se verra attributaire de votre patrimoine. Bien à vous

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Validité permis de construire
Question postée par topaze le 07/12/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonsoir : j'ai prêté l'étage( en mauvais état ) de ma grange pour y aménager un appartement . Le permis de construire a été établi par architecte , signé et déposé par le bénéficiaire du prêt .Le propriétaire du local indiqué n'est pas le bon ( gérant de la sci au lieu de la sci ) , nom mal orthographié et la parcelle de l'aménagement fausse . Validité du permis ? Si vente propriété , incidence administrative et financière ? Remerciements pour réponse. Cordialement . Topaze

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Bonjour, Le permis de construire constitue une autorisation administrative donnée par la mairie de la commune sur laquelle le projet est envisagé. Ce permis fait suite à une demande formée par un demandeur, appelé pétitionnaire, auprès des services compétents : en d’autres termes, l’administration est appelée à se prononcer sur la légitimité et l’opportunité de l’autorisation de construire sur la foi des déclarations formulées par le pétitionnaire dans le cadre de sa demande de permis. L’administration est, suite à la demande formée par le pétitionnaire, tenu de vérifier la régularité du permis de construire, c’est-à-dire, outre le fait que le dossier comprenne l’ensemble des documents visés par le Code de l’urbanisme (plan de situation, etc.) qu’il ne comporte pas d’erreur matérielle. Lorsque l’administration a connaissance d’une erreur matérielle ou d’une omission, elle est normalement tenue d’en informer le pétitionnaire afin que ce dernier modifie le permis de construire. En revanche, si le dossier comprend une erreur ou une inexactitude dont l’administration n’avait pas connaissance et qui n’a pas été rectifiée, le permis de construire peut ultérieurement être annulé par le juge administratif. Toutefois, pour apprécier de l’opportunité de l’annulation, le juge opérera un raisonnement en deux temps : d’une part, le juge doit constater l’erreur, l’omission ou l’inexactitude, et, d’autre part, le juge doit démontrer que cette erreur est susceptible d’avoir des conséquences sur l’appréciation qui en a été faite par l’administration (l’erreur est susceptible de modifier l’appréciation de l’administration). S’il est constaté que l’erreur peut avoir une influence sur l’appréciation de l’administration, le permis pourra être annulé, ce qui pourrait avoir des conséquences juridiques importantes (la vente ultérieure d’un bien construit sur la foi d’une autorisation de construire nulle n’est par principe pas nulle mais peut entraîner d’importantes difficultés pour l’acquéreur, qui pourrait alors se retourner contre le vendeur). Cependant, il convient de rappeler qu’il est possible de faire modifier un permis de construire, notamment lorsque les modifications du projet sont mineures et n’ont que peu d’influence sur la portée du projet. Le cas échéant, le pétitionnaire devra demander à la mairie un permis de construire modificatif, permis qui serait instruit dans un délai de deux mois à compter du dépôt : en cas de refus, le tribunal administratif pourra être saisi. Dans votre cas, il convient de préciser préalablement que deux erreurs affectent le permis de construire, concernant d’une part l’identité du propriétaire du local et d’autre part la parcelle d’aménagement. Ces informations apparaissent relativement importantes (notamment pour la parcelle, la commune se prononçant sur l’opportunité de construire sur une parcelle déterminée et non sur une autre) de sorte qu’il pourrait être possible, pour un juge administratif, de considérer que le permis de construire doit être annulé. Le cas échéant, un futur acquéreur des locaux pourrait avoir des velléités de remettre en cause la vente en raison de l’annulation du permis de construire, ou, a minima, de solliciter réparation du préjudice que cette dernière lui cause (par exemple les frais engagés par la nécessité de déposer un nouveau permis). Ce faisant, il serait préférable de se rapprocher de la mairie de la commune et de former une demande de permis modificatif concernant l’identité du propriétaire et la parcelle concernée par le projet. Si, en revanche, la commune estime que les modifications du permis sont majeures et refuse donc le permis modificatif, il conviendrait de faire déposer un nouveau permis de construire. Bien à vous

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Plus value vente immobilière
Question postée par dan le 04/12/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, je souhaiterais vendre ma maison 240000 euros. Je l'ai acheté il y a près de 16 ans pour 160000 euros. Ce n'est plus ma residence principale depuis 2 ans. Combien vais-je payer d'impôt sur cette vente svp ? Merci pour votre réponse. Dans cette attente, Cordialement

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Bonjour, Le régime fiscal des plus-values immobilières réalisées par les particuliers et, par conséquent, assujetties à l’impôt sur le revenu, est établi aux articles 150 A bis et suivants du Code général des impôts. Les plus-values réalisées sur la cession d’un bien immobilier peuvent tout d’abord fait l’objet d’une exonération lorsque l’opération porte sur certains biens immobiliers particuliers : le cas échéant, la plus-value n’est soumise à aucun impôt sur le revenu. Tel est notamment le cas, selon l’article 150 U, II-1° du Code général des impôts, de la plus-value réalisée sur une opération de cession d’une résidence principale. Cette exonération ne s’applique que sous réserve que certains critères sont remplis, et notamment que la résidence constitue la résidence habituelle effective principale du contribuable au moment de la vente. En réalité, il est admis que l’exonération de la plus-value reste acquise au contribuable si le logement a été cédé dans un délai raisonnable à compter du moment où ce dernier ne constituait plus sa résidence principale (généralement le temps de réalisation de la vente effective) : ce délai normal est déterminé en fonction des circonstances et, dans un contexte économique normal, est fixé à un an. Dans votre cas, il apparaît que le logement que vous entendez céder ne constitue plus votre résidence principale depuis désormais deux années : par conséquent, vous ne pourrez bénéficier de cette exonération sur la plus-value immobilière. Il existe cependant d’autres exonérations de la plus-value réalisée sur un bien immobilier, notamment lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans, lorsque celui-ci est cédé à une personne particulière (par exemple bien cédé à un non-résident fiscal français), lorsque la vente est effectuée en vue d’affecter le prix de cession à l’acquisition d’une nouvelle résidence principale dans les 2 années de la vente, etc. Si vous ne rentrez dans aucun de ces cas d’exonération, la plus-value immobilière sera taxée. L’impôt sur le revenu sera calculé sur la valeur de la plus-value c’est-à-dire la différence entre le prix de vente du bien (indiqué dans l’acte de vente) et son prix d’acquisition (la valeur indiquée dans l’acte de vente originaire et augmentée de certaines charges le cas échéant si le bien a été acquis ou a valeur qui a été retenue pour calculer les droits de donation ou succession lorsque le bien a été reçu gratuitement). Par suite, il conviendra de pratiquer un abattement pour durée de détention sur la valeur de cette plus-value, cet abattement augmentant en fonction de la durée pendant laquelle le bien a été détenu depuis l’acquisition (lorsque le bien a été détenu 16 ans comme tel est votre cas, l’abattement correspond à 66% pour l’impôt sur le revenu et 18,15% pour les prélèvements sociaux). Une fois cette assiette définie, le taux d’imposition s’élèvera à 19%, outre prélèvements sociaux (à un taux actuel de 17,2%). Dans votre cas, il convient donc de déterminer précisément le montant de la plus-value, en tenant compte notamment des charges exposées lors de l’achat et du prix définitif à retenir, avant de pratiquer l’abattement et d’appliquer le taux d’imposition. À cette fin, vous pouvez vous rapprocher d’un notaire afin de déterminer le montant exact de l’assiette de l’impôt (donc le montant de plus-value) et de l’impôt et des prélèvements sociaux donc vous aurez à vous acquitter. Bien à vous

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Si recours possible pour un bien immo absent d'un partage de divorce.
Question postée par Jo974 le 03/12/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Séparation début 2006 Divorce 11/02/2011 Partage effectif 31/12/2012 Ce que j'ignorais et découvert dernièrement, suite à des conversations avec mes enfants adultes, que leur père à solliciter depuis peu pour préparer sa succession...... , Il existe un Bien immobilier acquis par ex-époux en SCI 50/50 avec sa compagne en MARS 2007, qui n'apparait pas au partage pour les 50 de Monsieur . Ce bien a été acheté leur SCI à 220 000 € alors que nous étions toujours mariés sous le régime de participations aux acquêts. Le cas échéant, quel recours puis-je avoir dans cette situation ? Merci de votre réponse.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que, dans le cadre du régime matrimonial de la communauté légale, le patrimoine des époux est divisé en trois masses : la masse de biens propres de chacun des deux époux et la masse des biens communs. Aux termes de l’article 1402 du Code civil, tout bien meuble ou immeuble est réputé acquêt de la communauté (c’est-à-dire est réputé commun) si l’on ne peut prouver qu’il est un bien propre à l’un des époux. Ceci implique que les biens qui auront été acquis par les époux au cours de leur mariage seront réputés être des biens communs dès lors que l’un des deux époux ne peut établir qu’il a acquis ce bien avec ses fonds propres. Au surplus, il convient également de rappeler que ces règles ne sont applicables que dès lors que la communauté est toujours existante entre les époux. En effet, il convient de distinguer la date de dissolution de la communauté de la date de jouissance divise (date du partage effectif des biens). La date de dissolution est la date à laquelle la communauté n’existe plus, et à laquelle les règles y afférentes ne s’appliquent plus : cette date est généralement fixée à la date de l’ordonnance de non-conciliation. La date de jouissance divise correspond à la date à laquelle l’indivision post-communautaire, qui suit la dissolution de la communauté, n’existe plus. Dans votre cas, il conviendrait de déterminer la date de dissolution de la communauté (date de l’ordonnance de non-conciliation ou une autre date, si tel est ce qui a été convenu avec votre ancien époux) afin de savoir si elle a été fixée avant que votre ancien époux acquière le bien par l’intermédiaire d’une SCI. Si tel est le cas, la règle selon laquelle les biens acquis par les époux sont communs s’ils ne démontrent pas qu’ils sont propres ne s’appliquait plus lorsque votre ancien époux a acquis ce bien. Les biens faisant partie de la communauté (ou les fonds) sont alors tombés en indivision. Dès lors, il convient de déterminer si votre ancien époux a effectué un apport en argent à la SCI (ou a remboursé le prêt que cette dernière a souscrit) avec des fonds qui devaient faire partie de l’indivision. En effet, si les fonds qui ont été utilisés par votre ancien époux étaient des fonds qui lui étaient propres, et qui n’étaient donc pas compris dans l’indivision post-communautaire, vous ne pourriez revendiquer aucun droit sur le bien acquis par ce dernier et sa nouvelle compagne. À l’inverse, s’il peut être démontré que les fonds utilisés par votre ancien époux étaient des fonds détenus en indivision dans le cadre de l’indivision post-communautaire, vous pourriez faire valoir vos droits auprès de ce dernier. Dans l’hypothèse où l’ordonnance de non-conciliation est intervenue après l’acquisition par votre ancien époux du logement via la SCI (la dissolution de la communauté n’était pas prononcée à cette date), il conviendrait également de déterminer si ce dernier a effectué son apport ou a remboursé l’emprunt avec des fonds qui lui étaient propres ou des fonds communs. Si les fonds étaient propres, vous ne pourriez revendiquer aucun droit sur le bien. En revanche, il serait possible de remettre en cause le partage s’il était établi que les fonds utilisés par votre ancien époux étaient des fonds communs. En tout état de cause, et compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de la famille afin de vous conseiller utilement sur ces aspects. Bien à vous

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Recours au art 606 code civil
Question postée par Hospice le 02/12/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Notre association loue depuis 2016 un lieux commercial. La porte d'entrée, coulissante, automatique se n'ouvre plus. (gros travaux devis entre 2500 et 3500€) L'entretien est toujours fait par une entreprise. Selon le bail, le preneur ne peut pas demander des travaux de réparations, en exception les clôtures et toit et des obligations par l'art. 606 le code civil. Nous pensons que cette porte fait partie de ses obligations selon l'article 606 du code civil. Merci de nous faire savoir si nous pouvons obliger la propriétaire à faire ces réparations?

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que le bail souscrit par l’association est un bail commercial, soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux. La conclusion, par une association, d’un bail commercial, est tout à fait possible et est même d’ailleurs recommandée lorsque l’association exerce à titre habituel des actes commerciaux, mais il est également possible que celle-ci souscrive un bail d’habitation ou encore un bail professionnel. Ceci étant exposé, nous vous indiquons que la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (ce qui est donc votre cas), a créé un article R. 145-35 du Code de commerce qui expose les charges et taxes qui ne peuvent en aucun cas être répercutées sur le locataire. Parmi ces charges non-répercutables, l’article R. 145-35 du Code de commerce précise explicitement que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ne peuvent en aucun cas être imputées au preneur. C’est la raison pour laquelle le bail que l’association a conclu précise explicitement, dans votre cas d’espèce, que le propriétaire ne pourra vous refacturer les grosses réparations. L’article 606 du Code civil précise que sont considérées comme de grosses réparations celles qui concerne les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et murs de soutènement ou de clôture. Même si cet article précise que toutes les autres réparations doivent être considérées comme des réparations d’entretien (qui peuvent donc être facturées par le propriétaire au locataire), il est constant, en jurisprudence, que la liste de l’article 606 du Code civil n’est pas limitative. La nature de grosse réparation est ainsi laissée à la libre appréciation des juges du fond. Dans ce contexte, plusieurs arrêts de Cours d’appel ont notamment considéré que les réparations liées au remplacement complet d’une porte palière qui a pour fonction de clôturer le local donné à bail constitue une grosse réparation, qui doit être prise à sa charge par le bailleur (v. not. CA Versailles, 13 janv. 2015, n°13/02704). Au cas présent, nous comprenons de votre question que la porte coulissante dysfonctionnelle est la porte donnant accès au local pris à bail par l’association. Dans l’hypothèse où les travaux pour remédier aux dysfonctionnements de la porte exigent son remplacement complet, ces derniers devront donc être pris en charge par le bailleur. À l’inverse, si les travaux ne sont que des travaux d’entretien, il semble difficile de les qualifier de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, et donc d’imposer au propriétaire de les prendre à sa charge. Bien à vous

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Infiltration dû au voisin du dessus
Question postée par tophe56 le 01/12/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Madame, Monsieur j'ai une souci de dégâts des eaux avec mon voisin du dessus, j'ai de l'humidité sur l'ensemble de mon appartement, (moisissures), à cause d'une fuite et d'infiltration chez la personne du dessus, cette personne n'étant pas régulièrement chez elle, j'ai fait constaté par un plombier envoyé par mon assurance, que le problème ne venait pas de chez moi , ce monsieur, ne répond actuellement pas à mes demandes de pouvoir constaté et de réparer la fuite, quels sont mes recours possibles, pour le forcé à ce mettre en règle, cette humidité s'infiltrent dans tout mon appartement, c'est relativement invivable.. Merci de votre réponse.

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Bonjour, La problématique d’un dégât des eaux récurrent qui cause un préjudice certain à un voisin pose celle des limites du droit de propriété et des troubles anormaux du voisinage. Aux termes de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est le droit de jouir de la chose dont on est propriétaire de la manière la plus absolue qui soit, pourvu que l’usage de ce droit ne soit pas prohibé par la loi et les règlements. En application de cet article, la jurisprudence a développé la théorie des troubles anormaux de voisinage, qui sont caractérisés dès lors qu’un propriétaire abuse de son droit de propriété (ex : nuisances sonores, olfactives, etc.) et cause ainsi un préjudice à son voisin. Le cas échéant, le trouble anormal de voisinage peut être sanctionné sur le fondement de l’article 1240 du Code civil : en effet, un propriétaire qui abuse de son droit de propriété et qui cause de ce fait un dommage à son voisin est tenu de le réparer sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Au surplus, la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage autorise le voisin qui en est victime à agir en référé, afin de solliciter du juge qu’il prenne toute mesure de nature à faire cesser ce trouble manifestement illicite, sur le fondement de l’article 809 du Code de procédure civile. Dans votre cas, nous comprenons que votre voisin du dessus n’a pas réglé un problème de fuite dans son appartement, fuite qui entraîne des infiltrations dans votre logement et, partant, un dégât des eaux important. Une telle situation est sans nul doute caractéristique d’un trouble anormal de voisinage, la jurisprudence ayant à de nombreuses reprises reconnu que la présence d’infiltrations persistantes dans un logement causées par un dégât des eaux chez le voisin du dessus était constitutive d’un tel trouble si ce dernier se refusait à prendre les mesures correctives à cette fuite. Dans votre cas, il conviendrait donc préalablement d’essayer de prendre à nouveau attache avec votre voisin afin de trouver une solution amiable à votre litige, si nécessaire par la voie d’un avocat. Il vous est également possible de solliciter les différents organes de la copropriété (syndic de copropriété notamment), afin que ces derniers sollicitent directement votre voisin pour lui demander de remédier à la fuite d’eau de son logement. Une solution amiable permettrait ainsi à ce dernier de déclarer ce sinistre à son assurance, afin que celle-ci prenne en charge les différentes réparations à mettre en œuvre, tant dans son logement que dans le vôtre, pour remédier aux infiltrations. Dans l’hypothèse où le voisin ne donne aucune réponse, il conviendrait de faire constater les différents dégâts des eaux par la voie d’un huissier de justice. Par suite, il serait possible de saisir le juge des référés, afin que ce dernier ordonne à votre voisin de procéder immédiatement à la mise en œuvre de tous les travaux permettant de faire cesser la fuite et donc les infiltrations au sein de votre logement. Au surplus, il vous serait également possible de saisir le juge du fond afin de solliciter réparation du préjudice subi (préjudice matériel lié par exemple au coût des travaux que vous avez mis en œuvre, préjudice de jouissance, préjudice moral, etc.) en raison de ce dégât des eaux. Bien à vous

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Remboursement de la mutuelle non saisissables
Question postée par jean françois le 28/11/2020 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour à tous, L'article L 160-12 CSS avantages en nature non cessibles ,NON SAISISSABLES est il applicable aux versements complément sécurité sociale virés sur un compte bancaire par ma complémentaire santé dont le contrat responsable respecte les articles L L871-1 et R871-2 CSS.Il est bien indiqué sur mes relevés bancaires "complément sécurité sociale". Mon assurance complémentaire santé m'a délivré une attestation mentionnant bien qu'il s'agit d'un contrat groupe et énumérant les prestations remboursables ,ce sont les mêmes que celles figurant dans le CSS à l'article L 160-8. Il s'agit de versements non périodiques Merci de votre aide jean françois

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale précise que sont insaisissables et incessibles les prestations qui sont versées par l’assurance maladie et qui sont visées par les 1° à 6° de l’article L. 160-8 du Code de la sécurité sociale. Ceci implique en d’autres termes que les prestations en nature visées à cet article ne peuvent faire l’objet d’une saisie par un quelconque créancier, qui n’aurait alors pas qualité pour procéder à des mesures d’exécution. L’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale détaille donc les prestations en nature qui sont insaisissables aux termes de l’article L. 160-12 du même Code : font partie de ces prestations, notamment, la couverture des frais de médecine générale et spéciale, des frais de soins et des prothèses dentaires ou encore des frais pharmaceutiques ou des frais de biologie médicale. Cependant, la rédaction de cet article peut être considérée comme incomplète en ce sens qu’elle ne précise pas l’organisme chargé de verser les prestations concernées et ne précise donc pas si ces dispositions ne concernent que les sommes versées par les CPAM ou également les sommes versées par les organismes de mutuelle au titre d’une complémentaire santé. Au surplus, il convient de préciser qu’une circulaire n°95/98 du 26 octobre 1998 des caisses primaires d’assurance maladie, censée détailler l’application du dispositif de l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale, n’apporte pas de précision sur la nature de l’organisme payeur des prestations en nature faisant l’objet d’une insaisissabilité. Par ailleurs, si les décisions de jurisprudence prises en application de cet article sont rares, certains juges ont pu considérer que les sommes versées par une mutuelle au titre d’un contrat de complémentaire santé étaient effectivement considérées comme insaisissables. De fait, faute de précision dans l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale, il devrait être considéré que les prestations versées par une mutuelle concernent la couverture de frais de médecine générale ou spéciale, et sont par conséquent insaisissables. Dans votre cas, et compte-tenu de la nature de la prestation versée par l’organisme de mutuelle, il semble donc possible d’opposer l’insaisissabilité de l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale, étant précisé néanmoins qu’aucune précision n’est par ailleurs donnée par cet article ni par la circulaire prise en application concernant les prestations versées par une mutuelle. De plus, nous vous rappelons que l’insaisissabilité des prestations peut être mise en péril en cas de dépôt sur un compte bancaire : bien qu’insaisissables, une banque, n’ayant pas nécessairement conscience de leur nature, peut laisser procéder à la saisine de telles sommes. C’est la raison pour laquelle le titulaire du compte, et bénéficiaire des sommes versées, devra impérativement demander à son banquier que les sommes versées bénéficient de la protection de l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale. Pour se faire, le bénéficiaire devra justifier de l’origine de ces sommes, en présentant au banquier une attestation de l’organisme chargé de verser la prestation, indiquant expressément que les sommes qui ont été versées rentrent dans le champ de l’application de l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale. Par conséquent, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre organisme de mutuelle, afin que ce dernier produise une telle attestation mentionnant bien que les sommes versées sont insaisissables (en plus de préciser la nature des prestations). Bien à vous

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Dons de sommes d'argent
Question postée par GILBERT le 26/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Nous avons effectués, mon épouse et moi même, à notre fille : un don manuel(art 635 du CGI) de 60 000€ le 24/12/2005. un don de sommes d'argent (art 757 du CGI) de 48 135€ le 26/04/2012. un don familial de sommes d'argent (art 790 du CGI) de 31 865 € le 26/04/2012. J'ai 79 ans et mon épouse 70 ans. Quel don max de somme d'argent peut on encore faire en exonération de droits ? merci

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Bonjour, Plusieurs textes du Code général des impôts sont applicables dans cette situation, et leur application concomitante peut s’avérer complexe. Au préalable, nous vous rappelons que l’article 790 A bis du Code général des impôts indique explicitement que les dons de somme d’argent effectués à un descendant bénéficient d’un abattement de 100.000 euros par parent et par enfant ou descendant. En d’autres termes, ceci implique que chaque parent peut donner une somme de 100.000 euros à chacun de ses enfants, et, réciproquement, qu’un couple peut donner 200.000 euros à chacun de ses enfants, en exonération de droits de donation. Ceci étant, cet abattement est temporaire, puisqu’il ne peut en réalité s’appliquer qu’une fois tous les 15 ans. Durant cette période, l’abattement peut être « utilisé » par plusieurs donations successives d’un montant inférieur à 100.000 ou 200.000 euros lorsque les sommes ont été données par un couple. En revanche, l’abattement se reconstitue progressivement lorsque les sommes ont fait l’objet de donations successives. Par exemple, lorsqu’une personne effectue une donation de 30.000 euros en 2013 et 70.000 euros en 2016, plus aucune somme ne pourra être donnée en exonération d’impôt jusqu’en 2028 mais l’abattement se reconstituera à hauteur de 30.000 euros en 2028, puis à hauteur de 100.000 en 2031, à condition qu’aucune donation n’ait été effectuée entretemps. Au surplus, il convient de relever que ce régime de l’abattement sur les droits de donation pour les donations effectuées à des descendants peut se cumuler avec le régime de l’article 790 G du Code général des impôts, qui prévoit que sont exonérées les donations familiales de sommes d’argent, à hauteur de 31.865 euros, si le donateur n’a pas atteint l’âge de 80 ans. Ce régime est indépendant de celui de l’article 790 A bis du Code général des impôts, de sorte que la donation consentie ne s’imputera pas sur l’abattement de 100.000 euros à pratiquer. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que les dons successifs consentis à votre fille ont été réalisés sur des sommes d’argent qui étaient détenues avec votre épouse. Par conséquent, il convient préalablement d’indiquer que l’abattement applicable aux donations qui lui ont été consenties s’élève à la somme de 200.000 euros. Par ailleurs, il convient d’ajouter que la donation de 31.865 euros a été consentie sous le régime de l’article 790 G du Code général des impôts, de sorte qu’elle ne vient pas s’imputer sur cet abattement. Les deux donations restantes n’ont donc pas épuisé l’abattement totale de 200.000 euros dont vous bénéficiez sur 15 ans, soit jusqu’au 24 décembre 2020, puisque celles-ci s’élèvent ensemble à la somme totale de 108.135 euros. Il vous sera donc normalement possible de lui octroyer une nouvelle donation, avec votre épouse, pour la somme restante. Il est par ailleurs précisé que l’abattement sera renouvelé à compter du 24 décembre 2020 à hauteur de 60.000 euros, puisqu’une durée de quinze années à compter de la première donation de 60.000 euros aura alors expiré. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin d’envisager les démarches à entreprendre pour consentir une nouvelle donation à votre fille. Bien à vous

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Droit du travail
Question postée par Edwige78 le 26/11/2020 - Catégorie : Droit du travail

Droit du travail Je suis AESH pour l’éducation nationale, pas fonctionnaire, contractuel CDD de 3 ans depuis 1 an et inscrite à Pôle Emploi. Je suis en arrêt de travail. 1/ Je vais devoir démissionner, donc pas de chômage. Si je suis embauchée en CDI pour un autre poste immédiatement, aurai je droit au chômage, si je suis licenciée. Je dois avoir dû travailler combien de temps pour pouvoir bénéficier du chômage. 2/ Mon nouvel employeur aura t’il des exonérations car je suis à Pôle Emploi 3/Si je ne démissionne pas mais me mets en disponibilités, ai je le droit de travailler pendant cette disponibilité ou faire une formation Merci pour votre aide.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’agent contractuel de la fonction publique se voit appliquer un régime juridique particulier qui n’est pas celui d’un fonctionnaire mais qui n’est pas non plus assimilable à celui d’un salarié de droit privé. L’agent non-titulaire, donc contractuel, est recruté par la voie d’un contrat de droit public, soit à durée indéterminée (CDI), soit à durée déterminée (CDD). Le contractuel recruté pour une durée déterminée pourra par principe exercer ses missions dans la durée initialement fixée au contrat, mais ce CDD pourra lui-même être renouvelé, sous réserve pour l’administration de respecter un certain délai de prévenance. Le CDD d’un contractuel de la fonction publique peut prendre fin de trois façons différentes : par le terme du contrat, par la démission ou encore par le licenciement. En revanche, comme tel est le cas pour un CDD de droit privé, le contrat ne peut être résilié par la rupture conventionnelle. Lors de la rupture du contrat, l’agent contractuel a, par principe, droit à l’allocation d’aide de retour à l’emploi (ARE, communément appelée l’allocation chômage). Toutefois, l’ARE ne peut être perçue qu’en cas de licenciement ou de non-renouvellement du CDD : l’ARE n’est donc pas versée à l’agent qui a démissionné. La perception de cette aide est soumise à deux conditions essentielles : d’une part, l’agent devra s’inscrire à Pôle Emploi et, d’autre part, il devra avoir travaillé un minimum de 122 jours ou 610 heures au cours des 28 derniers mois ou des 36 derniers mois pour les agents de plus de 50 ans. Dans votre cas, il est donc certain que vous ne bénéficierez pas de l’ARE dans l’hypothèse où vous démissionnez et, si vous êtes licenciée, il conviendra de déterminer si vous avez travaillé plus de 122 jours sur les 28 derniers mois afin de savoir si vous pouvez en bénéficier. En revanche, l’inscription à Pôle Emploi et le bénéfice de l’ARE suppose que vous ne soyez pas salariée, le cumul de l’ARE avec un salaire étant strictement limité à certains cas et à certains montants : en conséquence, il semble difficile pour employeur de bénéficier d’une exonération parce que vous êtes encore inscrite à Pôle Emploi. Enfin, s’agissant de votre dernière question, il est constant, par principe, qu’un contractuel de la fonction publique ne peut être placé en disponibilité, seuls les fonctionnaires pouvant l’être. En revanche, un contractuel de la fonction publique peut solliciter un congé pour des motifs identiques à celui de la mise en disponibilité, congé qui doit être accordé d’office sous réserve des nécessités de service. Or, classiquement, la disponibilité d’un fonctionnaire peut être accordée pour créer ou reprendre une entreprise ou encore pour mener des études ou des recherches présentant un intérêt général en vue d’étendre ou de parfaire une formation personnelle, pour des projets personnels ou professionnels. Dans votre cas, il serait donc possible, sous réserve des nécessités de votre service, de solliciter un congé pour créer une entreprise si vous le souhaitez, ou pour suivre une formation professionnelle le cas échéant. Bien à vous

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Droit de vote ag
Question postée par Martine le 24/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Dans une copropriété, qui me pose un problème, j’ai besoin d’un maximum de droit de vote. données : 2 lots en indivision, mes deux enfants indivisaires, ma femme et moi usufruitiers. 1 lot en nue-propriété, affecté à l’un 1 lot en nue-propriété, affecté à l’autre que dois-je faire ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons qu’en matière de copropriété, la règle de principe est que tout copropriétaire est en droit de participer et de voter à l’assemblée générale des copropriétaires. Aux termes des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les droits de vote sont répartis entre les copropriétaires selon des règles particulières. En effet, les droits de vote sont répartis entre chaque copropriétaire selon la quote-part des parties communes (tantième de propriété) qu’il détient : par conséquent, plus la quote-part des parties communes détenue par un copropriétaire est élevée, plus ses droits de vote à l’assemblée seront élevés. Par conséquent, la règle n’est pas qu’un seul droit de vote est attribué à chaque propriétaire : si un propriétaire détient un lot représentant une plus grande quote-part de la copropriété que les autres copropriétaires, son pouvoir en assemblée sera plus grand que les autres copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs des dispositions spécifiques concernant la répartition du droit de vote lorsque la propriété d’un lot est indivise, ou qu’elle fait l’objet d’un démembrement entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Ainsi, l’article 23 de cette loi précise qu’en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés sont représentés par un mandataire qu’ils choisiront, et qui exercera le droit de vote : à défaut d’accord, le mandataire doit être désigné en justice. Par ailleurs, lorsque la propriété du lot est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, et faute d’accord pour désigner un mandataire commun, l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable à compter du 1er juin 2020, précise que le représentant du lot, qui exercera le droit de vote, sera le nu-propriétaire. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que les deux lots visés sont détenus, en indivision, par vos deux enfants, qui en sont tous deux propriétaires en indivision. Vous détenez néanmoins avec votre épouse l’usufruit de ces deux lots. Ceci étant, nous ne comprenons pas réellement dans quelle mesure le droit de vote pourrait être affecté à l’un ou l’autre de vos enfants ou à l’un ou l’autre des lots pour obtenir plus de pouvoir en assemblée. En effet, il convient de distinguer le nombre de droits de vote que chaque lot attribue et la personne qui exercera ces droits de vote. Les droits de vote ne seront pas décomptés par tête (un droit de vote pour un copropriétaire) mais bien par la quote-part de copropriété de ces deux lots : chacun de vos deux lots donnera donc des droits de vote à proportion de la quote-part de copropriété qu’ils représentent. Par exemple, si les deux lots ont une surface plus importante que le lot d’un voisin, vous disposerez de droits de vote, et donc d’un pouvoir en assemblée, plus importants que ce dernier. S’agissant de la personne qui pourra exercer le vote pour ces deux lots, vous pouvez tout à fait vous accorder avec vos enfants et votre épouse pour que vous exerciez le droit de vote sur les deux lots en assemblée générale des copropriétaires. Le cas échéant, le nombre de droits de vote que vous exercez en assemblée générale dépendra toujours de la quote-part de chaque lot et non du fait que vous soyez un ou plusieurs à voter à l’assemblée. Aussi, il importe plutôt de s’attacher à la nature réelle de la quote-part des deux lots (les tantièmes) pour déterminer le nombre de droits de vote dont vous disposerez aux assemblées générales des copropriétaires et non la personne qui exercera ces droits de vote. Bien à vous

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Info succession
Question postée par Malou le 22/11/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Ma mère vit en France, elle est propriétaire de sa maison. Nous sommes 4 enfants. A son décès la maison sera vendue. Le montant sera partagé en 4. J habite en Belgique dans quel pays je devrais payer les droits de succession. Je précise que les 3 autres enfants habite également en France. Merci

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les successions qui impliquent un élément étranger, soit lorsque le défunt soit lorsque l’un ou plusieurs des héritiers sont domiciliés à l’étranger, sont considérées comme des successions internationales, qui sont soumises à un régime particulier. En effet, il importe, dans le cadre de ces successions, de déterminer quelle loi sera applicable à la donation et quel pays sera en droit de prélever l’impôt sur les successions qui en découlera. Par principe, la loi applicable en matière de succession sera celle du lieu où sont situés les immeubles lorsque des immeubles sont concernés par la succession et la loi du lieu du dernier domicile du défunt lorsque des biens meubles (actions, sommes d’argent, etc.) sont concernés par la succession. Fiscalement, les règles peuvent être également particulièrement complexes. Le principe de droit international est celui que le pays où était domicilié le défunt au moment de son décès est en droit de taxer les biens existant dans son patrimoine à cette date. Cette règle souffre cependant de nombreuses exceptions : ainsi la France est, par dérogation, en droit d’imposer les biens situés sur son territoire ou lorsque les héritiers sont domiciliés en France. Compte-tenu des règles applicables dans chaque pays, les successions peuvent fréquemment donner lieu à une situation de double imposition dans chacun des pays concernés : c’est la raison pour laquelle la France a conclu avec plusieurs pays des conventions fiscales internationales afin d’éviter ces doubles impositions. Dans votre cas, nous vous indiquons qu’une convention fiscale a été signée entre la France et la Belgique le 20 janvier 1959. Cette convention prévoit explicitement que les biens immobiliers sont imposables dans l’Etat où ils sont situés et que les biens meubles corporels (meubles meublants notamment) sont soumis à l’impôt dans l’Etat où ils se trouvent à la date du décès. Pour les autres biens meubles (sommes d’argent par exemple), ces derniers sont soumis à une imposition dans le pays dans lequel le défunt avait son domicile au moment du décès. Au cas présent, nous comprenons que votre mère est domiciliée en France et que la maison dont elle était propriétaire sera vendue dans le cadre de la succession, le prix de cession étant réparti entre ses quatre enfants. Dans la mesure où votre mère serait domiciliée en France au moment de son décès, les sommes qui vous seraient attribuées dans le cadre de la succession seraient donc soumises à imposition en France. Bien à vous

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Coffrets gaz et électricite du terrain voisin posés sur mon terrain
Question postée par VISCA Yvette le 21/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai mis une option sur un terrain avec construction d'une maison. Je viens de voir que les coffrets (electricité gaz etc..) pour ma future maison, mais également ceux de la future maison voisine étaient implantés sur mon terrain. Le constructeur qui est également le vendeur du terrain me dit que ce n'est pas à lui de faire bouger ces coffrets. Ceux-ci prennent 1m50 sur mon entrée de garage (donc difficultés pour rentrer dans mon garage en limite de propriété. A qui dois-je m'adresser pour faire cette modification. Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que les coffrets de raccordement électrique de votre maison et de celle de votre voisin sont implantés sur votre terrain, gênant la circulation vers votre garage. S’agissant tout d’abord du coffret de votre voisin, il convient de s’attacher à la lecture du compromis de vente du terrain que vous entendez acquérir afin de déterminer si une servitude correspondant à ce coffret au bénéfice de votre voisin y a été stipulée. Nous vous rappelons en effet que l’article 637 du Code civil définit la servitude comme un charge qui s’impose au propriétaire d’un terrain (le fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre terrain (le fonds dominant). La présence du coffret électrique de votre voisin sur votre terrain constitue une servitude, qui offre à ce dernier un droit d’utiliser, pour une destination déterminée, votre terrain. Néanmoins, nous vous indiquons que la présence de ces coffrets, qui permettent donc le raccordement au réseau public de distribution d’électricité et de gaz essentiellement, peut être analysée comme une emprise irrégulière d’une personne publique (ENEDIS notamment) si un terrain privé. Dans ce contexte, deux situations ont pu être distinguées en jurisprudence. Soit le coffret doit s’analyser comme un raccordement d’une personne privée au réseau public de distribution d’électricité : le cas échéant, le coffret devrait être considéré comme un ouvrage privé et son implantation sur un terrain ne pourrait pas être considérée comme une emprise irrégulière d’une personne publique. Soit le coffret doit s’analyser comme un circuit de dérivation du réseau public et se caractérise ainsi comme un élément du réseau, devant être défini comme un ouvrage public, dont la présence sur un terrain privé peut constituer une emprise irrégulière. Certaines décisions de jurisprudence ont indiqué que la présence d’un tel coffret devait s’analyser comme une dérivation du réseau public sur un terrain privé, et donc, faute d’accord du propriétaire pour une telle implantation, comme une emprise irrégulière. Dans votre cas, il conviendrait donc de se rapprocher des distributeurs de gaz et d’électricité, afin de déterminer si l’ancien propriétaire du terrain avait donné son accord à l’implantation et de leur manifester votre opposition à la présence de ce coffret. Si les distributeurs ne donnent par leur accord pour le déplacement de ces coffrets, vous seriez en mesure de saisir le juge administratif, afin de contester une emprise irrégulière sur votre terrain. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit public afin de vous accompagner dans ces démarches. Bien à vous

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Donnation argent hors famille
Question postée par Gar170 le 21/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Marié 2 enfants patrimoine estimé bas 150000 euros désire donner 6000 euros environ à ami non français sans lien de parenté à mon décès afin de lui assurer un avenir. Meilleur moyen possible afin de minimiser Frais et délais pas trop long pour ne pas le mettre en situation difficile. Actuellement aide donnée ponctuellement via western Union compte tenu situation dramatique de son pays

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que selon les articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit. Cette libéralité peut être effectuée entre vifs - il s’agit dès lors d’une donation, ou à cause de mort - il s’agit alors d’un testament. La libéralité peut être effectuée, qu’elle soit du vivant du donateur ou en raison de son décès, à l’un de ses héritiers ou à un tiers. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous entendez transmettre à un tiers à votre famille une partie de votre patrimoine à votre décès, cherchant la solution la plus avantageuse, tant financièrement que fiscalement. La solution qui répond juridiquement à cette volonté serait celle de la rédaction d’un testament, aux termes duquel il serait prévu qu’une somme de 6.000 euros serait destinée à votre ami. À toutes fins utiles, nous vous rappelons que la rédaction d’un testament est soumise au respect d’un certain nombre de règles légales qui visent à préserver les droits des héritiers. En effet, le testateur, c’est-à-dire celui qui rédige le testament, doit respecter la part de patrimoine qui doit impérativement être transmise à ses héritiers : cette part est appelée la réserve héréditaire. Lorsque le testateur a deux enfants, ce qui est votre cas, la réserve héréditaire correspond à 2/3 du patrimoine (chaque enfant se voyant attribuer 1/3 du patrimoine a minima). Le reste du patrimoine du défunt, appelé quotité disponible, peut être attribué à un tiers ou au conjoint du testateur. Préalablement à toute transmission à votre ami, il conviendra donc de s’assurer que les sommes que vous entendez lui donner n’excèdent pas le tiers de votre patrimoine afin de protéger les droits de vos enfants, ce qui semble être le cas. Le problème de la rédaction de dispositions testamentaires au profit d’un tiers réside plutôt dans la fiscalité de ces dernières, qui peut être extrêmement lourde. En effet, les legs (donation à cause de mort, par testament) consentis à un tiers sont soumis à des droits de succession correspondant à 60% de la valeur des biens donnés. Afin de remédier à cette problématique, et dans l’hypothèse où vous êtes âgé de moins de 70 ans, il peut être envisagé de souscrire un contrat d’assurance-vie, sur lequel serait placées les sommes que vous entendez transmettre à votre ami, et de le désigner en qualité de bénéficiaire du contrat. En effet, la fiscalité d’un contrat d’assurance-vie est le cas échéant avantageuse : lorsque les sommes déposées sur le contrat l’ont été avant le 70ème anniversaire du souscripteur du contrat, ces dernières seront transmises au bénéficiaire en exonération de toute fiscalité, dans la limite de la somme de 152.500 euros. Dans votre cas, dans la mesure où vous souhaitez transmettre la somme de 6.000 euros à votre ami (inférieure donc à la somme de 152.500 euros), il pourrait être envisagé de placer cette somme sur un contrat d’assurance-vie si vous avez moins de 70 ans, afin que cette dernière soit transmise à votre décès à votre ami. À défaut, il conviendra de procéder par la voie du legs, qui sera malheureusement soumis à un taux de droits de donation de 60%. Bien à vous

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Droit de passage
Question postée par COCONUT le 20/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon notaire a vendu une maison a coté de mon terrain et depuis le nouveau proprietaire m' interdit le passage pour acceder à mon terrain qui est enclavé Vu avec le meme notaire et echec de conciliation Que dois je faire ? depuis des générations nous passions par là et la solution lumineuse de mon notaire est une route privatisée depuis toujours donc impasse Cordialement Mme simon

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la servitude et le droit de passage sont deux notions juridiques sensiblement différentes. En effet, l’article 637 du Code civil définit la servitude comme un charge qui s’impose au propriétaire d’un terrain (le fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre terrain (le fonds dominant). Il existe de multiples formes de servitudes, et la servitude de passage en est une. C’est sur ce point que divergent les notions de servitude et de droit de passage : si le droit de passage est une servitude, une charge qui grève le terrain sur lequel celle-ci passe, toute servitude ne constitue pas un droit de passage. Aux termes de l’article 682 du Code civil, le droit de passage se définit comme le droit du propriétaire d’accéder à un terrain voisin lorsque sa propriété est enclavée. Le droit de passage est de droit, c’est-à-dire automatique, pour le propriétaire d’un terrain qui est enclavé, et non seulement difficile d’accès. Ceci implique en d’autres termes qu’il est impossible d’accéder à une propriété sans passer par le passage en question. En revanche, lorsque le terrain est seulement difficile d’accès sans passer par la servitude, le droit de passage ne peut être imposé au voisin et droit être prévu par un contrat. Lorsque le droit est automatique, le propriétaire du terrain qui utilise le passage doit néanmoins respecter un certain nombre de règles, notamment prendre le passage le plus court pour rejoindre la voie publique, passer par le lieu le moins préjudiciable à son voisin et, le cas échéant, verser une indemnité proportionnelle au dommage subi. Dans votre cas, il importe donc de déterminer si votre propriété est réellement enclavée, c’est-à-dire s’il n’est pas possible d’y accéder autrement que par un passage sur le terrain du voisin. Le cas échéant, si ce dernier persiste à refuser que vous passiez sur sa propriété, et faute de conciliation, vous pourrez saisir la chambre de proximité du lieu de votre domicile, afin de faire judiciairement reconnaître le droit de passage. Le juge pourrait par ailleurs fixer le cas échéant l’indemnité qui sera versée à votre voisin. En revanche, s’il est possible d’accéder à votre propriété, même difficilement, en passant à un autre endroit que le terrain de votre voisin, il conviendra impérativement d’avoir son accord pour un droit de passage. Bien à vous

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Transformer achat immobilier en cours en sci familiale
Question postée par jp le breton le 20/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour mon fils pacsé 2 enfants vivant en couple réglant avec sa compagne depuis des années un crédit pour achat de leur résidence principale peuvent ils réaliser UNE SCI FAMILIALE ou es ce trop tard merci par avance

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Bonjour, Selon les dispositions de l’article 515-1 du Code civil, le PACS est un contrat par lequel deux personnes physiques majeures décident d’organiser leur vie commune. Aux termes de l’article 515-5 du même Code, les partenaires de PACS restent chacun propriétaires individuellement de leurs biens. Néanmoins, il convient de préciser que les biens qui sont acquis par les partenaires durant le PACS sont réputés avoir été acquis en indivision, si un des partenaires n’est pas en mesure de rapporter la preuve qu’ils lui appartiennent exclusivement. Ceci implique que les biens acquis par les partenaires sont en réalité soumis au régime de l’indivision légale, prévu par les articles 815 et suivants du Code civil. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que votre fils et sa conjointe sont pacsés et ont acquis, au cours de leur PACS, une résidence principale. En conséquence, votre fils et sa compagne sont propriétaires en indivision de cette résidence principale. Chacun est ainsi propriétaire d’une quote-part indivise de ce bien. Or, il est tout à fait possible pour une personne d’apporter à une société civile immobilière une quote-part indivise. En effet, aux termes de l’article 1832 du Code civil, une personne peut être associée d’une société dès lors qu’elle apporte à cette société un bien, en contrepartie duquel lui sont attribuées des parts sociales. Au cas présent, votre fils et sa concubine pourront donc tout à fait apporter à une SCI à constituer leur quote-part indivise. Ainsi, la SCI deviendra pleinement propriétaire de leur résidence principale. En contrepartie, votre fils et sa compagne se verront remettre des parts de celle-ci, dont ils deviendront par ailleurs associés. Bien à vous

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Logement neuf ou ancien
Question postée par petitluc le 19/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Dans une grande maison ancienne le promoteur fait 4 lot separe(edf,eauetc...)reglement de copropriete,edd,parking,travaux du second oeuvrea faire totalement fenetre cloison edf plomberie salle d'eau,chauffage(fiscal plus des 2 tiers du gros oeuvre)creation d'une habitation question est ce du neuf pour frais de notaire

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Bonjour, Si la définition communément admise d’un logement neuf est celle d’une construction dont l’achèvement est récent, excluant ainsi les logements qui ont fait l’objet de travaux de réfection notamment, la définition juridique et fiscale de ce dernier diffère légèrement. En droit fiscal français, cette définition revêt une importance toute particulière pour l’application d’un certain nombre de dispositifs (notamment crédits d’impôts, etc.) mais également pour la détermination du montant de certains impôts, et donc, indirectement, des frais de notaire (appellation commune donnée aux impôts qui doivent être acquittés lors d’une transmission d’un bien ainsi qu’à la rémunération du notaire). La définition est donnée par l’article 257 du Code général des impôts, auquel renvoie notamment les articles du même Code applicables aux différents impôts compris dans les frais notariés (droits de mutation notamment). Ceci implique que la définition de logement neuf au sens de cet article est bien celle qui est utilisée pour déterminer si les frais de notaire applicables sont ceux appliqués pour la mutation d’un logement neuf. Aux termes de l’article 257 du Code général des impôts, sont neufs les immeubles qui ont été achevés depuis cinq ans au plus. Toutefois, cette définition n’implique pas nécessairement que sont exclus des logements neufs les habitations anciennes qui ont fait l’objet d’une rénovation. En effet, le Code général des impôts précise que l’achèvement peut résulter à la fois d’une construction nouvelle mais également de travaux portant sur des immeubles qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf soit la majorité des fondations, soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement, soit l’ensemble des éléments de second œuvre visés à l’article 245 A de l’annexe II du CGI, dans une proportion égale aux deux tiers pour chacun d’entre eux. Ces travaux de second œuvre sont des travaux qui portent sur les planchers qui ne déterminent pas la rigidité de l’ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et les systèmes de chauffage en métropole. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que les travaux qui ont été réalisés par le promoteur dans le logement ancien concernent plus de deux tiers des travaux de second œuvre qui sont visés par l’article 245 A de l’annexe II du CGI. Par conséquent, il semble bien que le logement en question doive être considéré, au sens fiscal du terme, comme un logement neuf. Les frais de notaire qui seront appliqués seront ceux prévus pour la mutation d’un logement neuf et seront donc compris entre 2 et 3% du prix estimé du logement. Bien à vous

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Bien de famille
Question postée par paulB le 19/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour,Ma femme et moi habitons une maison depuis 20 ans mais nous n’avons pas le prêt immobilier en commun a la banque, c’est sur ma femme car c’est un bien de famille du côté de ma femme, une ferme en héritage de ses parents que nous avons entièrement rénové .Comment puis-je rendre ce bien en commun avec ma femme pour que je puisse aussi être débiteur du prêt en commun. Quels sont donc les démarches notariales à effectuer pour transformer ce bien en commun? Merci

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que votre épouse et vous-même être mariés sans contrat de mariage, de sorte que le régime matrimonial qui vous est applicable est celui de la communauté légale. Le régime de la communauté légale suppose l’existence de trois « masses » : une masse de biens communs et deux masses de biens propres à chacun des époux. Si tous les biens acquis pendant le mariage par les époux sont réputés, sur le fondement de l’article 1402 du Code civil, être des biens communs (sauf à prouver qu’ils sont des biens propres), l’article 1405 du même Code précise que restent des biens propres les biens qui sont acquis au cours du mariage par l’un des époux par donation, succession ou legs. Dans votre cas, la maison qui a été reçue en héritage par votre épouse constitue donc un bien propre, et le prêt immobilier y afférant est également une dette propre, qui vient affecter sa masse de biens. Toutefois, il est constant, sur le fondement de l’article 1397 du Code civil, que les époux sont libres de modifier les règles du régime matrimonial qui est applicable à leur mariage. Les clauses prévoyant l’intégration d’un bien propre par nature dans le patrimoine commun, également appelées clauses de mise en communauté, sont donc parfaitement licites. Une telle clause peut intervenir à titre particulier (c’est-à-dire ne concerner qu’un ou plusieurs biens) ou à titre universel (c’est-à-dire qu’elle vise la mise en communauté de l’ensemble des biens de l’un ou des deux époux). La mise en communauté d’un bien à titre particulier entraîne le transfert de propriété au profit de la communauté (l’autre époux devient donc de facto propriétaire de la moitié du bien) à compter de la date de célébration du mariage si l’époux qui le détenait en était propriétaire avant le mariage ou à compter de la date de la convention modificative du régime matrimonial lorsque le bien a été acquis par l’époux (notamment par voie d’héritage) en cours de mariage. La mise en communauté devra donc prendre la forme d’une convention modificative du régime matrimonial, qui devra être constatée par la voie d’un acte notarié. Par ailleurs, il est effectivement conseillé d’accompagner la mise en communauté d’un bien propre de la mise en communauté de la dette qui a permis de le financer. Dans votre cas, il importe donc de vous rapprocher d’un notaire afin de lui demander de rédiger une convention modificative de régime matrimonial prévoyant l’intégration à la masse des biens communs de votre maison ainsi que du prêt qui l’a financée. Il conviendra également de mettre en place les démarches subséquentes auprès de la banque, si le notaire n’y procède pas, afin de l’informer que l’emprunt est commun et que votre épouse et vous-même serez désormais co-débiteurs. Bien à vous

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Mise en demeure injustifié
Question postée par Fany le 18/11/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Il y a une semaine j'ai reçu une "MISE EN DEMEURE" d'une Assistance Juridique ! Que je conteste ! J'ai souscrit un RC pro auprès d'un courtier ou effectivement j'ai coché la case de l'assistance juridique...A plusieur reprise j'ai demandé le contrat ainsi que la facture de cette prestation, que je n'ai jamais reçu...et en fin d'année je reçois cette mise en demeure de la société X que je ne connaissais pas jusqu'à ce jour qui m'oblige à solder 2020 et en plus 2021 alors que je n'ai rien signé, l'interlocutrice m'indique que le renouvellement est automatique, mais si je n'ai pas eu le contrat ni d'avertissement comment pouvais-je réagir ? Et comme par hasard aujourd'hui je reçois par mail de mon courtier deux contrats 2020 et 2021 + la facture !Suis-je en droit de contester et de faire annuler la facture? la somme totale est quand même de 500 euros ! Merci pour votre réponse

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ce qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. Néanmoins, pour que les dispositions d’un contrat soient valablement opposables à une personne, il convient encore que ce contrat ait dûment été conclu, c’est-à-dire que cette personne ait valablement accepté de s’engager auprès de son cocontractant. Aux termes des articles 1113, 1114 et 1118 du Code civil, le contrat n’est valablement formé entre deux personnes que lorsqu’une offre, formée une partie et comprenant les éléments essentiels du futur contrat, a fait l’objet d’une acceptation en des termes identiques par l’autre partie. Ces règles sont par ailleurs adaptées dans le cas particulier du droit de la consommation, c’est-à-dire dans le cas d’une relation entre un professionnel et un consommateur, notamment lorsque le contrat a été conclu à distance. Le cas échéant (contrat conclu par téléphone ou par correspondance par exemple), le professionnel doit au préalable s’identifier et indiquer la nature commerciale de sa démarche, ainsi que le nom de la personne pour laquelle il intervient. Seules les informations essentielles pourront être données à distance, les autres informations pouvant être transmises par écrit. En tout état de cause, le consommateur ne s’engage à l’égard du professionnel qu’après avoir accepté et signé l’offre de contrat ou, éventuellement, donné son accord par voie électronique. Dans votre cas, il convient de déterminer d’une part si vous avez coché la case concernant l’assistance juridique en présence de votre courtier ou à distance et d’autre part si cette case mentionnait que vous avez pris connaissance des conditions essentielles du contrat et que vous les acceptez. Si cette case a été cochée en présence de votre courtier, les règles relatives à la conclusion d’un contrat à distance ne seront pas applicables, mais les règles de droit commun prévues par le Code civil et le Code de la consommation seront pleinement effectives : or, le simple fait que vous ayez coché une case ne permet pas d’établir que vous avez donné votre accord sur les éléments essentiels du futur contrat d’assistance juridique, sauf si cette case indique que vous avez pris connaissance des conditions du contrat et que vous les acceptez. De la même façon, si vous avez coché cette case à distance, par exemple par courrier, la compagnie d’assurance ne peut considérer que vous avez conclu ce contrat dès lors qu’elle n’est pas en mesure d’établir que vous avez pris connaissance et accepté les conditions essentielles de ce dernier, et donc que vous avez signé un contrat écrit. Plusieurs démarches peuvent être entreprises : en premier lieu, vous pouvez directement prendre attache avec votre courtier, afin de lui indiquer que vous considérez n’avoir jamais accepté et signé le contrat d’assistance juridique, de sorte que vous estimez que la facture ne vous est pas opposable. De même, il vous est possible de saisir le médiateur de la compagnie d’assurance (identifié dans les conditions générales d’un contrat ou sur le site internet de cette dernière s’il en existe un), afin de lui soumettre vos contestations à la mise en demeure reçue. Faute de réponse, vous pourrez saisir le médiateur de la consommation dont relève la compagnie d’assurance, qui doit être identifié dans les conditions générales de la compagnie. Bien à vous

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Sci et tva
Question postée par Simone le 17/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai une sci a IS avec ma Femme. Nous avons effectué de nombreux travaux, J ai donné les factures a ma comptable,qui me.dit qu elle ne peut demander le remboursement de la TVA,car j' ai effectué les paiements des factures avec mon compte personnel et non avec celui de la sci.ma question,dit elle vrai ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le mécanisme de la TVA consiste, dans le cadre d’une opération assujettie à cette taxe, à ce que le vendeur collecte la TVA, permettant ainsi à celui qui a acquis le bien, et s’est donc acquitté de ce montant de taxe, de le déduire ultérieurement de la TVA qu’il a lui-même collectée sur ses propres opérations de vente. Lorsque l’acquéreur a moins collecté de TVA qu’il ne s’en est acquitté, il bénéficie d’un crédit de TVA, dont il peut demander le remboursement à l’administration fiscale. Ceci étant, le droit à déduction de la TVA est soumis à plusieurs conditions, et notamment à la double condition essentielle que l’acquéreur qui entend déduire doit être assujetti à la TVA et qu’une facture conforme à l’article 226 de la Directive TVA ait été établie à destination de ce dernier. Par principe, les SCI ne sont pas assujetties à la TVA, sauf dans certains cas. D’une part, il est tout à fait possible pour une SCI d’opter volontairement pour la TVA, alors qu’elle ne pas soumise, de droit, à cette taxe. D’autre part, les SCI qui louent des biens aménagés (c’est-à-dire meublés) à usage professionnel sont, par principe, assujetties de plein droit à la TVA. Dans votre cas, votre question ne précise pas explicitement que la SCI dont vous détenez les parts avec votre épouse est assujettie à la TVA, soit par option, soit parce que les opérations qu’elle réalise la soumettent de plein droit à cette taxe. À supposer néanmoins que tel soit le cas, les opérations, et notamment les acquisitions auxquelles elle procède, ne peuvent donner lieu à déduction de la TVA que dans la mesure où les conditions de déduction susvisées sont remplies. Cependant, comme vous l’a indiqué votre comptable, si des factures pour les frais exposés dans le cadre des travaux mis en œuvre ont bien été établies au nom de la SCI, ces dernières n’ont pas été payées par la SCI elle-même. Dans la mesure où vous indiquez que les travaux ont été réglés par vos fonds personnels, l’acquéreur n’est pas la SCI mais bien vous-même à titre personnel. Or, dans la mesure où vous n’êtes pas un assujetti à la TVA, en tout cas pas dans le cadre des achats effectués pour la mise en œuvre des travaux de la SCI, la première condition du droit à déduction de la TVA n’est pas remplie. Par conséquent, il n’est effectivement pas possible en l’état de déduire la TVA que vous avez réglée personnellement au nom de la SCI, et, subséquemment, de demander le remboursement du crédit d’impôt qu’une telle déduction aurait éventuellement pu générer. Bien à vous

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Mettre bien en commun au nom d'un des deux époux
Question postée par MIKA le 17/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, mon mari et moi, mariés en 2005 sans contrat de mariage, avons acheté un local en 2008 à Paris dans lequel je travaille et dont je assume seul les frais. L'emprunt est déjà entièrement remboursé à la banque depuis 2018. Nous souhaitons aujourd'hui mettre ce local à mon nom uniquement. Est-ce possible et quelles seront les démarches juridiques à suivre ? En vous remerciant de vos conseils, Bien cordialement,

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les époux mariés sans contrat de mariage sont soumis, de droit, au régime de la communauté légale. Ce régime, exposé aux articles 1401 du Code civil, implique de distinguer les biens dont sont propriétaires les époux en fonction de leur nature. Il importe ainsi de distinguer les biens propres, qui sont notamment les biens dont chacun des époux était seul propriétaire avant le mariage ou ceux qui ont été acquis au cours du mariage par donation ou succession, des biens communs. Les biens communs sont, par principe, les biens meubles ou immeubles qui ont été acquis par les époux en utilisant des fonds communs. Ceci étant, l’article 1402 du Code civil précise également que tout bien meuble ou immeuble est réputé acquêt de la communauté (c’est-à-dire est réputé commun) si l’on ne peut prouver qu’il est un bien propre à l’un des époux. Dans votre cas, nous comprenons que votre époux et vous-même, mariés sous le régime de la communauté légale, avez acquis un local avec des fonds communs. Si le bien a été financé, en d’autres termes si les échéances de l’emprunt ont été remboursées, par des fonds, ce qui semble être votre cas, ce bien sera également commun. D’autre part, si le bien a été financé uniquement par vos fonds, ce bien restera également commun sauf à ce que vous soyez en mesure d’établir que les fonds avec lesquels l’emprunt a été remboursé vous étaient propres, notamment par l’intermédiaire d’une déclaration d’emploi (déclaration par laquelle un époux, au moment de l’acquisition d’un bien, certifie que le bien est financé par des fonds qui lui sont propres). À supposer que le local acquis soit un bien commun, il convient néanmoins d’indiquer cette nature n’est, par principe, pas définitive. En effet, en vertu du principe de la liberté des conventions matrimoniales (article 1387 du Code civil) et du principe subséquent de la liberté des époux d’apporter toutes les modifications qu’ils souhaitent au régime de la communauté légale (article 1497 du Code civil), la nature d’un bien peut être modifiée en cours de mariage. Les époux peuvent ainsi mettre en place une clause dite de réduction de la masse active, qui permettra de faire « sortir » un bien commun de la communauté (notamment lorsque ce bien a une vocation professionnelle pour l’un des époux). Ces clauses, également appelées clauses d’exclusion de la communauté, devront néanmoins être constatées par la voie d’un acte notarié. Dans votre cas, le local acquis, qui est un bien commun, peut donc être sorti de la communauté par le truchement d’une telle clause. Par conséquent, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous conseiller utilement sur les démarches à entreprendre dans ce contexte. Bien à vous

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Donation au dernier vivant usufruit ou pleine propriété
Question postée par FrédéricF le 16/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je désire faire donation au dernier vivant à mon épouse (régime séparation de biens) de l'usufruit (1) ou bien de la pleine propriété (2) de ma résidence principale. Puis plus tard, en donner la nue-propriété à notre fils. Est-ce réalisable, et quelle est la meilleure solution (1) ou (2) en fonction du barème des droits de donation de la nue-propriété qui sera fonction de mon âge ou de celui de mon épouse, 10 ans plus jeune ? En vous remerciant par avance. Bien cordialement. C. Furcy

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la donation au dernier vivant est une donation réalisée par une personne à son époux ou à son épouse qui permet à ce dernier ou à cette dernière d’obtenir des droits plus importants sur le patrimoine du donateur à son décès. La donation au dernier vivant permet à un époux de donner, en présence d’enfants, soit l’usufruit de la totalité des biens, soit le quart en pleine propriété et les trois quarts restant en usufruit, soit, enfin, la pleine propriété de la quotité disponible de la succession (c’est-à-dire la part du patrimoine qui n’est pas réservée aux héritiers, en l’occurrence la moitié du patrimoine lorsque le défunt avait un enfant). Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous souhaitez donner à votre épouse soit l’usufruit, soit la peine propriété de votre résidence principale par une donation au dernier vivant. La donation de la pleine propriété de la résidence principale ne sera possible que si elle n’excède pas ce qu’il est possible de donner dans le cadre d’une donation au dernier vivant : en conséquence, la valeur de votre résidence principale ne devra pas excéder le quart de l’intégralité de votre patrimoine, ou, si vous entendez attribuer la pleine propriété de la quotité disponible à votre épouse, la moitié de votre patrimoine. Au demeurant, et dans la mesure où vous souhaitez par la suite donner à votre fils la nue-propriété de votre résidence principale, il semble plus judicieux de donner à votre épouse l’usufruit de cette dernière : en effet, si vous entendez donner la pleine propriété de votre résidence principale à votre épouse, cette dernière en serait pleinement propriétaire à votre décès et il ne serait donc pas possible d’en donner l’usufruit à votre fils. En tout état de cause, nous vous rappelons que la donation au dernier vivant est exonérée de droits de succession : la donation de l’usufruit à votre épouse ne serait donc pas sujette à de tels droits (ne devraient être acquittés que les frais de notaire). Par suite, si vous entendez donner à votre fils la nue-propriété de votre maison, des droits de donation seront appliqués sur la valeur de la nue-propriété donnée. Cette dernière sera calculée selon un barème fixé par l’article 669 du Code général des impôts, qui prévoit notamment que la valeur de la nue-propriété d’un bien grandit à mesure que le donateur vieillit (par exemple, la nue-propriété correspondant à 60% de la valeur totale lorsque le donateur a moins de 71 ans et 70% lorsque le donateur a moins de 81 ans). Une fois cette valeur déterminée, un abattement sera appliqué à hauteur de 100.000 euros (l’abattement applicable pour une donation à un descendant). Une fois cet abattement appliqué, les droits de donation seront calculés sur la valeur restante selon un barème déterminé par le Code général des impôts (par exemple 20% pour une valeur donnée comprise entre 15.932 euros et 552.324 euros). Dans votre cas, dans la mesure où vous souhaitez donner la nue-propriété de votre maison à votre fils et que sa valeur grandit à mesure que le temps passe, il importe donc, afin de réduire le montant des droits de donation qui pourrait éventuellement être appliqués, de procéder à cette donation le plus rapidement possible. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous conseiller utilement dans le cadre des démarches à entreprendre. Bien à vous

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Refus systématiques de transports + 150 klms
Question postée par PAT24 le 16/11/2020 - Catégorie : Sécurité sociale

Bonjour, depuis le mois d'octobre 2020, mes patients en ALD ne peuvent plus prétendre aux remboursements de leurs frais de transports en taxi pour se rendre vers des établissements spécialisés sur Bordeaux et Toulouse(156 klms/165 klms) car nous sommes limités par la CPAM (uniquement) de la Dordogne à la structure de soins la plus proche du domicile, sans indiquer dans quel établissement ou par quel spécialiste. Aucune vérification du dossier médical , notamment pour des patients suivis pour des pathologies lourdes et cancers. Le refus est systématiques et pour ma part abusif.le principe de la plus stricte économie prévaut. Ne pas aller dans celui qui a le plus de compétence mais celui le plus proche et si on persiste les frais de transport à la charge de l'assuré. Les recours devant la commission amiable prennent des mois pour donner leurs avis. Cette situation est méprisante pour les assurés du sud de la Dordogne. Merci de vos conseils.Cordialement.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’assurance maladie peut prévoir le remboursement des frais de transport exposés par l’assuré pour des raisons médicales et sur prescription dans un certain nombre de cas et si certaines conditions sont remplies. Les cas essentiellement visés sont les transports liés à une hospitalisation, les transports liés à une affection longue durée (ALD), les transports de longue distance (+ de 150 km) ou encore les transports vers un centre d’action médico-sociale précoce ou un centre médico-psycho-pédagogique. Les conditions de la prise en charge relèvent essentiellement de la décision du médecin traitant, puisque le remboursement des frais de transport ne peut être mis en place que sur prescription médicale de ce dernier. En effet, il revient au médecin traitant de déterminer quel est le soin qui est le plus adapté aux besoins du patient, ainsi que le mode de transport et l’organisation du transport adapté à son déplacement, notamment par référence au référentiel de prescription des transports établi par l’arrêt du 23 décembre 2006 et codifié à l’article R. 322-10-1 du Code de la sécurité sociale. Ainsi que vous l’établissez, la prise en charge de ces frais doit néanmoins faire l’objet d’une demande d’accord préalable à l’Assurance Maladie. L’assuré doit ainsi se faire remettre une prescription médicale de transport, si possible détaillant les soins dont la mise en œuvre est nécessaire et le mode de transport adéquat, demande qui doit être envoyée au médecin conseil de la CPAM dont dépend l’assuré. Au cas présent, vous indiquez que le médecin conseil de la CPAM dont dépendent vos patients refuse systématiquement que leurs frais de transports vers un établissement spécialisé dans les pathologies lourdes soient pris en charge, dans la mesure où un établissement plus proche pourrait, selon lui, permettre de dispenser ces soins. Cette décision peut sembler injustifiée, si les traitements doivent nécessairement être dispensées dans un établissement spécialisé. Ceci est d’autant plus vrai que le remboursement des frais de transport dans le cas d’un traitement en lien avec une ALD ne semble pas limité en distance (les déplacements longue distance sont un cas distinct des déplacements liés à une ALD). Toutefois, il n’existe malheureusement guère d’autre solution, pour contester cette décision, que d’avoir recours à la commission de recours amiable (CRA), compétente en premier lieu pour trancher des éventuelles contestations prises par une caisse d’assurance maladie. Lorsque la décision contestée est d’ordre administratif, ce qui est le cas d’un refus de prise en charge de frais médicaux, l’assuré doit directement saisir la commission de recours amiable, dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision de refus. La décision de la CRA sera par la suite notifiée à l’assurée et pourra faire l’objet d’un recours dans un délai de 2 mois. Dans votre cas, il semble néanmoins possible de considérer que la prise en charge de la CPAM soit injustement refusée sur le fondement d’une décision d’ordre médical : en effet, le médecin conseil considère que les soins administrés à vos patients peuvent l’être dans un établissement plus proche. Le cas échéant, il pourrait ne pas être inutile de solliciter une demande d’expertise médicale préalablement à la saisine de la CRA, afin d’établir que les soins requis doivent nécessairement être dispensés dans l’établissement que vous visez. En tout état de cause, et compte-tenu du caractère systématique des refus de la CPAM, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil spécialisé en droit de la sécurité sociale. Bien à vous

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Vente de mes parts sociales à la société
Question postée par Tius le 16/11/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour,concernant une Société SARL créé en 2010(100parts), 02 associés dont je suis l'associé à60%,l'associé 40% est le Gérant.Si rachat de mes parts par la Société sans diminution du capital est-ce qu'on peut attribuer à titre gratuit ces parts(60%) à l'épouse du Gérant et salariée de l'entreprise avec bien entendu modification des statuts afin de faire apparaitre les nouveaux associés.

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Bonjour, Aux termes de l’article L. 223-34 du Code de commerce, l’achat de ses propres parts par la société à responsabilité limitée est, par principe, interdit. Par conséquent, contrairement au cas des sociétés anonymes par exemple, il n’est pas possible pour une SARL, en dehors de certaines exceptions, de racheter ses parts. Cette règle souffre une première exception dans le cas d’une réduction de capital qui ne serait pas motivée par des pertes. Le cas échéant, lorsque la SARL veut réduire son capital social, l’assemblée générale extraordinaire des associés peut se prononcer, à la majorité prévue pour de telles assemblées (soit une majorité des associés détenant 3/4 des parts sociales de la société), sur une telle réduction et un rachat de certaines de ses parts par la société à hauteur de cette réduction, en vue de leur annulation. Le deuxième cas dans lequel le rachat de ses parts par la société est autorisé concerne l’hypothèse où un associé souhaite céder ses parts. Le cas échéant, l’article L. 223-14 du Code de commerce précise que la cession des parts à un tiers à la société est soumise à l’agrément des associés. Si les associés, en assemblée générale, refusent cette cession, ces derniers sont tenus, dans un délai de 3 mois à compter du refus, d’acquérir ou de fait acquérir les parts sociales. Ceci étant, dans ce même délai, la société peut décider de réduire son capital social du montant de la valeur nominale des parts qui devaient être cédées, toujours en vue de leur annulation, avec l’accord de l’associé cédant. Dans votre cas, nous comprenons de votre question qu’une réduction du capital de la SARL n’est pas souhaitée, de sorte qu’il ne sera pas possible, pour la société, d’acquérir vos parts en vue de leur attribution gratuite à l’épouse du gérant. Ceci étant, il serait toujours possible de procéder à une cession de vos parts à cette dernière, cession qui pourrait alors intervenir à titre gratuit et qui devrait s’interpréter comme une donation. Dans une telle hypothèse néanmoins, la cession, qui sera une cession de parts consentie à un tiers (l’épouse du gérant n’étant pas, à la date de la cession, un associé, mais seulement une salariée), devrait être soumise à la procédure d’agrément visée à l’article L. 223-14 du Code de commerce, sauf disposition contraire des statuts. Une telle cession à titre gratuit pourrait par ailleurs avoir certaines conséquences fiscales qu’il conviendrait de ne pas omettre (droits de mutation à titre gratuit notamment). En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit des sociétés, afin de déterminer la nature de l’opération qui serait la plus à même de satisfaire tant vos intérêts que l’intérêt de l’épouse du gérant. Bien à vous

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Avertissement employeur suite refus partiel de télétravail
Question postée par atembien le 13/11/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je me permets de vous solliciter car il s'avère que mon employeur vient de m'adresser un avertissement par lettre recommandé au motif " d'insubordination " suite à mon refus de me munir d'un téléphone professionnel depuis mon domicile, en télétravail ( métier : conseiller client ). J'effectue donc à ce jour d'autres tâches possibles depuis mon domicile, et ce depuis le premier confinement, en dehors de la prise d'appels. Refus motivé par le fait que j'occupe un logement exigu de 17m2 qui plus est avec ma concubine, elle même devant s'astreindre à du télétravail. Bien qu'ayant échangé avec mon employeur à ce sujet il n'en démord pas et m'impose l'usage de téléphone. Je voulais donc savoir si cet avertissement est justifié ? Merci pour votre sollicitude. Cordialement.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’employeur dispose d’un triple pouvoir de direction, réglementaire et disciplinaire. En d’autres termes, cela implique que l’employeur est en mesure d’adresser à chacun de ses salariés les directives qui sont conformes aux conditions d’exécution de son contrat de travail et qu’il peut, le cas échéant, en sanctionner l’inexécution par le salarié par différentes sanctions disciplinaires. En effet, la jurisprudence constante indique que le fait pour un salarié de refuser de se soumettre aux directives de son supérieur hiérarchique ou de son employeur constitue un cas d’insubordination, qui caractérise un manquement du salarié à ses obligations dans le cadre du contrat de travail. L’insubordination peut donc faire l’objet d’une sanction de la part de l’employeur : à ce titre, l’employeur peut prononcer un avertissement (qui n’est pas une sanction disciplinaire en tant que telle), un blâme, une mise à pied, une rétrogradation ou encore une mutation. La Cour de cassation a même reconnu dans plusieurs arrêts qu’un cas d’insubordination constituait une cause réelle et sérieuse de licenciement, voire, lorsque l’insubordination est répétée, une faute grave justifiant un licenciement. Dans votre cas, nous vous rappelons au préalable qu’en cette période d’épidémie, les employeurs sont en droit, sur le fondement de l’article L. 1222-11 du Code du travail, d’imposer le télétravail à leurs salariés, dans la mesure où ce dernier est considéré comme un aménagement du poste de travail rendu nécessaire : aucun avenant spécifique ne doit donc être établi pour qu’il soit mis en œuvre. Il est cependant compréhensible que les conditions de travail soient, le cas échéant, profondément modifiées et que celles-ci ne soient pas similaires à celles qu’elles étaient au sein des locaux de l’entreprise. Néanmoins, dans votre cas, nous comprenons de votre question que votre poste est celui de conseiller client. Or, par définition, un conseiller client est tenu de se rendre disponible pour la clientèle, ce qui implique, en cas de télétravail, qu’il puisse effectivement être joignable sur ses heures de travail via un téléphone professionnel. Aussi, en refusant d’user d’un téléphone professionnel en télétravail, votre employeur semble fondé à pouvoir vous reprocher que vous refusez d’exécuter, de la sorte, l’une des missions essentielles du contrat de travail. L’avertissement semble donc être justifié, et votre refus d’avoir un téléphone professionnel en télétravail pourrait même, en cas de réitération, constituer un cas d’insubordination répétée, qui pourrait justifier une sanction disciplinaire, voire un licenciement. Bien à vous

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Succession
Question postée par PO le 13/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, mes parents marié 2 enfants sous la communauté sont passés en communauté universelle afin de préserver ma mère au décès de mon père malade afin qu’elle conserve leur maison ( ils ne parlent plus à ma sœur depuis 40ans) à la base il voulait la déshéritée mais sur le conseil du notaire ils ont choisie cette solution qui a été aménagée à ma demande afin de ne pas perdre l’abattement des 100ke au 1DC. ( clause qui stipule que même en cas de vente de son vivant nous n’exigerons rien)A ce jour ma mère qui seule désormais sui possède toujours sa maison,souhaite ne laisser à ma sœur que le minimum légal . Est-ce possible et si oui comment faire?

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les règles applicables à une succession sont définies par les articles 733 et suivants du Code civil. En droit français, il convient ainsi de distinguer le cas où le défunt a rédigé un testament et le cas où ce dernier est décédé sans consigner de directives quant à l’affectation de son patrimoine dans un testament. Faute de testament, les règles légales prévues par le Code civil s’appliquent. Le cas échéant, et lorsque le défunt n’est pas marié ou est veuf, les biens dont il est propriétaire reviennent en intégralité à ses enfants, qui se répartissent son patrimoine à parts égales. Dans votre cas, si votre mère ne rédige aucun testament, votre sœur et vous-même devrez donc vous partager le patrimoine de votre mère à parts égales. Ces règles peuvent néanmoins être contournées par la rédaction d’un testament, étant néanmoins tout de suite précisé qu’il n’est pas possible, en droit français, de déshériter l’un de ses descendants. En effet, lorsque le défunt décide de rédiger un testament, la répartition de ses biens sera contrainte par les règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible. La réserve héréditaire constitue la partie du patrimoine du défunt qui doit impérativement revenir, a minima, à ses héritiers réservataires, c’est-à-dire à ses descendants. Lorsque le défunt a eu deux enfants, la réserve héréditaire est de 2/3 du patrimoine pour les 2 enfants, ce qui implique que chacun des deux enfants aura droit, a minima, à 1/3 de son patrimoine. La part restante du patrimoine (1/3 lorsque le défunt a deux enfants), appelée quotité disponible, peut être librement attribuée par le défunt à l’un de ses héritiers ou à un tiers. Dans votre cas, ceci implique que si votre mère souhaite vous avantager, elle devra rédiger un testament, dans lequel elle pourra indiquer que vous est transmise, en plus de votre part d’héritage réservée (soit 1/3 du patrimoine), des biens représentant la valeur de la quotité disponible (soit à nouveau 1/3 du patrimoine). En revanche, une part irréductible de son patrimoine, correspondant à 1/3 de sa valeur, devra impérativement être transmise à votre sœur. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de procéder à la rédaction de ce testament. Bien à vous

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Fiscalité cession de résidence secondaire
Question postée par Nicolas Mlatac le 12/11/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, je vous sollicite concernant ma demande d'exonération de la taxation de la plus-value immobilière sur la cession de mon appartement en résidence secondaire dans le cadre du financement de ma future acquisition de résidence principale. Je suis propriétaire d'un bien acquis le 15/9/15 à Rueil-Malmaison. J'ai occupé ce bien jusqu’au 2/7/18, puis je l'ai loué et ai emménagé en location à Issy-les-Moulineaux avec ma conjointe. Le 4/11/2020, notre offre d'achat pour un appartement situé à Colombes (future résidence principale) a été accepté par le vendeur. Pour financer cette acquisition, je suis contraint de revendre ma résidence secondaire (la mise en vente sera antérieure à la future acquisition) et ainsi contracter un prêt relais assorti d'un emprunt bancaire. Le produit de cette vente sera exclusivement remployé au financement de ma future résidence principale. Cette opération sera ma première cession d'un logement autre que la résidence principale depuis le 1er février 2012.

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Sa réponse :

Bonjour, L’article 150 U-II 1° bis du Code général des impôts établit un cas particulier d’exonération de la plus-value immobilière réalisée par un particulier, en cas de première cession d’un bien dont il est propriétaire, qui n’était pas utilisé comme sa résidence principale, et que le prix de cette cession est affecté à l’acquisition d’une résidence principale. Cette exonération ne s’applique toutefois que dans un champ d’application déterminé, avec des conditions d’application précises. S’agissant du champ d’application, l’exonération s’applique aux personnes physiques qui sont domiciliées fiscalement en France et qui cèdent un logement dont elles sont propriétaires, logement qui n’a pas été leur résidence principale dans les 4 ans précédant la cession. Il est néanmoins fait exception à cette règle des 4 ans pour tenir compte des acquéreurs qui sont contraints d’avoir recours à un crédit relais et qui acquièrent leur future résidence principale avant d’avoir cédé le logement, à trois conditions cumulatives. En premier lieu, la mise en vente du logement doit être antérieure à l’acquisition future d’une résidence principale, en deuxième lieu la cession de l’ancien logement intervient dans un délai normal suivant l’acquisition du nouveau logement et en troisième lieu le produit de cession doit effectivement être affecté à l’acquisition de la résidence principale. Dans votre cas, il semble que le logement que vous allez vendre a été occupé comme résidence principale jusqu’au 2 juillet 2018 : néanmoins, vous pouvez remplir cette première condition dans la mesure où la mise en vente de ce logement sera antérieure à l’acquisition de votre nouvel appartement et que le prix de sa cession sera par la suite affecté à cette acquisition. Par ailleurs l’exonération ne s’applique que dès lors que la cession du logement est la première cession du contribuable depuis le 1er février 2012 : comme vous l’indiquez, cette condition est pour vous remplie. D’autre part, l’exonération ne s’applique que dès lors que le contribuable justifie qu’il a remployé tout ou partie du prix de cession dans un délai de 24 mois au plus tard à compter de la cession du premier logement : les sommes peuvent être employées pour une acquisition portant sur un logement neuf ou ancien ou encore sur un immeuble qui a vocation à être transformé en logement. Dans votre cas, dans la mesure où vous entendez effectivement affecter le produit de la cession à l’acquisition de votre nouvelle résidence principale, cette condition sera remplie. Enfin, la dernière condition d’application de l’exonération est que le logement acquis soit affecté à la résidence principale habituelle et effective du contribuable qui entend bénéficier de l’exonération, et ce dès que le nouveau logement a été acquis. Dans votre cas, il semble donc que les conditions d’application de l’exonération soient bien remplies. Nous vous rappelons par ailleurs que la plus-value sera exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession de l’ancien logement qui a été affectée à l’acquisition de la nouvelle résidence principale. Lorsque la plus-value sera partiellement exonérée, cette exonération devra faire l’objet du dépôt d’une déclaration 2048 IMM. À l’inverse, aucune déclaration n’est exigée lorsque cette plus-value sera totalement exonérée. Bien à vous

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Titre de propriété
Question postée par Cor765 le 09/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je souhaite obtenir le titre de propriété définitif d'un bien immobilier de la part de mon notaire avec la mention du service de la publicité foncière. Le clerc qui au début me soutenait que le titre était le document signé remis le jour de la vente, m a joint suite à mes relances, par mail un autre document avec écrit dessus 'publié par teleact et enregistré le ..' mais non signé. Il me dit que c est normal : " Nous ne recevons pas de titre de propriété de la part du service de la publicité foncière car vous avez signé un acte électronique". Ce n est pas clair. Pourriez vous m aider à comprendre ? Comment se présente le titre de propriete définitif ? Peut il ne pas avoir de signature si c est un teleact? Le notaire a t il l 'obligation de l'envoyer ? Comment savoir s'il a été publié ? Merci par avance,

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que tout acte qui constate le transfert de propriété d’un bien immobilier doit être passé par la voie notariée, c’est-à-dire que ce dernier doit être contresigné par un notaire. Suite à la régularisation de cet acte, la qualité de propriétaire de l’acquéreur peut être démontrée grâce au titre de propriété. En réalité, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le titre de propriété est une copie authentique de l’acte de vente, qui est une copie signée par le notaire et les parties et sur laquelle a été apposé un cachet de l’administration fiscale. Contrairement à ce que vous a soutenu le clerc, le titre de propriété ne peut être constitué par l’acte de vente qui a été régularisé chez le notaire le jour-même de la vente. En effet, suite à la signature, l’acte de vente doit être publié au service de la publicité foncière, où l’acte doit être enregistré et auprès duquel le notaire va s’acquitter des différents impôts et taxes qui sont dus. Ce n’est qu’une fois que l’acte aura bien été enregistré par le service de la publicité foncière qu’une copie de l’acte de vente, appelée copie authentique, signée par le notaire, lui sera retournée avec le cachet de l’administration fiscale pour que ce dernier vous la remette : cette copie constitue alors le titre de propriété. Ces formalités pouvant être relativement longues (plusieurs mois à compter de la cession), l’acte de vente signé le jour-même chez le notaire ne peut constituer à proprement parler le titre de propriété. Par ailleurs, il doit être indiqué que les notaires et l’administration fiscale ont mis en place un service de transmission des actes au service de la publicité foncière et de traitement en ligne (téléactes). Dans ce contexte, il est effectivement possible que soit transmis au service de la publicité foncière un acte authentique électronique, qui sera donc l’acte de vente signé par les parties électroniquement, contresigné électroniquement par le notaire, et qui sera ensuite transmis aux services de la publicité foncière par le service téléactes. Néanmoins, il ne semble pas que la définition du titre de propriété, même lorsque l’acte de vente a été signé électroniquement, doive être modifiée. Par conséquent, il est impératif, pour que le document qui vous a été remis par le notaire constitue un titre de propriété, que ce dernier fasse bien mention de l’enregistrement par le service de la publicité foncière (ce qui semble être le cas), mais également qu’il fasse bien mention de la signature électronique des parties et du notaire. Si ces signatures ne sont pas des signatures manuscrites, il est en revanche impératif que figure une mention permettant d’attester que les parties, ainsi que le notaire, ont bien signé l’acte de vente électronique. Le cas échéant seulement, un tel document pourrait alors être considéré comme un titre de propriété. Dans votre cas, il convient donc de regarder si une mention d’une signature électronique de chaque partie est indiquée en fin d’acte pour déterminer si la copie qui vous a été remise est une copie authentique qui peut servir de titre de propriété. Bien à vous

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Calcul succession avec un bien donné par préciput à 1 des 2 enfantsnt
Question postée par Pilou le 09/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Un veuf décède avec 2 enfants héritiers. L'aîné a reçu par préciput un appartement d'une valeur de 100.000€ au jour du décès. Au moment de la succession le plus jeune recevra 1/3 de la valeur de cet appartement (sa part réservataire) Mais pour le reste de la succession (un appartement d'une valeur de 40.000€)est ce que chaque enfant héritera de 50% de cette valeur? ou le plus jeune héritera-t-il de 1/3 de la totalité de la succession comme pour sa part réservataire du 1er appartement.

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Bonjour, Aux termes de l’article 843 du Code civil, tout héritier qui vient à une succession, c’est-à-dire qui se prévaut de droits sur le patrimoine du défunt, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donation entre vifs, directement ou indirectement. En d’autres termes, lorsqu’une donation n’a pas été faite hors part successorale, sa valeur viendra accroître le patrimoine du défunt au moment de la succession, qui sera ensuite réparti égalitairement entre les héritiers (la part de l’héritier bénéficiaire étant déduite du montant de la donation qui lui a été consentie) afin de rétablir l’équité avec les autres héritiers qui n’auraient pas bénéficié d’une telle donation du vivant du défunt. Ceci étant, le même article précise également que ne sont rapportés à la succession que les dons consentis par le défunt de son vivant qui n’ont pas été faits expressément hors part successorale (également appels dons préciputaires). Une telle donation a en effet explicitement pour but de favoriser l’héritier auquel elle est consentie, puisque cette dernière implique qu’en plus de sa part sur la succession, l’héritier bénéficiera de cette donation. Par conséquent, les donations hors part successorale n’ont pas à être rapportée au patrimoine global de la succession mais viendront s’imputer sur la quotité disponible du patrimoine du défunt. Il est en effet rappelé qu’un défunt ne peut jamais, en droit français, déshériter ses enfants : par conséquent, son patrimoine est divisé, à son décès, entre la réserve héréditaire, partie de son patrimoine exclusivement et irrémédiablement attribuée à ses héritiers, à laquelle il ne peut être porté atteinte, et la quotité disponible, partie qu’il peut attribuer à qui bon lui semble (héritiers ou tiers). Lorsque le défunt a eu deux enfants, donc deux héritiers, la réserve héréditaire est de 2/3 du patrimoine du défunt, chaque enfant devant a minima recevoir 1/3 de cette réserve, qui leur est attribuée à parts égales. La quotité disponible correspond alors au reste du patrimoine du défunt, soit 1/3 de ce dernier. Au cas présent, il importe donc de ne pas séparer l’appartement qui a été donné au plus âgé des deux enfants du reste de la succession. Il convient en effet, au moment du décès du défunt, d’établir la valeur globale de son patrimoine, et, seulement après qu’une telle opération a été faite, de prendre en considération les donations hors-part successorale qui auraient pu être consenties. Dans votre cas, dans la mesure où l’appartement donné a été évalué à la somme de 100.000 euros au jour du décès, cette somme viendra donc s’imputer sur la quotité disponible du patrimoine du défunt (qui représente alors 1/3 de son patrimoine). De ce fait, la part de la réserve héréditaire revenant à chaque héritier devra correspondre a minima à la somme de 100.000 euros chacun. Comme vous l’indiquiez, le plus jeune héritier devra donc effectivement se voir attribuer des biens ou des sommes qui correspondent à 1/3 de la totalité du patrimoine du défunt. Bien à vous

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Nue-propriété en indivision
Question postée par torimilaven le 07/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis mariée, sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, et mère de deux enfants majeurs. En indivision avec mes cinq frères et sœurs, j'ai hérité de mon père de la nue-propriété d'une maison et d'un terrain, dont ma mère a conservé l'usufruit. Je souhaiterais savoir : - s'il est possible de verser la nue-propriété de ces biens dans la communauté ; - dans l'affirmative, quelles démarches dois-je entreprendre ? - m'est-il également possible de la transmettre à mes enfants ? Là encore, quelles démarches effectuer ? - par ailleurs, comment sortir de l'indivision en étant nu-propriétaire ? Merci de votre éclairage. Cordialement.

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler que le régime de la communauté légale, également appelé régime de la communauté réduite aux acquêts, qui est le régime appliqué par défaut à des époux, implique que les biens acquis pas les époux durant le mariage leur deviennent, par principe, communs et tombent ainsi dans la communauté de biens formée entre eux. Par conséquent, les biens propres aux époux restent leur propriété et ne tombent pas dans la communauté. Aux termes de l’article 1405 du Code civil, forment notamment des biens propres les biens dont un époux avait la propriété ou la possession avant le mariage, ainsi que les biens qu’il a acquis, pendant le mariage, par donation ou succession. Dans votre cas, vous indiquez que vous avez hérité d’une quote-part indivise de la nue-propriété d’un terrain et d’une maison, dont votre mère a conservé l’usufruit. La quote-part indivise vous est donc propre et ne tombe pas, par principe, dans la communauté. Ceci étant, et même si aucun texte légal ne le prévoit, il vous est possible de modifier cette règle en prévoyant notamment une clause de mise en communauté. Une telle clause permet une extension directe de la masse commune (c’est-à-dire des biens qui font partie de la communauté) en intégrant à la communauté un bien, mobilier ou immobilier, qui n’avait initialement pas vocation à en faire partie. Cette clause constitue une modification du régime matrimonial des époux, de sorte qu’elle doit être rédigée par un notaire qui, dans le cadre de sa rédaction, devra être extrêmement vigilent : il est ainsi généralement déconseillé de faire dépendre la mise en communauté de la destination du bien (par exemple indiquer que le bien aura un usage familial, raison pour laquelle il intègre la communauté) dans la mesure où cette destination peut varier au cours du temps, et que cette clause peut donc être nulle. La mise en communauté entraînera le transfert de propriété au bénéfice de la communauté au jour de la conclusion de la convention modificative du régime matrimonial régularisée chez le notaire. De la même façon, et pour répondre à votre deuxième question, il est également possible de procéder à la transmission de la quote-part indivise de la nue-propriété de la maison et du terrain hérités de votre père. Le cas échéant, cette donation, qui concerne un bien immobilier, devra impérativement prendre la forme d’un acte authentique, c’est-à-dire d’un acte régularisé chez un notaire. La fiscalité d’une telle donation pourrait le cas échéant être avantageuse : en effet, les droits de donation seront calculés sur la base de la valeur de votre quote-part indivise de la nue-propriété, et non sur la base de la valeur de la pleine propriété. Enfin, si vous ne souhaitez choisir aucune de ces options, il vous est effectivement tout à fait possible de sortir de l’indivision dès maintenant, et ce même si l’indivision ne porte que sur la nue-propriété des biens hérités de votre père. En effet, l’article 815 du Code civil précise que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, et peut donc en solliciter le partage. Le partage, qui prendra également la forme d’un acte notarié, implique que les biens indivis sont répartis entre chaque indivisaires à hauteur de leur quote-part : lorsque le patrimoine indivis n’est pas composé de suffisamment de biens pour que chaque indivisaire s’en voit attribuer un, il sera possible de prévoir une soulte (c’est-à-dire une compensation en valeur pour le ou les indivisaires qui ne se verront pas attribuer le bien, versée par l’attributaire de ce bien). Afin d’éviter le partage, il sera toutefois possible de prévoir, sur le fondement de l’article 815-14 du Code civil, une cession de votre quote-part indivise de la nue-propriété des biens transmis par votre père aux autres indivisaires, qui bénéficient d’un droit de préemption sur cette dernière. En tout état de cause, nous vous conseillons d’ores et déjà de vous rapprocher d’un notaire quelle que soit l’option retenue. Bien à vous

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Covid prorogation vente immobilière
Question postée par zabou le 05/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Oi actuelle covid octobre 2020 Nous sommes acquéreurs, Achat sans emprunt d'un bien immobilier Les vendeurs souhaitent insérer dans le compromis : PRISE EN COMPTE D'UN ÉVÈNEMENT SANITAIRE Les parties attestent être instruites de l'impact d'une crise sanitaire à l’image de celle de la Covid-19 en ce qui concerne les effets potentiels sur les délais d’exécution d’un contrat. Si une telle crise venait à se reproduire pendant le délai de réalisation des présentes, et que des dispositions d’origine légale ou réglementaire prises en conséquence reportaient les délais d’instruction de certains documents nécessaires à la perfection des présentes, ce délai de réalisation serait automatiquement prorogé d’un temps égal, aucun acte instrumentaire de prorogation n’étant alors nécessaire entre les parties. Il me semble que la loi covid n'a pas prévue de prorogation automatique et ce délai prorogé d'un temps égal ? Merci En attente de votre réponse, recevez mes salutations distinguées

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Sa réponse :

Bonjour, Dans le cadre de l’épidémie de COVID-19 et des mesures de confinement qui ont par la suite été décidées par le gouvernement, plusieurs mesures ont été adoptées pour remédier aux problématiques juridiques engendrées par cette situation exceptionnelle. L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a notamment prévu un report de certains délais qui expiraient pendant une période appelée période juridiquement protégée. Cette période, dans le cadre du premier confinement, s’étendait du 12 mars 2020 au 23 juin 2020. Toutefois, il convient de relever, comme vous l’indiquez dans votre question, que cette prorogation des délais prévue par cette ordonnance ne s’appliquait qu’aux délais légaux et réglementaires et non aux délais prévus par une convention régularisée entre des parties, à l’exception de certains délais (par exemple intérêts de retard, etc.). Ceci implique, par exemple dans le cas d’un compromis de vente, que le délai de réalisation du compromis n’était pas prorogé, et ce même s’il expirait durant la période juridiquement protégée. Ceci étant, et même durant cette période, rien n’empêchait par ailleurs de se prévaloir des dispositions de la force majeure pour soutenir que la crise sanitaire avait suspendu temporairement la possibilité d’exécuter une obligation dans le délai convenu, et qu’à l’issue de cette crise, l’obligation pouvait de nouveau être exécutée. Ces dispositions ne sont néanmoins plus en vigueur aujourd’hui, la période juridiquement protégée ayant expiré le 23 juin 2020. Toutefois, et compte-tenu du reconfinement récemment décidé par le gouvernement français, il n’est pas à exclure qu’une telle ordonnance puisse à nouveau être adoptée, même si aucune indication n’a pour l’heure été donnée en ce sens. Dans votre cas, et faute de clause en sens contraire, le compromis de vente qui va être régularisé devra être réalisé dans un délai défini au contrat (le délai de réalisation). La clause suggérée par le vendeur émet l’hypothèse qu’une nouvelle ordonnance, du même acabit que celle qui a été adoptée fin mars 2020, prévoit une nouvelle période juridiquement protégée et entraîne une prorogation du délai d’instruction de certains documents mais non des délais conventionnels. Le cas échéant, les délais d’instruction seraient effectivement prorogés, mais pas le délai de réalisation du compromis de vente puisqu’une nouvelle ordonnance, rédigée de façon similaire à la précédente, exclurait le report des délais conventionnels (donc dans votre cas le délai de réalisation du compromis). Il semblerait donc effectivement judicieux de prévoir une clause par laquelle les parties conviennent expressément de repousser le délai de réalisation dans l’hypothèse où les délais d’instruction des documents nécessaires à la vente seraient prorogés, faute de quoi le risque d’une non-réalisation du compromis pourrait être élevé. Bien à vous

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Cerfa 11527 - 2
Question postée par Tao le 05/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, 2 questions : — est-ce que le texte d’une attestation sur Cerfa 11527-2 doit être impérativement manuscrit ? — j’ai des murs qui sont bordés par une parcelle appartenant à mes voisins - Cette parcelle était par le passé, considérée comme un passage commun permettant mon accès à ma porte d’entrée du jardin et à mon unique porte d’accès à ma cave . Ce passage a été attribué à mes voisins par le service des Domaines suite à leur acquisition aux enchères de leur maison et de leur jardin séparés par ce passage . * pour certains travaux, mes artisans couvreurs ou maçons doivent installer des échafaudages sur cette parcelle . Quels sont mes droits ? * Est-ce que je suis autorisé à isoler ces murs extérieurs par un doublage de l’ordre de 10 à 15 cm qui empièterait sur la parcelle de mes voisins qui m’ont dit refuser ces travaux. Qu’en est-il ? Merci pour vos éclaircissements, Eric Hatt

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Sa réponse :

Bonjour, Nous vous rappelons préalablement que le cerfa n°11527*2 correspond au formulaire établi par le ministère de la justice pour les attestations de témoins en justice. Ces attestations sont régies par l’article 202 du Code de procédure civile, qui précise que l’attestation, qui relate des faits dont le témoin a personnellement eu connaissance, doit remplir plusieurs conditions, notamment contenir les noms, prénoms, date et lieu de naissance du témoin ou encore l’éventuelle communauté d’intérêts qu’il aurait avec l’une des parties au litige. L’article 202 susvisé précise bien que l’attestation doit être écrite, datée et signée de la main de son auteur : il faut donc par principe en déduire que l’attestation doit être manuscrite par le témoin. Ceci étant, la jurisprudence a déjà reconnu la validité d’une attestation qui était dactylographiée. Au surplus, plusieurs décisions de jurisprudence ont également considéré que les règles de forme de l’article 202 du Code de procédure civile n’étaient pas prescrite à peine de nullité : il reviendra au juge du fond d’apprécier si le non-respect de ces dispositions impacte la véracité du témoignage qui y a été retranscrit. S’agissant de votre deuxième question, la situation que vous exposez relève du régime juridique de la servitude du tour d’échelle. Cette servitude, qui n’est pas expressément prévue par un texte de loi, trouve à s’appliquer lorsqu’un propriétaire doit procéder à des travaux sur l’un de ses bâtiments, mais qu’il ne peut y procéder sans accéder au terrain de son voisin : ce droit permet donc d’avoir un accès temporaire sur le terrain du voisin pour mettre en œuvre les travaux. Cette servitude trouve uniquement à s’appliquer pour les travaux d’entretien et les travaux de réparation qui sont indispensables à la bonne tenue du bâtiment d’un propriétaire. La servitude ne pourra par ailleurs s’appliquer que dès lors que le droit qu’elle offre de passer temporairement sur le terrain voisin est temporaire et que les travaux qui vont être entrepris ne causeront pas un trop fort désagrément au voisin. La servitude du tour d’échelle ne s’appliquera qu’en cas d’accord amiable avec le voisin : cet accord devra notamment préciser les modalités de mise en œuvre de la servitude. À défaut d’accord avec le voisin, il conviendra d’agir judiciairement et de démontrer au juge que le droit de passage sur le terrain voisin est nécessaire, temporaire et surtout qu’il n’est pas préjudiciable à votre voisin. Enfin, s’agissant de votre dernière question, il ne sera en revanche pas possible d’empiéter sur la parcelle attenante à votre mur, qui appartient désormais à votre voisin, et ce même si l’empiètement est minime. Le droit de propriété de votre voisin est en effet, sur le fondement de l’article 544 du Code civil, absolu, de sorte que même un dépassement minime de vos bâtiments sur son terrain lui serait préjudiciable. Il est ainsi constant en jurisprudence qu’en cas d’empiètement sur son terrain, un propriétaire peut solliciter la destruction totale de la partie du bâtiment qui déborde sur son terrain. Si les travaux de mise en œuvre d’un doublage sur le mur sont absolument nécessaires, il conviendra alors de s’accorder amiablement avec votre voisin sur le rachat de la partie de la parcelle que vous entendez empiéter. Bien à vous

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Jaf audience de conciliation
Question postée par RobertRed le 05/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je viens de passer en audience de conciliation qui a été un échec. Avant l'ordonnance du juge, je souhaite lui écrire pour lui signifier mon changement de position concernant l'acceptation: pendant l'audience, mon avocat a souhaité refusé mais aujourd'hui je souhaite accepter le principe du divorce. Comment l'écrire au Juge? Vous remerciant,

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que notre réponse se fonde sur l’ancien droit du divorce : en effet, suite à une réforme de mars 2019, le droit du divorce a été profondément modifié, mais cette réforme ne rentrera en application qu’à compter du 1er janvier 2021. Il convient de rappeler qu’il existe 4 cas de divorce : le divorce par consentement mutuel, lorsque les époux acceptent non seulement le principe mais également les conséquences de la rupture, le divorce par acceptation du principe de la rupture du mariage, lorsque les époux s’accordent sur le principe du divorce mais pas sur ses effets, le divorce pour faute ou encore le divorce pour altération définitive du lien conjugal, lorsque les époux ont cessé toute communauté de vie depuis au moins deux ans. À l’exception des cas de divorce par consentement mutuel, qui peut désormais avoir lieu par simple rédaction d’une convention contresignée par des avocats, le divorce commence par l’introduction d’une requête initiale, qui ne doit pas préciser le motif du divorce. Suite à l’introduction de cette requête, une audience de conciliation doit avoir lieu, au cours de laquelle le juge tente de concilier les parties et surtout essaie de déterminer si celles-ci sont d’accord sur le principe de la rupture du mariage. Lorsque la conciliation est un échec et que les époux ne sont pas d’accord sur le principe de la rupture, le juge rend alors une ordonnance de non-conciliation et l’époux qui a introduit la requête en divorce dispose alors d’un délai de 3 mois pour assigner son ancien conjoint en divorce judiciaire. Aux termes de l’article 1123 du Code de procédure civile néanmoins, les époux peuvent donner leur accord au principe du divorce à tout moment de la procédure, notamment lors de l’audience de conciliation (alinéa 2), mais également après l’audience de conciliation et avant la demande introductive d’instance (l’assignation en divorce). Le cas échéant, l’époux qui souhaite manifester son accord au principe de la rupture peut le faire par un écrit adressé au juge : cet écrit sera joint à la requête introductive d’instance, et doit indiquer que l’époux est conscient que son choix d’acceptation n’est pas susceptible de rétractation. Il convient par ailleurs de noter que l’accord au principe du divorce peut encore être formé au moment de la demande introductive d’instance (de l’assignation) : le cas échéant, la procédure étant lancée, le conjoint devra annexer sa déclaration d’acceptation à ses conclusions. Au cas présent, nous comprenons de votre question que si la tentative de conciliation a été un échec, aucune assignation en divorce n’a pour l’heure été délivrée. Aussi, il vous est toujours possible de manifester expressément votre accord au principe de la rupture par un courrier adressé au juge : il suffit que ce courrier retranscrive sans ambigüité votre volonté d’accepter le principe de la rupture et donc de choisir la procédure du divorce par acceptation de la rupture. Vous pouvez, si vous le souhaitez, utiliser la formule suivante : « Je soussigné […] ayant pour avocat […] déclare accepter le principe de la rupture du mariage célébré le […] avec […] sans prendre en considération les faits qui sont à l’origine du divorce. J’ai pleinement conscience des dispositions de l’article 233 du Code civil qui dispose : « Le divorce peut être demandé par l'un ou l'autre des époux ou par les deux lorsqu'ils acceptent le principe de la rupture du mariage sans considération des faits à l'origine de celle-ci. Cette acceptation n'est pas susceptible de rétractation, même par la voie de l'appel. » Bien à vous

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Cout d'une action en retranchement
Question postée par serge le 04/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Suite au décès de mon père, mon demi-frere souhaite exercer une action en retranchement. L'acte visant à constater l'exercice de l'action en retranchement était facturé 260€ il y a deux mois. Je reçois aujourd'hui un mail du notaire indiquant qu'il se monte à 2525€. 2 questions svp : - Quel est le prix normal de cet acte ? - L'action en retranchement profitant exclusivement à mon demi-frere, les frais de l'acte sont-ils à partager avec tous les autres héritiers ? Merci pur vos réponses.

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’article 1527 du Code civil établit le principe de l’action dite de retranchement, considérée comme une action en réduction. Cette action trouve à s’appliquer lorsque des époux choisissent de se marier sous le régime de la communauté universelle, c’est-à-dire lorsqu’ils décident que l’ensemble de leurs biens seront communs (y compris ceux qu’ils avaient acquis préalablement au mariage) et qu’il est adjoint à ce régime une clause d’attribution intégrale au conjoint survivant. En effet, une telle situation implique que l’ensemble des biens doivent par principe revenir au conjoint survivant au décès de l’un des époux. Dans ce contexte, les enfants issus d’une première union de l’un des époux peuvent se sentir lésés, car les biens qui leur revenaient initialement pourront être attribués au conjoint survivant de leur parent, à la succession duquel ils ne seront, par définition, pas appelés. Par conséquent, l’article 1527 du Code civil leur offre la possibilité de solliciter, dès le décès du parent, un retranchement, c’est-à-dire qu’ils pourront exercer une action en justice pour demander à ce que leur réserve héréditaire ne soit pas atteinte. Il doit en effet être rappelé que les héritiers réservataires du défunt (descendants) disposent d’un droit qui ne peut être atteint sur une partie du patrimoine du défunt, appelée réserve héréditaire, et qui correspond, par exemple, à deux tiers du patrimoine du défunt lorsque celui-ci avait deux enfants. Aussi, le but de l’action en retranchement est de réduire les avantages qui auraient été consentis au conjoint survivant par le défunt et qui auraient atteint la réserve héréditaire. L’action en retranchement est par principe ouverte aux enfants du défunt nés d’un autre conjoint que le conjoint survivant au moment du décès et doit être exercée selon les modalités d’exercice d’une action en justice, c’est-à-dire, notamment, par la voie d’une assignation, délivrée par huissier. Ceci étant, aucune forme particulière n’est dictée pour que soit exercée cette action en retranchement : la Cour de cassation a notamment pu considérer qu’une action en retranchement pouvait être exercée par l’intermédiaire d’une assignation en liquidation partage de la succession par l’un des héritiers (il s’agit alors d’une demande de réduction implicite). Dans votre cas, il est donc très compliqué de déterminer le prix exact de l’acte introduisant l’action judiciaire en retranchement, dans la mesure où l’action exercée par votre demi-frère peut également avoir été exercée en étant jointe à une action en liquidation partage de la succession : les frais de l’huissier peuvent donc varier en fonction de la nature de l’assignation. En tout état de cause, ces frais sont facturés par l’huissier et non le notaire, de sorte qu’il nous semble difficilement explicable qu’un notaire exige le paiement de frais relatifs à la délivrance d’une assignation en vue d’exercer une action en retranchement. Par ailleurs, et en toutes hypothèses, dans la mesure où l’action est exercée par votre demi-frère, ce dernier sera seul demandeur à l’action en retranchement, même si vous pourrez par la suite profiter des conséquences d’une telle action (dans la mesure où vous êtes également héritier réservataire et avait donc le droit à la réserve héréditaire du patrimoine de votre père). Par conséquent, les frais relatifs à l’acte par lequel il entend exercer l’action en retranchement doivent être assumés par ce dernier. Bien à vous

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Mur mitoyen peut- il devenir de soutènement suite aux transformations
Question postée par POLLUX le 03/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis séparé de mes voisins par um mur réputé mitoyen depuis 1926. La propriété voisine a été transformée en copropriété de plusieurs immeubles en 1960 . Pour accéder à leurs immeubles ils ont construit une route pentue qui s’ est appuyée sur le mur de 4 mètres de haut .Puis ont aménagé toujours en appui de larges jardinières complantées . De ce fait leur terre est à 1m, 50 de l’arase , et nous sommes en contrebas . Sans barbacanes et sans entretien de leur côté ,la totalité du mur de vieilles pierres infiltré par l'humidité s’effrite et devient dangereux . Question: peut -on considérer que ce mur mitoyen est devenu de soutènement , et mettre les travaux à leur charge ?

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Bonjour, Préalablement, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 653 du Code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre des bâtiments ou entre des cours et des jardins est réputé être un mur mitoyen. C’est la présomption de mitoyenneté. Selon les dispositions de l’article 655 du Code civil, la charge de l’entretien et des réparations du mur mitoyen repose impérativement sur les deux propriétaires, de sorte que celles-ci doivent se faire, sauf urgence, à fonds commun. Les frais d’entretien sont donc par principe partagés entre voisins. Dans le cas particulier des murs de soutènement, c’est-à-dire des murs qui soutiennent le terrain d’un propriétaire, la jurisprudence de la Cour de cassation, constante en ce sens, considère que l’entretien de ce dernier revient au propriétaire du terrain en surplomb. En effet, tout propriétaire est normalement responsable de la retenue de ses terres et doit donc prendre à sa charge soit la construction d’un mur de soutènement de son terrain, soit son entretien. La question est néanmoins plus complexe lorsque le mur de soutènement est égaleme,nt un mur séparatif de propriété, ce qui semble être votre cas. Dans la mesure où le mur qui sépare votre propriété est réputé mitoyen, vous êtes normalement censé prendre à votre charge, conjointement avec votre voisin (en l’occurrence la copropriété), les charges d’entretien de ce dernier, et ce même si le mur soutient le terrain du voisin. Si la copropriété voisine refuse de prendre en charge la partie des frais d’entretien qui lui incombe, vous pourrez alors lui adresser un courrier de mise en demeure de se conformer à ses obligations légales. Il est néanmoins possible de mettre un terme à cette situation, en faisant cesser la mitoyenneté du mur et donc l’application de la présomption de l’article 653 du Code civil. Il est en effet possible de racheter la mitoyenneté du mur, rachat qui se fera par l’intermédiaire d’un acte notarié : le cas échéant, vous serez alors seul propriétaire du mur mais devrez assumer la charge de l’intégralité des frais d’entretien. Il n’est en revanche pas possible que vous abandonniez la mitoyenneté du mur à la copropriété voisine, pour qu’elle en soit seule propriétaire : en effet, l’article 656 du Code civil, qui permet à tout propriétaire de renoncer à la mitoyenneté, ne s’applique pas lorsque le mur retient les terres du voisin. Dans votre cas, il semble donc que, sauf à ce que vous rachetiez la mitoyenneté du mur, la copropriété voisine ne pourra être contrainte qu'à assumer une partie des frais d'entretien du mur, et non l'intégralité. Bien à vous

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Associée dirigeant et sous-traitant est-ce compatible?
Question postée par Johann le 30/10/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Ma femme exerce une activité de coaching en autoentrepreneure. Je souhaite créer une SAS dans la formation et mettre ma femme comme associée. A travers les différents services que je vais proposer, il y a un peu coaching que je souhaite déléguer à ma femme. Ma femme peut-elle être à la fois associée et sous-traitant de notre future entreprise?

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la société par actions simplifiée est une société à responsabilité limitée constituée entre des associés dont la responsabilité ne peut pas être engagée au-delà du montant de leurs apports, et qui est régie par les dispositions des articles L. 227-1 et suivants du Code de commerce. La société par actions simplifiée caractérise une personne morale différente de la personne de ses associés : par conséquent, même dans l’hypothèse où les associés de la société sont exclusivement de la même famille, l’intérêt de la société peut être différent de l’intérêt de l’un des associés. C’est dans ce contexte que le législateur a entendu réglementer les contrats ou autres conventions qui pouvaient intervenir entre un associé et la société elle-même. Par principe, les conventions (par exemple de sous-traitance) intervenant entre un associé et la société ne sont pas interdites (sauf quelques exceptions, un découvert en compte courant d’associé notamment), mais sont soumises à une réglementation particulière. Le but d’une telle réglementation est de tenir pleinement informés de l’existence de telles conventions, d’une part le commissaire aux comptes de la société, s’il cette dernière en a désigné un, et d’autre part les associés, afin que ceux-ci se prononcent respectivement sur l’opportunité, notamment pécuniaire, d’une telle convention et sur son approbation. Aux termes de l’article L. 227-10 du Code de commerce, il est prévu que le commissaire aux comptes de la société, ou à défaut le président, présente tous les ans (lors de l’assemblée d’approbation des comptes) un rapport sur les conventions intervenues, directement ou par personne interposée, entre la société et l’un de ses dirigeants ou un associé disposant d’une fraction des droits de vote de plus de 10%. Les associés doivent ensuite statuer sur ce rapport : s’ils n’approuvent pas la convention, celle-ci produira ses pleins effets, mais l’associé qui l’a conclue devra assumer ses éventuelles conséquences dommageables pour la société. Il convient néanmoins de relever que cette procédure n’est pas applicable aux conventions qui rentrent dans l’objet de la société et qui n’ont pas été conclues à des conditions pécuniaires anormales : ces conventions sont appelées les conventions libres. Dans votre cas, il convient au préalable d’indiquer que la conclusion d’une convention de sous-traitance avec votre épouse associée n’est pas, par principe, interdite. Il importe en revanche de déterminer si votre épouse sera dirigeante (par exemple directrice générale) ou associée à plus de 10% de la société à créer : le cas échéant, la convention de sous-traitance pourrait être soumise à la procédure des conventions réglementées. Si tel est le cas, il importera dans un second temps de déterminer si la convention est libre, c’est-à-dire si les conditions de sa conclusion (notamment rémunération de votre épouse en qualité de sous-traitante) ne sont pas anormales et si cette convention rentre dans l’activité courante de l’entreprise (ce qui semble être le cas, si l’activité de coaching fait partie intégrante de l’activité de la SAS). À défaut, il conviendra de respecter la procédure des conventions réglementées de l’article L. 227-10 du Code de commerce (rapport du commissaire aux comptes ou du président, puis approbation de la convention de sous-traitance en assemblée générale). Bien à vous

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Litige avec une auto-école
Question postée par gogo101 le 28/10/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

En mai 2019, mon fils a fait 22h de conduite pour un montant de 960€. Il a donc demandé à pouvoir passer le permis. Il se heurte à un refus car soi-disant, il n’était toujours pas prêt et qu’il fallait réussir le test avant de le passer. N’ayant pas remis de double du contrat lors de son inscription, je me suis rendu avec mon fils à l’auto-école pour demander une copie du contrat et des explications. Après plusieurs interventions pour obtenir une copie du contrat, j’ai finalement compris qu’aucun contrat n’avait été établi. Ne voulant toujours pas présenter mon fils au permis et n’ayant pas de contrat, j’ai demandé le remboursement des sommes qu’il avait payé. L’auto-école ne voulant plus s’occuper de lui, a retourné les documents « donc l’a viré comme un mal propre ». Mon fils est timide et réservé et je pense qu’ils ont abusé de sa faiblesse. Je souhaiterais donc savoir s’il peut porter l’affaire en justice pour demander réparation.

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Bonjour, L’examen du permis de conduire est strictement réglementé par les dispositions du Code de la route, ainsi que par les différents arrêtés et décrets relatifs à cet examen. Le permis de conduire ne peut être obtenu qu’après le passage d’un examen théorique (le Code) puis, en cas de succès, d’un examen pratique de conduite. La formation pour postuler à cet examen est également précisément déterminée par le Code de la route et peut avoir lieu dans le cadre d’un apprentissage anticipé (à partir de 15 ans), de la conduite encadrée (16 à 18 ans), de la conduite supervisée (au-delà de 18 ans), ou dans le cadre d’une formation en auto-école. L’auto-école doit alors proposer à chaque candidat un contrat-type de l’enseignement de la conduite, qui, comme tout acte sous seing privés, doit être signé en autant d’originaux que de parties. Dans le cadre de ce contrat, il est notamment prévu que la formation préalable à l’épreuve pratique du permis de conduire doit comporter un minimum de 20 heures de conduite, dont 15 doivent avoir lieu sur les voies de circulations. Suite à cette formation, l’auto-école a la faculté, mais pas l’obligation, de délivrer à son élève une attestation de fin de formation initiale, par laquelle cette dernière atteste que son élève est en mesure de candidater au permis de conduire. Si tel n’est pas le cas, l’attestation ne pourra être délivrée qu’après l’exécution du nombre d’heures de conduite nécessaires à l’obtention des facultés permettant au candidat de postuler à l’examen. Dans ce contexte, nous vous rappelons qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, applicables à tous les contrats, précisent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. Il importe d’indiquer par ailleurs qu’un contrat est formé entre deux personnes dès lors que leurs volontés respectives se sont rencontrées sur l’objet du contrat : il n’est donc pas nécessaire, pour qu’un contrat soit formé, qu’un écrit ait été rédigé. Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, une partie peut engager la responsabilité de son cocontractant lorsque ce dernier a manqué à ses obligations et que ce manquement lui a causé un préjudice. La responsabilité contractuelle d’un cocontractant suppose que soit rapportée la preuve, en premier lieu, d’un manquement contractuel, en deuxième lieu, d’un préjudice et, en troisième lieu, d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi. Au cas présent, bien qu’il n’existe pas d’original papier du contrat signé entre votre fils et l’auto-école, il existe tout de même un contrat entre eux, puisque les parties se sont accordées pour que l’auto-école délivre à votre fils une formation moyennant rémunération. Néanmoins, il semble difficile de caractériser une faute de l’auto-école : en effet, cette dernière reste seul juge des capacités d’un candidat à obtenir l’attestation de fin de formation initiale et à le présenter à l’examen du permis de conduire, ce d’autant qu’il conviendrait par ailleurs d’établir la nature et surtout le montant du préjudice subi. Par conséquent, il semble difficile, au cas d’espèce, d’engager la responsabilité contractuelle de l’auto-école. Bien à vous

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Rachat de la part de l'appartement de mon compagnon acquis en indivio
Question postée par FGV le 27/10/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Je souhaite racheter la part de l'appartement que détient mon concubin. Valeur apparte : 90000, reste environ 60000 euros de prêt que je vais reprendre à mon compte. D'après mes calculs : 90000 - 60000 = 30000 : 2, je devrais 15000 euros de soulte. A combien se monteront les frais notaire, impôts ...? Lors d'une consultation un notaire m'a dit que j'aurai une pénalité sur la moitié du prêt restant dû. L'état acterait une pénalité de 2,5% sur 30000 euros de prêt. Ce qui signifie que je vais payer de nouveaux intérêt sur le prêt + 2,5% sur ce même prêt à acquitter à l'état. Je n'ai pas trouver de texte à ce sujet. Par ailleurs, je ne sais pas dans quel ordre je dois faire les choses : banques, notaire autres ...Je vous remercie pour vos précieuses réponses. J'ai 58 ans et suis un peu perdue.

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que vous avez acquis, conjointement avec votre concubin, un appartement et que vous souhaiteriez racheter la quote-part de propriété de ce dernier. Dans la mesure où votre concubin et vous-même n’êtes pas mariés, notamment sous le régime de la communauté légale, il faudrait alors en déduire que votre appartement a été acquis sous le régime de l’indivision. Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, l’indivision est le régime par lequel tout indivisaire est propriétaire de l’intégralité du bien mais à hauteur d’une certaine quote-part, appelée quote-part indivise. L’article 815 du Code civil indique ainsi qu’un indivisaire peut demander à tout moment le partage de l’indivision, c’est-à-dire que le patrimoine indivis soit définitivement partagé et réparti entre les indivisaires. Le cas échéant, le partage doit être mis en œuvre en respectant la quote-part indivise de chacun, et la valeur du lot des biens indivis qui sera attribué à chaque indivisaire devra correspondre à cette quote-part. Lorsque la consistance du patrimoine indivis ne permet pas de répartir égalitairement en valeur les biens du patrimoine indivis (notamment lorsque le patrimoine n’est composé que d’un seul bien, comme un appartement acquis en indivision), il peut être prévu que l’un des indivisaires se verra attribuer le bien, à charge pour lui de reverser une soulte à l’autre ou aux autres indivisaires. Le rachat de soulte devra impérativement être constaté par un acte notarié, le notaire devant en effet rédiger un acte liquidatif qui constate définitivement l’attribution du bien à l’indivisaire ainsi que le versement d’une soulte. Le calcul du montant de la soulte est relativement simple : lorsque le bien à partager est un bien immobilier, et dans l’hypothèse où la valeur du bien n’est pas discutée (soit parce que les parties se sont accordées sur cette valeur, soit parce que le notaire l’a déterminée), le montant de la soulte sera déterminé en divisant la valeur nette du bien (valeur du bien retrayée de l’encours de crédit immobilier restant à payer) par le nombre d’indivisaires. Dans ce contexte, le rachat de soulte pourra entraîner plusieurs frais. Ce rachat entraînera en premier lieu des pénalités de remboursement du crédit (qui sont limitées à 3% du capital restant dû sur le prêt) et des frais de garantie de remboursement du nouveau crédit, en deuxième lieu les frais de notaire (généralement évalués entre 7 et 8% du montant de la soulte) et en troisième lieu les différents frais de mutation (frais d’inscription au service de la publicité foncière notamment). Par conséquent, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de procéder aux démarches juridiques nécessaire au rachat de la soulte. Bien à vous

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Pacs à 96 ans
Question postée par cali le 24/10/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour nous sommes 2 soeurs, notre père est décédé en en 1989. ma soeur et moi sommes nu propriétaire (part d'héritage au décès de notre père)de la résidence principale qu'occupe notre mère.nous ne sommes pas en bon terme avec notre mère.son compagnon depuis 15 ans vit avec elle dans la maison familiale. ils veulent se pacser (97 et 99 ans) Quelles vont être les incidences pour ma soeur et moi lors du décès de notre mère ? Merci d'avance

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est le droit de jouir des choses de la manière la plus absolue qui soit, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits d’autrui. Le droit de propriété peut être démembré : ce droit se divise alors entre la nue-propriété d’une part et l’usufruit d’autre part. L’usufruit est le droit d’user de la chose et d’en tirer les fruits, mais ne donne néanmoins pas le droit de disposer de la chose comme un propriétaire. Par ailleurs, il convient également de rappeler que les règles d’héritage, exposées aux articles 733 et suivants du Code civil, distinguent le cas où le défunt a rédigé un testament et le cas où il ne l’a pas fait. Dans ce dernier cas, les règles légales ont vocation à s’appliquer : ces règles précisent notamment que le conjoint survivant dispose d’une option et peut choisir entre d’une part l’usufruit viager de l’intégralité du patrimoine du défunt (la nue-propriété de l’intégralité du patrimoine revenant alors aux héritiers) et d’autre part la pleine propriété du quart de la succession (la pleine propriété des trois quarts revenant aux héritiers). Dans votre cas, il semble qu’au décès de votre mère, cette dernière (sauf testament) ait choisi l’usufruit des biens de votre père, de sorte qu’elle peut jouir comme elle l’entend de la résidence principale qu’elle occupe à ce jour jusqu’à son décès, le droit d’usufruit étant viager. Ceci implique que votre mère, jusqu’à son décès, dispose du droit d’user de ce logement comme elle l’entend. Ceci étant, à son décès, votre sœur et vous-même recouvrerez la pleine propriété de ce logement. Toutefois, il convient de s’interroger sur les effets de la conclusion d’un pacte civil de solidarité qui sera conclu entre votre mère et son conjoint actuel, qui résident ensemble dans le logement dont vous êtes nues-propriétaires avec votre sœur. Nous vous rappelons qu’aux termes des articles 763 et suivants du Code civil, le conjoint ou le partenaire dispose, au décès de son conjoint ou partenaire, d’un droit temporaire d’habiter le logement conjugal. En cas de conclusion d’un PACS, ceci implique que, si la personne propriétaire du logement conjugal décède, son partenaire de PACS pourra rester dans le logement pendant une période d’une année à compter du décès. Cependant, ce droit ne s’applique pas dès lors que le conjoint survivant ne dispose que de l’usufruit du logement occupé, dans la mesure où ce droit prend fin à son décès. En conséquence, ce droit ne devrait pas s’appliquer à votre cas, votre mère n’étant qu’usufruitière du logement conjugal. Bien à vous

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Exonération malus
Question postée par clo le 23/10/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Je suis titulaire de la carte "invalidité." J'ai acheté une voiture neuve en juillet 2019 ; le garage s'est occupé des démarches pour l'obtention de la carte grise et n'a pas fait valoir ma qualité de personne handicapée pour que je puisse être exonéré du "malus". J'ignorais alors cette possibilité ; je la découvre en faisant ma demande de renouvellement de carte "mobilité inclusion". Je ne trouve pas de formulaire pour demander un remboursement ; celui que je trouve ne concerne que les familles nombreuses ....et non les handicapés. comment puis je faire ? Je vous remercie à l'avance de l'attention que vous porterez à ma demande. Cordialement

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Bonjour, Nous vous rappelons qu’il résulte des dispositions des articles 1010 bis et suivants du Code général des impôts que le « malus CO2 » sur un véhicule neuf peut être réduit ou exonéré pour les familles nombreuses ou pour les personnes handicapées. Les personnes en situation de handicap sont totalement exonérées de ce malus, de même que de la taxe annuelle sur un véhicule particulièrement polluant. En réalité, il convient de distinguer trois cas dans lesquels le malus ne s’appliquera pas pour les personnes handicapées. En premier lieu, le malus n’est pas applicable aux voitures particulières carrosserie handicap. En deuxième lieu, le malus n’est pas applicable pour les véhicules titulaires d’une carte mobilité inclusion qui porte la mention invalidité. En dernier lieu, le malus n’est pas dû pour les personnes ayant un enfant mineur titulaire de cette carte. Le cas échéant, le titulaire de la carte d’invalidité doit joindre une copie de cette dernière à la demande de certificat d’immatriculation afin que le montant de la taxe ne soit pas ajouté au montant de la carte grise. Dans votre cas, il apparaît que le garage a omis de transmettre une copie de votre carte d’invalidité à la demande de carte grise, de sorte que vous n’avez pu bénéficier de l’exonération du malus. Dans la mesure où la demande d’immatriculation et de carte grise est adressée à l’Agence Nationale des Titres Sécurisés (ANTS), il apparaît que la meilleure solution pour tenter de remédier à ce problème soit d’écrire aux services de cette dernière. Cette demande doit être adressée en ligne et ne peut plus se faire directement en préfecture ou en sous-préfecture. Il vous est également possible de vous adresser directement au garage afin de lui demander de régler le problème directement avec les services de l’ANTS, afin que vous puissiez obtenir remboursement de ce malus. Bien à vous

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Paiement achat maison
Question postée par 100conneries le 23/10/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour,nous avons vendu notre maison ,acte de vente sera signé le 16 novembre,rachat d'une autre maison (signature le 30 novembre) devant le délais court entre les deux actes est-ce que le premier notaire peut-il ,faire le versement directement à l'autre notaire pour le rachat de l'autre maison et ainsi être sûr de se trouver dans les temps de la transaction.Merci de votre réponse.Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que toute vente immobilière doit nécessairement être constatée par le biais d’un acte authentique. Généralement, les cessions immobilières sont précédées d’une promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis, par laquelle les parties s’engagent réciproquement à céder et acquérir le bien sous réserve de la réalisation de certaines conditions suspensives. Dans ce contexte, une partie du prix de vente, représentant généralement 5 à 10% du prix de cession, doit être versée par l’acquéreur à la signature du compromis de vente. Le solde du prix est par la suite réglée au jour de la signature de l’acte réitératif de vente. Le cas échéant, il est très généralement conseillé de faire transiter les fonds par le compte d’un notaire, cette méthode permettant en effet une sécurisation optimale du mouvement de fonds. Lorsque l’acquéreur a recours à un emprunt immobilier afin de financer le bien, il revient au notaire de procéder à l’appel de fonds à la banque, afin que ces derniers se trouvent sur son compte au moment de la signature de l’acte authentique. Le notaire est par la suite tenu de remettre les fonds directement au vendeur, par virement de son compte à celui de ce dernier. Ceci étant, le versement des fonds n’est pas immédiat. En effet, le notaire attend généralement que la vente soit enregistrée au service de la publicité foncière avant de procéder au versement des fonds sur le compte du vendeur. Le délai de remise des fonds au vendeur peut donc être relativement long dans la mesure où la formalité d’enregistrement peut encore prendre, à ce jour, trois semaines. Dans votre cas, il importe donc d’attirer votre attention sur le fait que le notaire devra normalement vous remettre les fonds directement lorsque l’acte authentique de cession de votre maison sera signé. Toutefois, le délai entre la signature de l’acte et la remise peut être relativement long en raison de la nécessité pour le notaire de procéder à l’enregistrement préalablement à la remise des fonds. Bien à vous

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Minimiser des frais de rachat de soulte
Question postée par jebut13 le 23/10/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis en cours de séparation, ni PACSé, ni marié, nous avions acheté une maison principale en indivision à 70/30 notifié sur l'acte d'achat. Nous somme d'accord sur le prix de la maison : 320.000€, et donc de ma part (en tenant compte du restant a payer à la banque 150.000€). Mon ex-compagne souhaite racheter mes parts (mes 30%) : (320.000-150.000)*0.3= 51.000€ Ma question est uniquement pour moi, je recherche à payer le moins de frais de notaire possible pour ma part. Le notaire de mon ex a proposé le rachat de soulte, aurais je des frais ? Si oui et que je refuse cette liquidation, quelle serait la solution qui m'avantagerait d'avantage ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que, lorsque des conjoints ne sont ni mariés, ni pacsés, l’acquisition d’un bien, notamment immobilier, se fait par principe sous le régime de l’indivision. Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, l’indivision est le régime par lequel tout indivisaire est propriétaire de l’intégralité du bien mais à hauteur d’une certaine quote-part, appelée quote-part indivise. L’indivision est normalement un régime temporaire : en effet, aux termes de l’article 815 du Code civil, tout indivisaire peut solliciter, à tout moment, le partage du ou des biens indivis. Le partage a pour vocation de mettre un terme définitif à l’indivision en répartissant les biens indivis entre les indivisaires. L’acte de partage doit être constaté obligatoirement par un notaire, dont les émoluments, fixés réglementairement, varient en fonction de la valeur du patrimoine indivis (par exemple, lorsque le patrimoine excède la valeur de 60.000 euros, les émoluments s’élèvent à 1,017%). D’autres frais peuvent par ailleurs s’ajouter à ces émoluments, tels que les honoraires ou les débours. Lorsque le patrimoine indivis n’est constitué que d’un seul bien, et qu’il n’est pas possible de diviser ce dernier entre les indivisaires, il peut être prévu un rachat de soulte. Le rachat de soulte implique que l’un des indivisaires sollicite l’attribution du bien indivis, et que pour indemniser le ou les autres indivisaires, l’indivisaire attributaire doit leur verser une somme s’établissant à la proportion de la valeur du bien correspondant à leur quote-part. En tout état de cause, le rachat de soulte doit nécessairement être constaté par un acte authentique, de sorte qu’il est alors nécessaire d’avoir recours à un notaire. Les frais de notaire seront alors de l’ordre de 7 à 8% de la valeur de la soulte, sauf pour les biens neufs ou âgés de moins de cinq années, pour lesquels les frais ne s’élèveront qu’au taux de 2 à 3% de la valeur de la soulte reversée. Bien à vous

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Bonjour, Nous revenons vers vous suite à votre retour sur notre réponse. Vous nous demandiez si, dans l’hypothèse retenue par le notaire d’un rachat de soulte, vous devriez vous acquitter de frais particuliers, si vous pouviez le cas échéant refuser cette liquidation et, dans une telle hypothèse, quelle solution vous serait la plus avantageuse. Comme nous vous l’avions indiqué, le rachat de soulte doit nécessairement avoir lieu par l’intermédiaire d’un acte authentique, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’un notaire, ce qui effectivement, génèrera nécessairement des frais. Outre les frais liés au partage de l’indivision, que nous vous avions spécifiés dans notre première réponse, le rachat de soulte donnera lieu à des frais de notaire. On comprend dans les frais de notaire les émoluments à proprement parler du notaire (en d’autres termes ses honoraires), qui peuvent varier d’un notaire à l’autre, ainsi que les droits d’enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière, frais qui représentent donc généralement entre 7 et 8% du montant de la soulte reversée. Pour préciser notre première réponse, les frais de notaire devront par principe être partagés entre les conjoints qui étaient propriétaires indivis du bien à hauteur de leur quote-part. Ceci étant, il est possible de prévoir que les frais seront pris en charge par l’un ou l’autre des conjoints, et notamment, par exemple, lorsque le conjoint qui procède au rachat de la soulte, dans votre cas votre ancienne concubine, prévoit d’avoir recours à un emprunt. Le cas échéant, il serait possible de demander à l’établissement bancaire qui financera le bien de prêter une somme correspondant au montant de la soulte ainsi qu’aux frais notariés. Ces modalités de prise en charge des frais devront être prévues dans l’acte notarié de rachat de soulte. Par ailleurs, et pour répondre à votre deuxième question, il ne serait en tout état de cause pas possible de refuser la liquidation si votre conjointe la demande : en effet, aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, de sorte que cette dernière sera toujours en droit de demander le partage et la liquidation du bien indivis. Si vous ne vous accordez pas sur le principe d’un partage, ce dernier ne sera plus amiable mais judiciaire. Le cas échéant, une procédure de partage judiciaire serait mise en œuvre, qui pourrait engendrer des frais (notaires, avocat, etc.) nettement plus élevés que dans le cadre d’un partage amiable comme vous l’envisagez pour l’heure avec votre ancienne conjointe. À l’inverse si votre conjointe ne souhaite pas nécessairement procéder au partage, il sera possible pour vous de rester dans l’indivision avec cette dernière, mais aucun de vous deux ne sera alors pleinement propriétaire de la maison. Enfin, nous vous rappelons, s’agissant de votre réclamation, que les réponses aux questions sur le site Documentissime constituent avant tout des réponses de cadrage qui ne peuvent être équivalentes à une consultation auprès d’un avocat ou d’un notaire. Bien à vous

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Refuser une succession par mail est elle valable ?
Question postée par Laurence le 22/10/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Est-il possible de refuser par mail une succession par testament d'un parent par alliance ?

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Bonjour, Tout d’abord, nous vous rappelons que selon les dispositions des articles 768 et suivants du Code civil précisent que les héritiers bénéficient, lors de la succession, d’un choix appelé option successorale. L’héritier a ainsi la possibilité de d’exercer son choix entre trois options. La première consiste en l’acceptation pure et simple de la succession, ce qui implique qu’il recevra l’actif de la succession mais qu’il s’engagera également à en assumer le passif. Le deuxième consiste en l’acceptation à concurrence de l’actif net : l’héritier ne paiera alors pas les dettes dont la valeur excèderait celle des actifs de la succession. Enfin, la troisième consiste en la renonciation à la succession : l’actif ne sera alors pas transmis à l’héritier, qui n’aura pas non plus à assumer le passif de la succession. À compter de l’ouverture de la succession, l’héritier dispose d’un délai de 4 mois pour exercer cette option. Toutefois, si, dans ce délai, l’option n’a pas été exercée par l’héritier, l’Etat, les autres héritiers ou encore les créanciers de la succession peuvent le contraindre à opter pour l’une des trois possibilités qui lui sont offertes. Enfin, si l’héritier n’a toujours pas fait de choix dans le délai de dix années à compter de l’ouverture de la succession, ce dernier sera réputé avoir renoncé à la succession. Les formes dans lesquelles l’option successorale peut être exercée sont diverses. Cette option peut prendre une forme expresse : le cas échéant, l’héritier, quel que soit son choix, doit impérativement en faire part au notaire soit par la voie d’un acte sous signature privée (par exemple un courrier simple), soit par la voie d’un acte authentique, c’est-à-dire d’un acte qui est contresigné par le notaire. L’option peut également être exercée tacitement : certains actes pratiqués par l’héritier peuvent ainsi être considérés comme étant de nature à démontrer qu’il a accepté la succession (ce qui n’est toutefois pas le cas de certains actes, comme l’encaissement des loyers d’un bien compris dans le patrimoine du défunt par exemple). En tout état de cause, lorsque la renonciation prend une forme expresse, elle doit être faite par écrit. Il est cependant préférable, afin de bien garder une trace de la renonciation, de la formaliser par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Bien à vous

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Droit de succession
Question postée par pierre le 21/10/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Après le décès de mon mari, j'ai revendu ma maison en 2008, mes 2 enfants ont demandé une demi part chacun (somme réglée). J'ai fait reconstruire une seconde maison, sur le fond du terrain m'appartenant. j'ai décidé de revendre cette maison, mes enfants sont ils en droit de demander l'autre demi part? ou leur droit est il éteint? Quelle part leur reviens sur les 600m2 de terrain? Je suis agée de 68 ans.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’article 544 du Code civil dispose explicitement que le droit de propriété emporte le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit. Par ailleurs, l’article 552 du Code civil indique que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Il découle de ses dispositions une théorie dite de l’accession. En effet, aux termes de l’article 546 du Code civil, la propriété d’une chose, qu’elle soit immobilière ou mobilière, donne droit à tout ce qu’elle produit et à tout ce qui s’y unit, soit naturellement soit artificiellement. Le droit de propriété implique donc que le propriétaire dispose de tous les fruits qui ont été produits par la chose dont il est propriétaire, mais également de tout ce qui pourra s’agréger à celle-ci. Dans le cas d’une maison construite sur un terrain, la théorie de l’accession de l’article 546 du Code civil trouve pleinement à s’appliquer. En effet, le propriétaire qui décide, avec ses fonds, de construire un bien sur un terrain qui lui est propre est nécessairement propriétaire du bien qu’il construit sur ledit terrain. Cette règle trouve néanmoins une exception lorsque les fonds utilisés pour construire la maison ne sont pas propres au propriétaire du terrain. Le cas échéant, si le propriétaire du terrain devient également propriétaire de la maison par accession, la personne qui aura pour partie financé le bien (soit en finançant lui-même le bien, soit en construisant lui-même le bien, son travail devant alors être rémunéré) sera en droit de réclamer le paiement d’une somme l’indemnisant de ce financement. Au cas présent, nous comprenons de votre question que le terrain vous appartenait et que les fonds que vous avez utilisés pour construire la nouvelle maison sur ce dernier vous étaient propres, puisqu’ils sont constitués de la part du prix de cession de la maison qui vous revenait suite au décès de votre époux. Par conséquent, il semble que vous soyez pleinement propriétaire de cette nouvelle maison et que vous pouvez jouir de l’intégralité du prix de cession de cette maison. Bien à vous

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Répétition de l'indu et acte notarié de liquidation-partage
Question postée par philippe le 21/10/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Dans l'acte notarié de liquidation partage , il est écrit " les copartageants déclarent qu'ils sont remplis de tous droits dans ladite indivision , renonçant à élever réclamation". Il est aussi indiqué que la jouissance divise est en 2012 et pour les impôts de ce bien pour 2012 aussi, pour cet acte signé en 2020 Ayant payé 50% de la taxe foncière de 2012 à 2019 de ce bien,au titre de la répétition de l'indu ou autre, puis-je demander le remboursement de mes taxes foncières payées, du fait que depuis 2012, d'après cet acte, je n'étais plus propriétaire de ce bien indivis merci

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Bonjour, Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, l’indivision est le régime de propriété selon lequel tous les propriétaires indivis sont chacun propriétaires, à hauteur d’une quote-part indivise déterminée, de l’ensemble du bien concerné. Ce régime provisoire s’applique dans plusieurs situations où une communauté de biens va être liquidée, notamment suite à un décès, en vue de la répartition du patrimoine du défunt à ses héritiers, ou à un divorce, en vue de la distribution des biens qui figuraient dans le patrimoine de la communauté de biens formée entre les époux. L’indivision prend fin avec le partage et la liquidation de la communauté, qui a pour finalité de répartir définitivement tous les biens de cette dernière entre les indivisaires, devenus copartageants. Ceci étant, le partage a également pour finalité de définir le régime juridique applicable aux biens, aux revenus qui pouvaient être tirés de ce bien et aux charges qui l’affectaient durant la période d’indivision et jusqu’au partage. Dans cette optique, une date dite de jouissance divise doit être fixée, soit conventionnellement, dans le cadre de la convention de liquidation-partage par les copartageants, leur conseil et le notaire, soit judiciairement. Cette date marque la fin de l’indivision post-communautaire et fixe le moment à partir duquel les parties décident que les biens sont attribués personnellement à l’un ou l’autre des copartageants. Aussi, s’agissant des revenus générés par le bien, ces derniers tombent dans l’indivision avant la date de jouissance divise, mais, au-delà, sont logiquement attribués au copartageant qui s’est vu attribuer le bien. La problématique des charges est identique à celle des revenus : avant la date de jouissance divise, les charges doivent être partagées entre les indivisaires, mais, à compter celles-ci, les charges sont normalement imputables à l’indivisaire qui s’est vu attribuer le bien. La convention de liquidation-partage prévoit généralement que les charges, notamment impôts, qui affectent un bien doivent être assumées par l’héritier qui en sera attributaire. Au cas présent, il convient donc reprendre les termes de la convention de liquidation-partage afin de déterminer si la question de l’imputation des charges y a été fixée : cette clause ne sera néanmoins pas opposable à l’administration fiscale. À défaut, la jouissance divise ayant été fixée en 2012, les charges sont normalement imputables au copartageant qui s’est vu attribuer le bien depuis cette date. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin d’envisager les solutions qui vous seraient ouvertes. Bien à vous

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Renonciation succession
Question postée par Marie le 21/10/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je souhaiterais savoir si une succession non faite après 10 ans veut dire que les héritiers sont considérés de fait renonçant à l'héritage ? Dans cet héritage il n'y a qu'un bien, un terrain de moins de 5000 euros, terrain non constructible, classé en zone naturelle et en pente. Il est invendable.... La succession n'a pas été faite mais la déclaration aux impôts oui. C'est un terrain de l'héritage de notre père décédé en 1994, ma mère en héritait une part, et elle-même est décédée en 2010. Je vous remercie infiniment pour votre réponse tant c'est un casse-tête pour nous, 4 héritiers. Bien cordialement Mme Ravenet

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Bonjour, Au préalable, il convient de préciser la situation de la succession de votre père défunt. En effet, le décès d’un défunt entraîne automatiquement l’ouverture de la succession : l’ensemble des héritiers sont alors considérés comme des propriétaires indivis sur l’ensemble du patrimoine du défunt, conformément aux règles des articles 815 et suivants du Code civil. Ceci étant, et ainsi que vous l’indiquez dans votre question, tout héritier appelé à la succession n’est pas contraint d’y participer et, partant, de se voir transmettre le patrimoine du défunt. Aux termes des articles 768 et suivants du Code civil, les héritiers bénéficient, à l’ouverture de la succession, d’une option dite option successorale. Cette option consiste, pour les héritiers, à choisir entre l’acceptation pure et simple de la succession (ils reçoivent l’actif de la succession mais s’engagent également à assumer le passif), l’acceptation à concurrence de l’actif net (les héritiers ne paieront alors pas les dettes dont la valeur excède celle des actifs de la succession) ou encore la renonciation à la succession (l’actif ne sera pas transmis à l’héritier qui n’assumera pas non plus les dettes de la succession). L’héritier dispose d’un délai de 4 mois à compter de l’ouverture de la succession pour exercer l’option successorale. Si aucun choix n’est fait par un héritier quant à l’option successorale dans ce délai, l’Etat, les autres héritiers ou encore les créanciers de la succession peuvent contraindre l’héritier à faire son choix. Par ailleurs, si aucun choix quant à l’option successorale n’a été fait dans un délai de 4 mois à compter de l’ouverture de la succession, un nouveau délai de dix années s’ouvre à compter de l’ouverture de la succession. À l’expiration de ce délai de dix ans, l’héritier qui n’a pas exerceé l’option successorale est réputé avoir renoncé à la succession : il ne pourra plus revenir sur cette renonciation. Par conséquent, au cas présent, si vous n’avez pas exercé l’option successorale dans les 10 ans à compter de l’ouverture de la succession, vous êtes réputée avoir renoncé à la succession. Bien à vous

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Impot sur plus value immobiliere
Question postée par london le 21/10/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour , Je ne possede pas de residence principale car je vis actuellement a Londres. J ai un petit appartement avec un locataire que je souhaite vendre pour acheter une residence principale pour ma petite famille en France . J ai lu que si cette vente etait reinvestie pour l achat d une residence principale dans les 2 ans , elle etait exempte de taxation. Est ce que cela fonctionne si la vente se situe juste apres l achat de la residence principale. Merci par avance Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les dispositions applicables aux baux d’habitation imposent au propriétaire qui souhaite récupérer son logement loué de respecter un délai de préavis afin de permettre au locataire de se réorganiser et de trouver un nouveau logement. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose aux propriétaires qui souhaitent récupérer un appartement pour l’occuper ou le vendre de faire délivrer un congé pour que le locataire libère les lieux au plus tard afin la fin de la date d’expiration du bail, congé qui doit lui être transmis au plus tard dans un délai de 6 mois avant cette date lorsque le logement était loué non meublé. En revanche, lorsque le logement fait l’objet d’une location meublée, le délai pour délivrer le congé au locataire est de 3 mois afin la date de fin du bail. Au cas présent, et dans la mesure où vous souhaitez que votre locataire quitte les locaux afin que vous puissiez vendre le logement, il importera donc de respecter ce délai pour délivrer le congé. Par ailleurs, il existe effectivement des mesures fiscales incitatives permettant à un propriétaire de bénéficier de certaines exonérations de taxation en cas de cession d’une résidence secondaire en vue de réinvestir les sommes obtenues dans l’acquisition d’une résidence principale. Il résulte des dispositions du Code général des impôts que la plus-value réalisée sur la cession du logement (déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition) est exonérée de taxation sur les plus-values immobilières en cas de première vente d’une résidence secondaire. Lorsqu’un contribuable n’est pas propriétaire de sa résidence principale, il bénéficie en effet de cette exonération dès lors qu’il est établi que les fonds obtenus de la cession seront réutilisés pour qu’il acquière sa résidence principale. Ce régime est néanmoins soumis à plusieurs conditions d’application. En premier lieu, cette vente doit constituer la première vente d’une résidence principale pour le contribuable depuis le 1er février 2012. En deuxième lieu, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années qui ont précédé la vente. Enfin, en dernier lieu, le propriétaire doit remployer le produit de la cession (le prix de vente), partiellement ou intégralement, dans un délai de 24 mois pour acquérir sa résidence principale. Lorsque le produit de la cession n’est que partiellement utilisé pour l’acquisition de cette résidence principale, l’exonération de la plus-value ne s’appliquera qu’à hauteur du produit de cession réutilisé. Par ailleurs, et en tout état de cause, nous vous rappelons que si les plus-values seront, dans ce cas, exonérées, il n’en restera pas moins que d’autres impositions et frais pourront s’appliquer (notamment frais notariés, etc.). Bien à vous

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Donation construction/rénovation/énergétique
Question postée par marss le 07/10/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, mon fils vient d'acheter un local artisanal dans lequel il a le droit de construire sa résidence principale. Tout est à faire. Puis-je lui donner, sans fiscalité, les 100 000 euros proposés jusqu'en juin 2021 ou bien faut-il que ce soit construire du neuf sur un terrain ? Merci infiniment pour votre retour

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous vous interrogez sur la possibilité de donner à votre fils une somme de 100.000 euros en vue de la construction de sa résidence principale au sein du local artisanal dont il vient de se porter acquéreur, ce sans fiscalité. Selon les articles 893 et suivants du Code civil, la donation est un acte par lequel une personne, le donateur, entend transmettre gratuitement, de son vivant, la propriété de l’un des biens de son patrimoine à une autre personne. Toute personne saine d’esprit, majeure ou mineure émancipée et disposant de la capacité juridique de disposer de ses biens peut procéder à la donation d’un ou plusieurs bien ou d’une somme d’argent qui lui appartient. La donation peut, par principe, être faite à toute personne, qu’il s’agisse des descendants, du conjoint, d’un autre membre de la famille ou d’un tiers à la famille, sous réserve néanmoins de respecter les règles relatives à la réserve héréditaire ou à la quotité disponible. Par ailleurs, lorsque le donateur souhaite procéder à une donation de somme d’argent, il n’a pas l’obligation de faire constater cette donation par un acte notarié, même s’il est recommandé de le faire, afin notamment d’éviter toute contestation ultérieure. En tout état de cause, la donation, notamment de somme d’argent, devra être déclarée à l’administration fiscale. Cette dernière procèdera ainsi au calcul et à la liquidation des droits de donation, sauf dans le cas où la somme d’argent est donnée dans un cadre familial, que le donateur a mois de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur, et que le don n’excède pas 31.865 euros. Le montant des droits de donation est défini selon les termes des articles 777 et suivants du Code civil. Lorsque la donation est effectuée à un enfant, il conviendra tout d’abord, pour calcul le montant des droits, de pratiquer un abattement d’un montant de 100.000 euros sur la base imposable, c’est-à-dire sur le montant même de la donation. Par suite, le taux des droits de donation, appliqué à la somme donnée retraitée du montant de l’abattement, variera en fonction de la somme donnée : à titre d’illustration, lorsque la base imposable, déduction de l’abattement de 100.000 euros comprise, est comprise entre 15.932 et 552.324 euros, le taux des droits de donation est de 20%. Au surplus, il convient de relever que, depuis le 30 juillet 2020, l’article 790 A du Code général des impôts a instauré un dispositif temporaire permettant l’exonération des droits de donation sur les donations effectuées dans la limite de 100.000 euros par une personne à ses proches (descendants, neveu, nièce etc.), pour les sommes versées jusqu’au 30 juin 2021. Ce dispositif s’applique aux sommes données en vue de la création ou du développement d’une petite entreprise de moins de 50 salariés, au financement de travaux d’économie d’énergie dans la résidence principale du bénéficiaire ou à la construction de la résidence principale. Au cas présent, si les fonds donnés ont vocation à permettre la construction de la résidence principale de votre fils, il semble donc que la donation sera exonérée de droits de succession. Bien à vous

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Avenant au compromis de vente immo
Question postée par Philio le 06/10/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Une liste erronée de signataires d'un compromis de vente peut-elle être perçue comme élément substantiel nécessitant la rédaction d'un avenant portant modification du compromis ? Ce avenant est-il obligatoirement transmis à l’acquéreur ? Bien cordialement, Philippe

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un acte conclu par le futur vendeur et le futur acquéreur qui, aux termes de l’article 1589 du Code civil, vaut vente. En réalité, les compromis de vente sont nécessaires dans la mesure où ces derniers sont généralement conclus sous réserve de l’accomplissement d’une ou plusieurs conditions suspensives, dont seul l’accomplissement permettra d’acter de la réalisation définitive de la vente. La promesse de vente devra donc être régularisée, c’est-à-dire signée, tant par le vendeur que par l’acquéreur. Constitutive d’un contrat bilatéral, cette promesse est donc soumise aux conditions de validité usuelles des contrats, c’est-à-dire, comme le dispose l’article 1128 du Code civil, le consentement des parties, leur capacité de contracter ainsi que la licéité du contenu de la convention. Le compromis de vente est également soumis à des conditions de validité spécifiques et notamment à la condition que le vendeur soit en capacité et avoir le pouvoir de procéder à la cession, c’est-à-dire, notamment, qu’il doit pouvoir justifier de sa qualité de propriétaire du bien vendu. A titre d’illustration, la validité d’une cession d’un bien indivis peut être remise en cause lorsque tous les indivisaires n’ont pas donné leur accord à la cession (sauf certaines exceptions). Nous comprenons de votre question que la propriété du bien vendu était partagée entre plusieurs personnes (probablement sous le régime de l’indivision), mais que la liste des propriétaires figurant au compris de vente n’est pas complète ou erronée. Le cas échéant, la validité de la vente, dont la réalité peut être prouvée par ce compromis, pourrait être remise en cause en raison de l’incomplétude de la liste des vendeurs ou des signataires. Il semble donc effectivement préférable de procéder à la rédaction d’un avenant au compromis de vente (ou à un nouveau compris de vente) afin de régulariser cette erreur et d’éviter de potentiels contentieux à venir. En tout état de cause, qu’il s’agisse de la signature d’un avenant ou d’un nouveau compromis, le compromis de vente étant par principe synallagmatique, le futur acquéreur devra également régulariser l’avenant ou le nouveau compromis. Bien à vous

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Rachat de parties communes
Question postée par Malvina le 06/10/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je suis propriétaire d'une studette où j'héberge mon fils Conformément à l'acte de propriété, il utilise les wc situés dans le couloir. Un autre copropriétaire désire les racheter et en a fait la demande auprès du syndic. Est-il autorisé à le faire après un vote aux deux tiers des copropriétaires en assemblée générale, ou bien mon fils a-t-il le droit de garder le bénéfice de l'usage de ces parties communes ? Merci d'avance de votre réponse !

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que les toilettes dont l’occupant de la studette dont vous êtes propriétaire a l’usage est une partie commune sur laquelle cet occupant bénéficie d’un droit d’usage. Nous vous rappelons que, par principe, les parties communes ont un usage collectif, de sorte que chacun des copropriétaires peut les utiliser librement. Ceci étant, il arrive que, dans certains cas, il soit prévu qu’un copropriétaire disposera du droit d’utiliser une partie commune. Le cas échéant, ce droit de jouissance peut être conféré par le règlement de copropriété ou par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité des 2/3 de ces derniers. Le droit de jouissance peut être rattaché au lot de copropriété en question ou nominativement, au propriétaire : il ne pourra pas, dans cette dernière hypothèse, être transmis à un tiers. Enfin, il convient de relever que, par principe, le droit d’usage exclusif d’une partie commune par un copropriétaire ne pourra être remis en cause sans l’accord de son bénéficiaire. Par ailleurs, nous vous indiquons qu’il est également possible, pour un copropriétaire, de se porter acquéreur d’une partie commune. Le cas échéant, le copropriétaire acquéreur doit formuler une demande au syndic de copropriété pour procéder à la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires et demander à ce que son projet d’acquisition soit inscrit à l’ordre du jour. Les copropriétaires devront alors donner leur accord à l’achat de cette partie commune à une majorité des 2/3 des copropriétaires. Dès lors que cet accord sera donné, et à condition que l’aliénation de la partie commune ne remette pas en cause la destination de l’immeuble, l’acquisition pourra avoir lieu. Dans une telle hypothèse, la partie commune deviendra donc une partie privative avec l’accord des deux tiers des copropriétaires, de sorte qu’il semble que le droit d’usage de cette dernière, qui n’est plus commune, par l’un des copropriétaires, pourrait être remis en cause. Ceci étant, compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil spécialisé en droit des copropriétés. Bien à vous

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Frais de notaire sur rachat de soulte
Question postée par GRICCIO le 06/10/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Quel est le montant approximatif pour un rachat de soulte avec les éléments suivants : Valeur du bien : 280 000€ Crédit à solder : 272 000€ La personne rachetant le soulte, (moi meme) ayant versé 84% de l'apport et mon ex conjoint 16% soit une soulte d'un montant de 1300€ ? Merci de votre aide

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la soulte correspond, dans le cadre du partage d’un patrimoine commun (par exemple suite à un divorce ou à une succession), au montant dont doit s’acquitter l’une des parties à la liquidation envers l’autre (ou les autres) pour pouvoir conserver un bien qui faisait partie du patrimoine à partager. Dans le cadre de la liquidation d’un patrimoine commun qui fait suite à un divorce, il est donc possible qu’une soulte doive être versée par l’un des époux qui souhaite conserver l’un des biens communs. L’opération de rachat de soulte devra alors impérativement être constatée par un notaire, qui devra rédiger un état liquidatif, ce qui engendrera donc des frais de notaire. La détermination de la valeur de la soulte dépend en réalité de la situation des ex-époux dont le patrimoine doit être liquidé, mais aussi de la nature du bien à partager. Ainsi, le notaire en charge de la rédaction de l’état liquidatif pourra tenir compte de la valeur du bien en fonction du marché immobilier, mais pourra également constater un accord amiable des parties sur la valeur du bien à partager. Le calcul permettant la détermination du montant de la soulte à proprement parler est quant à lui relativement aisé. Il consiste à diviser la valeur nette du bien à partager par le nombre de personnes qui sont concernées par le partage, en l’occurrence, dans le cas du partage de la communauté d’anciens époux, par deux. La problématique concerne en réalité la détermination de la valeur nette du bien qu’il convient de prendre en compte pour effectuer ce calcul. La valeur du bien est égale à la valeur du bien sur le marché, ou la valeur du bien sur laquelle les anciens époux se sont accordés, retraitée du capital restant dû sur l’emprunt qui a permis de financer le bien à partager. En tout état de cause, compte-tenu de la nécessité de faire constater le rachat de soulte par un acte notarié, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire qui pourra calculer le montant exact de la soulte à reverser à votre ancienne conjointe. Bien à vous

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Succession sans lien de parent direct
Question postée par tanahe le 05/10/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Mon oncle par alliance(Le mari de ma tante, la soeur de ma mère) souhaite me léguer la maison des mes grands-parents dont il a hérité à la mort de ma tante. Quel est la procédure à suivre étant donné que je ne suis juridiquement pas de sa famille et ne fait donc pas partie des héritiers ? Vous remerciant par avance,

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Sa réponse :

Bonjour, Aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, la donation est un acte par lequel une personne, le donateur, entend transmettre gratuitement, de son vivant, la propriété de l’un des biens de son patrimoine à une autre personne. La donation, qui est un acte juridique, doit donc répondre aux conditions de validité de tout acte juridique : le donateur doit notamment, au moment de la donation, être saint d’esprit, capable (c’est-à-dire majeur ou mineur émancipé) et disposer de la capacité juridique de disposer du bien objet de la donation. Il convient néanmoins de relever que le donateur ne peut exclure ses héritiers réservataires de la transmission des biens qui lui appartiendraient et ne pourra donc donner à un tiers une part de son patrimoine qui excède la quotité disponible. À défaut, les héritiers réservataires disposeront du droit de remettre en cause les donations effectuées par le donateur, en demandant la réduction lors du règlement de la succession. Dès lors que le donateur remplit l’ensemble des conditions de validité de la donation, il peut donner un bien de son patrimoine gratuitement à toute personne, qu’il s’agisse de ses descendants, de son conjoint, d’un membre de sa famille ou d’une personne étrangère à sa famille. La donation doit cependant respecter certaines conditions de forme dans des circonstances particulières. En effet, la donation doit impérativement être constatée par un acte authentique, c’est-à-dire un acte régularisé chez un notaire, lorsqu’elle porte sur un bien immobilier. L’acte devra alors être déclaré par le notaire à l’administration fiscale, la donation étant soumise aux droits de donation. Ces droits varient en fonction du lien de parenté unissant le donateur au bénéficiaire de la donation : lorsqu’un oncle ou une tante donne un bien à son neveu ou à sa nièce, les droits de donation s’élèveront à 55% de la valeur du bien donné, après qu’un abattement de 7.967 euros a été déduit de cette dernière. Il convient enfin de ne pas omettre que la donation d’un bien immobilier, qui doit être constatée par acte notarié, engendrera des frais de notaire. Bien à vous

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Isf et construction sur terrain d'autrui
Question postée par APO le 04/10/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Je subis un contrôle d'ISF.La question est de mettre dans le patrimoine immobilier une maison construite sur terrain d'autrui. Je suis mariée et vis dans une résidence séparée de mon mari. Le fisc m'impose comme célibataire ne voulant pas reconnaître que je peux vivre dans une résidence séparée de mon mari. Or j'ai fait agrandir la maison de mon mari et le fisc veut que je l'inclue dans ma déclaration de patrimoine. En étant logique : si je ne suis pas mariée, faire construire sur terrain d'autrui ne me rend pas propriétaire de ce local donc ne peut être imposé ..??? J'ai signé une donation en cas de décès ou divorce qui me rendra propriétaire de ce local à ce moment là. Question : dois-je ou non inclure cet agrandissement dans ma déclaration d'ISF ( contrôle sur 2013,14,15 et 16 ) Merci pour votre réponse .. je n'ai rien trouvé dans ma recherche sur le net APO

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Bonjour, Au préalable, il convient de préciser le régime matrimonial applicable au mariage que vous avez contracté avec votre époux. À cet égard, nous vous rappelons qu’à défaut de contrat de mariage, les époux sont mariés sous le régime de la communauté de biens, ce qui implique que l’ensemble des biens acquis pendant le mariage sont communs. Ceci étant, même dans le cas où le mariage a été contracté sans contrat de mariage, l’article 1405 du Code civil précise que sont propres les biens dont chaque époux avait la propriété avant le mariage ou qu’ils acquièrent pendant le mariage par succession, donation ou legs. Cette disposition implique que chaque époux conserve en propre la propriété des biens dont il était propriétaire avant le mariage. Dans votre cas, nous comprenons que la maison dont vous avez financé l’agrandissement est une maison de votre époux en propre, construite sur un terrain qui lui appartenait en propre. Or, aux termes de l’article 546 du Code civil, siège de la théorie dite de l’accession, la propriété d’une chose donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit, soit naturellement soit artificiellement. Ceci implique que, lorsqu’un bâtiment est construit sur le terrain d’autrui, il est de la propriété de celui qui était propriétaire du terrain sur lequel il a été construit, et en dépit du fait qu’il ait été financé par un tiers. Par conséquent, il apparaît effectivement que la propriété de l’extension de la maison de votre époux, que vous avez financée, revient à ce dernier. Toutefois, nous vous alertons sur le fait que, le cas échéant, il est possible, par exemple en cas de dissolution de la communauté de biens avec votre époux, vous puissiez réclamer le paiement d’une indemnité correspondant à la part du bâtiment que vous avez financée sur le fondement soit de la théorie de l’enrichissement sans cause, soit d’une société créée de fait avec votre époux (on considère alors qu’une « société » a été constituée entre votre époux et vous-même, à laquelle vous avez apporté les fonds pour financer la construction du bâtiment et de laquelle vous êtes en droit de tirer les bénéfices). L’administration fiscale pourrait alors se fonder sur cette théorie pour faire rentrer dans l’assiette de l’ISF la partie de la maison que vous avez financée. En tout état de cause, et compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste. Bien à vous

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Constitution servitude de canalisation d’eau et d’accès au compteur d’
Question postée par Alexiej le 01/10/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j’ai acheté une maison il y a plus de 6 ans qui est mitoyen par le garage, devant cette maison il y a une servitude de passage pour que le voisin (ancien propriétaire de ma maison) puisse aller chez lui. Lors de la vente il devait séparer le compteur d’électricité et d’eau car cela était branché dans ma maison. Le compteur d’électricité a été fait mais le compteur d’eau non. Il souhaite se brancher sur le réseau existant qui est sur ma propriété donc (servitude) stipulé dans l’acte mais je ne souhaite pas car je suis en pleins travaux extérieur et si il y a dans le temps un litige, cela sera compliqué. Il y a la possibilité de créer son réseau par la servitude de passage... donc quel est mon recours pour éviter qu’il passe par ma propriété ? Sachant que cela devait être fait il y a plus de 6 ans. Merci de votre réponse.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. Les servitudes, qui constituent un droit réel immobilier, accessoire au droit de propriété, peuvent être établies de différentes façons. Une servitude peut ainsi être établie conventionnellement, lorsque deux voisins s’accordent pour que l’un d’eux puisse utiliser le terrain de l’autre aux fins d’un usage déterminé, par prescription de 30 ans, notamment lorsqu’un propriétaire utilise le terrain de son voisin et que ce dernier n'a jamais contesté cet usage pendant 30 années, et, enfin, par destination du père de famille. Aux termes de l’article 702 du Code civil par ailleurs, le propriétaire du terrain qui bénéficie de la servitude jouit du droit d’en profiter, mais ne peut en revanche pas aggraver la situation du terrain grevé de cette servitude. Ceci implique que le propriétaire du terrain bénéficiaire de la servitude peut l’exploiter comme il l’entend, sauf à porter atteinte au terrain grevé par la servitude. Au cas présent, nous comprenons de votre question que la servitude que souhaite utiliser votre voisin a été expressément stipulée dans l’acte de cession de votre maison, il y a six ans. Nous en déduisons donc que la servitude a été prévue conventionnellement, et que votre voisin est en droit de l’exploiter, sauf à déprécier la valeur de votre terrain, conformément à l’article 702 du Code civil. Au surplus, nous vous rappelons que les articles 1103 et 1104 établissent les principes de la force obligatoire des conventions et de leur exécution de bonne foi. Aussi, et dans la mesure où la servitude dont bénéficie votre voisin a expressément été prévue au contrat de cession de votre propriété, il apparaît que vous êtes tenu de la respecter. Il est en revanche possible de se rapprocher de votre voisin afin d’établir amiablement une solution lui permettant de se raccorder au réseau sans qu’une servitude ne grève votre terrain. Bien à vous

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Protection entre époux
Question postée par Patounette le 29/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maître , je suis mariée avec monsieur dereuder , j’ai 4 enfants , lui deux , tous indépendants . Nous sommes ensemble depuis 1994. Au cours de ma carrière professionnelle, j’ai reçu deux fois 75000€ que j’ai mis dans le pot commun. Nous souhaitons nous protéger , en sachant que mon mari va également hériter de sa mère . Comment faire pour que je ne sois pas lésée, ? Sans pour autant pénaliser ses enfants? .que nous proposez vous? . En vous remerciant , recevez mes salutations distinguees....., bien entendu il en est de même pour lui, nous souhaitons nous protéger ....

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Bonjour, Au préalable, il importe de clarifier le régime matrimonial applicable au mariage que vous avez contracté avec votre époux. Nous vous rappelons ainsi que, lorsque les époux décident de ne pas régulariser un contrat chez un notaire préalablement à leur mariage, le régime qui leur est applicable est celui de la communauté de biens. Ceci implique que l’ensemble des biens qui sont acquis par les époux au cours du mariage seront communs entre eux. A la dissolution de la communauté, qui peut intervenir soit par le divorce, soit par le décès de l’un des conjoints, une liquidation de cette dernière s’opèrera afin de répartir le patrimoine commun entre les époux en cas de divorce ou les époux et les héritiers du défunt en cas de décès. Toutefois, nous vous indiquons qu’aux termes de l’article 1405 du Code civil, sont propres les biens dont chaque époux avait la propriété avant le mariage ou qu’ils acquièrent pendant le mariage par succession, donation ou legs. En revanche, lorsque ces biens propres (et notamment des fonds propres) sont employés à l’acquisition d’un bien pendant le mariage, ce bien devient un bien commun, sauf lorsque l’époux qui a apporté le bien a établi une déclaration d’emploi, par laquelle il a expressément indiqué que les fonds utilisés lui étaient propres. Dans votre cas, il convient donc de distinguer les sommes que vous avez reçues et les sommes que votre époux a reçues. Nous comprenons que les sommes dont vous avez héritées (deux fois 75.000 euros) ont été utilisées afin d’acquérir un bien commun : par conséquent, sauf à ce que vous ayez effectué une déclaration d’emploi, le ou les biens acquis avec ces sommes sont désormais communs de sorte qu’ils devront être partagés en cas de dissolution de la communauté. A l’inverse, si vous avez opéré une déclaration d’emploi lors de l’utilisation des sommes héritées, ces dernières vous resteront propres. Par ailleurs, les sommes ou biens dont votre époux héritera de sa mère lui resteront propres, sauf s’il décide de les utiliser aux fins d’acquisition d’un bien commun. Par conséquent, en cas de dissolution de la communauté, ces biens ou sommes propres lui reviendront en cas de divorce ou reviendront à ses propres enfants en cas de décès. Bien à vous

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Vice caché concernant l assainissement d un bien à la vente
Question postée par PATURANGE le 28/09/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J ai acheté un appartement en août 2011 , je dois revendre ce bien ,un compromis a été signé début juillet avec une condition suspencive de contrôle d assainissement obligatoire , qui n’avait pas été réalisé lors de mon achat . Ce contrôle effectué ,entraîne une mise en conformité en créant un regard sur l installation d évacuation des eaux usées et eaux de pluies ( cette installation est conforme ) un premier devis s éleve à 8000 euros . Je sais que ce diagnostique d assainissement est obligatoire depuis le 1er janvier 2011 c à d 6 mois avant mon achat , il n a pas été effectué . Dans ces conditions puis je revenir vers le cabinet notarial qui n a pas imposé le contrôle alors qu il était déjà obligatoire ?! Puisqu il existe un vice caché l ancien propriétaire doit il participer aux travaux ? comment procédé ? Peut on envisager d effectuer la signature définitive de la vente de mon bien prévue en octobre , avant que le problème ne soit résolu? F P

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Bonjour, Le diagnostic assainissement concerne l’ensemble des logements qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées et sont équipés d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Le cas échéant, cette installation doit faire l’objet d’un diagnostic, qui est effectué par la commune. En cas de vente d’une maison concernée par un tel système, le vendeur doit alors annexer le diagnostic assainissement au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) afin de le remettre à l’acquéreur lors de la conclusion de la promesse de vente et de l’acte réitératif de vente. Le diagnostic doit notamment établir si l’installation présente des dysfonctionnements et/ou des risques pour la santé ou l’environnement et doit dater de moins de 3 ans lors de la signature de la promesse ou de l’acte de vente. Lorsque le diagnostic n’a pas été effectué, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou le versement de dommages et intérêts, cette action en justice étant néanmoins prescrite par 5 années à compter de la découverte du vice. Le vendeur peut également se voir infliger une amende de 300.000 euros par la DGCCRF et risque une peine d’emprisonnement de 2 années. Le notaire, quant à lui, engage sa responsabilité et peut être condamné à payer à l’acquéreur d’un logement qui n’a pas fait l’objet d’un diagnostic des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il subit. Dans votre cas il convient de distinguer la première vente de la seconde vente. S’agissant de la vente à venir, la réalisation du diagnostic, et probablement la mise en conformité de l’installation, constitue une condition suspensive de la promesse de vente : l’acte de vente ne pourra donc être régularisé tant que les travaux de mise en conformité n’auront pas été réalisés. S’agissant de la vente passée, et même si cette dernière est relativement ancienne (2011), vous venez de découvrir qu’aucun diagnostic n’avait été réalisé lors de cette dernière. Cette absence de diagnostic vous cause un préjudice, puisqu’elle entraîne des travaux de mise en conformité, pour la somme de 8.000 euros. Aussi, vous pouvez tout à la fois vous retourner contre le notaire ou le vendeur, sous réserve que vous soyez en mesure de démontrer que vous n’avez découvert l’absence de diagnostic qu’aujourd’hui (à défaut, votre action pourrait être prescrite par cinq années), afin de solliciter réparation du préjudice causé par l’absence de diagnostic. Bien à vous

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Aggresion sexuelle
Question postée par gogo101 le 27/09/2020 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour, Mon fils a été condamné à tort pour agression sexuelle sur mineur de 16 ans. Il a donc fait appel de cette décision. Nous sommes persuadés que le témoin qui avait été cité au procès a menti car il a été auditionné 4 fois. Une fois lors de la plainte de la victime puis 2 fois sur la demande de mon avocat et une dernière fois au procès. - La 1er fois, il dit avoir vu des bleus sur le poignet de la victime. - La 2ème et 3ème fois « à la gendarmerie sur commission rogatoire », il reconnait n’avoir pas vu de bleus et que tout le monde ment. - Puis lors du procès, il change de version et dit avoir vu les bleus. - Je voudrais donc savoir si la 2ème et 3ème ,il a été interrogé sous serment. Si oui, peut-on porter plainte pour faux témoignage s’il à prêter serment les 2 premières fois puis une 3ème fois en modifiant à nouveau de version. Est-il normal qu'un témoin prête serment une 1ère fois pour dire toute la vérité en le jurant puis change de version encore sous serment.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 434-13 du Code pénal, le témoignage mensonger fait sous serment devant toute juridiction ou devant un officier de police judiciaire agissant en exécution d’une commission rogatoire est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 75.000 euros d’amende. Cet article a fait l’objet d’une importante réforme qui concerne les déclarations de témoins devant les juridictions autres que celles de jugement. En effet, initialement, les témoins qui effectuaient une déclaration mensongère commettaient une infraction au sens de l’article 434-13 du Code pénal uniquement lorsque la déclaration avait été réalisée devant un juge. Aussi, lorsque le témoin effectuait son témoignage devant un officier de police, ses fausses déclarations n’étaient pas constitutives d’une infraction au sens de cet article. Depuis 2000, l’article 434-13 du Code pénal précise cependant explicitement que les déclarations effectuées devant un officier de police agissant en vertu d’une commission rogatoire (c’est-à-dire d’une délégation de pouvoirs du juge d’instruction) peuvent constituer une infraction si elles sont mensongères. Dans votre cas, il semble que les déclarations effectuées par le témoin dans le cadre de ses 2ème et 3ème auditions soient mensongères. Ces auditions ayant été effectuées devant un officier de police judiciaire agissant sur commission rogatoire, les déclarations du témoin peuvent effectivement constituer une infraction au sens de l’article 434-13 du Code pénal. Le cas échéant, il serait possible pour la victime (celui contre qui le témoin a fait ses déclarations) de déposer une plainte simple devant le procureur de la République et, faute de réponse dans un délai de 3 mois, une plainte avec constitution de partie civile devant le juge d’instruction. Bien à vous

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Rente ayant droit et droits retraite
Question postée par nelle38 le 26/09/2020 - Catégorie : Sécurité sociale

Bonjour, Je bénéficie d'une rente ayant droit AT suite au décès de mon conjoint en 2003. Lors de la simulation de ma retraite, certaines années j'ai 4 trimestres "parents au foyer" sur le montant de la rente versée et d'autres rien. Sachant que j'ai toujours travaillé par ailleurs. Ma question est : la rente AT d'ayant droit donne-t-elle le droit au bénéfice des trimestres retraite ? Si oui se cumule-t-elle avec le montant du calcul sur ce que j'ai cotisé en travaillant ? Merci pour votre réponse. Bien cordialement.

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Bonjour, Il convient au préalable de rappeler que la rente accident du travail est versée aux ayants droits d’un salarié dont l’accident au travail a causé le décès. Le montant de cette rente est généralement fixé à 40% du salarié annuel du défunt pour le conjoint, étant ici précisé que ses autres ayants droits (enfants, ascendants, ex-conjoint) peuvent également bénéficier d’une telle rente. Il est précisé que le conjoint a également le droit à un complément de rente de 20% du salaire annuel du défunt lorsqu’il vivait en couple avec ce dernier, qu’il a au moins 55 ans et est atteint d’une incapacité de travail d’au moins 50% depuis au moins 3 mois. En tout état de cause, le montant total de la rente versée aux ayants droits du défunt ne peut excéder 85% du salaire annuel de la victime. La rente est versée le lendemain du décès, trimestriellement, et a par principe un caractère viager, c’est-à-dire qu’elle est versée au bénéficiaire jusqu’à son propre décès, mais ne semble pas donner pas droit à pensions de retraite. Dans votre cas, ceci implique que la rente vous sera versée jusqu’à votre décès, indépendamment du fait que vous bénéficiez par ailleurs d’une retraite liée à votre propre activité salariée. Par principe, les rentes ne sont pas soumises à CSG et CRDS et ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu. D’autre part, il convient également de relever qu’il serait possible de bénéficier d’une pension dite de réversion, dont les règles varient en fonction du régime de retraite auquel était soumis le défunt. Cette pension de réversion, qui représente une partie de la pension de retraite qu’aurait pu percevoir le défunt, est versée à son conjoint ensuite de son décès. Le bénéfice de cette pension de réversion est toutefois soumis à plusieurs conditions, le bénéficiaire devant avoir au moins 55 ans et avoir été marié avec le défunt et devant également justifier de ressources inférieures à un certain plafond. Ceci étant, nous vous invitons à vous rapprocher des services de l’assurance maladie afin d’obtenir de plus amples informations sur le bénéfice éventuel d’une pension de réversion. Bien à vous

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Frais de nitaire
Question postée par Vincent le 24/09/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, lors d un divorce, quel est le pourcentage de frais de notaire et sur quelle base, soulte, estimation du bien immobilier ? Cordialement, Vincent Gaudy.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les frais de notaire ne sont pas les seuls dont les anciens époux devront s’acquitter dans le cadre d’un divorce, puisqu’il importera également de s’acquitter des honoraires de l’avocat (obligatoire dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel). Il convient également de ne pas oublier la fiscalité applicable à un divorce. Les anciens époux devront ainsi s’acquitter de droits d’enregistrement correspondant à 2,5% de la masse nette à partager, conformément à l’article 786 du Code général des impôts. En cas de partage immobilier, les anciens époux devront également verser des frais correspondant à la rémunération du conservateur des hypothèques, pour un montant égal à 0,1% de la valeur de l’ensemble des immeubles à partager. Il conviendra également de ne pas négliger la taxation des plus-values sur les biens immobiliers lors du partage. S’agissant des frais notariés à proprement parler, les émoluments du notaire dans le cadre d’un partage immobilier seront déterminés par un pourcentage sur la valeur brute des biens à partager, la TVA devant être ajoutée. Ce taux varie en fonction de la valeur brute (4,931% de 0 à 6.500 euros ou 1,017% pour une valeur excédant 60.000 euros, à titre d’illustration). Par ailleurs, si le notaire intervient dans le cadre de l’établissement d’une prestation compensatoire (le notaire est désigné par un juge comme expert pour évaluer le montant de la prestation), celui-ci sera rémunéré au temps passé. Enfin, lorsque les anciens époux souhaitent conserver les biens qu’ils détenaient en indivision, ils peuvent choisir de conclure une convention d’indivision. Le cas échéant, les émoluments du notaire varieront une nouvelle fois en fonction de la valeur des biens qui feront l’objet de la convention d’indivision. À titre d’illustration, les émoluments du notaire dans ce cadre s’élèveront à un pourcentage de 0.723% lorsque la valeur des biens qui font l’objet de la convention est comprise entre 17.000 et 30.000 euros et 0,542% lorsque cette valeur excède 30.000 euros. Bien à vous

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Distance pour plantation de cyprès
Question postée par Lily le 24/09/2020 - Catégorie : Droit administratif

Bonjour, un de nos voisins envisage de planter des cyprès au pied d'un mur (3/4 m de haut ) qui soutient notre propriété , à quelle distance de ce mur a-t-il le droit de les planter ? Y a t-il une hauteur règlementaire ? Je vous remercie d'avance pour votre réponse . Cordialement Eliane Verdan

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Bonjour, Les règles relatives aux différentes plantations sur un terrain sont essentiellement régies par les dispositions des articles 653 et suivants du Code civil. En effet, si le propriétaire d’un terrain dispose, en vertu de l’article 544 du Code civil, d’un droit de disposer de son terrain de la manière la plus absolue qui soit, il ne doit pas pour autant porter atteinte au droit de propriété de son voisin. Le cas échéant en effet, un voisin pourrait reprocher à ce propriétaire d’abuser de son droit de propriété. Par conséquent, les plantations sur son propre terrain doivent respecter une distance minimale par rapport à la limite de propriété avec son voisin. En revanche, il convient de signaler que cette distance minimale est généralement fixée par des règles locales prévues par des règlements existants ou encore des usages locaux. En l’absence de règles locales, des règles supplétives s’appliquent. Lorsque la hauteur de la plantation est inférieure ou égale à 2 mètres, la distance à respecter est de 0,5 mètres. Lorsque la hauteur de la plantation excède 2 mètres, la distance à respecter avec la limite de propriété est de 2 mètres. Afin de déterminer ces distances, il convient de noter que la hauteur s’apprécie depuis le sol jusqu’à la cime de la plantation alors que la distance au sol s’apprécie du milieu du tronc de l’arbre jusqu’à la limite de propriété. Lorsque la plantation ne respecte pas ces distances minimales légales ou réglementaires, le voisin est en droit de solliciter l’arrachage de la plantation ou sa réduction à la hauteur légale ou réglementaire. Bien à vous

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Testament partage et propriété
Question postée par Michel HERR le 22/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour. Mon père a fait un testament-partage pour l'ensemble de ses biens immobiliers. Il est décédé il y a 8 ans, la succession n'est tjs pas liquidée. Les cohéritiers m'ont assigné en ouverture de compte liquidation et partage et en réduction. Le notaire de la succession a néanmoins fait une attestation de propriété pour les biens immobiliers alors que le partage n'est pas fait, les droits de partage non réglées et le SPF indique que mon père est toujours propriétaire. Question: sommes nous en indivision ou chaque héritier est-il propriétaire ? Merci de votre réponse précise car les notaires ne sont pas d'accord entre eux.

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Bonjour, Aux termes de l’article 1075 du Code civil, toute personne peut faire, de son vivant et entre ses héritiers présomptifs, la distribution et le partage de ses biens et de ses droits. Le Code civil fixe précisément le régime dit du testament-partage, qui a pour vocation de remplacer le partage qui, dans une succession régie par les règles de droit commun, devrait être effectué à l’issue du décès du défunt. Le testament-partage présente la particularité que le testateur n’est pas totalement libre de choisir les bénéficiaires du partage qu’il entend anticiper. En effet, ne peuvent bénéficier du testament partage que les héritiers présomptifs du testateur. Au surplus, le testateur est également limité dans la rédaction des conditions du partage puisqu’il ne peut porter atteinte à la réserve héréditaire. À titre d’illustration, cette réserve est par exemple fixée, pour un testateur qui n’aurait qu’un seul enfant, à la moitié de son patrimoine. Le testament-partage entraîne plusieurs conséquences notables, et il convient à ce titre de distinguer la période précédant le décès du testateur et celle qui suit ce décès. Préalablement au décès du testateur, et à rebours du régime juridique applicable à la donation-partage, le testament-partage n’entraîne pas l’attribution immédiate des biens donnés aux bénéficiaires. Par conséquent, jusqu’au décès, le testament ne produit aucun effet significatif : le testateur conserve la propriété des biens composant son patrimoine et peut en disposer comme il l’entend. Le testateur peut également révoquer le testament-partage avant son décès. En revanche, après le décès, les biens inclus dans le testament-partage deviennent la propriété des descendants et autres héritiers, le testament allotissant de suite l’ensemble des héritiers en vertu de la volonté du testateur. Contrairement à une succession normale, la succession avec application des dispositions d’un testament-partage ne comprend pas de période d’indivision successorale au cours de laquelle les héritiers sont ensemble propriétaires des biens du défunt en indivision. Bien à vous,

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Question spécifique suite à achat de maison - concubinage
Question postée par Lousia le 19/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Nous venons d'acheter une maison avec mon conjoint, nous sommes en concubinage. Nous avons un crédit 50/50, sans apports respectifs. Les relations avec ma belle famille sont plutôt houleuses, et j'ai peur de ce qu'il se passerait s'il arrivait quelque chose à l'un d'entre nous (il fait un métier à risques). J'ai pu voir les risques, notamment un an après, le fait de pouvoir être sommé de quitter les lieux. Qu'est-ce que vous nous conseillez de mettre en place afin de limiter tout ça (on a entendu parler du pacs, mais auriez-vous d'autres conseils ?) ? Si nous faisons un testament, est-ce qu'il y a des choses en particulier à mettre dedans ? Mon conjoint se sentant peu concerné, je souhaite savoir s'il a raison ou pas de ne pas s'inquiéter, mon souhait est juste que nous mettons nos souhaits respectifs par écrit si quelque chose venait à arriver. Merci à vous, belle soirée.

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Bonjour, Il convient au préalable de déterminer le régime juridique sous lequel votre conjoint et vous-même vous êtes portés acquéreur de votre maison conjugale. Lorsque les époux ne sont pas mariés, les règles relatives à la propriété des biens de chaque époux, notamment déterminées en fonction du régime matrimonial qu’ils ont choisi (communauté légale en l’absence de contrat de mariage, séparation de biens, communauté universelle), ne sont applicables. Aussi, lorsqu’ils se portent acquéreurs d’un bien en dehors d’un mariage, les concubins acquièrent ce dernier sous le régime de l’indivision des articles 815 et suivants du Code civil, c’est-à-dire qu’ils sont chacun intégralement propriétaires dudit bien. Lorsque les concubins ont conclu un pacte civil de solidarité, les biens dont ils se portent acquéreur sont également soumis au régime de l’indivision, conformément aux articles 515-1 et suivants du Code civil. En revanche, la conclusion d’un PACS modifie le régime des droits du conjoint survivant sur le logement familial. En l’absence de conclusion d’un PACS, le bien acquis par les partenaires se trouve en indivision entre eux. En revanche, au décès de l’un d’eux, le conjoint survivant ne dispose pas du droit de rester dans le logement, dans la mesure où la quote-part indivise du conjoint décédé revient à ses héritiers (descendants, ascendants ou collatéraux éventuels), qui peuvent décider, conformément à l’article 815 du Code civil, de solliciter le partage, et donc la vente, du bien. Dans l’hypothèse où les concubins ont des enfants mineurs en commun, le conjoint survivant peut cependant demander le maintien de l’indivision. Par ailleurs, dans ce cas, il est possible de prévoir par avance que le concubin survivant conservera l’intégrale propriété du bien soit en prévoyant que le conjoint décédé lui transmettra sa part dans le cadre d’un testament, soit en prévoyant, dans une convention d’indivision sur le logement entre les deux concubins, une clause de rachat, qui permettra au concubin survivant de racheter en priorité la part du défunt. Enfin, lorsque les conjoints ont conclu un PACS, le partenaire survivant peut rester dans le logement jusqu’à un an après le décès mais il peut également bénéficier, en cas de partage de l’indivision suite au décès, de l’attribution préférentielle du logement, soit si le défunt l’avait prévu dans un testament, soit si le partenaire survivant en fait la demande au moment du partage. Le cas échéant, le concubin survivant devra en former la demander au notaire, et devra reverser une soulte, correspondant à la valeur de la quote-part indivise du conjoint décédé, aux héritiers de ce dernier. Bien à vous

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Activité partielle de longue durée (apld)
Question postée par hrservice@hotmail.fr le 17/09/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, J'ai besoin d'effectuer : Accord collectif Document unilatéral pour Activité partielle de longue durée (APLD) pouvez-vous m'aider? Cordialement

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Bonjour, Pour faire face aux conséquences actuelles de l’épidémie de COVID-19, le gouvernement a mis en place, dans le cadre du plan de relance, un système appelé l’activité partielle de longue durée (APLD), ayant vocation à permettre aux entreprises de préserver les emplois. Ce dispositif, instauré par le décret n°2020-926 du 28 juillet 2020, a pour but de permettre aux entreprises devant faire face à une réduction d’activité durable de réduire l’horaire de travail en contrepartie d’engagements relativement à la préservation de l’emploi. L’horaire de travail ne pourra pas être réduit au-delà de 40% de l’horaire légal par salarié, sur la durée totale du dispositif, qui ne pourra elle-même pas excéder 24 mois (dispositif accordé par période de 6 mois dans la limite de 24 mois). Le dispositif de l’APLD, qui s’applique à l’ensemble des entreprises qui sont confrontées à une réduction d’activité, prend la forme d’un accord signé au sein de l’établissement, de l’entreprise, du groupe ou de la branche. L’employeur doit également établir un document conforme aux stipulations de l’accord de branche. Si aucun modèle-type d’accord ne peut encore pour l’heure être édité, le gouvernement a précisé les mentions obligatoires qui devront figurer dans le document et l’accord. L’accord et le document doivent a minima mentionner la date de début du dispositif et sa durée d’application, les salariés et les activités auxquels s’appliquera le dispositif, la réduction prévue de l’horaire de travail, les engagements pris par l’entreprise en matière d’emploi et les modalités d’information des organisations syndicales sur la mise en place du dispositif. Ces mentions sont impératives mais l’accord et le document peuvent également prévoir les conditions dans lesquelles les dirigeants fournissent des efforts proportionnés à ceux demandés aux salariés ou encore les conditions dans lesquelles les salariés pourront prendre des congés payés. L’accord devra ensuite être transmis à la DIRECCTE du territoire de l’entreprise, qui dispose d’un délai de 15 jours pour valider l’accord et d’un délai de 21 jours pour l’homologuer. S’agissant du niveau de prise en charge, le salarié placé en activité partielle reçoit une indemnité horaire correspondant à 70% de sa rémunération brute, ce dans la limite de 4,5 SMIC. L’employeur, quant à lui, bénéficie d’une indemnité équivalente à 60% de la rémunération horaire brute, toujours dans la limite de 4,5 SMIC. Bien à vous

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Racheter la maison de ma belle-mere
Question postée par tedmatandre le 11/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour à tous, Voilà, mon épouse et moi sommes mariés sous contrat (séparation des biens). Son père est décédé en 2009 et ma belle mère à l'usufruit de la maison des des autres biens. La sœur de mon épouse à également les parts de son père dans la maison dans les divers biens au même titre que mon épouse. Mon épouse et moi-même souhaitons acheter la maison de ma belle mère afin que le bien reste dans la famille. La belle-mère et la sœur sont d'accord et le prix de vente à été fixé. ma question est : Pouvons-nous racheter cette maison ensemble en faisant un prêt immobilier ? si oui: est-ce que je peux être propriétaire au même tire que mon épouse du bien qu'on racheté ensemble ? J'ai vaguement entendu parler de soulte et de l’impossibilité pour moi d'être propriétaire qu'il fallait que tout soit au nom de mon épouse ect... tout ça est flou et j'aimerai avoir des avis éclairé sur ce sujet afin de bien comprendre. Merci d'avance.

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Bonjour, Les règles de succession sont fixées par les articles 733 et suivants du Code civil, qui distinguent les cas où le défunt a ou n’a pas rédigé de testament. Lorsque le défunt n’a pas rédigé de testament, les règles successorales qui s’appliquent et régissent les modalités d’attribution des biens aux héritiers du défunt sont les règles légales. Par principe, lorsque le défunt était marié au moment du décès et avait des enfants issus de cette union, le conjoint survivant dispose d’une option successorale. Ce dernier peut ainsi choisir entre l’usufruit de l’intégralité des biens du défunt (les enfants sont alors nus-propriétaires de la totalité de ces biens) et le quart des biens du patrimoine en pleine propriété. Dans votre cas, il semble que votre belle-mère ait choisi d’opter pour l’usufruit de l’intégralité du patrimoine de la succession. Ceci implique que cette dernière est donc usufruitière de la maison dans laquelle elle réside, ce qui lui donne le droit de jouir et d’user de cette maison, et que votre épouse et sa sœur sont nues-propriétaires de ce bien. Dans l’hypothèse où un bien dont la propriété est démembrée (c’est-à-dire que le droit est divisé entre un usufruitier et un nu-propriétaire), ce dernier ne peut être vendu que par l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Au cas présent, ceci implique que la maison dans laquelle réside votre belle-mère ne pourra être vendue que si cette dernière et les nues-propriétaires (votre épouse et sa sœur) sont d’accord pour procéder à la cession. Par ailleurs, aux termes de l’article 621 du Code civil, en cas de cession simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit, le prix de vente se répartit entre l’usufruitier et le ou les nus-propriétaires à proportion de la valorisation de ces droits. Dans votre cas, ceci implique que, si vous souhaitez vous porter acquéreur de la maison de votre belle-mère, le prix de vente devra se répartir entre cette dernière et votre épouse et votre belle-sœur. Dans cette optique, il conviendra effectivement, pour acquérir l’ensemble de la maison, de racheter la part de votre belle-sœur, acquisition qui pourra être effectuée conjointement par vous-même et par votre épouse et qui pourra être financée par un emprunt que vous aurez tous deux souscrits. En revanche, la part de propriété de votre épouse, héritée dans le cadre de la succession, lui restera propre et vous ne serez tous deux propriétaires que de la part de votre belle-sœur. Nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un conseil en droit des successions afin de vous aviser au mieux de ces problématiques. Bien à vous

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Achat de maison
Question postée par Sylvie le 11/09/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai acheté ma maison actuelle avant d'être mariée, à ce jour, je suis mariée, sans contrat, puis je vendre ma maison et en acheter une autre à mon nom seul? Merci pour votre réponse

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler que lorsque des époux se marient sans contrat de mariage, le régime matrimonial qui leur est applicable de droit est le régime de la communauté légale. Ce régime, également appelé communauté réduite aux acquêts, implique que les biens qui sont acquis par les époux au cours du mariage sont nécessairement considérés comme des biens dont ils sont tous les deux propriétaires (biens communs). Par ailleurs, il importe de rappeler qu’aux termes de l’article 1405 du Code civil, les époux conservent la propriété des biens qu’ils ont acquis, seuls, avant le mariage. Ceci implique que lorsqu’un seul des époux s’est porté acquéreur d’un bien avec ses fonds propres avant de contracter mariage, ce bien lui reste propre. Dans votre cas, il convient donc de signaler que, votre maison actuelle ayant été acquise avec vos fonds propres avant le mariage, ce bien constitue un bien propre et son prix de cession restera également un bien propre. Les fonds que vous obtiendrez de cette cession resteront donc des fonds propres. En revanche, si vous souhaitez vous porter acquéreur d’un nouveau bien avec ces fonds dans le cadre d’un mariage soumis au régime de la communauté, la maison, bien qu’acquise avec des fonds propres, sera considéré par défaut comme un bien commun, car acquise pendant le mariage. Pour remédier à cette problématique, l’article 1434 du Code civil prévoit qu’un époux commun en biens qui souhaite user de fonds propres pour acquérir un bien qu’il souhaite conserver en propre doit procéder à une déclaration d’emploi au moment de l’acquisition de ce bien. Ceci implique que l’époux acquéreur déclare utiliser, pour l’acquisition du bien, des fonds qui lui sont propres, afin d’attester que la maison, bien qu’acquise en cours de mariage, lui restera propre. Dans votre cas, il importe donc de procéder à cette déclaration d’emploi au moment de l’acquisition de votre nouvelle maison si vous entendez l’acquérir avec des fonds propres, afin de vous assurer que vous en conserverez la propriété en propre. Bien à vous

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Rachat de soulte à l'amiable
Question postée par Kévin le 08/09/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, en instance de séparation(nous sommes pacsés) , je souhaite conserver mon bien immobilier, nous avons fait estimer la maison et avec ce qu'il nous reste de crédit, la soulte que je devrais verser à mon ex-compagne est de 15000€.Nous souhaitons nous arranger à l'amiable et ainsi nous nous sommes entendu pour un rachat de soulte à 10000€.ma question est la suivante, pouvons nous passer devant un notaire en ayant nous même trouver un arrangement à l'amiable et si oui à combien s'élèveront les frais ? Merci de votre retour. Cordialement. Monsieur Vigneron.

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Bonjour, Au préalable, il convient de clarifier un point de votre question s’agissant de l’identité du propriétaire de la maison avant la séparation et la rupture du pacte civil de solidarité (PACS) vous unissant à votre ancienne compagne. Nous comprenons de votre question que vous vous êtes porté acquéreur de votre maison conjugale conjointement avec votre ancienne compagne, avec laquelle vous étiez lié par un PACS. Aux termes de l’article 515-1 du Code civil, le PACS est un contrat par lequel deux personnes physiques majeures décident d’organiser leur vie commune. Selon les dispositions de l’article 515-5 du Code civil, les partenaires de PACS restent chacun propriétaires individuellement de leurs biens. Toutefois, les biens qui ont été conjointement acquis par les deux partenaires pendant le PACS sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié. Ceci implique que les biens acquis par les partenaires sont en réalité soumis au régime de l’indivision légale, prévu par les articles 815 et suivants du Code civil. Aux termes de cet article, nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision et chaque indivisaire peut solliciter le partage. Le cas échéant, le partage donne lieu à une liquidation du patrimoine indivis, c’est-à-dire que chaque indivisaire (ou partenaire de PACS dans votre cas) se voit attribuer une partie des biens indivis. S’il est impossible de répartir les biens indivis en lots d’égale valeur, il est possible de prévoir que l’un des partenaires reversera une soulte à l’autre afin que chacun se voit, in fine, attribuer la même valeur à l’issue de la liquidation. Le projet de liquidation des biens de l’indivision peut faire l’objet d’une convention entre les indivisaires, qui peuvent s’accorder sur les modalités de la liquidation des biens indivis et des éventuelles soultes à reverser. Ces modalités de répartition devront faire l’objet d’un état liquidatif des biens de l’indivision, qui pourra notamment prévoir un rachat de soulte par un indivisaire à un autre, et qui devra être régularisé chez un notaire. Dans ce contexte, les frais notariés afférents au rachat de la soulte s’élèvent généralement à 7 ou 8% du montant de la soulte reversée, outre frais annexes et éventuels émoluments facturés par le notaire. Bien à vous

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Accord pour changement de régime matrimonial
Question postée par Lotton le 07/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Que se passe t'il si l'enfant d'un premier mariage refuse de donner son accord pour le changement de régime matrimonial de son parent remarié qui veut opter pour la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant ? Merci de prendre éventuellement le temps de me répondre. Cordialement, René LOTTON

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Bonjour, Aux termes de l’article 1397 du Code civil, les époux peuvent décider, en cours de mariage, de modifier le régime matrimonial qu’ils avaient choisi lorsqu’ils ont contracté mariage. Le changement de régime matrimonial résulte en premier lieu d’un acte établi par un notaire, qui précise avec détail les conséquences du changement envisagé par les époux. Aux termes de l’article 1300 du Code de procédure civile, les enfants majeurs de chacun des époux se voient notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception, le changement de régime matrimonial de leur parent. Cette information ouvre le droit, pour les enfants majeurs, à une opposition à la modification du régime matrimonial, opposition qui doit être formée dans un délai de 3 mois à compter de la notification. Cette opposition doit être adressée au notaire qui a établi l’acte de modification du régime matrimonial, notaire qui doit par ailleurs, aux termes de l’article 1300-1 du Code de procédure civile, en informer sans délai les époux. En cas d’opposition, deux solutions s’offrent aux époux. D’une part, les époux peuvent simplement renoncer à leur projet de modification de régime matrimonial. D’autre part, les époux peuvent maintenir leur volonté de changer de régime, et, le cas échéant, doivent solliciter l’homologation judiciaire de l’acte de changement de régime matrimonial. Pour se faire, les époux doivent adresser une requête conjointe au juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire du lieu du domicile des époux, aux fins que ce dernier homologue l’acte. Le juge devra alors procéder à diverses vérifications quant à la préservation de l’intérêt de la famille suite à ce changement de régime ou encore l’absence de vices du consentement. Par suite, le juge rend sa décision et accorde l’homologation ou la refuse. La décision est notifiée aux époux par le secrétaire de la juridiction par lettre recommandée avec accusé de réception et peut faire l’objet d’un appel, dans un délai de quinze jours à compter de la décision. Dans votre cas, si l’un des enfants d’un premier mariage s’oppose à la modification du régime matrimonial, il conviendra donc de saisir le juge aux affaires familiales d’une demande d’homologation de ce changement. Bien à vous

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Vente immobiliere suite succession
Question postée par Mamiemimi77 le 05/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis veuve depuis 2004 et proprietaire depuis 1987 nous avions fait une declaration au dernier des vivants j'ai 3 enfants. Le notaire a refait un acte notarié en mentionnant que je suis a 1/4 en PP et 3/4 en usufruit. Ma question est la suivante puis-je vendre ma maison et si un enfant s'oppose a la vente quels sont mes recours. Je reste dans l'attente de votre réponse et vous en remercie par avance.

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Bonjour, Les dispositions relatives à la donation au dernier vivant sont établies par les articles 1091 et suivants du Code civil. Ce type de donation est très régulièrement utilisé par les époux mariés sous le régime de la séparation de biens, dans la mesure où ceux-ci ne disposent pas, à la dissolution du mariage (notamment au décès), de biens communs. Par principe, la donation au dernier vivant peut concerner tous types de bien, mais son champ d’application est limité par certaines règles, notamment celles relatives à la part qui peut être attribuée au conjoint survivant en présence de descendants. En effet, la donation pourra alternativement prévoir la transmission au conjoint survivant en premier lieu du 1/4 de la pleine propriété et des 3/4 en usufruit, en second lieu de la totalité de l’usufruit sur le patrimoine et, en troisième lieu, de la quotité disponible de la succession en pleine propriété (pour trois enfants, 1/4 de la succession). Dans votre cas, il semble que la donation au dernier vivant vous permette de recueillir un quart de la pleine propriété du patrimoine de votre défunt époux et trois quarts de ce patrimoine en usufruit. Par conséquent, ceci implique que vos enfants sont nus-propriétaires des trois quarts du patrimoine du défunt. Ceci étant, il convient de préciser que cette règle ne s’applique que sur le patrimoine de votre époux décédé, puisque la donation au dernier vivant n’avait vocation à s’appliquer que sur ses biens. Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous êtes seule propriétaire d’un bien depuis 1984. Si tel est le cas, ce bien vous appartenant en propre et n’ayant pas intégré dans la succession, vous êtes donc libre d’en disposer et vos enfants ne peuvent vous empêcher de procéder à la vente, l’article 544 du Code civil précisant bien que le propriétaire est libre de vendre ses biens. En revanche, si le bien a été acquis conjointement avec votre époux, et si la succession de ce dernier est clôturée, il convient de déterminer, à la lumière de l’état liquidatif établi par le notaire, si le bien vous a été attribué en pleine propriété ou si vous ne disposez que de l’usufruit. Dans ce dernier cas, vous ne pourrez procéder seule à la cession, le nu-propriétaire (en l’occurrence vos enfants) et l’usufruitier devant nécessairement donner leur accord conjoint à la cession du bien. Bien à vous

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Calcul de l'indemnité d'occupation en fonction du régime matrimonial
Question postée par jeancpapi le 02/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Mariés sous le régime de la séparation de biens.Jugement de divorce intervenu le 24/01/20.J'occupe le logement familial depuis le départ de mon ex. Ma quote-part dans le financement de ce logement est de 115 668.43 €. Celle de mon ex de 5670.56 €. Soit 95,32 % du total pour moi, et 4,68 % pour elle. L'indemnité d'occupation que je dois à l'indivision est de 38 226 €,réfaction effectuée.Mais alors,est-ce que je dois à mon ex 50 % de cette somme, comme si nous avions été mariés sous un régime de communauté, ou lui en dois-je 4,68%?

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Au préalable, il convient de déterminer le régime juridique applicable à l’acquisition du logement avec votre ancienne épouse. En effet, dans la mesure où votre ancienne épouse et vous-même n’étiez pas mariés sous le régime de la communauté légale, mais sous le régime de la séparation de biens, le bien a été acquis en indivision, et ce quelle que soit la part que chacun a apportée dans le financement de cet immeuble. Or, dans le cadre d’une indivision, et à la différence de la copropriété, chaque indivisaire est propriétaire de l’intégralité du bien. Par ailleurs, aux termes de l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité à l’égard de l’indivision. En effet, l’indivisaire ne peut occuper un logement qui ne lui appartient pas en totalité sans verser à l’indivision une indemnité rémunérant cette occupation privative. Par principe, le calcul de l’indemnité d’occupation est laissé à la libre appréciation des juges du fond, ce qui implique que le juge est libre de fixer l’indemnité d’occupation en fonction de certains critères, notamment la valeur locative du logement. Le juge peut également appliquer une réfaction sur le montant de l’indemnité. L’indemnité est donc due à l’indivision, et, classiquement sera répartie entre les indivisaires en fonction de la quote-part indivise qu’ils détiennent chacun sur le bien. Dans votre cas, il convient donc de déterminer la quote-part de chacun des indivisaires, qui doit avoir été fixée par le notaire aux termes de l’acte notarié d’acquisition du bien avec votre ex-épouse. Bien à vous

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Acte de propriété
Question postée par Moltes44 le 31/08/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis en couple depuis 10ans. Ma compagne et sa sœur ont hérités de la maison de leur parents il y a 5ans et nous y habitons. La maison valait 210 000 euros. Nous avons emprunté à 2 105 000 euros pour donner la part de sa sœur. Aujourd'hui la maison est estimé 420 000 euros. Malheureusement ma compagne est la seule propriétaire je ne figure pas sur l'acte de propriété. Je souhaiterais apparaître sur l'acte de propriété et être propriétaire de la part dont je paye tous les mois donc 50000 euros. De plus je souhaiterais si il devait y avoir décès ou séparation avoir la moitié de la plus value car c'est moi qui est tout fait dans cette maison, et ce serait plus juste car je paye pour une maison qui ne m'appartient pas ! Comment faire pour remettre tout cela en ordre ? Merci de vos réponses. Cordialement

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Bonjour, Il convient tout d’abord de vous indiquer que, lorsque des biens sont reçus en héritage par une personne, ces derniers constituent des biens propres. Selon les termes de l’article 1405 du Code civil, ceci implique que, même dans l’hypothèse où un couple est marié sous le régime de la communauté de biens, le bien reçu en héritage restera toujours un bien propre de celui qui l’a reçu. Au cas présent, votre compagne a reçu en héritage, conjointement avec sa sœur, une maison appartenant à leurs parents. S’il apparaît que vous avez souscrit avec votre compagne un emprunt afin de financer le rachat de la soulte de sa sœur, vous n’êtes pas juridiquement considéré comme propriétaire de ce bien, votre compagne en ayant hérité par succession, ce que traduit l’acte de propriété. Ceci étant, votre implication dans le financement et la rénovation de la maison ne reste pas sans incidence sur les droits dont vous pourriez vous prévaloir sur le bien, ou, à tout le moins, sur sa valeur. En effet, la situation que vous décrivez présente tous les traits d’une société créée de fait : ce principe juridique est utilisé en jurisprudence lorsque deux personnes ne sont unies par aucun lien juridique. Lorsque celles-ci ont bâti ensemble un projet auquel chacun a participé et apporté soit une somme d’argent, soit son travail, cet « apport » pourra être rémunéré s’il en fait la demande en justice : le juge pourra alors reconnaître que ces personnes ont constitué ensemble une « société », dont elles pourront solliciter la dissolution et ainsi récupérer leurs « apports ». Dans votre cas, ceci implique que vous pourriez faire qualifier la situation de votre maison en société créée de fait, invoquer le fait que vous avez financé la moitié du bien et également contribué à sa restauration. Vous auriez ainsi droit à une quote-part d’un éventuel prix de cession. En outre, votre situation pourrait également relever de la qualification d’enrichissement sans cause : aux termes des articles 1303 et suivants du Code civil, une personne qui a bénéficié d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit l’indemniser de cet enrichissement. Dans votre cas, votre épouse, seule propriétaire de votre maison, s’est effectivement enrichi de votre financement et des travaux de rénovation que vous avez effectués. En conséquence, vous pourriez solliciter l’indemnisation de cet enrichissement injustifié sur ce fondement. Bien à vous

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Suis-je en droit de réclamer le trop perçu de mes cotisations double?
Question postée par lydia cardinaud le 04/08/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

BONJOUR JE FAIS PARTI D'UNE ASL, je paie double cotisation depuis plusieurs année, hors mon avocat et mon notaire après lecture des statuts me confirme verbalement que même si j'ai 2 lots je n'aurais pas du cotiser deux fois plus, car dans répartitions des charges il est écrit:article 18:Les charges sont réparties entre les membres de l'association à parts égales soit à concurrence de UN DOUZIEME (1/12) à chacun des propriétaires des biens et droits immobiliers ci-dessus désignés. ARTICLE 17: définition des charges: seront supportés par l'ensemble des propriétaires savoir:ect... PUIS JE RÉCLAMER LE REMBOURSEMENT D'UN TROP PERÇU A L'ASL,?

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Bonjour, Si l’étude du contrat révèle une répartition des charges attachée à chaque membre indépendamment de sa détention en lot, il n’y avait aucune raison de régler deux fois les charges concernées. Par suite,l'enrichissement sans cause relève de la catégorie des quasi-contrats définie à l’article 1300 du Code civil. Article 1300 du Code civil : « Les quasi-contrats sont les faits purement volontaires de l’homme, dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers, et quelquefois un engagement réciproque des deux parties » Ainsi, le quasi-contrat repose sur une action volontaire d’une personne qui génère corrélativement un engagement unilatéral ou réciproque pour une autre personne. L'enrichissement sans cause est une création jurisprudentielle qui ouvre droit à une action en restitution au profit de la personne qui s'est appauvrie. La jurisprudence exige la réunion de trois conditions d’ordre matérielle : 1. Un appauvrissement subi par une personne, lequel peut consister en une diminution de l'actif ou en un manque à gagner, à condition de pouvoir être évaluable monétairement. 2. Un enrichissement procuré à une autre personne. L’avantage procuré peut être intellectuel, à condition d’être évaluable également. 3. Un lien de cause à effet entre l’enrichissement et l’appauvrissement La jurisprudence exige que par ailleurs l'enrichissement et l'appauvrissement résultent d'un événement identique ; l'enrichissement de l'un entraînant l'appauvrissement de l'autre. S’agissant des conditions d’ordre juridique, l'enrichissement sans cause ou injustifié suppose qu'aucune règle juridique ne vienne fournir un fondement à cet enrichissement. Par ailleurs, l'enrichissement sans cause est un quasi-contrat, de sorte qu’il se prouve par tous moyens. Enfin, lorsque la restitution en nature est impossible, la réparation doit se faire sous la forme de dommages et intérêts. Il convient de vous adjoindre les serivces d’un avocat afin de vous faire confirmer, après étude exhaustive de votre dossier l’opportunité d’une mise en demeure argumenée suivie le cas échéant d’un action judiciaire. Bien à vous

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Charge de la preuve et prise d'acte
Question postée par Bucheur le 30/07/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Lors d'une prise d'acte qui fait suite à une mise à pied à titre conservatoire que le salarié estime injustifié, est-ce au salarié de prouver que la mise à pied à titre conservatoire n'était pas justifiée ou à l'employeur de prouver qu'elle était ? Bien cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’il existe par principe trois modes de rupture du contrat de travail : la démission, le licenciement ou la rupture conventionnelle. Toutefois, aux termes de l’article L. 1451-1 du Code du travail, le salarié qui entend formuler des reproches à l’encontre de son employeur peut prendre acte de la rupture de son contrat de travail. Ceci implique que le contrat de travail est rompu selon un mode différent de la démission, du licenciement ou de la rupture conventionnelle, à l’initiative du salarié, et ce en raison des manquements de son employeur. Aucun formalisme n’est requis au moment de la prise d’acte de la rupture du contrat de travail par le salarié, qui doit simplement envoyer un courrier à son employeur lui indiquant les raisons pour lesquelles il souhaite prendre acte de la rupture et donc, notamment, les fautes qu’il lui reproche. Par conséquent, le salarié doit justifier d’un manquement suffisamment grave de son employeur pour qu’il mette un terme à son contrat de travail (ex : cas de harcèlement moral ou sexuel, non-respect des temps de repos, etc.). Par suite, le salarié qui veut faire reconnaître les manquements de son employeur doit le faire en justice, et saisir le conseil de prud’hommes d’une demande de qualification de la rupture. Le conseil de prud’hommes doit se prononcer dans le délai d’un mois à compter de sa saisine. Dès lors, si le conseil de prud’hommes reconnaît l’existence d’un manquement suffisamment grave de l’employeur, la prise d’acte de la rupture est requalifiée par le conseil en un licenciement injustifié, et le salarié bénéficiera alors d’une indemnité légale ou conventionnelle de licenciement, d’une indemnité compensatrice de congés payés et de préavis et d’une indemnité pour licenciement injustifié. Dans votre cas, vous estimez que la mise à pied conservatoire dont vous avez fait l’objet était injustifiée et souhaitez donc prendre acte de la rupture de votre contrat de travail sur ce fondement. Dans une telle hypothèse, le seul envoi d’une lettre de prise d’acte matérialisera la rupture, mais il conviendra ensuite de justifier, lorsque vous devrez saisir le conseil de prud’hommes des manquements de l’employeur. Préalablement à la prise d’acte, il convient donc de s’assurer que vous disposez de l’ensemble des éléments permettant d’établir que la mise à pied à titre conservatoire prononcée à votre encontre par votre employeur est injustifiée. Bien à vous

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Achat d’un bien même si succession non clôturée
Question postée par Marie le 29/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Suite au décès de mon mari et une donation au conjoint survivant, je suis dans l’attente que la succession soit clôturée par le notaire ainsi que la vente de notre maison en indivision car les 3 enfants du 1er mariage de mon mari réclament des objets que je n’ai pas, ils ne sont pas venus voir leur père depuis plus de 20 ans. Ils font donc traîner les choses (dernièrement ils ont refusé une offre très intéressante pour la vente de la maison et ceci jusqu’à ce que la situation soit claire pour eux). Je souhaiterais donc acheter avec mes fonds propres (assurances vie) un petit appartement à la montagne car je ne supporte plus de vivre dans cette maison qui ne m’appartient pas complètement et qui me rappelle chaque jour les soucis émanant de la réaction de mes beaux enfants. Ai-je donc le droit d’acheter ce petit appartement ? Je reste à votre disposition pour toute autre information. En vous remerciant vivement pour votre réponse. Cordialement. Marie

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Bonjour, A la suite d’un décès, l’ensemble des biens du défunt, qui constituent son patrimoine, tombent en indivision entre toutes les personnes qui peuvent justifier de droits sur ses biens. C’est l’indivision successorale : ceci implique que tous les héritiers appelés à la succession, qu’ils soient réservataires (descendants) ou non, sont tous propriétaires de l’intégralité du patrimoine du défunt, leur « part » de propriété étant représentée par une quote-part indivise. Cette indivision perdure jusqu’à la liquidation de la succession, amiable ou judiciaire, au terme de laquelle le patrimoine du défunt est définitivement réparti entre chaque héritier. Ainsi, à la liquidation de la succession, chaque héritier devient pleinement et seul propriétaire des biens qui lui sont attribués. En revanche, jusqu’à la liquidation de la succession, l’indivision successorale (et non chaque propriétaire indivis) est seule propriétaire du patrimoine du défunt. Dès lors, les règles de l’indivision légale doivent s’appliquer sur le patrimoine du défunt jusqu’à la liquidation de la succession. Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, les actes conservatoires (ex : souscription d’un contrat d’assurance) pourront être accomplis par un indivisaire seul. Les actes d’administration (bail d’habitation, travaux, etc.) ou de disposition (bail commercial ou cession) devront être décidés à la majorité des 2/3 des propriétaires indivis. Il convient cependant de noter que le régime de l’indivision ne trouve à s’appliquer que sur le patrimoine successoral, c’est-à-dire les biens dont était propriétaire le défunt. Par conséquent, si un seul héritier ne peut seul procéder à l’acquisition ou à la cession d’un bien du patrimoine successoral tant que la liquidation n’a pas été liquidée, il dispose toujours de tous les pouvoirs juridiques pour exercer, sur son patrimoine propre, tous les actes qu’il souhaite (actes conservatoires, d’administration ou de disposition). Dans votre cas, vous indiquez que le capital figurant sur votre assurance-vie vous est propre puisqu’il a été apporté par des fonds propres. Par voie de conséquence, le capital de l’assurance ne figure pas dans les biens qui font l’objet de la succession et vous pouvez utiliser ces fonds, qui vous sont propres, sans l’aval des enfants de votre époux. Bien à vous

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Ordinateur professionnel en vacances
Question postée par flomaryt le 29/07/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, je vais emmener mon ordinateur professionnel sur mon lieu de vacances pour pouvoir éventuellement traiter des dossiers qui pourraient arriver. Durant certaines périodes des vacances, je souhaite laisser mon ordinateur dans le coffre de ma voiture (personnelle). Dans quelle mesure ma responsabilité est-elle engagée en cas de vol ou de dégradation? Mon employeur peut-il me demander de mettre mon ordinateur en sécurité dans un lieu autre que ma voiture (consigne...)? Merci

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Bonjour, L’insertion dans les contrats de travail de clauses relatives à la mise à disposition des salariés de matériels de l’entreprise, notamment informatiques, est aujourd’hui fréquente. La mise à disposition de tels matériels constituant un prêt ponctuel d’outils au salarié, les employeurs préfèrent généralement formaliser par écrit la remise du matériel, soit dans le cadre d’une clause particulière du contrat de travail, soit dans le cadre d’un document séparé. En tout état de cause, cette clause doit préciser les modalités selon lesquelles le matériel est mis à disposition du salarié par l’entreprise, et notamment indiquer qui en est le propriétaire ou encore quelle serait l’étendue de l’éventuelle responsabilité du salarié quant à la garde de ce matériel. Sur ce point, il est constant, en jurisprudence, que le salarié ne peut, d’une manière générale, être associé aux risques d’exploitation de l’entreprise. La Cour de cassation, faisant application de ce principe, considère ainsi que la responsabilité du salarié ne peut pas être engagée par l’entreprise en raison de la perte ou de la détérioration du matériel qui lui a été confié. L’engagement de la responsabilité du salarié sur ce fondement constituerait en effet une sanction financière du salarié par l’employeur, prohibée par l’article L. 1331-2 du Code du travail. Toutefois, il convient de relever que la responsabilité du salarié en raison de la perte, du vol ou de la détérioration d’un matériel qui lui aurait été confié par l’entreprise peut être engagée lorsque l’employeur rapporte la preuve d’une faute lourde commise par le salarié. Ceci implique que l’employeur devra démontrer, s’il souhaite engager la responsabilité de son salarié, son intention de nuire à l’entreprise (cas d’un vol par le salarié lui-même ou encore d’une destruction volontaire). Dans votre cas, il convient donc de signaler que votre responsabilité ne pourrait être engagée en raison du vol de votre ordinateur professionnel, sauf si une faute lourde de votre part, traduisant une intention de nuire à l’entreprise, a conduit à ce vol. Bien à vous

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Donation au dernier vivant
Question postée par chouca le 25/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

La fille de mon mari décédé et moi sommes copropriétaires de 2 appartements. Nous sommes en désaccord sur l'estimation. Son avocat a demandé une expertise judiciaire en référé. Mon mari et moi avions fait une donation au dernier vivant. Quand l'estimation sera faite pourrai je demander 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit afin de tout garder et louer jusqu'à mon décès? Y aurait-il quand même quelque chose à lui donner maintenant? Merci

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que, préalablement au décès de votre époux, ce dernier et sa fille étaient tous deux copropriétaires des deux appartements. Cette précision est d’importance dans la mesure où, dans le cadre du régime de la copropriété, chaque copropriétaire est pleinement propriétaire d’un lot de copropriété : ainsi, lorsque l’un d’eux décède, ne tombe dans la succession du défunt que le lot de copropriété dont il était propriétaire, et non les lots des autres copropriétaires. Par ailleurs, nous vous rappelons que les articles 733 et suivants du Code civil établissent les règles de succession applicable au patrimoine d’un défunt faute de testament. Ainsi, au décès d’une personne, le conjoint dispose d’un droit d’option qui lui permet de choisir entre d’une part l’usufruit de la totalité du patrimoine de la succession ou, d’autre part, le quart de la pleine propriété. Par ailleurs, si le défunt laisse à son décès des enfants issus d’une autre union, le conjoint survivant doit choisir le quart de la pleine propriété du patrimoine tombé en succession. En outre, les articles 1091 et suivants du code civil précisent que les époux peuvent, de leur vivant et quel que soit leur régime matrimonial, se consentir une donation entre époux, également appelée donation au dernier vivant. Concrètement, cette donation permet d’accroître les droits du conjoint sur le patrimoine du défunt. Dans l’hypothèse d’un défunt ayant laissé des enfants issus d’une précédente union, le conjoint survivant peut ainsi prétendre, par une donation au dernier vivant, à l’usufruit de la totalité des biens, à un quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit ou, enfin, à la pleine propriété de la quotité disponible à la succession (part qui n’est pas réservée aux héritiers). Une donation au dernier vivant permettra ainsi au conjoint survivant d’étendre les droits qu’il aurait pu avoir faute d’une telle donation. Ceci étant, il convient de souligner, au cas présent, qu’il apparaît que votre époux et sa fille était copropriétaires des deux appartements litigieux avant le décès. Aussi, ceci implique que vous ne pourrez prétendre à des droits, en vertu de la succession et de la donation au dernier vivant, que sur le lot de copropriété détenu par votre époux préalablement à son décès. Vous ne pourrez ainsi prétendre à la totalité de l’usufruit sur l’ensemble des appartements, le lot détenu par la fille de votre époux n’ayant pas été intégré à la succession, ce qui implique que vous ne pouvez donc pas revendiquer de droits sur celui-ci, mais uniquement sur le lot détenu par votre époux. Bien à vous

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Aggresion sexuelle
Question postée par gogo101 le 24/07/2020 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour, Il y a 2 ans, mon fils à été accusé d'une agression sexuelle qui aurait eu lieu un soir après un barbecue. La fille âgée de 15 ans à l'époque, l'accuse d'une fellation forcée et de lui avoir fait des hématomes et des bleus après lui avoir serré son poignet et l'avant-bras. 3 des 6 témoins "amies de la victime" disent avoir vu les bleus et hématomes" le lendemain vers 15h soit 17h après les faits. Il vient d’être condamné à 4 ans de prisons ferme dont 2 avec suris probatoire. Mon fils à toujours nié les faits et a donc fait appel de la décision. Je voudrais donc savoir s'il est possible de prouver que les hématomes et bleus sont des mensonges ? Je me suis personnellement pressé mon poignet avec un serre-joint mécanique, il y avait bien une marque mais pas de bleu et celle-ci a disparue au bout de 10h. Bien cordialement

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Bonjour, Il convient, en matière de procédure pénale et à la différence de la procédure civile, de distinguer selon que la preuve est rapportée par une partie publique (les preuves obtenues lors d’une enquête pénale, grâce au concours des enquêteurs) et les preuves rapportées par une partie privée. Aux termes de l’article 427 du Code de procédure pénale, les infractions peuvent par principe être établies par tout mode de preuve et le juge décide, d’après son intime conviction, selon les pièces qui ont été contradictoirement discutées devant lui. Que l’enquête soit diligentée pour flagrant délit ou qu’il s’agisse d’une enquête préliminaire, il convient de relever que les forces de police peuvent convoquer un témoin, qui doit obligatoirement se présenter devant eux. Le force du témoignage sera laissé à la libre appréciation du juge et il est donc possible que ce dernier prenne en compte le lien d’affection ou d’amitié du témoin avec l’auteur de l’infraction ou de la victime, pour modérer la portée du témoignage. Par ailleurs, la preuve peut également être rapportée, en procédure pénale, par l’intermédiaire d’une expertise médicale. Toutefois, cette expertise ne peut être ordonnée que par un magistrat, généralement le juge d’instruction, la juridiction de jugement, le procureur de la République ou encore les officiers de police judiciaire, sur délégation de ces derniers. A l’inverse du témoignage, l’expertise médicale présente l’avantage que l’expert doit agir en toute neutralité et que ses conclusions auront nécessairement plus de force probante dans le cadre du dossier que le témoignage d’un ami de la victime. Par ailleurs, il convient de rappeler que, dans la mesure où l’administration de la preuve est libre en droit pénal, il est également possible pour les parties au procès de faire diligenter d’elles-mêmes une expertise médicale afin d’établir la preuve d’un fait qu’elles souhaitent soumettre aux enquêteurs ou à la juridiction. Dans votre cas, il vous serait donc possible d’une part de demander à être auditionnée en tant que témoin, afin de témoigner de ce que vous n’avez, suite à une pression importante sur le poignet, pas observé d’hématomes, ou, éventuellement, de solliciter la désignation d’un expert médical, afin de pouvoir déterminer si une pression sur les poignets peut engendrer des hématomes. Bien à vous

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Succession non realisee et propriete
Question postée par Pierre le 22/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Un héritier réservataire est-il légalement propriétaire d'un bien provenant d'une succession d'un parent décédé si la succession n'a pas été réalisée. Plus précisément, mon beau-pére est décédé, ma belle-mére occupe la maison familiale. La succession n'a pas été réalisée. Ma femme, héritière réservataire unique, est-elle légalement propriétaire d'une part de la propriété ?

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Bonjour, Il importe au préalable de rappeler qu’en suite d’un décès, le patrimoine du défunt tombe immédiatement en indivision entre l’ensemble de ses héritiers, c’est-à-dire de personnes pouvant justifier d’un droit sur le patrimoine du défunt, qu’ils soient réservataires (enfants notamment) ou non. C’est l’indivision successorale. Cette indivision perdure jusqu’à la liquidation de la succession, amiable ou judiciaire, c’est-à-dire l’étape aux termes de laquelle le patrimoine du défunt a été réparti entre chaque héritier, qui devient pleinement propriétaire de la part qui lui est attribuée. Aussi, jusqu’à la liquidation de la succession, l’indivision successorale (et non chaque propriétaire indivis) est seule propriétaire du patrimoine du défunt. Dès lors, et toujours jusqu’à la liquidation de la succession, les règles de l’indivision légale devront impérativement s’appliquer. Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, les actes conservatoires (ex : souscription d’un contrat d’assurance) pourront être accomplis par un indivisaire seul. En revanche, les actes d’administration (conclusion d’un bail d’habitation) ou de disposition (cession) devront être décidés à la majorité des 2/3 des propriétaires indivis. Au cas présent, le décès de votre beau-père a entraîné la mise en place d’une indivision successorale entre votre épouse et votre belle-mère. Seule l’indivision doit être considérée comme propriétaire, de sorte que la cession de la maison ne pourra intervenir sans l’autorisation de votre belle-mère, qui est, au même titre que votre épouse, propriétaire du bien en indivision, et ce jusqu’à ce que la liquidation de la succession soit prononcée. Par ailleurs, nous vous rappelons également qu’aux termes des articles 763 et suivants du Code civil, le conjoint survivant dispose d’un droit viager d’occuper le logement, s’il occupait ce logement à titre habituel au décès du défunt. Bien à vous

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Vente local mixte
Question postée par fabienne le 16/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J ai acheté un local commercial et 3 ans après j ai créé 2 lots indivisibles un appartement pour ma résidence principale et un local commercial pour continuer mon activité déjà présente lors de mon achat puisque que avant la vente j etais locataire Je voudrais savoir comment sera calculer mes taxes sur la plus value de la partie commercial Le prix d achat de mon local commercial sera t il pris en compte dans sa globalité et déduit pour le calcul de la plus value On me dit que non pourtant a la base j ai acheté un local commercial la partie habitation n étant pas taxable et étant creer qu après 3 ans comment sont calculé les taxes que je devrais sur la partie professionnelle Merci

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Bonjour, La question de la cession d’un local à usage mixte pose la problématique fiscale de la taxation des plus-values sur les locaux à usage professionnel ou sur les locaux à usage d’habitation. S’agissant des plus-values réalisées sur un logement « privé », nous vous rappelons qu’aux termes des articles 150 U et suivants du Code général des impôts, les résidences principales sont exonérées de toute taxation sur la plus-value. En revanche, les résidences secondaires ne sont pas exonérées, et sont taxées à un taux forfaitaire de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux. La base taxable (c’est-à-dire le montant de la plus-value soumis à imposition) bénéficie toutefois d’un abattement pour durée de détention de 6% par année de la 6ème à la 21ème année et de 4% au-delà de la 22ème année. S’agissant des plus-values réalisées sur un logement « professionnel », plusieurs régimes permettent au cédant d’être exonéré du paiement d’un impôt sur cette plus-value lorsque l’entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu. Le cas échéant, il conviendra de distinguer les plus-values à court terme (bien acquis ou créé depuis moins de 2 ans) et les plus-values à long terme (bien acquis ou créé depuis plus de 2 ans), imposées à un taux fixe de 19% pour l’impôt sur le revenu et à un taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux. Par ailleurs, les plus-values immobilières sont par principe taxées à l’impôt sur les sociétés lorsque l’entreprise était soumise à l’impôt sur les sociétés. Lorsque le logement est toutefois à usage mixte, c’est-à-dire à la fois à usage d’habitation (à titre principal) et à usage professionnel, l’exonération applicable à la cession d’une résidence principale ne s’appliquera que pour la partie à usage d’habitation. La plus-value réalisée pour la partie à usage professionnel sera soumise soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés. Par conséquent, dans votre cas, la partie de votre logement correspondant à votre habitation pourra être exonérée de toute plus-value, mais la plus-value correspondant à la partie professionnelle sera soumise soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés, en fonction du régime applicable à votre entreprise. Bien à vous

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Problème canisse copropriété
Question postée par Rochelle63 le 15/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous sommes locataires d'un appartement en Rdv légèrement surélevé donnant sur des places de stationnements. Quand nous l'avons visité, le balcon était pourvu d'un cache-vue en plexiglas. La copropriété a demandé à la locataire sortante de l'enlever avant de partir car il avait jauni. Nous avons aussitôt fait une demande pour le remplacer. Agence immobilière, autorisation de la copropiété, visite de l'entrepreneur agréé, etc. Après des mois d'attente et de relances l'agence nous a finalement répondu que ce modèle de plexiglas (tout simple) n'existait plus... Nous avons donc décidé d'installer juste pour l'été une canisse facilement amovible. Nous l'avons choisie de la même couleur de la façade et à la même hauteur que la rambarde. Premier jour : 1ère réflexion d'une copropriétaire... Je voudrais savoir quels représailles nous attendent et jusqu'où elles peuvent aller légalement. À qui demander le règlement de copropriété sans passer par ces voisins hostiles ? Merci beaucoup.

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Bonjour, Votre question soulève la problématique des possibilités, pour un copropriétaire, de procéder à des travaux ayant pour but de modifier l’apparence des parties communes ou de la façade d’une copropriété. Aux termes de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, tous travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur de la façade ou une partie commune doivent être soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette obligation est généralement reprise dans la plupart des règlements de copropriété. Les travaux concernés par cette autorisation peuvent être des travaux de toute nature dès lors que l’apparence des parties communes est modifiée. Plusieurs décisions de jurisprudence ont ainsi reconnu que les travaux de changement des volets ou encore d’apposition d’une plaque adhésive opaque sur une fenêtre devaient être soumis à l’approbation des copropriétaires. L’autorisation doit impérativement être donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, et non par un seul copropriétaire ou le syndic de copropriété. Toutefois, il convient de relever que cette obligation d’autorisation des copropriétaires souffre de quelques exceptions, notamment dans le cadre de locaux professionnels. Si toutefois les travaux n’ont pas été effectués sur un logement professionnel, la réalisation de tels travaux est illicite. Dès lors, il est de jurisprudence constante que les copropriétaires peuvent demander en justice de constater l’irrégularité des travaux effectués dans des parties communes ou sur une façade sans autorisation de l’assemblée générale et, le cas échéant, la remise en état ou la destruction des ouvrages effectués. Dans votre cas, l’installation de cette canisse n’est donc pas régulière tant qu’elle n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires et les copropriétaires pourraient en demander le retrait. Par ailleurs, vous pourrez consulter le règlement de copropriété ou en demander une copie en vous adressant au syndic de copropriété ou, éventuellement, au conseil syndical. Bien à vous

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Recrutement par service déconcentré
Question postée par velours1 le 13/07/2020 - Catégorie : Droit administratif

Le DECRET 2010-302 du 19/03/2010 dispose en son article 4 que "Les secrétaires administratifs sont recrutés, nommés et gérés par le ministre dont relève leur corps ou par l'autorité ayant reçu délégation à cet effet." S'agissant du Ministère de l'Education Nationale, le ministre a-t-il délégué ses actes de recrutement et de nomination de personnels ATSS ? Si oui, à quelle(s) autorité(s) et par quel(s) texte(s) ? Remerciements anticipés cordialement,

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que sont agents ATSS les personnels administratifs, techniques, sociaux et de santé qui peuvent être affectés à un établissement d’enseignement scolaire. Aux termes de l’article 4 du décret n°2010-302 du 19 mars 2010, les secrétaires administratifs sont normalement recrutés, nommés et gérés par le ministre dont relève leur corps. Classiquement, le ministre du corps dont relève le personnel à nommer dispose de la possibilité de déléguer son pouvoir de nomination à toute autorité ayant reçu délégation à cet effet. Ceci étant, il convient de rappeler également que le personnel ATSS justifie d’un statut particulier, tant concernant la nomination de ses membres que de la mutation. Tout d’abord, les personnels ATSS peuvent être recrutés par voie de concours gérés nationalement, notamment conçu par l’Ecole Supérieure de l’éducation nationale et de l’enseignement supérieur et de la recherche. Par ailleurs, les personnels ATSS peuvent également être recrutés localement. Les recrutements directs d’adjoint administratifs de l’éducation nationale et de l’enseignement supérieur ainsi que les recrutement Pacte relèvent alors de la compétence des recteurs locaux : le pouvoir de titularisation relève alors donc bien du recteur. Enfin, il convient également de noter que les demandes d’accueil en détachement ou d’intégration doivent être soumises à la CAP compétente, avant toute prise de fonctions effective. Par conséquent, il apparaît que l’accès à la profession des personnels ATSS peut revêtir différentes formes mais que, s’agissant des recrutements locaux, ces derniers relèvent de la compétence du recteur d’académie, sur délégation du ministre de l’éducation nationale. Bien à vous

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Le droit pour la famille de mon partenaire de voir notre bébé si ce n'
Question postée par Me23 le 10/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour nous avons de gros problèmes avec ma future belle-mère. Elle est agressive et insultante et a menacé la justice pour qu'elle voie ses petits-enfants (les enfants de mon partenaire dans un précédent mariage). Mais maintenant, nous pensons à avoir un bébé - mais je ne veux pas qu'elle fasse partie de cette vie d'enfant. Si nous faisons appel à un donneur de sperme et à mon ovule, a-t-elle toujours le droit de voir cet enfant ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que, lorsqu’un couple a recours à une procédure d’aide médicale à la procréation (ou procréation médicalement assistée, également appelée PMA), le lien de filiation juridique n’est établi qu’à l’égard des parents qui ont eu recours à cette aide médicale. En effet, aux termes de l’article 311-19 du Code civil, aucun lien de filiation ne peut être établi entre l’auteur du don et l’enfant né d’une aide médicale à la procréation. Par conséquent, que l’enfant soit né sans ou avec une aide médicale à la procréation, les règles juridique gouvernant ses rapports avec ses parents ou sa famille sont identiques. Par ailleurs, aux termes l’article 371-4 du Code civil, l’enfant a le droit d’entretenir des relations personnelles avec ses ascendants : cet article consacre le droit de visite des grands-parents. En réalité, seul l’intérêt supérieur de l’enfant, qui est une notion qui gouverne le droit de la famille, peut faire obstacle à l’exercice de ce droit. L’article 371-4 précise par ailleurs que si tel est l’intérêt de l’enfant, le juge aux affaires familiales peut fixer les modalités des relations entre l’enfant et ses ascendants. Il est donc établi que lorsqu’une difficulté survient quant à l’exercice du droit de visite d’un ascendant, le juge aux affaires familiales peut tout à fait être saisi de l’affaire et prononcer des mesures pour remédier au problème, notamment interdire le droit de visite des ascendants, ou l’aménager dans des conditions particulières. Ceci étant, la procédure devant le juge aux affaires familiales nécessite obligatoirement d’être assisté d’un avocat, ce qui pourrait représenter des frais importants, outre les frais de procédure. Au surplus, il conviendra également de rapporter la preuve, devant le juge aux affaires familiales, qui est dans l’intérêt de l’enfant de ne plus voir ses grands-parents. Aussi, une procédure de médiation familiale peut être mise en place entre les différents membres de la famille : ceux-ci seront accompagnés d’un médiateur et pourront donc trouver la mesure la plus adaptée à leur conflit, en s’évitant éventuellement les frais liés à une procédure judiciaire. Bien à vous

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Recuperer un logement occupé par un locataire en cas de divorce
Question postée par Goodlife le 09/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous sommes partis vivre à l étranger depuis 3ans et En cours de separation. Nous avons loué notre appartement en France et le nouveau locataire est dedans depuis 1an. Ais je le droit de recupérer mon appartement pour revenir y vivre avec mes 2 enfants? Quelles sont les demarches ? Mes droits ? Quel est le delais pour recuperer l appartement ? Merci beaucoup.

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Bonjour, Il importe au préalable de rappeler qu’en matière de congés pour les baux d’habitation, le législateur fait une distinction entre les logements vides et les logements meublés. Lorsque le logement a été loué vide, ou non meublé, le propriétaire peut tout à fait donner congé à son locataire pour, d’une part, faire du logement sa résidence principale, ou, d’autre part, y loger un parent proche. Le cas échéant, le propriétaire peut seulement donner congé à son locataire pour qu’il libère les locaux au plus tard à la fin du bail : à cette date, le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire. Pour être valable, le congé doit toutefois être envoyé dans un délai de six mois avant la date de fin du bail, et doit prendre la forme soit d'une lettre recommandée avec accusé de réception, soit d'un acte d’huissier, soit d'une lettre remise en main propre contre récépissé. Lorsque le logement est meublé, il est également possible de donner congé au locataire à la fin de la durée de bail. Si les formes du congé sont identiques au congé donné pour un logement non-meublé (lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou lettre remise en main propre), le délai à respecter par le propriétaire est un délai de 3 mois précédant la fin du bail. Dans votre cas, il convient donc de s’intéresser aux stipulations du bail d’habitation afin de déterminer quelle est la durée exacte de ce dernier, sachant que la durée minimale du bail est de trois années. Par suite, il ne sera possible de donner congé au locataire que 3 mois avant la fin de cette durée si le logement est meublé, ou 6 mois si le logement est non-meublé. Il convient enfin d’attirer votre attention sur le fait que, lorsque le locataire est une personne protégée (soit parce qu’elle est âgée de plus de 65 ans, soit parce que le montant de ses revenus est trop faible) le propriétaire peut ne pas être autorisé à donner congé ou ne peut donner congé que sous certaines conditions. Bien à vous

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Donner d'abord ou vendre d'abord?
Question postée par Bazette le 08/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

J'ai 70 ans et une fille unique (à qui j'ai déjà donné 100000 euros) Je suis en train de préparer une donation en sa faveur. Par ailleurs, je m'apprête à vendre un bien (maison et terrain) dont j'ai hérité. Est-il plus avantageux pour moi (et elle bien sûr) - de vendre d'abord ce bien et en donner l'argent à ma fille? - de donner à ma fille la NP de ce bien avant de le vendre? Merci

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Bonjour, Aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit. Selon les dispositions des articles 931 et suivants du Code civil, toute personne est en droit de donner, à titre gratuit, une chose meuble ou immeuble dont il est propriétaire. Cette opération n’est cependant pas sans incidence sur le plan fiscal : aux termes des articles 777 et suivants du Code général des impôts, la donation est soumise à des droits de donation, dont le taux varie en fonction des sommes données. Par ailleurs, le Code général des impôts prévoit également des abattements sur la valeur de la donation à laquelle il est procédé, qui s’élève à la somme de 100.000 euros par enfant, cet abattement étant renouvelable tous les 15 ans. Afin de limiter le montant des droits de donation, il est toutefois possible de ne pas procéder à une donation d’argent ou à une donation d’un bien en pleine-propriété, mais seulement à une donation de la nue-propriété du bien. Aux termes de l’article 699 du Code général des impôts, la valeur de la nue-propriété assujettie aux droits de donation est déterminée en fonction de l’âge du donateur : par exemple, au-delà de 71 ans révolus, la nue-propriété est fixée à 60%, au-delà de 81 ans révolus à 70% et au-delà de 91 ans révolus à 90%. Par ailleurs, il convient également de noter que, dans le cadre d’une cession immobilière, les éventuelles plus-values immobilières réalisées par le cédant sont par principe imposées à un taux forfaitaire de 19%. Dans votre cas, il semble évidemment plus avantageux de privilégier la solution d’une donation de la nue-propriété à votre fille, avant une cession du bien. En effet, si votre fille ne peut plus bénéficier de l’abattement de 100.000 euros, la donation de la nue-propriété vous permettrait de réduire le montant des droits de donation, l’assiette des droits étant réduite dans la mesure où la donation ne concerne pas la pleine-propriété du bien concerné. Par suite, lors de la cession, la plus-value, déterminée par la différence entre le montant du prix de cession et le montant du prix d’achat (valeur du bien retenue de l’acte de donation en cas de donation) étant, le cas échéant, nulle, l’impôt serait également nul. En revanche, nous vous alertons sur le fait que compte-tenu de la concomitance des deux opérations et de l’avantage fiscal que vous pourriez en retirer, ces dernières pourraient être considérées comme un abus de droit. Aussi, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste afin de déterminer les opportunités se présentant à vous et à votre fille dans un telle situation. Bien à vous

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Création sas
Question postée par Gio le 07/07/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour , Marié sous le régime de la communauté, le jugement définitif de mon divorce n’est pas encore validé, ma question est de savoir comment pouvoir créer une SAS et faire un prêt bancaire sans que mon ex épouse soit solidaire, existe t’il un document à faire signer afin de la désolidariser de là SAS et des prêts , nous ne possédons pas de compte joint ... merci pour votre réponse JDG

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Bonjour, Il importe préalablement de clarifier les circonstances de fait soumises à notre jugement. Nous comprenons de votre question que vous souhaitez procéder à la création d’une société par actions simplifiée, qui souscrirait par la suite un emprunt bancaire afin de financer son activité. Dans le cadre de la création d’une société, la présence d’un conjoint peut soulever des difficultés dans le cadre de l’apport souscrit par le ou les associés fondateurs. En effet, lorsque l’associé est marié sous le régime de la communauté de biens, les biens ou le fonds qu’il apporte à la société peuvent être communs. Le cas échéant, et faute de stipulation expresse contraire, le conjoint est en mesure de revendiquer également la qualité d’associé, dans la mesure où les biens apportés à la société, en contrepartie desquels ont été remis des parts ou des actions à l’associés, sont communs. Afin d’éviter cet écueil, il est généralement conseillé de prévoir, aux termes des statuts constitutifs, l’intervention du conjoint pour qu’il signe une déclaration de renonciation à la qualité d’associé. Il est également possible de n’apporter à la société que des biens propres, le conjoint ne pouvant, dans cette hypothèse, réclamer la qualité d’associé. Par suite, et lorsque la société sera constituée, cette dernière disposera de la personnalité morale, personnalité juridique distincte de celle de ses associés : un « écran » sera donc formé entre les associés et la société. Dans le cadre des sociétés à responsabilité limitée (telles que la SAS), cet écran est d’autant plus opaque que la responsabilité des associés ne peut être recherchée sur leur patrimoine personnel. En d’autres termes, lorsque la société souscrit un emprunt, l’établissement bancaire ne pourra jamais poursuivre, en cas de défaut, le paiement de l’emprunt sur le patrimoine personnel de l’associé (sauf s’il s’est constitué caution personnelle) mais uniquement sur le patrimoine de la société. Par conséquent, votre épouse ne pourra en tout état de cause voir son patrimoine engagé si la société par actions simplifiée souscrit l’emprunt. Bien à vous

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Donnation avec fausse signature
Question postée par Lykke le 06/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Mon mari avait acheté un appartement 14 4ième avenue du Maine 75015 Paris au début des année 1960 pour y habiter avec son épouse et leur fils. Divorcés en 1970 elle obtient l'usufruit de l'appartement. En 2017 elle téléphone à mon mari, en disant qu'elle a un papier pour faire une donation de l'appartement à leur fils. Il faut seulement que mon mari signe, ce qu'il a refusé. Elle était atteinte d'un cancer grave et se savait condamnée. Elle est décédée mars 2019. Mon mari est persuadé qu'elle a imité sa signature. Il n'ose pas demander à son fils, peur de sa réaction. Mon mari a 86 ans et à son tour souffre d'un cancer grave.Il n'a pas eu de nouvelle de son appartement après que son ex est décédée. Est-ce que c'est possible de faire une donation en imitant la signature d'un donateur sans que celui-ci soit au courant? Ou chercher si une donation est effectuée? Si oui comment faire pour moi au moment du succession? Merci en avance de votre réponse. Lykke (danoise).

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Bonjour, Aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit. Cette libéralité peut être effectuée entre vifs - il s’agit dès lors d’une donation, ou à cause de mort - il s’agit alors d’un testament. La donation peut concerner un ou plusieurs biens du donateur et peut donc viser des biens tant mobiliers (voitures, meubles meublants, etc.) qu’immobiliers. Comme tout acte juridique, la donation doit impérativement répondre à un certain nombre de conditions de validité. Nous vous rappelons à cet égard que la condition de validité principale d’un contrat et d’un acte juridique réside dans l'existence d'un consentement libre et éclairé de la ou des parties qui l'a ou l'ont signé. Au cas présent, vous êtes convaincue que la signature de votre époux a été falsifiée par son ancienne épouse afin de pouvoir consentir une donation à son fils. Il semble néanmoins complexe, dans une telle situation, de savoir si cette donation a effectivement été consentie au fils de votre époux. Il serait possible, dans un premier temps, que votre époux prenne attache avec la chambre des notaires de votre département, afin de leur demander si une étude de notaires a pu avoir connaissance d’une telle donation portant sur l’immeuble dont il est nu-propriétaire. Au surplus, votre époux peut également se rapprocher des services de la publicité foncière afin d’identifier le propriétaire actuel de l’immeuble (lui-même ou son fils). S’il ressort de ces recherches que l’ancienne épouse de votre mari a effectivement imité sa signature, il sera possible de mettre en place une expertise graphologique afin d’établir avec certitude cette falsification et d’intenter par la suite une action en nullité de la donation, qui entraînera la disparition rétroactive de l’acte. Le cas échéant, votre époux recouvrerait la pleine propriété de l’immeuble dont il était nu-propriétaire : nous vous rappelons en effet que, le droit d’usufruit étant un droit viager (qui cesse au décès de la personne qui en est titulaire), votre époux aurait du recouvrer, au décès de son ancienne épouse, la pleine propriété de cet immeuble. Bien à vous

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Résiliation mutuelle du cdi
Question postée par PM125 le 03/07/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je travaille dans une entreprise depuis 2 ans sur le CDI. Maintenant, ils demandent une résiliation mutuelle du contrat avec 4 mois de salaire, mais je ne suis pas sûr que ce soit le bon montant pour l'avoir à cause de la Pandémie, le marché n'est pas bon et il faudra encore 6 mois (peut-être) pour trouver un nouvel emploi. Pouvez-vous me dire si ce que fait l'entreprise est légal ou non et quel peut être le maximum que je puisse négocier dans ce cas ? Je vous remercie pour votre éclairage.

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Bonjour, Nous vous rappelons tout d’abord qu’aux termes des articles L. 1237-11 et suivants du Code du travail, le salarié et l’employeur peuvent convenir mutuellement de mettre un terme au contrat de travail du salarié. Cette modalité de rupture permet notamment au salarié de quitter l’entreprise, tout en étant assuré, contrairement à la démission, de percevoir des allocations chômage. Cependant, il convient de noter que la rupture conventionnelle ne peut jamais être signée lorsque le salarié n’a pas exprimé un consentement libre et éclairé, notamment lorsque la rupture a été prononcée dans un contexte de harcèlement moral ou encore lorsque l’employeur a convaincu le salarié de régulariser une telle rupture sous la pression. La rupture conventionnelle doit impérativement donner lieu à une convention écrite de rupture, qui doit a minima stipuler la date de rupture du contrat de travail et le montant de l’indemnité versée au salarié. Le salarié dispose toujours d’un délai de 15 jours calendaires à compter de la signature de la convention pour se rétracter. S’agissant justement de l’indemnité versée au salarié, le Code du travail indique que cette dernière ne peut jamais être inférieure au montant de l’indemnité légale de licenciement. Lorsque l’ancienneté du salarié est inférieure à 10 ans, l’indemnité ne peut donc être inférieure à un quart de mois de salaire par année d’ancienneté. Toutefois, il n’existe effectivement aucune limite maximale de montant de l’indemnité de rupture conventionnelle, mais uniquement une limite minimale. Le montant définitif de l’indemnité de rupture est en tout état de cause fixé d’un commun accord entre les parties, et il importera donc, dans votre cas, que votre employeur et vous-même vous accordiez sur le montant définitif de cette dernière. Bien à vous

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Indemnité à payer à l'amiable pour servitude de cour suivitude de cour
Question postée par michoutka le 02/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Quelle est l'indemnité à payer éventuellement en cas d'accord à l'amiable avec mon voisin dans le cas d'une servitude suite à dépôt de permis de contruire - distance du projet inférieure à 3 m de la limite de propriété.La servitude de cour commune pour mon voisin est de 20 m²,elle est située le long de son chemin d'accès privé, en limite de propriété,goudronné.Les deux bâtis sont situés à 13 m l'un de l'autre et ne sont pas en vis à vis.Je suis situé sur la commune de Talloires Montmin, au lieu dit Plan Montmin.74210.Je vous remercie.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un terrain pour l'usage et l'utilité d'un autre terrain appartenant à un autre propriétaire. Les servitudes peuvent résulter de l’application de la loi (par exemple les servitudes d’utilité publique ou encore les servitudes d’utilité communale), mais également d’un contrat : ces servitudes sont alors appelées servitudes conventionnelles. La servitude causant un préjudice au propriétaire du fonds servant, c’est-à-dire au propriétaire du terrain qui sera grevé par la servitude, cette dernière doit donner lieu à indemnisation. Aux termes de l’article 682 du Code civil, cette indemnité doit être proportionnée au dommage occasionné pour le propriétaire du fonds servant. La fixation de cette indemnité n’est donc soumise à aucun critère légal que celui de la proportion au regard du dommage que cause la servitude, et son montant est donc laissé à la libre appréciation des parties. Ceci étant, il convient de rappeler que la jurisprudence est intervenue à plusieurs reprises pour indiquer que le montant de cette indemnisation ne devait pas correspondre au montant de la plus-value entraînée par le bénéfice de la servitude pour le propriétaire du fonds dominant. Cela implique en réalité que le montant de l’indemnité ne doit pas correspondant à l’augmentation de la valeur du terrain dominant, qui bénéficie de la servitude, mais doit se limiter à réparer le préjudice subi par le propriétaire du terrain servant, qui est grevé de la servitude. Plusieurs décisions de juridictions ont notamment considéré que l’indemnité devait être déterminée par référence à la nature et la surface de la servitude et de la gêne résultant de l’utilisation plus ou moins fréquente ou saisonnière du passage. En tout état de cause, l’évaluation d’une telle indemnisation relève d’une certaine casuistique et ne peut être déterminée que par un expert immobilier. Aussi, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un expert afin que ce dernier détermine le montant exact du préjudice subi par le propriétaire du terrain servant et, subséquemment, de l’indemnisation. Bien à vous

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Frais de notaire
Question postée par Grogro le 02/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J'ai une SCI avec mes 3 frères. Chacun à 25% de part. A la création de la SCI (il y a plus de 30 ans) nous avons apporté un capital en nature (un terrain nu). A ce jour ce terrain à une valeur de 1 200 000€. Mes frères et moi souhaitons demander une réduction de capital. je garde la SCI et mes 3 frères la quittent. Le terrain a été divisé en 4 parts égales pour que chacun récupère en part égale le capital en nature (le terrain). Pouvez-vous m'informer si la taxe de publicité foncière et les frais de notaire sont calculés sur 1 200 000€ (valeur total des 4 parts) ou sur 900 000€( valeur des 3 parts sortants) vu que je garde la SCI. Remerciements

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les opérations de réduction du capital d’une société consistent à diminuer le montant du capital en échange d’un remboursement des titres annulés ou d’une restitution des apports aux associés. Fiscalement, les opérations de réduction de capital sont normalement régies par l’article 814 C du Code général des impôts. Aux termes de ces dispositions, sont soumises à un enregistrement gratuit les opérations de réduction de capital contre annulation des titres ou encore les réductions de capital consécutives au rachat, par la société, de ses propres titres. Ceci étant, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 814 C du Code général des impôts les opérations de réduction de capital ne sont par principe pas soumises à des droits d’enregistrement lorsqu’en suite de la réduction de capital les biens sont attribués à celui qui les apportés. De même ces opérations de réduction de capital par remboursement de l’apport à l’apporteur ne sont pas soumises à la taxe de publicité foncière. S’agissant des frais communément appelés « frais de notaire », il convient de rappeler que ces derniers incluent généralement les frais d’enregistrement, qui, dans le cadre d’une opération de réduction de capital ne sont pas dus, ainsi qu’il a été indiqué. Ceux-ci incluent par ailleurs la contribution de sécurité immobilière, qui est due dans le cadre d’une opération de réduction de capital, et qui s’élève au taux de 0,10% de la valeur vénale de l’immeuble. Enfin, il n’est pas à exclure que le notaire facture lui-même ses propres émoluments, dont le montant n’est pas réglementé par une loi ou un décret, et qui seront donc laissés à sa libre appréciation. Bien à vous

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Modelecaution personne physique a un professionnel
Question postée par maison de famille le 02/07/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Nous venons de créer un bail pour un professionnel EIRL qui va s'installer dans notre local commercial, les parents de la gérante veulent se porter caution, nous souhaiterions avoir un modèle de caution à leur faire signer

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Bonjour, L’article L. 341-2 du Code de la consommation, modifié à plusieurs reprises et en dernier lieu le 1er juillet 2016, prévoit explicitement les mentions que doit remplir une caution personne physique à l’égard d’un créancier professionnel. Ces mentions doivent impérativement figurer, à peine de nullité, sur tout engagement d’une caution personne physique à l’égard d’un professionnel et, toujours à peine de nullité, doivent être rédigées par la caution à la main. Par ailleurs, aux termes de l’article 1326 du Code civil, la mention du montant pour lequel la personne physique se porte caution doit figurer en chiffres et en lettres. Il convient donc qu'a minima, l'acte de cautionnement comprenne les mentions suivantes : « Je soussigné … En me portant caution de X..., dans la limite de la somme de ... (somme à inscrire en chiffre et en lettre) couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de ..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même. Date Signature » Bien à vous

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Donations entre non parents
Question postée par bernie le 01/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Comment profiter au maximum des possibilités fiscales dans le cadre d'une donation entre non parents afin d'amoindrir la taxation des sommes données ?

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Sa réponse :

Bonjour, La taxation des sommes qui ont fait l’objet d’une donation est identique à celles qui sont transmises dans le cadre d’une succession. Aux termes des articles 777 et suivants du Code général des impôts, les montants ayant fait l’objet de la donation sont soumis à des droits de donation à un taux variable en fonction du lien de parenté unissant le donateur au donataire. Au surplus, le montant des sommes soumises à taxation peut également être réduit d’un abattement dont le montant varie, toujours en fonction du lien de parenté liant le donateur au donataire. A titre d’illustration, la donation d’un oncle ou d’une tante à son neveu ou sa nièce fait l’objet d’un abattement fixe de 7.967 euros et est imposée à un taux de 55%. Dans l’hypothèse où le donateur n’est aucunement lié au donataire par un quelconque lien de parenté, les avantages de l’abattement ou du taux de taxation réduit disparaissent. Ainsi, la base de taxation, c’est-à-dire le montant des sommes données, ne fait l’objet d’aucun abattement et le taux d’imposition s’élève à 60%. Ceci étant, nous vous rappelons que si les sommes données à un tiers dans une intention libérale font systématiquement l’objet d’une imposition, il n’en est pas de même des présents d’usage, qui sont des dons de faibles montant au regard du patrimoine du donateur. Le cas échéant, de tels montant sont exonérés d’imposition. Au surplus, nous vous indiquons que si le montant des droits de donation apparaît trop élevé pour le donataire, il est toujours possible pour le donateur de prendre lui-même en charge les droits de donation. Il est à noter que dans une telle hypothèse, la prise en charge des droits de donation par le donateur n’est pas elle-même considérée comme une donation. Cependant, compte-tenu de la spécificité de chaque situation liée à la situation de donateur et du donataire, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un conseil fiscalité afin de déterminer la solution qui serait la plus adaptée à votre opération. Bien à vous

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Protocole d'accord sous seing privé.
Question postée par A. Fellmann le 29/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonsoir J'ai signé le 21 avril 2016 un protocole d'accord avec mon ex épouse pour la liquidation de bien, ceci sous seing privé. Ce protocole n'a jamais été mis en action pour diverses raisons.Depuis cet accord, mon ex épouse est décédée en décembre 2019. Elle a désigné son fils comme son légataire et celui-ci veut faire réaliser ce protocole. Ma question est: ce protocole sous seing privé est il transmissible a son fils et peut il s'en prévaloir. Merci de votre réponse.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la transaction est définie par l’article 2044 du Code civil comme un contrat par lequel les parties, par concessions réciproques, terminent une contestation née entre elles. Par ailleurs, il importe également de signaler dans votre cas que, le contrat ayant été régularisé avant le 1er octobre 2016, la réforme du droit des obligations ne lui est pas applicable. Ces précisions ayant été apportées, il convient d’indiquer que l’article 1122 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la réforme suscitée, précise qu’un contractant est censé avoir stipulé pour soi et ses ayants cause. Ceci implique en réalité que l’ensemble des droits et obligations (et donc, par principe, les contrats), sont transmis aux héritiers d’un défunt contractant. Ceci étant, cette règle souffre deux exceptions notoires. D’une part, la nature de la convention peut faire obstacle à la transmission d’un engagement par le défunt à ses héritiers. En effet, lorsque le contrat est conclu intuitu personae, c’est-à-dire qu’il a été signé en considération de la personne des contractants, il n’est pas transmissible à cause de mort : plusieurs contrats peuvent être considérés par nature comme ayant été conclus intuitu personae (le mandat, le contrat d’entreprise notamment). D’autre part, le contrat peut également expressément stipuler qu’il n’est pas transmissible à cause de mort : le cas échéant, les dispositions de l’article 1122 du Code civil n’étant applicables que si les parties n’en ont pas convenu autrement, le contrat ne pourrait être transmis. Au cas présent, il importe donc de s’attacher en premier lieu aux stipulations du protocole, qui peuvent tout à fait exclure la possibilité d’une transmission aux héritiers des contractants. En l’absence d’une telle disposition, il conviendra de s’intéresser avec attention aux différentes stipulations du contrat afin de déterminer si ce dernier a véritablement été conclu en considération de la qualité de ses signataires et constitue donc un contrat conclu intuitu personae. Le cas échéant, ce protocole ne serait pas transmissible aux héritiers de votre ancienne épouse. Bien à vous

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Droit de succession
Question postée par Alain R le 27/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Madame, Monsieur, Bonjour, Ma mère et sa soeur doivent hériter d'une cousine germaine décédée qui n'a jamais été mariée et n'a pas eu d'enfant. Un généalogiste mandaté par notaire, ayant fait les recherches nécessaires, a constaté qu'elles étaient les dernières parentés vivantes à cette période de recherche. Malheureusement ma mère 86 ans vient de décéder, Que deviendra sa part d'héritage? Reviendra t-elle à sa soeur, à l'état, ou à nous, ses enfants ? Dans l'attente de votre réponse recevez Madame, Monsieur, mes plus sincères salutations distinguées. Alain R

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Bonjour, Tout d’abord, nous vous rappelons que les articles 733 et suivants du Code civil déterminent les personnes ayant qualité pour héritier au décès d’une personne. Il ressort de ces textes qu’est instauré, lors de la succession, un ordre particulier des personnes ayant qualité pour hériter d’un défunt, en l’absence de testament. Sont ainsi appelés à hériter, en premier lieu, les enfants et leurs descendants, en second lieu les ascendants et les frères et sœurs, en troisième lieu les ascendants autres que les parents et en dernier lieu les collatéraux autres que les frères et sœurs. Ceci implique en réalité que, si le défunt est décédé sans laisser d’enfant ou d’ascendants (père et mère prédécédés) son patrimoine a vocation à être dévolu dans un premier temps à ses oncles et tantes, et, en cas de prédécès, à ses cousins. En outre, il convient également de signaler que les articles 751 et suivants du Code civil instaurent la règle de la représentation : cette règle implique que sont appelés à la succession les représentants (en d’autres termes les descendants) d’une personne qui avait vocation pour hériter. Ceci étant, il convient de signaler que cette règle n’est applicable qu’aux enfants du défunt et leurs propres descendants et aux frères et sœurs du défunt et leurs propres descendants. Ceci implique par exemple que si une personne a un garçon et une fille, et que le garçon décède avant son père et sa sœur, les enfants de ce dernier seront appelés, à la succession de leur grand-père, pour hériter de la moitié de son patrimoine, l’autre moitié étant dévolue à leur tante. Toutefois, il importe également de rappeler que la règle de la représentation ne s’applique pas entre cousins. Dans votre situation, votre mère et votre tante pouvaient hériter chacune pour moitié du patrimoine de votre cousine, mais votre mère est décédée, de sorte qu’en l’absence de représentation, il semble que l’héritage de cette cousine revienne à votre tante. Il convient néanmoins de nuancer cette position en précisant que si la succession de cette cousine a été réglée préalablement au décès de votre mère, son patrimoine a déjà pu être partagé pour moitié entre votre mère et votre tante. Dans une telle hypothèse, le patrimoine de cette cousine aurait déjà été attribué à votre mère avant son décès, et vous auriez donc légitime qualité pour hériter de l’intégralité du patrimoine de votre mère, en qualité de descendant, en ce inclus la part d’héritage de sa cousine germaine. Cependant, compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire. Bien à vous

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Succession
Question postée par lebel le 26/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Au mois de septembre 2020, la liquidation de la succession de notre père sera effectuée. Notre mère étant décédée en 2011. Mes parents ont eu deux fils Christian et moi même Yves. Mon frère âgé de 60 ans est célibataire sans enfant. Moi même âgé de 71 ans, je suis marié et père de deux enfants A son décès, mon frère, désire léguer l'intégralité des biens reçu de nos parents à ses deux neveux. Aussi, deux possibilités : l'indivi ou la séparation de biens Sachant que nous nous entendons très bien A mon décès ou à son décès Pouvez vous m'indiquer le choix le plus judicieux (indivi ou séparation de biens)qui permettrait d'avantager mes enfants sur le plan fiscal ou successoral. En vous remerciant par avance pour votre réponse Bien cordialement Yves Lebon

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler qu’en suite du décès d’une personne, la succession se déroule en plusieurs étapes, toutes accomplies par le notaire. Tout d’abord, le notaire est chargé d’établir un acte de notoriété, faisant reconnaître à chaque personne la qualité d’héritier, puis dresse un bilan des biens du défunt et accomplit ensuite les formalités fiscales et hypothécaires liées au décès. Aux termes d’une quatrième étape, le notaire peut être mandaté par les héritiers pour procéder au partage des biens du défunt entre eux, mais les héritiers peuvent tout à fait choisir d’être maintenus en indivision sur ces biens. Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, les indivisaires sont chacun propriétaires de l’intégralité du bien, leur droit de propriété étant simplement matérialisé par une quote-part indivise. Ceci implique dans votre cas que, si vous renoncez au partage, votre frère et vous-même serez détenteur d’une quote-part indivise sur les biens de vos parents (mais aurez chacun des droits de propriétaire sur l’ensemble du bien) alors que si vous choisissez le partage, chacun d’entre vous sera propriétaire de certains biens du défunt, à charge éventuellement de soulte pour l’autre frère. Par ailleurs, il importe également de rappeler les dispositions des articles 733 et suivants du Code civil, qui déterminent les personnes recevant la qualité d’héritier au décès d’une personne. Il ressort de ces différents textes qu’est instauré, lors de la succession, un ordre particulier des héritiers d’un défunt, en l’absence de testament : en premier lieu, les enfants et leurs descendants, en second lieu les ascendants et les frères et sœurs, en troisième lieu les ascendants autres que les parents et en dernier lieu les collatéraux autres que les frères et sœurs. Par conséquent, il importe de distinguer deux hypothèses dans votre cas : d’une part, si votre frère décède avant vous, l’ensemble de ses biens vous reviendront, votre frère étant célibataire et vos parents étant décédés, puis, à votre décès, reviendront à vos enfants, et, d’autre part, si vous décédez avant votre frère, vos biens reviendront dans un premier temps à vos enfants, puis, dans un second temps, lors du décès de votre frère, son patrimoine leur sera transmis. En tout état de cause, qu’il y ait partage ou maintien de l’indivision, il convient donc de relever que l’application des règles légales de succession permettra, in fine, la transmission de l’ensemble du patrimoine de vos parents à vos enfants, qui s’il s’agisse de la transmission, en cas d’indivision, des quotes-parts indivise de votre frère et vous-même ou, en cas de partage, des biens détenus par votre frère et vous-même. Le choix du maintien d’une indivision ou du partage ne devrait donc guère modifier la situation successorale de vos enfants. En revanche, il peut effectivement sembler que le maintien dans l’indivision vous éviterait les coûts fiscaux, parfois onéreux, liés au partage. Bien à vous

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Droit a mon concubin
Question postée par line46 le 23/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour,je souhaiterais avoir une reponse a ma question je voudrais laissez mon ami auquel nous ne sommes ni marié ni pacsé le droit de rester en location a mon deces comment trouver une solution car je ne veux pas qu'il se retrouve dehors jai une fille unique en sachant que je ne veux pas me remarier ou me pacsé et quil nas pas les moyens de rachat de part pour rester dans ma maison quelle solution me proposez vous ?

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Sa réponse :

Bonjour, Nous vous rappelons que les articles 763 et suivants du Code civil définissent les règles particulières des droits du conjoint survivant sur l’habitation principale du ménage au décès de l’un des membres du couple. Ces règles diffèrent néanmoins selon le statut juridique du couple, c’est-à-dire selon que le couple était marié, uni par un pacte civil de solidarité ou en union libre (en concubinage). Les droits du conjoint survivant sur l’habitation principale dépendent aussi de la nature juridique de l’occupation de l’habitation (location ou propriété). Dans votre cas, c’est-à-dire dans l’hypothèse d’un ménage qui n’est ni marié, ni pacsé, il importe de distinguer si vous êtes propriétaire (seule ou à deux) ou si vous êtes locataire (seule ou à deux) de votre habitation principale. Dans l’hypothèse où vous êtes seule locataire du logement, votre conjoint pourra, à votre décès, bénéficier du transfert du bail si vous viviez avec lui depuis au moins une année avant le décès et que le concubinage était notoire (en d’autres termes, que les relations étaient continues). Si le bail a été signé tant par vous que par votre conjoint, ce dernier disposera à votre décès d’un droit exclusif d’habitation sur le logement principal que lui confère le bail d’habitation. En revanche, dans l’hypothèse où vous étiez seule propriétaire du logement (et que votre conjoint n’était donc pas propriétaire avec vous, en indivision ou en copropriété), le concubin survivant ne pourra jouir d’aucun droit sur le logement. Aussi, pour remédier à ce problème, il est possible de prévoir des dispositions testamentaires particulières, qui vous permettraient de transmettre à votre conjoint l’usufruit (c’est-à-dire le droit d’occupation) du logement. Il est par ailleurs possible d’envisager de conclure un contrat de location avec votre concubin, qui subsistera à votre décès, et qui pourra lier vos héritiers, notamment votre fille. Bien à vous

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A qui revient les parts d ela vente d une maison,,
Question postée par lORENZO le 20/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Lors de la vente de la maison familiale lorsque, les 2 enfants sont décédés qui reviennent les 2 parts sachant que les deux fils sont mariés sous le regime de la communauté reduite aux acquets et les veuves sont usufruitieres par donation au dernier vivant

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Bonjour, Au préalable, il importe de clarifier votre situation familiale dans le cadre de la cession de ce bien immobilier. Dans l’hypothèse où l’ascendant des deux enfants décédés, propriétaire du bien, est toujours vivant, il importe de relever que, par principe, si ce dernier procède à la cession, le prix de cession lui sera intégralement dévolu, dans la mesure où le prédécès de ses fils n’aura aucune influence sur la composition de son patrimoine. En revanche, dans l’hypothèse où les deux fils avaient préalablement hérité de la maison, la situation sera effectivement différente. Aux termes des articles 733 et suivants du Code civil, les règles concernant les droits dans la succession d’un défunt diffèrent selon que ce dernier a rédigé un testament ou non. Si le défunt n’a pas rédigé de testament, les règles légales s’appliquent : si le défunt était marié, le conjoint survivant peut choisir la pleine propriété du quart de la succession (les enfants disposeront alors de la pleine propriété du tiers restant) ou l’usufruit de l’intégralité de la succession (les enfants disposeront alors de la nue-propriété de l’intégralité de la succession. Au cas présent, les deux fils ont explicitement prévu une donation de l’usufruit au dernier conjoint survivant dans le cadre de leur mariage. Ceci étant, le droit d’usufruit ne concerne que le pouvoir d’user et de bénéficier des fruits de la chose, mais ne comprend pas le droit de céder le bien et d’en percevoir le prix. Si les deux fils étaient donc effectivement propriétaires de la maison familiale avant leur décès, ce sont leurs enfants respectifs qui sont devenus nus-propriétaires de cette dernière au décès, les deux veuves devenant usufruitières de la part du bien familial dont étaient propriétaires leur époux. Par conséquent, dans une telle hypothèse, si la cession du bien impliquera impérativement que les veuves, en qualité d’usufruitières, donnent leur accord à la cession, le prix de cession sera distribué aux enfants des deux fils. Bien à vous

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Sucession testament
Question postée par charlotte le 18/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maître voici ma tante à rédigé un testament pour ses biens propres :mobilier ect... elle à fait également une assurance vie à mon nom. Question ai je le droit de refuser la succession, c'est mon idée,mais dans ce cas quid de l'assurance vie merci de votre aide J MOURET

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler que tout héritier normalement appelé à une succession bénéficie du principe dit de l’option successorale, prévu aux articles 768 du Code civil. Ce principe implique que, dans un délai de quatre mois à compter de la succession, l’héritier désigné par testament ou légalement a la faculté de renoncer à bénéficier de la succession s’il considère notamment que le passif du défunt, qui lui sera transmis, est trop important. Au surplus, il convient également de souligner qu’aux termes de l’article L. 132-12 du Code des assurances, le capital déposé par un assuré sur un contrat d’assurance-vie au bénéfice d’un bénéficiaire déterminer ou de ses héritiers ne fait pas partie de la succession. Cette disposition implique que, sauf abus, le capital de l’assurance-vie ne rentre pas dans le champ des biens de la succession. Par conséquent, les sommes d’argent déposées par l’assuré sont, en quelque sorte, protégées de son passif successoral. En effet, l’héritier qui décidera de renoncer à la succession en raison du montant trop important du passif du patrimoine du défunt pourra toujours bénéficier du capital de l’assurance-vie s’il a été désigné en qualité de bénéficiaire de l’assurance-vie. A ce titre, l’article L. 132-8 du Code des assurances précise explicitement que les bénéficiaires de l’assurance-vie doivent être nommément désignés dans le contrat ou doivent pouvoir être identifiés au moment du décès de l’assuré. Il convient donc que vous vous assuriez que vous avez bien été désignée par votre tante en qualité de bénéficiaire du contrat d’assurance-vie. Bien à vous

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Plus values
Question postée par Didith le 18/06/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Propriétaire d un terrain racheté à mes frères et sœurs suite au décès de mes parents qui en étaient propriétaires depuis plus de 30 ans et désirant le revendre pour des raisons de santé aurai je une plus valeur à payer sur ce terrain? Merci pour votre réponse. Cordialement EF

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Bonjour, Aux termes des articles 150 A bis et suivants du Code général des impôts, les plus-values réalisées dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier bâti ou non-bâti peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu dans des conditions particulières. Il importe au préalable de rappeler que la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Lorsque le bien a été reçu en totalité ou en partie dans le cadre d’une succession, le prix d’acquisition du bien correspondra à la valeur qui a été retenue pour calculer les droits de succession ou de donation. Dans votre cas, il importe donc de savoir si vous réaliserez effectivement une plus-value lors de la cession de ce bien, c’est-à-dire si la valeur d’achat sera effectivement inférieure à la valeur de cession. Par ailleurs, les plus-values font l’objet d’une imposition à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19%, un taux supplémentaire pouvant s’appliquer lorsque la plus-value imposable est supérieure à 50.000 euros, et aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2%. Ceci étant, il convient également de rappeler que la base imposable sur laquelle s’applique ce taux, c’est-à-dire le montant de la plus-value, peut faire l’objet d’abattements croissants en fonction de la durée de détention. Ces abattements correspondent à 6% de la valeur de la plus-value au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année de détention, et de 4% au terme de la 22ème année de détention. Le contribuable jouit donc d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu sur plus-value au bout de 22 ans de détention et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Le point de départ de la durée de détention est calculé de manière spécifique : lorsque le bien a été acquis par succession, il est fixé au jour de l’ouverture de la succession et, lorsqu’il a été acquis à titre onéreux, au jour de l’acquisition. Dans votre cas, la période de détention du terrain par vos parents ne devrait donc pas rentrer dans le cadre du calcul de la durée de détention du terrain pour l’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. En revanche, l’impôt sur une plus-value ne sera dû que si le terrain a pris de la valeur entre le décès de vos parents et aujourd’hui. Bien à vous

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Cheque encaisser avant le décès
Question postée par Ke le 17/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

J’ai encaissé un chèque d’un ami qui malheureusement est décédé 10 jours après la famille peut-elle se retourner contre moi sachant que cette personne était en soins palliatifs cela faisait plus d un an que je m occupais de lui Et lui rendez visite Il a voulu me remercier sa famille sœur et frère ne se préoccuper pas de lui j ai un témoin de cette situation Dois je restituer la somme Comme je l’ai proposé à sa sœur de plus il en avait informé un ami qu il voulait me verser cette somme et qu il avait été voir un notaire est-ce que cet ami peut il être un témoin pour faire valider mes dires

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Bonjour, Aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, une libéralité, également appelée donation, est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit à une autre personne. Cette libéralité peut être effectuée entre vifs - il s’agit dès lors d’une donation, ou à cause de mort - il s’agit alors d’un testament. La donation peut concerner un ou plusieurs biens du donateur et peut donc viser des biens tant mobiliers (sommes d’agent, voitures, meubles meublants, etc.) qu’immobiliers. Lorsque l’acte porte sur un bien meuble, et donc notamment une somme d’argent, aucune forme n’est exigée : il s’agit ainsi d’un don manuel, dont la validité ne dépend que de la transmission du bien du donateur au bénéficiaire. Par ailleurs, il importe de rappeler que la donation est un acte unilatéral, c’est-à-dire un acte qui ne résulte du consentement que d’une seule personne. Comme tout acte juridique, la donation doit cependant répondre à certaines conditions de validité. La principale condition de validité concerne bien sûr le donateur, c’est-à-dire la personne qui procède à la donation du bien ou de la somme d’argent. Aux termes de l’article 901 du Code civil, le donateur doit être sain d’esprit au moment de la donation et la libéralité est nulle lorsqu’il est établi que le consentement du donateur a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence. Il importe cependant de relever que c’est à la personne qui se prévaut de l’insanité d’esprit ou d’un vice du consentement de rapporter la preuve que le consentement du donateur n’était pas effectivement libre et éclairé, et qu’il a pu être victime de pressions, notamment de la part du bénéficiaire. Dans votre cas, la famille de votre ami semble prétendre que vous auriez pu obtenir ce don d’argent en profitant de son état de faiblesse. Ceci étant, il lui revient la charge d’établir la preuve que tel a été le cas, afin de solliciter en justice l’annulation de la libéralité litigieuse. Si la famille souhaite procéder ainsi, vous serez tout à fait en mesure de demander à des personnes de témoigner, via la rédaction d’une attestation en justice sur le fondement de l’article 202 du Code de procédure civile, du fait que le donateur souhaitait réellement et en toute liberté vous donner cette somme d’argent. Bien à vous

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Levée d'une hypothèque prise par mon avocat
Question postée par Denise le 17/06/2020 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Mon avocat a pris une hypothèque judiciaire le 26 Avril 2012 sur ma propriété estimée à 200.000 euros pour un reliquat d'honoraires de 4878,48 euros. J'ai été avertie de cette hypothèque par le Notaire qui devait procéder à la vente d'une parcelle de mon terrain au franc symbolique Je me suis renseignée auprès de la Direction Générale des Finances l'hypothèque s'éteindra en 2022 ! J'ai essayé de me rapprocher de l'avocat pour qu'il accepte de lever l'hypothèque sans résultat Il est indiqué sur le relevé des formalités en complément, que c'est une décision du bâtonnier de l'ordre des avocats de paris en date du 21/09/11. A l'époque je n'ai pas été informée de cette décision. Le notaire me dit qu'il ne peut pas lever cette hypothèque judiciaire. J'ai été condamnée à une peine de "prison" de 10 ans pour un retard de paiement que j'ai remboursé par chèque le 9/10/2012 Que dois-je faire pour avoir une remise de peine immédiate ? J'ai l'intention d'écrire au Bâtonnier. Merci

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Bonjour, Aux termes des articles 2412 et suivants du Code civil, l’hypothèque judiciaire est une mesure particulière d’exécution, qui rentre dans le champ des mesures dites conservatoires. En d’autres termes, lorsqu’un créancier dispose d’une créance à l’égard d’un débiteur, dont il établit l’existence et le montant, il peut solliciter d’un juge l’autorisation de faire inscrire une hypothèque sur un immeuble en garantie de sa créance. Cette autorisation n’est pas un titre exécutoire, de sorte que la mesure qui sera prise ne pourra être que provisoire. Le juge rend alors une ordonnance autorisant le débiteur à faire inscrire cette hypothèque provisoire au service de la publicité foncière. L’inscription de l’hypothèque judiciaire est valable pendant une durée de trois ans. Par ailleurs, dans le délai d’un mois à compter de l’inscription provisoire de l’hypothèque, le créancier doit, à peine de caducité, mettre en œuvre les mesures lui permettant d’obtenir un titre exécutoire, c’est-à-dire une décision de justice établissant de manière définitive sa créance. En tout état de cause, qu’il s’agisse d’une mesure prise en application d’une simple autorisation judiciaire (hypothèque judiciaire conservatoire) ou d’un titre exécutoire (hypothèque), la mesure d’hypothèque s’éteint automatiquement, dans son principe, dès lors que la créance qui la fonde s’est elle-même éteinte. Ceci implique que dès lors que la dette d’argent dont le paiement est garanti par l’hypothèque a été effectué, l’hypothèque n’a plus de raison d’être. En revanche, il n’est pas impossible que les services de la publicité foncière, qui gèrent les hypothèques sur les immeubles, n’aient jamais été mis au courant que l’intégralité de la créance a été réglée. Le cas échéant, il importe de faire radier l’hypothèque en sollicitant au préalable une mainlevée de cette dernière, qui ne pourra être prise que sur le fondement d’un accord amiable avec le créancier (en l’occurrence l’avocat dans votre cas) constaté par acte authentique ou d’une décision d’un juge constatant que vous vous êtes intégralement acquitté de votre dette d’honoraires. Ainsi, l’hypothèque pourra être radiée et votre maison sera libre de toute inscription. Bien à vous

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Gros soucis permis de conduire suspendu et annulé
Question postée par michael le 16/06/2020 - Catégorie : Droit du code de la route

Bonjour, J'avais 3 point sur mon permis et depuis ça : Je me suis fait suspendre mon permis début janvier pour à priori aux moins 6 mois et je devais passé au tribunal a Chartres pour savoir exactement combien de temps mais à cause du confinement je n'ai pas pu y aller. Entre temps une amende de -6 points est passé ce qui a eu pour suite que j'ai reçu le papier disant que mon permis est annulé le gendarme m'as dit que je devais rendre mon permis a la préfecture pour que la suspension commence sauf que j'ai perdu mon permis et désormais tout ce fait en ligne et impossible d’obtenir une déclaration de perte il faut obligatoirement faire une demande de renouvellement sauf que je peux pas le renouveler vu qu'il est annulé. Et désormais impossible d'obtenir une personne au téléphone pour savoir quoi faire tout ce fait en ligne mais en ligne je peux pas faire sa... S.V.P j'aurais besoin d'aide pour savoir comment m'y prendre pour récupérer mon permis de conduire. Merci

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Bonjour, Au préalable nous vous rappelons qu’aux termes des articles L. 223-1 et suivants du Code de la route, le retrait de l’intégralité des points du permis de conduire entraîne automatiquement son invalidation. La conséquence immédiate est que le conducteur est interdit de conduire tout véhicule dont la conduite nécessite la détention d’un permis B. Par suite, le détenteur du permis de conduire doit obtenir un nouveau permis, ce qui n’est possible qu’à l’expiration d’un délai de six mois à partir de la date de remise du titre au préfet. Par ailleurs, le candidat à l’obtention d’un nouveau permis de conduire doit également être déclaré apte à pouvoir conduire un nouveau véhicule. L’obtention du nouveau permis nécessite par ailleurs le passage de la seule épreuve théorique si deux conditions sont réunies : d’une part, le délai d’invalidation du permis doit être inférieur à un an et d’autre part la personne doit s’inscrire à l’épreuve du code neuf mois au plus tard à compter de la remise du permis aux services préfectoraux. La remise du permis de conduire est donc essentielle dans la procédure d’obtention du nouveau permis puisqu’elle permet de faire courir le délai de six mois à l’expiration duquel une personne dont le permis a été annulé pour perte de l’intégralité des points peut candidater à l’obtention d’un nouveau permis de conduire. Dans votre cas, il semble que vous ayez égaré votre permis de conduire et qu’il ne vous soit donc pas possible de soumettre une demande de nouveau permis en ligne. Il importerait donc de se rendre en préfecture afin de soumettre aux services en charge de la délivrance des permis de conduire votre problématique. Ainsi, vous pourriez leur indiquer que vous avez fait l’objet d’une annulation de permis et que vous ne pouvez matériellement remettre votre permis dans la mesure où vous l’avez égaré. Bien à vous

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Vente a ma sci
Question postée par greg le 16/06/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai fait l'acquisition d'un appartement sous loi Robien a la fin des années 2000. Il est donc pour le moment en nom propre, et il n'est plus sous le coup des neufs ans a garder. Celui ci a perdu de la valeur mais en le revendant au prix évalué du marché je peux rembourser le prêt initial. J'ai crée une SCI et l'idée est qu'elle rachète ce bien (puis investir), donc en renégociant un prêt, avec des mensualité les plus faibles possibles) afin de pouvoir continuer a toucher les loyers et essayer enfin de gagner un peu d'argent. Je pense, mais je voudrais valider, que c'est légal car il ne s'agit pas d'une opération fiscal. En effet, je serais en moins value de (prix d'achat 160000 euro, évaluation actuelle (par le site Efficity, ca vaut ce que ça vaut)) de l'ordre de 112000 euro, probablement moins, a affiner. Donc deux questions : - est ce légal que je vende mon appartement à ma SCI ? - que faire de ma moins value?

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Bonjour, Le dispositif dit Robien est un dispositif fiscal dont peuvent bénéficier les personnes physiques et certaines personnes morales ayant acquis, dans une période comprise entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006, un logement neuf ou un logement qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation notamment. Ce dispositif est applicable en contrepartie de certains engagements pris par le contribuable. Principalement, le propriétaire doit impérativement s’engager à mettre le logement en location pendant une durée initiale de 9 années à compter de l’acquisition. En outre, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire et utiliser le logement comme sa résidence principale. Ce dispositif offre des avantages fiscaux importants au contribuable puisque ce dernier va pouvoir déduire de ses revenus fonciers un amortissement fiscal accéléré. Lorsque toutes les conditions du dispositif sont remplies, le propriétaire peut en effet jouir d’un abattement de 8% pendant les 5 premières années, puis de 2,5% par an pendant les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, l’amortissement annuel autorisé s’élève toujours à 2,5% pendant 6 ans. La cession d’un logement acquis sous le dispositif Robien ne remet en cause ces avantages fiscaux que lorsqu’elle intervient dans le délai de l’engagement de location de 9 années. Dans votre cas, il convient donc préalablement de relever que, dans la mesure où cette période est à ce jour dépassée, la cession du logement à une SCI ne remettra pas en cause le bénéfice du dispositif. S’il ne semble donc pas que la cession de votre logement à une SCI que vous constituerez, qui vous permettrait de rembourser le montant du prêt initial, soit illicite, il importe de relever que vous ne pourrez plus dans le futur, en votre qualité de personne physique, bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Robien. Par ailleurs, il importe également de rappeler qu’en fiscalité française, la moins-value réalisée sur la cession d’un bien est une véritable contrainte fiscale pour les propriétaires dans la mesure où elle ne peut être imputée sur une plus-value réalisée la même année ou réalisée lors des années suivantes. En d’autres termes, vous ne pourrez utiliser la moins-value immobilière comme avantage fiscal comme tel est à l’inverse le cas pour les moins-values réalisées sur des titres financiers par exemple. Bien à vous

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N nouvelle loi et réponse ministérielle
Question postée par rubigane le 16/06/2020 - Catégorie : Droit du travail

Question portant sur le versement d'une rente décès suite à un décès suite accident du travail antérieur au 1/1/2012. Une réponse ministérielle spécifie que les rentes acquises antérieurement au 1/1/2012 doivent être servies aux bénéficiaires quelque soit la date du remariage. La CPAM m'oppose la nouvelle loi applicable à partir du 1/1/2020. Ma question : Cette nouvelle loi annule-t-elle la réponse ministérielle précédente ? Le spécifie-t-elle ? Si oui (?) cela concerne-t-il un mariage en octobre 2019 ? IL s'agit donc d'un conflit entre loi et réponse ministérielle antérieure ? et de problème de rétroactivité de la loi.

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Sa réponse :

Bonjour, Votre question fait suite à une première question posée sur le même sujet le 13 juin 2020 et à laquelle il a été répondu. Nous vous invitons donc à vous reporter à cette réponse, que nous entendons toutefois préciser dans cette réponse. Il importe de préciser le contexte et les termes de la réponse ministérielle du ministre des affaires sociales et de la santé en date du 20 novembre 2012, et qui faisait suite à une question n°2822 en date du 7 août 2012. Afin de pleinement comprendre la portée de cette réponse ministérielle, il convient de rappeler qu’avant la loi de finances 2012, l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale précisait déjà que le conjoint survivant perdait son droit à rente suite à un décès lié à un accident du travail en cas de remariage. En réalité, les situations qui n’étaient pas visées concernaient l’hypothèse où le conjoint survivant ne se remariait pas, mais concluait un pacte civil de solidarité ou un concubinage avec une nouvelle personne : le cas échéant, avant 2012, celui-ci ne perdait pas son droit à rente. Cette situation a changé avec la loi de finances pour 2012, qui a modifié l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale et a prévu qu’à compter du 1er janvier 2012, le conjoint survivant perdait également son droit à rente dans l’hypothèse où il concluait un PACS ou un concubinage (et non plus seulement dans l’hypothèse où il se remariait). C’est dans ce contexte qu’est intervenue la réponse ministérielle, qui a précisé que cette modification ne s’appliquait pas lorsque le décès était intervenu avant 2012 et que la rente était perçue à compter de cette date. La portée de cette réponse a donc été d’indiquer que si une personne était bénéficiaire d’une rente avant le 1er janvier 2012 mais concluait, après cette date, un PACS ou un concubinage, elle conservait son droit à rente, contrairement aux dispositions de l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale. En revanche, il ne semble pas que la situation dans laquelle vous vous trouvez soit celle qui ait été visée par la réponse ministérielle et qui a été modifiée par la loi de 2012. Votre situation a en effet toujours été régie dans les mêmes termes par l’article L. 434-9, avant ou après 2012. Si vous avez effectivement perdu votre premier époux avant 2012, vous vous êtes remariée en octobre 2019 (vous n’avez pas seulement conclu un PACS ou un concubinage) de sorte que la CPAM a fait application des dispositions classiques de l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale, qui a toujours prévu (avant et après 2012) que le remariage entraînait la perte de la rente. L’ordonnance du 18 septembre 2019, applicable quant à elle à compter du 1er janvier 2020, n’a que très légèrement modifié l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale afin de prendre en compte la réforme du pacte civil de solidarité. Par conséquent, la raison pour laquelle la CPAM vous a indiqué que vous cessiez d’avoir droit à une rente ne semble pas résider, comme il vous a été indiqué, dans une modification du régime de la rente applicable à compter du 1er janvier 2020, mais dans le fait que vous vous soyez remariée en octobre 2019. Nous vous rappelons enfin, comme nous vous l’avions indiqué, que même lorsque la rente est suspendue en raison d’une nouvelle union, le conjoint perçoit toujours un capital équivalent à trois ans de rente. Bien à vous

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Suppression rente veuve accident travail
Question postée par rubigane le 13/06/2020 - Catégorie : Droit du travail

Beneficiaire d'une rente accident du travail depuis 2001, remariée en octobre 2019, La CPAM m'a assurée par tel. que le décès étant antérieur au 1/1/2012, je conserverais ma rente. Or je reçois une lettre la supprimant suite à la nouvelle loi art L434-9 applicable le 1/1/2020. Pourriez vous m'aider ? Merci

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Sa réponse :

Bonjour, L’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale, dont la rédaction a plusieurs fois été modifiée au cours des dernières années, prévoit qu’en cas de remariage, de nouveau PACS ou de nouveau concubinage, le conjoint survivant d’une personne décédée suite à un accident du travail cesse d’avoir droit à une rente. Cette rente est remplacée par une somme égale aux arrérages de la rente calculée selon le taux en vigueur et afférents à une période déterminée, à la date du mariage ou de l’enregistrement du PACS ou du concubinage. En 2011, la loi de financement pour la sécurité sociale (applicable au 1er janvier 2012) a modifié l’article L. 434-9, qui prévoyait la suppression de la rente uniquement en cas de remariage, et l’a rendu applicable aux cas de conclusion d’un nouveau PACS ou concubinage. Ceci étant, une réponse ministérielle du ministre des affaires sociales en date du 20 novembre 2012 a précisément indiqué que, le droit à la rente naissant au moment du décès, cette disposition n’était applicable que pour les ayants-droits bénéficiant de la rente en raison d’un décès postérieur au 1er janvier 2012. Dès lors, un conjoint survivant dont l’ancien époux était décédé avant le 1er janvier 2012 qui a conclu un PACS ou un concubinage après cette date continue à percevoir la rente en dépit de cette nouvelle union. Par suite, une ordonnance du 18 septembre 2019, applicable à compter du 1er janvier 2020, a modifié les termes de cet article mais n’a pas changé la règle de principe qui avait été établie initialement. Dans votre cas, nous comprenons que vous bénéficiez d’une rente en raison du décès de votre ancien conjoint, qui a eu lieu avant le 1er janvier 2012. Ceci étant, nous comprenons également que vous vous êtes remariée en 2019. Même si le décès était antérieur au 1er janvier 2012, la rédaction de l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale prévoyait déjà qu’en cas de remariage, le conjoint survivant cessait de bénéficier de la rente. Il semble donc que la suppression de la rente en raison de votre remariage en 2019 ne résulte pas vraiment de la modification de l’article L. 434-9 datée de 2019, mais de l’application de la règle de principe de cet article, qui n’a quant à elle pas été modifiée s’agissant de l’hypothèse d’un remariage. Ceci étant, nous vous rappelons que même en cas de remariage, le conjoint survivant conserve le droit à rente s’il a des enfants pour lesquels un lien de filiation est établi à l’égard de la victime décédée. Par conséquent, si vous avez eu des enfants avec votre ancien conjoint décédé, vous pourrez toujours conserver votre rente. Bien à vous

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Interdiction de gérer
Question postée par Raymond le 12/06/2020 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour, Je tombe sous le coup d'une interdiction de gérer une entreprise depuis le 20 janvier 2020 en France. Or, je réside et travaille en qualité d'indépendant en Suisse depuis 2015. Question simple: L'interdiction de gérer est t'elle applicable en Suisse?

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Bonjour, L’interdiction de gérer constitue une sanction prononcée dans le cadre d’une procédure collective ouverte à l’encontre d’un dirigeant de société ou d’un commerçant. Nous vous rappelons ainsi qu’aux termes de l’article L. 653-2 du Code de commerce, la faillite personnelle, prononcée notamment dans les cas où un dirigeant a poursuivi abusivement l’exploitation d’une activité déficitaire ou encore lorsqu’il a dissimulé tout ou partie de son passif, emporte interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler toute entreprise commerciale ou artisanale, directement ou indirectement. Le champ d’application de cette interdiction est donc extrêmement large et prohibe à toute interdit de gérer, aussi bien pour le présent que pour l’avenir, la gestion d’une entreprise ou d’une société. Si la sanction d’interdiction de gérer ne constitue pas une sanction pénale, mais une sanction commerciale prononcée par une juridiction commerciale, la violation de cette obligation de ne pas faire constitue en revanche un délit, sanctionné, sur le fondement de l’article L. 654-15 du Code de commerce, par une peine de deux ans d’emprisonnement et de 375.000 euros d’amende. Il convient de relever que si le champ d’application de l’interdiction de gérer est très large, le Code de commerce ne précise pas si l’application de cette sanction se limite aux sociétés françaises exclusivement ou s’étend aux sociétés étrangères. Cependant, sur ce point, il convient de rappeler que certaines jurisprudences ont indiqué que l’article L. 653-2 du Code de commerce ne circonscrivait pas la sanction de l’interdiction de gérer aux seules sociétés françaises. Ces décisions ont pu considérer par conséquent qu’un interdit de gérer ayant exploité une activité ou dirigé une société étrangère en violation de son interdiction de gérer se rendait coupable du délit prévu par l’article L. 654-15 du Code de commerce. Bien à vous

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Modification de condition de travail salarié protégé.
Question postée par fusco87 le 12/06/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour Maitre, Je suis membre du CSE (donc salarié protégé) dans une entreprise de 250 personnes, et mon employeur en représailles de différent problèmes suite à la dernière NAO..,veut décaler mes horaires de travail de 2 heures alors que j'ai un contrat avec des horaire précis. Ma question est puis-refuser ce changement? car mon employeur modifie mes conditions de travail sans parler D'élément essentiel du contrat de travail. j'ai lu que:"Le salarié protégé bénéficie d'une protection particulière. Le statut de salarié protégé permet de s'assurer que la modification de son contrat de travail n'a pas de lien avec ses fonctions de représentant du personnel. Cette protection vise notamment à le protéger d'éventuelles représailles de l'employeur. Elle s'applique qu'il s'agisse d'un simple changement des conditions de travail ou d'un élément essentiel du contrat de travail. Le contrat de travail du salarié protégé ne peut pas être modifié sans son accord" Cordialement.

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Bonjour, Le Code du travail distingue très clairement d’une part la modification du contrat de travail, c’est-à-dire la modification des conditions essentielles du contrat, et, d’autre part, la modification des conditions de travail. Cette distinction est primordiale, dans la mesure où l’employeur est contraint, lorsqu’il souhaite modifier des éléments essentiels d’un contrat de travail, de solliciter l’accord du salarié. Il importe donc de connaître précisément les éléments du contrat de travail qui sont considérés, tant par le Code du travail que par la jurisprudence, comme des éléments essentiels du contrat. Font partie des éléments essentiels du contrat de travail la rémunération, les fonctions, la durée du temps de travail et le lieu de travail. En revanche, il est constant que les horaires d’un salarié, protégé et non, ne sont pas constitutifs d’éléments essentiels de son contrat. Toutefois, cette règle de principe trouve une exception dans l’hypothèse où les horaires ont été contractualisés par l’employeur dans le contrat de travail. En effet, le cas échéant, la jurisprudence considère que les horaires deviennent un élément essentiel du contrat : s’il souhaite les modifier, l’employeur devra, en conséquence, solliciter l’accord du salarié pour ce faire. Il vous est donc possible, dans votre cas, de refuser la modification de vos horaires de travail. Ce refus ne serait en tout état de cause pas constitutif d’une faute justificative d’un licenciement ou d’une quelconque sanction. Si votre employeur vous sanctionne en raison de votre refus de modifier des horaires de travail qui ont été contractualisés, vous pourrez en conséquence saisir le conseil des prud’hommes afin de faire valoir vos droits et contester cette décision. Bien à vous

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Assurance-vie partage bénéficiaire décédé
Question postée par Le Roy des Bananes le 10/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Dans le cadre d'une assurance-vie, un souscripteur désigne ses 4 enfants (nominativement) comme bénéficiaires et rien de plus. L'un des enfants décède avant le souscripteur. Ce bénéficiaire a lui même un enfant. Au décès du souscripteur, l'enfant du bénéficiaire décédé touchera-t-il la part dû à son parent ? n'apparaissent que les noms des 4

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le régime des contrats d’assurance-vie est réglementé par les articles L. 132-1 et suivants du Code des assurances. Selon ces dispositions, le souscripteur d’un contrat d’assurance-vie doit impérativement désigner, aux termes de son contrat, un ou plusieurs bénéficiaires destinés à percevoir le montant du capital déposé par le souscripteur sur ce contrat en cas de décès de ce dernier. La rédaction de cette clause, dite « clause de bénéficiaire », est particulièrement importante dans la mesure où elle doit fixer avec la plus grande précision le nom du ou des bénéficiaires. Dans ce contexte, il est généralement plus que préférable d’anticiper l’hypothèse du décès d’un bénéficiaire avant le décès du souscripteur. Deux situations peuvent ainsi se présenter. D’une part, il est possible que la clause de bénéficiaire ait prévu l’hypothèse d’un prédécès du bénéficiaire, le souscripteur désignant nommément des bénéficiaires de premier rang, appelés à bénéficier du capital de l’assurance-vie en premier, et des bénéficiaires de second rang, appelés à le percevoir en cas de décès des bénéficiaires de premier rang. D’autre part, il est également possible que la clause, qui désigne nommément les seuls bénéficiaires de premier rang, n’ait pas prévu la situation d’un prédécès de ceux-ci. Le cas échéant, un réponse ministérielle dite « Meslot » en date du 14 septembre 2010, publiée au journal officiel de l’Assemblée Nationale n°60434, indique que le capital doit être reversé aux héritiers ou aux ayants-droits du bénéficiaire prédécédé, sauf stipulation expresse contraire de la clause de bénéficiaire. Dans votre cas, si la clause de bénéficiaire n’exclut pas expressément cette hypothèse, le capital sera donc effectivement reversé aux petits-enfants du souscripteur, sauf à modifier la rédaction de cette stipulation du contrat. Bien à vous

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Donnation
Question postée par nonore1914 le 09/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

J'ai 83 ans, je suis divorcé,j'ai 2 enfants. Un de mes enfants a besoin de 50 000€ pour faire un investissement. Je voudrais lui donner cette somme. Comme j'avais placé 100 000€ sur un contrat d'assurance vie,(ce qui leur était réservé à mon décès) j'ai fait un rachat partiel de 50 000 €. Maintenant je ne sais pas si je dois enregistrer cette "donation..."ou si je peux simplement lui faire un chèque de 50 000€ sans aucune formalité. Merci pour votre réponse. PS: j'ajoute que je ne leur ai fait aucune donation auparavant.

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Sa réponse :

Bonjour, Le souscripteur d’un contrat d’assurance-vie est toujours en mesure de pouvoir solliciter de l’organisme d’assurance le rachat total ou partiel de son contrat. Ce rachat correspond en réalité à une demande du souscripteur formulée auprès de l’organisme, selon les formes et conditions générales prévues au contrat (condition de montant minimum notamment) de libérer une partie des fonds déposés sur cette assurance-vie. Le rachat partiel d’un contrat d’assurance-vie correspond donc en réalité à la demande du souscripteur faite à l’organisme de lui virer seulement une partie des montants déposés sur le contrat. Le rachat partiel peut soit prendre la forme d’un rachat ponctuel, c’est-à-dire que le virement correspond seulement à un besoin ponctuel du souscripteur, ou d’un rachat programmé, lorsqu’au terme du contrat, le souscripteur, qui n’a pas opté pour le versement de l’intégralité du capital de l’assurance-vie, sollicite le paiement du capital par rente. Si le rachat total entraîne la clôture automatique du contrat, le rachat partiel n’affecte en revanche pas la vie du contrat, qui continue à s’appliquer normalement. En pratique, le rachat s’opère par un virement effectué par l’organisme d’assurance sur le compte bancaire désigné par le souscripteur lors de la conclusion du contrat. Dans votre cas, il conviendra donc d’attendre que l’organisme effectue le virement sur votre compte pour émettre un chèque à l’attention de votre enfant. Au surplus, s’agissant de la donation, nous vous rappelons que les articles 893 et suivants définissent la donation comme l’acte unilatéral par lequel le donateur souhaite se dépouiller d’un bien ou d’une somme d’argent au profit d’un bénéficiaire. La donation doit respecter un certain nombre de conditions, notamment, lorsque le donateur a des héritiers réservataires (ses enfants par exemple), ne pas excéder le montant de la quotité disponible de son patrimoine (un tiers du patrimoine lorsque le donateur a deux enfants). En revanche, la donation de somme d’argent ne doit remplir aucune forme particulière : elle peut donc s’effectuer par un simple virement ou par un paiement par chèque du donateur au bénéficiaire. Ceci étant, il est généralement recommandé de faire constater ce don manuel par un acte notarié, le notaire prenant en charge l’ensemble des formalités, notamment fiscales, engendrées par cette donation. Si vous ne souhaitez pas avoir recours aux services d’un notaire, vous devrez alors déclarer le don à l’administration fiscale, en remplissant notamment le formulaire cerfa n°14579*03. Bien à vous

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Plus value sur vente partielle de propriété
Question postée par ambroisine le 08/06/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Je possède une maison avec un grand terrain. Je garde ma maison avec une partie du terrain et Je vends l'autre partie de ce grand terrain comme terrain à batir. J'ai acquis ce bien en 2010. Quel taux de plus value? Y a t il une exonération? Merci

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Bonjour, Aux termes des articles 150 U et suivants du Code général des impôts, les différentes plus-values immobilières réalisées lors d’une cession d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir par un particulier sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. S’agissant dans un premier temps de l’impôt sur le revenu, il convient de relever que les plus-values, dont le montant est généralement déterminé par la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession, sont imposées à un taux forfaitaire de 19% du montant de la plus-value. Toutefois, il importe de préciser que l’assiette de l’impôt, c’est-à-dire le montant de la plus-value sur lequel va être déterminé l’impôt, bénéficie d’un abattement dont le taux augmente en fonction de la durée de détention du terrain. Ainsi, pour une durée de détention comprise entre 5 et 23 ans, l’abattement s’élève à un taux de 6% par année de détention. Dans votre cas, il semble donc que l’abattement appliqué sur le montant de la plus-value s’élèvera au taux de 30%. S’agissant dans un deuxième temps des prélèvements sociaux, la plus-value est imposée au taux de 17,2% de son montant. Les prélèvements sociaux s’appliquent sur l’intégralité du montant de la plus-value, diminué d’un taux de 1,65% au-delà de la cinquième année de détention. Dans votre cas, l’abattement appliqué sur le montant de la plus-value pour déterminer le montant des prélèvements sociaux s’élèvera donc à un taux de 16,50% Enfin il convient de relever que, dans le cas particulier de la cession d’un terrain à bâtir sur une zone très tendue, le vendeur peut bénéficier d’une exonération comprise entre 70% et 85% du montant de l’imposition. Pour ce faire, la cession du terrain à bâtir doit remplir une condition : l’acquéreur doit ainsi s’engager, dans le cadre de l’acte authentique de vente, à construire, dans les quatre années de l'acquisition, des logements sur le terrain vendu. Compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste, afin de déterminer si le terrain cédé est éligible à ce dispositif d’exonération. Bien à vous

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Passage conduite de centrale hydroélectrique
Question postée par Marigoul le 05/06/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Une centrale hydroélectrique de montagne prévoit de modifier en partie la conduite forcée en la faisant passer sur un terrain dont je suis propriétaire. Cette centrale existe depuis 1980 et du fait de sa vétusté se trouve obligée de changer des portions de conduite. Les travaux envisagés coupent cette parcelle de 7800 m² présentant une déclivité importante et de nombreuses terrasses. L'entreprise s'engage à enterrer la canalisation et à reconstruire les murets existants. Deux questions se posent : - Faut-il en l'occurrence prévoir d'enregistrer devant notaire cette servitude ? - Faut-il rédiger un contrat d'entreprise prévoyant les modifications qui ne manqueront pas d'être obligatoires pour réaliser ces travaux ? Sur le plan juridique existe-t-il d'autres formalités ?

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Bonjour, Les servitudes sont régies par les articles 637 et suivants du Code civil et peuvent être de différentes nature, soit d’urbanisme, soit d’utilité publique, soit encore de voirie. La servitude constitue en réalité une charge tierce imposée à un immeuble, appelé fonds servant, et qui va rester grevée à l’immeuble. En effet, la servitude étant un droit réel, elle ne dépend pas de l’identité du propriétaire du terrain qu’elle grève, de sorte qu’elle est transmise à l’acquéreur lorsque le terrain est vendu. Par conséquent, tout acquéreur doit être informé des éventuelles servitudes qui peuvent grever le fonds qu’il s’apprête à acquérir. C’est la raison pour laquelle il est généralement préférable de constituer une servitude par le biais d’un acte notarié, qui est un acte authentique, c’est-à-dire un acte ayant une valeur probatoire certaine. Après avoir été régularisé chez le notaire, l’acte de constitution de servitude va en effet être enregistré au service de la publicité foncière, de sorte que le notaire en charge d’une vente future pourra prendre connaissance des potentielles servitudes grevant le fonds, et en avertir l’acquéreur le cas échéant. S’agissant des travaux à opérer, nous vous rappelons qu’aux termes des articles 1710 et suivants du Code civil, le contrat d’entreprise, ou louage d’ouvrage, est un contrat par lequel une partie s’engage à réaliser quelque chose pour une autre, moyennant un prix convenu. La conclusion d’un contrat d’entreprise permet l’application d’un régime particulier, qui est généralement favorable au maître d’ouvrage, c’est-à-dire la personne qui commande les travaux. Il est donc effectivement recommandé de conclure avec l’entreprise chargée des travaux un contrat de louage d’ouvrage, dont le régime pourrait vous être utiles en cas de dysfonctionnements dans le cadre de l’exécution de ces travaux. Ceci étant, il importe également dans votre cas de déterminer si la société exploitante de la centrale ne devrait pas elle-même conclure ce contrat ayant vocation à détourner la conduite, cette dernière étant justement propriétaire du fonds dominant de la servitude. Sur ce point, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de l’urbanisme. Bien à vous

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Reprise d un acompte
Question postée par agop-31 le 03/06/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, j'ai rempli un bon de commande pour une voiture neuve en LOA le 8-10-19 on m'a demandé un chèque de garantie réservation de 500€ elle devait être livrée le 15 mars le confinement a commencé le 17 mars. j'ai eu des nouvelles de la voiture fin mai me disant qu elle serait prête d'ici une semaine j ai demandé une petite remise pour le retard on me la refusée donc je résilie mon bon de commande et je vais ailleurs on me dit que mon chèque est perdu?? quel recours puis je avoir sachant que le chèque n'etait pas mentionné sur le bon de cde et ensuite est il normal de demander une caution de réservation lorsque c'est une LOA. Merci en attendant votre réponse. Cordialement

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Bonjour, Aux termes des articles L. 313-1 et suivants du Code monétaire et financier, la location avec option d’achat est un crédit à la consommation permettant à une personne de louer un bien, généralement un véhicule, avec une possibilité de se porter acquéreur au terme du contrat, moyennant une indemnité correspondant à la valeur résiduelle du véhicule. Ce contrat de crédit à la consommation répond à un régime particulier, notamment dans le cadre des modalités de paiement et de garantie des loyers. Dans le cadre d’un tel contrat en effet, il est tout à fait possible pour le prêteur de réclamer au locataire un dépôt de garantie, qui peut correspondre à une somme fixe ou à un pourcentage de la valeur vénale du bien loué. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire à la fin du contrat de location d’achat si ce dernier décide de ne pas se porter acquéreur du véhicule. Ce dépôt est opéré, par usage, par chèque : le cas échéant néanmoins, il importe de relever que le chèque n’est pas un réel instrument de garantie, mais un instrument de paiement. Ceci implique que la personne à laquelle a été confié ce chèque de garantie est tout à fait en droit de l’encaisser licitement, alors qu’il n’a initialement été donné qu’en garantie d’une créance ou d’un bien. Néanmoins, dès lors que la garantie n’a plus d’objet, le prêteur doit impérativement restituer le chèque à l’emprunteur : dans un cas similaire, le propriétaire d’un appartement est notamment contraint, si ce dernier n’a pas été affecté par l’occupation du locataire, de restituer à ce dernier le chèque de caution ou, s’il l’a encaissé, son montant. Dans votre cas, il convient donc de distinguer deux situations. D’une part, si le chèque a été encaissé, l’établissement prêteur doit vous restituer le montant de la garantie, dans la mesure où cette dernière est devenue sans objet. Dans une telle hypothèse, nous vous rappelons que si l’établissement prêteur ne souhaite pas vous restituer le chèque, vous pourrez saisir le médiateur de l’entreprise, si elle en a désigné un, ou le médiateur de la consommation, avant de saisir une juridiction. Le prêteur pourrait toutefois faire valoir que le montant de garantie a été retenu en application d’une disposition des conditions générales empêchant par exemple la rétractation tardive du contrat par le consommateur. D’autre part, si le chèque n’a pas été encaissé et est réellement perdu, il importe de faire opposition au paiement de ce chèque, afin d’éviter qu’il puisse être falsifié ou encaissé à tort par un tiers. Nous vous indiquons en effet qu’en application de l’article L. 131-35 du Code monétaire et financier, l’un des cas admis d’opposition au paiement d’un chèque est la perte de cet instrument de paiement. Bien à vous

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Renseignements
Question postée par renie le 03/06/2020 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour, Le tribunal m'a condamné à verser 30 000 Euros à mon ancien compagnon (décédé depuis 2018). Les huissiers vu mes revenus, j'avais un prélèvement de 150,00 E/Mois. Je me suis aperçue, que les huissiers retenaient des intérêts. J'aimerai savoir si c'est normal, vu que c'est pas un crédit. D'après mon Avocate, ils ne doivent pas me retenir des intérêts. Et que je dois faire opposition (j'ai 1 mois). Alors pourriez-vous me dire, si mon Avocate a raison. Merci

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes des articles 85 et suivants et 418 et suivants du Code de procédure pénale, la victime d’une infraction peut se constituer partie civile afin de solliciter de la juridiction qui se prononcera sur l’action pénale qu’elle se prononce également sur le montant des dommages et intérêts qui pourraient lui être octroyés. Le cas échéant, la juridiction est amenée à se prononcer sur deux types d’actions : d’une part, l’action pénale, qui vise à sanctionner l’auteur des faits par une peine d’amende ou de prison et d’autre part l’action civile, qui vise à condamner l’auteur des faits à indemniser la victime. Une fois la décision rendue, c’est à la victime de faire exécuter la décision, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, directement auprès de l’auteur des faits. Le cas échéant, l’huissier a donc pour mission de mettre à exécution les condamnations civiles prévues dans la décision, et de le faire notamment par toute mesure d’exécution forcée. Dans ce contexte, l’huissier peut être amené à recouvrer, en plus du montant de la créance de dommages et intérêts, des intérêts particuliers. Ces intérêts ne correspondent pas aux revenus d’un emprunt ou d’un crédit quelconque : en réalité, aux termes de l’article 1153-1 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêt au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Ceci implique que des intérêts au taux légal, dont le montant est déterminé chaque trimestre en fonction des dispositions des articles L. 313-2 et suivants du Code monétaire et financier, seront appliqués au montant de la condamnation et seront pleinement dus par le condamné. Les intérêts courent alors à compter du jour de la décision (sauf si une autre date a été indiquée par la juridiction) au taux simple et sont ensuite majorés, conformément aux dispositions des articles 500 et suivants du Code de procédure civile, deux mois après la date d’application de la décision. Dans votre cas, il semble donc que les intérêts saisis par l’huissier en plus des échéances de dommages et intérêts correspondent à l’application du taux d’intérêt légal et sont donc dus. Bien à vous

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Succession
Question postée par RICHIEO21 le 02/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Ma maman est décédée il y a quelques mois, mon père est encore vivant et ils ont fait entre eux une donation au dernier des vivants. Doit-on ma soeur et moi faire des démarches et payer dès maintenant des droits de successions ? Un notaire me demande 7200 euros Merci par avance.

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Bonjour, La donation au dernier vivant est régie par les dispositions des articles 1091 et suivants du Code civil. Cette donation particulière est généralement utilisée par des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, puisque cet acte leur permet de transmettre à leur conjoint une partie de leur patrimoine propre, les époux séparés de biens n’ayant pas de patrimoine commun. Si le régime de la donation au dernier vivant est très libre, certaines règles s’imposent quant à la part qui peut être attribuée au conjoint survivant en présence de descendants. En effet, la donation pourra alternativement prévoir la transmission au conjoint survivant en premier lieu soit du 1/4 de la pleine propriété soit des 3/4 en usufruit, en second lieu de la totalité du patrimoine et, en troisième lieu, de la quotité disponible de la succession en pleine propriété (pour deux enfants, 1/3 de la succession). Fiscalement, la donation au dernier vivant est moins avantageuse que la donation entre époux (totalement exonérée de droits de succession) puisque des droits de successions seront dus au-delà d’un certain montant de donation. Ces droits doivent normalement être acquittés au jour de la donation et non au jour du décès du premier conjoint. Ceci étant, comme il a été indiqué, le défunt conjoint ne peut transmettre au survivant l’intégralité de son patrimoine et une partie de la succession sera donc nécessairement dévolue à ses enfants. Par conséquent, il est tout à fait possible qu’au moment du décès du premier conjoint, les enfants doivent s’acquitter, en dépit de la présence d’une donation au dernier vivant, des droits de succession sur le patrimoine qui leur sera transmis par le défunt. Nous vous rappelons à cet égard qu’aux termes des articles 777 et suivants du Code général des impôts, les enfants bénéficient d’un abattement d’un montant de 100.000 euros sur la valeur du patrimoine transmis, sur lequel sera par la suite appliqué un taux d’imposition qui varie entre 5 et 45% en fonction de la valeur de ce patrimoine. En tout état de cause, et compte-tenu de la complexité de ces questions, nous vous conseillons de vous rapprocher d'un conseil fiscaliste afin de déterminer si les droits réclamés par le notaire correspondent aux droits de donation dont vous devez personnellement vous acquitter sur le patrimoine hérité de votre père. Bien à vous

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Héritage ?
Question postée par AnnaC le 01/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, j'ai un dossier de reconnaissance de paternité, déposé chez un notaire qui à l'heure actuelle n'est plus en service (retraite je suppose, mes courriers me reviennent "inconnu à l'adresse). Donc pas de successeur non plus à ce cabinet. Comment puis-je savoir ou se trouve mon dossier aujourd'hui ? Ayant perdu de vue le signataire de la reconnaissance (le père) depuis de nombreuses années et certains signes pourraient me faire croire qu'il serait décédé récemment à un âge avancé. Quelles seraient les démarches à suivre pour 1) connaitre le notaire qui détiens le dossier à l'heure actuelle 2) avoir la confirmation (ou négation) du décès de son père 3) savoir s'il y a un testament ou héritage à faire valoir pour mon fils. Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la procédure de reconnaissance de paternité est distincte de l’action aux fins d’établissement de la filiation régie par les dispositions des articles 325 et suivants du Code civil, en ce qu’elle permet à un géniteur de reconnaître volontairement le lien de filiation l’unissant à son enfant. Si la reconnaissance de paternité est généralement opérée devant un officier d’état civil, tel qu’un maire, elle peut également être effectuée devant un notaire. L’établissement de cette reconnaissance se fait par le biais d’un acte authentique identifiant la personne à reconnaître et la personne qui la reconnaît. Le dossier doit être conservé par le notaire en son étude. Cependant, dans l’hypothèse où ce dernier cesse son activité, pour cause de démission notamment, il doit normalement informer ses mandants, c’est-à-dire ses clients, de la destinée des dossiers en cours, et notamment de l’identité du notaire qui reprendra la charge du traitement des dossiers. Lorsqu’il n’a pas été informé de cette transmission, le client n’a guère de solution que de prendre attache avec la chambre départementale des notaires, qui, après avoir pris connaissance du nom du notaire en charge du dossier, pourra l’informer de celui qui a pris la succession de ce dernier. Dans votre cas, il semble donc que la seule solution qui puisse vous permettre de savoir où se trouve votre dossier serait de prendre attache avec la chambre des notaires du département où se trouvait celui qui était en charge du dossier de reconnaissance de paternité établi par votre père. Le cas échéant, ce dernier pourra vous indiquer si votre père est toujours vivant et, dans le cas contraire, si sa succession a été ouverte. Le notaire pourra alors vous indiquer l’identité du notaire qui est lui-même en charge de la succession si ce n’est pas lui-même. Dans le cadre de la succession de votre part, le notaire fera par suite application des règles gouvernant l’héritage d’un défunt sont établies par les articles 733 et suivants du Code civil, qui diffèrent selon que le défunt a rédigé un testament ou non. Si votre père a rédigé un testament, ce dont le notaire en charge de la succession devra vous informer, il importera de le consulter afin de déterminer les décisions qu’il a prises quant à la succession du patrimoine. Il importe de relever que, le cas échéant, quelles que soient les stipulations du testament, une partie des biens sera nécessairement réservée aux enfants du défunt (lorsque le défunt n’a eu qu’un seul enfant, cette part équivaut à la moitié du patrimoine). En revanche, si le notaire vous informe que votre père n’avait pas rédigé de testament, les règles légales de répartition du patrimoine trouveront à s’appliquer (l’intégralité des biens revient aux enfants du défunt s’il n’était pas marié, ou s’il était marié, les héritiers recueillent soit les 3/4 de la propriété de son patrimoine, soit la nue-propriété de toute la succession). Bien à vous

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Possibilite de bloquer la part des enfants indivisires en cas de vent
Question postée par penelle le 29/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Ma mère possède un appartement où elle résidait jusqu'à ce qu'elle doive aller en maison de retraite. Nous sommes quatre enfants en indivision avec elle depuis la mort de notre père; Il faut vendre son appartement car elle n'a pas les ressources nécessaires pour payer les frais d'hébergement. Est-il possible de bloquer sur un compte de sequestre la part revenant aux enfants jusqu'à son décès pour le cas ou sa part ne suffirait pas

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Bonjour, Le régime de l’indivision est fixé par les articles 815 et suivants du Code civil. La particularité de ce régime réside dans le fait que tous les indivisaires sont ensemble propriétaires de l’intégralité du bien, contrairement à la copropriété. Ce principe entraîne d’importantes conséquences juridiques dans le cadre de la vie de l’indivision et notamment en cas de cession des biens indivis. Selon l’article 815-3 du Code civil, la cession d’un bien indivis nécessite, par principe, l’accord unanime de l’ensemble des indivisaires. Il importe donc au préalable de bien relever que la cession de l’appartement de votre mère ne sera possible qu’avec l’accord de vos quatre frères et sœurs et de votre mère. Par ailleurs, et en raison des spécificités du régime de l’indivision, il importe de relever que la cession d’un bien indivis ne réalise pas le partage, le bien cédé étant substitué par le prix de vente. En pratique, ceci implique qu’une fois le bien indivis cédé, le notaire ne pourrait pas remettre à chacun des indivisaires une partie du prix, qui correspondrait par exemple à sa quote-part indivise : il engagerait alors sa responsabilité. Le prix de cession devra donc être versé sur un compte ouvert au nom de l’indivision. Dans votre cas, le notaire ne pourra donc verser le prix de cession à un indivisaire, de sorte qu’il sera toujours possible de s’assurer que le prix de cession de l’appartement de votre mère permettra de régler en intégralité ses frais d’hébergement en résidence pour personnes âgées. En revanche, en vertu de l’article 815 du Code civil, tout indivisaire peut demander le partage de l’indivision : le cas échéant, l’un de vos frères ou sœurs pourrait tout à fait demander à ce que le patrimoine indivis soit attribué à chaque indivisaire et, indirectement, percevoir le prix de cession. Toutefois, il importe de rappeler que si l’un des enfants ne souhaite pas régler les frais d’hébergement, il sera toujours possible d’agir à son encontre sur le fondement de l’article 205 du Code civil, qui précise que les descendants doivent à leurs ascendants des aliments si ces derniers sont dans le besoin. Il serait le cas échéant possible de contraindre cette personne à contribuer aux frais de la résidence de votre mère. Bien à vous

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Réduction ou crédit d'impôts
Question postée par GCH le 28/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, -L'avantage d'un scellier intermédiaire est-il considéré comme un crédit ou une réduction fiscale? -Dans le cadre d'un divorce, l'avantage fiscal doit-il être proportionnel pour chacun, ou répartit en fonction des revenus de chacune des personnes ? - Dans la mesure ou chacun à contribuer de la même façon aux charges? D'avance merci pour votre retour. Bien à cordialement.

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Bonjour, Le dispositif Scellier intermédiaire constitue un complément du dispositif Scellier classique prévu par l’article 199 septvicies du Code général des impôts. Ce dispositif s’applique aux mêmes conditions que le dispositif classique, avec quelques conditions supplémentaires. Pour en bénéficier le bailleur s’engage notamment à louer son logement à un locataire aux conditions de ressources particulières ainsi qu’à respecter un plafond de loyer qu’il s’engage à ne pas dépasser, pendant un délai de 9, 12 ou 15 ans. En revanche, le dispositif Scellier intermédiaire est sensiblement différent du dispositif classique dans son application. Ce dernier est en effet constitué à la fois d’une réduction et d’une déduction d’impôt. Le bailleur doit ainsi bénéficier d’une déduction spécifique de 30% des revenus bruts du bien immobilier sous dispositif Scellier intermédiaire, à déduire de sa base imposable de revenus fonciers. Au surplus, le bailleur bénéficie également d’une réduction d’impôt correspondant à un taux du prix d’acquisition du logement, dans la limite de 300.000 euros par an et par logement. Ce taux varie en fonction de la surface du logement, de la durée de l’engagement de location et des niveaux de performance énergétique du bâtiment. Le dispositif Scellier intermédiaire constitue en tout état de cause un avantage fiscal, qui doit être pris en compte dans le cadre de la liquidation de la communauté des époux dans l’hypothèse d’un divorce. La règle de principe est que, pour des époux mariés sous le régime de la communauté légale, l’avantage doit s’analyser comme un revenu commun dont les époux ont tous deux bénéficié pendant le mariage et qui doit être réparti à égalité entre eux. Cependant, cette règle ne s’applique que lorsqu’il est établi que le bien acquis et ayant donné lieu à l’application du dispositif Scellier est un bien commun. Si l’un des époux peut établir que le bien loué sous le régime Scellier lui appartient en propre, il sera le seul à bénéficier du dispositif de déduction/réduction d’impôt. Cependant, compte-tenu de la complexité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste. Bien à vous

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Main levée hypothèque
Question postée par LANGUE le 27/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Nous souhaitons vendre notre maison des septembre . Nous avons remboursé intégralement un prêt hypothécaire le 5 août 2019 . Prêt établi le 14 mars 2007. Est il nécessaire de demander une main levée auprès du notaire Merci pour votre réponse Cordialement

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler qu’aux termes de l’article 2393 du Code civil, l’hypothèque est en droit réel attribué à un créancier (généralement une banque) en garantie de l’acquittement d’une dette. L’hypothèque est généralement prise par une banque sur le bien immobilier en garantie du prêt qui finance ce bien. Ainsi, lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de payer son emprunt, la banque peut procéder à la mise en vente forcée du bien afin d’être désintéressée. Il importe par ailleurs de distinguer le principe de l’hypothèque de l’inscription administrative de l’hypothèque. Lorsqu’une hypothèque est constituée par une banque, elle est inscrite au registre de la Conservation des hypothèques : cette opération constitue en réalité une formalité administrative. Ainsi, lorsqu’un emprunt hypothécaire a été intégralement remboursé par l’emprunteur, le droit d’hypothèque du créancier s’éteint en même temps que l’emprunt. Ceci implique que la banque ne peut plus, à compter du remboursement de la dernière échéance du prêt, forcer la vente de la maison que celui-ci a financée. En revanche, l’inscription de l’hypothèque au registre de la Conservation des Hypothèques n’est quant à elle automatiquement radiée qu’un an après le remboursement de la dernière échéance du prêt. Le maintien de l’inscription de l’hypothèque peut être contraignant pour l’emprunteur, notamment lorsque ce dernier souhaite revendre le bien libre de toutes charges et hypothèques. C’est pourquoi il est possible pour l’emprunteur de demander la radiation, ou la mainlevée, de l’hypothèque avant l’expiration de ce délai d’un an, mais ce dernier devra alors s’acquitter de frais de radiation auprès de la Conservation des Hypothèques, dont le montant dépendra de la valeur de l’emprunt garanti. L'emprunteur devra s'adresser à son créancier pour solliciter son accord à la mainlevée, accord qui devra être constaté par un acte notarié, qui devra ensuite lui-même être transmis aux services de la publicité foncière, qui procéderont à la radiation. Bien à vous

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Contrat mariage
Question postée par doc le 27/05/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour je voudrais savoir combien de temps prend la procédure pour changer le contrat de mariage et combien ca coute. nous souhaitons changer ce contrat avant un achat immobilier déjà en cours mais non conclu.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le régime matrimonial applicable aux époux est déterminé par le contrat de mariage : en l’absence de contrat, le régime applicable par défaut est le régime de la communauté légale. Ceci étant, aux termes des articles 1397 et suivants du Code civil, les époux peuvent convenir, dans l’intérêt de leur famille, de modifier leur régime matrimonial. Pour ce faire, deux conditions doivent être remplies : il doit être établi d’une part que les époux agissent dans l’intérêt de la famille et d’autre part que les deux époux consentent tous deux à ce changement. La procédure de changement de régime matrimonial, prévue aux articles 1300 et suivants du Code civil est relativement complexe et peut être longue. Les époux doivent tout d’abord demander à un notaire d’établir une nouvelle convention matrimoniale, qui vient modifier le contrat de mariage. Cette modification sera publiée et les créanciers du couple ou leurs enfants majeurs, qui doivent être personnellement informés de ce changement, pourront s’y opposer dans un délai de trois mois à compter de leur information. Par suite, le changement de régime matrimonial devra être soumis à l’homologation du juge aux affaires familiales du tribunal du lieu de résidence de la famille dans deux cas : en premier lieu si l’un ou l’autre des époux a un enfant mineur ou en second lieu si les créanciers ou les enfants majeurs se sont opposés au changement. Les époux doivent obligatoirement être accompagnés d’un avocat dans le cadre de cette procédure. À l’issue de cette procédure, mention du changement de régime matrimonial des époux sera portée sur l’acte de mariage. La procédure de changement de régime matrimonial peut donc être relativement longue et s’étendre sur plusieurs mois. Par ailleurs, son coût peut être significatif puisque les époux devront s’acquitter des émoluments du notaire, des frais de publicité et des différents frais de procédure, des honoraires de l’avocat qui devra les assister devant le juge aux affaires familiales et des frais de liquidation du régime matrimonial. Bien à vous

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Divorce et régime matrimonil
Question postée par patoche le 26/05/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens. Nous allons nous séparer (séparation de fait). Est ce qu'en étant séparés nous pourrons acheter un bien personnel étant donné notre régime matrimonial ? Merci de votre réponse.

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la séparation de fait et ses effets ne sont aucunement régis par la loi et n’altèrent donc en aucune façon le lien conjugal. Par conséquent, les époux s’ils sont effectivement séparés, n’en restent pas moins tenus aux divers devoirs du mariage et les règles applicables à leur patrimoine et revenus sont les mêmes que s’ils n’étaient pas séparés. Nous vous rappelons cependant que, dans le cas particulier du régime de la séparation de biens, qui n’est applicable que lorsque les époux ont expressément opté pour ce dernier dans le cadre d’un contrat de mariage rédigé par un notaire, les époux séparés de biens conservent l’administration, la jouissance et la libre disposition de leurs biens personnels. Ceci implique que, contrairement aux époux mariés sous le régime de la communauté légale (régime applicable à défaut de contrat de mariage) ou de la communauté universelle, les époux séparés de biens resteront propriétaires, en propre, de l’ensemble des biens acquis avant ou au cours du mariage. En application de l’article 1538 du Code civil, l’époux peut donc prouver par tous moyens qu’il a la propriété exclusive d’un bien, et notamment en rapportant la preuve qu’il a lui-même financé ce dernier avec ses fonds propres. Ce n’est que dans l’hypothèse où l’un des époux ne peut rapporter la preuve que le bien lui appartient que ce dernier sera considéré comme un bien indivis. Par conséquent, dans votre cas, il convient en premier lieu de relever que la séparation de fait entraînera aucune conséquence particulière sur les règles applicables, en vertu du régime de la séparation de biens, à la propriété des biens de votre époux ou de vous-même. Toutefois, dans la mesure où ce régime matrimonial implique que les biens acquis par un époux restent sa propriété, le bien que vous aurez acquis, y compris postérieurement à votre séparation, vous sera propre. Bien à vous

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Occupant sans titre
Question postée par biggun le 25/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

j'habite depuis 15 ans dans une maison appartenant en toute propriete a ma compagne qui vient de deceder ,elle n'avait aucune famillle,meme eloignee ,nous n'etious ni maries ni pacses puis-je demeurer dans les lieux ? merci

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Bonjour, Au préalable, il importe de déterminer quelle sera la destination de la maison appartenant à votre conjoint dans le cadre des opérations de succession. En effet, en vertu des articles 733 et suivants du Code civil, seuls les époux, descendants, ascendants ou éventuels collatéraux peuvent prétendre à des droits sur le patrimoine du défunt, à la différence du conjoint qui n’est ni marié ni pacsé avec le défunt. Ceci étant, il est également possible que le défunt ait rédigé un testament prévoyant expressément l’attribution du logement à son conjoint, et ce en dépit du fait qu’il n’ait été ni marié, ni pacsé avec ce dernier. S’agissant du droit d’occupation du conjoint survivant dans le logement familial, celui-ci dépend également du lien entre le défunt et le conjoint. Dans l’hypothèse où le couple était marié, le conjoint survivant dispose d’un droit d’occupation du logement dont le défunt était seul propriétaire jusqu’à son décès en application des articles 763 et suivants du Code civil. En revanche, lorsque les conjoints n’étaient ni mariés, ni pacsés, mais vivaient seulement en union libre, le conjoint survivant ne dispose par principe d’aucun droit d’habitation sur le logement si le défunt en était seul propriétaire. Bien à vous

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Vente a terme ; oncle a nieces
Question postée par GJC le 25/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

VEUF SANS ENFANT; AGE DE 84 ANS; PUIS JE VENDRE A TEMPERAMENT UN IMMEUBLE EVALUE A 180.000 € A MES DEUX NIECES ? LA VENTE POURRAIT SE FAIRE SUR 15 ANS, A RAISON DE 12.000 € PAR AN. EN CAS DE PREDECES QUID DES ANNUITES DE LA VENTE ? JE N'AI QU'ELLES COMME HERITIERES. MERCI DE BIEN VOULOIR M'AIDER; A MON AGE PERSONNE NE REPOND A MES QUESTIONS; Gontran Camredon

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Bonjour, La vente à tempérament ou vente à terme, est une vente dont les modalités de règlement du prix sont particulières, ce dernier n’étant pas réglé comptant. Un tel contrat de vente permet à l’acquéreur de ne pas payer le vendeur comptant, mais en plusieurs versements successifs, pendant une période de temps déterminée. À la différence du contrat de vente en viager, le contrat de vente à terme ne prend pas fin au décès du vendeur. En effet, si, aux termes de l’article 1583 du Code civil, la propriété du bien est immédiatement transférée à l’acquéreur dans le cadre d’une vente à terme (sauf disposition contraire), il n’en reste pas moins que ce dernier est tenu de continuer à verser le prix de vente après le décès du vendeur à ses héritiers. Ceci étant, dans votre cas, il apparaît que vos deux nièces sont vos seules héritières. Par conséquent, sauf testament contraire et en application des dispositions des articles 733 et suivants du Code civil, si les parents de vos nièces sont tous deux décédés, celles-ci hériteront à votre décès, grâce à la règle de la représentation, de l’intégralité de votre patrimoine et donc de la maison. La question du devenir des annuités de vente serait le cas échéant sans objet, vos nièces devenant, par l’effet de la succession, propriétaires de la maison. En revanche, si les parents de vos nièces sont toujours vivants, mais que vous souhaitez cependant que la maison leur revienne à votre décès, il vous sera possible de prévoir de telles conditions dans le cadre d’un testament. Compte-tenu des spécificités de ces questions, nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un notaire. Bien à vous

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Rénovation toiture
Question postée par Paty88 le 25/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, En juin 2019, j'ai demandé à une entreprise certifiée RGE et CERTOBIO de rénover ma toiture afin d'être tranquille et sereine pour les années suivantes. Il s'avère que ma toiture était en bon état et que seul un nettoyage et un traitement à l'hydrofuge était nécessaire. 7500 euros de travaux et un crédit contracté. 2 jours sur ma toiture et rien à signaler. Rien de casser selon l'entreprise. A la visite annuelle (mai 2020), le technicien me fait part qu'il faut changer la faîtière pour un montant d'environ 5600 euros et un petit trou au niveau de la cheminée qui laisse entrer l'eau. Selon le technicien, il faut agir vite sinon j'aurais plus de problème et la toiture pourrait s'effondrer un jour. L'entreprise se dit travailler dans les règles de l'art. Dois-je réellement prendre à ma charge ces travaux? Ou l'entreprise est-elle responsable et doit-elle prendre à sa charge ou faire marcher son assurance pour ces travaux? Je vous remercie pour votre réponse. Cordialement Paty88

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les parties à un contrat sont tenues de l’exécuter de bonne foi. Le cocontractant qui manque à ses obligations peut être condamné, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, à payer à la partie victime des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il a subi. Dans le cas particulier du contrat d’entreprise, c’est-à-dire le contrat par lequel une personne, appelée maître de l’ouvrage, confie à un entrepreneur des travaux manuels quelconques, dont le régime est consacré aux articles 1708 et suivants du Code civil, la responsabilité de l’entrepreneur peut être engagée pour tout dommage que la réalisation de sa prestation aurait causé au maître de l’ouvrage. Ceci étant, il importe, dans votre cas, de s’assurer que les problèmes affectant la faîtière et le trou dans la cheminée soit directement liés à la réalisation des prestations de l’entreprise qui est intervenue sur votre toit. À cette fin, une expertise amiable pourrait permettre de déterminer avec certitude que cette entreprise est responsable des affections constatées. Il convient par ailleurs de relever qu’aux termes de l’article L. 124-3 du Code des assurances, le tiers lésé peut agir directement contre l’assureur garantissant la responsabilité civile du responsable. Dans votre cas, ceci implique que si vous parvenez à déterminer avec certitude que le trou dans la cheminée et le nécessaire remplacement de la faîtière sont liés aux travaux de l’entreprise qui est intervenue sur votre toit, vous pourrez directement vous adresser à la compagnie d’assurance garantissant la responsabilité de celle-ci, afin de solliciter réparation du préjudice que vous avez subi. En l’occurrence, il vous sera donc possible de demander à la compagnie qu’elle prenne en charge les travaux de réparation de votre toit. Il importera en revanche que l’entreprise vous informe du nom de la compagnie garantissant sa responsabilité dans le cadre de son activité professionnelle et vous communique un certificat d’assurance permettant de le prouver. Bien à vous

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Télétravail personne à risques
Question postée par Coco1095 le 22/05/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Après remise à mon employeur d'un certificat médical en tant que personne à risque au Covid ,je suis en télétravail à 100% depuis avril.Mon employeur me demande de revenir en agence (bancaire) au contact clients à partir de la semaine prochaine.En plus d'une attestation de demande de travail à domicile pour personne fragile, il exige un certificat d'isolement par mon médecin alors que le n'ai eu aucun arrêt de travail.A t il le droit de me placer en activité partielle à la place du télétravail ? Et a-t-il le droit de mettre un salarié dont l'école est fermée en activité partielle au lien du télétravail, ou lui demander de prendre des congés sans solde (enfant 4 et 7 ans)? Je vous remercie.

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Bonjour, Dans le cadre de l’épidémie liée au nouveau coronavirus (COVID-19), de nombreux mécanismes ont été mis en place pour le gouvernement français pour assurer la protection des personnes vulnérables, notamment dans le cadre de leur espace de travail, en vue du déconfinement décidé à compter du 11 mai 2020. Il importe au préalable de rappeler que la liste des personnes vulnérables éligibles à ces mesures a été fixée par les autorités sanitaires. Il s’agit notamment des personnes âgées de plus de 70 ans, atteintes de maladies respiratoires chroniques, d’insuffisances cardiaques, de mucoviscidose ou encore de maladies des coronaires. La situation de ces personnes vulnérables a sensiblement été modifiée à compter du 1er mai 2020. Il convient de distinguer d’une part les personnes disposant, en raison de la maladie les définissant comme individu vulnérable, d’un arrêt de travail et de celles qui n’en disposent pas. Lorsqu’une personne est bénéficiaire d’un arrêt de travail délivré selon les recommandations du Haut Conseil de la santé publique avant le 1er mai 2020, et si le recours au télétravail n’est pas possible, l’employeur est en mesure de placer le salarié en activité partielle. À l’inverse, lorsque la personne est considérée comme fragile mais n’est pas en arrêt maladie longue durée, elle doit impérativement s’adresser à son médecin traitant afin d’obtenir un certificat d’isolement, qu’elle devra transmettre à son employeur. Le cas échéant, cette personne pourra être placée par son employeur en télétravail ou en activité partielle, à condition cependant que les conditions de l’activité partielle soit réunies. Pour rappel, ce dispositif ne peut être mise en place par l’employeur que s’il justifie que son entreprise est concernée par un arrêté de fermeture, est confrontée à une baisse d’activité ou s’il lui est impossible de mettre en place les mesures de protection nécessaires à la protection de la santé de ses salariés. Le cas échéant, le salarié recevra une indemnité d’activité partielle versée par son employeur (lui-même bénéficiaire d’une allocation d’un montant équivalent au salaire du salarié). S’agissant enfin du congé sans solde, ce dernier doit s’interpréter comme un accord de l’employeur et du salarié pour suspendre temporairement l’exécution du contrat de travail : en conséquence, l’employeur ne peut l’imposer à son salarié. Bien à vous

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Don immobilier
Question postée par Magali68 le 20/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, nous avons acheté une maison avec mon conjoint avec un crédit bancaire en février 2018. Nous sommes actuellement entrain de nous séparer, et je souhaiterais savoir si il est légalement possible de faire don de ma part de la maison à nos deux fils. Merci d’avance

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Bonjour, Au préalable, il importe de clarifier le régime juridique de l’acquisition de votre maison avec votre conjoint. Dans l’hypothèse où votre conjoint et vous-même étiez mariés, il importe de relever que la propriété dépendra en réalité du régime matrimonial. Dans la majeure partie des cas, et lorsque le mariage est prononcé à défaut de contrat régularisé chez un notaire, le régime matrimonial gouvernant les patrimoines des époux est le régime de la communauté légale. Aux termes des articles 1400 et suivants du Code civil, le régime de la communauté implique qu’est formée, à compter de la date du mariage, une masse de bien communs entre les époux, composée des biens acquis par ces derniers pendant le mariage et de leurs revenus. Le cas échéant, en cas de séparation, le divorce entraîne la liquidation de la communauté, qui sera régie par les règles de l’indivision, établies aux articles 515 et suivants du Code civil. Ceci implique notamment que, dans le cadre d’un divorce non-contentieux, les époux devront s’accorder sur un état liquidatif, qui définira le sort de chaque bien (cession ou attribution à l’un des époux moyennant soulte pour l’autre). Dans l’hypothèse où les conjoints acquéreurs ne sont pas mariés, l’habitation est très généralement acquise sous le régime de l’indivision, prévu par les articles 515 et suivants du Code civil. Le cas échéant, chaque époux est propriétaire de l’intégralité du bien, mais détient sur ce dernier une quote-part indivise représentant ses droits dans l’indivision. Si l’article 815-5-1 du Code civil prévoit que le bien indivis ne peut être cédé que dans certaines conditions de majorité des indivisaires, l’article 815-14 du même code indique quant à lui que tout indivisaire est libre de disposer ses droits dans l’indivision, partiellement ou en partie, à une autre personne qu’un indivisaire. Par conséquent, dans l’hypothèse où vous n’étiez pas mariée avec votre conjoint, il sera possible de donner à vos enfants votre quote-part indivise, sous réserve toutefois des influences fiscales qu’une telle opération pourrait à avoir. Nous vous conseillons à toutes fins utiles de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste pour définir avec précision ces éventuelles répercussions. Bien à vous

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Moins value sur un bien immobilier
Question postée par PASCAL le 26/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

€Bonjour Pouvez vous selon vous a combien on peut estimer une moins value sur un bien immobilier ( maison sur un terrain ) suite a deux servitude des eaux usée ainsi q une bouche d égout je pense a une estimation qui serai un pourcentage merci de bien vouloir me répondre Mr GODARD e-mail GODARDCORSICA@NUMERICABLE.COM tel 06 59 44 02 41

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage (c’est-à-dire un terrain) pour l’usage ou l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Le propre d’une servitude est donc de grever un fonds immobilier pour l’usage d’une personne qui n’en est pas le propriétaire. Si la servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre, il n’en reste pas moins qu’elle est susceptible d’affecter la valeur du bien qu’elle grève. À titre d’illustration, dès lors qu’un acquéreur fait la découverte d’une servitude dissimulée sur ou sous son terrain, il peut alternativement remettre en cause la vente sur le fondement du dol ou demander au vendeur de le garantir des vices cachés du terrain acquis. Le cas échéant, le vendeur peut être contraint de restituer à l’acquéreur une partie du prix correspondant à la dépréciation de valeur du terrain ou du bien acquis. Par ailleurs, il importe d’attirer votre attention sur le fait que la dépréciation de valeur d’un terrain en raison d’une servitude dépend très largement de la nature et des caractéristiques de ladite servitude. En effet, la valorisation d’un terrain ou d’une propriété correspond en tant que telle à la valorisation du droit de propriété, tel qu’il est défini à l’article 544 du Code civil, c’est-à-dire notamment du droit d’user et de percevoir les fruits de la chose. Par conséquent, plus la servitude portera atteinte au droit du propriétaire de la maison concernée d’en user paisiblement, plus la maison sera dévalorisée. Au cas présent, si la servitude d’eaux usées rend par exemple impossible la construction d’une dépendance sur le terrain, sa valeur sera logiquement plus dépréciée que dans le cas d’une simple servitude de bouche d’égout, qui n’affecte que très peu le droit d’user du bien. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un expert immobilier afin de déterminer la perte de valeur que pourrait générer l’existence de ces servitudes. Bien à vous

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Benefice foncier et moins value immobilère
Question postée par pal le 25/03/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour j'ai une SCI de famille qui déclare des bénéfices fonciers ; j'ai une autre SCI, avec les mêmes associés, qui avait parfais des revenus location meublée non pro. La 2è SCI a vendu son bien avec une moins value. Puis-je imputer, au prorata des parts de chacun, cette moins value de la 2è SCI sur les bénéfices de la 1ère (au tire de 2019)?

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Bonjour, Il importe de distinguer les deux sources de revenus générés par les deux SCI dont vous détenez des parts et qui, à défaut de contrindication, sont soumises à l’impôt sur le revenu et n’ont pas opté pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés. Les plus-values réalisées par des particuliers ou par des sociétés non-soumises à l’impôt sur les sociétés sont soumises, contrairement aux revenus fonciers (loyers essentiellement) à une taxation forfaitaire, qui ne rentre donc pas dans le champ d’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le régime des plus-values s’applique en cas de cession d’immeubles bâtis ou non-bâtis, de droits réels immobiliers (nue-propriété par exemple) ou de parts de sociétés immobilières. Le montant de la plus-value soumise à imposition forfaitaire est déterminé schématiquement par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. La résultante est soumise à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19%, à la CSG et à la CRDS pour un taux global de 10,4% et aux prélèvements sociaux pour un taux global de 6,8%. Lorsque le contribuable réalise une moins-value, le régime n’en est pas moins distinct de celui des revenus fonciers : cette dernière ne peut que s’imputer sur une autre plus-value immobilière réalisée pour le même exercice ou, à défaut, pourra s’imputer sur les plus-values immobilières réalisées par le contribuable dans les 10 années qui suivent cette moins-value. Les revenus fonciers, sont, à l’inverse, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et doivent donc être additionnés, pour la détermination de l’assiette de l’impôt, aux traitements et salaires perçus par le foyer fiscal notamment. Les revenus concernés, pour un loueur meublé non professionnel, sont soumis à cet impôt dès lors que les recettes annuelles tirées de l’activité de location sont inférieures à la somme de 23.000 euros ou lorsque les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Par conséquent, dans votre cas, il semble que le montant de la moins-value réalisée par la deuxième SCI ne pourra pas s’imputer sur les revenus tirés de l’activité de la première SCI. En revanche, cette moins-value pourra être imputée sur les éventuelles autres plus-values réalisées au titre de l’année, ou sera reportable pendant dix ans et pourra être imputée sur les plus-values effectuées sur cette même période. Bien à vous

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Usufruit et paiement edf
Question postée par nic le 23/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maitre, suite au décès de ma mère il y a 15 ans mon père à l'usufruit de ma maison et il ne veut pas me payer l'électricité qu'il consomme car un compteur edf unique existe à mon nom pour ma villa et mon entreprise ,depuis 25 ans, auquel il est branché . si je coupe son raccordement individuel de la maison à mon compteur edf , je m'expose à quelles poursuites de sa part? quelles procédures pour mettre fin à cette dette? crdlmnt

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. L’usufruitier peut résulter d’une succession à laquelle les dispositions légales des articles 733 et suivants du Code civil ont été appliquées : le cas échéant en effet, le conjoint survivant dispose de la possibilité de choisir l’usufruit de l’intégralité du patrimoine du défunt, laissant ainsi la nue-propriété de ce même patrimoine aux enfants de ce dernier. L’usufruitier dispose donc de deux droits principaux, celui d’utiliser le bien en premier lieu et celui de percevoir les revenus tirés de ce bien en second lieu. En contrepartie de ces droits, l’usufruitier se voit imposer par la loi un certain nombre d’obligations, relatives à la jouissance du bien essentiellement. S’il a l’obligation de faire constater l’état du bien lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, de veiller à sa bonne conservation, d’en jouir raisonnablement, de payer la taxe foncière et la taxe d’habitation, il demeure redevable de toutes les charges annuelles relatives au bien dont il a la jouissance. En application de l’article 608 du Code civil, l’usufruitier est donc tenu de régler l’ensemble des charges relatives au gaz, à l’électricité et à l’eau courante. Dans votre cas, votre père, étant usufruitier, a donc la charge du paiement des frais d’électricité. En cas de nouvelle réticence, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat, afin de lui faire délivrer un courrier plus formel de mise en demeure, lui rappelant ses obligations en vertu de l’usufruit. Si votre père ne s’exécute toujours pas, il sera alors possible de mettre en place une procédure judiciaire, telle qu’une procédure de référé ou une injonction de payer. En tout état de cause, le défaut de paiement des charges d’électricité de votre père ne semble pas constituer une inexécution suffisamment grave pour que vous puissiez couper l’accès au courant de la maison dont vous êtes nue-propriétaire. Bien à vous

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Succession entre époux
Question postée par ottse le 21/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Comment liquider les droits de succession entre époux, en présence d'un contrat de mariage avec société d'acquêts (le logement conjugal) et avec deux enfants légitimes du couple ? Exemple : Patrimoine 1M d'euro dont logement conjugal 500K€. - le logement conjugal (500K€) revient à l'époux survivant en pleine propriété - Quid des 500K€ restants ? Merci.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le décès d’un conjoint entraîne la liquidation de la communauté de biens formée avec son époux, dans l’hypothèse où une communauté avait été constituée à défaut de contrat de mariage ou en cas de mariage sous le régime de la communauté universelle. Dans votre cas, les deux époux ont visiblement opté pour le régime de la séparation de biens, avec toutefois une clause de société d’acquêts constituée du logement conjugal. Cette clause implique que la propriété du logement conjugal est commune aux deux époux : au décès de l’un d’eux, les biens intégrés dans la société d’acquêts ne seront pas attribués en intégralité à l’autre époux, mais ce dernier se verra attribuer la moitié des droits sur ces biens (sauf clause d’attribution intégrale au dernier vivant). Au cas présent, au décès de l’un des deux époux, la société d’acquêts constituée entre les deux conjoints devra être liquidée : la moitié des droits sur ce logement sera donc attribuée intégralement à l’époux survivant et le reste des droits tombera dans le patrimoine de la succession à liquider. S’agissant des règles relatives à la succession en elle-même, les articles 733 et suivants du Code civil précisent que, faute de rédaction d’un testament, le patrimoine du défunt est réparti selon les règles légales. Dans cette hypothèse, lorsque le défunt a laissé pour lui survivre un ou plusieurs enfants, l’époux survivant dispose d’une option successorale sur le patrimoine de son défunt conjoint. Celui-ci peut en effet choisir soit l’usufruit de la totalité du patrimoine de la succession, soit la pleine propriété du quart de la succession. Le cas échéant, les enfants se voient alors attribuer respectivement la nue-propriété de toute la succession ou la pleine propriété des trois quarts de la succession. Au cas présent, la succession sera schématiquement constituée d’un patrimoine d’une valeur globale de 750.000 euros, suite à la liquidation de la communauté d’acquêts constituée du logement conjugal. Le conjoint survivant pourra ainsi choisir entre la pleine propriété du quart de ce patrimoine ou l’usufruit de la totalité de celui-ci. Bien à vous

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Bien propre et participation pour maison de retraite
Question postée par paulo40 le 21/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Suite à un divorce chacun de notre côté, ma nouvelle épouse et moi sommes marié depuis le 4 février 2006 sous le régime de communauté réduite aux acquêts Mon épouse a achetée le 25 février 2006 une maison de 85000 euros avec de l'argent de réemploi de son divorce, la maison est à son nom propre. J'ai 75 ans et ma femme 60 ans, j'ai trois filles d'un premier mariage et mon épouse 2 filles et 1 garçon de son premier mariage. Question:si je suis obligé pour raison de santé d'aller en maison médicalisé, qui paye. J'ai une retraite de 1850 euros net/mois et mon épouse un salaire de 1150 euros net/mois. Sachant que mon épouse ayant peu travaillé aura une retraite de 400 euros/mois. Son bien propre (la maison) peut elle contribuer au règlement de la maison de retraite, ou mes filles seront elles misent à contribution. Je vous remercie de votre réponse ainsi que de me consacré du temps. Avec mes courtoises salutations. Je précise que mon épouse est au courant de cette démarche.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que, dans la mesure où vous serez l’occupant de la maison de retraite, vous serez en premier chef redevable des charges afférentes à celle-ci (pension mensuelle notamment). Par ailleurs, et dans l’hypothèse où vous revenus et patrimoine ne vous permettraient plus de faire face aux charges de la maison de retraite, tant votre épouse que vos filles seraient tenues de les assumer. Nous vous rappelons en effet, s’agissant de votre épouse, qu’aux termes de l’article 212 du Code civil, les époux se doivent mutuellement respect, fidélité, secours et assistance. En application de cet article tout époux doit une obligation alimentaire à l’égard de son conjoint qui n’est pas en mesure d’assurer sa subsistance. L’obligation alimentaire entre époux est en réalité une application du devoir de secours de l’article 212 du Code civil, qui se manifeste par une entraide conjugale. Ceci étant, cette obligation n’est due par un époux à son conjoint dans le besoin que dès lors qu’il est établi que le créancier de l’obligation alimentaire (vous, en l’occurrence) est dans l’impossibilité de pourvoir à ses charges avec ses biens et revenus personnels. Au surplus, il convient également que le débiteur, c’est-à-dire l’époux qui doit assurer la subsistance de son conjoint, dispose de ressources suffisantes pour faire face aux charges de ce dernier. Dans votre cas, dans l’hypothèse où vous revenus ne seraient pas suffisants, votre épouse aurait donc l’obligation d’assumer les frais de la maison de retraite si ses revenus le lui permettent. Ceci étant, il convient également de relever qu’en vertu de l’article 205 du Code civil, les enfants doivent des aliments à leurs père et mère et autres ascendants dans le besoin. De la même façon que pour le devoir de secours, l’obligation alimentaire des enfants à l’égard de leurs parents se manifeste dès lors qu’il apparaît que l’ascendant ne dispose pas des ressources pour faire face à sa propre subsistance. Les enfants doivent également disposer de ressources suffisantes pour pouvoir être contraints de se conformer à leur obligation alimentaire à l’égard de leurs parents. Dans votre cas, tant votre épouse que vos filles seront donc solidairement responsables du paiement des charges liées à votre occupation de la maison de retraite, si vos ressources ne suffisent pas à les assumer. À cet effet, rien ne s’oppose à ce que votre épouse cède la maison qui lui appartient en propre afin de faire face à son obligation alimentaire à votre égard. Bien à vous

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Ai-je le droit de refuser les congés pour évènement familial
Question postée par shanya le 18/03/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour. Un salarié a t-il droit de refuser les congés d'évènement familial ? Si ce dernière ne veut pas les prendre. Merci

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Bonjour, Aux termes de l’article L. 3142-1 du Code du travail, tout salarié a la possibilité de demander à son employeur un congé pour événement familial, en cas notamment de mariage, de mariage d’un enfant, de naissance, de décès d’un enfant ou du conjoint ou encore d’annonce de la survenue d’un handicap chez un enfant. La durée de ce congé varie en fonction de l’événement qui y a donné lieu : à titre d’illustration, ce congé est d’une durée de quatre jours pour un mariage, cinq jours pour le décès d’un enfant ou de deux jours pour l’annonce de la survenue d’un handicap chez un enfant. Le congé pour événement familial est dans l’immense majorité des cas octroyé à la demande du salarié, et ce de manière bien compréhensible. Le salarié doit ainsi justifier à l’employeur de la survenance de l’événement en cause, et ce par tous moyens. Le congé devra impérativement être pris au moment de l’événement concerné, notamment par exemple dans une période entourant l’événement en question. Nous vous alertons sur le fait qu’en cas de différend et notamment en cas de refus de l’employeur le salarié peut immédiatement saisir le conseil des prud’hommes dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, en la forme des référés, afin que la juridiction statue de toute urgence sur ce cas. Le congé pour événement familial est donc un congé qui est pris à l’initiative exclusive du salarié : l’employeur ne peut pas lui imposer. Ceci étant, et afin de vous ménager la charge de la preuve en cas de contentieux ultérieur, nous vous conseillons de faire signer à votre salarié un document dans lequel celui-ci exprime clairement sa volonté de ne pas prendre de congé, et ce en dépit de l’événement familial qu’il a connu. Bien à vous

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Rediger un testament dans le cadre de la communauté universelle
Question postée par rolhei le 18/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, V/ref:DOCME-Q64095, voulez-vous SVP m'expliciter ce modèle de testament que m'a remis mon notaire ceci est mon testament nom,prénoms,etc. Déclare établir mes dispositions de dernières volontés dans les termes suivants: Je lègue à à charge d'en librement jouir et disposer tant entre vifs qu'à titre onéreux ou qu'à cause de mort, mais sous la réserve expresse que les biens dont il n'a pas été disposé selon un des modes sus-indiqués reviendrons à son décès à ...(vos héritiers) fait et ecrit de ma main, etc. ma question: je lègue à (1 personne plusieurs personnes avec détail de ce que je lègue?) à son décès , (le décès de qui ?) merci de m'expliquer brièvement le § de: je lègue jusqu'à (vos héritiers) comment exprimer le détail de ce que je lègue et à qui? ce testament a pour but de récupérer mes 50% de la communauté et de les distribuer selon mes volontés. nous n'avons pas d'enfant. je cherche à deshériter ma belle famille de la part qui me revient si je meurs le 1er

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Bonjour, Votre question fait suite à une première question en date du 16 mars 2020, aux termes de laquelle vous précisiez que vous étiez marié sous le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale au dernier vivant. Vous nous interrogiez sur votre volonté de transmettre, à votre décès, vos biens à votre épouse, mais d’éviter que ces derniers soient par la suite transmis à votre belle-fille à son décès. Nous vous avions alors indiqué qu’à notre sens, il était préférable, afin de s’assurer de cet objectif, de modifier votre régime matrimonial. Ceci étant, il semble que votre notaire vous ait conseillé un modèle de testament aux termes duquel vous précisez expressément que vous souhaitez que votre patrimoine ne soit pas attribué aux enfants de votre épouse, dans l’hypothèse où vous décéderiez avant celle-ci. Afin de répondre à votre interrogation, nous vous explicitons donc les termes du projet de testament établi par le notaire : « Je lègue à charge d'en librement jouir et disposer tant entre vifs qu'à titre onéreux ou qu'à cause de mort » : cette phrase implique que vous léguez à votre épouse l’ensemble de vos biens, et que votre épouse aura la possibilité de les utiliser, d’en jouir (en percevoir les fruits) mais également de les vendre. « Mais sous la réserve expresse que les biens dont il n'a pas été disposé selon un des modes sus-indiqués reviendrons à son décès à ... (vos héritiers) » : cette phrase implique que, dans l’hypothèse où vous mourriez avant votre épouse, les biens qui lui auraient été attribués et qui n’auraient pas été cédés entretemps reviendront, à son décès, à vos enfants et non à votre belle-fille. En conséquence, il semble effectivement que le projet de testament qui vous a été suggéré par votre notaire permette d’atteindre votre objectif. Une telle rédaction impliquerait en effet que tous vos biens, attribués à votre décès à votre épouse, seraient attribués, à son décès, à vos enfants et non à votre belle-fille. Bien à vous

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Reprise travail après arrêt maladie thérapeutique
Question postée par GemmesJV138 le 17/03/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Agée de 69 ans et en MTT depuis 1an. Fin le20/03/20. IJ versées par la SS=ok .Prise retraite dans les 6 mois à venir. j'ai été convoquée 12/02/20 par la CPAM qui a notifié le 19/02/20 (LRAR reçue 21/02),JE CITE : "votre état de santé de plus de 62 ans (??) ne permet plus d'envisager une reprise de travail". "Vos indemnités journalières seront suspendues à compter du 21/03/2020". Possible de contester la décision /1 mois en demandant l'expertise médicale. Question**la CPAM à t'elle le droit d''interdire la reprise du travail ?? **La décision du médecin du travail l'emporte t'elle sur la CPAM ? Ce jour 17/03/20 le médecin du travail notifie sur la fiche de visite : ""reprise à temps plein avec prise de 2 J de congés par semaine jusqu'à la retraite"". + un mail au DRH indiquant : "confinement". conditions financières ?Faut-il préciser " confinement COVI19 ?pour me protéger d'un licenciement ? j'aurai 70 ans en 07/20. Plan ++de restructuration ? QUE FAIRE? Merci de vos conseils.

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Bonjour, Votre question soulève deux interrogations, l’une relative à la force obligatoire de la décision du médecin-conseil de la CPAM et l’autre relative aux conséquences financières, pour les salariés, du confinement acté par le président de la République en date du lundi 16 mars 2020 suite à la propagation de l’épidémie du nouveau coronavirus. S’agissant tout d’abord de la force obligatoire d’une décision du médecin-conseil, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article L. 315-1 du Code de la sécurité sociale, un contrôle de reprise doit être effectué par le médecin-conseil de la caisse primaire d’assurance maladie (CPAM) à l’issue d’un arrêt de travail, afin de déterminer si le salarié est apte à la poursuite du travail. En cette matière, l’article L. 315-2 du Code de la sécurité sociale précise que l’avis du médecin-conseil de la CPAM a une autorité renforcée, puisqu’il s’impose à l’organisme de prise en charge. C’est la raison pour laquelle le salarié peut contester l’avis de ce dernier en sollicitant une expertise médicale dans un délai d’un mois à compter de la visite de reprise, par lettre recommandée avec accusé de réception directement adressée à la CPAM. La décision du médecin-conseil de la CPAM semble donc s’imposer y compris au médecin du travail, notamment en ce qu’elle a acté de la privation de vos indemnités journalières de sécurité sociale, sauf à ce que les conclusions de l’expertise médicale, que vous pouvez solliciter dans un délai d’un mois à compter de l’entretien, soient contraires à cet avis. S’agissant par ailleurs des conditions de l’indemnisation des salariés en période de confinement lié à l’épidémie de COVID-19, nous vous rappelons que les mesures prises par le gouvernement le 16 mars 2020 ont essentiellement pour but d’inciter, voire de contraindre les Français à rester chez eux. En conséquence, les entreprises sont par principe invitées à faire travailler leurs salariés en télétravail, lorsqu’il est possible de le mettre en place : le cas échéant, les conditions de rémunération des salariés sont strictement identiques aux conditions de rémunération en temps normal. Cela étant, s’il n’est possible d’instaurer le télétravail, les salariés peuvent obtenir un arrêt de travail pour une durée limitée de quatorze jours. Cet arrêt de travail peut également être accordé aux parents d’enfants de moins de seize ans, dans la limite d’un arrêt de travail par parent disposant de l’autorité parentale sur un enfant. Le cas échéant, la rémunération des salariés est déterminée dans des conditions particulières, dérogatoires au droit commun des arrêts de travail : les 3 jours de carence ne s’appliquent pas, aucune condition d’ancienneté n’est requise pour bénéficier des indemnités journalières de sécurité sociale, et ces dernières sont versées pendant une durée de vingt jours. Conformément aux dispositions du décret du 4 mars 2020, le salarié bénéficie en outre de l’indemnisation complémentaire versée par l’employeur, et ce dès le premier jour d’arrêt de travail. Dans votre cas, il semble donc au préalable impératif de solliciter du responsable des ressources humaines de votre entreprise des précisions sur la nature exacte des dispositions mises en place par l’entreprise dans le cadre de l’épidémie de coronavirus, afin de déterminer les modalités de versement de votre rémunération durant cette période. Bien à vous

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Pv d'agoa pour une sasu
Question postée par phillandes le 17/03/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour j'ai créé une SASU l'année dernière Mon exercice est clôturé depuis le 31 décembre 2019 Je dois faire mon AG ordinaire annuelle : j'ai bien lu votre modèle type de PV pour une SAS , mais il me semble qu'il y a beaucoup d'éléments inutiles Avez-vous un modèle type pour une SASU? cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que, si les associés d’une société par actions simplifiée sont tenus d’approuver les comptes sociaux au moins une fois par an, il ne leur est pas fait obligation, contrairement aux associés d’une société anonyme, de tenir une assemblée générale d’approbation des comptes dans un délai de six mois à compter de la clôture. En effet, l’article L. 225-100 du Code de commerce, applicable aux sociétés anonymes, n’est, en application des dispositions de l’article L. 227-1 du même Code, pas applicable aux sociétés par actions simplifiées. La société reste toutefois tenue, en cas d’exercice bénéficiaire et de volonté des associés de distribuer ce bénéfice, par une obligation de mettre les dividendes en distribution dans un délai de 9 mois à compter de la clôture. Comme vous l’indiquez, Documentissime ne propose pas, pour l’heure, de modèle de procès-verbal des décisions de l’associé unique d’approbation des comptes annuels d’une société par actions simplifiée unipersonnelle. Vous pouvez donc prendre en considération les mentions suivantes, applicables à une SASU dont l’associé unique est également le président : PROCES-VERBAL DES DECISIONS DE L'ASSOCIE UNIQUE DU … Le … à …, …., demeurant …, Associé unique et Président de la société …, ci après « la Société ». I - A préalablement exposé ce qui suit : En sa qualité de Président de la Société, …, associé unique, a établi et arrêté les comptes annuels de l'exercice clos le … et a également établi le rapport de gestion sur les opérations de l'exercice écoulé. II - A pris les décisions suivantes : - Approbation des comptes de l'exercice clos le …, - Affectation du résultat de l'exercice, - Conventions visées à l'article L. 227-10 du Code de commerce. PREMIERE DECISION L'associé unique, après avoir entendu la lecture du rapport de gestion du Président, approuve les comptes annuels de l'exercice clos le …, ainsi que les opérations traduites dans ces comptes et résumées dans ce rapport. Conformément aux dispositions de l’article 223 quater du Code Général des Impôts, l’associé unique prend acte de ce que les comptes de l’exercice écoulé tiennent compte d’une somme de … euros, correspondant à des charges non déductibles du résultat fiscal selon les dispositions de l’article 39-4 du même code. DEUXIEME DECISION L'associé unique décide d'affecter le bénéfice de l'exercice clos le … ressortant à la somme de … euros en intégralité au compte « Autres Réserves ». Conformément aux dispositions de l'article 243 bis du Code général des impôts, l'associé unique constate qu'aucun dividende n'a été distribué depuis la constitution de la société. TROISIEME DECISION L'associé unique déclare qu'aucune convention visée à l'article L. 227-10 du Code de commerce n'est intervenue au cours de l'exercice écoulé. Conformément aux dispositions de l'article L. 227-10 du Code de commerce, la présente décision fait également mention de la convention conclue au cours d’un exercice précédent entre la Société et l'associé unique Président et qui s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé savoir… De tout ce que dessus, l'associé unique a dressé et signé le présent procès-verbal. Signature Bien à vous

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Testament dans le cadre de la communauté universelle
Question postée par rolhei le 16/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis marié sous le regime de la communauté universelle avec clause d'attribution au dernier vivant. Mon épouse qui a contracté l'alzheimer est sous tutelle et le juge des tutelles m' a désigné pour son tuteur. dans l'hypothèse où je décède avant mon épouse je voudrais pouvoir disposer de ma part de la communauté de manière à ce que ma part n'aille pas aux héritiers de mon épouse. quelle forme de testament ou de formalité dois-je accomplir pour désigner mes propres héritiers. mon épouse a 87 ans et moi-même 86 ans. Compte tenu des circonstances actuelles de santé publique j'aimerais affirmer mes dernières volontés le plus rapidement possible d'autant que l'étude de mon notaire vient de fermer. Merci de bien vouloir me donner un modèle de testament à rédiger. Bien cordialement Roland HEINIS

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le régime matrimonial de la communauté universelle, prévu à l’article 1546 du Code civil, est un régime choisi délibérément par les époux dans le cadre de leur contrat de mariage, aux termes duquel il est expressément prévu que l’ensemble des biens de chacun des époux, ainsi que les biens acquis au cours du mariage, sont en réalité la propriété de la communauté qu’ils ont formée. Ne sont en revanche pas intégrés à la communauté les biens dits propres par nature à chacun des époux, c’est-à-dire essentiellement les vêtements et les dommages et intérêts accordés à l’un d’eux en réparation d’un préjudice financier ou moral. Ce régime peut être accompagné d’une clause d’attribution intégrale des biens au dernier vivant. Dans une telle hypothèse, les époux conviennent expressément que si l’un d’eux décède avant l’autre, l’ensemble de ses biens est transmis à son conjoint, sans formalité particulière. Cette attribution intégrale du patrimoine au dernier décédé s’applique même en présence d’enfants du conjoint du premier décédé : l’intégralité des biens est donc transmise au survivant, et les enfants ne disposent d’aucun droit sur ces derniers. Il importe d’attirer votre attention sur le fait que cette clause est, par principe, irrévocable. Dans votre cas, en dépit de la présence d’une clause d’attribution intégrale au dernier vivant conclue avec votre épouse, vous ne souhaitez pas, au cas où vous décidiez avant elle, que ses enfants puissent revendiquer des droits sur votre patrimoine. Il apparaît cependant que, la clause d’attribution intégrale au dernier vivant étant irrévocable, un simple testament, même régularisé devant un notaire, ne permettrait pas de contrevenir aux dispositions de cette clause. Il conviendrait, pour ce faire, de prévoir un changement de régime matrimonial, pour revenir à un régime de communauté légale ou de séparation de biens. A cette fin, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de la famille ou d’un notaire. Bien à vous

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Droit de succession
Question postée par Caroline le 14/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, mes patients se sont mariés sous le régime de la communauté. Ils ont acquis un terrain sur lequel il y a eu construction d'une maison. Sur l'acte de vente signé chez le notaire, figure uniquement le nom, le prénom et la signature de ma mère ainsi que sur le plan cadastral. Mon père étant décédé depuis 1 an, il a eu des enfants d'un autre lit. Je voudrais savoir quels sont les droits de ma mère ainsi que les miens, je suis son seul enfant.

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Sa réponse :

Bonjour, La question des droits des conjoints sur une maison construite durant le mariage impose de résoudre les problématiques de la propriété du terrain sur lequel la bâtisse a été édifiée et de la propriété de la bâtisse elle-même. S’agissant tout d’abord de la propriété du terrain sur lequel la maison a été bâtie, dans l’hypothèse où le bien a été acquis par un époux seul avec ses fonds propres ou dans l’hypothèse où ce dernier en a hérité lors d’une succession, le terrain constitue un bien propre. A l’inverse, lorsque le bien a été acquis avec des fonds communs, ou n’a pas été transmis à l’un des conjoints par succession, le terrain est commun aux deux époux. Lorsque le terrain est un bien propre de l’un des époux, ce qui semble être le cas du terrain sur lequel la maison de vos parents a été bâtie, votre mère en étant désignée comme la seule propriétaire, l’article 533 du Code civil précise que les constructions sont réputées appartenir au propriétaire du terrain sur lesquelles elles ont été construites : c’est la théorie de l’accession. Toutefois, lorsqu’il apparaît que les constructions ont été financées avec des fonds communs, l’époux qui n’était pas propriétaire du terrain a droit, lors de la liquidation de la communauté, à une indemnité appelée récompense, qui vise l’indemniser des frais engagés pour la construction d’un bien propre à son conjoint avec des biens communs. Dans votre cas, si le terrain appartient effectivement en propre à votre mère, les constructions bâties sur ce dernier, et notamment la maison, lui appartiennent, ce qui implique que les enfants d’un autre mariage de votre père ne pourraient en réclamer la propriété. La maison ne sera donc pas réintégrée au patrimoine de votre père qui va faire l’objet d’un partage dans le cadre des opérations de succession : les enfants d’un premier mariage ne pourront donc réclamer de droits sur celle-ci. En outre, en cas de décès de votre mère, et à défaut de testament et de conjoint survivant, vous recevrez l’intégralité de son patrimoine, et notamment la propriété de la maison. Ceci étant, le décès de votre père a entraîné la liquidation de la communauté de biens formée avec votre mère. S’il s’avère que la construction de la maison a été financée par des fonds communs, votre mère devra une récompense à la communauté, et donc à la succession de votre père, que pourront réclamer les enfants de son premier mariage. Bien à vous

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Rachat de soulte
Question postée par Karine le 13/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je viens de poser une question dont je viens d’avoir la réponse qui ne correspond pas à ma question . J’aimerais racheter la soulte de ma belle fille qui a acheté une maison commune avec mon fils ils ont un prêt commun au crédit Mutuel . J’aimerais racheter la part de ma belle fille, pour qu’elle sorte de leur prêt commun . Pour cela j’ai besoin qu’une autre banque rachète leur prêt pour qu’elle sorte financièrement de ce prêt. Nous avons déjà la licitation par leur notaire. J’ai contacté plusieurs banque , mais apparemment ce dossier est compliqué. Pourquoi je ne peux pas racheter la soulte de ma belle fille ? Est ce que juridiquement c’est possible ? Merci pour votre réponse

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous tenons à vous indiquer que l’énoncé de votre deuxième question est sensiblement différent de celui de la première, ce qui modifie nécessairement le sens de notre réponse. Aux termes de votre première question, vous nous questionniez sur la possibilité pour un tiers à l’indivision, vous-même en l’espèce, de se porter acquéreur d’une soulte faisant suite à une licitation d’un bien appartenant à une indivision à laquelle il ne faisait pas partie. Comme nous vous l’indiquions, rien ne s’oppose juridiquement au versement, par un tiers, d’une soulte visant à rémunérer l’indivisaire qui ne se porte pas acquéreur d’un bien immobilier de la cession de sa quote-part dans l’indivision. Ceci étant, il ressort de votre deuxième question, ce qui n’apparaissait pas aux termes de votre première question, que la problématique juridique qui vous concerne s’apparente en réalité plus au rachat de la part du crédit de votre ancienne belle-fille par un établissement bancaire qu’au rachat de la soulte de la maison en elle-même. A cet égard, il semble que votre fils et son ancienne conjointe aient solidairement souscrit un emprunt auprès d’un établissement bancaire ayant pour objet le financement de l’acquisition d’une maison en indivision : leur séparation cause nécessairement des problématiques juridiques afférentes au remboursement du crédit, qui semblent pouvoir se résoudre de deux façons différentes. Tout d’abord, il serait possible « d’écarter » votre ancienne belle-fille du financement de la maison dans l’hypothèse où votre fils se porterait acquéreur du bien lors de la licitation, le financement de cette acquisition intervenant par l’intermédiaire d’un crédit immobilier souscrit soit par votre fils seulement, soit solidairement par votre fils et vous-même. Dans une telle hypothèse, vous rachèteriez indirectement la part d’emprunt de votre ancienne belle-fille, le nouveau prêt souscrit solidairement avec votre fils permettant de rembourser la banque du premier prêt immobilier que votre belle-fille avait souscrit avec votre fils. Par ailleurs, il est également possible de solliciter d’un établissement bancaire le rachat du premier crédit afin d’écarter votre ancienne belle-fille de ce financement : cette opération consistera en réalité à procéder au rachat de sa part d’emprunt. Ceci étant, le rachat d’une part d’emprunt, s’il n’est pas juridiquement interdit, dépend de plusieurs facteurs qui rendent effectivement complexe cette opération, ce qui pourrait expliquer la réticence des banques : d’une part, l’établissement bancaire ayant octroyé le premier emprunt doit donner son accord à la désolidarisation de votre ancienne belle-fille du prêt et, d’autre part, un nouvel établissement de crédit doit donner son accord à l’achat de ce crédit en fonction de votre situation financière. L’opération de rachat de soulte de prêt représentant par ailleurs d’importants frais, il semble plus judicieux de souscrire un nouvel emprunt solidairement avec votre fils, ayant pour vocation de financer l’acquisition du bien dans le cadre de la licitation. Toutefois, compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil. Bien à vous

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Rachat de soulte hors conjoint
Question postée par Karine le 13/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon fils et ma belle fille se séparent. Ils ont acheté une maison en indivision. J’aimerais racheter la soulte de ma belle fille, mais apparemment les banques bloquent au niveau juridique. Comment puis-je racheter cette soulte ? J’ai vraiment besoin de vos conseils. Merci pour votre réponse. Cordialement, Karine Ghilardi

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Sa réponse :

Bonjour, Nous vous rappelons tout d’abord qu’aux termes de l’article 815 du Code civil, nul indivisaire ne peut être contraint à rester dans l’indivision, et que chacun peut solliciter le partage. Les opérations de partage peuvent être amiables ou judiciaires et consistent à répartir les biens composant le patrimoine de l’indivision en différents lots, puis d’attribuer ces lots à chacun des indivisaires en fonction de leurs droits dans l’indivision. Ceci étant, lorsqu’il n’est pas possible de répartir les biens indivis en plusieurs lots, notamment dans la mesure où le patrimoine indivis n’est composé que d’un seul bien, le partage passe nécessairement par une opération de licitation selon les dispositions de l’article 1686 du Code civil, c’est-à-dire de vente des biens indivis. Dans une telle hypothèse, l’un des indivisaires peut se porter acquéreur du bien anciennement indivis, mais devra reverser une soulte à l’autre indivisaire, dont le montant correspondra à la valeur des droits de ce dernier dans l’indivision. Le cas échéant, l’opération de rachat de soulte devra impérativement se faire devant un notaire, qui aura pour mission de rédiger un état liquidatif de partage. Les frais notariés s’élèveront alors à une somme comprise entre 7 et 8% de la valeur de la compensation versée. Dans le cadre de la procédure de rachat de soulte, il n’est absolument pas exclu qu’un tiers puisse prendre part au rachat. Une personne tierce peut tout à fait, sous réserve cependant que l’ensemble des indivisaires donnent leur accord, participer à l’opération de rachat de la soulte. Dans votre hypothèse, il convient donc de relever qu’il semble donc possible de participer à l’opération de rachat de la soulte de la maison acquise par votre fils en indivision avec son ancienne conjointe, sous réserve que cette dernière donne son accord. Bien à vous

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Droits réduits de l'épouse dans une licitation
Question postée par Gilbert le 12/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Suite à donation-partage je suis membre d'une indivision (25% de la nu propriété)familiale (ma grand-mère usufruitière, mes cousins, mon frère et mon oncle nu propriétaires). J'envisage avec mon épouse dans le cadre d'une licitation de mettre fin à l'indivision en rachetant les parts des autres membres de la famille que j'ai cités ci dessus. Mon épouse bénéficie t 'elle tu taux spécial défini par l'article 750 du CGI ? Les vendeurs sont ils tenus de faire faire les diagnostics obligatoires ? Les vendeurs doivent ils payer une taxe sur la plus value immobilière sur la part achetée par mon épouse ?

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Sa réponse :

Bonjour, Il convient au préalable de relever qu’aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, ce qui implique donc que tout indivisaire dispose du droit de solliciter le partage de l’indivision. Il est donc possible pour un indivisaire, dans le cadre d’une licitation-partage de droits indivis, d’acquérir les droits des autres membres de l’indivision. Le cas échéant, l’article 750 du Code général des impôts dispose que les parts et portions indivises de biens immeubles acquises par licitation sont assujetties à l’impôt aux taux prévus pour les ventes des mêmes biens. Ceci étant, cet article précise également que les licitations de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d’une succession sont assujetties à un droit d’enregistrement ou à une taxe sur la publicité foncière de 2,50% lorsqu’elles interviennent au profit de membres originaires de l’indivision, de leurs conjoint, ascendants, descendants ou ayants-droits. Il semble donc que ce taux particulier s’applique au profit d’un membre originaire de l’indivision, c’est-à-dire, dans le cadre d’une indivision successorale, à un héritier immédiat du défunt dont la succession a fait naître l’indivision. Dans votre cas, il semble que vous ne soyez devenu indivisaire que par le truchement d’une donation-partage et n’ayez donc pas directement été l’héritier de votre grand-père : il ne semble donc pas que vous soyez un indivisaire originaire au sens de l’article 750 du Code général des impôts et que votre épouse puisse donc bénéficier du taux de 2,50%. Au surplus, il convient également de relever qu’aux termes de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, l’établissement de diagnostics est obligatoire en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti. Or, il semble que la cession de parts indivises, comme tel sera le cas dans l’hypothèse d’une cession des droits indivis des membres de votre famille à votre épouse et à vous-même, ne soit pas considérée comme une cession d’une partie d’un immeuble bâti mais comme une cession d’un droit mobilier. En conséquence, les vendeurs d’une quote-part indivise d’un bien immobilier ne semblent pas soumis à l’obligation d’établir des diagnostics obligatoires. Enfin, il convient de relever que la détermination de l’impôt sur la plus-value immobilière dans le cadre d’un partage de l’indivision dépend très largement des nombreux cas d’exonérations auquel celui-ci est soumis. En effet, aux termes des articles 150 U et suivants du Code général des impôts, de nombreux partages sont exonérés de l’impôt sur les plus-values immobilières, notamment lorsque tous les partageants sont membres originaires de l’indivision. Dans votre cas, et compte-tenu de la complexité de la situation, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit fiscal. Bien à vous

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Suis je en droit de demander des indemnités
Question postée par Michele le 10/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je suis vendeur J ai signé une promesse de vente le 1er octobre et au jour d aujourd'hui je n ai toujours pas de date pour la vente définitive La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 19 décembre Rien n a été dénoncé dans les 15 jours par lettre recommandée comme stipulé dans le contrat J ai su par l acquéreur que la date a été repoussée au 15 janvier par le notaire sans être informée par ce dernier La banque dit toujours qu 'i y a un souci entre le prêt bancaire et l assurance crédit qu'il a dû prendre Dans le même temps j ai acheté un appartement aux Canaries Le prix original 178 000 € Pensant être en mesure de paye avant le 30 décembre j ai négocié un prix de 170 000 € La semaine dernière j ai eu contact avec la propriétaire qui veut de nouveaux les 178 000 € vu que je n ai pas payé dans les délais Suis je en droit de récupérer un dédommagement vu que je perds 8 000 ou que je perds mon acompte si je ne le prends plus Merci de votre aide

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Bonjour, Il convient au préalable de rappeler que toute vente immobilière est généralement précédée de la conclusion d’un compromis de vente authentique, également appelé promesse synallagmatique de vente : l’acquéreur et le vendeur s’engagent ainsi réciproquement à acheter et vendre le bien. Aux termes de l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente. En réalité, ce principe est atténué par le fait que les promesses synallagmatiques sont considérées comme des obligations conditionnelles, c’est-à-dire des obligations dont l’existence même dépend d’une condition suspensive. Selon les dispositions de l’article 1304 du Code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. Cet événement futur et incertain, appelé également condition, est considéré comme suspensif lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Dans le cadre d’un compromis de vente immobilière, la condition suspensive principale est généralement l’obtention, par l’acquéreur, du financement permettant d’acquérir le bien dans un délai défini au contrat. En conséquence, dès lors qu’il est établi que l’acquéreur n’a pas obtenu son financement, son obligation d’acquérir le bien, qui dépend de l’accord de la banque sur le financement, n’existe pas. Ce n’est que lorsque la condition suspensive du financement est accomplie, c’est-à-dire lorsque la banque a expressément donné son accord au prêt immobilier, que l’acquéreur est tenu de verser au vendeur le prix d’achat. Dans votre hypothèse, il convient de relever que la condition suspensive de financement ne semble pas accomplie, dans la mesure où l’acquéreur n’a toujours pas obtenu de la banque son financement, ce qui semble expliquer le report de la réitération du compromis de vente. Par conséquent, sauf à considérer que l’acquéreur a volontairement fait échouer la condition suspensive de financement, en demandant par exemple à la banque de lui refuser son prêt, celui-ci n’est toujours pas tenu d’acquérir votre bien immobilier. S’il est en revanche possible d’établir que l’acquéreur a volontairement fait échec au financement, la condition suspensive devrait être, conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du Code civil, réputée accomplie. Le cas échéant, il semblerait également possible, en raison du manquement de l’acquéreur, d’engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, afin de solliciter l’indemnisation du préjudice subi en raison du comportement de ce dernier. Bien à vous

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Primes sur objectifs non contractualises
Question postée par CDI2020 le 08/03/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je suis commerciale, en période d'essai depuis le 6 janvier 2020 jusqu'au 5 avril 2020 Mon contrat stipule une "prime de cycle (sans autre précision sur les dates) pourra être attribuée en fonction d'objectifs fixés ultérieurement" sans aucune précision sur le mode de calcul, début, fin, détails etc.. Cette clause est-elle valable? J'ai eu ces éléments par mail le 17/02 après les avoir réclamés par sms à mon N+1 car le tableau des résultats des commerciaux envoyé par mail démontrait que mon objectif ne prenait pas en compte ma formation théorique du 6 au 17. J'étais donc pénalisée par rapport aux autres . Valeur juridique du mail envoyé par mon N+1? Valeur juridique du mail contenant l'état d'avancement de réalisation de l'objectif du chiffre d'affaire?Je vais mettre fin à ma période d'essai. Dois-je rembourser les avances sur primes? (non stipulées sur mon contrat)Elles n'apparaissent que sur mon bulletin de salaire. Merci

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Bonjour, La prime d’objectifs, également appelée prime de rendement, est une prime attribuée à un salarié en fonction de son rendement individuel et en fonction de critères déterminés par l’employeur. Dans l’hypothèse de commerciaux, les objectifs fixés par les employeurs sont souvent déterminés par référence au montant de chiffre d’affaires effectué par le commercial pendant une période de temps déterminée. À cet égard, il convient de rappeler que la Cour de cassation, constante en la matière, considère que l’employeur dispose du pouvoir souverain et unilatéral de fixer les objectifs du salarié aux conditions d’une part que ces derniers soient réalisables et d’autre part qu’ils aient été portés à la connaissance du salarié en début d’exercice. Lorsque les modalités de détermination de la prime n’ont pas été portées à la connaissance du salariés, la Cour de cassation considère que le salarié peut solliciter la résolution judiciaire du contrat de travail aux torts de l’employeur. Dans votre hypothèse, l’employeur vous a bien communiqué les modalités de détermination de la prime d’objectifs, dans la mesure où il vous a transmis un mail dans lequel ces derniers étaient explicitement mentionnés. Il n’est pas nécessaire, à cet égard, que l’employeur ait mentionné les objectifs dans le cadre d’un contrat régularisé par les deux parties dans la mesure où la détermination des objectifs du salarié relève, comme nous l’avons mentionné, des pouvoirs de décision unilatérale de l’employeur. S’agissant d’autre part des avances sur primes, nous vous rappelons que ces dernières constituent juridiquement des avances, c’est-à-dire des prêts consentis gracieusement par l’employeur à son salarié. Ces avances donnent donc nécessairement lieu à remboursement, remboursement qui intervient par principe tous les mois à hauteur du dixième maximum du montant de l’avance consentie. Dans l’hypothèse où le contrat de travail est rompu avant la fin du remboursement prévu des avances consenties par l’employeur, ce dernier sera en droit de procéder à une retenue de l’avance sur le solde de tout compte qui vous sera délivré aux termes du contrat. Bien à vous

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Donation entre époux
Question postée par Michou2015 le 08/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Nous avons acheté , mon mari et moi, et payé chacun à moitié notre maison. Nous avons une donation entre époux, avec usufruit de la totalité de nos biens en faveur du survivant. . mon mari ayant 2 enfants d’un 1er mariage et moi aucun enfant. S'il décède avant moi et si les enfants sont d’accord pour la vente de notre maison quelle sera ma part sur la vente ? D’avance, merci de votre réponse

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Bonjour, Nous vous rappelons tout d’abord qu’aux termes de l’article 893 du Code civil, la libéralité est l’acte par lequel une personne dispose à titre gratuit de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne. La donation de l’intégralité de l’usufruit au conjoint survivant est très régulièrement pratiquée, dans la mesure où elle permet à ce dernier de jouir de la maison au décès de son époux. Dans votre hypothèse, il convient au préalable de relever que vous êtes propriétaire de la moitié de la résidence que vous avez acquise avec votre époux, ce qui implique en tout état de cause qu’en cas de décès de ce dernier, la moitié du prix de cession vous reviendra impérativement. Par ailleurs, il convient de relever que l’objectif d’une donation de l’intégralité de l’usufruit au conjoint survivant est que ce dernier puisse jouir des pouvoirs d’usage et de perception des fruits du patrimoine du défunt, comme les loyers, et ce jusqu’à son propre décès. Cette opération permet d’assurer une relative protection au conjoint survivant. En effet, dans le cadre d’une opération de cession d’un bien immobilier du défunt, le ou les nus-propriétaires ne peuvent céder le bien sans l’accord de l’usufruitier. Si le nu-propriétaire souhaite toutefois procéder à la cession du bien en dépit de l’opposition de l’usufruitier, seule la nue-propriété sera transférée à l’acquéreur et l’usufruitier, dans notre hypothèse le conjoint survivant, conservera le droit de rester dans ce bien immobilier. Par ailleurs, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire recouvrera l’intégralité de la propriété des biens du défunt, et pourra en disposer à sa guise. Au cas d’espèce, il convient donc de relever que, dans l’hypothèse où les enfants de votre époux souhaiteraient céder la maison que vous avez acquise avec ce dernier, ils ne pourraient céder la part de celui-ci qu’avec votre accord et ne pourraient en tout état de cause décider de la cession de votre propre part. Si vous acquiescez à la cession, vous bénéficierez de la part du prix de vente vous revenant et correspondant à la part de propriété que vous détenez dans cette maison, soit la moitié du prix de vente. Bien à vous

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Pk/pr erroné
Question postée par achautar le 07/03/2020 - Catégorie : Droit du code de la route

Bonjour, J'ai un avis de contravention pour excès de vitesse qui mentionne le lieu de la manière suivante : RD8 PK/PR : 000.000 Direction : Périgueux vers Vergt Eglise Neuve de vergt- 24380 Les PK correspondants à Eglise Neuve de Vergt sont 52 et 53, peut-être 54. Je ne peux donc pas localiser précisément le lieu d'infraction. Pensez vous que ce soit un motif valable de contestation ? Merci.

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 537 du Code de procédure pénale, les procès-verbaux établis par les officiers de police judiciaire, les agents de police judiciaires et leurs adjoints font foi jusqu’à preuve du contraire. Ceci implique donc que la preuve du contraire des faits relatés dans le procès-verbal peut être rapporté par tous moyens. La localisation d’une infraction aux termes d’un procès-verbal de contravention a une importance déterminante. Ce formalisme est exigé de manière récurrente par la Cour de cassation et ce à fort juste titre dans la mesure où la localisation permet notamment de déterminer avec précision le lieu de commission ou de constatation de la contravention ou celle de la résidence du prévenu, et ainsi de définir la juridiction compétente. Cette exigence est particulièrement soutenue en matière d’infractions au Code de la route, notamment concernant les infractions d’excès de vitesse, en particulier pour déterminer la limitation de vitesse applicable à la portion de route sur laquelle l’infraction aurait été constatée. La Cour de cassation considère ainsi avec constance que lorsque les mentions du procès-verbal ne permettent pas de déterminer le lieu exact de la commission des faits, ce dernier ne fait pas foi jusqu’à preuve du contraire de la limitation de vitesse. Le procès-verbal de constatation d’une infraction d’excès de vitesse doit ainsi préciser le repère géographique de constatation de l’infraction, notamment par un point kilométrique (PK), un point routier (PR), un numéro de rue, ou encore des coordonnées GPS. Dans votre cas, les mentions de localisation de l’infraction ne semblent pas suffisamment précises pour permettre de déterminer le lieu exact de commission de l’infraction et donc la limitation de vitesse applicable, aucun point kilométrique ou routier n’étant par ailleurs mentionné. Il semble donc possible de contester ce procès-verbal. Bien à vous

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Reconnaissance de dette
Question postée par ggpatry le 07/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Nous sommes 3 enfants dont la mère est veuve et a 85 ans. Un des enfants souhaite emprunter pour sa société 15000 euros à sa mère. 1. La reconnaissance doit-elle être effectuée chez un notaire. Si oui quels sont les frais de notaire ? 2. Doit-on effectuer une déclaration aux impôts ? 3. Comment protéger les 2 autres enfants en cas de non remboursement de l'emprunt ? Merci pour vos réponses.

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Bonjour, Nous vous rappelons tout d’abord que la reconnaissance de dette est un acte par lequel le débiteur s’engage à payer une somme d’argent à une autre personne, le créancier. La reconnaissance de dette est généralement un acte écrit, dans la mesure où les règles de preuve du Code civil imposent que toute obligation supérieure à 1.500 euros ne se prouve que par l’écrit. Ceci étant, il n’est pas obligatoire que la reconnaissance de dette soit passée sous forme authentique ou notariée, c’est-à-dire qu’elle soit signée chez un notaire. Toutefois, la régularisation d’une reconnaissance de dette chez un notaire présente de nombreux avantages, tant concernant la force probatoire de l’acte que son exécution. Il convient en effet de relever que les actes contresignés par un notaire, qui est un officier public ministériel, ont force probante jusqu’à inscription de faux concernant le contenu de l’acte relaté devant le notaire, la date et la signature de ce dernier. Ceci implique que la personne qui souhaiterait remettre en cause la validité d’un tel acte devrait impérativement exercer une action pénale contre le notaire. Au surplus, le notaire peut également conférer à cet acte la force exécutoire. Le cas échéant, le notaire apposera sur l’acte la formule exécutoire (« la république mande et ordonne… »), ce qui implique que le créancier n’aura pas besoin d’un jugement pour faire immédiatement exécuter l’acte en question. Au cas particulier, régulariser la reconnaissance de dette devant notaire impliquerait que, dans l’hypothèse où votre frère ne rembourserait pas les sommes prêtées, vous pourriez immédiatement saisir un huissier afin de saisir ses biens ou comptes bancaires et ainsi obtenir le remboursement de la dette litigieuse. Le coût de la reconnaissance de dette notariée varie en fonction de son montant : le décret n°78-262 du 8 mars 1978 précise ainsi que pour un acte notarié dont la somme est comprise entre 6.500 et 17.000 euros, émoluments du notaire s’élèveront au taux de 0,542%. Ces frais ne prennent pas en compte la formalité d’enregistrement, qui sera mise en œuvre par le notaire, mais dont les frais devront être acquittés par le débiteur. Bien à vous

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Donation et renonciation
Question postée par Eheh74 le 07/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Mon père a reçu de ses parents une donation hors part successorale avec dispense de rapport, faite devant notaire. Là suite au décés de son deuxième parent il aimerait renoncer à l'héritage, afin que ses enfants puissent en bénéficier. Dans ce cadre là, est-ce que la donation reste imputable sur la quotité disponible ou devient-elle imputable sur la réserve héréditaire ? Par avance merci

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, il convient de relever qu’aux termes de l’article 893 du Code civil, la libéralité est l’acte par lequel une personne dispose à titre gratuit de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne. Lorsqu’un donateur donne une partie de son patrimoine à l’un de ses héritiers, il convient de distinguer la donation en avance de part successorale et la donation hors-part successorale. La donation en avance de part successorale consiste à attribuer à un héritier une part de son héritage en avance : la donation sera donc imputée sur la réserve héréditaire et il ne sera pas porté atteinte à l’égalité entre les héritiers. Lorsque la donation est une donation hors part successorale, le donateur veut favoriser l’un de ses héritiers puisque cette dernière viendra s’imputer sur la quotité disponible. En tout état de cause, quelle que soit la nature de la donation, l’ouverture des opérations de succession donne lieu aux opérations dites de rapport des donations : chaque héritier doit ainsi faire état des donations dont il a bénéficié du défunt, qui s’imputeront sur la quotité disponible ou sur la réserve. Lorsque le bénéficiaire d’une donation hors part successorale renonce à la succession au profit de ses propres héritiers (ces derniers viennent en représentation de l’héritier originaire) la problématique de savoir si la donation s’imputera ou non sur la quotité disponible est litigieuse et toujours discutée en doctrine. Il semble en pratique qu’il soit fait application des dispositions de l’article 848 du Code civil, qui dispose que si le fils venant de son chef à la succession du donateur n’est pas tenu de rapporter le don fait à son père, lorsqu’il ne vient que par représentation, c’est-à-dire qu’il n’est héritier que dans la mesure où son père est décédé ou a renoncé à la succession, il doit rapporter ce qui a été donné à son père, même dans le cas où il a répudié sa succession. Au cas d’espèce, il apparaît donc que la donation hors part successorale effectuée au profit de votre père doit être rapportée à la succession. Ceci étant, compte-tenu de la complexité de la question et des débats doctrinaux sur ces sujets, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit des successions. Bien à vous

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Regime pour deux français habitant aux usa
Question postée par frenchalex le 06/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Ma femme et moi souhaitons savoir: 1/ Sous quel régime marital nous nous trouvons actuellement 2/ J'ai ouvert une société en France en 2012. Ma femme a-t-elle le droit de signature sur la société depuis notre marriage? Quelques éléments: - Nous habitons tous les deux aux USA en Californie depuis 2016 et 2013 - Nous nous sommes mariés le 29/7/2019 à San Francisco, Californie, sans contrat de mariage - Nous habitons ensemble depuis 2018 à San Francisco, Californie Merci par avance pour votre réponse.

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Bonjour, La question du mariage des expatriés à l’étranger pose une problématique de conflit de lois qui, pour les mariages célébrés antérieurement au 29 janvier 2019, était résolue par les dispositions de la Convention de La Haye du 14 mars 1978 sur les régimes matrimoniaux. Cependant, depuis l’adoption du règlement du conseil du 24 juin 2016 sur les régimes matrimoniaux, la règle de conflit de lois a été modifiée et consiste désormais dans l’application d’un triple critère de choix de loi. Tout d’abord, la loi normalement applicable au mariage des époux, qui détermine donc le régime matrimonial applicable aux conjoints, est celle du pays dans lequel ces derniers ont eu leur première résidence commune habituelle après le mariage. À défaut de résidence commune habituelle, la loi applicable au régime matrimonial est celle de l’État de la nationalité commune des époux. Enfin, à défaut de nationalité commune, la loi applicable est celle de l’État avec lequel les époux ont ensemble les liens les plus étroits au moment de la célébration du mariage. Dans votre cas, il semble que la résidence habituelle de votre couple soit fixée, depuis votre mariage, aux Etats-Unis : en conséquence, la détermination du régime matrimonial applicable à votre mariage doit se faire selon les règles de droit américain. Or, il semble que le droit américain tranche la question du régime matrimonial de la même façon que le droit français : en l’absence de contrat de mariage, le régime applicable est celui de la communauté de bien réduite aux acquêts. Ceci étant, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil américain afin de vous confirmer ce point. S’agissant en outre de la problématique de la gestion de votre société française, nous vous rappelons que le dirigeant d’une société, quelle qu’en soit la forme, est le seul habilité à l’engager, dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts dans les sociétés à risque illimité. Le pouvoir sont conférés au gérant et non à son épouse : le mariage seul ne rend pas le conjoint du dirigeant habilité à régulariser des actes pour le compte de la société, ni à engager sa responsabilité. Il convient pour se faire que vous régularisiez une délégation de signature ou de pouvoir au bénéfice de votre épouse. Bien à vous

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Récupération de mes 10 000 euros de caution.
Question postée par jpb le 05/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour monsieur, Madame, le 16/01/2020 j'ai signé une lettre d'intention d'achat de bien immobiliers et versé 5% de la somme, soit 10 000 euros, le lendemain le 17/01/2020 j'ai envoyé une lettre de rétractation en recommandé avec accusé de réception et demandé le remboursement de mes 10 000 euros, j'ai demandé a l'agence, le gérant m'a dit que cette somme était en dépôt ? nous somme le 5/3/2020 je n'ai toujours pas été remboursé, que dois je faire pour récupérer mon argent SVP, faut il que je porte plainte à la police, quel organisme a mon argent?,je ne sais pas quoi faire, aidez moi svp,merci d'avance pour votre réponse. Mr. Blanchard jeanpierre.

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Bonjour, Depuis la loi du 8 août 2015, dite « loi Macron », l’acquéreur d’un bien immobilier dispose d’un droit de rétractation de dix jours à compter de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente. Comme tel est le cas pour les achats à distance, la rétractation implique que le consentement de l’acquéreur est retiré et que la vente est juridiquement réputée comme n’ayant jamais eu lieu. Ce droit de rétractation, généralement exercé par l’acquéreur par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception soit au vendeur directement, soit au professionnel de l’immobilier intermédiaire de la transaction litigieuse, n’est pas sans poser de nombreuses difficultés. En effet, dans le cadre de la conclusion d’un avant-contrat (lettre d’intention, compris de vente, promesse de vente) préalable à la vente immobilière entre un particulier acquéreur et un professionnel, il est généralement prévu que l’acheteur verse, à titre de dépôt de garantie, une somme correspondant à 5 à 10% du prix de vente, soit au notaire, soit à l’agent immobilier en charge de la vente. Or, lorsque l’acquéreur retire son droit de rétractation, il est légitime que ce dépôt de garantie lui soit restitué, la vente étant réputée ne jamais avoir été conclue. Dans une telle hypothèse, le montant du dépôt de garantie doit impérativement lui être restitué au plus tard dans un délai maximal de 21 jours à compter du jour suivant le jour de la rétractation de l’acquéreur. Dans votre cas, il est donc patent que l’agence immobilière est dans l’obligation, à ce jour, de vous restituer le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature de la lettre d’intention d’achat de ce bien immobilier. Faute pour elle de s’exécuter, vous pouvez lui adresser une mise en demeure comminatoire de vous rembourser la somme prévue. Si vous n’obtenez aucune réponse, nous vous conseillons de vous rapproche d’un conseil afin d’exercer une action civile pour obtenir le remboursement de la somme déposée auprès de cette agence, ainsi que la réparation du préjudice que vous avez subi, mais également de déposer une plainte pour abus de confiance, conformément aux termes de l’article 314-1 du Code pénal. Bien à vous

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Vente d'un lot dans un héritage
Question postée par mamilou le 04/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon frère et moi héritons d'une grande maison que nous partageons en trois lots:un pour chacun et un lot loué. Mon frère veut acquérir le lot loué;le prix peut-il etre majoré en raison de la location? Merci d'avance.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’au décès d’un défunt, tous ses biens, mobiliers comme immobiliers, tombent en indivision entre ses héritiers : c’est le régime de l’indivision successorale. En application des dispositions des articles 815 et suivants du Code civil, ceci implique que, pendant la durée des opérations de succession diligentées par le notaire, qui ont pour but de répartir équitablement les biens du défunt entre ses héritiers, ces derniers sont propriétaires du patrimoine du défunt en indivision, chacun détenant une quote-part de l’intégralité de ses biens. La succession a ainsi pour but de partager les biens du défunt entre chacun de ses héritiers mais il est cependant possible que certains biens ne soient pas partagés et soient ainsi maintenus en indivision entre les héritiers. Le cas échéant, l’article 815 du Code civil dispose explicitement que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : ceci implique que tout indivisaire peut demander le partage. Ce partage peut tout à fait intervenir à l’amiable et, le cas échéant, le recours à un notaire ne sera pas nécessaire dès lors que tous les indivisaires se seront accordés sur l’inventaire des biens, la nature du partage (total ou partiel) et la répartition des biens. Dans votre hypothèse, il semble que votre frère et vous-mêmes soyez toujours propriétaires d’un bien dont vous avez hérité, qui se trouve toujours en indivision à ce jour et qui est donné en location à un tiers. Il vous est donc possible de prévoir un partage amiable, devant notaire ou non, aux termes duquel il sera prévu que votre frère se portera acquéreur de votre part indivise. Il sera, dans ce contexte, tout à fait possible de vous accorder, avec votre frère, sur la valeur de votre part indivise, ou de laisser à un tiers la valorisation de cette dernière. En tout état de cause, il ne nous semble pas que le fait que l’appartement soit donné en location ait une influence véritablement significative sur la valorisation du bien, contrairement à sa localisation, sa surface ou encore son agencement. Bien à vous

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Gpec et discrimination
Question postée par bob le 03/03/2020 - Catégorie : Droit du travail

Je suis conventionnellement exclu de la GPEC (départ de 100 salariés) au motif qu'une clause précise que je pourrais disposer du droit taux plein de retraite dans les 12 mois après rupture du contrat (c'est à dire 10 mois GPEC +12 mois...). Or je suis le seul ds ce cas et les montants indemnités GPEC potentiellement le plus élevé. Discrimination? Mesure d'éviction? Clause qui m'est opposavble ou non? Avocat à saisir? Merci. cdt

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que la gestion prévisionnelle des emplois et des compétences est une méthode mise en place par la loi du 18 janvier 2005 visant à permettre aux entreprises d’adapter les emplois et les différentes compétences des salariés de l’entreprise en fonction de l’évolution de son environnement (économique, juridique, etc.). La GPEC est donc censée permettre à l’entreprise d’anticiper les évolutions de son environnement économique et de mettre en œuvre des mesures pour faire face aux évolutions de son effectif en répondant à ses besoins. Il est par ailleurs prévu, aux termes de l’article L. 2242-20 du Code du travail que, dans les entreprises de plus de 300 salariés, l’employeur est tenu d’engager, tous les trois ans, une négociation permettant la mise en place d’nu dispositif de gestion prévisionnelle des emplois et des compétences, ainsi que sur les mesures d’accompagnement susceptibles de lui être associées, en matière de formation ou encore de bilan de compétences. En outre, il convient également de préciser qu’un accord collectif portant gestion prévisionnelle des emplois et des compétences peut tout à fait prévoir un plan de départ volontaires de salariés, notamment lorsque l’entreprise rencontre des difficultés économiques. Les départs actés dans le cadre d’un tel plan de départs volontaires sont normalement soumis aux dispositions des licenciements pour motif économique. Dans le cadre d’un plan de départs volontaires, l’entreprise doit mettre en place un certain nombre de critères permettant de définir les candidatures de salariés au départ qui pourront être acceptées, à l’exception de l’hypothèse dans laquelle la société souhaiterait ouvrir le plan de départ à l’ensemble des salariés. Un important contentieux s’est ainsi développé dans le cadre des plans de départs volontaires, plusieurs litiges ayant été introduits par des salariés estimant avoir été injustement écartés d’un plan. Par principe, l’entreprise définit clairement et objectivement les critères que doivent remplir les candidats : si ces derniers ne s’y conforment pas, leur écartement n’est par principe pas fautif. Ceci étant, si les critères ne sont pas suffisamment définis ou constituent des critères discriminatoires, la responsabilité de l’entreprise peut être engagée devant le Conseil de prud’hommes. Dans votre situation, il est impossible d’établir, faute de connaissance précise des stipulations du plan de départ volontaire, si le rejet de votre candidature est discriminatoire. Nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un conseil en droit social, afin de déterminer si les critères du plan de départ volontaire étaient effectivement discriminatoires. Bien à vous

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Actualiser une nouvelle reconnaissance de dette prescrite
Question postée par mackenzy98 le 03/03/2020 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour je ne peux pas poursuivre un débiteur particulier par saisine du tribunal d'une injonction parce que j'ai dépassé le délai de prescription de 5 ans d'une reconnaissance de dette de 50K€ signée en 2012 suivie d'une mise en demeure en 2017. Si j'arrive à faire signer une nouvelle reconnaissance de dette actualisée à ce débiteur, sera t il possible de le poursuivre sans qu'il dénonce le stratagème? cordialement

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Bonjour, Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ce délai de prescription de droit commun s’applique à l’ensemble des actions contractuelles ou délictuelles à défaut de mention d’un délai contraire par une disposition expresse de la loi ou des règlements. La reconnaissance de dette est un écrit par lequel le débiteur s’engage à payer une somme d’argent à une autre personne, le créancier. Il importe de souligner que la reconnaissance de dette ne constitue que l’acte qui constate l’existence d’une dette, mais n’établit pas la dette en tant que telle : l’acte de reconnaissance de dette ne vient donc que constater l’existence d’une obligation préexistante. Cette distinction est particulièrement importante en matière de prescription puisque le délai de prescription est déterminé par rapport à la dette principale reconnue dans l’acte de reconnaissance de dette et non par rapport à la date de l’acte. Sauf exception, l’action pour obtenir le paiement d’une dette établie par une reconnaissance de dette se prescrit donc par cinq ans. Cependant, la problématique essentielle concerne le point de départ du délai de prescription de la dette qui a été constatée par la reconnaissance. Par principe, le point de départ du délai doit être fixé au jour où le créancier a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des circonstances lui permettant d’exercer l’action en remboursement. Dans le cadre d’une action en paiement d’une reconnaissance de dette, ceci implique que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la connaissance, par le créancier, de l’atteinte à son droit de remboursement par le débiteur. Dans votre cas, ceci n’implique donc pas nécessairement que la prescription a commencé à courir à compter de la date de la signature de la reconnaissance de dette, mais plutôt au jour où vous avez eu connaissance de l’insolvabilité du débiteur. En tout état de cause, il n’est pas opportun de forcer à son insu le débiteur à régulariser une reconnaissance de dette, dans la mesure où de telles manœuvres dolosives pourraient entraîner la nullité de l’acte en raison d’un vice du consentement. Bien à vous

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Durée de l invalidité pour etre reconnue comme telle
Question postée par nicole le 02/03/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Mon mari a pris une assurance décès invalidité "Temporis" d une durée de 20 ans..Il est décédé 27 jours après l échéance de ce contrat Cependant il était depuis 5 mois dans un service hospitalier en situation d invalidité totale (service de réanimation et néphrologie)dont les 2 chefs de service ont fourni une attestation d invalidité totale L assurance a refusé de payé la garantie au motif que dans les conditions générales l invalidité DOIT DURER 2 ANS POUR ETRE RECONNUE COMME TELLE.. ce qui revient à dire que nous avions une assurance décès pour 20 ans dont la garantie invalidité n était que de 18 ans et un jour????

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Bonjour, Les contrats d’assurance invalidité-décès, généralement liés à des contrats d’emprunts bancaires, comprennent deux types de garanties destinées à couvrir deux risques différents et à indemniser les proches de l’assuré ou l’assuré lui-même de la perte de revenus générée par la survenance de ces risques. Dans le cadre d’une garantie décès, la compagnie d’assurance prend en charge la perte des revenus causée par le décès de l’assuré, à hauteur d’une quotité qui peut être déterminée dans le contrat. Dans le cadre d’une garantie invalidité, qui est généralement stipulée comme étant une invalidité permanente et absolue, l’assureur prend en charge les conséquences de pertes de revenus liées à une perte totale et irréversible d’autonomie. Dans ce contexte, les compagnies d’assurance ont la libre charge de définir exactement la notion d’invalidité temporaire ou permanente, afin de circonscrire les situations dans lesquelles elles seront amenées à garantir les pertes de revenus de l’assuré. Il arrive ainsi que le taux de prise en charge par la compagnie d’assurance varie en fonction du taux d’invalidité de l’assuré. En outre, l’assureur peut également faire dépendre l’activation même de la garantie d’un certain nombre de conditions, et notamment d’une franchise. Dans une telle hypothèse, la compagnie d’assurance pourra considérer qu’elle ne garantira le risque d’invalidité que dans l’hypothèse où celle-ci aura été constatée durant une période minimale de temps. Dans votre cas, il convient donc de s’intéresser avec détail aux dispositions des conditions générales du contrat d’assurance souscrit par votre époux, afin de déterminer les conditions d’une éventuelle franchise, par laquelle l’assureur aurait prévu que seule une invalidité supérieure à deux ans pourrait entraîner la mobilisation des garanties. Le cas échéant, si la durée d’invalidité de votre époux ne correspond pas à la durée de la franchise, la compagnie d’assurance ne nous semble pas pouvoir être contrainte de garantir le risque d’invalidité. Bien à vous

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Fenetres de toit en limite de propriete
Question postée par JUDITH le 01/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous habitons au coeur d'un vieux village et notre voisin fait deux fenetres de toit ouvrantes et non opaque alors que sa maison est construite en limite de notre jardin. Notre jardin est separe de notre maison par un chemin communal et ce dit jardin est non constructible. Les deux fenetres de toit seront d'une ouverture de 80cm sur 100cm et donneront directement sur notre chambre a coucher et notre salle de bain (a environ 5m de distance). Notre voisin n'est-t-il pas tenu de creer une ouverture fixe et non ouvrante , pourvue d'un verre opaque laissant passer la lumiere et non la vue et a 1m90 du sol? Merci pour votre reponse, cordialement.

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Bonjour, La création d’une fenêtre de toit, ouvrante ou non, sur une propriété privée doit répondre à certaines normes établies tant par le Code civil, en ses articles 675 à 680, que par certains documents locaux, tel que le plan local d’urbanisme. Au préalable, il convient en effet de relever que le propriétaire qui souhaite percer son toit d’une fenêtre doit impérativement procéder à un dépôt de déclaration de travaux en mairie. Un permis de construire est par ailleurs indispensable lorsque la création de cette ouverture s’accompagne également de la création d’une nouvelle surface de plancher supérieure à 20 m2. En ce qui concerne la réglementation applicable aux caractéristiques des fenestrons créés dans les toits, il importe de distinguer si la résidence du propriétaire est mitoyenne avec celle de ses voisins ou non. Lorsque le domicile du propriétaire est mitoyen à celui de ses voisins, les règles applicables sont différentes selon que la vue depuis le fenestron chez ces derniers est droite ou oblique. Lorsque la vue est droite, la distance minimum séparant l’ouverture de la limite de la propriété voisine ne doit pas être inférieure à 1 mètre 90 centimètres. À l’inverse, lorsque la vue est oblique, notamment lorsque la vue de la propriété voisine par le truchement de la fenêtre n’est pas immédiate, la distance qui doit être respectée entre la limite de propriété et l’ouverture de toit ne doit pas être inférieure à 60 centimètres. En l’absence de vue, aucune distance réglementaire ne doit être respectée. Lorsque les deux propriétés sont mitoyennes, le propriétaire qui crée une ouverture doit impérativement recueillir l’accord de son voisin pour procéder à de tels travaux. Au surplus, il convient de relever qu’en dehors de ces règles exposées par le Code civil, le Plan local d’urbanisme, établi dans le périmètre d’une commune, peut également imposer certaines normes à respecter. Pour en prendre connaissance, il convient alors de se rapprocher des services de l’urbanisme de la commune concernée. Lorsque ces dispositions ne sont pas respectées, tout voisin peut solliciter du juge la suppression du fenestron et la mise en œuvre de travaux de remise en état sous astreinte, la prescription extinctive d’une telle action étant de 30 ans. Bien à vous

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Travaux non terminé ... l'entreprise fait le mort
Question postée par damien_78340 le 28/02/2020 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, et merci d'avance pour vos conseils. J'ai engagé une entreprise pour faire des travaux de rénovation dans la maison Les travaux démarré en juillet dernier ne sont pas terminés. Depuis le 15 Janvier ou des ouvriers auraient du venir après plus d'un mois sans rien je n'ai plus aucune nouvelle. J'ai attendu un peu avant de le relancer, gérer plusieurs chantier peut être compliqué. Je n'ai eu aucune nouvelle depuis malgré de multiples relances par mail et téléphone (sms pour laisser une trace). Fin décembre il m'a demander de payer le solde des travaux. Ce que j'ai refusé. Il a lourdement insisté pour obtenir une partie afin de payer les matériaux nécessaires. Je me retrouve avec une douche sans parois et le spot étanche non posé. Des fils électriques un peu partout dont certains sont alimentés. J'aurais besoin de conseil sur les recours possible .. résolution, obligation de terminer, remboursement ... et comment rédiger une mise en demeure à cette effet en premier lieu.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1710 du Code civil, le contrat de louage d’ouvrage est une convention par laquelle l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles. Le contrat de louage d’ouvrage est également appelé contrat d’entreprise, et se voit classiquement, outre quelques dispositions spécifiques, appliquer le régime du droit commun des obligations et des contrats. Ainsi, le contrat d’entreprise est soumis aux principes de la force obligatoire des contrats et de leur exécution de bonne foi, exposés par les articles 1103 et 1104 du Code civil, qui impliquent que toute partie doit exécuter l’ensemble de ses obligations et que, dans le contrat d’entreprise, l’entrepreneur doit mener à terme l’entreprise qu’il s’est engagé à réaliser pour le compter d’un autre. Lorsque l’une des parties à un contrat ne respecte pas ses obligations, l’article 1217 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, offre plusieurs remèdes à la victime. La victime peut en premier lieu suspendre le paiement de son obligation : dans le cas d’un contrat d’entreprise, ceci implique que si l’entrepreneur n’a pas réalisé les travaux, son client est en droit de suspendre le paiement. Par ailleurs, la victime peut également poursuivre l’exécution forcée du contrat en nature, ce qui implique qu’elle sollicite d’un juge qu’il contraigne son cocontractant, si l’exécution en nature est encore possible, à exécuter ses obligations. En outre, la victime peut également solliciter de son cocontractant négligent une réduction du prix à proportion de ses inexécutions, ou encore une résolution du contrat à ses torts, ce qui implique que ce dernier devra assumer les conséquences pécuniaires liées à la cessation du contrat. En dernier lieu, la victime peut également, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, engager la responsabilité contractuelle de la partie négligente et solliciter d’un juge qu’elle soit condamnée à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Dans votre cas, il semble que la solution la plus opportune soit, pour l’heure, que l’entrepreneur exécute effectivement ses travaux : il apparaît donc que la sanction d’une exécution forcée en nature serait la plus adaptée, vous permettant ainsi de contraindre l’artisan à réaliser la prestation qu’il s’était engagé à effectuer. Préalablement à toute saisine, il apparaît toutefois indispensable de mettre en demeure l’artisan de réaliser les prestations, en reprenant les dispositions du Code civil concernées, et en indiquant que faute pour lui de s’exécuter, vous serez amené à utiliser toutes les voies de droit nécessaires. Bien à vous

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Leasing
Question postée par Seb le 28/02/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, je vous expose mon problème. Ma femme à quitté le domicile conjugal il y a plus de deux ans. Nous n'avons pas d'enfant commun. Elle est parti avec notre véhicule au bout d'un an de leasing .j'ai honoré les échéances seul durant 2 ans malgres mes deux enfants à charge. Il reste encore 2 ans à payer. La carte grise est à mon nom, je reçois tous ces PV (1200 euros en 2019) comment puis-je sortir de cette galère ? Comment procéder ? Qui dois-je contacter? Merci par avance pour votre réponse Cordialement

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’un contrat de leasing, également appelé contrat de location avec option d’achat, généralement utilisé par les particuliers dans le cadre de l’acquisition d’un véhicule, est une convention par laquelle un établissement de crédit met à disposition des particuliers un bien moyennant le versement de mensualités, appelées loyers. Le contrat de leasing se différencie du contrat de location classique dans la mesure où il offre la possibilité à l’emprunteur, au terme du contrat, d’acquérir le véhicule moyennant le versement d’une indemnité correspondant à la valeur résiduelle du bien donné en location. En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, qui établissent les principes de la force obligatoire des contrats et de leur exécution de bonne foi, l’emprunteur locataire doit verser les loyers jusqu’au terme du contrat, la durée d’un contrat de leasing étant généralement comprise entre 24 et 72 mois. En outre, dans la mesure où le contrat de location avec option d’achat est un contrat par définition à durée déterminée, l’emprunteur ne peut seul résilier le contrat : les conditions générales des contrats de location avec option d’achat prévoient cependant généralement des modalités particulières permettant au locataire de résilier cette convention. Il est toutefois usuellement prévu que le locataire devra s’acquitter d’une indemnité de résiliation, qui peut correspondre à l’ensemble des loyers restant à échoir. Au surplus, il convient également de relever que de nombreux contrats de location avec option d’achat prévoient la possibilité d’une co-location, c’est-à-dire que le véhicule est donné en location simultanément à deux personnes différentes. Le cas échéant, les conditions générales annexées au contrat stipulent expressément que les deux locataires sont solidairement responsables du paiement des mensualités. Lorsqu’un seul des deux locataires s’est acquitté de la dette, celui-ci est dit subrogé dans les droits du créancier contre l’autre locataire, et peut, en vertu de l’article 1346 du Code civil, réclamer le paiement de la moitié de la dette acquittée à ce dernier. Dans votre cas, il convient donc de s’intéresser avec précision aux stipulations des conditions générales annexées au contrat de location avec option d’achat, afin de déterminer si votre ancienne épouse et vous-mêmes étiez tenus solidairement du paiement des loyers du véhicule litigieux. Le cas échéant, il vous sera possible de solliciter de cette dernière le paiement de la moitié de l’ensemble des mensualités acquittées. S’agissant par ailleurs des procès-verbaux de contraventions reçus en raison des infractions routières de votre ancienne épouse, il convient de s’intéresser aux dispositions des articles 529-10 et 530 du Code de procédure pénale, qui traitent de la contestation des avis de contravention. Il vous est ainsi possible de contester le paiement d’une amende de contravention en dénonçant le réel conducteur du véhicule au moment de l’infraction. Pour ce faire, vous pouvez vous rendre sur le site de l’Agence Nationale de Traitement Automatisé des Infractions et dénoncer en ligne le conducteur du véhicule lorsque les infractions ayant donné lieu à contravention ont été constatées. Bien à vous

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Facturer par boite facturation
Question postée par Yolano le 26/02/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Je suis intermittent de spectacle et j'ai pas de société ou micro entreprise. J'aimerai passer par une boite de facturation Anglaise ou Irlandaise, qui facture le client pour qui j'ai travaillé et ensuite me paie en honoraires. A la fin d'année j'ajoute le montant perçu au bnc ou honoraires perçus a l'étranger et ensuite je paie l'impôt sur le revenue sur la totalité de mes gains et salaires. Est ce que c'est complètement legal? Merci d'avance

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Bonjour, Il convient au préalable de rappeler que les revenus versés par une société établie à l’étranger et reversés à un contribuable établi ou domicilié en France sont particulièrement scrutés par l’administration fiscale, qui vérifie notamment que la prestation en contrepartie de laquelle ceux-ci ont été payés a été effectuée en France ou à l’étranger. Le Code général des impôts prévoit ainsi de nombreux dispositifs qui permettent d’assujettir des revenus versés à un contribuable français par une société étrangère qui correspondent à la contrepartie d’une prestation qui a été réalisée en France, rendant ainsi impossible toute forme d’abus de droit. Aux termes de l’article 155 A du Code général des impôts, les sommes qui ont été perçues par une personne domiciliée hors de France en rémunération de services rendus par une ou plusieurs personnes domiciliées en France sont imposables en France au nom de ces dernières dans deux cas principaux. En premier lieu, les rémunérations donnent lieu à une imposition en France dès lors qu’il est établi que la personne qui a rendu le service contrôle en réalité la société étrangère. En second lieu, les rémunérations versées sont également imposées en France lorsque la personne établie à l’étranger n’exerce que des activités de services. Il convient par ailleurs de relever avec attention que la société qui perçoit la rémunération de ces services est solidairement responsable du paiement de l’impôt avec la personne qui l’a rendu. Au cas d’espèce, il apparaît que la société anglaise ou irlandaise qui serait amenée à facturer vos prestations n’exercerait qu’une activité de services et non une activité commerciale ou encore industrielle. En conséquence, l’administration fiscale pourrait être amenée à vérifier si les revenus versés par cette société correspondent à des prestations qui ont été réalisées en France ou à l’étranger. Dès lors, l’administration pourrait tout à fait assujettir à l’impôt français les revenus versés en contrepartie de votre prestation, dont vous seriez solidairement responsable du paiement avec la société étrangère. Bien à vous

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Ouverture d un portillon sur voie privee
Question postée par mamynele 525 le 26/02/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis propriétaire depuis 1 an et enclavée entre 2 maisons et je voudrais placer un portillon de 80 cm à l'arrière vers une rue PRIVEE (mais toutefois desservie par la poste, les poubelles et le nettoyage de la rue et ce depuis 30 ans) afin de sortir mon vélo vers l'extérieur sans quoi je dois traverser ma maison pour accéder à l'avant de ma propriété. Le promoteur ayant gardé 2 lots et la rue privée, et les riverains ne sont pas d'accord sauf si je fais un acte notarié reprenant ce "cas exceptionnel" . Que doit stipuler cet acte ? Je précise que l'ouverture se ferait vers mon jardin et qu'aucun modification ne sera apportée à la base du petit muret existant. Merci de me conseiller voire de me faire un modèle de lettre svp. Bonne journée Nelly SCHREIBER

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Bonjour, Au préalable, il convient de distinguer les règles d’urbanismes applicables à l’édification de mur du régime juridique applicable à l’édification de clôtures au sein d’une propriété privée. Les règles applicables aux murs construits sur une propriété privée sont détaillées aux termes des articles R. 421-2 f), R. 421-3 a), R. 421-9 e) et R. 421-11 b) du Code de l’urbanisme. Ces dispositions ne sont applicables dans l’hypothèse d’un mur qui ne constitue pas une clôture, qui n’est pas littéralement définie par le Code de l’urbanisme mais qui peut être décrite comme un ouvrage dont la finalité consiste à fermer l’accès à tout ou partie d’une propriété. Il apparaît à cet égard que les portails, portiques et portillons peuvent être assimilés à des clôtures. Le régime juridique applicable à l’édification d’une clôture par un propriétaire est déterminé par l’article R. 421-2 g) du Code de l’urbanisme. Par principe, l’édification d’une clôture, et donc d’un portillon, est dispensée de toute formalité préalable, et notamment de déclaration préalable de travaux auprès de la mairie de la commune dans laquelle doit être édifié l’ouvrage. Ceci étant, il existe certains cas dans lesquels les clôtures doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, cas prévus à l’article R. 421-12 du Code de l’urbanisme. Doivent ainsi faire l’objet d’une déclaration préalable les clôtures édifiées dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, dans le champ de visibilité d’un monument historique, tel qu’il est défini par l’article L. 621-30-1 du Code de l’urbanisme, dans un site inscrit ou classé, dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme ou dans une commune ou partie de commune dans laquelle le Conseil municipal a décidé de soumettre les clôtures à déclaration. Par conséquent, sauf dans l’hypothèse où la clôture est édifiée dans les cas susvisés, celle-ci est normalement dispensée de déclaration préalable et de formalisme. Ceci étant, même si les clôtures sont dispensées de formalités préalables, elles doivent toutefois se conformer à l’ensemble des règles relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions ou encore l’assainissement des constructions. Au cas d’espèce, il convient donc de se renseigner sur les dispositions applicables au terrain sur lequel le portillon devra être implanté, afin de déterminer si une déclaration préalable sera nécessaire et, en tout état de cause, l’édification devra respecter les règles d’urbanisme, dont l’application peut effectivement vous être imposée par des riverains. Bien à vous

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Rachat de soulte
Question postée par Ben le 24/02/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Avec ma femme nous possédons un appartement où nous vivons d'une valeur de 32000€.Nous allons divorcer par consentement mutuel. Je veux racheter sa part. Le montant des frais de rachat est il calculé sur la part à racheter ou sur l'ensemble. Un notaire nous à donné une somme de 2700€ soit plus de 8% de la valeur totale du logement. Ça me paraît bcp ayant déjà payé 3500€ à son achat il y a 4 mois. Les frais de rachat ne devraient ils pas être calculé sur 16000€ soit la moitié que je rachète à ma femme ? Merci bcp de me répondre car je suis perdu.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que l’ensemble des mutations à titre onéreux d’un bien immobilier sont soumises à des frais de notaire, qui correspondent en réalité à la rémunération des prestations réalisées par ce dernier. Ces frais comprennent l’émolument, c’est-à-dire la contrepartie d’une prestation dont le tarif est réglementé, l’honoraire, c’est-à-dire la contrepartie d’une prestation dont le tarif n’est pas réglementé, les éventuels débours c’est-à-dire les frais avancés par le notaire et, enfin, les droits et taxes reversés par le notaire au bénéfice de l’Etat et des collectivités territoriales. Dans le cadre d’un divorce, les époux doivent impérativement partager les différents biens communs acquis en cours de mariage. Pour procéder à un partage équitable, et dans l’hypothèse où l’un des anciens époux souhaiterait acquérir la totalité d’un bien commun, ce dernier doit procéder au rachat d’une soulte, c’est-à-dire verser une compensation à l’époux qui ne rachète pas le bien. Le rachat de soulte doit impérativement être réalisé et constaté devant un notaire, qui sera alors amené à rédiger un acte particulier, dit état liquidatif. Cette prestation réalisée par le notaire donne lieu à rémunération : c’est la raison pour laquelle le rachat d’une soulte est soumis à des frais notariés. Ces frais notariés correspondent en général à une valeur comprise entre 7 et 8% du montant de la compensation versée. Les frais doivent donc être calculés non sur la totalité de la valeur du bien immobilier qui fait l’objet du rachat par l’un des époux, mais uniquement sur le montant de la soulte versée par l’époux qui souhaite détenir l’intégralité du bien. Au cas d’espèce, le notaire devra donc déterminer le montant de ses frais non sur la valeur de l’appartement dans sa totalité, mais sur la valeur de la part que vous allez racheter à votre ancienne épouse. Bien à vous

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Vefa tva réduite
Question postée par Guillaume le 20/02/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

J'ai acquis un bien en VEFA en 2017 à taux de TVA réduit à 5,5%. Pouvez-vous me confirmer que la conclusion d'un PACS (prévu cette année) empêche la remise en cause du taux réduit de TVA en cas de revente du bien ?

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que les articles 278 sexies I, 11 et 11 bis et 278 sexies II du Code général des impôts prévoient un taux réduit de TVA pour les livraisons et livraisons à soi-même d’immeubles, dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale pour un immeuble remplissant certaines conditions de localisation notamment. Ainsi, lorsqu’un logement neuf vendu en l’état futur d’achèvement est construit dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine, ou dans un quartier prioritaire de la ville depuis 2015, l’acquéreur bénéficie, sous réserve de certaines conditions de ressources, d’un taux réduit de TVA de 5,5%. Toutefois, il convient de relever que, dans certaines situations, le bénéfice de cette avantage fiscal octroyé au propriétaire peut être remis en cause. Il faut en effet relever que le principe du taux réduit est remis en cause dès lors que l’une des conditions de l’avantage n’est plus remplie et notamment lorsque l’immeuble n’est plus situé dans une zone bénéficiaire de cet avantage, lorsque les conditions de ressources ne sont plus remplies par le propriétaire ou encore lorsque le logement n’est plus utilisé comme résidence principale. Si l’une de ces conditions n’est plus respectée lors du fait générateur de la taxe, le taux réduit doit être intégralement remis en cause et la vente sera soumise au taux normal de TVA à 20%. De surcroît, l’article 284 bis II du Code général des impôts dispose également que lorsque l’une de ces conditions n’est plus remplie dans le délai de dix ans qui suit le fait générateur de l’opération, toute personne qui s’est livrée à l’acquisition d’un logement au taux réduit est tenue de payer le complément d’impôt, dégrevé d’un dixième par année de détention. Or, la conclusion d’un pacte civil de solidarité pourrait être susceptible de remettre en cause la condition de plafonnement des ressources du propriétaire pour le bénéfice du taux réduit de TVA, dans la mesure où devront alors être pris en compte, dans le cadre de la condition de revenus du bénéfice de ce taux réduit, les revenus du ménage et non les seuls revenus du propriétaire. Ceci étant, le Code général des impôts prévoit expressément une exception à la remise en cause de l’avantage fiscal dont a bénéficié l’acquéreur d’un logement à taux réduit en cas de conclusion d’un PACS, à la condition toutefois que le bien n’ait pas été acquis par l’un des futurs partenaires dans le cadre d’une indivision. Il ne semble donc pas que la conclusion d’un pacte remette en cause le bénéfice du taux réduit de TVA dans le cadre de l’acquisition d’un logement bénéficiant des dispositions des articles 278 sexies et suivants du Code général des impôts. Bien à vous

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Sinature d'un mandat de vente voiture
Question postée par mum59 le 15/02/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

J'ai signé un mandat de vente avec un revendeur de voiture. Y a t-il un délai de réflexion qui me permet d'annuler ce mandat, si oui quelle est sa durée

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Bonjour, Il convient au préalable de rappeler qu’aux termes de l’article 1984 du Code civil, le mandat ou la procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Dans le cadre d’un mandat de vente, le mandant donne au mandataire le pouvoir de procéder à la vente d’un bien qui lui appartient, selon des modalités de prix et de conditions de vente définies dans le contrat de mandat. En tant que telles, les règles du droit commun du mandat sont applicables à tout mandat de vente, qu’il soit exclusif ou non. Certaines spécificités sont toutefois déterminées par la loi pour des contrats de mandat de vente particuliers, comme c’est par exemple le cas du mandat de vente d’un bien immobilier. Le cas échéant, les lois dites Hamon et ALUR ont créé un droit de rétractation qui permet au mandant de rétracter le mandat dans un délai de quatorze jours à compter de sa signature. Ceci étant, aucune disposition particulière ne semble applicable au mandat de vente exclusif d’un véhicule par un concessionnaire ou un revendeur de voitures. Il importe donc de s’attacher aux dispositions générales du droit du mandat, en particulier l’article 2003 du Code civil, qui dispose que le mandant est par principe libre de mettre un terme au mandat, que celui-ci soit exclusif ou non. Ces dispositions sont cependant supplétives de la volonté des parties, ce qui implique que le contrat de mandat peut prévoir qu’il ne peut être révoqué par le mandant pendant une certaine période, par le jeu d’une clause dite d’irrévocabilité du mandat pendant une durée définie. Le cas échéant, le mandant est tenu par la durée de l’irrévocabilité et ne peut révoquer le mandat sans commettre une faute contractuelle. Au cas d’espèce, il est donc impératif de s’intéresser aux dispositions du mandat de vente de véhicule que vous avez souscrit au bénéfice du revendeur, afin de déterminer si votre droit de révocation a été limité par une clause d’irrévocabilité. Bien à vous

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Impact sur succession deces a l'etranger
Question postée par Gaetan le 15/02/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour je suis marié sous communauté reduite aux acquêts avec donation entre epoux ; 3 enfants. je suis expatrié en Chin et residence fiscale en Chine; En cas de décès de ma femme ou moi meme en Chine, quelles sont les conséquences sur la succession. Merci Gaetan

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’une succession est considérée comme internationale dès lors qu’elle comporte un élément d’extranéité, c’est-à-dire si le défunt est décédé dans un autre pays que celui de sa nationalité ou de sa résidence, si son patrimoine est constitué de biens situés dans un autre Etat que celui de sa résidence ou de sa nationalité ou si ses héritiers sont étrangers. Le cas échéant, les règles applicables à la succession sont complexes à déterminer en raison des potentiels conflits de lois qui peuvent intervenir entre les lois des différents Etats concernés. Afin de déterminer la loi applicable au règlement de la succession, il convient, pour une succession internationale, de distinguer les biens mobiliers des biens immobiliers. Si la loi applicable aux biens immobiliers sera celle du pays dans lesquels ils sont situés, celle applicable aux biens mobiliers sera celle du dernier domicile du défunt. La notion de dernier domicile du défunt est complexe à définir, mais la jurisprudence a donné plusieurs indications pour la déterminer. Lorsque le défunt était domicilié en France au moment de son décès, la succession doit être ouverte par le notaire en France, selon les règles françaises applicables en l’absence d’élément d’extranéité. À l’inverse, lorsque le défunt résidait hors de France au moment de son décès, la succession ne sera ouverte en France que dans l’hypothèse où son patrimoine comporte des biens immobiliers situés en France. La loi applicable permettra ainsi de déterminer qui sont les héritiers du défunt et quels sont leurs droits. Au cas d’espèce, si vous détenez des biens immobiliers situés en Chine, les règles applicables à la transmission de ces biens entre vos héritiers seront définies par les lois chinoises. En matière de fiscalité, les règles d’imposition de la succession dépendent de l’existence d’une convention fiscale entre la France et le pays étranger, qui est censée permettre d’éviter les éventuelles doubles impositions. D’une manière générale, le pays dans lequel le défunt était domicilié à son décès dispose du droit de taxer l’ensemble des biens qui existaient dans son patrimoine au jour du décès. Ceci étant, il peut arriver que, dans le cadre d’une convention fiscale, la France se réserve le droit d’imposer certains biens du patrimoine du défunt qui se trouvent sur son territoire. Toutefois, compte-tenu de la complexité de ces règles et des spécificités de chaque pays étranger, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin de déterminer plus précisément les règles successorales et fiscales applicables à votre succession. Bien à vous

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Encore copropriété ?
Question postée par cartésien le 14/02/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Une maison horizontale a été construite dans le but de produire deux logements, séparés par un mur mitoyen. Les deux copains bâtisseurs ont à un moment donné, fait produire devant notaire, un acte de partage et état descriptif mentionnant le droit des parties, les lots respectifs de chacun, parcelles de terrain comprises, avec document d'arpentage,le tout déposé au bureau des Hypothèques en même temps. Il est précisé qu'à ce jour, les co-partageants sont propriétaires dans leur lot, avec la jouissance divise, se faisant les abandonnements nécessaires, et acquittent les impôts divisément. Ma question : à ce stade, doit on parler de "copropriété"? Si oui, pour être libre, faut il faire procéder à une scission de copropriété ? Et si l'une des parties refuse ? Merci bien des réponses possibles.

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Sa réponse :

Bonjour, Aux termes de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la copropriété est un statut applicable à un seul immeuble ou à plusieurs immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre différents propriétaires par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Ce statut est donc pleinement applicable aux bâtiments horizontaux, dont la propriété est divisée en lots répartis entre plusieurs propriétaires différents. Les règles relatives à la copropriété ne sont applicables que lorsque l’immeuble est lui-même divisé en lots qui, comme il a été précisé, doivent contenir chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Ainsi, il est de jurisprudence constante que, faute de parties communes, un immeuble ne peut par principe être soumis aux règles de la copropriété. Cependant, dès lors qu’un immeuble est divisible en lot, le statut légal de la copropriété trouve à s’appliquer, et ce en dépit de l’absence de règlement de copropriété. En réalité, l’application du statut de copropriété dépend donc essentiellement de la division de l’immeuble en lots, division qui doit être constatée par un état descriptif de division, contenu soit dans un acte notarié spécialement établi à cet effet, soit dans un règlement de copropriété. Dans votre cas, vous partagez la propriété d’un immeuble bâti horizontal avec l’un de vos amis et un acte notarié de division en lots a été établi. Sauf à ce que cet immeuble ne comprenne pas de parties communes, il apparaît donc que le statut de la copropriété s’applique à cet ensemble. Il est toutefois possible, aux termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, de retirer un lot de la copropriété, opération également appelée scission de copropriété. Cette opération implique cependant que plusieurs conditions préalables soient remplies : en premier lieu, le lot dont la séparation est demandée doit être matériellement séparable ou distinct de la copropriété. La jurisprudence considère qu’un lot est séparable de la copropriété, et peut donc faire l’objet d’une scission, dès lors que sa séparation n’est pas susceptible d’affecter le reste de la copropriété (notamment par la nécessité d’une démolition ou de la mise en œuvre de travaux importants). En second lieu, il convient par ailleurs que le lot dont la séparation est sollicitée soit juridiquement séparable du reste de la copropriété, ce qui implique que le propriétaire qui demande la scission devra être propriétaire de ce dernier. Si ces deux conditions préalables sont remplies, un notaire devra par la suite établir un acte modificatif du règlement de copropriété ou de la répartition des charges ainsi qu’un acte descriptif de division : cet acte sera par la suite soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. La scission de la copropriété devra ensuite être approuvée par la majorité absolue des copropriétaires. Par conséquent, dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si le statut de la copropriété s’applique à l’immeuble. Par suite, si les conditions préalables de la scission de votre lot de la copropriété sont remplies, l’assemblée générale des copropriétaires devra approuver cette scission pour que la sortie de votre lot de la copropriété soit définitive. Bien à vous

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Renseignement
Question postée par bibi le 07/02/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour,j'ai vendu ma maison le 7/2/2020.Comment s'effectue la repartition de la taxe fonciere entre le vendeur et l'acheteur,sachant que j'ai payé 550 euros le 15/10/2019. Merci de votre réponse.

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Bonjour, La taxe foncière sur les propriétés bâties, établie par les articles 1380 et suivants du Code général des impôts, est par principe due par le propriétaire ou l’usufruitier d’une propriété bâtie. Elle est établie annuellement sur les propriétés bâties situées en France, à l’exception de celles qui sont expressément exonérées de son paiement par des dispositions du Code général des impôts. S’agissant de la personne redevable de cet impôt, il revient au propriétaire ou à l’usufruitier du logement au 1er janvier de l’année concernée de s’acquitter de la taxe sur les propriétés foncières bâties. Lorsque le bien est cédé en cours d’année, l’administration fiscale s’attache donc à déterminer le propriétaire des locaux au 1er janvier de l’année en cours, à qui elle réclamera le paiement de la taxe foncière. Ceci implique donc que le redevable de la taxe foncière d’un bien cédé en cours d’année est le vendeur de celui-ci. Toutefois, il convient encore de rappeler que la répartition du paiement de la taxe foncière fait généralement l’objet de discussions lors des négociations pour l’acquisition d’une propriété bâtie : cette problématique peut donc être résolue aux termes de l’acte de vente. Généralement, il peut ainsi être stipulé, notamment lorsque la cession intervient tôt dans l’année, que l’acquéreur prendra à sa charge une partie du montant de la taxe foncière, à proportion de sa période d’occupation du logement. À défaut d’une telle mention, il revient toutefois bien au propriétaire au 1er janvier, c’est-à-dire au cédant, de s’acquitter de la taxe foncière. Dans votre cas, il convient donc s’intéresser aux stipulations de l’acte de vente de votre maison, afin de déterminer s’il est précisé que l’acquéreur devra s’acquitter de la taxe foncière au prorata de sa période d’occupation des locaux. Si rien n’a été expressément précisé, vous devrez cependant vous acquitter du montant de la taxe foncière pour l’ensemble de l’année 2020. Bien à vous

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Donation
Question postée par verseau57 le 07/02/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maître Je vais faire une donation à ma nièce de 39000 €. Sachant que je suis célibataire et que j'ai 66 ans et pas de descendance, je peux lui prêter 31865 € plus l'abattement 7967 €. Est ce exact ? Y a-t-il des droits de succession ? Doit on faire établir un acte notarié ? Merci de votre réponse

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Sa réponse :

Bonjour, Aux termes de l’article 894 du Code civil, la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte. Le formalisme de la donation est précisément déterminé par le Code civil. Par principe, seules certaines donations n’ont pas à être formalisées par un acte écrit : il s’agit des dons manuels et des dons familiaux de sommes d’argent. Le cas échéant, il convient tout de même que le donataire remplisse une déclaration fiscale, le formulaire cerfa n°2735, afin de porter à la connaissance de l’administration fiscale l’existence de cette donation. En revanche, pour toutes les autres donations, l’article 931 du Code civil exige que dès lors que l’acte est passé par écrit, il doit impérativement être rédigé par un notaire, qui prendra en charge le calcul de l’assiette et du montant des droits de donation ainsi que la perception de ceux-ci. S’agissant par ailleurs du montant des droits de donation, il convient de rappeler que les articles 777 et suivants du Code général des impôts fait varier le tarif de ces derniers en fonction du lien de filiation liant le donateur au donataire. Concernant tout d’abord l’assiette des droits, c’est-à-dire le montant de la donation sur lequel seront calculés les droits de donation, la libéralité consentie par un oncle à sa nièce bénéficie d’un abattement forfaitaire de 7.967 euros. Dans votre cas, ceci implique que les droits de donation seront calculés sur la somme de 31.033 euros. En outre, concernant le tarif des droits de donation, c’est-à-dire le taux appliqué à l’assiette des droits retenue, l’article 777 du Code général des impôts dispose expressément qu’une donation entre parents jusqu’au quatrième degré inclusivement, c’est-à-dire notamment les donations entre oncles et nièces, se voit appliquer un tarif de 55%. Au cas d’espèce, la donation que vous consentirez à votre nièce serait donc soumise aux droits de succession, pour la somme totale de 17.068,15 euros. Ces droits seraient calculés, liquidés et perçus par le notaire en charge de la rédaction de l’acte de donation. Nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un notaire à cette fin. Bien à vous

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Somme equestrée
Question postée par Cloclo le 29/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Un notaire a t il le droit de garder sur le compte de l'étude une somme importante (plusieurs millions d'euros) arbitrairement bloquée par un héritier sans verser d'intérêts et sans la déposer sur le compte de la caisse des Dépôts et Consignations. Durée du blocage du 01/09/2017 au 21/01/2020 après procès gagné en appel?

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Bonjour, Le sort des sommes remises entre les mains d’un notaire est régi par les dispositions du décret n°45-0117 du 19 décembre 1947. Aux termes de l’article 14 dudit décret, il est expressément interdit aux notaires de retenir, même en cas d’opposition, les sommes qui doivent être versées à la Caisse des dépôts et consignations dans les cas prévus par la loi, les décrets ou les règlements. Or, les dispositions de l’article 15 du même décret précisent que les sommes détenues par les notaires pour le compte de tiers à quelque titre que ce soit doivent être déposées sur des comptes dits de disponibilités courantes, ouverts à la Caisse des dépôts. Si les sommes n’ont toujours pas été redistribuées à l’issue d’un délai de trois mois à compter du dépôt sur un compte de disponibilités courantes, celles-ci doivent faire l’objet d’un transfert sur un compte de dépôt obligatoire, toujours ouvert à la Caisse des dépôts. Toutes ces opérations donnent lieu à une remise de bordereau de remise de fonds établies par la Caisse de dépôts à l’adresse du notaire. En outre, aux termes de l’article 17 du décret n°78-262 du 8 mars 1978, les notaires sont tenus, en cas de dépôt ou de consignation de fonds effectués en application du décret du 19 décembre 1945, de rendre compte à leurs clients des intérêts qui doivent leur être servis en raison du dépôt de ces sommes. Dans votre cas, le notaire n’est donc pas en droit de retenir des sommes sans les avoir préalablement déposées à la Caisse des dépôts et des consignations, qui est normalement censée substituer totalement le notaire dans son obligation de dépôt. Ainsi, en cas de défaillance du notaire dans son obligation de dépôt, il vous est possible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil. Après avoir démontré la faute du notaire, il vous sera possible de demander réparation du préjudice que vous avez subi, notamment des intérêts qui auraient dû vous être versés si les sommes avaient été déposées à la Caisse des dépôts ou encore d’éventuels autres préjudices financiers ou moraux. Bien à vous

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Donation avec usufruit et compensation
Question postée par Laurent974 le 28/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Ma mère est propriétaire de 3 lots sur un même terrain ( DEUX F4 et un T3) et souhaite procéder à une donation à mon frère et moi. Afin d'éviter les frais avec une donation simple, le notaire nous a conseillé une donation avec usufruit. La donation étant constitué de 3 lots, le notaire nous indique qu"il faudra faire une compensation à mon frère car moi j'aurai les 2 premiers lots (un F4 et le T3). Comment se passe la compensation ? le règlement de la compensation doit il se faire lors de la signature de l'acte ou est ce possible après la signature de l'acte ? Je pensais faire un prêt immobilier avec ma banque pour payer la compensation,mais est ce possible ? Après la donation, je souhaitais récupérer le F4, actuellement loué et d'en faire ma résidence principale, est ce possible avec un préavis de 6 mois au locataire ? Merci grandement pour vos réponses Laurent

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, il convient de distinguer la donation simple, définie par l’article 894 du Code civil comme l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement d’une chose donnée en faveur de celui qui l’accepte, de la donation-partage. La donation-partage, réglementée par les articles 1076 et suivants du Code civil, est une donation opérée du vivant du donateur mais qui a pour but d’anticiper la succession de celui-ci, notamment dans l’hypothèse où ce dernier aurait plusieurs successibles. En effet, lorsque le donateur opère une donation simple avant son décès, un déséquilibre peut naître lors de la succession entre les héritiers, notamment lorsque la valeur des biens donnés a varié durant la période de temps séparant la donation de la succession. La donation-partage permet à l’inverse, aux termes de l’article 1078 du Code civil, de figer la valeur des biens donnés au jour de la donation, ce qui permettra d’empêcher, lors de l’ouverture de la succession, toute contestation relative à l’évolution de valeur des biens donnés. Il convient par ailleurs de rappeler que la donation-partage doit impérativement être passée devant un notaire, qui aura pour mission de garantir l’équilibre entre les biens donnés au moment de la donation. De surcroît, lorsque la donation-partage est réalisée au profit des descendants du donateur (c’est-à-dire de ses héritiers réservataires), une inégalité de valeur entre les lots constituant le patrimoine donné peut se faire jour lors de l’acte de donation. Le cas échéant, le notaire, chargé de garantir l’équilibre entre les bénéficiaires de la donation, pourra prévoir une soulte à la charge de l’héritier ayant reçu des biens dont la valeur est supérieure à celle des autres bénéficiaires : cette dernière permet ainsi de compenser l’éventuelle inégalité résultant de la différence de valeur entre lots. Les modalités de règlement de cette soulte sont normalement déterminées par l’acte de donation-partage et donc décidées par le donateur : la soulte peut être réglée immédiatement aux autres héritiers, ou son paiement peut être échelonné, en fonction des stipulations de l’acte. S’agissant enfin de l’appartement donné en location, il convient de rappeler que le propriétaire d’un bien donné en bail d’habitation peut donner congé à son locataire pour vendre le logement, le reprendre ou pour tout autre motif légitime. Le bailleur doit, dans l’hypothèse d’un congé pour reprise, le faire délivrer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier et la lettre de congé devra être reçue par le locataire au plus tard six mois avant l’expiration du bail. Bien à vous

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Requete en designation judiciare d'un syndic
Question postée par Colleen le 23/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Le Conseil Syndical dont je fais partie a sélectionné un nouveau Syndic mais le Syndic actuel a refusé de mettre sa candidature à l’ordre du jour de l’AG du 31/01/20 prétextant des délais trop courts, ce qui est faux. Ne souhaitant pas garder ce syndic, et si l’AG nous suit, nous envisageons de faire une requête en désignation judiciaire d'un syndic. Pouvons nous limiter cette requête aux seules fins d’organiser une AG qui désignera le nouveau syndic ? Le syndic désigné par le juge peut-il être le Syndic que nous avons sélectionné ? Son contrat peut-il être prendre effet dès la décision du juge ? Quel est le coût de la requête auprès du TGI ? Quel serait le coût du syndic provisoire s’il n’a que l’organisation d’une AG à faire ? Merci par avance pour votre réponse

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Sa réponse :

Bonjour, Les dispositions relatives au statut de la copropriété des immeubles bâtis découlent de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que de son décret d’application du 17 mars 1967. Aux termes de ces textes, il est expressément prévu que si l’initiative d’une assemblée générale de copropriété revient au syndic de copropriété, au conseil syndical ou à un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de l’ensemble des copropriétaires, la convocation de l’assemblée revient exclusivement au syndic. Lorsque le syndic refuse sans justification de convoquer une assemblée générale, le conseil syndical peut le mettre en demeure de procéder à la convocation. Si le syndic n’a pas convoqué d’assemblée dans un délai de huit jours à compter de la mise en demeure, le conseil syndical peut lui-même la convoquer. De surcroît, c’est au syndic de copropriété que revient la charge de rédiger l’ordre du jour, même si le conseil syndical ou tout copropriétaire peut lui demander de faire figurer une ou plusieurs délibérations qui seront votées lors de l’assemblée. En tout état de cause, il convient de relever que lorsque le conseil syndical estime que le syndic n’exécute pas ses obligations, celui-ci ne peut seul, selon une jurisprudence constante, désigner un nouveau syndic de copropriété. Pour ce faire, le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires doivent, sur le fondement de l’article 46 du décret de 1967 si une assemblée générale s’est réunie, ou de l’article 47 si l’assemblée générale ne s’est pas réunie, saisir par requête le juge aux fins de désignation d’un syndic judiciaire. Cette requête, dont les demandes peuvent tout à fait se limiter à la seule désignation d’un syndic judiciaire provisoire, peut tout à fait viser la désignation d’un syndic provisoire particulier, mais le juge restera libre de le choisir. Ceci étant, il convient de relever que le syndic judiciaire est un mandataire provisoire de la copropriété désigné par le juge, ce qui implique que l’assemblée générale, convoquée par ce syndic provisoire, qui en fixera l’ordre du jour, devra statuer sur la désignation définitive d’un syndic. Le coût d’une telle requête en désignation d’un syndic judiciaire est très variable d’une juridiction à l’autre, surtout s’il convient de rajouter des frais de conseils divers. Enfin, la rémunération du syndic judiciaire sera fixée par le juge dans son pouvoir souverain d’appréciation, aux termes de l’ordonnance. Bien à vous

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Signature bail rural
Question postée par Joelle le 23/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Le locataire de la ferme de nos parents fait valoir ses droits à la retraite. Son fils reprend sa succession. Nos parents sont très âgés et n'ont plus leur facultés intellectuelles. Pouvons nous (tous les enfants) signer le bail rural à leur place sachant que nous avons seulement procuration sur leur compte bancaire. Merci pour avoir la gentillesse de me répondre. Cordialement,

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Bonjour, Aux termes de l’article 1984 du Code civil, le contrat de mandat ou la procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le compte du mandant et en son nom. Selon l’article 1987 du même Code, le mandat peut être spécial, c’est-à-dire que le mandataire ne dispose du pouvoir de représenter le mandant que pour la réalisation de certains actes spécifiés aux termes du mandat, ou général, c’est-à-dire que le mandataire représente le mandant dans toutes ses affaires. La procuration bancaire constitue un contrat de mandat spécial, confié par le titulaire du compte bancaire au mandant pour que celui-ci le représente uniquement pour les opérations qui concerne le ou les comptes ouverts par le mandant dans un établissement de crédit. Par conséquent, la procuration bancaire ne donne pas pouvoir au mandataire d’effectuer, pour le compte du mandat, d’autres actes juridiques. Dans votre cas, la seule procuration sur les comptes bancaires de vos parents ne vous permet pas de signer un bail rural pour leur compte et en leur nom. Ceci étant, il convient de rappeler qu’aux termes des articles 425 et suivants du Code civil, tout personne qui n’est pas en mesure de pourvoir à ses propres intérêts en raison notamment d’une altération de ses facultés mentales peut bénéficier d’une mesure de protection juridique, comme la tutelle ou la curatelle. Le tuteur est désigné par le juge des contentieux de la protection à la demande de la personne à protéger elle-même, l’un de ses parents ou alliés ou du procureur de la République notamment. Le cas échéant, le tuteur peut effectuer un certain nombre d’actes en lieu et place de la personne protégée, notamment les actes conservatoires ou les actes d’administration, c’est-à-dire les actes qui n’engagent pas le patrimoine de la personne protégée. En revanche, le tuteur ne peut effectuer seul les actes de disposition et doit requérir l’autorisation du juge. Or, aux termes d’une jurisprudence constante, la conclusion d’un bail rural est considérée comme un acte de disposition. Par conséquent, dans votre cas, il pourrait être judicieux de solliciter du juge l’ouverture d’une mesure de tutelle pour vos parents, afin que vous puissiez par la suite être autorisés par celui-ci à conclure le bail rural avec le fils de l’ancien locataire de la ferme dont ceux-ci sont propriétaires. Bien à vous

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Changement de puissance pour edf
Question postée par daniel le 22/01/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Je dois faire augmenter la force d mon compteur mas pour cela il m oblige a mettre le compteur linki suis je vraiment obliger d accepter

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que tout particulier est tenu, afin de bénéficier de prestations de fourniture d’électricité, de conclure une convention avec un fournisseur d’énergie, qui peut être EDF ou un autre fournisseur d’électricité. Cette convention est systématiquement composée d’une annexe intitulée « Synthèse des dispositions générales relatives à l’accès et à l’utilisation du Réseau Public de Distribution basse tension pour les clients en Contrat Unique ». Aux termes de ce contrat, le particulier s’engage à assurer au prestataire (donc au fournisseur d’électricité) l’accès à son compteur d’électricité et s’oblige donc à autoriser le fournisseur à procéder à son remplacement, notamment par un compteur dit Linky. En effet, selon les dispositions de l’article R. 341-4 du Code de l’énergie, les gestionnaires de réseaux publics de distribution d’électricité sont chargés de mettre en œuvre, chez les particuliers, des dispositifs de comptage et semblent donc être en mesure de leur imposer le remplacement de leurs compteurs d’électricité. Les conventions de fourniture d’énergie auprès du réseau ENEDIS (ex-EDF) conclues après le 1er janvier 2018 stipulent même expressément que l’usager s’engage à permettre au fournisseur d’effectuer la pose, la modification, l’entretien ou encore la vérification du matériel de comptage. Or, aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, tout contractant s’engage à exécuter les obligations d’une convention qu’il a lui-même signée et de bonne foi. Par conséquent, le distributeur d’énergie est en mesure d’imposer à tout usager le remplacement de son ancien compteur par un compteur Linky. Cette possibilité semble toutefois comporter une limite, constituée par le droit constitutionnel de propriété, établi par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen de 1789. Dès lors que le compteur d’électricité d’un particulier se trouve dans son domicile, ce dernier est en mesure de s’opposer, sur le fondement de la protection de son droit de propriété, à ce que des agents du fournisseur procède au remplacement de son compteur dans l’enceinte de son domicile. Bien à vous

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Maison bien propre, remboursement payé par la communauté
Question postée par milan le 19/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, j'ai une maison en bien propre, je me suis marié en 1986, année où il restait des emprunts pour 135000 Frs en capital (20600€)qui ont été payés par la communauté. je divorce, madame réclame, non pas la moitié indexée des remboursements, mais 1/6e de la valeur de la maison qui était estimée à 400 000FRS en 1978, ce qui va faire 50000 à 60000 € d'aujourd'hui ou lieu de 16500€ indexés de remboursement des frais avancés par la communauté ( c'est à dire elle). Sachant que la maison est à mon nom. Question: que dois-je vraiment? merci

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que sont propres les biens dont seul l’un des époux était propriétaire avant le mariage et qui n'ont pas été apportés à la communauté constituée par les époux lors d'un mariage à défaut de conclusion d'un contrat. Il est à cet égard rappelé que la communauté de biens entre époux n'est par principe constituée que des biens acquis durant la période du mariage. Lors du divorce, le lien conjugal et la communauté de biens constituée entre les deux époux est rompu, ce qui donne lieu à l’établissement d’un compte de liquidation, qui a pour but de partager l’ensemble des biens communs entre les époux. En tout état de cause, les biens propres de chaque époux avant le mariage restent propres suite au divorce, les comptes de liquidation ayant pour seul objectif de répartir seulement les biens communs entre les époux. Ce compte de liquidation peut donner lieu à récompense, c’est-à-dire au versement, soit par la communauté à l’un des époux, soit par l’un des époux à la communauté, d’une indemnité visant à maintenir l’équilibre entre chaque patrimoine. Aux termes de l’article 1437 du Code civil, toutes les fois qu’une somme est prise à la communauté par un époux pour acquitter une dette personnelle, ce dernier en doit récompense à la communauté. Les cas d’application des récompenses dans le cas d’un divorce sont légion mais la jurisprudence cite notamment le cas du financement, par la communauté, d’un emprunt ayant vocation à financer l’acquisition d’un bien propre d'un époux. Dans votre cas, il convient au préalable de relever que vous déteniez la maison en propre avant même la conclusion du mariage et que cette dernière n'a pas été apportée à la communauté. Ceci implique que vous resterez en tout état de cause propriétaire de ce bien et que votre ancienne épouse ne peut solliciter une indemnité correspondant à un quelconque pourcentage de la valeur de ce dernier. En revanche, la communauté ayant financé pour partie l’acquisition de ce bien, les fonds communs ayant permis de régler une partie des échéances de l’emprunt immobilier, vous devrez une indemnité à la communauté lors des comptes de liquidation, d’un montant équivalent aux sommes versées pour le remboursement du prêt, soit la somme de 135.000 francs. Ceci étant, il conviendra encore de prendre en compte l’existence éventuelle d’autres récompenses, qui peuvent être dues par la communauté à vous-même ou par votre ancienne épouse à la communauté, et donc de l’établissement des comptes de liquidation définitifs, afin de déterminer avec précision le montant des sommes que vous resterez devoir à votre ancienne épouse. Bien à vous

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Prime exceptionnelle, obligatoire ?
Question postée par Michel2Charenton le 19/01/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Notre gardien d'immeuble fait économiser des sommes importantes à la copropriété en réalisant des travaux (hors contrat). Depuis plus de 5 ans, le CS des copropriétaires le gratifie d'1 montant variable. Dite "Prime Exceptionnelle" sur fiche salaire de décembre. Cette année prime estimée à 1400 Euros, en 2018 :1200 Euros. Problème : Le gardien dit avoir perçu 200 Euros ! Il considère le montant précédent comme déjà acquis. Internet tend à démontrer que cette prime de performance sans calcul précis, changeant tous les ans ne remplit pas les trois conditions pour devenir "d'usage" : 1. Généralité (Autres gardiens ont jamais perçu) 2. Régularité (Oui) 3. Fixité (Non). Avis divergent et déchirent le CS, auriez-vous une réponse juridique décisive concernant obligation ? Devenir Prime de Performance ? Merci beaucoup pour votre éclairage qui va clarifier la situation et apaiser les esprits. Bien cordialement et avec nos meilleurs vœux de bonne année Michel PIERRARD

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Bonjour, La question du caractère obligatoire, pour l’employeur, de la prime versée à des salariés appelle la question de l’application du régime de l’usage et des primes d’usages. L’usage est un avantage octroyé librement et de manière répétée par un employeur à ses salariés, alors qu’aucun texte légal ou réglementaire ou qu’aucune convention collective ne l’y oblige ou ne prévoit même qu’il leur soit accordé. L’usage peut être caractérisé par le versement d’une prime par l’employeur, qui, même s’il a initialement été décidé par ce dernier, peut finalement lui être opposé par des salariés, et donc devenir obligatoire, s’il remplit trois critères cumulatifs. En premier lieu, l’usage doit être général, ce qui implique qu’il doit être accordé à l’ensemble du personnel ou au moins à une catégorie du personnel. En second lieu, l’usage doit être constant, ce qui implique qu’il doit être régulièrement octroyé par l’employeur aux salariés. En dernier lieu, l’usage doit être fixe : toutefois, il convient de noter que la fixité n’implique pas nécessairement que, si l’usage est une prime, son montant soit strictement identique à chaque période de versement. L’usage remplit le caractère de fixité dès lors que son mode de calcul est déterminé selon des règles précises, par exemple selon des règles objectives toujours applicables pour définir le montant d’une prime versée à un salarié. Lorsqu’il se prévaut du versement d’une prime d’usage, le salarié doit donc impérativement rapporter la preuve de ces trois caractères cumulatifs, faute de quoi il ne peut arguer que son versement s’impose à l’employeur. Dans votre cas, il convient tout d’abord de relever que le versement de la prime n’est pas général, aucun autre gardien ne l’ayant perçu dans la copropriété. Si le versement de cette prime dite « exceptionnelle » pourrait sembler constant, bien que le versement n’intervienne que depuis l’année dernière, il ne semble pas que le gardien puisse justifier de la fixité du montant versé, dans la mesure où les copropriétaires décident d’allouer au gardien un montant variable de primes en fonction des années, montant qui ne semble pas déterminé selon des critères objectifs. Dès lors, la prime versée au gardien de la copropriété ne semble pas être assimilable à un usage qui pourrait être imposé par le salarié à son employeur. Bien à vous

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Bonjour, La question du caractère obligatoire, pour l’employeur, de la prime versée à des salariés appelle la question de l’application du régime de l’usage et des primes d’usages. L’usage est un avantage octroyé librement et de manière répétée par un employeur à ses salariés, alors qu’aucun texte légal ou réglementaire ou qu’aucune convention collective ne l’y oblige ou ne prévoit même qu’il leur soit accordé. L’usage peut être caractérisé par le versement d’une prime par l’employeur, qui, même s’il a initialement été décidé par ce dernier, peut finalement lui être opposé par des salariés, et donc devenir obligatoire, s’il remplit trois critères cumulatifs. En premier lieu, l’usage doit être général, ce qui implique qu’il doit être accordé à l’ensemble du personnel ou au moins à une catégorie du personnel. En second lieu, l’usage doit être constant, ce qui implique qu’il doit être régulièrement octroyé par l’employeur aux salariés. En dernier lieu, l’usage doit être fixe : toutefois, il convient de noter que la fixité n’implique pas nécessairement que, si l’usage est une prime, son montant soit strictement identique à chaque période de versement. L’usage remplit le caractère de fixité dès lors que son mode de calcul est déterminé selon des règles précises, par exemple selon des règles objectives toujours applicables pour définir le montant d’une prime versée à un salarié. Lorsqu’il se prévaut du versement d’une prime d’usage, le salarié doit donc impérativement rapporter la preuve de ces trois caractères cumulatifs, faute de quoi il ne peut arguer que son versement s’impose à l’employeur. Dans votre cas, il convient tout d’abord de relever que le versement de la prime n’est pas général, aucun autre gardien ne l’ayant perçu dans la copropriété. Si le versement de cette prime dite « exceptionnelle » pourrait sembler constant, bien que le versement n’intervienne que depuis l’année dernière, il ne semble pas que le gardien puisse justifier de la fixité du montant versé, dans la mesure où les copropriétaires décident d’allouer au gardien un montant variable de primes en fonction des années, montant qui ne semble pas déterminé selon des critères objectifs. Dès lors, la prime versée au gardien de la copropriété ne semble pas être assimilable à un usage qui pourrait être imposé par le salarié à son employeur. Bien à vous

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Se pacser pour payer moins d'impôts
Question postée par koala le 17/01/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Mon partenaire voudrait réduire les impôts qu'il paie en France, et on a pensé à se pacser étant donné que se revenus sont très supérieurs aux miens et que moi, je paie mes impôts dans un pays de l'UE car je travaille pour l'Administration de ce pays à Paris.

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Bonjour, Les articles 515-1 et suivants du Code civil déterminent le régime applicable au pacte civil de solidarité (PACS) et les effets de la conclusion d’un tel contrat entre des partenaires. La PACS produit plusieurs effets concernant les droits sociaux, la vie professionnelle, les biens ou le logement des partenaires. Fiscalement, le PACS produit d’importants effets pour le couple à l’égard de l’administration fiscale tant concernant les obligations déclaratives que les obligations de paiement. La conclusion d’un PACS produit ainsi exactement les mêmes effets, en matière d’impôt sur le revenu, que le mariage. Les époux ne sont donc plus imposés individuellement comme tel était le cas avant la conclusion du PACS mais sur la base d’un revenu commun : ils créent donc un foyer fiscal. Les revenus du foyer, c’est-à-dire les revenus cumulés des deux partenaires de PACS doivent donc être déclarés aux termes d’une seule et même déclaration. L’avantage de la constitution d’un foyer fiscal réside essentiellement dans les règles du calcul de l’impôt, dans la mesure où, comme pour des époux mariés, les partenaires bénéficieront, lors du calcul de l’impôt, de deux parts pour un couple sans enfant. Il convient par ailleurs de relever que les époux sont soumis à une imposition commune dès l’année de conclusion du PACS. Toutefois, par exception, les partenaires peuvent choisir une imposition distincte des revenus personnels et de la quote-part de revenus communs lors de l’année de conclusion du PACS. Dans votre cas, il convient au préalable de relever que votre conjoint dispose de revenus particulièrement importants en France, alors que vos revenus sont quant à eux déclarés et imposés dans un Etat membre de l’Union Européenne. En cas de conclusion d’un PACS, seuls les revenus de votre conjoint étant déclarés et imposés en France, les revenus du foyer fiscal seraient alors constitués de ses seuls revenus. Parallèlement cependant, l’administration fiscale prendrait donc en compte, dans le cadre du calcul de l’imposition et comme tel est le cas pour un couple marié, de l’existence de deux parts et non plus d’une seule comme elle le faisait pour votre conjoint avant la conclusion du PACS. La conclusion d’un PACS, qui aurait fiscalement les mêmes effets qu’un mariage au regard de l’impôt sur le revenu, permettrait donc à votre conjoint de réaliser de substantielles économies d’impôt. Bien à vous

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Date d'effet de la jouissance gratuite de la résidence principale
Question postée par Manu le 17/01/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Je suis en procédure de divorce. Le juge aux affaires familiales a décidé d'attribuer la jouissance gratuite de notre résidence principale à mon ex épouse. Cette jouissance gratuite doit faire l'objet d'une déclaration en avantage en nature sur la déclaration d'IR. Question: cet avantage en nature doit il être déclaré à compter de la date du jugement? ou doit il être déclaré à compter de la date de séparation effective (un an auparavant) puisque dans les faits mon ex épouse aura bien bénéficié de la jouissance gratuite de notre résidence depuis notre date de séparation effective?

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Bonjour, Aux termes des articles 254 et suivants du Code civil, le juge peut, lors de la procédure de divorce, prononcer certaines mesures provisoires dans l’attente d’un jugement définitif. Le juge aux affaires familiales peut notamment, aux termes de l’article 255, 4° du même Code, décider de l’attribution à l’un des époux de la jouissance du logement et du mobilier du ménage ou du partage entre eux de cette jouissance, en précisant son caractère gratuit ou non et, le cas échéant, en constatant l’accord des époux sur le montant de l’indemnité d’occupation. Si cet avantage est consenti gratuitement, il n’est pas sans conséquence au regard de l’administration fiscale. Conformément à une jurisprudence constante du Conseil d’Etat en ce sens, et suivant une réponse ministérielle « Calmat » du 29 mai 2000, l’attribution gratuite du logement à un époux constitue un avantage en nature, qui doit donc faire l’objet d’une déclaration puis d’une imposition pour celui qui en bénéficie et d’une déduction par celui qui n’en bénéficie pas. Le montant admis en déduction pour l’ex-conjoint qui ne bénéficiera pas de la jouissance du logement correspond à la moitié de la valeur locative évaluée par référence au loyer qui pourrait être perçu d’un tiers, à l’exclusion des charges incombant normalement au locataire. Ceci étant, la jurisprudence du Conseil d’Etat n’a pas précisé si cet avantage devait être considéré comme consenti à compter du jour du jugement du juge aux affaires familiales ordonnant cette mesure provisoire ou à compter du jour de la séparation effective, jour à compter duquel la jouissance gratuite a, par définition, débuté. Il convient cependant de revenir avec attention aux dispositions de l’article 255, 4° du Code civil précité, qui précise littéralement que la jouissance gratuite du logement résulte par principe de la décision du juge aux affaires familiales qui l’ordonne. En conséquence, il semblerait logique que la date retenue pour calculer la durée de l’avantage en nature soit celle du prononcé de cette mesure provisoire, même si cette solution ne résulte que d’une interprétation littérale du texte et n’a donné lieu à aucune jurisprudence. Compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un conseil en fiscalité patrimoniale. Bien à vous

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Achevement de travaux
Question postée par Pascal le 15/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai construit en autoconstruction en 2007 une résidence secondaire et en profite quelques mois par an j'ai bien porter en mairie à l’époque le DAACT et envoyer le H1 pour la taxe Habitation mais oublié le DAT Je paie depuis 2007 les taxes habitations et les impôts foncier Pour vendre les différents documents DAACT H1, impôts suffisent ils pour prendre en compte l'année de fin de travaux 2007 Cordialement Mr KNOBELSPIESS

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Bonjour, Il convient au préalable de rappeler que la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est un formulaire permettant d’attester auprès d’une mairie de l’achèvement de travaux de construction et de leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. Cette déclaration est normalement obligatoire pour les travaux qui ont fait l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable de travaux. Une fois la DAACT déposée en mairie, les services de la commune disposent d’un délai de 3 mois pour contester la conformité des travaux : passé ce délai, il n’est plus possible à la commune de contester la conformité des travaux. En outre, il convient de relever que les constructions nouvelles ou le changement de destination d’une maison ou d’une propriété bâtie doit également faire l’objet d’une déclaration auprès du service des impôts du lien de situation du bien. Cette déclaration est transmise à l’administration fiscale par l’intermédiaire d’un formulaire dit H1 (ou cerfa 10867*07). Lorsque le propriétaire procède à la cession d’une maison ayant fait l’objet d’une construction et donc d’une DAACT et d’un formulaire H1, le formulaire DAACT doit impérativement être transmis à l’acquéreur. À défaut de DAACT, l’acte de cession doit lui-même informer l’acquéreur des différents risques encourus sur le plan pénal, civil et administratif en cas d’irrégularité de la maison compte-tenu des dispositions du droit de l’urbanisme. Dans votre cas, il convient donc de signaler que, si vous disposez de la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, vous semblez pouvoir procéder à la cession de la maison que vous avez construite. Ceci étant, compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de la construction Bien à vous

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Vente maison personne sous tutelle et aide conseil général
Question postée par PAULEAU Anne-Marie le 15/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Je suis tutrice de ma mère depuis 2017 qui est en Ehpad depuis juillet 2014 avec une aide sociale accordée car mes parents ont de très faible revenus. Les 4 enfants payent une pension alimentaire. Papa avait l'usufruit de la maison quand la demande d'aide sociale à été faite.La propriétaire est ma mère. Papa est décédé la maison n'est pas louable vétuste et pas d'argent pour travaux. La dette au conseil général se cumule impossible de savoir le montant à ce jour. Nous devons renouveler la demande d'aide sociale en juillet. Nous hésitons a vendre la maison car avons nous le droit ? l'aide va t elle être renouveler ? Qui peut nous conseiller ? Quelles seront les conséquences de la dette sur la vente ? La pension alimentaire nous met en difficultés financière. Quel choix faire ? Quel professionnel peut nous conseiller.

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Bonjour, Au préalable, il convient de relever qu’aux termes des articles 578 et suivants du Code civil, l’usufruit est défini comme le droit d’user et de bénéficier des fruits d’une chose sans pouvoir toutefois en disposer. Par principe, le droit d’usufruit est un droit viager, c’est-à-dire un droit conféré à une personne jusqu’à son décès, qui ne subsistera pas dans son patrimoine lors de l’ouverture de la succession, mais qui sera alors attribué au nu-propriétaire, qui détient quant à lui le droit de disposer de la chose. Dans votre cas, il convient donc tout d’abord de vous signaler qu’au décès de votre père, qui disposait du droit d’usufruit sur la maison dans laquelle il résidait, l’usufruit a été transféré à votre mère, qui est désormais pleinement propriétaire de celle-ci. En outre, il convient également de rappeler qu’aux termes des articles 425 et suivants du Code civil, la tutelle est une mesure judiciaire destinée à protéger une personne majeure si elle n’est plus en état de veiller à ses propres intérêts. Le tuteur dispose de certains pouvoirs sur le patrimoine du majeur protégé. Les actes conservatoires (travaux simples par exemple) ou les actes d’administration peuvent être réalisés seuls par le tuteur, sans autorisation préalable du conseil de famille ou du juge aux affaires familiales. Cependant, le tuteur ne peut seul effectuer des actes de disposition portant sur le patrimoine du majeur protégé, comme l’acte de vente d’un bien immobilier. Dans votre cas, vous devez donc directement vous adresser au juge aux affaires familiales afin de procéder à la vente de la maison dans laquelle résidait votre père, et dont votre mère est désormais pleinement propriétaire, dans la mesure où vous ne pouvez y procéder seule en qualité de tutrice. Compte-tenu de l’urgence de votre situation, nous vous conseillons de vous rapprocher des services sociaux, afin que ceux-ci puissent vous aider dans cette démarche ainsi que dans la procédure de renouvellement de l’aide sociale perçue par votre mère. Bien à vous

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Usufruit
Question postée par lenny22 le 14/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, un pavillon suite au décès de maman , papa est en usufruit et la part de maman en 4 je m'occupe de papa et participe aux frais du pavillon, je voudrais savoir si papa peut faire une lettre pour assurer au cas ou s'il décède que je puisse rester dans le pavillon jusqu’à mon décès. Avec mes remerciements Mme Fournier Jacqueline le 14/01/2020

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Bonjour, Les règles de succession sont régies par les articles 733 et suivants du Code civil, qui précise que, faute de rédaction d’un testament, le patrimoine du défunt est réparti selon les règles légales. Toutefois, si le défunt a rédigé un testament avant son décès, la répartition de son patrimoine entre les personnes désignées aux termes de ce dernier doit se faire selon ses dispositions. Il convient cependant de relever que la dévolution de son patrimoine selon les dispositions d’un testament est encadrée par les dispositions des articles 912 et suivants du Code civil. Une personne ne peut ainsi léguer, par testament, qu’une partie de son patrimoine, qui correspond à un quart de la valeur de ce dernier lorsqu’elle laisse trois enfants ou plus pour lui succéder. De surcroît, il convient de relever qu’aux termes des articles 578 et suivants du Code civil, l’usufruit est défini comme le droit d’user et de bénéficier des fruits d’une chose sans pouvoir toutefois en disposer. Par principe, le droit d’usufruit est un droit viager, c’est-à-dire un droit conféré à une personne jusqu’à son décès, qui ne subsistera pas dans son patrimoine lors de l’ouverture de la succession, mais qui sera alors attribué au nu-propriétaire, qui détient quant à lui le droit de disposer de la chose. Dans votre cas, la rédaction d’un testament semble la solution la plus optimale pour que vous puissiez être assurée de rester dans le pavillon de votre père suite à son décès et jusqu’à votre décès. En effet, un testament, idéalement signé devant notaire, pourrait permettre à votre père de vous léguer l’usufruit du pavillon dans lequel il réside actuellement, la nue-propriété pouvant par exemple être léguée à l’un de vos frères et sœurs, qui serait alors nu-propriétaire. Vous pourriez ainsi, au décès de votre père, continuer à pouvoir résider au sein de ce pavillon ou éventuellement le louer, et ce jusqu’à votre décès. À votre décès, le nu-propriétaire pourrait recouvrer la pleine propriété de ce pavillon. Bien à vous

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Refus d’inscrire nom de naissance par notaire pour femme mariée
Question postée par HELENE le 13/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, un notaire a-t-il le droit de me nommer sans mon consentement par un nom «d'épouse» dans un acte de vente d'un bien (héritage de mon père, avec le restant de ma famille)? La procuration que j'ai signé est à mon nom seul, je ne signe pas et n'utilise jamais ce «nom» (avec tout le respect que j'ai pr mon mari :)), et n'est ni inscrit aucune de mes pièces d'identités? Je ne trouve pas la référence pour les actes notariés (et l'obliger donc). Je vois passer le contexte d’administration, qu'on a le droit de le demander, qu'on ne peut pas me forcer mais... je me fait répondre que ... c'est la loi (...). Alors elle est où cette loi, amendement ou jurisprudence qui lui permet de le faire alors que je lui non? Merci!

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Bonjour, Aux termes des articles 212 et suivants du Code civil, il est possible à une personne, quel que soit son sexe, d’utiliser le nom de son époux ou de son épouse comme nom d’usage. En revanche, il convient de relever que l’utilisation du nom d’usage résulte d’une volonté manifeste de la personne qui souhaite utiliser le nom de son époux ou de son épouse comme tel. Par principe, toute personne conserve, sauf volonté contraire, son nom de famille, également appelé nom de naissance ou nom patronymique, qui figure sur son acte de naissance (nom du père ou nom de la mère). L’ajout d’un nom d’usage, qui peut être celui de l’époux ou de l’épouse, est possible dans la vie quotidienne mais celui-ci ne se substitue en aucun cas au nom de famille, qui doit rester le seul mentionné sur les actes d’état civil (acte de mariage, livret de famille, acte de naissance des enfants, etc.). Le nom d’usage peut être utilisé par toutes les administrations, notamment dans les courriers adressés à la personne, si cette dernière en a fait une demande expresse aux organismes concernés. Dans votre cas, il convient au préalable de rappeler que l’acte notarié ne constitue pas un acte d’état civil. Ceci étant, le notaire, dans le cadre de la rédaction d’un acte authentique, se fonde généralement sur les actes d’état civil pour renseigner l’identité des parties. Il n’existe donc à notre connaissance aucune raison par laquelle le notaire serait contraint de renseigner le nom de votre époux, que vous n’avez par ailleurs jamais utilisé auprès d’autres administrations, sur un acte authentique. Bien à vous

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Validité d'une offre d'achat
Question postée par johnjohn le 09/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous avons achetez un appartement il y a 23 ans composé d'un 3 pièces et de 2 pièces mansardés à l'étage supérieur.Nous revendons l'ensemble en 2 lots. j'ai un acheteur pour le 2 pièces qui m'a fait une offre au prix que j'ai signée. Mon appt de 3 pièces n'est pas vendu. Le 2 pièces est_il considéré comme résidence secondaire? Est-il soumis à plus-values? D'autre part l'offre d'achat n'a été signée que par q'un seul des deux vendeurs. Cette offre est-elle valable?

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Sa réponse :

Bonjour, Aux termes de l’article 150 U II-1° du Code général des impôts, les plus-values réalisées sur le prix de cession d’une résidence principale sont exonérées de tout impôt sur les plus-values. Il convient donc de déterminer l’exacte définition de la résidence principale afin de définir si le prix de cession d’un logement est éligible à l’exonération de plus-value. Selon l’article 150 U du Code général des impôts, sont considérés comme des résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement et à titre effectif, c’est-à-dire pas uniquement à titre temporaire. Pour être éligible à l’exonération, l’immeuble doit constituer la résidence principale du contribuable au jour de la cession et doit donc, par principe, être occupé par ce dernier jusqu’à sa mise en vente. Dans votre cas, il convient de déterminer si les deux lots caractérisant votre bien immobilier constituaient votre résidence principale effective au jour de la cession. Si tel est le cas, notamment pour le 2ème lot constitué de deux pièces à l’étage supérieur, l’ensemble de l’appartement nous semble devoir être considéré comme une résidence principale, et la cession du 2ème étage ne devrait pas être assujettie à l’impôt sur les plus-values. Ceci étant, compte-tenu de la complexité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste. S’agissant de la validité de la signature de l’offre d’achat, il convient au préalable de déterminer sous quelle forme juridique vous avez acquis l’appartement concerné. En effet, si cet appartement a été acquis sous le régime de l’indivision, il convient de relever que l’article 815-2 du Code civil précise que l’indivisaire ne peut prendre seul que les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne revêtent aucun caractère d’urgence. En revanche, les actes de disposition, comme un acte de vente d’un bien immobilier indivis, doivent impérativement être adoptés à l’unanimité des indivisaires. Dans votre cas, si le bien a été acquis en indivision, un seul propriétaire ne peut donc par principe s’engager à disposer du bien sans l’accord de l’autre propriétaire. Ceci étant, il convient également de souligner la relative portée juridique d’une offre d’achat : si cette dernière précise explicitement qu’elle n’est pas engageante et que seul le compromis de vente sous conditions suspensives liera le vendeur, l’acquéreur ne saurait contraindre le propriétaire à vendre son bien sur le seul fondement de cette offre d’achat qu’il a signée. Bien à vous

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Lecture d'un testament
Question postée par gandau38 le 09/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Ma tante est décédée et à déposé un testament chez son notaire Je suis héritier mais je pense qu'une de mes sœurs a été nommée légataire universelle dans ce cas le notaire est il tenu de me convoquer pour la lecture du testament

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Bonjour, Il convient au préalable de relever que, dès l’ouverture de la succession, le notaire saisi est tenu d’interroger le fichier central des dispositions des dernières volontés, chargé de recenser l’ensemble des testaments authentiques (passés devant notaire) ou mystiques (signés en l’absence de notaire). Aux termes des articles 1007 et suivants du Code civil, le testament doit être remis entre les mains d’un notaire, qui doit alors dresser un procès-verbal de l’ouverture et de l’état du testament. Ce procès-verbal devra détailler avec précision les conditions dans lesquelles le testament a été remis au notaire, le contenu exact du document, ainsi que l’apparence et l’état de celui-ci. Le notaire devra, dans le délai d’un mois suivant l’établissement du procès-verbal de l’ouverture du testament, adresser une copie au greffe du tribunal de grande instance du lieu d’ouverture de la succession. Celui-ci doit par ailleurs impérativement aviser les héritiers et légataires universels, ou légataires à titre universel, de l’existence et des dispositions en leur faveur contenues dans le testament dont il est dépositaire. En effet, le légataire universel reçoit seulement la quotité disponible du patrimoine du défunt, c’est-à-dire seulement une partie des biens mobiliers et immobiliers du défunt déterminée par la loi, le restant du patrimoine étant dévolu aux héritiers réservataires. Le notaire pourra également convoquer les héritiers et légataires universels en son étude, afin de leur faire lecture des dispositions testamentaires. Il peut également décider de ne pas convoquer les légataires universels et à titre universel et ne leur adresser qu’une copie du procès-verbal d’ouverture du testament. Par conséquent, les héritiers doivent effectivement impérativement avoir connaissance du testament établi par le défunt et pourront être convoqués par le notaire en son étude afin que ce dernier leur en fasse lecture. Bien à vous

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Remboursement dépôt garantie
Question postée par sylvia le 09/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis propriétaire et le gestionnaire de l'appartement qui était loué me déduit un dépôt de garantie de 1981,84 € pour un dépôt datant de 1996 d'un montant de 6500 F. J'ai trouvé sur internet la valeur INSEE suivante : 1F de 1996 = 0,20463 € (ce qui ne correspond pas au montant retenu).Pouvez-vous me dire s'il existe un barême officiel à utiliser et m'en donner les références ? Je vous en remercie par avance.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler les dispositions de l’article 1895 du Code civil, qui instaure le principe du nominalisme monétaire, selon lequel l’obligation qui résulte dans le paiement d’une somme d’argent est toujours la somme numérique indiquée sur le contrat. Ceci implique que, pour une même monnaie, la valeur de la somme d’argent réclamée par le créancier ne peut varier en fonction de l’évolution de l’inflation. Par ailleurs, la monnaie européenne euro a été créée le 1er janvier 1999 et mise en circulation le 31 décembre 2001. À cette époque, les institutions européennes et notamment la Banque centrale européenne, ont fixé le taux de change du franc vers l’euro à la somme de 6,55957 francs pour un euro. Ceci étant, ce taux de change a été fixé par rapport à la valeur du franc lors de l’année 2001 et ne peut donc pas prendre en compte l’inflation intervenue, c’est-à-dire l’accroissement des instruments de paiement ayant entraîné une hausse des prix et une dépréciation subséquente de la monnaie. De la même façon, ce taux de change n’a pas pris en compte le passage des anciens francs aux nouveaux francs en 1960. Pour obtenir une valeur exacte de conversion en euros d’une somme exprimée en francs, il convient donc effectivement de se référer au convertisseur publié par l’INSEE, qui permet de prendre en compte l’ensemble des facteurs de variation du taux de conversion du franc vers l’euro jusqu’à l’année 1901. Dans votre cas, la somme réclamée concerne un dépôt de garantie de 6.500 F effectué en 1996 : selon le convertisseur INSEE, cette somme correspond à ce jour à la somme de 1.291,93 euros. Bien à vous

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