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Protection entre époux
Question postée par Patounette le 29/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maître , je suis mariée avec monsieur dereuder , j’ai 4 enfants , lui deux , tous indépendants . Nous sommes ensemble depuis 1994. Au cours de ma carrière professionnelle, j’ai reçu deux fois 75000€ que j’ai mis dans le pot commun. Nous souhaitons nous protéger , en sachant que mon mari va également hériter de sa mère . Comment faire pour que je ne sois pas lésée, ? Sans pour autant pénaliser ses enfants? .que nous proposez vous? . En vous remerciant , recevez mes salutations distinguees....., bien entendu il en est de même pour lui, nous souhaitons nous protéger ....

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Bonjour, Au préalable, il importe de clarifier le régime matrimonial applicable au mariage que vous avez contracté avec votre époux. Nous vous rappelons ainsi que, lorsque les époux décident de ne pas régulariser un contrat chez un notaire préalablement à leur mariage, le régime qui leur est applicable est celui de la communauté de biens. Ceci implique que l’ensemble des biens qui sont acquis par les époux au cours du mariage seront communs entre eux. A la dissolution de la communauté, qui peut intervenir soit par le divorce, soit par le décès de l’un des conjoints, une liquidation de cette dernière s’opèrera afin de répartir le patrimoine commun entre les époux en cas de divorce ou les époux et les héritiers du défunt en cas de décès. Toutefois, nous vous indiquons qu’aux termes de l’article 1405 du Code civil, sont propres les biens dont chaque époux avait la propriété avant le mariage ou qu’ils acquièrent pendant le mariage par succession, donation ou legs. En revanche, lorsque ces biens propres (et notamment des fonds propres) sont employés à l’acquisition d’un bien pendant le mariage, ce bien devient un bien commun, sauf lorsque l’époux qui a apporté le bien a établi une déclaration d’emploi, par laquelle il a expressément indiqué que les fonds utilisés lui étaient propres. Dans votre cas, il convient donc de distinguer les sommes que vous avez reçues et les sommes que votre époux a reçues. Nous comprenons que les sommes dont vous avez héritées (deux fois 75.000 euros) ont été utilisées afin d’acquérir un bien commun : par conséquent, sauf à ce que vous ayez effectué une déclaration d’emploi, le ou les biens acquis avec ces sommes sont désormais communs de sorte qu’ils devront être partagés en cas de dissolution de la communauté. A l’inverse, si vous avez opéré une déclaration d’emploi lors de l’utilisation des sommes héritées, ces dernières vous resteront propres. Par ailleurs, les sommes ou biens dont votre époux héritera de sa mère lui resteront propres, sauf s’il décide de les utiliser aux fins d’acquisition d’un bien commun. Par conséquent, en cas de dissolution de la communauté, ces biens ou sommes propres lui reviendront en cas de divorce ou reviendront à ses propres enfants en cas de décès. Bien à vous

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Vice caché concernant l assainissement d un bien à la vente
Question postée par PATURANGE le 28/09/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J ai acheté un appartement en août 2011 , je dois revendre ce bien ,un compromis a été signé début juillet avec une condition suspencive de contrôle d assainissement obligatoire , qui n’avait pas été réalisé lors de mon achat . Ce contrôle effectué ,entraîne une mise en conformité en créant un regard sur l installation d évacuation des eaux usées et eaux de pluies ( cette installation est conforme ) un premier devis s éleve à 8000 euros . Je sais que ce diagnostique d assainissement est obligatoire depuis le 1er janvier 2011 c à d 6 mois avant mon achat , il n a pas été effectué . Dans ces conditions puis je revenir vers le cabinet notarial qui n a pas imposé le contrôle alors qu il était déjà obligatoire ?! Puisqu il existe un vice caché l ancien propriétaire doit il participer aux travaux ? comment procédé ? Peut on envisager d effectuer la signature définitive de la vente de mon bien prévue en octobre , avant que le problème ne soit résolu? F P

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Bonjour, Le diagnostic assainissement concerne l’ensemble des logements qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées et sont équipés d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Le cas échéant, cette installation doit faire l’objet d’un diagnostic, qui est effectué par la commune. En cas de vente d’une maison concernée par un tel système, le vendeur doit alors annexer le diagnostic assainissement au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) afin de le remettre à l’acquéreur lors de la conclusion de la promesse de vente et de l’acte réitératif de vente. Le diagnostic doit notamment établir si l’installation présente des dysfonctionnements et/ou des risques pour la santé ou l’environnement et doit dater de moins de 3 ans lors de la signature de la promesse ou de l’acte de vente. Lorsque le diagnostic n’a pas été effectué, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou le versement de dommages et intérêts, cette action en justice étant néanmoins prescrite par 5 années à compter de la découverte du vice. Le vendeur peut également se voir infliger une amende de 300.000 euros par la DGCCRF et risque une peine d’emprisonnement de 2 années. Le notaire, quant à lui, engage sa responsabilité et peut être condamné à payer à l’acquéreur d’un logement qui n’a pas fait l’objet d’un diagnostic des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il subit. Dans votre cas il convient de distinguer la première vente de la seconde vente. S’agissant de la vente à venir, la réalisation du diagnostic, et probablement la mise en conformité de l’installation, constitue une condition suspensive de la promesse de vente : l’acte de vente ne pourra donc être régularisé tant que les travaux de mise en conformité n’auront pas été réalisés. S’agissant de la vente passée, et même si cette dernière est relativement ancienne (2011), vous venez de découvrir qu’aucun diagnostic n’avait été réalisé lors de cette dernière. Cette absence de diagnostic vous cause un préjudice, puisqu’elle entraîne des travaux de mise en conformité, pour la somme de 8.000 euros. Aussi, vous pouvez tout à la fois vous retourner contre le notaire ou le vendeur, sous réserve que vous soyez en mesure de démontrer que vous n’avez découvert l’absence de diagnostic qu’aujourd’hui (à défaut, votre action pourrait être prescrite par cinq années), afin de solliciter réparation du préjudice causé par l’absence de diagnostic. Bien à vous

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Aggresion sexuelle
Question postée par gogo101 le 27/09/2020 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour, Mon fils a été condamné à tort pour agression sexuelle sur mineur de 16 ans. Il a donc fait appel de cette décision. Nous sommes persuadés que le témoin qui avait été cité au procès a menti car il a été auditionné 4 fois. Une fois lors de la plainte de la victime puis 2 fois sur la demande de mon avocat et une dernière fois au procès. - La 1er fois, il dit avoir vu des bleus sur le poignet de la victime. - La 2ème et 3ème fois « à la gendarmerie sur commission rogatoire », il reconnait n’avoir pas vu de bleus et que tout le monde ment. - Puis lors du procès, il change de version et dit avoir vu les bleus. - Je voudrais donc savoir si la 2ème et 3ème ,il a été interrogé sous serment. Si oui, peut-on porter plainte pour faux témoignage s’il à prêter serment les 2 premières fois puis une 3ème fois en modifiant à nouveau de version. Est-il normal qu'un témoin prête serment une 1ère fois pour dire toute la vérité en le jurant puis change de version encore sous serment.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 434-13 du Code pénal, le témoignage mensonger fait sous serment devant toute juridiction ou devant un officier de police judiciaire agissant en exécution d’une commission rogatoire est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 75.000 euros d’amende. Cet article a fait l’objet d’une importante réforme qui concerne les déclarations de témoins devant les juridictions autres que celles de jugement. En effet, initialement, les témoins qui effectuaient une déclaration mensongère commettaient une infraction au sens de l’article 434-13 du Code pénal uniquement lorsque la déclaration avait été réalisée devant un juge. Aussi, lorsque le témoin effectuait son témoignage devant un officier de police, ses fausses déclarations n’étaient pas constitutives d’une infraction au sens de cet article. Depuis 2000, l’article 434-13 du Code pénal précise cependant explicitement que les déclarations effectuées devant un officier de police agissant en vertu d’une commission rogatoire (c’est-à-dire d’une délégation de pouvoirs du juge d’instruction) peuvent constituer une infraction si elles sont mensongères. Dans votre cas, il semble que les déclarations effectuées par le témoin dans le cadre de ses 2ème et 3ème auditions soient mensongères. Ces auditions ayant été effectuées devant un officier de police judiciaire agissant sur commission rogatoire, les déclarations du témoin peuvent effectivement constituer une infraction au sens de l’article 434-13 du Code pénal. Le cas échéant, il serait possible pour la victime (celui contre qui le témoin a fait ses déclarations) de déposer une plainte simple devant le procureur de la République et, faute de réponse dans un délai de 3 mois, une plainte avec constitution de partie civile devant le juge d’instruction. Bien à vous

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Rente ayant droit et droits retraite
Question postée par nelle38 le 26/09/2020 - Catégorie : Sécurité sociale

Bonjour, Je bénéficie d'une rente ayant droit AT suite au décès de mon conjoint en 2003. Lors de la simulation de ma retraite, certaines années j'ai 4 trimestres "parents au foyer" sur le montant de la rente versée et d'autres rien. Sachant que j'ai toujours travaillé par ailleurs. Ma question est : la rente AT d'ayant droit donne-t-elle le droit au bénéfice des trimestres retraite ? Si oui se cumule-t-elle avec le montant du calcul sur ce que j'ai cotisé en travaillant ? Merci pour votre réponse. Bien cordialement.

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Bonjour, Il convient au préalable de rappeler que la rente accident du travail est versée aux ayants droits d’un salarié dont l’accident au travail a causé le décès. Le montant de cette rente est généralement fixé à 40% du salarié annuel du défunt pour le conjoint, étant ici précisé que ses autres ayants droits (enfants, ascendants, ex-conjoint) peuvent également bénéficier d’une telle rente. Il est précisé que le conjoint a également le droit à un complément de rente de 20% du salaire annuel du défunt lorsqu’il vivait en couple avec ce dernier, qu’il a au moins 55 ans et est atteint d’une incapacité de travail d’au moins 50% depuis au moins 3 mois. En tout état de cause, le montant total de la rente versée aux ayants droits du défunt ne peut excéder 85% du salaire annuel de la victime. La rente est versée le lendemain du décès, trimestriellement, et a par principe un caractère viager, c’est-à-dire qu’elle est versée au bénéficiaire jusqu’à son propre décès, mais ne semble pas donner pas droit à pensions de retraite. Dans votre cas, ceci implique que la rente vous sera versée jusqu’à votre décès, indépendamment du fait que vous bénéficiez par ailleurs d’une retraite liée à votre propre activité salariée. Par principe, les rentes ne sont pas soumises à CSG et CRDS et ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu. D’autre part, il convient également de relever qu’il serait possible de bénéficier d’une pension dite de réversion, dont les règles varient en fonction du régime de retraite auquel était soumis le défunt. Cette pension de réversion, qui représente une partie de la pension de retraite qu’aurait pu percevoir le défunt, est versée à son conjoint ensuite de son décès. Le bénéfice de cette pension de réversion est toutefois soumis à plusieurs conditions, le bénéficiaire devant avoir au moins 55 ans et avoir été marié avec le défunt et devant également justifier de ressources inférieures à un certain plafond. Ceci étant, nous vous invitons à vous rapprocher des services de l’assurance maladie afin d’obtenir de plus amples informations sur le bénéfice éventuel d’une pension de réversion. Bien à vous

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Frais de nitaire
Question postée par Vincent le 24/09/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, lors d un divorce, quel est le pourcentage de frais de notaire et sur quelle base, soulte, estimation du bien immobilier ? Cordialement, Vincent Gaudy.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les frais de notaire ne sont pas les seuls dont les anciens époux devront s’acquitter dans le cadre d’un divorce, puisqu’il importera également de s’acquitter des honoraires de l’avocat (obligatoire dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel). Il convient également de ne pas oublier la fiscalité applicable à un divorce. Les anciens époux devront ainsi s’acquitter de droits d’enregistrement correspondant à 2,5% de la masse nette à partager, conformément à l’article 786 du Code général des impôts. En cas de partage immobilier, les anciens époux devront également verser des frais correspondant à la rémunération du conservateur des hypothèques, pour un montant égal à 0,1% de la valeur de l’ensemble des immeubles à partager. Il conviendra également de ne pas négliger la taxation des plus-values sur les biens immobiliers lors du partage. S’agissant des frais notariés à proprement parler, les émoluments du notaire dans le cadre d’un partage immobilier seront déterminés par un pourcentage sur la valeur brute des biens à partager, la TVA devant être ajoutée. Ce taux varie en fonction de la valeur brute (4,931% de 0 à 6.500 euros ou 1,017% pour une valeur excédant 60.000 euros, à titre d’illustration). Par ailleurs, si le notaire intervient dans le cadre de l’établissement d’une prestation compensatoire (le notaire est désigné par un juge comme expert pour évaluer le montant de la prestation), celui-ci sera rémunéré au temps passé. Enfin, lorsque les anciens époux souhaitent conserver les biens qu’ils détenaient en indivision, ils peuvent choisir de conclure une convention d’indivision. Le cas échéant, les émoluments du notaire varieront une nouvelle fois en fonction de la valeur des biens qui feront l’objet de la convention d’indivision. À titre d’illustration, les émoluments du notaire dans ce cadre s’élèveront à un pourcentage de 0.723% lorsque la valeur des biens qui font l’objet de la convention est comprise entre 17.000 et 30.000 euros et 0,542% lorsque cette valeur excède 30.000 euros. Bien à vous

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Distance pour plantation de cyprès
Question postée par Lily le 24/09/2020 - Catégorie : Droit administratif

Bonjour, un de nos voisins envisage de planter des cyprès au pied d'un mur (3/4 m de haut ) qui soutient notre propriété , à quelle distance de ce mur a-t-il le droit de les planter ? Y a t-il une hauteur règlementaire ? Je vous remercie d'avance pour votre réponse . Cordialement Eliane Verdan

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Bonjour, Les règles relatives aux différentes plantations sur un terrain sont essentiellement régies par les dispositions des articles 653 et suivants du Code civil. En effet, si le propriétaire d’un terrain dispose, en vertu de l’article 544 du Code civil, d’un droit de disposer de son terrain de la manière la plus absolue qui soit, il ne doit pas pour autant porter atteinte au droit de propriété de son voisin. Le cas échéant en effet, un voisin pourrait reprocher à ce propriétaire d’abuser de son droit de propriété. Par conséquent, les plantations sur son propre terrain doivent respecter une distance minimale par rapport à la limite de propriété avec son voisin. En revanche, il convient de signaler que cette distance minimale est généralement fixée par des règles locales prévues par des règlements existants ou encore des usages locaux. En l’absence de règles locales, des règles supplétives s’appliquent. Lorsque la hauteur de la plantation est inférieure ou égale à 2 mètres, la distance à respecter est de 0,5 mètres. Lorsque la hauteur de la plantation excède 2 mètres, la distance à respecter avec la limite de propriété est de 2 mètres. Afin de déterminer ces distances, il convient de noter que la hauteur s’apprécie depuis le sol jusqu’à la cime de la plantation alors que la distance au sol s’apprécie du milieu du tronc de l’arbre jusqu’à la limite de propriété. Lorsque la plantation ne respecte pas ces distances minimales légales ou réglementaires, le voisin est en droit de solliciter l’arrachage de la plantation ou sa réduction à la hauteur légale ou réglementaire. Bien à vous

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Testament partage et propriété
Question postée par Michel HERR le 22/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour. Mon père a fait un testament-partage pour l'ensemble de ses biens immobiliers. Il est décédé il y a 8 ans, la succession n'est tjs pas liquidée. Les cohéritiers m'ont assigné en ouverture de compte liquidation et partage et en réduction. Le notaire de la succession a néanmoins fait une attestation de propriété pour les biens immobiliers alors que le partage n'est pas fait, les droits de partage non réglées et le SPF indique que mon père est toujours propriétaire. Question: sommes nous en indivision ou chaque héritier est-il propriétaire ? Merci de votre réponse précise car les notaires ne sont pas d'accord entre eux.

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Bonjour, Aux termes de l’article 1075 du Code civil, toute personne peut faire, de son vivant et entre ses héritiers présomptifs, la distribution et le partage de ses biens et de ses droits. Le Code civil fixe précisément le régime dit du testament-partage, qui a pour vocation de remplacer le partage qui, dans une succession régie par les règles de droit commun, devrait être effectué à l’issue du décès du défunt. Le testament-partage présente la particularité que le testateur n’est pas totalement libre de choisir les bénéficiaires du partage qu’il entend anticiper. En effet, ne peuvent bénéficier du testament partage que les héritiers présomptifs du testateur. Au surplus, le testateur est également limité dans la rédaction des conditions du partage puisqu’il ne peut porter atteinte à la réserve héréditaire. À titre d’illustration, cette réserve est par exemple fixée, pour un testateur qui n’aurait qu’un seul enfant, à la moitié de son patrimoine. Le testament-partage entraîne plusieurs conséquences notables, et il convient à ce titre de distinguer la période précédant le décès du testateur et celle qui suit ce décès. Préalablement au décès du testateur, et à rebours du régime juridique applicable à la donation-partage, le testament-partage n’entraîne pas l’attribution immédiate des biens donnés aux bénéficiaires. Par conséquent, jusqu’au décès, le testament ne produit aucun effet significatif : le testateur conserve la propriété des biens composant son patrimoine et peut en disposer comme il l’entend. Le testateur peut également révoquer le testament-partage avant son décès. En revanche, après le décès, les biens inclus dans le testament-partage deviennent la propriété des descendants et autres héritiers, le testament allotissant de suite l’ensemble des héritiers en vertu de la volonté du testateur. Contrairement à une succession normale, la succession avec application des dispositions d’un testament-partage ne comprend pas de période d’indivision successorale au cours de laquelle les héritiers sont ensemble propriétaires des biens du défunt en indivision. Bien à vous,

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Question spécifique suite à achat de maison - concubinage
Question postée par Lousia le 19/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Nous venons d'acheter une maison avec mon conjoint, nous sommes en concubinage. Nous avons un crédit 50/50, sans apports respectifs. Les relations avec ma belle famille sont plutôt houleuses, et j'ai peur de ce qu'il se passerait s'il arrivait quelque chose à l'un d'entre nous (il fait un métier à risques). J'ai pu voir les risques, notamment un an après, le fait de pouvoir être sommé de quitter les lieux. Qu'est-ce que vous nous conseillez de mettre en place afin de limiter tout ça (on a entendu parler du pacs, mais auriez-vous d'autres conseils ?) ? Si nous faisons un testament, est-ce qu'il y a des choses en particulier à mettre dedans ? Mon conjoint se sentant peu concerné, je souhaite savoir s'il a raison ou pas de ne pas s'inquiéter, mon souhait est juste que nous mettons nos souhaits respectifs par écrit si quelque chose venait à arriver. Merci à vous, belle soirée.

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Bonjour, Il convient au préalable de déterminer le régime juridique sous lequel votre conjoint et vous-même vous êtes portés acquéreur de votre maison conjugale. Lorsque les époux ne sont pas mariés, les règles relatives à la propriété des biens de chaque époux, notamment déterminées en fonction du régime matrimonial qu’ils ont choisi (communauté légale en l’absence de contrat de mariage, séparation de biens, communauté universelle), ne sont applicables. Aussi, lorsqu’ils se portent acquéreurs d’un bien en dehors d’un mariage, les concubins acquièrent ce dernier sous le régime de l’indivision des articles 815 et suivants du Code civil, c’est-à-dire qu’ils sont chacun intégralement propriétaires dudit bien. Lorsque les concubins ont conclu un pacte civil de solidarité, les biens dont ils se portent acquéreur sont également soumis au régime de l’indivision, conformément aux articles 515-1 et suivants du Code civil. En revanche, la conclusion d’un PACS modifie le régime des droits du conjoint survivant sur le logement familial. En l’absence de conclusion d’un PACS, le bien acquis par les partenaires se trouve en indivision entre eux. En revanche, au décès de l’un d’eux, le conjoint survivant ne dispose pas du droit de rester dans le logement, dans la mesure où la quote-part indivise du conjoint décédé revient à ses héritiers (descendants, ascendants ou collatéraux éventuels), qui peuvent décider, conformément à l’article 815 du Code civil, de solliciter le partage, et donc la vente, du bien. Dans l’hypothèse où les concubins ont des enfants mineurs en commun, le conjoint survivant peut cependant demander le maintien de l’indivision. Par ailleurs, dans ce cas, il est possible de prévoir par avance que le concubin survivant conservera l’intégrale propriété du bien soit en prévoyant que le conjoint décédé lui transmettra sa part dans le cadre d’un testament, soit en prévoyant, dans une convention d’indivision sur le logement entre les deux concubins, une clause de rachat, qui permettra au concubin survivant de racheter en priorité la part du défunt. Enfin, lorsque les conjoints ont conclu un PACS, le partenaire survivant peut rester dans le logement jusqu’à un an après le décès mais il peut également bénéficier, en cas de partage de l’indivision suite au décès, de l’attribution préférentielle du logement, soit si le défunt l’avait prévu dans un testament, soit si le partenaire survivant en fait la demande au moment du partage. Le cas échéant, le concubin survivant devra en former la demander au notaire, et devra reverser une soulte, correspondant à la valeur de la quote-part indivise du conjoint décédé, aux héritiers de ce dernier. Bien à vous

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Activité partielle de longue durée (apld)
Question postée par hrservice@hotmail.fr le 17/09/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, J'ai besoin d'effectuer : Accord collectif Document unilatéral pour Activité partielle de longue durée (APLD) pouvez-vous m'aider? Cordialement

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Bonjour, Pour faire face aux conséquences actuelles de l’épidémie de COVID-19, le gouvernement a mis en place, dans le cadre du plan de relance, un système appelé l’activité partielle de longue durée (APLD), ayant vocation à permettre aux entreprises de préserver les emplois. Ce dispositif, instauré par le décret n°2020-926 du 28 juillet 2020, a pour but de permettre aux entreprises devant faire face à une réduction d’activité durable de réduire l’horaire de travail en contrepartie d’engagements relativement à la préservation de l’emploi. L’horaire de travail ne pourra pas être réduit au-delà de 40% de l’horaire légal par salarié, sur la durée totale du dispositif, qui ne pourra elle-même pas excéder 24 mois (dispositif accordé par période de 6 mois dans la limite de 24 mois). Le dispositif de l’APLD, qui s’applique à l’ensemble des entreprises qui sont confrontées à une réduction d’activité, prend la forme d’un accord signé au sein de l’établissement, de l’entreprise, du groupe ou de la branche. L’employeur doit également établir un document conforme aux stipulations de l’accord de branche. Si aucun modèle-type d’accord ne peut encore pour l’heure être édité, le gouvernement a précisé les mentions obligatoires qui devront figurer dans le document et l’accord. L’accord et le document doivent a minima mentionner la date de début du dispositif et sa durée d’application, les salariés et les activités auxquels s’appliquera le dispositif, la réduction prévue de l’horaire de travail, les engagements pris par l’entreprise en matière d’emploi et les modalités d’information des organisations syndicales sur la mise en place du dispositif. Ces mentions sont impératives mais l’accord et le document peuvent également prévoir les conditions dans lesquelles les dirigeants fournissent des efforts proportionnés à ceux demandés aux salariés ou encore les conditions dans lesquelles les salariés pourront prendre des congés payés. L’accord devra ensuite être transmis à la DIRECCTE du territoire de l’entreprise, qui dispose d’un délai de 15 jours pour valider l’accord et d’un délai de 21 jours pour l’homologuer. S’agissant du niveau de prise en charge, le salarié placé en activité partielle reçoit une indemnité horaire correspondant à 70% de sa rémunération brute, ce dans la limite de 4,5 SMIC. L’employeur, quant à lui, bénéficie d’une indemnité équivalente à 60% de la rémunération horaire brute, toujours dans la limite de 4,5 SMIC. Bien à vous

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Racheter la maison de ma belle-mere
Question postée par tedmatandre le 11/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour à tous, Voilà, mon épouse et moi sommes mariés sous contrat (séparation des biens). Son père est décédé en 2009 et ma belle mère à l'usufruit de la maison des des autres biens. La sœur de mon épouse à également les parts de son père dans la maison dans les divers biens au même titre que mon épouse. Mon épouse et moi-même souhaitons acheter la maison de ma belle mère afin que le bien reste dans la famille. La belle-mère et la sœur sont d'accord et le prix de vente à été fixé. ma question est : Pouvons-nous racheter cette maison ensemble en faisant un prêt immobilier ? si oui: est-ce que je peux être propriétaire au même tire que mon épouse du bien qu'on racheté ensemble ? J'ai vaguement entendu parler de soulte et de l’impossibilité pour moi d'être propriétaire qu'il fallait que tout soit au nom de mon épouse ect... tout ça est flou et j'aimerai avoir des avis éclairé sur ce sujet afin de bien comprendre. Merci d'avance.

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Bonjour, Les règles de succession sont fixées par les articles 733 et suivants du Code civil, qui distinguent les cas où le défunt a ou n’a pas rédigé de testament. Lorsque le défunt n’a pas rédigé de testament, les règles successorales qui s’appliquent et régissent les modalités d’attribution des biens aux héritiers du défunt sont les règles légales. Par principe, lorsque le défunt était marié au moment du décès et avait des enfants issus de cette union, le conjoint survivant dispose d’une option successorale. Ce dernier peut ainsi choisir entre l’usufruit de l’intégralité des biens du défunt (les enfants sont alors nus-propriétaires de la totalité de ces biens) et le quart des biens du patrimoine en pleine propriété. Dans votre cas, il semble que votre belle-mère ait choisi d’opter pour l’usufruit de l’intégralité du patrimoine de la succession. Ceci implique que cette dernière est donc usufruitière de la maison dans laquelle elle réside, ce qui lui donne le droit de jouir et d’user de cette maison, et que votre épouse et sa sœur sont nues-propriétaires de ce bien. Dans l’hypothèse où un bien dont la propriété est démembrée (c’est-à-dire que le droit est divisé entre un usufruitier et un nu-propriétaire), ce dernier ne peut être vendu que par l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Au cas présent, ceci implique que la maison dans laquelle réside votre belle-mère ne pourra être vendue que si cette dernière et les nues-propriétaires (votre épouse et sa sœur) sont d’accord pour procéder à la cession. Par ailleurs, aux termes de l’article 621 du Code civil, en cas de cession simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit, le prix de vente se répartit entre l’usufruitier et le ou les nus-propriétaires à proportion de la valorisation de ces droits. Dans votre cas, ceci implique que, si vous souhaitez vous porter acquéreur de la maison de votre belle-mère, le prix de vente devra se répartir entre cette dernière et votre épouse et votre belle-sœur. Dans cette optique, il conviendra effectivement, pour acquérir l’ensemble de la maison, de racheter la part de votre belle-sœur, acquisition qui pourra être effectuée conjointement par vous-même et par votre épouse et qui pourra être financée par un emprunt que vous aurez tous deux souscrits. En revanche, la part de propriété de votre épouse, héritée dans le cadre de la succession, lui restera propre et vous ne serez tous deux propriétaires que de la part de votre belle-sœur. Nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un conseil en droit des successions afin de vous aviser au mieux de ces problématiques. Bien à vous

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Achat de maison
Question postée par Sylvie le 11/09/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai acheté ma maison actuelle avant d'être mariée, à ce jour, je suis mariée, sans contrat, puis je vendre ma maison et en acheter une autre à mon nom seul? Merci pour votre réponse

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler que lorsque des époux se marient sans contrat de mariage, le régime matrimonial qui leur est applicable de droit est le régime de la communauté légale. Ce régime, également appelé communauté réduite aux acquêts, implique que les biens qui sont acquis par les époux au cours du mariage sont nécessairement considérés comme des biens dont ils sont tous les deux propriétaires (biens communs). Par ailleurs, il importe de rappeler qu’aux termes de l’article 1405 du Code civil, les époux conservent la propriété des biens qu’ils ont acquis, seuls, avant le mariage. Ceci implique que lorsqu’un seul des époux s’est porté acquéreur d’un bien avec ses fonds propres avant de contracter mariage, ce bien lui reste propre. Dans votre cas, il convient donc de signaler que, votre maison actuelle ayant été acquise avec vos fonds propres avant le mariage, ce bien constitue un bien propre et son prix de cession restera également un bien propre. Les fonds que vous obtiendrez de cette cession resteront donc des fonds propres. En revanche, si vous souhaitez vous porter acquéreur d’un nouveau bien avec ces fonds dans le cadre d’un mariage soumis au régime de la communauté, la maison, bien qu’acquise avec des fonds propres, sera considéré par défaut comme un bien commun, car acquise pendant le mariage. Pour remédier à cette problématique, l’article 1434 du Code civil prévoit qu’un époux commun en biens qui souhaite user de fonds propres pour acquérir un bien qu’il souhaite conserver en propre doit procéder à une déclaration d’emploi au moment de l’acquisition de ce bien. Ceci implique que l’époux acquéreur déclare utiliser, pour l’acquisition du bien, des fonds qui lui sont propres, afin d’attester que la maison, bien qu’acquise en cours de mariage, lui restera propre. Dans votre cas, il importe donc de procéder à cette déclaration d’emploi au moment de l’acquisition de votre nouvelle maison si vous entendez l’acquérir avec des fonds propres, afin de vous assurer que vous en conserverez la propriété en propre. Bien à vous

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Rachat de soulte à l'amiable
Question postée par Kévin le 08/09/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, en instance de séparation(nous sommes pacsés) , je souhaite conserver mon bien immobilier, nous avons fait estimer la maison et avec ce qu'il nous reste de crédit, la soulte que je devrais verser à mon ex-compagne est de 15000€.Nous souhaitons nous arranger à l'amiable et ainsi nous nous sommes entendu pour un rachat de soulte à 10000€.ma question est la suivante, pouvons nous passer devant un notaire en ayant nous même trouver un arrangement à l'amiable et si oui à combien s'élèveront les frais ? Merci de votre retour. Cordialement. Monsieur Vigneron.

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Bonjour, Au préalable, il convient de clarifier un point de votre question s’agissant de l’identité du propriétaire de la maison avant la séparation et la rupture du pacte civil de solidarité (PACS) vous unissant à votre ancienne compagne. Nous comprenons de votre question que vous vous êtes porté acquéreur de votre maison conjugale conjointement avec votre ancienne compagne, avec laquelle vous étiez lié par un PACS. Aux termes de l’article 515-1 du Code civil, le PACS est un contrat par lequel deux personnes physiques majeures décident d’organiser leur vie commune. Selon les dispositions de l’article 515-5 du Code civil, les partenaires de PACS restent chacun propriétaires individuellement de leurs biens. Toutefois, les biens qui ont été conjointement acquis par les deux partenaires pendant le PACS sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié. Ceci implique que les biens acquis par les partenaires sont en réalité soumis au régime de l’indivision légale, prévu par les articles 815 et suivants du Code civil. Aux termes de cet article, nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision et chaque indivisaire peut solliciter le partage. Le cas échéant, le partage donne lieu à une liquidation du patrimoine indivis, c’est-à-dire que chaque indivisaire (ou partenaire de PACS dans votre cas) se voit attribuer une partie des biens indivis. S’il est impossible de répartir les biens indivis en lots d’égale valeur, il est possible de prévoir que l’un des partenaires reversera une soulte à l’autre afin que chacun se voit, in fine, attribuer la même valeur à l’issue de la liquidation. Le projet de liquidation des biens de l’indivision peut faire l’objet d’une convention entre les indivisaires, qui peuvent s’accorder sur les modalités de la liquidation des biens indivis et des éventuelles soultes à reverser. Ces modalités de répartition devront faire l’objet d’un état liquidatif des biens de l’indivision, qui pourra notamment prévoir un rachat de soulte par un indivisaire à un autre, et qui devra être régularisé chez un notaire. Dans ce contexte, les frais notariés afférents au rachat de la soulte s’élèvent généralement à 7 ou 8% du montant de la soulte reversée, outre frais annexes et éventuels émoluments facturés par le notaire. Bien à vous

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Accord pour changement de régime matrimonial
Question postée par Lotton le 07/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Que se passe t'il si l'enfant d'un premier mariage refuse de donner son accord pour le changement de régime matrimonial de son parent remarié qui veut opter pour la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant ? Merci de prendre éventuellement le temps de me répondre. Cordialement, René LOTTON

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Bonjour, Aux termes de l’article 1397 du Code civil, les époux peuvent décider, en cours de mariage, de modifier le régime matrimonial qu’ils avaient choisi lorsqu’ils ont contracté mariage. Le changement de régime matrimonial résulte en premier lieu d’un acte établi par un notaire, qui précise avec détail les conséquences du changement envisagé par les époux. Aux termes de l’article 1300 du Code de procédure civile, les enfants majeurs de chacun des époux se voient notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception, le changement de régime matrimonial de leur parent. Cette information ouvre le droit, pour les enfants majeurs, à une opposition à la modification du régime matrimonial, opposition qui doit être formée dans un délai de 3 mois à compter de la notification. Cette opposition doit être adressée au notaire qui a établi l’acte de modification du régime matrimonial, notaire qui doit par ailleurs, aux termes de l’article 1300-1 du Code de procédure civile, en informer sans délai les époux. En cas d’opposition, deux solutions s’offrent aux époux. D’une part, les époux peuvent simplement renoncer à leur projet de modification de régime matrimonial. D’autre part, les époux peuvent maintenir leur volonté de changer de régime, et, le cas échéant, doivent solliciter l’homologation judiciaire de l’acte de changement de régime matrimonial. Pour se faire, les époux doivent adresser une requête conjointe au juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire du lieu du domicile des époux, aux fins que ce dernier homologue l’acte. Le juge devra alors procéder à diverses vérifications quant à la préservation de l’intérêt de la famille suite à ce changement de régime ou encore l’absence de vices du consentement. Par suite, le juge rend sa décision et accorde l’homologation ou la refuse. La décision est notifiée aux époux par le secrétaire de la juridiction par lettre recommandée avec accusé de réception et peut faire l’objet d’un appel, dans un délai de quinze jours à compter de la décision. Dans votre cas, si l’un des enfants d’un premier mariage s’oppose à la modification du régime matrimonial, il conviendra donc de saisir le juge aux affaires familiales d’une demande d’homologation de ce changement. Bien à vous

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Vente immobiliere suite succession
Question postée par Mamiemimi77 le 05/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis veuve depuis 2004 et proprietaire depuis 1987 nous avions fait une declaration au dernier des vivants j'ai 3 enfants. Le notaire a refait un acte notarié en mentionnant que je suis a 1/4 en PP et 3/4 en usufruit. Ma question est la suivante puis-je vendre ma maison et si un enfant s'oppose a la vente quels sont mes recours. Je reste dans l'attente de votre réponse et vous en remercie par avance.

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Bonjour, Les dispositions relatives à la donation au dernier vivant sont établies par les articles 1091 et suivants du Code civil. Ce type de donation est très régulièrement utilisé par les époux mariés sous le régime de la séparation de biens, dans la mesure où ceux-ci ne disposent pas, à la dissolution du mariage (notamment au décès), de biens communs. Par principe, la donation au dernier vivant peut concerner tous types de bien, mais son champ d’application est limité par certaines règles, notamment celles relatives à la part qui peut être attribuée au conjoint survivant en présence de descendants. En effet, la donation pourra alternativement prévoir la transmission au conjoint survivant en premier lieu du 1/4 de la pleine propriété et des 3/4 en usufruit, en second lieu de la totalité de l’usufruit sur le patrimoine et, en troisième lieu, de la quotité disponible de la succession en pleine propriété (pour trois enfants, 1/4 de la succession). Dans votre cas, il semble que la donation au dernier vivant vous permette de recueillir un quart de la pleine propriété du patrimoine de votre défunt époux et trois quarts de ce patrimoine en usufruit. Par conséquent, ceci implique que vos enfants sont nus-propriétaires des trois quarts du patrimoine du défunt. Ceci étant, il convient de préciser que cette règle ne s’applique que sur le patrimoine de votre époux décédé, puisque la donation au dernier vivant n’avait vocation à s’appliquer que sur ses biens. Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous êtes seule propriétaire d’un bien depuis 1984. Si tel est le cas, ce bien vous appartenant en propre et n’ayant pas intégré dans la succession, vous êtes donc libre d’en disposer et vos enfants ne peuvent vous empêcher de procéder à la vente, l’article 544 du Code civil précisant bien que le propriétaire est libre de vendre ses biens. En revanche, si le bien a été acquis conjointement avec votre époux, et si la succession de ce dernier est clôturée, il convient de déterminer, à la lumière de l’état liquidatif établi par le notaire, si le bien vous a été attribué en pleine propriété ou si vous ne disposez que de l’usufruit. Dans ce dernier cas, vous ne pourrez procéder seule à la cession, le nu-propriétaire (en l’occurrence vos enfants) et l’usufruitier devant nécessairement donner leur accord conjoint à la cession du bien. Bien à vous

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Calcul de l'indemnité d'occupation en fonction du régime matrimonial
Question postée par jeancpapi le 02/09/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Mariés sous le régime de la séparation de biens.Jugement de divorce intervenu le 24/01/20.J'occupe le logement familial depuis le départ de mon ex. Ma quote-part dans le financement de ce logement est de 115 668.43 €. Celle de mon ex de 5670.56 €. Soit 95,32 % du total pour moi, et 4,68 % pour elle. L'indemnité d'occupation que je dois à l'indivision est de 38 226 €,réfaction effectuée.Mais alors,est-ce que je dois à mon ex 50 % de cette somme, comme si nous avions été mariés sous un régime de communauté, ou lui en dois-je 4,68%?

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Au préalable, il convient de déterminer le régime juridique applicable à l’acquisition du logement avec votre ancienne épouse. En effet, dans la mesure où votre ancienne épouse et vous-même n’étiez pas mariés sous le régime de la communauté légale, mais sous le régime de la séparation de biens, le bien a été acquis en indivision, et ce quelle que soit la part que chacun a apportée dans le financement de cet immeuble. Or, dans le cadre d’une indivision, et à la différence de la copropriété, chaque indivisaire est propriétaire de l’intégralité du bien. Par ailleurs, aux termes de l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité à l’égard de l’indivision. En effet, l’indivisaire ne peut occuper un logement qui ne lui appartient pas en totalité sans verser à l’indivision une indemnité rémunérant cette occupation privative. Par principe, le calcul de l’indemnité d’occupation est laissé à la libre appréciation des juges du fond, ce qui implique que le juge est libre de fixer l’indemnité d’occupation en fonction de certains critères, notamment la valeur locative du logement. Le juge peut également appliquer une réfaction sur le montant de l’indemnité. L’indemnité est donc due à l’indivision, et, classiquement sera répartie entre les indivisaires en fonction de la quote-part indivise qu’ils détiennent chacun sur le bien. Dans votre cas, il convient donc de déterminer la quote-part de chacun des indivisaires, qui doit avoir été fixée par le notaire aux termes de l’acte notarié d’acquisition du bien avec votre ex-épouse. Bien à vous

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Acte de propriété
Question postée par Moltes44 le 31/08/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis en couple depuis 10ans. Ma compagne et sa sœur ont hérités de la maison de leur parents il y a 5ans et nous y habitons. La maison valait 210 000 euros. Nous avons emprunté à 2 105 000 euros pour donner la part de sa sœur. Aujourd'hui la maison est estimé 420 000 euros. Malheureusement ma compagne est la seule propriétaire je ne figure pas sur l'acte de propriété. Je souhaiterais apparaître sur l'acte de propriété et être propriétaire de la part dont je paye tous les mois donc 50000 euros. De plus je souhaiterais si il devait y avoir décès ou séparation avoir la moitié de la plus value car c'est moi qui est tout fait dans cette maison, et ce serait plus juste car je paye pour une maison qui ne m'appartient pas ! Comment faire pour remettre tout cela en ordre ? Merci de vos réponses. Cordialement

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Bonjour, Il convient tout d’abord de vous indiquer que, lorsque des biens sont reçus en héritage par une personne, ces derniers constituent des biens propres. Selon les termes de l’article 1405 du Code civil, ceci implique que, même dans l’hypothèse où un couple est marié sous le régime de la communauté de biens, le bien reçu en héritage restera toujours un bien propre de celui qui l’a reçu. Au cas présent, votre compagne a reçu en héritage, conjointement avec sa sœur, une maison appartenant à leurs parents. S’il apparaît que vous avez souscrit avec votre compagne un emprunt afin de financer le rachat de la soulte de sa sœur, vous n’êtes pas juridiquement considéré comme propriétaire de ce bien, votre compagne en ayant hérité par succession, ce que traduit l’acte de propriété. Ceci étant, votre implication dans le financement et la rénovation de la maison ne reste pas sans incidence sur les droits dont vous pourriez vous prévaloir sur le bien, ou, à tout le moins, sur sa valeur. En effet, la situation que vous décrivez présente tous les traits d’une société créée de fait : ce principe juridique est utilisé en jurisprudence lorsque deux personnes ne sont unies par aucun lien juridique. Lorsque celles-ci ont bâti ensemble un projet auquel chacun a participé et apporté soit une somme d’argent, soit son travail, cet « apport » pourra être rémunéré s’il en fait la demande en justice : le juge pourra alors reconnaître que ces personnes ont constitué ensemble une « société », dont elles pourront solliciter la dissolution et ainsi récupérer leurs « apports ». Dans votre cas, ceci implique que vous pourriez faire qualifier la situation de votre maison en société créée de fait, invoquer le fait que vous avez financé la moitié du bien et également contribué à sa restauration. Vous auriez ainsi droit à une quote-part d’un éventuel prix de cession. En outre, votre situation pourrait également relever de la qualification d’enrichissement sans cause : aux termes des articles 1303 et suivants du Code civil, une personne qui a bénéficié d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit l’indemniser de cet enrichissement. Dans votre cas, votre épouse, seule propriétaire de votre maison, s’est effectivement enrichi de votre financement et des travaux de rénovation que vous avez effectués. En conséquence, vous pourriez solliciter l’indemnisation de cet enrichissement injustifié sur ce fondement. Bien à vous

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Suis-je en droit de réclamer le trop perçu de mes cotisations double?
Question postée par lydia cardinaud le 04/08/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

BONJOUR JE FAIS PARTI D'UNE ASL, je paie double cotisation depuis plusieurs année, hors mon avocat et mon notaire après lecture des statuts me confirme verbalement que même si j'ai 2 lots je n'aurais pas du cotiser deux fois plus, car dans répartitions des charges il est écrit:article 18:Les charges sont réparties entre les membres de l'association à parts égales soit à concurrence de UN DOUZIEME (1/12) à chacun des propriétaires des biens et droits immobiliers ci-dessus désignés. ARTICLE 17: définition des charges: seront supportés par l'ensemble des propriétaires savoir:ect... PUIS JE RÉCLAMER LE REMBOURSEMENT D'UN TROP PERÇU A L'ASL,?

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Bonjour, Si l’étude du contrat révèle une répartition des charges attachée à chaque membre indépendamment de sa détention en lot, il n’y avait aucune raison de régler deux fois les charges concernées. Par suite,l'enrichissement sans cause relève de la catégorie des quasi-contrats définie à l’article 1300 du Code civil. Article 1300 du Code civil : « Les quasi-contrats sont les faits purement volontaires de l’homme, dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers, et quelquefois un engagement réciproque des deux parties » Ainsi, le quasi-contrat repose sur une action volontaire d’une personne qui génère corrélativement un engagement unilatéral ou réciproque pour une autre personne. L'enrichissement sans cause est une création jurisprudentielle qui ouvre droit à une action en restitution au profit de la personne qui s'est appauvrie. La jurisprudence exige la réunion de trois conditions d’ordre matérielle : 1. Un appauvrissement subi par une personne, lequel peut consister en une diminution de l'actif ou en un manque à gagner, à condition de pouvoir être évaluable monétairement. 2. Un enrichissement procuré à une autre personne. L’avantage procuré peut être intellectuel, à condition d’être évaluable également. 3. Un lien de cause à effet entre l’enrichissement et l’appauvrissement La jurisprudence exige que par ailleurs l'enrichissement et l'appauvrissement résultent d'un événement identique ; l'enrichissement de l'un entraînant l'appauvrissement de l'autre. S’agissant des conditions d’ordre juridique, l'enrichissement sans cause ou injustifié suppose qu'aucune règle juridique ne vienne fournir un fondement à cet enrichissement. Par ailleurs, l'enrichissement sans cause est un quasi-contrat, de sorte qu’il se prouve par tous moyens. Enfin, lorsque la restitution en nature est impossible, la réparation doit se faire sous la forme de dommages et intérêts. Il convient de vous adjoindre les serivces d’un avocat afin de vous faire confirmer, après étude exhaustive de votre dossier l’opportunité d’une mise en demeure argumenée suivie le cas échéant d’un action judiciaire. Bien à vous

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Charge de la preuve et prise d'acte
Question postée par Bucheur le 30/07/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Lors d'une prise d'acte qui fait suite à une mise à pied à titre conservatoire que le salarié estime injustifié, est-ce au salarié de prouver que la mise à pied à titre conservatoire n'était pas justifiée ou à l'employeur de prouver qu'elle était ? Bien cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’il existe par principe trois modes de rupture du contrat de travail : la démission, le licenciement ou la rupture conventionnelle. Toutefois, aux termes de l’article L. 1451-1 du Code du travail, le salarié qui entend formuler des reproches à l’encontre de son employeur peut prendre acte de la rupture de son contrat de travail. Ceci implique que le contrat de travail est rompu selon un mode différent de la démission, du licenciement ou de la rupture conventionnelle, à l’initiative du salarié, et ce en raison des manquements de son employeur. Aucun formalisme n’est requis au moment de la prise d’acte de la rupture du contrat de travail par le salarié, qui doit simplement envoyer un courrier à son employeur lui indiquant les raisons pour lesquelles il souhaite prendre acte de la rupture et donc, notamment, les fautes qu’il lui reproche. Par conséquent, le salarié doit justifier d’un manquement suffisamment grave de son employeur pour qu’il mette un terme à son contrat de travail (ex : cas de harcèlement moral ou sexuel, non-respect des temps de repos, etc.). Par suite, le salarié qui veut faire reconnaître les manquements de son employeur doit le faire en justice, et saisir le conseil de prud’hommes d’une demande de qualification de la rupture. Le conseil de prud’hommes doit se prononcer dans le délai d’un mois à compter de sa saisine. Dès lors, si le conseil de prud’hommes reconnaît l’existence d’un manquement suffisamment grave de l’employeur, la prise d’acte de la rupture est requalifiée par le conseil en un licenciement injustifié, et le salarié bénéficiera alors d’une indemnité légale ou conventionnelle de licenciement, d’une indemnité compensatrice de congés payés et de préavis et d’une indemnité pour licenciement injustifié. Dans votre cas, vous estimez que la mise à pied conservatoire dont vous avez fait l’objet était injustifiée et souhaitez donc prendre acte de la rupture de votre contrat de travail sur ce fondement. Dans une telle hypothèse, le seul envoi d’une lettre de prise d’acte matérialisera la rupture, mais il conviendra ensuite de justifier, lorsque vous devrez saisir le conseil de prud’hommes des manquements de l’employeur. Préalablement à la prise d’acte, il convient donc de s’assurer que vous disposez de l’ensemble des éléments permettant d’établir que la mise à pied à titre conservatoire prononcée à votre encontre par votre employeur est injustifiée. Bien à vous

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Achat d’un bien même si succession non clôturée
Question postée par Marie le 29/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Suite au décès de mon mari et une donation au conjoint survivant, je suis dans l’attente que la succession soit clôturée par le notaire ainsi que la vente de notre maison en indivision car les 3 enfants du 1er mariage de mon mari réclament des objets que je n’ai pas, ils ne sont pas venus voir leur père depuis plus de 20 ans. Ils font donc traîner les choses (dernièrement ils ont refusé une offre très intéressante pour la vente de la maison et ceci jusqu’à ce que la situation soit claire pour eux). Je souhaiterais donc acheter avec mes fonds propres (assurances vie) un petit appartement à la montagne car je ne supporte plus de vivre dans cette maison qui ne m’appartient pas complètement et qui me rappelle chaque jour les soucis émanant de la réaction de mes beaux enfants. Ai-je donc le droit d’acheter ce petit appartement ? Je reste à votre disposition pour toute autre information. En vous remerciant vivement pour votre réponse. Cordialement. Marie

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Bonjour, A la suite d’un décès, l’ensemble des biens du défunt, qui constituent son patrimoine, tombent en indivision entre toutes les personnes qui peuvent justifier de droits sur ses biens. C’est l’indivision successorale : ceci implique que tous les héritiers appelés à la succession, qu’ils soient réservataires (descendants) ou non, sont tous propriétaires de l’intégralité du patrimoine du défunt, leur « part » de propriété étant représentée par une quote-part indivise. Cette indivision perdure jusqu’à la liquidation de la succession, amiable ou judiciaire, au terme de laquelle le patrimoine du défunt est définitivement réparti entre chaque héritier. Ainsi, à la liquidation de la succession, chaque héritier devient pleinement et seul propriétaire des biens qui lui sont attribués. En revanche, jusqu’à la liquidation de la succession, l’indivision successorale (et non chaque propriétaire indivis) est seule propriétaire du patrimoine du défunt. Dès lors, les règles de l’indivision légale doivent s’appliquer sur le patrimoine du défunt jusqu’à la liquidation de la succession. Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, les actes conservatoires (ex : souscription d’un contrat d’assurance) pourront être accomplis par un indivisaire seul. Les actes d’administration (bail d’habitation, travaux, etc.) ou de disposition (bail commercial ou cession) devront être décidés à la majorité des 2/3 des propriétaires indivis. Il convient cependant de noter que le régime de l’indivision ne trouve à s’appliquer que sur le patrimoine successoral, c’est-à-dire les biens dont était propriétaire le défunt. Par conséquent, si un seul héritier ne peut seul procéder à l’acquisition ou à la cession d’un bien du patrimoine successoral tant que la liquidation n’a pas été liquidée, il dispose toujours de tous les pouvoirs juridiques pour exercer, sur son patrimoine propre, tous les actes qu’il souhaite (actes conservatoires, d’administration ou de disposition). Dans votre cas, vous indiquez que le capital figurant sur votre assurance-vie vous est propre puisqu’il a été apporté par des fonds propres. Par voie de conséquence, le capital de l’assurance ne figure pas dans les biens qui font l’objet de la succession et vous pouvez utiliser ces fonds, qui vous sont propres, sans l’aval des enfants de votre époux. Bien à vous

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Ordinateur professionnel en vacances
Question postée par flomaryt le 29/07/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, je vais emmener mon ordinateur professionnel sur mon lieu de vacances pour pouvoir éventuellement traiter des dossiers qui pourraient arriver. Durant certaines périodes des vacances, je souhaite laisser mon ordinateur dans le coffre de ma voiture (personnelle). Dans quelle mesure ma responsabilité est-elle engagée en cas de vol ou de dégradation? Mon employeur peut-il me demander de mettre mon ordinateur en sécurité dans un lieu autre que ma voiture (consigne...)? Merci

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Bonjour, L’insertion dans les contrats de travail de clauses relatives à la mise à disposition des salariés de matériels de l’entreprise, notamment informatiques, est aujourd’hui fréquente. La mise à disposition de tels matériels constituant un prêt ponctuel d’outils au salarié, les employeurs préfèrent généralement formaliser par écrit la remise du matériel, soit dans le cadre d’une clause particulière du contrat de travail, soit dans le cadre d’un document séparé. En tout état de cause, cette clause doit préciser les modalités selon lesquelles le matériel est mis à disposition du salarié par l’entreprise, et notamment indiquer qui en est le propriétaire ou encore quelle serait l’étendue de l’éventuelle responsabilité du salarié quant à la garde de ce matériel. Sur ce point, il est constant, en jurisprudence, que le salarié ne peut, d’une manière générale, être associé aux risques d’exploitation de l’entreprise. La Cour de cassation, faisant application de ce principe, considère ainsi que la responsabilité du salarié ne peut pas être engagée par l’entreprise en raison de la perte ou de la détérioration du matériel qui lui a été confié. L’engagement de la responsabilité du salarié sur ce fondement constituerait en effet une sanction financière du salarié par l’employeur, prohibée par l’article L. 1331-2 du Code du travail. Toutefois, il convient de relever que la responsabilité du salarié en raison de la perte, du vol ou de la détérioration d’un matériel qui lui aurait été confié par l’entreprise peut être engagée lorsque l’employeur rapporte la preuve d’une faute lourde commise par le salarié. Ceci implique que l’employeur devra démontrer, s’il souhaite engager la responsabilité de son salarié, son intention de nuire à l’entreprise (cas d’un vol par le salarié lui-même ou encore d’une destruction volontaire). Dans votre cas, il convient donc de signaler que votre responsabilité ne pourrait être engagée en raison du vol de votre ordinateur professionnel, sauf si une faute lourde de votre part, traduisant une intention de nuire à l’entreprise, a conduit à ce vol. Bien à vous

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Donation au dernier vivant
Question postée par chouca le 25/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

La fille de mon mari décédé et moi sommes copropriétaires de 2 appartements. Nous sommes en désaccord sur l'estimation. Son avocat a demandé une expertise judiciaire en référé. Mon mari et moi avions fait une donation au dernier vivant. Quand l'estimation sera faite pourrai je demander 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit afin de tout garder et louer jusqu'à mon décès? Y aurait-il quand même quelque chose à lui donner maintenant? Merci

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que, préalablement au décès de votre époux, ce dernier et sa fille étaient tous deux copropriétaires des deux appartements. Cette précision est d’importance dans la mesure où, dans le cadre du régime de la copropriété, chaque copropriétaire est pleinement propriétaire d’un lot de copropriété : ainsi, lorsque l’un d’eux décède, ne tombe dans la succession du défunt que le lot de copropriété dont il était propriétaire, et non les lots des autres copropriétaires. Par ailleurs, nous vous rappelons que les articles 733 et suivants du Code civil établissent les règles de succession applicable au patrimoine d’un défunt faute de testament. Ainsi, au décès d’une personne, le conjoint dispose d’un droit d’option qui lui permet de choisir entre d’une part l’usufruit de la totalité du patrimoine de la succession ou, d’autre part, le quart de la pleine propriété. Par ailleurs, si le défunt laisse à son décès des enfants issus d’une autre union, le conjoint survivant doit choisir le quart de la pleine propriété du patrimoine tombé en succession. En outre, les articles 1091 et suivants du code civil précisent que les époux peuvent, de leur vivant et quel que soit leur régime matrimonial, se consentir une donation entre époux, également appelée donation au dernier vivant. Concrètement, cette donation permet d’accroître les droits du conjoint sur le patrimoine du défunt. Dans l’hypothèse d’un défunt ayant laissé des enfants issus d’une précédente union, le conjoint survivant peut ainsi prétendre, par une donation au dernier vivant, à l’usufruit de la totalité des biens, à un quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit ou, enfin, à la pleine propriété de la quotité disponible à la succession (part qui n’est pas réservée aux héritiers). Une donation au dernier vivant permettra ainsi au conjoint survivant d’étendre les droits qu’il aurait pu avoir faute d’une telle donation. Ceci étant, il convient de souligner, au cas présent, qu’il apparaît que votre époux et sa fille était copropriétaires des deux appartements litigieux avant le décès. Aussi, ceci implique que vous ne pourrez prétendre à des droits, en vertu de la succession et de la donation au dernier vivant, que sur le lot de copropriété détenu par votre époux préalablement à son décès. Vous ne pourrez ainsi prétendre à la totalité de l’usufruit sur l’ensemble des appartements, le lot détenu par la fille de votre époux n’ayant pas été intégré à la succession, ce qui implique que vous ne pouvez donc pas revendiquer de droits sur celui-ci, mais uniquement sur le lot détenu par votre époux. Bien à vous

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Aggresion sexuelle
Question postée par gogo101 le 24/07/2020 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour, Il y a 2 ans, mon fils à été accusé d'une agression sexuelle qui aurait eu lieu un soir après un barbecue. La fille âgée de 15 ans à l'époque, l'accuse d'une fellation forcée et de lui avoir fait des hématomes et des bleus après lui avoir serré son poignet et l'avant-bras. 3 des 6 témoins "amies de la victime" disent avoir vu les bleus et hématomes" le lendemain vers 15h soit 17h après les faits. Il vient d’être condamné à 4 ans de prisons ferme dont 2 avec suris probatoire. Mon fils à toujours nié les faits et a donc fait appel de la décision. Je voudrais donc savoir s'il est possible de prouver que les hématomes et bleus sont des mensonges ? Je me suis personnellement pressé mon poignet avec un serre-joint mécanique, il y avait bien une marque mais pas de bleu et celle-ci a disparue au bout de 10h. Bien cordialement

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Bonjour, Il convient, en matière de procédure pénale et à la différence de la procédure civile, de distinguer selon que la preuve est rapportée par une partie publique (les preuves obtenues lors d’une enquête pénale, grâce au concours des enquêteurs) et les preuves rapportées par une partie privée. Aux termes de l’article 427 du Code de procédure pénale, les infractions peuvent par principe être établies par tout mode de preuve et le juge décide, d’après son intime conviction, selon les pièces qui ont été contradictoirement discutées devant lui. Que l’enquête soit diligentée pour flagrant délit ou qu’il s’agisse d’une enquête préliminaire, il convient de relever que les forces de police peuvent convoquer un témoin, qui doit obligatoirement se présenter devant eux. Le force du témoignage sera laissé à la libre appréciation du juge et il est donc possible que ce dernier prenne en compte le lien d’affection ou d’amitié du témoin avec l’auteur de l’infraction ou de la victime, pour modérer la portée du témoignage. Par ailleurs, la preuve peut également être rapportée, en procédure pénale, par l’intermédiaire d’une expertise médicale. Toutefois, cette expertise ne peut être ordonnée que par un magistrat, généralement le juge d’instruction, la juridiction de jugement, le procureur de la République ou encore les officiers de police judiciaire, sur délégation de ces derniers. A l’inverse du témoignage, l’expertise médicale présente l’avantage que l’expert doit agir en toute neutralité et que ses conclusions auront nécessairement plus de force probante dans le cadre du dossier que le témoignage d’un ami de la victime. Par ailleurs, il convient de rappeler que, dans la mesure où l’administration de la preuve est libre en droit pénal, il est également possible pour les parties au procès de faire diligenter d’elles-mêmes une expertise médicale afin d’établir la preuve d’un fait qu’elles souhaitent soumettre aux enquêteurs ou à la juridiction. Dans votre cas, il vous serait donc possible d’une part de demander à être auditionnée en tant que témoin, afin de témoigner de ce que vous n’avez, suite à une pression importante sur le poignet, pas observé d’hématomes, ou, éventuellement, de solliciter la désignation d’un expert médical, afin de pouvoir déterminer si une pression sur les poignets peut engendrer des hématomes. Bien à vous

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Succession non realisee et propriete
Question postée par Pierre le 22/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Un héritier réservataire est-il légalement propriétaire d'un bien provenant d'une succession d'un parent décédé si la succession n'a pas été réalisée. Plus précisément, mon beau-pére est décédé, ma belle-mére occupe la maison familiale. La succession n'a pas été réalisée. Ma femme, héritière réservataire unique, est-elle légalement propriétaire d'une part de la propriété ?

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Bonjour, Il importe au préalable de rappeler qu’en suite d’un décès, le patrimoine du défunt tombe immédiatement en indivision entre l’ensemble de ses héritiers, c’est-à-dire de personnes pouvant justifier d’un droit sur le patrimoine du défunt, qu’ils soient réservataires (enfants notamment) ou non. C’est l’indivision successorale. Cette indivision perdure jusqu’à la liquidation de la succession, amiable ou judiciaire, c’est-à-dire l’étape aux termes de laquelle le patrimoine du défunt a été réparti entre chaque héritier, qui devient pleinement propriétaire de la part qui lui est attribuée. Aussi, jusqu’à la liquidation de la succession, l’indivision successorale (et non chaque propriétaire indivis) est seule propriétaire du patrimoine du défunt. Dès lors, et toujours jusqu’à la liquidation de la succession, les règles de l’indivision légale devront impérativement s’appliquer. Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, les actes conservatoires (ex : souscription d’un contrat d’assurance) pourront être accomplis par un indivisaire seul. En revanche, les actes d’administration (conclusion d’un bail d’habitation) ou de disposition (cession) devront être décidés à la majorité des 2/3 des propriétaires indivis. Au cas présent, le décès de votre beau-père a entraîné la mise en place d’une indivision successorale entre votre épouse et votre belle-mère. Seule l’indivision doit être considérée comme propriétaire, de sorte que la cession de la maison ne pourra intervenir sans l’autorisation de votre belle-mère, qui est, au même titre que votre épouse, propriétaire du bien en indivision, et ce jusqu’à ce que la liquidation de la succession soit prononcée. Par ailleurs, nous vous rappelons également qu’aux termes des articles 763 et suivants du Code civil, le conjoint survivant dispose d’un droit viager d’occuper le logement, s’il occupait ce logement à titre habituel au décès du défunt. Bien à vous

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Vente local mixte
Question postée par fabienne le 16/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J ai acheté un local commercial et 3 ans après j ai créé 2 lots indivisibles un appartement pour ma résidence principale et un local commercial pour continuer mon activité déjà présente lors de mon achat puisque que avant la vente j etais locataire Je voudrais savoir comment sera calculer mes taxes sur la plus value de la partie commercial Le prix d achat de mon local commercial sera t il pris en compte dans sa globalité et déduit pour le calcul de la plus value On me dit que non pourtant a la base j ai acheté un local commercial la partie habitation n étant pas taxable et étant creer qu après 3 ans comment sont calculé les taxes que je devrais sur la partie professionnelle Merci

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Bonjour, La question de la cession d’un local à usage mixte pose la problématique fiscale de la taxation des plus-values sur les locaux à usage professionnel ou sur les locaux à usage d’habitation. S’agissant des plus-values réalisées sur un logement « privé », nous vous rappelons qu’aux termes des articles 150 U et suivants du Code général des impôts, les résidences principales sont exonérées de toute taxation sur la plus-value. En revanche, les résidences secondaires ne sont pas exonérées, et sont taxées à un taux forfaitaire de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux. La base taxable (c’est-à-dire le montant de la plus-value soumis à imposition) bénéficie toutefois d’un abattement pour durée de détention de 6% par année de la 6ème à la 21ème année et de 4% au-delà de la 22ème année. S’agissant des plus-values réalisées sur un logement « professionnel », plusieurs régimes permettent au cédant d’être exonéré du paiement d’un impôt sur cette plus-value lorsque l’entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu. Le cas échéant, il conviendra de distinguer les plus-values à court terme (bien acquis ou créé depuis moins de 2 ans) et les plus-values à long terme (bien acquis ou créé depuis plus de 2 ans), imposées à un taux fixe de 19% pour l’impôt sur le revenu et à un taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux. Par ailleurs, les plus-values immobilières sont par principe taxées à l’impôt sur les sociétés lorsque l’entreprise était soumise à l’impôt sur les sociétés. Lorsque le logement est toutefois à usage mixte, c’est-à-dire à la fois à usage d’habitation (à titre principal) et à usage professionnel, l’exonération applicable à la cession d’une résidence principale ne s’appliquera que pour la partie à usage d’habitation. La plus-value réalisée pour la partie à usage professionnel sera soumise soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés. Par conséquent, dans votre cas, la partie de votre logement correspondant à votre habitation pourra être exonérée de toute plus-value, mais la plus-value correspondant à la partie professionnelle sera soumise soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés, en fonction du régime applicable à votre entreprise. Bien à vous

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Problème canisse copropriété
Question postée par Rochelle63 le 15/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous sommes locataires d'un appartement en Rdv légèrement surélevé donnant sur des places de stationnements. Quand nous l'avons visité, le balcon était pourvu d'un cache-vue en plexiglas. La copropriété a demandé à la locataire sortante de l'enlever avant de partir car il avait jauni. Nous avons aussitôt fait une demande pour le remplacer. Agence immobilière, autorisation de la copropiété, visite de l'entrepreneur agréé, etc. Après des mois d'attente et de relances l'agence nous a finalement répondu que ce modèle de plexiglas (tout simple) n'existait plus... Nous avons donc décidé d'installer juste pour l'été une canisse facilement amovible. Nous l'avons choisie de la même couleur de la façade et à la même hauteur que la rambarde. Premier jour : 1ère réflexion d'une copropriétaire... Je voudrais savoir quels représailles nous attendent et jusqu'où elles peuvent aller légalement. À qui demander le règlement de copropriété sans passer par ces voisins hostiles ? Merci beaucoup.

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Bonjour, Votre question soulève la problématique des possibilités, pour un copropriétaire, de procéder à des travaux ayant pour but de modifier l’apparence des parties communes ou de la façade d’une copropriété. Aux termes de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, tous travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur de la façade ou une partie commune doivent être soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette obligation est généralement reprise dans la plupart des règlements de copropriété. Les travaux concernés par cette autorisation peuvent être des travaux de toute nature dès lors que l’apparence des parties communes est modifiée. Plusieurs décisions de jurisprudence ont ainsi reconnu que les travaux de changement des volets ou encore d’apposition d’une plaque adhésive opaque sur une fenêtre devaient être soumis à l’approbation des copropriétaires. L’autorisation doit impérativement être donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, et non par un seul copropriétaire ou le syndic de copropriété. Toutefois, il convient de relever que cette obligation d’autorisation des copropriétaires souffre de quelques exceptions, notamment dans le cadre de locaux professionnels. Si toutefois les travaux n’ont pas été effectués sur un logement professionnel, la réalisation de tels travaux est illicite. Dès lors, il est de jurisprudence constante que les copropriétaires peuvent demander en justice de constater l’irrégularité des travaux effectués dans des parties communes ou sur une façade sans autorisation de l’assemblée générale et, le cas échéant, la remise en état ou la destruction des ouvrages effectués. Dans votre cas, l’installation de cette canisse n’est donc pas régulière tant qu’elle n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires et les copropriétaires pourraient en demander le retrait. Par ailleurs, vous pourrez consulter le règlement de copropriété ou en demander une copie en vous adressant au syndic de copropriété ou, éventuellement, au conseil syndical. Bien à vous

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Recrutement par service déconcentré
Question postée par velours1 le 13/07/2020 - Catégorie : Droit administratif

Le DECRET 2010-302 du 19/03/2010 dispose en son article 4 que "Les secrétaires administratifs sont recrutés, nommés et gérés par le ministre dont relève leur corps ou par l'autorité ayant reçu délégation à cet effet." S'agissant du Ministère de l'Education Nationale, le ministre a-t-il délégué ses actes de recrutement et de nomination de personnels ATSS ? Si oui, à quelle(s) autorité(s) et par quel(s) texte(s) ? Remerciements anticipés cordialement,

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que sont agents ATSS les personnels administratifs, techniques, sociaux et de santé qui peuvent être affectés à un établissement d’enseignement scolaire. Aux termes de l’article 4 du décret n°2010-302 du 19 mars 2010, les secrétaires administratifs sont normalement recrutés, nommés et gérés par le ministre dont relève leur corps. Classiquement, le ministre du corps dont relève le personnel à nommer dispose de la possibilité de déléguer son pouvoir de nomination à toute autorité ayant reçu délégation à cet effet. Ceci étant, il convient de rappeler également que le personnel ATSS justifie d’un statut particulier, tant concernant la nomination de ses membres que de la mutation. Tout d’abord, les personnels ATSS peuvent être recrutés par voie de concours gérés nationalement, notamment conçu par l’Ecole Supérieure de l’éducation nationale et de l’enseignement supérieur et de la recherche. Par ailleurs, les personnels ATSS peuvent également être recrutés localement. Les recrutements directs d’adjoint administratifs de l’éducation nationale et de l’enseignement supérieur ainsi que les recrutement Pacte relèvent alors de la compétence des recteurs locaux : le pouvoir de titularisation relève alors donc bien du recteur. Enfin, il convient également de noter que les demandes d’accueil en détachement ou d’intégration doivent être soumises à la CAP compétente, avant toute prise de fonctions effective. Par conséquent, il apparaît que l’accès à la profession des personnels ATSS peut revêtir différentes formes mais que, s’agissant des recrutements locaux, ces derniers relèvent de la compétence du recteur d’académie, sur délégation du ministre de l’éducation nationale. Bien à vous

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Le droit pour la famille de mon partenaire de voir notre bébé si ce n'
Question postée par Me23 le 10/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour nous avons de gros problèmes avec ma future belle-mère. Elle est agressive et insultante et a menacé la justice pour qu'elle voie ses petits-enfants (les enfants de mon partenaire dans un précédent mariage). Mais maintenant, nous pensons à avoir un bébé - mais je ne veux pas qu'elle fasse partie de cette vie d'enfant. Si nous faisons appel à un donneur de sperme et à mon ovule, a-t-elle toujours le droit de voir cet enfant ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que, lorsqu’un couple a recours à une procédure d’aide médicale à la procréation (ou procréation médicalement assistée, également appelée PMA), le lien de filiation juridique n’est établi qu’à l’égard des parents qui ont eu recours à cette aide médicale. En effet, aux termes de l’article 311-19 du Code civil, aucun lien de filiation ne peut être établi entre l’auteur du don et l’enfant né d’une aide médicale à la procréation. Par conséquent, que l’enfant soit né sans ou avec une aide médicale à la procréation, les règles juridique gouvernant ses rapports avec ses parents ou sa famille sont identiques. Par ailleurs, aux termes l’article 371-4 du Code civil, l’enfant a le droit d’entretenir des relations personnelles avec ses ascendants : cet article consacre le droit de visite des grands-parents. En réalité, seul l’intérêt supérieur de l’enfant, qui est une notion qui gouverne le droit de la famille, peut faire obstacle à l’exercice de ce droit. L’article 371-4 précise par ailleurs que si tel est l’intérêt de l’enfant, le juge aux affaires familiales peut fixer les modalités des relations entre l’enfant et ses ascendants. Il est donc établi que lorsqu’une difficulté survient quant à l’exercice du droit de visite d’un ascendant, le juge aux affaires familiales peut tout à fait être saisi de l’affaire et prononcer des mesures pour remédier au problème, notamment interdire le droit de visite des ascendants, ou l’aménager dans des conditions particulières. Ceci étant, la procédure devant le juge aux affaires familiales nécessite obligatoirement d’être assisté d’un avocat, ce qui pourrait représenter des frais importants, outre les frais de procédure. Au surplus, il conviendra également de rapporter la preuve, devant le juge aux affaires familiales, qui est dans l’intérêt de l’enfant de ne plus voir ses grands-parents. Aussi, une procédure de médiation familiale peut être mise en place entre les différents membres de la famille : ceux-ci seront accompagnés d’un médiateur et pourront donc trouver la mesure la plus adaptée à leur conflit, en s’évitant éventuellement les frais liés à une procédure judiciaire. Bien à vous

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Recuperer un logement occupé par un locataire en cas de divorce
Question postée par Goodlife le 09/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous sommes partis vivre à l étranger depuis 3ans et En cours de separation. Nous avons loué notre appartement en France et le nouveau locataire est dedans depuis 1an. Ais je le droit de recupérer mon appartement pour revenir y vivre avec mes 2 enfants? Quelles sont les demarches ? Mes droits ? Quel est le delais pour recuperer l appartement ? Merci beaucoup.

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Bonjour, Il importe au préalable de rappeler qu’en matière de congés pour les baux d’habitation, le législateur fait une distinction entre les logements vides et les logements meublés. Lorsque le logement a été loué vide, ou non meublé, le propriétaire peut tout à fait donner congé à son locataire pour, d’une part, faire du logement sa résidence principale, ou, d’autre part, y loger un parent proche. Le cas échéant, le propriétaire peut seulement donner congé à son locataire pour qu’il libère les locaux au plus tard à la fin du bail : à cette date, le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire. Pour être valable, le congé doit toutefois être envoyé dans un délai de six mois avant la date de fin du bail, et doit prendre la forme soit d'une lettre recommandée avec accusé de réception, soit d'un acte d’huissier, soit d'une lettre remise en main propre contre récépissé. Lorsque le logement est meublé, il est également possible de donner congé au locataire à la fin de la durée de bail. Si les formes du congé sont identiques au congé donné pour un logement non-meublé (lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou lettre remise en main propre), le délai à respecter par le propriétaire est un délai de 3 mois précédant la fin du bail. Dans votre cas, il convient donc de s’intéresser aux stipulations du bail d’habitation afin de déterminer quelle est la durée exacte de ce dernier, sachant que la durée minimale du bail est de trois années. Par suite, il ne sera possible de donner congé au locataire que 3 mois avant la fin de cette durée si le logement est meublé, ou 6 mois si le logement est non-meublé. Il convient enfin d’attirer votre attention sur le fait que, lorsque le locataire est une personne protégée (soit parce qu’elle est âgée de plus de 65 ans, soit parce que le montant de ses revenus est trop faible) le propriétaire peut ne pas être autorisé à donner congé ou ne peut donner congé que sous certaines conditions. Bien à vous

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Donner d'abord ou vendre d'abord?
Question postée par Bazette le 08/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

J'ai 70 ans et une fille unique (à qui j'ai déjà donné 100000 euros) Je suis en train de préparer une donation en sa faveur. Par ailleurs, je m'apprête à vendre un bien (maison et terrain) dont j'ai hérité. Est-il plus avantageux pour moi (et elle bien sûr) - de vendre d'abord ce bien et en donner l'argent à ma fille? - de donner à ma fille la NP de ce bien avant de le vendre? Merci

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Bonjour, Aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit. Selon les dispositions des articles 931 et suivants du Code civil, toute personne est en droit de donner, à titre gratuit, une chose meuble ou immeuble dont il est propriétaire. Cette opération n’est cependant pas sans incidence sur le plan fiscal : aux termes des articles 777 et suivants du Code général des impôts, la donation est soumise à des droits de donation, dont le taux varie en fonction des sommes données. Par ailleurs, le Code général des impôts prévoit également des abattements sur la valeur de la donation à laquelle il est procédé, qui s’élève à la somme de 100.000 euros par enfant, cet abattement étant renouvelable tous les 15 ans. Afin de limiter le montant des droits de donation, il est toutefois possible de ne pas procéder à une donation d’argent ou à une donation d’un bien en pleine-propriété, mais seulement à une donation de la nue-propriété du bien. Aux termes de l’article 699 du Code général des impôts, la valeur de la nue-propriété assujettie aux droits de donation est déterminée en fonction de l’âge du donateur : par exemple, au-delà de 71 ans révolus, la nue-propriété est fixée à 60%, au-delà de 81 ans révolus à 70% et au-delà de 91 ans révolus à 90%. Par ailleurs, il convient également de noter que, dans le cadre d’une cession immobilière, les éventuelles plus-values immobilières réalisées par le cédant sont par principe imposées à un taux forfaitaire de 19%. Dans votre cas, il semble évidemment plus avantageux de privilégier la solution d’une donation de la nue-propriété à votre fille, avant une cession du bien. En effet, si votre fille ne peut plus bénéficier de l’abattement de 100.000 euros, la donation de la nue-propriété vous permettrait de réduire le montant des droits de donation, l’assiette des droits étant réduite dans la mesure où la donation ne concerne pas la pleine-propriété du bien concerné. Par suite, lors de la cession, la plus-value, déterminée par la différence entre le montant du prix de cession et le montant du prix d’achat (valeur du bien retenue de l’acte de donation en cas de donation) étant, le cas échéant, nulle, l’impôt serait également nul. En revanche, nous vous alertons sur le fait que compte-tenu de la concomitance des deux opérations et de l’avantage fiscal que vous pourriez en retirer, ces dernières pourraient être considérées comme un abus de droit. Aussi, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste afin de déterminer les opportunités se présentant à vous et à votre fille dans un telle situation. Bien à vous

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Création sas
Question postée par Gio le 07/07/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour , Marié sous le régime de la communauté, le jugement définitif de mon divorce n’est pas encore validé, ma question est de savoir comment pouvoir créer une SAS et faire un prêt bancaire sans que mon ex épouse soit solidaire, existe t’il un document à faire signer afin de la désolidariser de là SAS et des prêts , nous ne possédons pas de compte joint ... merci pour votre réponse JDG

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Bonjour, Il importe préalablement de clarifier les circonstances de fait soumises à notre jugement. Nous comprenons de votre question que vous souhaitez procéder à la création d’une société par actions simplifiée, qui souscrirait par la suite un emprunt bancaire afin de financer son activité. Dans le cadre de la création d’une société, la présence d’un conjoint peut soulever des difficultés dans le cadre de l’apport souscrit par le ou les associés fondateurs. En effet, lorsque l’associé est marié sous le régime de la communauté de biens, les biens ou le fonds qu’il apporte à la société peuvent être communs. Le cas échéant, et faute de stipulation expresse contraire, le conjoint est en mesure de revendiquer également la qualité d’associé, dans la mesure où les biens apportés à la société, en contrepartie desquels ont été remis des parts ou des actions à l’associés, sont communs. Afin d’éviter cet écueil, il est généralement conseillé de prévoir, aux termes des statuts constitutifs, l’intervention du conjoint pour qu’il signe une déclaration de renonciation à la qualité d’associé. Il est également possible de n’apporter à la société que des biens propres, le conjoint ne pouvant, dans cette hypothèse, réclamer la qualité d’associé. Par suite, et lorsque la société sera constituée, cette dernière disposera de la personnalité morale, personnalité juridique distincte de celle de ses associés : un « écran » sera donc formé entre les associés et la société. Dans le cadre des sociétés à responsabilité limitée (telles que la SAS), cet écran est d’autant plus opaque que la responsabilité des associés ne peut être recherchée sur leur patrimoine personnel. En d’autres termes, lorsque la société souscrit un emprunt, l’établissement bancaire ne pourra jamais poursuivre, en cas de défaut, le paiement de l’emprunt sur le patrimoine personnel de l’associé (sauf s’il s’est constitué caution personnelle) mais uniquement sur le patrimoine de la société. Par conséquent, votre épouse ne pourra en tout état de cause voir son patrimoine engagé si la société par actions simplifiée souscrit l’emprunt. Bien à vous

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Donnation avec fausse signature
Question postée par Lykke le 06/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Mon mari avait acheté un appartement 14 4ième avenue du Maine 75015 Paris au début des année 1960 pour y habiter avec son épouse et leur fils. Divorcés en 1970 elle obtient l'usufruit de l'appartement. En 2017 elle téléphone à mon mari, en disant qu'elle a un papier pour faire une donation de l'appartement à leur fils. Il faut seulement que mon mari signe, ce qu'il a refusé. Elle était atteinte d'un cancer grave et se savait condamnée. Elle est décédée mars 2019. Mon mari est persuadé qu'elle a imité sa signature. Il n'ose pas demander à son fils, peur de sa réaction. Mon mari a 86 ans et à son tour souffre d'un cancer grave.Il n'a pas eu de nouvelle de son appartement après que son ex est décédée. Est-ce que c'est possible de faire une donation en imitant la signature d'un donateur sans que celui-ci soit au courant? Ou chercher si une donation est effectuée? Si oui comment faire pour moi au moment du succession? Merci en avance de votre réponse. Lykke (danoise).

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Bonjour, Aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit. Cette libéralité peut être effectuée entre vifs - il s’agit dès lors d’une donation, ou à cause de mort - il s’agit alors d’un testament. La donation peut concerner un ou plusieurs biens du donateur et peut donc viser des biens tant mobiliers (voitures, meubles meublants, etc.) qu’immobiliers. Comme tout acte juridique, la donation doit impérativement répondre à un certain nombre de conditions de validité. Nous vous rappelons à cet égard que la condition de validité principale d’un contrat et d’un acte juridique réside dans l'existence d'un consentement libre et éclairé de la ou des parties qui l'a ou l'ont signé. Au cas présent, vous êtes convaincue que la signature de votre époux a été falsifiée par son ancienne épouse afin de pouvoir consentir une donation à son fils. Il semble néanmoins complexe, dans une telle situation, de savoir si cette donation a effectivement été consentie au fils de votre époux. Il serait possible, dans un premier temps, que votre époux prenne attache avec la chambre des notaires de votre département, afin de leur demander si une étude de notaires a pu avoir connaissance d’une telle donation portant sur l’immeuble dont il est nu-propriétaire. Au surplus, votre époux peut également se rapprocher des services de la publicité foncière afin d’identifier le propriétaire actuel de l’immeuble (lui-même ou son fils). S’il ressort de ces recherches que l’ancienne épouse de votre mari a effectivement imité sa signature, il sera possible de mettre en place une expertise graphologique afin d’établir avec certitude cette falsification et d’intenter par la suite une action en nullité de la donation, qui entraînera la disparition rétroactive de l’acte. Le cas échéant, votre époux recouvrerait la pleine propriété de l’immeuble dont il était nu-propriétaire : nous vous rappelons en effet que, le droit d’usufruit étant un droit viager (qui cesse au décès de la personne qui en est titulaire), votre époux aurait du recouvrer, au décès de son ancienne épouse, la pleine propriété de cet immeuble. Bien à vous

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Résiliation mutuelle du cdi
Question postée par PM125 le 03/07/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je travaille dans une entreprise depuis 2 ans sur le CDI. Maintenant, ils demandent une résiliation mutuelle du contrat avec 4 mois de salaire, mais je ne suis pas sûr que ce soit le bon montant pour l'avoir à cause de la Pandémie, le marché n'est pas bon et il faudra encore 6 mois (peut-être) pour trouver un nouvel emploi. Pouvez-vous me dire si ce que fait l'entreprise est légal ou non et quel peut être le maximum que je puisse négocier dans ce cas ? Je vous remercie pour votre éclairage.

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Bonjour, Nous vous rappelons tout d’abord qu’aux termes des articles L. 1237-11 et suivants du Code du travail, le salarié et l’employeur peuvent convenir mutuellement de mettre un terme au contrat de travail du salarié. Cette modalité de rupture permet notamment au salarié de quitter l’entreprise, tout en étant assuré, contrairement à la démission, de percevoir des allocations chômage. Cependant, il convient de noter que la rupture conventionnelle ne peut jamais être signée lorsque le salarié n’a pas exprimé un consentement libre et éclairé, notamment lorsque la rupture a été prononcée dans un contexte de harcèlement moral ou encore lorsque l’employeur a convaincu le salarié de régulariser une telle rupture sous la pression. La rupture conventionnelle doit impérativement donner lieu à une convention écrite de rupture, qui doit a minima stipuler la date de rupture du contrat de travail et le montant de l’indemnité versée au salarié. Le salarié dispose toujours d’un délai de 15 jours calendaires à compter de la signature de la convention pour se rétracter. S’agissant justement de l’indemnité versée au salarié, le Code du travail indique que cette dernière ne peut jamais être inférieure au montant de l’indemnité légale de licenciement. Lorsque l’ancienneté du salarié est inférieure à 10 ans, l’indemnité ne peut donc être inférieure à un quart de mois de salaire par année d’ancienneté. Toutefois, il n’existe effectivement aucune limite maximale de montant de l’indemnité de rupture conventionnelle, mais uniquement une limite minimale. Le montant définitif de l’indemnité de rupture est en tout état de cause fixé d’un commun accord entre les parties, et il importera donc, dans votre cas, que votre employeur et vous-même vous accordiez sur le montant définitif de cette dernière. Bien à vous

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Indemnité à payer à l'amiable pour servitude de cour suivitude de cour
Question postée par michoutka le 02/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Quelle est l'indemnité à payer éventuellement en cas d'accord à l'amiable avec mon voisin dans le cas d'une servitude suite à dépôt de permis de contruire - distance du projet inférieure à 3 m de la limite de propriété.La servitude de cour commune pour mon voisin est de 20 m²,elle est située le long de son chemin d'accès privé, en limite de propriété,goudronné.Les deux bâtis sont situés à 13 m l'un de l'autre et ne sont pas en vis à vis.Je suis situé sur la commune de Talloires Montmin, au lieu dit Plan Montmin.74210.Je vous remercie.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un terrain pour l'usage et l'utilité d'un autre terrain appartenant à un autre propriétaire. Les servitudes peuvent résulter de l’application de la loi (par exemple les servitudes d’utilité publique ou encore les servitudes d’utilité communale), mais également d’un contrat : ces servitudes sont alors appelées servitudes conventionnelles. La servitude causant un préjudice au propriétaire du fonds servant, c’est-à-dire au propriétaire du terrain qui sera grevé par la servitude, cette dernière doit donner lieu à indemnisation. Aux termes de l’article 682 du Code civil, cette indemnité doit être proportionnée au dommage occasionné pour le propriétaire du fonds servant. La fixation de cette indemnité n’est donc soumise à aucun critère légal que celui de la proportion au regard du dommage que cause la servitude, et son montant est donc laissé à la libre appréciation des parties. Ceci étant, il convient de rappeler que la jurisprudence est intervenue à plusieurs reprises pour indiquer que le montant de cette indemnisation ne devait pas correspondre au montant de la plus-value entraînée par le bénéfice de la servitude pour le propriétaire du fonds dominant. Cela implique en réalité que le montant de l’indemnité ne doit pas correspondant à l’augmentation de la valeur du terrain dominant, qui bénéficie de la servitude, mais doit se limiter à réparer le préjudice subi par le propriétaire du terrain servant, qui est grevé de la servitude. Plusieurs décisions de juridictions ont notamment considéré que l’indemnité devait être déterminée par référence à la nature et la surface de la servitude et de la gêne résultant de l’utilisation plus ou moins fréquente ou saisonnière du passage. En tout état de cause, l’évaluation d’une telle indemnisation relève d’une certaine casuistique et ne peut être déterminée que par un expert immobilier. Aussi, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un expert afin que ce dernier détermine le montant exact du préjudice subi par le propriétaire du terrain servant et, subséquemment, de l’indemnisation. Bien à vous

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Frais de notaire
Question postée par Grogro le 02/07/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J'ai une SCI avec mes 3 frères. Chacun à 25% de part. A la création de la SCI (il y a plus de 30 ans) nous avons apporté un capital en nature (un terrain nu). A ce jour ce terrain à une valeur de 1 200 000€. Mes frères et moi souhaitons demander une réduction de capital. je garde la SCI et mes 3 frères la quittent. Le terrain a été divisé en 4 parts égales pour que chacun récupère en part égale le capital en nature (le terrain). Pouvez-vous m'informer si la taxe de publicité foncière et les frais de notaire sont calculés sur 1 200 000€ (valeur total des 4 parts) ou sur 900 000€( valeur des 3 parts sortants) vu que je garde la SCI. Remerciements

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les opérations de réduction du capital d’une société consistent à diminuer le montant du capital en échange d’un remboursement des titres annulés ou d’une restitution des apports aux associés. Fiscalement, les opérations de réduction de capital sont normalement régies par l’article 814 C du Code général des impôts. Aux termes de ces dispositions, sont soumises à un enregistrement gratuit les opérations de réduction de capital contre annulation des titres ou encore les réductions de capital consécutives au rachat, par la société, de ses propres titres. Ceci étant, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 814 C du Code général des impôts les opérations de réduction de capital ne sont par principe pas soumises à des droits d’enregistrement lorsqu’en suite de la réduction de capital les biens sont attribués à celui qui les apportés. De même ces opérations de réduction de capital par remboursement de l’apport à l’apporteur ne sont pas soumises à la taxe de publicité foncière. S’agissant des frais communément appelés « frais de notaire », il convient de rappeler que ces derniers incluent généralement les frais d’enregistrement, qui, dans le cadre d’une opération de réduction de capital ne sont pas dus, ainsi qu’il a été indiqué. Ceux-ci incluent par ailleurs la contribution de sécurité immobilière, qui est due dans le cadre d’une opération de réduction de capital, et qui s’élève au taux de 0,10% de la valeur vénale de l’immeuble. Enfin, il n’est pas à exclure que le notaire facture lui-même ses propres émoluments, dont le montant n’est pas réglementé par une loi ou un décret, et qui seront donc laissés à sa libre appréciation. Bien à vous

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Modelecaution personne physique a un professionnel
Question postée par maison de famille le 02/07/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Nous venons de créer un bail pour un professionnel EIRL qui va s'installer dans notre local commercial, les parents de la gérante veulent se porter caution, nous souhaiterions avoir un modèle de caution à leur faire signer

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Bonjour, L’article L. 341-2 du Code de la consommation, modifié à plusieurs reprises et en dernier lieu le 1er juillet 2016, prévoit explicitement les mentions que doit remplir une caution personne physique à l’égard d’un créancier professionnel. Ces mentions doivent impérativement figurer, à peine de nullité, sur tout engagement d’une caution personne physique à l’égard d’un professionnel et, toujours à peine de nullité, doivent être rédigées par la caution à la main. Par ailleurs, aux termes de l’article 1326 du Code civil, la mention du montant pour lequel la personne physique se porte caution doit figurer en chiffres et en lettres. Il convient donc qu'a minima, l'acte de cautionnement comprenne les mentions suivantes : « Je soussigné … En me portant caution de X..., dans la limite de la somme de ... (somme à inscrire en chiffre et en lettre) couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de ..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même. Date Signature » Bien à vous

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Donations entre non parents
Question postée par bernie le 01/07/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Comment profiter au maximum des possibilités fiscales dans le cadre d'une donation entre non parents afin d'amoindrir la taxation des sommes données ?

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Bonjour, La taxation des sommes qui ont fait l’objet d’une donation est identique à celles qui sont transmises dans le cadre d’une succession. Aux termes des articles 777 et suivants du Code général des impôts, les montants ayant fait l’objet de la donation sont soumis à des droits de donation à un taux variable en fonction du lien de parenté unissant le donateur au donataire. Au surplus, le montant des sommes soumises à taxation peut également être réduit d’un abattement dont le montant varie, toujours en fonction du lien de parenté liant le donateur au donataire. A titre d’illustration, la donation d’un oncle ou d’une tante à son neveu ou sa nièce fait l’objet d’un abattement fixe de 7.967 euros et est imposée à un taux de 55%. Dans l’hypothèse où le donateur n’est aucunement lié au donataire par un quelconque lien de parenté, les avantages de l’abattement ou du taux de taxation réduit disparaissent. Ainsi, la base de taxation, c’est-à-dire le montant des sommes données, ne fait l’objet d’aucun abattement et le taux d’imposition s’élève à 60%. Ceci étant, nous vous rappelons que si les sommes données à un tiers dans une intention libérale font systématiquement l’objet d’une imposition, il n’en est pas de même des présents d’usage, qui sont des dons de faibles montant au regard du patrimoine du donateur. Le cas échéant, de tels montant sont exonérés d’imposition. Au surplus, nous vous indiquons que si le montant des droits de donation apparaît trop élevé pour le donataire, il est toujours possible pour le donateur de prendre lui-même en charge les droits de donation. Il est à noter que dans une telle hypothèse, la prise en charge des droits de donation par le donateur n’est pas elle-même considérée comme une donation. Cependant, compte-tenu de la spécificité de chaque situation liée à la situation de donateur et du donataire, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un conseil fiscalité afin de déterminer la solution qui serait la plus adaptée à votre opération. Bien à vous

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Protocole d'accord sous seing privé.
Question postée par A. Fellmann le 29/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonsoir J'ai signé le 21 avril 2016 un protocole d'accord avec mon ex épouse pour la liquidation de bien, ceci sous seing privé. Ce protocole n'a jamais été mis en action pour diverses raisons.Depuis cet accord, mon ex épouse est décédée en décembre 2019. Elle a désigné son fils comme son légataire et celui-ci veut faire réaliser ce protocole. Ma question est: ce protocole sous seing privé est il transmissible a son fils et peut il s'en prévaloir. Merci de votre réponse.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la transaction est définie par l’article 2044 du Code civil comme un contrat par lequel les parties, par concessions réciproques, terminent une contestation née entre elles. Par ailleurs, il importe également de signaler dans votre cas que, le contrat ayant été régularisé avant le 1er octobre 2016, la réforme du droit des obligations ne lui est pas applicable. Ces précisions ayant été apportées, il convient d’indiquer que l’article 1122 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la réforme suscitée, précise qu’un contractant est censé avoir stipulé pour soi et ses ayants cause. Ceci implique en réalité que l’ensemble des droits et obligations (et donc, par principe, les contrats), sont transmis aux héritiers d’un défunt contractant. Ceci étant, cette règle souffre deux exceptions notoires. D’une part, la nature de la convention peut faire obstacle à la transmission d’un engagement par le défunt à ses héritiers. En effet, lorsque le contrat est conclu intuitu personae, c’est-à-dire qu’il a été signé en considération de la personne des contractants, il n’est pas transmissible à cause de mort : plusieurs contrats peuvent être considérés par nature comme ayant été conclus intuitu personae (le mandat, le contrat d’entreprise notamment). D’autre part, le contrat peut également expressément stipuler qu’il n’est pas transmissible à cause de mort : le cas échéant, les dispositions de l’article 1122 du Code civil n’étant applicables que si les parties n’en ont pas convenu autrement, le contrat ne pourrait être transmis. Au cas présent, il importe donc de s’attacher en premier lieu aux stipulations du protocole, qui peuvent tout à fait exclure la possibilité d’une transmission aux héritiers des contractants. En l’absence d’une telle disposition, il conviendra de s’intéresser avec attention aux différentes stipulations du contrat afin de déterminer si ce dernier a véritablement été conclu en considération de la qualité de ses signataires et constitue donc un contrat conclu intuitu personae. Le cas échéant, ce protocole ne serait pas transmissible aux héritiers de votre ancienne épouse. Bien à vous

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Droit de succession
Question postée par Alain R le 27/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Madame, Monsieur, Bonjour, Ma mère et sa soeur doivent hériter d'une cousine germaine décédée qui n'a jamais été mariée et n'a pas eu d'enfant. Un généalogiste mandaté par notaire, ayant fait les recherches nécessaires, a constaté qu'elles étaient les dernières parentés vivantes à cette période de recherche. Malheureusement ma mère 86 ans vient de décéder, Que deviendra sa part d'héritage? Reviendra t-elle à sa soeur, à l'état, ou à nous, ses enfants ? Dans l'attente de votre réponse recevez Madame, Monsieur, mes plus sincères salutations distinguées. Alain R

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Bonjour, Tout d’abord, nous vous rappelons que les articles 733 et suivants du Code civil déterminent les personnes ayant qualité pour héritier au décès d’une personne. Il ressort de ces textes qu’est instauré, lors de la succession, un ordre particulier des personnes ayant qualité pour hériter d’un défunt, en l’absence de testament. Sont ainsi appelés à hériter, en premier lieu, les enfants et leurs descendants, en second lieu les ascendants et les frères et sœurs, en troisième lieu les ascendants autres que les parents et en dernier lieu les collatéraux autres que les frères et sœurs. Ceci implique en réalité que, si le défunt est décédé sans laisser d’enfant ou d’ascendants (père et mère prédécédés) son patrimoine a vocation à être dévolu dans un premier temps à ses oncles et tantes, et, en cas de prédécès, à ses cousins. En outre, il convient également de signaler que les articles 751 et suivants du Code civil instaurent la règle de la représentation : cette règle implique que sont appelés à la succession les représentants (en d’autres termes les descendants) d’une personne qui avait vocation pour hériter. Ceci étant, il convient de signaler que cette règle n’est applicable qu’aux enfants du défunt et leurs propres descendants et aux frères et sœurs du défunt et leurs propres descendants. Ceci implique par exemple que si une personne a un garçon et une fille, et que le garçon décède avant son père et sa sœur, les enfants de ce dernier seront appelés, à la succession de leur grand-père, pour hériter de la moitié de son patrimoine, l’autre moitié étant dévolue à leur tante. Toutefois, il importe également de rappeler que la règle de la représentation ne s’applique pas entre cousins. Dans votre situation, votre mère et votre tante pouvaient hériter chacune pour moitié du patrimoine de votre cousine, mais votre mère est décédée, de sorte qu’en l’absence de représentation, il semble que l’héritage de cette cousine revienne à votre tante. Il convient néanmoins de nuancer cette position en précisant que si la succession de cette cousine a été réglée préalablement au décès de votre mère, son patrimoine a déjà pu être partagé pour moitié entre votre mère et votre tante. Dans une telle hypothèse, le patrimoine de cette cousine aurait déjà été attribué à votre mère avant son décès, et vous auriez donc légitime qualité pour hériter de l’intégralité du patrimoine de votre mère, en qualité de descendant, en ce inclus la part d’héritage de sa cousine germaine. Cependant, compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire. Bien à vous

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Succession
Question postée par lebel le 26/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Au mois de septembre 2020, la liquidation de la succession de notre père sera effectuée. Notre mère étant décédée en 2011. Mes parents ont eu deux fils Christian et moi même Yves. Mon frère âgé de 60 ans est célibataire sans enfant. Moi même âgé de 71 ans, je suis marié et père de deux enfants A son décès, mon frère, désire léguer l'intégralité des biens reçu de nos parents à ses deux neveux. Aussi, deux possibilités : l'indivi ou la séparation de biens Sachant que nous nous entendons très bien A mon décès ou à son décès Pouvez vous m'indiquer le choix le plus judicieux (indivi ou séparation de biens)qui permettrait d'avantager mes enfants sur le plan fiscal ou successoral. En vous remerciant par avance pour votre réponse Bien cordialement Yves Lebon

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler qu’en suite du décès d’une personne, la succession se déroule en plusieurs étapes, toutes accomplies par le notaire. Tout d’abord, le notaire est chargé d’établir un acte de notoriété, faisant reconnaître à chaque personne la qualité d’héritier, puis dresse un bilan des biens du défunt et accomplit ensuite les formalités fiscales et hypothécaires liées au décès. Aux termes d’une quatrième étape, le notaire peut être mandaté par les héritiers pour procéder au partage des biens du défunt entre eux, mais les héritiers peuvent tout à fait choisir d’être maintenus en indivision sur ces biens. Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, les indivisaires sont chacun propriétaires de l’intégralité du bien, leur droit de propriété étant simplement matérialisé par une quote-part indivise. Ceci implique dans votre cas que, si vous renoncez au partage, votre frère et vous-même serez détenteur d’une quote-part indivise sur les biens de vos parents (mais aurez chacun des droits de propriétaire sur l’ensemble du bien) alors que si vous choisissez le partage, chacun d’entre vous sera propriétaire de certains biens du défunt, à charge éventuellement de soulte pour l’autre frère. Par ailleurs, il importe également de rappeler les dispositions des articles 733 et suivants du Code civil, qui déterminent les personnes recevant la qualité d’héritier au décès d’une personne. Il ressort de ces différents textes qu’est instauré, lors de la succession, un ordre particulier des héritiers d’un défunt, en l’absence de testament : en premier lieu, les enfants et leurs descendants, en second lieu les ascendants et les frères et sœurs, en troisième lieu les ascendants autres que les parents et en dernier lieu les collatéraux autres que les frères et sœurs. Par conséquent, il importe de distinguer deux hypothèses dans votre cas : d’une part, si votre frère décède avant vous, l’ensemble de ses biens vous reviendront, votre frère étant célibataire et vos parents étant décédés, puis, à votre décès, reviendront à vos enfants, et, d’autre part, si vous décédez avant votre frère, vos biens reviendront dans un premier temps à vos enfants, puis, dans un second temps, lors du décès de votre frère, son patrimoine leur sera transmis. En tout état de cause, qu’il y ait partage ou maintien de l’indivision, il convient donc de relever que l’application des règles légales de succession permettra, in fine, la transmission de l’ensemble du patrimoine de vos parents à vos enfants, qui s’il s’agisse de la transmission, en cas d’indivision, des quotes-parts indivise de votre frère et vous-même ou, en cas de partage, des biens détenus par votre frère et vous-même. Le choix du maintien d’une indivision ou du partage ne devrait donc guère modifier la situation successorale de vos enfants. En revanche, il peut effectivement sembler que le maintien dans l’indivision vous éviterait les coûts fiscaux, parfois onéreux, liés au partage. Bien à vous

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Droit a mon concubin
Question postée par line46 le 23/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour,je souhaiterais avoir une reponse a ma question je voudrais laissez mon ami auquel nous ne sommes ni marié ni pacsé le droit de rester en location a mon deces comment trouver une solution car je ne veux pas qu'il se retrouve dehors jai une fille unique en sachant que je ne veux pas me remarier ou me pacsé et quil nas pas les moyens de rachat de part pour rester dans ma maison quelle solution me proposez vous ?

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Sa réponse :

Bonjour, Nous vous rappelons que les articles 763 et suivants du Code civil définissent les règles particulières des droits du conjoint survivant sur l’habitation principale du ménage au décès de l’un des membres du couple. Ces règles diffèrent néanmoins selon le statut juridique du couple, c’est-à-dire selon que le couple était marié, uni par un pacte civil de solidarité ou en union libre (en concubinage). Les droits du conjoint survivant sur l’habitation principale dépendent aussi de la nature juridique de l’occupation de l’habitation (location ou propriété). Dans votre cas, c’est-à-dire dans l’hypothèse d’un ménage qui n’est ni marié, ni pacsé, il importe de distinguer si vous êtes propriétaire (seule ou à deux) ou si vous êtes locataire (seule ou à deux) de votre habitation principale. Dans l’hypothèse où vous êtes seule locataire du logement, votre conjoint pourra, à votre décès, bénéficier du transfert du bail si vous viviez avec lui depuis au moins une année avant le décès et que le concubinage était notoire (en d’autres termes, que les relations étaient continues). Si le bail a été signé tant par vous que par votre conjoint, ce dernier disposera à votre décès d’un droit exclusif d’habitation sur le logement principal que lui confère le bail d’habitation. En revanche, dans l’hypothèse où vous étiez seule propriétaire du logement (et que votre conjoint n’était donc pas propriétaire avec vous, en indivision ou en copropriété), le concubin survivant ne pourra jouir d’aucun droit sur le logement. Aussi, pour remédier à ce problème, il est possible de prévoir des dispositions testamentaires particulières, qui vous permettraient de transmettre à votre conjoint l’usufruit (c’est-à-dire le droit d’occupation) du logement. Il est par ailleurs possible d’envisager de conclure un contrat de location avec votre concubin, qui subsistera à votre décès, et qui pourra lier vos héritiers, notamment votre fille. Bien à vous

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A qui revient les parts d ela vente d une maison,,
Question postée par lORENZO le 20/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Lors de la vente de la maison familiale lorsque, les 2 enfants sont décédés qui reviennent les 2 parts sachant que les deux fils sont mariés sous le regime de la communauté reduite aux acquets et les veuves sont usufruitieres par donation au dernier vivant

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Bonjour, Au préalable, il importe de clarifier votre situation familiale dans le cadre de la cession de ce bien immobilier. Dans l’hypothèse où l’ascendant des deux enfants décédés, propriétaire du bien, est toujours vivant, il importe de relever que, par principe, si ce dernier procède à la cession, le prix de cession lui sera intégralement dévolu, dans la mesure où le prédécès de ses fils n’aura aucune influence sur la composition de son patrimoine. En revanche, dans l’hypothèse où les deux fils avaient préalablement hérité de la maison, la situation sera effectivement différente. Aux termes des articles 733 et suivants du Code civil, les règles concernant les droits dans la succession d’un défunt diffèrent selon que ce dernier a rédigé un testament ou non. Si le défunt n’a pas rédigé de testament, les règles légales s’appliquent : si le défunt était marié, le conjoint survivant peut choisir la pleine propriété du quart de la succession (les enfants disposeront alors de la pleine propriété du tiers restant) ou l’usufruit de l’intégralité de la succession (les enfants disposeront alors de la nue-propriété de l’intégralité de la succession. Au cas présent, les deux fils ont explicitement prévu une donation de l’usufruit au dernier conjoint survivant dans le cadre de leur mariage. Ceci étant, le droit d’usufruit ne concerne que le pouvoir d’user et de bénéficier des fruits de la chose, mais ne comprend pas le droit de céder le bien et d’en percevoir le prix. Si les deux fils étaient donc effectivement propriétaires de la maison familiale avant leur décès, ce sont leurs enfants respectifs qui sont devenus nus-propriétaires de cette dernière au décès, les deux veuves devenant usufruitières de la part du bien familial dont étaient propriétaires leur époux. Par conséquent, dans une telle hypothèse, si la cession du bien impliquera impérativement que les veuves, en qualité d’usufruitières, donnent leur accord à la cession, le prix de cession sera distribué aux enfants des deux fils. Bien à vous

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Sucession testament
Question postée par charlotte le 18/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maître voici ma tante à rédigé un testament pour ses biens propres :mobilier ect... elle à fait également une assurance vie à mon nom. Question ai je le droit de refuser la succession, c'est mon idée,mais dans ce cas quid de l'assurance vie merci de votre aide J MOURET

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler que tout héritier normalement appelé à une succession bénéficie du principe dit de l’option successorale, prévu aux articles 768 du Code civil. Ce principe implique que, dans un délai de quatre mois à compter de la succession, l’héritier désigné par testament ou légalement a la faculté de renoncer à bénéficier de la succession s’il considère notamment que le passif du défunt, qui lui sera transmis, est trop important. Au surplus, il convient également de souligner qu’aux termes de l’article L. 132-12 du Code des assurances, le capital déposé par un assuré sur un contrat d’assurance-vie au bénéfice d’un bénéficiaire déterminer ou de ses héritiers ne fait pas partie de la succession. Cette disposition implique que, sauf abus, le capital de l’assurance-vie ne rentre pas dans le champ des biens de la succession. Par conséquent, les sommes d’argent déposées par l’assuré sont, en quelque sorte, protégées de son passif successoral. En effet, l’héritier qui décidera de renoncer à la succession en raison du montant trop important du passif du patrimoine du défunt pourra toujours bénéficier du capital de l’assurance-vie s’il a été désigné en qualité de bénéficiaire de l’assurance-vie. A ce titre, l’article L. 132-8 du Code des assurances précise explicitement que les bénéficiaires de l’assurance-vie doivent être nommément désignés dans le contrat ou doivent pouvoir être identifiés au moment du décès de l’assuré. Il convient donc que vous vous assuriez que vous avez bien été désignée par votre tante en qualité de bénéficiaire du contrat d’assurance-vie. Bien à vous

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Plus values
Question postée par Didith le 18/06/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Propriétaire d un terrain racheté à mes frères et sœurs suite au décès de mes parents qui en étaient propriétaires depuis plus de 30 ans et désirant le revendre pour des raisons de santé aurai je une plus valeur à payer sur ce terrain? Merci pour votre réponse. Cordialement EF

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Bonjour, Aux termes des articles 150 A bis et suivants du Code général des impôts, les plus-values réalisées dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier bâti ou non-bâti peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu dans des conditions particulières. Il importe au préalable de rappeler que la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Lorsque le bien a été reçu en totalité ou en partie dans le cadre d’une succession, le prix d’acquisition du bien correspondra à la valeur qui a été retenue pour calculer les droits de succession ou de donation. Dans votre cas, il importe donc de savoir si vous réaliserez effectivement une plus-value lors de la cession de ce bien, c’est-à-dire si la valeur d’achat sera effectivement inférieure à la valeur de cession. Par ailleurs, les plus-values font l’objet d’une imposition à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19%, un taux supplémentaire pouvant s’appliquer lorsque la plus-value imposable est supérieure à 50.000 euros, et aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2%. Ceci étant, il convient également de rappeler que la base imposable sur laquelle s’applique ce taux, c’est-à-dire le montant de la plus-value, peut faire l’objet d’abattements croissants en fonction de la durée de détention. Ces abattements correspondent à 6% de la valeur de la plus-value au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année de détention, et de 4% au terme de la 22ème année de détention. Le contribuable jouit donc d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu sur plus-value au bout de 22 ans de détention et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Le point de départ de la durée de détention est calculé de manière spécifique : lorsque le bien a été acquis par succession, il est fixé au jour de l’ouverture de la succession et, lorsqu’il a été acquis à titre onéreux, au jour de l’acquisition. Dans votre cas, la période de détention du terrain par vos parents ne devrait donc pas rentrer dans le cadre du calcul de la durée de détention du terrain pour l’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. En revanche, l’impôt sur une plus-value ne sera dû que si le terrain a pris de la valeur entre le décès de vos parents et aujourd’hui. Bien à vous

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Cheque encaisser avant le décès
Question postée par Ke le 17/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

J’ai encaissé un chèque d’un ami qui malheureusement est décédé 10 jours après la famille peut-elle se retourner contre moi sachant que cette personne était en soins palliatifs cela faisait plus d un an que je m occupais de lui Et lui rendez visite Il a voulu me remercier sa famille sœur et frère ne se préoccuper pas de lui j ai un témoin de cette situation Dois je restituer la somme Comme je l’ai proposé à sa sœur de plus il en avait informé un ami qu il voulait me verser cette somme et qu il avait été voir un notaire est-ce que cet ami peut il être un témoin pour faire valider mes dires

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Bonjour, Aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, une libéralité, également appelée donation, est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit à une autre personne. Cette libéralité peut être effectuée entre vifs - il s’agit dès lors d’une donation, ou à cause de mort - il s’agit alors d’un testament. La donation peut concerner un ou plusieurs biens du donateur et peut donc viser des biens tant mobiliers (sommes d’agent, voitures, meubles meublants, etc.) qu’immobiliers. Lorsque l’acte porte sur un bien meuble, et donc notamment une somme d’argent, aucune forme n’est exigée : il s’agit ainsi d’un don manuel, dont la validité ne dépend que de la transmission du bien du donateur au bénéficiaire. Par ailleurs, il importe de rappeler que la donation est un acte unilatéral, c’est-à-dire un acte qui ne résulte du consentement que d’une seule personne. Comme tout acte juridique, la donation doit cependant répondre à certaines conditions de validité. La principale condition de validité concerne bien sûr le donateur, c’est-à-dire la personne qui procède à la donation du bien ou de la somme d’argent. Aux termes de l’article 901 du Code civil, le donateur doit être sain d’esprit au moment de la donation et la libéralité est nulle lorsqu’il est établi que le consentement du donateur a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence. Il importe cependant de relever que c’est à la personne qui se prévaut de l’insanité d’esprit ou d’un vice du consentement de rapporter la preuve que le consentement du donateur n’était pas effectivement libre et éclairé, et qu’il a pu être victime de pressions, notamment de la part du bénéficiaire. Dans votre cas, la famille de votre ami semble prétendre que vous auriez pu obtenir ce don d’argent en profitant de son état de faiblesse. Ceci étant, il lui revient la charge d’établir la preuve que tel a été le cas, afin de solliciter en justice l’annulation de la libéralité litigieuse. Si la famille souhaite procéder ainsi, vous serez tout à fait en mesure de demander à des personnes de témoigner, via la rédaction d’une attestation en justice sur le fondement de l’article 202 du Code de procédure civile, du fait que le donateur souhaitait réellement et en toute liberté vous donner cette somme d’argent. Bien à vous

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Levée d'une hypothèque prise par mon avocat
Question postée par Denise le 17/06/2020 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Mon avocat a pris une hypothèque judiciaire le 26 Avril 2012 sur ma propriété estimée à 200.000 euros pour un reliquat d'honoraires de 4878,48 euros. J'ai été avertie de cette hypothèque par le Notaire qui devait procéder à la vente d'une parcelle de mon terrain au franc symbolique Je me suis renseignée auprès de la Direction Générale des Finances l'hypothèque s'éteindra en 2022 ! J'ai essayé de me rapprocher de l'avocat pour qu'il accepte de lever l'hypothèque sans résultat Il est indiqué sur le relevé des formalités en complément, que c'est une décision du bâtonnier de l'ordre des avocats de paris en date du 21/09/11. A l'époque je n'ai pas été informée de cette décision. Le notaire me dit qu'il ne peut pas lever cette hypothèque judiciaire. J'ai été condamnée à une peine de "prison" de 10 ans pour un retard de paiement que j'ai remboursé par chèque le 9/10/2012 Que dois-je faire pour avoir une remise de peine immédiate ? J'ai l'intention d'écrire au Bâtonnier. Merci

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Bonjour, Aux termes des articles 2412 et suivants du Code civil, l’hypothèque judiciaire est une mesure particulière d’exécution, qui rentre dans le champ des mesures dites conservatoires. En d’autres termes, lorsqu’un créancier dispose d’une créance à l’égard d’un débiteur, dont il établit l’existence et le montant, il peut solliciter d’un juge l’autorisation de faire inscrire une hypothèque sur un immeuble en garantie de sa créance. Cette autorisation n’est pas un titre exécutoire, de sorte que la mesure qui sera prise ne pourra être que provisoire. Le juge rend alors une ordonnance autorisant le débiteur à faire inscrire cette hypothèque provisoire au service de la publicité foncière. L’inscription de l’hypothèque judiciaire est valable pendant une durée de trois ans. Par ailleurs, dans le délai d’un mois à compter de l’inscription provisoire de l’hypothèque, le créancier doit, à peine de caducité, mettre en œuvre les mesures lui permettant d’obtenir un titre exécutoire, c’est-à-dire une décision de justice établissant de manière définitive sa créance. En tout état de cause, qu’il s’agisse d’une mesure prise en application d’une simple autorisation judiciaire (hypothèque judiciaire conservatoire) ou d’un titre exécutoire (hypothèque), la mesure d’hypothèque s’éteint automatiquement, dans son principe, dès lors que la créance qui la fonde s’est elle-même éteinte. Ceci implique que dès lors que la dette d’argent dont le paiement est garanti par l’hypothèque a été effectué, l’hypothèque n’a plus de raison d’être. En revanche, il n’est pas impossible que les services de la publicité foncière, qui gèrent les hypothèques sur les immeubles, n’aient jamais été mis au courant que l’intégralité de la créance a été réglée. Le cas échéant, il importe de faire radier l’hypothèque en sollicitant au préalable une mainlevée de cette dernière, qui ne pourra être prise que sur le fondement d’un accord amiable avec le créancier (en l’occurrence l’avocat dans votre cas) constaté par acte authentique ou d’une décision d’un juge constatant que vous vous êtes intégralement acquitté de votre dette d’honoraires. Ainsi, l’hypothèque pourra être radiée et votre maison sera libre de toute inscription. Bien à vous

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Gros soucis permis de conduire suspendu et annulé
Question postée par michael le 16/06/2020 - Catégorie : Droit du code de la route

Bonjour, J'avais 3 point sur mon permis et depuis ça : Je me suis fait suspendre mon permis début janvier pour à priori aux moins 6 mois et je devais passé au tribunal a Chartres pour savoir exactement combien de temps mais à cause du confinement je n'ai pas pu y aller. Entre temps une amende de -6 points est passé ce qui a eu pour suite que j'ai reçu le papier disant que mon permis est annulé le gendarme m'as dit que je devais rendre mon permis a la préfecture pour que la suspension commence sauf que j'ai perdu mon permis et désormais tout ce fait en ligne et impossible d’obtenir une déclaration de perte il faut obligatoirement faire une demande de renouvellement sauf que je peux pas le renouveler vu qu'il est annulé. Et désormais impossible d'obtenir une personne au téléphone pour savoir quoi faire tout ce fait en ligne mais en ligne je peux pas faire sa... S.V.P j'aurais besoin d'aide pour savoir comment m'y prendre pour récupérer mon permis de conduire. Merci

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Bonjour, Au préalable nous vous rappelons qu’aux termes des articles L. 223-1 et suivants du Code de la route, le retrait de l’intégralité des points du permis de conduire entraîne automatiquement son invalidation. La conséquence immédiate est que le conducteur est interdit de conduire tout véhicule dont la conduite nécessite la détention d’un permis B. Par suite, le détenteur du permis de conduire doit obtenir un nouveau permis, ce qui n’est possible qu’à l’expiration d’un délai de six mois à partir de la date de remise du titre au préfet. Par ailleurs, le candidat à l’obtention d’un nouveau permis de conduire doit également être déclaré apte à pouvoir conduire un nouveau véhicule. L’obtention du nouveau permis nécessite par ailleurs le passage de la seule épreuve théorique si deux conditions sont réunies : d’une part, le délai d’invalidation du permis doit être inférieur à un an et d’autre part la personne doit s’inscrire à l’épreuve du code neuf mois au plus tard à compter de la remise du permis aux services préfectoraux. La remise du permis de conduire est donc essentielle dans la procédure d’obtention du nouveau permis puisqu’elle permet de faire courir le délai de six mois à l’expiration duquel une personne dont le permis a été annulé pour perte de l’intégralité des points peut candidater à l’obtention d’un nouveau permis de conduire. Dans votre cas, il semble que vous ayez égaré votre permis de conduire et qu’il ne vous soit donc pas possible de soumettre une demande de nouveau permis en ligne. Il importerait donc de se rendre en préfecture afin de soumettre aux services en charge de la délivrance des permis de conduire votre problématique. Ainsi, vous pourriez leur indiquer que vous avez fait l’objet d’une annulation de permis et que vous ne pouvez matériellement remettre votre permis dans la mesure où vous l’avez égaré. Bien à vous

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Vente a ma sci
Question postée par greg le 16/06/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai fait l'acquisition d'un appartement sous loi Robien a la fin des années 2000. Il est donc pour le moment en nom propre, et il n'est plus sous le coup des neufs ans a garder. Celui ci a perdu de la valeur mais en le revendant au prix évalué du marché je peux rembourser le prêt initial. J'ai crée une SCI et l'idée est qu'elle rachète ce bien (puis investir), donc en renégociant un prêt, avec des mensualité les plus faibles possibles) afin de pouvoir continuer a toucher les loyers et essayer enfin de gagner un peu d'argent. Je pense, mais je voudrais valider, que c'est légal car il ne s'agit pas d'une opération fiscal. En effet, je serais en moins value de (prix d'achat 160000 euro, évaluation actuelle (par le site Efficity, ca vaut ce que ça vaut)) de l'ordre de 112000 euro, probablement moins, a affiner. Donc deux questions : - est ce légal que je vende mon appartement à ma SCI ? - que faire de ma moins value?

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Sa réponse :

Bonjour, Le dispositif dit Robien est un dispositif fiscal dont peuvent bénéficier les personnes physiques et certaines personnes morales ayant acquis, dans une période comprise entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006, un logement neuf ou un logement qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation notamment. Ce dispositif est applicable en contrepartie de certains engagements pris par le contribuable. Principalement, le propriétaire doit impérativement s’engager à mettre le logement en location pendant une durée initiale de 9 années à compter de l’acquisition. En outre, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire et utiliser le logement comme sa résidence principale. Ce dispositif offre des avantages fiscaux importants au contribuable puisque ce dernier va pouvoir déduire de ses revenus fonciers un amortissement fiscal accéléré. Lorsque toutes les conditions du dispositif sont remplies, le propriétaire peut en effet jouir d’un abattement de 8% pendant les 5 premières années, puis de 2,5% par an pendant les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, l’amortissement annuel autorisé s’élève toujours à 2,5% pendant 6 ans. La cession d’un logement acquis sous le dispositif Robien ne remet en cause ces avantages fiscaux que lorsqu’elle intervient dans le délai de l’engagement de location de 9 années. Dans votre cas, il convient donc préalablement de relever que, dans la mesure où cette période est à ce jour dépassée, la cession du logement à une SCI ne remettra pas en cause le bénéfice du dispositif. S’il ne semble donc pas que la cession de votre logement à une SCI que vous constituerez, qui vous permettrait de rembourser le montant du prêt initial, soit illicite, il importe de relever que vous ne pourrez plus dans le futur, en votre qualité de personne physique, bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Robien. Par ailleurs, il importe également de rappeler qu’en fiscalité française, la moins-value réalisée sur la cession d’un bien est une véritable contrainte fiscale pour les propriétaires dans la mesure où elle ne peut être imputée sur une plus-value réalisée la même année ou réalisée lors des années suivantes. En d’autres termes, vous ne pourrez utiliser la moins-value immobilière comme avantage fiscal comme tel est à l’inverse le cas pour les moins-values réalisées sur des titres financiers par exemple. Bien à vous

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N nouvelle loi et réponse ministérielle
Question postée par rubigane le 16/06/2020 - Catégorie : Droit du travail

Question portant sur le versement d'une rente décès suite à un décès suite accident du travail antérieur au 1/1/2012. Une réponse ministérielle spécifie que les rentes acquises antérieurement au 1/1/2012 doivent être servies aux bénéficiaires quelque soit la date du remariage. La CPAM m'oppose la nouvelle loi applicable à partir du 1/1/2020. Ma question : Cette nouvelle loi annule-t-elle la réponse ministérielle précédente ? Le spécifie-t-elle ? Si oui (?) cela concerne-t-il un mariage en octobre 2019 ? IL s'agit donc d'un conflit entre loi et réponse ministérielle antérieure ? et de problème de rétroactivité de la loi.

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Sa réponse :

Bonjour, Votre question fait suite à une première question posée sur le même sujet le 13 juin 2020 et à laquelle il a été répondu. Nous vous invitons donc à vous reporter à cette réponse, que nous entendons toutefois préciser dans cette réponse. Il importe de préciser le contexte et les termes de la réponse ministérielle du ministre des affaires sociales et de la santé en date du 20 novembre 2012, et qui faisait suite à une question n°2822 en date du 7 août 2012. Afin de pleinement comprendre la portée de cette réponse ministérielle, il convient de rappeler qu’avant la loi de finances 2012, l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale précisait déjà que le conjoint survivant perdait son droit à rente suite à un décès lié à un accident du travail en cas de remariage. En réalité, les situations qui n’étaient pas visées concernaient l’hypothèse où le conjoint survivant ne se remariait pas, mais concluait un pacte civil de solidarité ou un concubinage avec une nouvelle personne : le cas échéant, avant 2012, celui-ci ne perdait pas son droit à rente. Cette situation a changé avec la loi de finances pour 2012, qui a modifié l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale et a prévu qu’à compter du 1er janvier 2012, le conjoint survivant perdait également son droit à rente dans l’hypothèse où il concluait un PACS ou un concubinage (et non plus seulement dans l’hypothèse où il se remariait). C’est dans ce contexte qu’est intervenue la réponse ministérielle, qui a précisé que cette modification ne s’appliquait pas lorsque le décès était intervenu avant 2012 et que la rente était perçue à compter de cette date. La portée de cette réponse a donc été d’indiquer que si une personne était bénéficiaire d’une rente avant le 1er janvier 2012 mais concluait, après cette date, un PACS ou un concubinage, elle conservait son droit à rente, contrairement aux dispositions de l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale. En revanche, il ne semble pas que la situation dans laquelle vous vous trouvez soit celle qui ait été visée par la réponse ministérielle et qui a été modifiée par la loi de 2012. Votre situation a en effet toujours été régie dans les mêmes termes par l’article L. 434-9, avant ou après 2012. Si vous avez effectivement perdu votre premier époux avant 2012, vous vous êtes remariée en octobre 2019 (vous n’avez pas seulement conclu un PACS ou un concubinage) de sorte que la CPAM a fait application des dispositions classiques de l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale, qui a toujours prévu (avant et après 2012) que le remariage entraînait la perte de la rente. L’ordonnance du 18 septembre 2019, applicable quant à elle à compter du 1er janvier 2020, n’a que très légèrement modifié l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale afin de prendre en compte la réforme du pacte civil de solidarité. Par conséquent, la raison pour laquelle la CPAM vous a indiqué que vous cessiez d’avoir droit à une rente ne semble pas résider, comme il vous a été indiqué, dans une modification du régime de la rente applicable à compter du 1er janvier 2020, mais dans le fait que vous vous soyez remariée en octobre 2019. Nous vous rappelons enfin, comme nous vous l’avions indiqué, que même lorsque la rente est suspendue en raison d’une nouvelle union, le conjoint perçoit toujours un capital équivalent à trois ans de rente. Bien à vous

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Suppression rente veuve accident travail
Question postée par rubigane le 13/06/2020 - Catégorie : Droit du travail

Beneficiaire d'une rente accident du travail depuis 2001, remariée en octobre 2019, La CPAM m'a assurée par tel. que le décès étant antérieur au 1/1/2012, je conserverais ma rente. Or je reçois une lettre la supprimant suite à la nouvelle loi art L434-9 applicable le 1/1/2020. Pourriez vous m'aider ? Merci

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Sa réponse :

Bonjour, L’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale, dont la rédaction a plusieurs fois été modifiée au cours des dernières années, prévoit qu’en cas de remariage, de nouveau PACS ou de nouveau concubinage, le conjoint survivant d’une personne décédée suite à un accident du travail cesse d’avoir droit à une rente. Cette rente est remplacée par une somme égale aux arrérages de la rente calculée selon le taux en vigueur et afférents à une période déterminée, à la date du mariage ou de l’enregistrement du PACS ou du concubinage. En 2011, la loi de financement pour la sécurité sociale (applicable au 1er janvier 2012) a modifié l’article L. 434-9, qui prévoyait la suppression de la rente uniquement en cas de remariage, et l’a rendu applicable aux cas de conclusion d’un nouveau PACS ou concubinage. Ceci étant, une réponse ministérielle du ministre des affaires sociales en date du 20 novembre 2012 a précisément indiqué que, le droit à la rente naissant au moment du décès, cette disposition n’était applicable que pour les ayants-droits bénéficiant de la rente en raison d’un décès postérieur au 1er janvier 2012. Dès lors, un conjoint survivant dont l’ancien époux était décédé avant le 1er janvier 2012 qui a conclu un PACS ou un concubinage après cette date continue à percevoir la rente en dépit de cette nouvelle union. Par suite, une ordonnance du 18 septembre 2019, applicable à compter du 1er janvier 2020, a modifié les termes de cet article mais n’a pas changé la règle de principe qui avait été établie initialement. Dans votre cas, nous comprenons que vous bénéficiez d’une rente en raison du décès de votre ancien conjoint, qui a eu lieu avant le 1er janvier 2012. Ceci étant, nous comprenons également que vous vous êtes remariée en 2019. Même si le décès était antérieur au 1er janvier 2012, la rédaction de l’article L. 434-9 du Code de la sécurité sociale prévoyait déjà qu’en cas de remariage, le conjoint survivant cessait de bénéficier de la rente. Il semble donc que la suppression de la rente en raison de votre remariage en 2019 ne résulte pas vraiment de la modification de l’article L. 434-9 datée de 2019, mais de l’application de la règle de principe de cet article, qui n’a quant à elle pas été modifiée s’agissant de l’hypothèse d’un remariage. Ceci étant, nous vous rappelons que même en cas de remariage, le conjoint survivant conserve le droit à rente s’il a des enfants pour lesquels un lien de filiation est établi à l’égard de la victime décédée. Par conséquent, si vous avez eu des enfants avec votre ancien conjoint décédé, vous pourrez toujours conserver votre rente. Bien à vous

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Interdiction de gérer
Question postée par Raymond le 12/06/2020 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour, Je tombe sous le coup d'une interdiction de gérer une entreprise depuis le 20 janvier 2020 en France. Or, je réside et travaille en qualité d'indépendant en Suisse depuis 2015. Question simple: L'interdiction de gérer est t'elle applicable en Suisse?

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Sa réponse :

Bonjour, L’interdiction de gérer constitue une sanction prononcée dans le cadre d’une procédure collective ouverte à l’encontre d’un dirigeant de société ou d’un commerçant. Nous vous rappelons ainsi qu’aux termes de l’article L. 653-2 du Code de commerce, la faillite personnelle, prononcée notamment dans les cas où un dirigeant a poursuivi abusivement l’exploitation d’une activité déficitaire ou encore lorsqu’il a dissimulé tout ou partie de son passif, emporte interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler toute entreprise commerciale ou artisanale, directement ou indirectement. Le champ d’application de cette interdiction est donc extrêmement large et prohibe à toute interdit de gérer, aussi bien pour le présent que pour l’avenir, la gestion d’une entreprise ou d’une société. Si la sanction d’interdiction de gérer ne constitue pas une sanction pénale, mais une sanction commerciale prononcée par une juridiction commerciale, la violation de cette obligation de ne pas faire constitue en revanche un délit, sanctionné, sur le fondement de l’article L. 654-15 du Code de commerce, par une peine de deux ans d’emprisonnement et de 375.000 euros d’amende. Il convient de relever que si le champ d’application de l’interdiction de gérer est très large, le Code de commerce ne précise pas si l’application de cette sanction se limite aux sociétés françaises exclusivement ou s’étend aux sociétés étrangères. Cependant, sur ce point, il convient de rappeler que certaines jurisprudences ont indiqué que l’article L. 653-2 du Code de commerce ne circonscrivait pas la sanction de l’interdiction de gérer aux seules sociétés françaises. Ces décisions ont pu considérer par conséquent qu’un interdit de gérer ayant exploité une activité ou dirigé une société étrangère en violation de son interdiction de gérer se rendait coupable du délit prévu par l’article L. 654-15 du Code de commerce. Bien à vous

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Modification de condition de travail salarié protégé.
Question postée par fusco87 le 12/06/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour Maitre, Je suis membre du CSE (donc salarié protégé) dans une entreprise de 250 personnes, et mon employeur en représailles de différent problèmes suite à la dernière NAO..,veut décaler mes horaires de travail de 2 heures alors que j'ai un contrat avec des horaire précis. Ma question est puis-refuser ce changement? car mon employeur modifie mes conditions de travail sans parler D'élément essentiel du contrat de travail. j'ai lu que:"Le salarié protégé bénéficie d'une protection particulière. Le statut de salarié protégé permet de s'assurer que la modification de son contrat de travail n'a pas de lien avec ses fonctions de représentant du personnel. Cette protection vise notamment à le protéger d'éventuelles représailles de l'employeur. Elle s'applique qu'il s'agisse d'un simple changement des conditions de travail ou d'un élément essentiel du contrat de travail. Le contrat de travail du salarié protégé ne peut pas être modifié sans son accord" Cordialement.

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Sa réponse :

Bonjour, Le Code du travail distingue très clairement d’une part la modification du contrat de travail, c’est-à-dire la modification des conditions essentielles du contrat, et, d’autre part, la modification des conditions de travail. Cette distinction est primordiale, dans la mesure où l’employeur est contraint, lorsqu’il souhaite modifier des éléments essentiels d’un contrat de travail, de solliciter l’accord du salarié. Il importe donc de connaître précisément les éléments du contrat de travail qui sont considérés, tant par le Code du travail que par la jurisprudence, comme des éléments essentiels du contrat. Font partie des éléments essentiels du contrat de travail la rémunération, les fonctions, la durée du temps de travail et le lieu de travail. En revanche, il est constant que les horaires d’un salarié, protégé et non, ne sont pas constitutifs d’éléments essentiels de son contrat. Toutefois, cette règle de principe trouve une exception dans l’hypothèse où les horaires ont été contractualisés par l’employeur dans le contrat de travail. En effet, le cas échéant, la jurisprudence considère que les horaires deviennent un élément essentiel du contrat : s’il souhaite les modifier, l’employeur devra, en conséquence, solliciter l’accord du salarié pour ce faire. Il vous est donc possible, dans votre cas, de refuser la modification de vos horaires de travail. Ce refus ne serait en tout état de cause pas constitutif d’une faute justificative d’un licenciement ou d’une quelconque sanction. Si votre employeur vous sanctionne en raison de votre refus de modifier des horaires de travail qui ont été contractualisés, vous pourrez en conséquence saisir le conseil des prud’hommes afin de faire valoir vos droits et contester cette décision. Bien à vous

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Assurance-vie partage bénéficiaire décédé
Question postée par Le Roy des Bananes le 10/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Dans le cadre d'une assurance-vie, un souscripteur désigne ses 4 enfants (nominativement) comme bénéficiaires et rien de plus. L'un des enfants décède avant le souscripteur. Ce bénéficiaire a lui même un enfant. Au décès du souscripteur, l'enfant du bénéficiaire décédé touchera-t-il la part dû à son parent ? n'apparaissent que les noms des 4

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le régime des contrats d’assurance-vie est réglementé par les articles L. 132-1 et suivants du Code des assurances. Selon ces dispositions, le souscripteur d’un contrat d’assurance-vie doit impérativement désigner, aux termes de son contrat, un ou plusieurs bénéficiaires destinés à percevoir le montant du capital déposé par le souscripteur sur ce contrat en cas de décès de ce dernier. La rédaction de cette clause, dite « clause de bénéficiaire », est particulièrement importante dans la mesure où elle doit fixer avec la plus grande précision le nom du ou des bénéficiaires. Dans ce contexte, il est généralement plus que préférable d’anticiper l’hypothèse du décès d’un bénéficiaire avant le décès du souscripteur. Deux situations peuvent ainsi se présenter. D’une part, il est possible que la clause de bénéficiaire ait prévu l’hypothèse d’un prédécès du bénéficiaire, le souscripteur désignant nommément des bénéficiaires de premier rang, appelés à bénéficier du capital de l’assurance-vie en premier, et des bénéficiaires de second rang, appelés à le percevoir en cas de décès des bénéficiaires de premier rang. D’autre part, il est également possible que la clause, qui désigne nommément les seuls bénéficiaires de premier rang, n’ait pas prévu la situation d’un prédécès de ceux-ci. Le cas échéant, un réponse ministérielle dite « Meslot » en date du 14 septembre 2010, publiée au journal officiel de l’Assemblée Nationale n°60434, indique que le capital doit être reversé aux héritiers ou aux ayants-droits du bénéficiaire prédécédé, sauf stipulation expresse contraire de la clause de bénéficiaire. Dans votre cas, si la clause de bénéficiaire n’exclut pas expressément cette hypothèse, le capital sera donc effectivement reversé aux petits-enfants du souscripteur, sauf à modifier la rédaction de cette stipulation du contrat. Bien à vous

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Donnation
Question postée par nonore1914 le 09/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

J'ai 83 ans, je suis divorcé,j'ai 2 enfants. Un de mes enfants a besoin de 50 000€ pour faire un investissement. Je voudrais lui donner cette somme. Comme j'avais placé 100 000€ sur un contrat d'assurance vie,(ce qui leur était réservé à mon décès) j'ai fait un rachat partiel de 50 000 €. Maintenant je ne sais pas si je dois enregistrer cette "donation..."ou si je peux simplement lui faire un chèque de 50 000€ sans aucune formalité. Merci pour votre réponse. PS: j'ajoute que je ne leur ai fait aucune donation auparavant.

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Sa réponse :

Bonjour, Le souscripteur d’un contrat d’assurance-vie est toujours en mesure de pouvoir solliciter de l’organisme d’assurance le rachat total ou partiel de son contrat. Ce rachat correspond en réalité à une demande du souscripteur formulée auprès de l’organisme, selon les formes et conditions générales prévues au contrat (condition de montant minimum notamment) de libérer une partie des fonds déposés sur cette assurance-vie. Le rachat partiel d’un contrat d’assurance-vie correspond donc en réalité à la demande du souscripteur faite à l’organisme de lui virer seulement une partie des montants déposés sur le contrat. Le rachat partiel peut soit prendre la forme d’un rachat ponctuel, c’est-à-dire que le virement correspond seulement à un besoin ponctuel du souscripteur, ou d’un rachat programmé, lorsqu’au terme du contrat, le souscripteur, qui n’a pas opté pour le versement de l’intégralité du capital de l’assurance-vie, sollicite le paiement du capital par rente. Si le rachat total entraîne la clôture automatique du contrat, le rachat partiel n’affecte en revanche pas la vie du contrat, qui continue à s’appliquer normalement. En pratique, le rachat s’opère par un virement effectué par l’organisme d’assurance sur le compte bancaire désigné par le souscripteur lors de la conclusion du contrat. Dans votre cas, il conviendra donc d’attendre que l’organisme effectue le virement sur votre compte pour émettre un chèque à l’attention de votre enfant. Au surplus, s’agissant de la donation, nous vous rappelons que les articles 893 et suivants définissent la donation comme l’acte unilatéral par lequel le donateur souhaite se dépouiller d’un bien ou d’une somme d’argent au profit d’un bénéficiaire. La donation doit respecter un certain nombre de conditions, notamment, lorsque le donateur a des héritiers réservataires (ses enfants par exemple), ne pas excéder le montant de la quotité disponible de son patrimoine (un tiers du patrimoine lorsque le donateur a deux enfants). En revanche, la donation de somme d’argent ne doit remplir aucune forme particulière : elle peut donc s’effectuer par un simple virement ou par un paiement par chèque du donateur au bénéficiaire. Ceci étant, il est généralement recommandé de faire constater ce don manuel par un acte notarié, le notaire prenant en charge l’ensemble des formalités, notamment fiscales, engendrées par cette donation. Si vous ne souhaitez pas avoir recours aux services d’un notaire, vous devrez alors déclarer le don à l’administration fiscale, en remplissant notamment le formulaire cerfa n°14579*03. Bien à vous

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Plus value sur vente partielle de propriété
Question postée par ambroisine le 08/06/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Je possède une maison avec un grand terrain. Je garde ma maison avec une partie du terrain et Je vends l'autre partie de ce grand terrain comme terrain à batir. J'ai acquis ce bien en 2010. Quel taux de plus value? Y a t il une exonération? Merci

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Bonjour, Aux termes des articles 150 U et suivants du Code général des impôts, les différentes plus-values immobilières réalisées lors d’une cession d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir par un particulier sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. S’agissant dans un premier temps de l’impôt sur le revenu, il convient de relever que les plus-values, dont le montant est généralement déterminé par la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession, sont imposées à un taux forfaitaire de 19% du montant de la plus-value. Toutefois, il importe de préciser que l’assiette de l’impôt, c’est-à-dire le montant de la plus-value sur lequel va être déterminé l’impôt, bénéficie d’un abattement dont le taux augmente en fonction de la durée de détention du terrain. Ainsi, pour une durée de détention comprise entre 5 et 23 ans, l’abattement s’élève à un taux de 6% par année de détention. Dans votre cas, il semble donc que l’abattement appliqué sur le montant de la plus-value s’élèvera au taux de 30%. S’agissant dans un deuxième temps des prélèvements sociaux, la plus-value est imposée au taux de 17,2% de son montant. Les prélèvements sociaux s’appliquent sur l’intégralité du montant de la plus-value, diminué d’un taux de 1,65% au-delà de la cinquième année de détention. Dans votre cas, l’abattement appliqué sur le montant de la plus-value pour déterminer le montant des prélèvements sociaux s’élèvera donc à un taux de 16,50% Enfin il convient de relever que, dans le cas particulier de la cession d’un terrain à bâtir sur une zone très tendue, le vendeur peut bénéficier d’une exonération comprise entre 70% et 85% du montant de l’imposition. Pour ce faire, la cession du terrain à bâtir doit remplir une condition : l’acquéreur doit ainsi s’engager, dans le cadre de l’acte authentique de vente, à construire, dans les quatre années de l'acquisition, des logements sur le terrain vendu. Compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste, afin de déterminer si le terrain cédé est éligible à ce dispositif d’exonération. Bien à vous

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Passage conduite de centrale hydroélectrique
Question postée par Marigoul le 05/06/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Une centrale hydroélectrique de montagne prévoit de modifier en partie la conduite forcée en la faisant passer sur un terrain dont je suis propriétaire. Cette centrale existe depuis 1980 et du fait de sa vétusté se trouve obligée de changer des portions de conduite. Les travaux envisagés coupent cette parcelle de 7800 m² présentant une déclivité importante et de nombreuses terrasses. L'entreprise s'engage à enterrer la canalisation et à reconstruire les murets existants. Deux questions se posent : - Faut-il en l'occurrence prévoir d'enregistrer devant notaire cette servitude ? - Faut-il rédiger un contrat d'entreprise prévoyant les modifications qui ne manqueront pas d'être obligatoires pour réaliser ces travaux ? Sur le plan juridique existe-t-il d'autres formalités ?

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Sa réponse :

Bonjour, Les servitudes sont régies par les articles 637 et suivants du Code civil et peuvent être de différentes nature, soit d’urbanisme, soit d’utilité publique, soit encore de voirie. La servitude constitue en réalité une charge tierce imposée à un immeuble, appelé fonds servant, et qui va rester grevée à l’immeuble. En effet, la servitude étant un droit réel, elle ne dépend pas de l’identité du propriétaire du terrain qu’elle grève, de sorte qu’elle est transmise à l’acquéreur lorsque le terrain est vendu. Par conséquent, tout acquéreur doit être informé des éventuelles servitudes qui peuvent grever le fonds qu’il s’apprête à acquérir. C’est la raison pour laquelle il est généralement préférable de constituer une servitude par le biais d’un acte notarié, qui est un acte authentique, c’est-à-dire un acte ayant une valeur probatoire certaine. Après avoir été régularisé chez le notaire, l’acte de constitution de servitude va en effet être enregistré au service de la publicité foncière, de sorte que le notaire en charge d’une vente future pourra prendre connaissance des potentielles servitudes grevant le fonds, et en avertir l’acquéreur le cas échéant. S’agissant des travaux à opérer, nous vous rappelons qu’aux termes des articles 1710 et suivants du Code civil, le contrat d’entreprise, ou louage d’ouvrage, est un contrat par lequel une partie s’engage à réaliser quelque chose pour une autre, moyennant un prix convenu. La conclusion d’un contrat d’entreprise permet l’application d’un régime particulier, qui est généralement favorable au maître d’ouvrage, c’est-à-dire la personne qui commande les travaux. Il est donc effectivement recommandé de conclure avec l’entreprise chargée des travaux un contrat de louage d’ouvrage, dont le régime pourrait vous être utiles en cas de dysfonctionnements dans le cadre de l’exécution de ces travaux. Ceci étant, il importe également dans votre cas de déterminer si la société exploitante de la centrale ne devrait pas elle-même conclure ce contrat ayant vocation à détourner la conduite, cette dernière étant justement propriétaire du fonds dominant de la servitude. Sur ce point, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de l’urbanisme. Bien à vous

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Reprise d un acompte
Question postée par agop-31 le 03/06/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, j'ai rempli un bon de commande pour une voiture neuve en LOA le 8-10-19 on m'a demandé un chèque de garantie réservation de 500€ elle devait être livrée le 15 mars le confinement a commencé le 17 mars. j'ai eu des nouvelles de la voiture fin mai me disant qu elle serait prête d'ici une semaine j ai demandé une petite remise pour le retard on me la refusée donc je résilie mon bon de commande et je vais ailleurs on me dit que mon chèque est perdu?? quel recours puis je avoir sachant que le chèque n'etait pas mentionné sur le bon de cde et ensuite est il normal de demander une caution de réservation lorsque c'est une LOA. Merci en attendant votre réponse. Cordialement

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Bonjour, Aux termes des articles L. 313-1 et suivants du Code monétaire et financier, la location avec option d’achat est un crédit à la consommation permettant à une personne de louer un bien, généralement un véhicule, avec une possibilité de se porter acquéreur au terme du contrat, moyennant une indemnité correspondant à la valeur résiduelle du véhicule. Ce contrat de crédit à la consommation répond à un régime particulier, notamment dans le cadre des modalités de paiement et de garantie des loyers. Dans le cadre d’un tel contrat en effet, il est tout à fait possible pour le prêteur de réclamer au locataire un dépôt de garantie, qui peut correspondre à une somme fixe ou à un pourcentage de la valeur vénale du bien loué. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire à la fin du contrat de location d’achat si ce dernier décide de ne pas se porter acquéreur du véhicule. Ce dépôt est opéré, par usage, par chèque : le cas échéant néanmoins, il importe de relever que le chèque n’est pas un réel instrument de garantie, mais un instrument de paiement. Ceci implique que la personne à laquelle a été confié ce chèque de garantie est tout à fait en droit de l’encaisser licitement, alors qu’il n’a initialement été donné qu’en garantie d’une créance ou d’un bien. Néanmoins, dès lors que la garantie n’a plus d’objet, le prêteur doit impérativement restituer le chèque à l’emprunteur : dans un cas similaire, le propriétaire d’un appartement est notamment contraint, si ce dernier n’a pas été affecté par l’occupation du locataire, de restituer à ce dernier le chèque de caution ou, s’il l’a encaissé, son montant. Dans votre cas, il convient donc de distinguer deux situations. D’une part, si le chèque a été encaissé, l’établissement prêteur doit vous restituer le montant de la garantie, dans la mesure où cette dernière est devenue sans objet. Dans une telle hypothèse, nous vous rappelons que si l’établissement prêteur ne souhaite pas vous restituer le chèque, vous pourrez saisir le médiateur de l’entreprise, si elle en a désigné un, ou le médiateur de la consommation, avant de saisir une juridiction. Le prêteur pourrait toutefois faire valoir que le montant de garantie a été retenu en application d’une disposition des conditions générales empêchant par exemple la rétractation tardive du contrat par le consommateur. D’autre part, si le chèque n’a pas été encaissé et est réellement perdu, il importe de faire opposition au paiement de ce chèque, afin d’éviter qu’il puisse être falsifié ou encaissé à tort par un tiers. Nous vous indiquons en effet qu’en application de l’article L. 131-35 du Code monétaire et financier, l’un des cas admis d’opposition au paiement d’un chèque est la perte de cet instrument de paiement. Bien à vous

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Renseignements
Question postée par renie le 03/06/2020 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour, Le tribunal m'a condamné à verser 30 000 Euros à mon ancien compagnon (décédé depuis 2018). Les huissiers vu mes revenus, j'avais un prélèvement de 150,00 E/Mois. Je me suis aperçue, que les huissiers retenaient des intérêts. J'aimerai savoir si c'est normal, vu que c'est pas un crédit. D'après mon Avocate, ils ne doivent pas me retenir des intérêts. Et que je dois faire opposition (j'ai 1 mois). Alors pourriez-vous me dire, si mon Avocate a raison. Merci

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes des articles 85 et suivants et 418 et suivants du Code de procédure pénale, la victime d’une infraction peut se constituer partie civile afin de solliciter de la juridiction qui se prononcera sur l’action pénale qu’elle se prononce également sur le montant des dommages et intérêts qui pourraient lui être octroyés. Le cas échéant, la juridiction est amenée à se prononcer sur deux types d’actions : d’une part, l’action pénale, qui vise à sanctionner l’auteur des faits par une peine d’amende ou de prison et d’autre part l’action civile, qui vise à condamner l’auteur des faits à indemniser la victime. Une fois la décision rendue, c’est à la victime de faire exécuter la décision, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, directement auprès de l’auteur des faits. Le cas échéant, l’huissier a donc pour mission de mettre à exécution les condamnations civiles prévues dans la décision, et de le faire notamment par toute mesure d’exécution forcée. Dans ce contexte, l’huissier peut être amené à recouvrer, en plus du montant de la créance de dommages et intérêts, des intérêts particuliers. Ces intérêts ne correspondent pas aux revenus d’un emprunt ou d’un crédit quelconque : en réalité, aux termes de l’article 1153-1 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêt au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Ceci implique que des intérêts au taux légal, dont le montant est déterminé chaque trimestre en fonction des dispositions des articles L. 313-2 et suivants du Code monétaire et financier, seront appliqués au montant de la condamnation et seront pleinement dus par le condamné. Les intérêts courent alors à compter du jour de la décision (sauf si une autre date a été indiquée par la juridiction) au taux simple et sont ensuite majorés, conformément aux dispositions des articles 500 et suivants du Code de procédure civile, deux mois après la date d’application de la décision. Dans votre cas, il semble donc que les intérêts saisis par l’huissier en plus des échéances de dommages et intérêts correspondent à l’application du taux d’intérêt légal et sont donc dus. Bien à vous

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Succession
Question postée par RICHIEO21 le 02/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Ma maman est décédée il y a quelques mois, mon père est encore vivant et ils ont fait entre eux une donation au dernier des vivants. Doit-on ma soeur et moi faire des démarches et payer dès maintenant des droits de successions ? Un notaire me demande 7200 euros Merci par avance.

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Bonjour, La donation au dernier vivant est régie par les dispositions des articles 1091 et suivants du Code civil. Cette donation particulière est généralement utilisée par des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, puisque cet acte leur permet de transmettre à leur conjoint une partie de leur patrimoine propre, les époux séparés de biens n’ayant pas de patrimoine commun. Si le régime de la donation au dernier vivant est très libre, certaines règles s’imposent quant à la part qui peut être attribuée au conjoint survivant en présence de descendants. En effet, la donation pourra alternativement prévoir la transmission au conjoint survivant en premier lieu soit du 1/4 de la pleine propriété soit des 3/4 en usufruit, en second lieu de la totalité du patrimoine et, en troisième lieu, de la quotité disponible de la succession en pleine propriété (pour deux enfants, 1/3 de la succession). Fiscalement, la donation au dernier vivant est moins avantageuse que la donation entre époux (totalement exonérée de droits de succession) puisque des droits de successions seront dus au-delà d’un certain montant de donation. Ces droits doivent normalement être acquittés au jour de la donation et non au jour du décès du premier conjoint. Ceci étant, comme il a été indiqué, le défunt conjoint ne peut transmettre au survivant l’intégralité de son patrimoine et une partie de la succession sera donc nécessairement dévolue à ses enfants. Par conséquent, il est tout à fait possible qu’au moment du décès du premier conjoint, les enfants doivent s’acquitter, en dépit de la présence d’une donation au dernier vivant, des droits de succession sur le patrimoine qui leur sera transmis par le défunt. Nous vous rappelons à cet égard qu’aux termes des articles 777 et suivants du Code général des impôts, les enfants bénéficient d’un abattement d’un montant de 100.000 euros sur la valeur du patrimoine transmis, sur lequel sera par la suite appliqué un taux d’imposition qui varie entre 5 et 45% en fonction de la valeur de ce patrimoine. En tout état de cause, et compte-tenu de la complexité de ces questions, nous vous conseillons de vous rapprocher d'un conseil fiscaliste afin de déterminer si les droits réclamés par le notaire correspondent aux droits de donation dont vous devez personnellement vous acquitter sur le patrimoine hérité de votre père. Bien à vous

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Héritage ?
Question postée par AnnaC le 01/06/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, j'ai un dossier de reconnaissance de paternité, déposé chez un notaire qui à l'heure actuelle n'est plus en service (retraite je suppose, mes courriers me reviennent "inconnu à l'adresse). Donc pas de successeur non plus à ce cabinet. Comment puis-je savoir ou se trouve mon dossier aujourd'hui ? Ayant perdu de vue le signataire de la reconnaissance (le père) depuis de nombreuses années et certains signes pourraient me faire croire qu'il serait décédé récemment à un âge avancé. Quelles seraient les démarches à suivre pour 1) connaitre le notaire qui détiens le dossier à l'heure actuelle 2) avoir la confirmation (ou négation) du décès de son père 3) savoir s'il y a un testament ou héritage à faire valoir pour mon fils. Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la procédure de reconnaissance de paternité est distincte de l’action aux fins d’établissement de la filiation régie par les dispositions des articles 325 et suivants du Code civil, en ce qu’elle permet à un géniteur de reconnaître volontairement le lien de filiation l’unissant à son enfant. Si la reconnaissance de paternité est généralement opérée devant un officier d’état civil, tel qu’un maire, elle peut également être effectuée devant un notaire. L’établissement de cette reconnaissance se fait par le biais d’un acte authentique identifiant la personne à reconnaître et la personne qui la reconnaît. Le dossier doit être conservé par le notaire en son étude. Cependant, dans l’hypothèse où ce dernier cesse son activité, pour cause de démission notamment, il doit normalement informer ses mandants, c’est-à-dire ses clients, de la destinée des dossiers en cours, et notamment de l’identité du notaire qui reprendra la charge du traitement des dossiers. Lorsqu’il n’a pas été informé de cette transmission, le client n’a guère de solution que de prendre attache avec la chambre départementale des notaires, qui, après avoir pris connaissance du nom du notaire en charge du dossier, pourra l’informer de celui qui a pris la succession de ce dernier. Dans votre cas, il semble donc que la seule solution qui puisse vous permettre de savoir où se trouve votre dossier serait de prendre attache avec la chambre des notaires du département où se trouvait celui qui était en charge du dossier de reconnaissance de paternité établi par votre père. Le cas échéant, ce dernier pourra vous indiquer si votre père est toujours vivant et, dans le cas contraire, si sa succession a été ouverte. Le notaire pourra alors vous indiquer l’identité du notaire qui est lui-même en charge de la succession si ce n’est pas lui-même. Dans le cadre de la succession de votre part, le notaire fera par suite application des règles gouvernant l’héritage d’un défunt sont établies par les articles 733 et suivants du Code civil, qui diffèrent selon que le défunt a rédigé un testament ou non. Si votre père a rédigé un testament, ce dont le notaire en charge de la succession devra vous informer, il importera de le consulter afin de déterminer les décisions qu’il a prises quant à la succession du patrimoine. Il importe de relever que, le cas échéant, quelles que soient les stipulations du testament, une partie des biens sera nécessairement réservée aux enfants du défunt (lorsque le défunt n’a eu qu’un seul enfant, cette part équivaut à la moitié du patrimoine). En revanche, si le notaire vous informe que votre père n’avait pas rédigé de testament, les règles légales de répartition du patrimoine trouveront à s’appliquer (l’intégralité des biens revient aux enfants du défunt s’il n’était pas marié, ou s’il était marié, les héritiers recueillent soit les 3/4 de la propriété de son patrimoine, soit la nue-propriété de toute la succession). Bien à vous

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Possibilite de bloquer la part des enfants indivisires en cas de vent
Question postée par penelle le 29/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Ma mère possède un appartement où elle résidait jusqu'à ce qu'elle doive aller en maison de retraite. Nous sommes quatre enfants en indivision avec elle depuis la mort de notre père; Il faut vendre son appartement car elle n'a pas les ressources nécessaires pour payer les frais d'hébergement. Est-il possible de bloquer sur un compte de sequestre la part revenant aux enfants jusqu'à son décès pour le cas ou sa part ne suffirait pas

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Bonjour, Le régime de l’indivision est fixé par les articles 815 et suivants du Code civil. La particularité de ce régime réside dans le fait que tous les indivisaires sont ensemble propriétaires de l’intégralité du bien, contrairement à la copropriété. Ce principe entraîne d’importantes conséquences juridiques dans le cadre de la vie de l’indivision et notamment en cas de cession des biens indivis. Selon l’article 815-3 du Code civil, la cession d’un bien indivis nécessite, par principe, l’accord unanime de l’ensemble des indivisaires. Il importe donc au préalable de bien relever que la cession de l’appartement de votre mère ne sera possible qu’avec l’accord de vos quatre frères et sœurs et de votre mère. Par ailleurs, et en raison des spécificités du régime de l’indivision, il importe de relever que la cession d’un bien indivis ne réalise pas le partage, le bien cédé étant substitué par le prix de vente. En pratique, ceci implique qu’une fois le bien indivis cédé, le notaire ne pourrait pas remettre à chacun des indivisaires une partie du prix, qui correspondrait par exemple à sa quote-part indivise : il engagerait alors sa responsabilité. Le prix de cession devra donc être versé sur un compte ouvert au nom de l’indivision. Dans votre cas, le notaire ne pourra donc verser le prix de cession à un indivisaire, de sorte qu’il sera toujours possible de s’assurer que le prix de cession de l’appartement de votre mère permettra de régler en intégralité ses frais d’hébergement en résidence pour personnes âgées. En revanche, en vertu de l’article 815 du Code civil, tout indivisaire peut demander le partage de l’indivision : le cas échéant, l’un de vos frères ou sœurs pourrait tout à fait demander à ce que le patrimoine indivis soit attribué à chaque indivisaire et, indirectement, percevoir le prix de cession. Toutefois, il importe de rappeler que si l’un des enfants ne souhaite pas régler les frais d’hébergement, il sera toujours possible d’agir à son encontre sur le fondement de l’article 205 du Code civil, qui précise que les descendants doivent à leurs ascendants des aliments si ces derniers sont dans le besoin. Il serait le cas échéant possible de contraindre cette personne à contribuer aux frais de la résidence de votre mère. Bien à vous

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Réduction ou crédit d'impôts
Question postée par GCH le 28/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, -L'avantage d'un scellier intermédiaire est-il considéré comme un crédit ou une réduction fiscale? -Dans le cadre d'un divorce, l'avantage fiscal doit-il être proportionnel pour chacun, ou répartit en fonction des revenus de chacune des personnes ? - Dans la mesure ou chacun à contribuer de la même façon aux charges? D'avance merci pour votre retour. Bien à cordialement.

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Bonjour, Le dispositif Scellier intermédiaire constitue un complément du dispositif Scellier classique prévu par l’article 199 septvicies du Code général des impôts. Ce dispositif s’applique aux mêmes conditions que le dispositif classique, avec quelques conditions supplémentaires. Pour en bénéficier le bailleur s’engage notamment à louer son logement à un locataire aux conditions de ressources particulières ainsi qu’à respecter un plafond de loyer qu’il s’engage à ne pas dépasser, pendant un délai de 9, 12 ou 15 ans. En revanche, le dispositif Scellier intermédiaire est sensiblement différent du dispositif classique dans son application. Ce dernier est en effet constitué à la fois d’une réduction et d’une déduction d’impôt. Le bailleur doit ainsi bénéficier d’une déduction spécifique de 30% des revenus bruts du bien immobilier sous dispositif Scellier intermédiaire, à déduire de sa base imposable de revenus fonciers. Au surplus, le bailleur bénéficie également d’une réduction d’impôt correspondant à un taux du prix d’acquisition du logement, dans la limite de 300.000 euros par an et par logement. Ce taux varie en fonction de la surface du logement, de la durée de l’engagement de location et des niveaux de performance énergétique du bâtiment. Le dispositif Scellier intermédiaire constitue en tout état de cause un avantage fiscal, qui doit être pris en compte dans le cadre de la liquidation de la communauté des époux dans l’hypothèse d’un divorce. La règle de principe est que, pour des époux mariés sous le régime de la communauté légale, l’avantage doit s’analyser comme un revenu commun dont les époux ont tous deux bénéficié pendant le mariage et qui doit être réparti à égalité entre eux. Cependant, cette règle ne s’applique que lorsqu’il est établi que le bien acquis et ayant donné lieu à l’application du dispositif Scellier est un bien commun. Si l’un des époux peut établir que le bien loué sous le régime Scellier lui appartient en propre, il sera le seul à bénéficier du dispositif de déduction/réduction d’impôt. Cependant, compte-tenu de la complexité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste. Bien à vous

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Main levée hypothèque
Question postée par LANGUE le 27/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Nous souhaitons vendre notre maison des septembre . Nous avons remboursé intégralement un prêt hypothécaire le 5 août 2019 . Prêt établi le 14 mars 2007. Est il nécessaire de demander une main levée auprès du notaire Merci pour votre réponse Cordialement

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler qu’aux termes de l’article 2393 du Code civil, l’hypothèque est en droit réel attribué à un créancier (généralement une banque) en garantie de l’acquittement d’une dette. L’hypothèque est généralement prise par une banque sur le bien immobilier en garantie du prêt qui finance ce bien. Ainsi, lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de payer son emprunt, la banque peut procéder à la mise en vente forcée du bien afin d’être désintéressée. Il importe par ailleurs de distinguer le principe de l’hypothèque de l’inscription administrative de l’hypothèque. Lorsqu’une hypothèque est constituée par une banque, elle est inscrite au registre de la Conservation des hypothèques : cette opération constitue en réalité une formalité administrative. Ainsi, lorsqu’un emprunt hypothécaire a été intégralement remboursé par l’emprunteur, le droit d’hypothèque du créancier s’éteint en même temps que l’emprunt. Ceci implique que la banque ne peut plus, à compter du remboursement de la dernière échéance du prêt, forcer la vente de la maison que celui-ci a financée. En revanche, l’inscription de l’hypothèque au registre de la Conservation des Hypothèques n’est quant à elle automatiquement radiée qu’un an après le remboursement de la dernière échéance du prêt. Le maintien de l’inscription de l’hypothèque peut être contraignant pour l’emprunteur, notamment lorsque ce dernier souhaite revendre le bien libre de toutes charges et hypothèques. C’est pourquoi il est possible pour l’emprunteur de demander la radiation, ou la mainlevée, de l’hypothèque avant l’expiration de ce délai d’un an, mais ce dernier devra alors s’acquitter de frais de radiation auprès de la Conservation des Hypothèques, dont le montant dépendra de la valeur de l’emprunt garanti. L'emprunteur devra s'adresser à son créancier pour solliciter son accord à la mainlevée, accord qui devra être constaté par un acte notarié, qui devra ensuite lui-même être transmis aux services de la publicité foncière, qui procéderont à la radiation. Bien à vous

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Contrat mariage
Question postée par doc le 27/05/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour je voudrais savoir combien de temps prend la procédure pour changer le contrat de mariage et combien ca coute. nous souhaitons changer ce contrat avant un achat immobilier déjà en cours mais non conclu.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le régime matrimonial applicable aux époux est déterminé par le contrat de mariage : en l’absence de contrat, le régime applicable par défaut est le régime de la communauté légale. Ceci étant, aux termes des articles 1397 et suivants du Code civil, les époux peuvent convenir, dans l’intérêt de leur famille, de modifier leur régime matrimonial. Pour ce faire, deux conditions doivent être remplies : il doit être établi d’une part que les époux agissent dans l’intérêt de la famille et d’autre part que les deux époux consentent tous deux à ce changement. La procédure de changement de régime matrimonial, prévue aux articles 1300 et suivants du Code civil est relativement complexe et peut être longue. Les époux doivent tout d’abord demander à un notaire d’établir une nouvelle convention matrimoniale, qui vient modifier le contrat de mariage. Cette modification sera publiée et les créanciers du couple ou leurs enfants majeurs, qui doivent être personnellement informés de ce changement, pourront s’y opposer dans un délai de trois mois à compter de leur information. Par suite, le changement de régime matrimonial devra être soumis à l’homologation du juge aux affaires familiales du tribunal du lieu de résidence de la famille dans deux cas : en premier lieu si l’un ou l’autre des époux a un enfant mineur ou en second lieu si les créanciers ou les enfants majeurs se sont opposés au changement. Les époux doivent obligatoirement être accompagnés d’un avocat dans le cadre de cette procédure. À l’issue de cette procédure, mention du changement de régime matrimonial des époux sera portée sur l’acte de mariage. La procédure de changement de régime matrimonial peut donc être relativement longue et s’étendre sur plusieurs mois. Par ailleurs, son coût peut être significatif puisque les époux devront s’acquitter des émoluments du notaire, des frais de publicité et des différents frais de procédure, des honoraires de l’avocat qui devra les assister devant le juge aux affaires familiales et des frais de liquidation du régime matrimonial. Bien à vous

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Divorce et régime matrimonil
Question postée par patoche le 26/05/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens. Nous allons nous séparer (séparation de fait). Est ce qu'en étant séparés nous pourrons acheter un bien personnel étant donné notre régime matrimonial ? Merci de votre réponse.

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la séparation de fait et ses effets ne sont aucunement régis par la loi et n’altèrent donc en aucune façon le lien conjugal. Par conséquent, les époux s’ils sont effectivement séparés, n’en restent pas moins tenus aux divers devoirs du mariage et les règles applicables à leur patrimoine et revenus sont les mêmes que s’ils n’étaient pas séparés. Nous vous rappelons cependant que, dans le cas particulier du régime de la séparation de biens, qui n’est applicable que lorsque les époux ont expressément opté pour ce dernier dans le cadre d’un contrat de mariage rédigé par un notaire, les époux séparés de biens conservent l’administration, la jouissance et la libre disposition de leurs biens personnels. Ceci implique que, contrairement aux époux mariés sous le régime de la communauté légale (régime applicable à défaut de contrat de mariage) ou de la communauté universelle, les époux séparés de biens resteront propriétaires, en propre, de l’ensemble des biens acquis avant ou au cours du mariage. En application de l’article 1538 du Code civil, l’époux peut donc prouver par tous moyens qu’il a la propriété exclusive d’un bien, et notamment en rapportant la preuve qu’il a lui-même financé ce dernier avec ses fonds propres. Ce n’est que dans l’hypothèse où l’un des époux ne peut rapporter la preuve que le bien lui appartient que ce dernier sera considéré comme un bien indivis. Par conséquent, dans votre cas, il convient en premier lieu de relever que la séparation de fait entraînera aucune conséquence particulière sur les règles applicables, en vertu du régime de la séparation de biens, à la propriété des biens de votre époux ou de vous-même. Toutefois, dans la mesure où ce régime matrimonial implique que les biens acquis par un époux restent sa propriété, le bien que vous aurez acquis, y compris postérieurement à votre séparation, vous sera propre. Bien à vous

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Occupant sans titre
Question postée par biggun le 25/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

j'habite depuis 15 ans dans une maison appartenant en toute propriete a ma compagne qui vient de deceder ,elle n'avait aucune famillle,meme eloignee ,nous n'etious ni maries ni pacses puis-je demeurer dans les lieux ? merci

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Bonjour, Au préalable, il importe de déterminer quelle sera la destination de la maison appartenant à votre conjoint dans le cadre des opérations de succession. En effet, en vertu des articles 733 et suivants du Code civil, seuls les époux, descendants, ascendants ou éventuels collatéraux peuvent prétendre à des droits sur le patrimoine du défunt, à la différence du conjoint qui n’est ni marié ni pacsé avec le défunt. Ceci étant, il est également possible que le défunt ait rédigé un testament prévoyant expressément l’attribution du logement à son conjoint, et ce en dépit du fait qu’il n’ait été ni marié, ni pacsé avec ce dernier. S’agissant du droit d’occupation du conjoint survivant dans le logement familial, celui-ci dépend également du lien entre le défunt et le conjoint. Dans l’hypothèse où le couple était marié, le conjoint survivant dispose d’un droit d’occupation du logement dont le défunt était seul propriétaire jusqu’à son décès en application des articles 763 et suivants du Code civil. En revanche, lorsque les conjoints n’étaient ni mariés, ni pacsés, mais vivaient seulement en union libre, le conjoint survivant ne dispose par principe d’aucun droit d’habitation sur le logement si le défunt en était seul propriétaire. Bien à vous

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Vente a terme ; oncle a nieces
Question postée par GJC le 25/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

VEUF SANS ENFANT; AGE DE 84 ANS; PUIS JE VENDRE A TEMPERAMENT UN IMMEUBLE EVALUE A 180.000 € A MES DEUX NIECES ? LA VENTE POURRAIT SE FAIRE SUR 15 ANS, A RAISON DE 12.000 € PAR AN. EN CAS DE PREDECES QUID DES ANNUITES DE LA VENTE ? JE N'AI QU'ELLES COMME HERITIERES. MERCI DE BIEN VOULOIR M'AIDER; A MON AGE PERSONNE NE REPOND A MES QUESTIONS; Gontran Camredon

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Bonjour, La vente à tempérament ou vente à terme, est une vente dont les modalités de règlement du prix sont particulières, ce dernier n’étant pas réglé comptant. Un tel contrat de vente permet à l’acquéreur de ne pas payer le vendeur comptant, mais en plusieurs versements successifs, pendant une période de temps déterminée. À la différence du contrat de vente en viager, le contrat de vente à terme ne prend pas fin au décès du vendeur. En effet, si, aux termes de l’article 1583 du Code civil, la propriété du bien est immédiatement transférée à l’acquéreur dans le cadre d’une vente à terme (sauf disposition contraire), il n’en reste pas moins que ce dernier est tenu de continuer à verser le prix de vente après le décès du vendeur à ses héritiers. Ceci étant, dans votre cas, il apparaît que vos deux nièces sont vos seules héritières. Par conséquent, sauf testament contraire et en application des dispositions des articles 733 et suivants du Code civil, si les parents de vos nièces sont tous deux décédés, celles-ci hériteront à votre décès, grâce à la règle de la représentation, de l’intégralité de votre patrimoine et donc de la maison. La question du devenir des annuités de vente serait le cas échéant sans objet, vos nièces devenant, par l’effet de la succession, propriétaires de la maison. En revanche, si les parents de vos nièces sont toujours vivants, mais que vous souhaitez cependant que la maison leur revienne à votre décès, il vous sera possible de prévoir de telles conditions dans le cadre d’un testament. Compte-tenu des spécificités de ces questions, nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un notaire. Bien à vous

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Rénovation toiture
Question postée par Paty88 le 25/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, En juin 2019, j'ai demandé à une entreprise certifiée RGE et CERTOBIO de rénover ma toiture afin d'être tranquille et sereine pour les années suivantes. Il s'avère que ma toiture était en bon état et que seul un nettoyage et un traitement à l'hydrofuge était nécessaire. 7500 euros de travaux et un crédit contracté. 2 jours sur ma toiture et rien à signaler. Rien de casser selon l'entreprise. A la visite annuelle (mai 2020), le technicien me fait part qu'il faut changer la faîtière pour un montant d'environ 5600 euros et un petit trou au niveau de la cheminée qui laisse entrer l'eau. Selon le technicien, il faut agir vite sinon j'aurais plus de problème et la toiture pourrait s'effondrer un jour. L'entreprise se dit travailler dans les règles de l'art. Dois-je réellement prendre à ma charge ces travaux? Ou l'entreprise est-elle responsable et doit-elle prendre à sa charge ou faire marcher son assurance pour ces travaux? Je vous remercie pour votre réponse. Cordialement Paty88

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les parties à un contrat sont tenues de l’exécuter de bonne foi. Le cocontractant qui manque à ses obligations peut être condamné, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, à payer à la partie victime des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il a subi. Dans le cas particulier du contrat d’entreprise, c’est-à-dire le contrat par lequel une personne, appelée maître de l’ouvrage, confie à un entrepreneur des travaux manuels quelconques, dont le régime est consacré aux articles 1708 et suivants du Code civil, la responsabilité de l’entrepreneur peut être engagée pour tout dommage que la réalisation de sa prestation aurait causé au maître de l’ouvrage. Ceci étant, il importe, dans votre cas, de s’assurer que les problèmes affectant la faîtière et le trou dans la cheminée soit directement liés à la réalisation des prestations de l’entreprise qui est intervenue sur votre toit. À cette fin, une expertise amiable pourrait permettre de déterminer avec certitude que cette entreprise est responsable des affections constatées. Il convient par ailleurs de relever qu’aux termes de l’article L. 124-3 du Code des assurances, le tiers lésé peut agir directement contre l’assureur garantissant la responsabilité civile du responsable. Dans votre cas, ceci implique que si vous parvenez à déterminer avec certitude que le trou dans la cheminée et le nécessaire remplacement de la faîtière sont liés aux travaux de l’entreprise qui est intervenue sur votre toit, vous pourrez directement vous adresser à la compagnie d’assurance garantissant la responsabilité de celle-ci, afin de solliciter réparation du préjudice que vous avez subi. En l’occurrence, il vous sera donc possible de demander à la compagnie qu’elle prenne en charge les travaux de réparation de votre toit. Il importera en revanche que l’entreprise vous informe du nom de la compagnie garantissant sa responsabilité dans le cadre de son activité professionnelle et vous communique un certificat d’assurance permettant de le prouver. Bien à vous

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Télétravail personne à risques
Question postée par Coco1095 le 22/05/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Après remise à mon employeur d'un certificat médical en tant que personne à risque au Covid ,je suis en télétravail à 100% depuis avril.Mon employeur me demande de revenir en agence (bancaire) au contact clients à partir de la semaine prochaine.En plus d'une attestation de demande de travail à domicile pour personne fragile, il exige un certificat d'isolement par mon médecin alors que le n'ai eu aucun arrêt de travail.A t il le droit de me placer en activité partielle à la place du télétravail ? Et a-t-il le droit de mettre un salarié dont l'école est fermée en activité partielle au lien du télétravail, ou lui demander de prendre des congés sans solde (enfant 4 et 7 ans)? Je vous remercie.

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Bonjour, Dans le cadre de l’épidémie liée au nouveau coronavirus (COVID-19), de nombreux mécanismes ont été mis en place pour le gouvernement français pour assurer la protection des personnes vulnérables, notamment dans le cadre de leur espace de travail, en vue du déconfinement décidé à compter du 11 mai 2020. Il importe au préalable de rappeler que la liste des personnes vulnérables éligibles à ces mesures a été fixée par les autorités sanitaires. Il s’agit notamment des personnes âgées de plus de 70 ans, atteintes de maladies respiratoires chroniques, d’insuffisances cardiaques, de mucoviscidose ou encore de maladies des coronaires. La situation de ces personnes vulnérables a sensiblement été modifiée à compter du 1er mai 2020. Il convient de distinguer d’une part les personnes disposant, en raison de la maladie les définissant comme individu vulnérable, d’un arrêt de travail et de celles qui n’en disposent pas. Lorsqu’une personne est bénéficiaire d’un arrêt de travail délivré selon les recommandations du Haut Conseil de la santé publique avant le 1er mai 2020, et si le recours au télétravail n’est pas possible, l’employeur est en mesure de placer le salarié en activité partielle. À l’inverse, lorsque la personne est considérée comme fragile mais n’est pas en arrêt maladie longue durée, elle doit impérativement s’adresser à son médecin traitant afin d’obtenir un certificat d’isolement, qu’elle devra transmettre à son employeur. Le cas échéant, cette personne pourra être placée par son employeur en télétravail ou en activité partielle, à condition cependant que les conditions de l’activité partielle soit réunies. Pour rappel, ce dispositif ne peut être mise en place par l’employeur que s’il justifie que son entreprise est concernée par un arrêté de fermeture, est confrontée à une baisse d’activité ou s’il lui est impossible de mettre en place les mesures de protection nécessaires à la protection de la santé de ses salariés. Le cas échéant, le salarié recevra une indemnité d’activité partielle versée par son employeur (lui-même bénéficiaire d’une allocation d’un montant équivalent au salaire du salarié). S’agissant enfin du congé sans solde, ce dernier doit s’interpréter comme un accord de l’employeur et du salarié pour suspendre temporairement l’exécution du contrat de travail : en conséquence, l’employeur ne peut l’imposer à son salarié. Bien à vous

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Don immobilier
Question postée par Magali68 le 20/05/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, nous avons acheté une maison avec mon conjoint avec un crédit bancaire en février 2018. Nous sommes actuellement entrain de nous séparer, et je souhaiterais savoir si il est légalement possible de faire don de ma part de la maison à nos deux fils. Merci d’avance

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Bonjour, Au préalable, il importe de clarifier le régime juridique de l’acquisition de votre maison avec votre conjoint. Dans l’hypothèse où votre conjoint et vous-même étiez mariés, il importe de relever que la propriété dépendra en réalité du régime matrimonial. Dans la majeure partie des cas, et lorsque le mariage est prononcé à défaut de contrat régularisé chez un notaire, le régime matrimonial gouvernant les patrimoines des époux est le régime de la communauté légale. Aux termes des articles 1400 et suivants du Code civil, le régime de la communauté implique qu’est formée, à compter de la date du mariage, une masse de bien communs entre les époux, composée des biens acquis par ces derniers pendant le mariage et de leurs revenus. Le cas échéant, en cas de séparation, le divorce entraîne la liquidation de la communauté, qui sera régie par les règles de l’indivision, établies aux articles 515 et suivants du Code civil. Ceci implique notamment que, dans le cadre d’un divorce non-contentieux, les époux devront s’accorder sur un état liquidatif, qui définira le sort de chaque bien (cession ou attribution à l’un des époux moyennant soulte pour l’autre). Dans l’hypothèse où les conjoints acquéreurs ne sont pas mariés, l’habitation est très généralement acquise sous le régime de l’indivision, prévu par les articles 515 et suivants du Code civil. Le cas échéant, chaque époux est propriétaire de l’intégralité du bien, mais détient sur ce dernier une quote-part indivise représentant ses droits dans l’indivision. Si l’article 815-5-1 du Code civil prévoit que le bien indivis ne peut être cédé que dans certaines conditions de majorité des indivisaires, l’article 815-14 du même code indique quant à lui que tout indivisaire est libre de disposer ses droits dans l’indivision, partiellement ou en partie, à une autre personne qu’un indivisaire. Par conséquent, dans l’hypothèse où vous n’étiez pas mariée avec votre conjoint, il sera possible de donner à vos enfants votre quote-part indivise, sous réserve toutefois des influences fiscales qu’une telle opération pourrait à avoir. Nous vous conseillons à toutes fins utiles de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste pour définir avec précision ces éventuelles répercussions. Bien à vous

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Moins value sur un bien immobilier
Question postée par PASCAL le 26/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

€Bonjour Pouvez vous selon vous a combien on peut estimer une moins value sur un bien immobilier ( maison sur un terrain ) suite a deux servitude des eaux usée ainsi q une bouche d égout je pense a une estimation qui serai un pourcentage merci de bien vouloir me répondre Mr GODARD e-mail GODARDCORSICA@NUMERICABLE.COM tel 06 59 44 02 41

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage (c’est-à-dire un terrain) pour l’usage ou l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Le propre d’une servitude est donc de grever un fonds immobilier pour l’usage d’une personne qui n’en est pas le propriétaire. Si la servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre, il n’en reste pas moins qu’elle est susceptible d’affecter la valeur du bien qu’elle grève. À titre d’illustration, dès lors qu’un acquéreur fait la découverte d’une servitude dissimulée sur ou sous son terrain, il peut alternativement remettre en cause la vente sur le fondement du dol ou demander au vendeur de le garantir des vices cachés du terrain acquis. Le cas échéant, le vendeur peut être contraint de restituer à l’acquéreur une partie du prix correspondant à la dépréciation de valeur du terrain ou du bien acquis. Par ailleurs, il importe d’attirer votre attention sur le fait que la dépréciation de valeur d’un terrain en raison d’une servitude dépend très largement de la nature et des caractéristiques de ladite servitude. En effet, la valorisation d’un terrain ou d’une propriété correspond en tant que telle à la valorisation du droit de propriété, tel qu’il est défini à l’article 544 du Code civil, c’est-à-dire notamment du droit d’user et de percevoir les fruits de la chose. Par conséquent, plus la servitude portera atteinte au droit du propriétaire de la maison concernée d’en user paisiblement, plus la maison sera dévalorisée. Au cas présent, si la servitude d’eaux usées rend par exemple impossible la construction d’une dépendance sur le terrain, sa valeur sera logiquement plus dépréciée que dans le cas d’une simple servitude de bouche d’égout, qui n’affecte que très peu le droit d’user du bien. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un expert immobilier afin de déterminer la perte de valeur que pourrait générer l’existence de ces servitudes. Bien à vous

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Benefice foncier et moins value immobilère
Question postée par pal le 25/03/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour j'ai une SCI de famille qui déclare des bénéfices fonciers ; j'ai une autre SCI, avec les mêmes associés, qui avait parfais des revenus location meublée non pro. La 2è SCI a vendu son bien avec une moins value. Puis-je imputer, au prorata des parts de chacun, cette moins value de la 2è SCI sur les bénéfices de la 1ère (au tire de 2019)?

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Bonjour, Il importe de distinguer les deux sources de revenus générés par les deux SCI dont vous détenez des parts et qui, à défaut de contrindication, sont soumises à l’impôt sur le revenu et n’ont pas opté pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés. Les plus-values réalisées par des particuliers ou par des sociétés non-soumises à l’impôt sur les sociétés sont soumises, contrairement aux revenus fonciers (loyers essentiellement) à une taxation forfaitaire, qui ne rentre donc pas dans le champ d’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le régime des plus-values s’applique en cas de cession d’immeubles bâtis ou non-bâtis, de droits réels immobiliers (nue-propriété par exemple) ou de parts de sociétés immobilières. Le montant de la plus-value soumise à imposition forfaitaire est déterminé schématiquement par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. La résultante est soumise à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19%, à la CSG et à la CRDS pour un taux global de 10,4% et aux prélèvements sociaux pour un taux global de 6,8%. Lorsque le contribuable réalise une moins-value, le régime n’en est pas moins distinct de celui des revenus fonciers : cette dernière ne peut que s’imputer sur une autre plus-value immobilière réalisée pour le même exercice ou, à défaut, pourra s’imputer sur les plus-values immobilières réalisées par le contribuable dans les 10 années qui suivent cette moins-value. Les revenus fonciers, sont, à l’inverse, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et doivent donc être additionnés, pour la détermination de l’assiette de l’impôt, aux traitements et salaires perçus par le foyer fiscal notamment. Les revenus concernés, pour un loueur meublé non professionnel, sont soumis à cet impôt dès lors que les recettes annuelles tirées de l’activité de location sont inférieures à la somme de 23.000 euros ou lorsque les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Par conséquent, dans votre cas, il semble que le montant de la moins-value réalisée par la deuxième SCI ne pourra pas s’imputer sur les revenus tirés de l’activité de la première SCI. En revanche, cette moins-value pourra être imputée sur les éventuelles autres plus-values réalisées au titre de l’année, ou sera reportable pendant dix ans et pourra être imputée sur les plus-values effectuées sur cette même période. Bien à vous

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Usufruit et paiement edf
Question postée par nic le 23/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maitre, suite au décès de ma mère il y a 15 ans mon père à l'usufruit de ma maison et il ne veut pas me payer l'électricité qu'il consomme car un compteur edf unique existe à mon nom pour ma villa et mon entreprise ,depuis 25 ans, auquel il est branché . si je coupe son raccordement individuel de la maison à mon compteur edf , je m'expose à quelles poursuites de sa part? quelles procédures pour mettre fin à cette dette? crdlmnt

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. L’usufruitier peut résulter d’une succession à laquelle les dispositions légales des articles 733 et suivants du Code civil ont été appliquées : le cas échéant en effet, le conjoint survivant dispose de la possibilité de choisir l’usufruit de l’intégralité du patrimoine du défunt, laissant ainsi la nue-propriété de ce même patrimoine aux enfants de ce dernier. L’usufruitier dispose donc de deux droits principaux, celui d’utiliser le bien en premier lieu et celui de percevoir les revenus tirés de ce bien en second lieu. En contrepartie de ces droits, l’usufruitier se voit imposer par la loi un certain nombre d’obligations, relatives à la jouissance du bien essentiellement. S’il a l’obligation de faire constater l’état du bien lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, de veiller à sa bonne conservation, d’en jouir raisonnablement, de payer la taxe foncière et la taxe d’habitation, il demeure redevable de toutes les charges annuelles relatives au bien dont il a la jouissance. En application de l’article 608 du Code civil, l’usufruitier est donc tenu de régler l’ensemble des charges relatives au gaz, à l’électricité et à l’eau courante. Dans votre cas, votre père, étant usufruitier, a donc la charge du paiement des frais d’électricité. En cas de nouvelle réticence, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat, afin de lui faire délivrer un courrier plus formel de mise en demeure, lui rappelant ses obligations en vertu de l’usufruit. Si votre père ne s’exécute toujours pas, il sera alors possible de mettre en place une procédure judiciaire, telle qu’une procédure de référé ou une injonction de payer. En tout état de cause, le défaut de paiement des charges d’électricité de votre père ne semble pas constituer une inexécution suffisamment grave pour que vous puissiez couper l’accès au courant de la maison dont vous êtes nue-propriétaire. Bien à vous

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Succession entre époux
Question postée par ottse le 21/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Comment liquider les droits de succession entre époux, en présence d'un contrat de mariage avec société d'acquêts (le logement conjugal) et avec deux enfants légitimes du couple ? Exemple : Patrimoine 1M d'euro dont logement conjugal 500K€. - le logement conjugal (500K€) revient à l'époux survivant en pleine propriété - Quid des 500K€ restants ? Merci.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le décès d’un conjoint entraîne la liquidation de la communauté de biens formée avec son époux, dans l’hypothèse où une communauté avait été constituée à défaut de contrat de mariage ou en cas de mariage sous le régime de la communauté universelle. Dans votre cas, les deux époux ont visiblement opté pour le régime de la séparation de biens, avec toutefois une clause de société d’acquêts constituée du logement conjugal. Cette clause implique que la propriété du logement conjugal est commune aux deux époux : au décès de l’un d’eux, les biens intégrés dans la société d’acquêts ne seront pas attribués en intégralité à l’autre époux, mais ce dernier se verra attribuer la moitié des droits sur ces biens (sauf clause d’attribution intégrale au dernier vivant). Au cas présent, au décès de l’un des deux époux, la société d’acquêts constituée entre les deux conjoints devra être liquidée : la moitié des droits sur ce logement sera donc attribuée intégralement à l’époux survivant et le reste des droits tombera dans le patrimoine de la succession à liquider. S’agissant des règles relatives à la succession en elle-même, les articles 733 et suivants du Code civil précisent que, faute de rédaction d’un testament, le patrimoine du défunt est réparti selon les règles légales. Dans cette hypothèse, lorsque le défunt a laissé pour lui survivre un ou plusieurs enfants, l’époux survivant dispose d’une option successorale sur le patrimoine de son défunt conjoint. Celui-ci peut en effet choisir soit l’usufruit de la totalité du patrimoine de la succession, soit la pleine propriété du quart de la succession. Le cas échéant, les enfants se voient alors attribuer respectivement la nue-propriété de toute la succession ou la pleine propriété des trois quarts de la succession. Au cas présent, la succession sera schématiquement constituée d’un patrimoine d’une valeur globale de 750.000 euros, suite à la liquidation de la communauté d’acquêts constituée du logement conjugal. Le conjoint survivant pourra ainsi choisir entre la pleine propriété du quart de ce patrimoine ou l’usufruit de la totalité de celui-ci. Bien à vous

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Bien propre et participation pour maison de retraite
Question postée par paulo40 le 21/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Suite à un divorce chacun de notre côté, ma nouvelle épouse et moi sommes marié depuis le 4 février 2006 sous le régime de communauté réduite aux acquêts Mon épouse a achetée le 25 février 2006 une maison de 85000 euros avec de l'argent de réemploi de son divorce, la maison est à son nom propre. J'ai 75 ans et ma femme 60 ans, j'ai trois filles d'un premier mariage et mon épouse 2 filles et 1 garçon de son premier mariage. Question:si je suis obligé pour raison de santé d'aller en maison médicalisé, qui paye. J'ai une retraite de 1850 euros net/mois et mon épouse un salaire de 1150 euros net/mois. Sachant que mon épouse ayant peu travaillé aura une retraite de 400 euros/mois. Son bien propre (la maison) peut elle contribuer au règlement de la maison de retraite, ou mes filles seront elles misent à contribution. Je vous remercie de votre réponse ainsi que de me consacré du temps. Avec mes courtoises salutations. Je précise que mon épouse est au courant de cette démarche.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que, dans la mesure où vous serez l’occupant de la maison de retraite, vous serez en premier chef redevable des charges afférentes à celle-ci (pension mensuelle notamment). Par ailleurs, et dans l’hypothèse où vous revenus et patrimoine ne vous permettraient plus de faire face aux charges de la maison de retraite, tant votre épouse que vos filles seraient tenues de les assumer. Nous vous rappelons en effet, s’agissant de votre épouse, qu’aux termes de l’article 212 du Code civil, les époux se doivent mutuellement respect, fidélité, secours et assistance. En application de cet article tout époux doit une obligation alimentaire à l’égard de son conjoint qui n’est pas en mesure d’assurer sa subsistance. L’obligation alimentaire entre époux est en réalité une application du devoir de secours de l’article 212 du Code civil, qui se manifeste par une entraide conjugale. Ceci étant, cette obligation n’est due par un époux à son conjoint dans le besoin que dès lors qu’il est établi que le créancier de l’obligation alimentaire (vous, en l’occurrence) est dans l’impossibilité de pourvoir à ses charges avec ses biens et revenus personnels. Au surplus, il convient également que le débiteur, c’est-à-dire l’époux qui doit assurer la subsistance de son conjoint, dispose de ressources suffisantes pour faire face aux charges de ce dernier. Dans votre cas, dans l’hypothèse où vous revenus ne seraient pas suffisants, votre épouse aurait donc l’obligation d’assumer les frais de la maison de retraite si ses revenus le lui permettent. Ceci étant, il convient également de relever qu’en vertu de l’article 205 du Code civil, les enfants doivent des aliments à leurs père et mère et autres ascendants dans le besoin. De la même façon que pour le devoir de secours, l’obligation alimentaire des enfants à l’égard de leurs parents se manifeste dès lors qu’il apparaît que l’ascendant ne dispose pas des ressources pour faire face à sa propre subsistance. Les enfants doivent également disposer de ressources suffisantes pour pouvoir être contraints de se conformer à leur obligation alimentaire à l’égard de leurs parents. Dans votre cas, tant votre épouse que vos filles seront donc solidairement responsables du paiement des charges liées à votre occupation de la maison de retraite, si vos ressources ne suffisent pas à les assumer. À cet effet, rien ne s’oppose à ce que votre épouse cède la maison qui lui appartient en propre afin de faire face à son obligation alimentaire à votre égard. Bien à vous

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Ai-je le droit de refuser les congés pour évènement familial
Question postée par shanya le 18/03/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour. Un salarié a t-il droit de refuser les congés d'évènement familial ? Si ce dernière ne veut pas les prendre. Merci

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Bonjour, Aux termes de l’article L. 3142-1 du Code du travail, tout salarié a la possibilité de demander à son employeur un congé pour événement familial, en cas notamment de mariage, de mariage d’un enfant, de naissance, de décès d’un enfant ou du conjoint ou encore d’annonce de la survenue d’un handicap chez un enfant. La durée de ce congé varie en fonction de l’événement qui y a donné lieu : à titre d’illustration, ce congé est d’une durée de quatre jours pour un mariage, cinq jours pour le décès d’un enfant ou de deux jours pour l’annonce de la survenue d’un handicap chez un enfant. Le congé pour événement familial est dans l’immense majorité des cas octroyé à la demande du salarié, et ce de manière bien compréhensible. Le salarié doit ainsi justifier à l’employeur de la survenance de l’événement en cause, et ce par tous moyens. Le congé devra impérativement être pris au moment de l’événement concerné, notamment par exemple dans une période entourant l’événement en question. Nous vous alertons sur le fait qu’en cas de différend et notamment en cas de refus de l’employeur le salarié peut immédiatement saisir le conseil des prud’hommes dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, en la forme des référés, afin que la juridiction statue de toute urgence sur ce cas. Le congé pour événement familial est donc un congé qui est pris à l’initiative exclusive du salarié : l’employeur ne peut pas lui imposer. Ceci étant, et afin de vous ménager la charge de la preuve en cas de contentieux ultérieur, nous vous conseillons de faire signer à votre salarié un document dans lequel celui-ci exprime clairement sa volonté de ne pas prendre de congé, et ce en dépit de l’événement familial qu’il a connu. Bien à vous

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Rediger un testament dans le cadre de la communauté universelle
Question postée par rolhei le 18/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, V/ref:DOCME-Q64095, voulez-vous SVP m'expliciter ce modèle de testament que m'a remis mon notaire ceci est mon testament nom,prénoms,etc. Déclare établir mes dispositions de dernières volontés dans les termes suivants: Je lègue à à charge d'en librement jouir et disposer tant entre vifs qu'à titre onéreux ou qu'à cause de mort, mais sous la réserve expresse que les biens dont il n'a pas été disposé selon un des modes sus-indiqués reviendrons à son décès à ...(vos héritiers) fait et ecrit de ma main, etc. ma question: je lègue à (1 personne plusieurs personnes avec détail de ce que je lègue?) à son décès , (le décès de qui ?) merci de m'expliquer brièvement le § de: je lègue jusqu'à (vos héritiers) comment exprimer le détail de ce que je lègue et à qui? ce testament a pour but de récupérer mes 50% de la communauté et de les distribuer selon mes volontés. nous n'avons pas d'enfant. je cherche à deshériter ma belle famille de la part qui me revient si je meurs le 1er

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Bonjour, Votre question fait suite à une première question en date du 16 mars 2020, aux termes de laquelle vous précisiez que vous étiez marié sous le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale au dernier vivant. Vous nous interrogiez sur votre volonté de transmettre, à votre décès, vos biens à votre épouse, mais d’éviter que ces derniers soient par la suite transmis à votre belle-fille à son décès. Nous vous avions alors indiqué qu’à notre sens, il était préférable, afin de s’assurer de cet objectif, de modifier votre régime matrimonial. Ceci étant, il semble que votre notaire vous ait conseillé un modèle de testament aux termes duquel vous précisez expressément que vous souhaitez que votre patrimoine ne soit pas attribué aux enfants de votre épouse, dans l’hypothèse où vous décéderiez avant celle-ci. Afin de répondre à votre interrogation, nous vous explicitons donc les termes du projet de testament établi par le notaire : « Je lègue à charge d'en librement jouir et disposer tant entre vifs qu'à titre onéreux ou qu'à cause de mort » : cette phrase implique que vous léguez à votre épouse l’ensemble de vos biens, et que votre épouse aura la possibilité de les utiliser, d’en jouir (en percevoir les fruits) mais également de les vendre. « Mais sous la réserve expresse que les biens dont il n'a pas été disposé selon un des modes sus-indiqués reviendrons à son décès à ... (vos héritiers) » : cette phrase implique que, dans l’hypothèse où vous mourriez avant votre épouse, les biens qui lui auraient été attribués et qui n’auraient pas été cédés entretemps reviendront, à son décès, à vos enfants et non à votre belle-fille. En conséquence, il semble effectivement que le projet de testament qui vous a été suggéré par votre notaire permette d’atteindre votre objectif. Une telle rédaction impliquerait en effet que tous vos biens, attribués à votre décès à votre épouse, seraient attribués, à son décès, à vos enfants et non à votre belle-fille. Bien à vous

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Reprise travail après arrêt maladie thérapeutique
Question postée par GemmesJV138 le 17/03/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Agée de 69 ans et en MTT depuis 1an. Fin le20/03/20. IJ versées par la SS=ok .Prise retraite dans les 6 mois à venir. j'ai été convoquée 12/02/20 par la CPAM qui a notifié le 19/02/20 (LRAR reçue 21/02),JE CITE : "votre état de santé de plus de 62 ans (??) ne permet plus d'envisager une reprise de travail". "Vos indemnités journalières seront suspendues à compter du 21/03/2020". Possible de contester la décision /1 mois en demandant l'expertise médicale. Question**la CPAM à t'elle le droit d''interdire la reprise du travail ?? **La décision du médecin du travail l'emporte t'elle sur la CPAM ? Ce jour 17/03/20 le médecin du travail notifie sur la fiche de visite : ""reprise à temps plein avec prise de 2 J de congés par semaine jusqu'à la retraite"". + un mail au DRH indiquant : "confinement". conditions financières ?Faut-il préciser " confinement COVI19 ?pour me protéger d'un licenciement ? j'aurai 70 ans en 07/20. Plan ++de restructuration ? QUE FAIRE? Merci de vos conseils.

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Bonjour, Votre question soulève deux interrogations, l’une relative à la force obligatoire de la décision du médecin-conseil de la CPAM et l’autre relative aux conséquences financières, pour les salariés, du confinement acté par le président de la République en date du lundi 16 mars 2020 suite à la propagation de l’épidémie du nouveau coronavirus. S’agissant tout d’abord de la force obligatoire d’une décision du médecin-conseil, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article L. 315-1 du Code de la sécurité sociale, un contrôle de reprise doit être effectué par le médecin-conseil de la caisse primaire d’assurance maladie (CPAM) à l’issue d’un arrêt de travail, afin de déterminer si le salarié est apte à la poursuite du travail. En cette matière, l’article L. 315-2 du Code de la sécurité sociale précise que l’avis du médecin-conseil de la CPAM a une autorité renforcée, puisqu’il s’impose à l’organisme de prise en charge. C’est la raison pour laquelle le salarié peut contester l’avis de ce dernier en sollicitant une expertise médicale dans un délai d’un mois à compter de la visite de reprise, par lettre recommandée avec accusé de réception directement adressée à la CPAM. La décision du médecin-conseil de la CPAM semble donc s’imposer y compris au médecin du travail, notamment en ce qu’elle a acté de la privation de vos indemnités journalières de sécurité sociale, sauf à ce que les conclusions de l’expertise médicale, que vous pouvez solliciter dans un délai d’un mois à compter de l’entretien, soient contraires à cet avis. S’agissant par ailleurs des conditions de l’indemnisation des salariés en période de confinement lié à l’épidémie de COVID-19, nous vous rappelons que les mesures prises par le gouvernement le 16 mars 2020 ont essentiellement pour but d’inciter, voire de contraindre les Français à rester chez eux. En conséquence, les entreprises sont par principe invitées à faire travailler leurs salariés en télétravail, lorsqu’il est possible de le mettre en place : le cas échéant, les conditions de rémunération des salariés sont strictement identiques aux conditions de rémunération en temps normal. Cela étant, s’il n’est possible d’instaurer le télétravail, les salariés peuvent obtenir un arrêt de travail pour une durée limitée de quatorze jours. Cet arrêt de travail peut également être accordé aux parents d’enfants de moins de seize ans, dans la limite d’un arrêt de travail par parent disposant de l’autorité parentale sur un enfant. Le cas échéant, la rémunération des salariés est déterminée dans des conditions particulières, dérogatoires au droit commun des arrêts de travail : les 3 jours de carence ne s’appliquent pas, aucune condition d’ancienneté n’est requise pour bénéficier des indemnités journalières de sécurité sociale, et ces dernières sont versées pendant une durée de vingt jours. Conformément aux dispositions du décret du 4 mars 2020, le salarié bénéficie en outre de l’indemnisation complémentaire versée par l’employeur, et ce dès le premier jour d’arrêt de travail. Dans votre cas, il semble donc au préalable impératif de solliciter du responsable des ressources humaines de votre entreprise des précisions sur la nature exacte des dispositions mises en place par l’entreprise dans le cadre de l’épidémie de coronavirus, afin de déterminer les modalités de versement de votre rémunération durant cette période. Bien à vous

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Pv d'agoa pour une sasu
Question postée par phillandes le 17/03/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour j'ai créé une SASU l'année dernière Mon exercice est clôturé depuis le 31 décembre 2019 Je dois faire mon AG ordinaire annuelle : j'ai bien lu votre modèle type de PV pour une SAS , mais il me semble qu'il y a beaucoup d'éléments inutiles Avez-vous un modèle type pour une SASU? cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que, si les associés d’une société par actions simplifiée sont tenus d’approuver les comptes sociaux au moins une fois par an, il ne leur est pas fait obligation, contrairement aux associés d’une société anonyme, de tenir une assemblée générale d’approbation des comptes dans un délai de six mois à compter de la clôture. En effet, l’article L. 225-100 du Code de commerce, applicable aux sociétés anonymes, n’est, en application des dispositions de l’article L. 227-1 du même Code, pas applicable aux sociétés par actions simplifiées. La société reste toutefois tenue, en cas d’exercice bénéficiaire et de volonté des associés de distribuer ce bénéfice, par une obligation de mettre les dividendes en distribution dans un délai de 9 mois à compter de la clôture. Comme vous l’indiquez, Documentissime ne propose pas, pour l’heure, de modèle de procès-verbal des décisions de l’associé unique d’approbation des comptes annuels d’une société par actions simplifiée unipersonnelle. Vous pouvez donc prendre en considération les mentions suivantes, applicables à une SASU dont l’associé unique est également le président : PROCES-VERBAL DES DECISIONS DE L'ASSOCIE UNIQUE DU … Le … à …, …., demeurant …, Associé unique et Président de la société …, ci après « la Société ». I - A préalablement exposé ce qui suit : En sa qualité de Président de la Société, …, associé unique, a établi et arrêté les comptes annuels de l'exercice clos le … et a également établi le rapport de gestion sur les opérations de l'exercice écoulé. II - A pris les décisions suivantes : - Approbation des comptes de l'exercice clos le …, - Affectation du résultat de l'exercice, - Conventions visées à l'article L. 227-10 du Code de commerce. PREMIERE DECISION L'associé unique, après avoir entendu la lecture du rapport de gestion du Président, approuve les comptes annuels de l'exercice clos le …, ainsi que les opérations traduites dans ces comptes et résumées dans ce rapport. Conformément aux dispositions de l’article 223 quater du Code Général des Impôts, l’associé unique prend acte de ce que les comptes de l’exercice écoulé tiennent compte d’une somme de … euros, correspondant à des charges non déductibles du résultat fiscal selon les dispositions de l’article 39-4 du même code. DEUXIEME DECISION L'associé unique décide d'affecter le bénéfice de l'exercice clos le … ressortant à la somme de … euros en intégralité au compte « Autres Réserves ». Conformément aux dispositions de l'article 243 bis du Code général des impôts, l'associé unique constate qu'aucun dividende n'a été distribué depuis la constitution de la société. TROISIEME DECISION L'associé unique déclare qu'aucune convention visée à l'article L. 227-10 du Code de commerce n'est intervenue au cours de l'exercice écoulé. Conformément aux dispositions de l'article L. 227-10 du Code de commerce, la présente décision fait également mention de la convention conclue au cours d’un exercice précédent entre la Société et l'associé unique Président et qui s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé savoir… De tout ce que dessus, l'associé unique a dressé et signé le présent procès-verbal. Signature Bien à vous

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Testament dans le cadre de la communauté universelle
Question postée par rolhei le 16/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis marié sous le regime de la communauté universelle avec clause d'attribution au dernier vivant. Mon épouse qui a contracté l'alzheimer est sous tutelle et le juge des tutelles m' a désigné pour son tuteur. dans l'hypothèse où je décède avant mon épouse je voudrais pouvoir disposer de ma part de la communauté de manière à ce que ma part n'aille pas aux héritiers de mon épouse. quelle forme de testament ou de formalité dois-je accomplir pour désigner mes propres héritiers. mon épouse a 87 ans et moi-même 86 ans. Compte tenu des circonstances actuelles de santé publique j'aimerais affirmer mes dernières volontés le plus rapidement possible d'autant que l'étude de mon notaire vient de fermer. Merci de bien vouloir me donner un modèle de testament à rédiger. Bien cordialement Roland HEINIS

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le régime matrimonial de la communauté universelle, prévu à l’article 1546 du Code civil, est un régime choisi délibérément par les époux dans le cadre de leur contrat de mariage, aux termes duquel il est expressément prévu que l’ensemble des biens de chacun des époux, ainsi que les biens acquis au cours du mariage, sont en réalité la propriété de la communauté qu’ils ont formée. Ne sont en revanche pas intégrés à la communauté les biens dits propres par nature à chacun des époux, c’est-à-dire essentiellement les vêtements et les dommages et intérêts accordés à l’un d’eux en réparation d’un préjudice financier ou moral. Ce régime peut être accompagné d’une clause d’attribution intégrale des biens au dernier vivant. Dans une telle hypothèse, les époux conviennent expressément que si l’un d’eux décède avant l’autre, l’ensemble de ses biens est transmis à son conjoint, sans formalité particulière. Cette attribution intégrale du patrimoine au dernier décédé s’applique même en présence d’enfants du conjoint du premier décédé : l’intégralité des biens est donc transmise au survivant, et les enfants ne disposent d’aucun droit sur ces derniers. Il importe d’attirer votre attention sur le fait que cette clause est, par principe, irrévocable. Dans votre cas, en dépit de la présence d’une clause d’attribution intégrale au dernier vivant conclue avec votre épouse, vous ne souhaitez pas, au cas où vous décidiez avant elle, que ses enfants puissent revendiquer des droits sur votre patrimoine. Il apparaît cependant que, la clause d’attribution intégrale au dernier vivant étant irrévocable, un simple testament, même régularisé devant un notaire, ne permettrait pas de contrevenir aux dispositions de cette clause. Il conviendrait, pour ce faire, de prévoir un changement de régime matrimonial, pour revenir à un régime de communauté légale ou de séparation de biens. A cette fin, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de la famille ou d’un notaire. Bien à vous

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Droit de succession
Question postée par Caroline le 14/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, mes patients se sont mariés sous le régime de la communauté. Ils ont acquis un terrain sur lequel il y a eu construction d'une maison. Sur l'acte de vente signé chez le notaire, figure uniquement le nom, le prénom et la signature de ma mère ainsi que sur le plan cadastral. Mon père étant décédé depuis 1 an, il a eu des enfants d'un autre lit. Je voudrais savoir quels sont les droits de ma mère ainsi que les miens, je suis son seul enfant.

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Sa réponse :

Bonjour, La question des droits des conjoints sur une maison construite durant le mariage impose de résoudre les problématiques de la propriété du terrain sur lequel la bâtisse a été édifiée et de la propriété de la bâtisse elle-même. S’agissant tout d’abord de la propriété du terrain sur lequel la maison a été bâtie, dans l’hypothèse où le bien a été acquis par un époux seul avec ses fonds propres ou dans l’hypothèse où ce dernier en a hérité lors d’une succession, le terrain constitue un bien propre. A l’inverse, lorsque le bien a été acquis avec des fonds communs, ou n’a pas été transmis à l’un des conjoints par succession, le terrain est commun aux deux époux. Lorsque le terrain est un bien propre de l’un des époux, ce qui semble être le cas du terrain sur lequel la maison de vos parents a été bâtie, votre mère en étant désignée comme la seule propriétaire, l’article 533 du Code civil précise que les constructions sont réputées appartenir au propriétaire du terrain sur lesquelles elles ont été construites : c’est la théorie de l’accession. Toutefois, lorsqu’il apparaît que les constructions ont été financées avec des fonds communs, l’époux qui n’était pas propriétaire du terrain a droit, lors de la liquidation de la communauté, à une indemnité appelée récompense, qui vise l’indemniser des frais engagés pour la construction d’un bien propre à son conjoint avec des biens communs. Dans votre cas, si le terrain appartient effectivement en propre à votre mère, les constructions bâties sur ce dernier, et notamment la maison, lui appartiennent, ce qui implique que les enfants d’un autre mariage de votre père ne pourraient en réclamer la propriété. La maison ne sera donc pas réintégrée au patrimoine de votre père qui va faire l’objet d’un partage dans le cadre des opérations de succession : les enfants d’un premier mariage ne pourront donc réclamer de droits sur celle-ci. En outre, en cas de décès de votre mère, et à défaut de testament et de conjoint survivant, vous recevrez l’intégralité de son patrimoine, et notamment la propriété de la maison. Ceci étant, le décès de votre père a entraîné la liquidation de la communauté de biens formée avec votre mère. S’il s’avère que la construction de la maison a été financée par des fonds communs, votre mère devra une récompense à la communauté, et donc à la succession de votre père, que pourront réclamer les enfants de son premier mariage. Bien à vous

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Rachat de soulte
Question postée par Karine le 13/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je viens de poser une question dont je viens d’avoir la réponse qui ne correspond pas à ma question . J’aimerais racheter la soulte de ma belle fille qui a acheté une maison commune avec mon fils ils ont un prêt commun au crédit Mutuel . J’aimerais racheter la part de ma belle fille, pour qu’elle sorte de leur prêt commun . Pour cela j’ai besoin qu’une autre banque rachète leur prêt pour qu’elle sorte financièrement de ce prêt. Nous avons déjà la licitation par leur notaire. J’ai contacté plusieurs banque , mais apparemment ce dossier est compliqué. Pourquoi je ne peux pas racheter la soulte de ma belle fille ? Est ce que juridiquement c’est possible ? Merci pour votre réponse

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous tenons à vous indiquer que l’énoncé de votre deuxième question est sensiblement différent de celui de la première, ce qui modifie nécessairement le sens de notre réponse. Aux termes de votre première question, vous nous questionniez sur la possibilité pour un tiers à l’indivision, vous-même en l’espèce, de se porter acquéreur d’une soulte faisant suite à une licitation d’un bien appartenant à une indivision à laquelle il ne faisait pas partie. Comme nous vous l’indiquions, rien ne s’oppose juridiquement au versement, par un tiers, d’une soulte visant à rémunérer l’indivisaire qui ne se porte pas acquéreur d’un bien immobilier de la cession de sa quote-part dans l’indivision. Ceci étant, il ressort de votre deuxième question, ce qui n’apparaissait pas aux termes de votre première question, que la problématique juridique qui vous concerne s’apparente en réalité plus au rachat de la part du crédit de votre ancienne belle-fille par un établissement bancaire qu’au rachat de la soulte de la maison en elle-même. A cet égard, il semble que votre fils et son ancienne conjointe aient solidairement souscrit un emprunt auprès d’un établissement bancaire ayant pour objet le financement de l’acquisition d’une maison en indivision : leur séparation cause nécessairement des problématiques juridiques afférentes au remboursement du crédit, qui semblent pouvoir se résoudre de deux façons différentes. Tout d’abord, il serait possible « d’écarter » votre ancienne belle-fille du financement de la maison dans l’hypothèse où votre fils se porterait acquéreur du bien lors de la licitation, le financement de cette acquisition intervenant par l’intermédiaire d’un crédit immobilier souscrit soit par votre fils seulement, soit solidairement par votre fils et vous-même. Dans une telle hypothèse, vous rachèteriez indirectement la part d’emprunt de votre ancienne belle-fille, le nouveau prêt souscrit solidairement avec votre fils permettant de rembourser la banque du premier prêt immobilier que votre belle-fille avait souscrit avec votre fils. Par ailleurs, il est également possible de solliciter d’un établissement bancaire le rachat du premier crédit afin d’écarter votre ancienne belle-fille de ce financement : cette opération consistera en réalité à procéder au rachat de sa part d’emprunt. Ceci étant, le rachat d’une part d’emprunt, s’il n’est pas juridiquement interdit, dépend de plusieurs facteurs qui rendent effectivement complexe cette opération, ce qui pourrait expliquer la réticence des banques : d’une part, l’établissement bancaire ayant octroyé le premier emprunt doit donner son accord à la désolidarisation de votre ancienne belle-fille du prêt et, d’autre part, un nouvel établissement de crédit doit donner son accord à l’achat de ce crédit en fonction de votre situation financière. L’opération de rachat de soulte de prêt représentant par ailleurs d’importants frais, il semble plus judicieux de souscrire un nouvel emprunt solidairement avec votre fils, ayant pour vocation de financer l’acquisition du bien dans le cadre de la licitation. Toutefois, compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil. Bien à vous

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Rachat de soulte hors conjoint
Question postée par Karine le 13/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon fils et ma belle fille se séparent. Ils ont acheté une maison en indivision. J’aimerais racheter la soulte de ma belle fille, mais apparemment les banques bloquent au niveau juridique. Comment puis-je racheter cette soulte ? J’ai vraiment besoin de vos conseils. Merci pour votre réponse. Cordialement, Karine Ghilardi

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Sa réponse :

Bonjour, Nous vous rappelons tout d’abord qu’aux termes de l’article 815 du Code civil, nul indivisaire ne peut être contraint à rester dans l’indivision, et que chacun peut solliciter le partage. Les opérations de partage peuvent être amiables ou judiciaires et consistent à répartir les biens composant le patrimoine de l’indivision en différents lots, puis d’attribuer ces lots à chacun des indivisaires en fonction de leurs droits dans l’indivision. Ceci étant, lorsqu’il n’est pas possible de répartir les biens indivis en plusieurs lots, notamment dans la mesure où le patrimoine indivis n’est composé que d’un seul bien, le partage passe nécessairement par une opération de licitation selon les dispositions de l’article 1686 du Code civil, c’est-à-dire de vente des biens indivis. Dans une telle hypothèse, l’un des indivisaires peut se porter acquéreur du bien anciennement indivis, mais devra reverser une soulte à l’autre indivisaire, dont le montant correspondra à la valeur des droits de ce dernier dans l’indivision. Le cas échéant, l’opération de rachat de soulte devra impérativement se faire devant un notaire, qui aura pour mission de rédiger un état liquidatif de partage. Les frais notariés s’élèveront alors à une somme comprise entre 7 et 8% de la valeur de la compensation versée. Dans le cadre de la procédure de rachat de soulte, il n’est absolument pas exclu qu’un tiers puisse prendre part au rachat. Une personne tierce peut tout à fait, sous réserve cependant que l’ensemble des indivisaires donnent leur accord, participer à l’opération de rachat de la soulte. Dans votre hypothèse, il convient donc de relever qu’il semble donc possible de participer à l’opération de rachat de la soulte de la maison acquise par votre fils en indivision avec son ancienne conjointe, sous réserve que cette dernière donne son accord. Bien à vous

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Droits réduits de l'épouse dans une licitation
Question postée par Gilbert le 12/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Suite à donation-partage je suis membre d'une indivision (25% de la nu propriété)familiale (ma grand-mère usufruitière, mes cousins, mon frère et mon oncle nu propriétaires). J'envisage avec mon épouse dans le cadre d'une licitation de mettre fin à l'indivision en rachetant les parts des autres membres de la famille que j'ai cités ci dessus. Mon épouse bénéficie t 'elle tu taux spécial défini par l'article 750 du CGI ? Les vendeurs sont ils tenus de faire faire les diagnostics obligatoires ? Les vendeurs doivent ils payer une taxe sur la plus value immobilière sur la part achetée par mon épouse ?

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Sa réponse :

Bonjour, Il convient au préalable de relever qu’aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, ce qui implique donc que tout indivisaire dispose du droit de solliciter le partage de l’indivision. Il est donc possible pour un indivisaire, dans le cadre d’une licitation-partage de droits indivis, d’acquérir les droits des autres membres de l’indivision. Le cas échéant, l’article 750 du Code général des impôts dispose que les parts et portions indivises de biens immeubles acquises par licitation sont assujetties à l’impôt aux taux prévus pour les ventes des mêmes biens. Ceci étant, cet article précise également que les licitations de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d’une succession sont assujetties à un droit d’enregistrement ou à une taxe sur la publicité foncière de 2,50% lorsqu’elles interviennent au profit de membres originaires de l’indivision, de leurs conjoint, ascendants, descendants ou ayants-droits. Il semble donc que ce taux particulier s’applique au profit d’un membre originaire de l’indivision, c’est-à-dire, dans le cadre d’une indivision successorale, à un héritier immédiat du défunt dont la succession a fait naître l’indivision. Dans votre cas, il semble que vous ne soyez devenu indivisaire que par le truchement d’une donation-partage et n’ayez donc pas directement été l’héritier de votre grand-père : il ne semble donc pas que vous soyez un indivisaire originaire au sens de l’article 750 du Code général des impôts et que votre épouse puisse donc bénéficier du taux de 2,50%. Au surplus, il convient également de relever qu’aux termes de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, l’établissement de diagnostics est obligatoire en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti. Or, il semble que la cession de parts indivises, comme tel sera le cas dans l’hypothèse d’une cession des droits indivis des membres de votre famille à votre épouse et à vous-même, ne soit pas considérée comme une cession d’une partie d’un immeuble bâti mais comme une cession d’un droit mobilier. En conséquence, les vendeurs d’une quote-part indivise d’un bien immobilier ne semblent pas soumis à l’obligation d’établir des diagnostics obligatoires. Enfin, il convient de relever que la détermination de l’impôt sur la plus-value immobilière dans le cadre d’un partage de l’indivision dépend très largement des nombreux cas d’exonérations auquel celui-ci est soumis. En effet, aux termes des articles 150 U et suivants du Code général des impôts, de nombreux partages sont exonérés de l’impôt sur les plus-values immobilières, notamment lorsque tous les partageants sont membres originaires de l’indivision. Dans votre cas, et compte-tenu de la complexité de la situation, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit fiscal. Bien à vous

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Suis je en droit de demander des indemnités
Question postée par Michele le 10/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je suis vendeur J ai signé une promesse de vente le 1er octobre et au jour d aujourd'hui je n ai toujours pas de date pour la vente définitive La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 19 décembre Rien n a été dénoncé dans les 15 jours par lettre recommandée comme stipulé dans le contrat J ai su par l acquéreur que la date a été repoussée au 15 janvier par le notaire sans être informée par ce dernier La banque dit toujours qu 'i y a un souci entre le prêt bancaire et l assurance crédit qu'il a dû prendre Dans le même temps j ai acheté un appartement aux Canaries Le prix original 178 000 € Pensant être en mesure de paye avant le 30 décembre j ai négocié un prix de 170 000 € La semaine dernière j ai eu contact avec la propriétaire qui veut de nouveaux les 178 000 € vu que je n ai pas payé dans les délais Suis je en droit de récupérer un dédommagement vu que je perds 8 000 ou que je perds mon acompte si je ne le prends plus Merci de votre aide

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Bonjour, Il convient au préalable de rappeler que toute vente immobilière est généralement précédée de la conclusion d’un compromis de vente authentique, également appelé promesse synallagmatique de vente : l’acquéreur et le vendeur s’engagent ainsi réciproquement à acheter et vendre le bien. Aux termes de l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente. En réalité, ce principe est atténué par le fait que les promesses synallagmatiques sont considérées comme des obligations conditionnelles, c’est-à-dire des obligations dont l’existence même dépend d’une condition suspensive. Selon les dispositions de l’article 1304 du Code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. Cet événement futur et incertain, appelé également condition, est considéré comme suspensif lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Dans le cadre d’un compromis de vente immobilière, la condition suspensive principale est généralement l’obtention, par l’acquéreur, du financement permettant d’acquérir le bien dans un délai défini au contrat. En conséquence, dès lors qu’il est établi que l’acquéreur n’a pas obtenu son financement, son obligation d’acquérir le bien, qui dépend de l’accord de la banque sur le financement, n’existe pas. Ce n’est que lorsque la condition suspensive du financement est accomplie, c’est-à-dire lorsque la banque a expressément donné son accord au prêt immobilier, que l’acquéreur est tenu de verser au vendeur le prix d’achat. Dans votre hypothèse, il convient de relever que la condition suspensive de financement ne semble pas accomplie, dans la mesure où l’acquéreur n’a toujours pas obtenu de la banque son financement, ce qui semble expliquer le report de la réitération du compromis de vente. Par conséquent, sauf à considérer que l’acquéreur a volontairement fait échouer la condition suspensive de financement, en demandant par exemple à la banque de lui refuser son prêt, celui-ci n’est toujours pas tenu d’acquérir votre bien immobilier. S’il est en revanche possible d’établir que l’acquéreur a volontairement fait échec au financement, la condition suspensive devrait être, conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du Code civil, réputée accomplie. Le cas échéant, il semblerait également possible, en raison du manquement de l’acquéreur, d’engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, afin de solliciter l’indemnisation du préjudice subi en raison du comportement de ce dernier. Bien à vous

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Primes sur objectifs non contractualises
Question postée par CDI2020 le 08/03/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je suis commerciale, en période d'essai depuis le 6 janvier 2020 jusqu'au 5 avril 2020 Mon contrat stipule une "prime de cycle (sans autre précision sur les dates) pourra être attribuée en fonction d'objectifs fixés ultérieurement" sans aucune précision sur le mode de calcul, début, fin, détails etc.. Cette clause est-elle valable? J'ai eu ces éléments par mail le 17/02 après les avoir réclamés par sms à mon N+1 car le tableau des résultats des commerciaux envoyé par mail démontrait que mon objectif ne prenait pas en compte ma formation théorique du 6 au 17. J'étais donc pénalisée par rapport aux autres . Valeur juridique du mail envoyé par mon N+1? Valeur juridique du mail contenant l'état d'avancement de réalisation de l'objectif du chiffre d'affaire?Je vais mettre fin à ma période d'essai. Dois-je rembourser les avances sur primes? (non stipulées sur mon contrat)Elles n'apparaissent que sur mon bulletin de salaire. Merci

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Bonjour, La prime d’objectifs, également appelée prime de rendement, est une prime attribuée à un salarié en fonction de son rendement individuel et en fonction de critères déterminés par l’employeur. Dans l’hypothèse de commerciaux, les objectifs fixés par les employeurs sont souvent déterminés par référence au montant de chiffre d’affaires effectué par le commercial pendant une période de temps déterminée. À cet égard, il convient de rappeler que la Cour de cassation, constante en la matière, considère que l’employeur dispose du pouvoir souverain et unilatéral de fixer les objectifs du salarié aux conditions d’une part que ces derniers soient réalisables et d’autre part qu’ils aient été portés à la connaissance du salarié en début d’exercice. Lorsque les modalités de détermination de la prime n’ont pas été portées à la connaissance du salariés, la Cour de cassation considère que le salarié peut solliciter la résolution judiciaire du contrat de travail aux torts de l’employeur. Dans votre hypothèse, l’employeur vous a bien communiqué les modalités de détermination de la prime d’objectifs, dans la mesure où il vous a transmis un mail dans lequel ces derniers étaient explicitement mentionnés. Il n’est pas nécessaire, à cet égard, que l’employeur ait mentionné les objectifs dans le cadre d’un contrat régularisé par les deux parties dans la mesure où la détermination des objectifs du salarié relève, comme nous l’avons mentionné, des pouvoirs de décision unilatérale de l’employeur. S’agissant d’autre part des avances sur primes, nous vous rappelons que ces dernières constituent juridiquement des avances, c’est-à-dire des prêts consentis gracieusement par l’employeur à son salarié. Ces avances donnent donc nécessairement lieu à remboursement, remboursement qui intervient par principe tous les mois à hauteur du dixième maximum du montant de l’avance consentie. Dans l’hypothèse où le contrat de travail est rompu avant la fin du remboursement prévu des avances consenties par l’employeur, ce dernier sera en droit de procéder à une retenue de l’avance sur le solde de tout compte qui vous sera délivré aux termes du contrat. Bien à vous

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Donation entre époux
Question postée par Michou2015 le 08/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Nous avons acheté , mon mari et moi, et payé chacun à moitié notre maison. Nous avons une donation entre époux, avec usufruit de la totalité de nos biens en faveur du survivant. . mon mari ayant 2 enfants d’un 1er mariage et moi aucun enfant. S'il décède avant moi et si les enfants sont d’accord pour la vente de notre maison quelle sera ma part sur la vente ? D’avance, merci de votre réponse

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Bonjour, Nous vous rappelons tout d’abord qu’aux termes de l’article 893 du Code civil, la libéralité est l’acte par lequel une personne dispose à titre gratuit de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne. La donation de l’intégralité de l’usufruit au conjoint survivant est très régulièrement pratiquée, dans la mesure où elle permet à ce dernier de jouir de la maison au décès de son époux. Dans votre hypothèse, il convient au préalable de relever que vous êtes propriétaire de la moitié de la résidence que vous avez acquise avec votre époux, ce qui implique en tout état de cause qu’en cas de décès de ce dernier, la moitié du prix de cession vous reviendra impérativement. Par ailleurs, il convient de relever que l’objectif d’une donation de l’intégralité de l’usufruit au conjoint survivant est que ce dernier puisse jouir des pouvoirs d’usage et de perception des fruits du patrimoine du défunt, comme les loyers, et ce jusqu’à son propre décès. Cette opération permet d’assurer une relative protection au conjoint survivant. En effet, dans le cadre d’une opération de cession d’un bien immobilier du défunt, le ou les nus-propriétaires ne peuvent céder le bien sans l’accord de l’usufruitier. Si le nu-propriétaire souhaite toutefois procéder à la cession du bien en dépit de l’opposition de l’usufruitier, seule la nue-propriété sera transférée à l’acquéreur et l’usufruitier, dans notre hypothèse le conjoint survivant, conservera le droit de rester dans ce bien immobilier. Par ailleurs, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire recouvrera l’intégralité de la propriété des biens du défunt, et pourra en disposer à sa guise. Au cas d’espèce, il convient donc de relever que, dans l’hypothèse où les enfants de votre époux souhaiteraient céder la maison que vous avez acquise avec ce dernier, ils ne pourraient céder la part de celui-ci qu’avec votre accord et ne pourraient en tout état de cause décider de la cession de votre propre part. Si vous acquiescez à la cession, vous bénéficierez de la part du prix de vente vous revenant et correspondant à la part de propriété que vous détenez dans cette maison, soit la moitié du prix de vente. Bien à vous

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Pk/pr erroné
Question postée par achautar le 07/03/2020 - Catégorie : Droit du code de la route

Bonjour, J'ai un avis de contravention pour excès de vitesse qui mentionne le lieu de la manière suivante : RD8 PK/PR : 000.000 Direction : Périgueux vers Vergt Eglise Neuve de vergt- 24380 Les PK correspondants à Eglise Neuve de Vergt sont 52 et 53, peut-être 54. Je ne peux donc pas localiser précisément le lieu d'infraction. Pensez vous que ce soit un motif valable de contestation ? Merci.

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 537 du Code de procédure pénale, les procès-verbaux établis par les officiers de police judiciaire, les agents de police judiciaires et leurs adjoints font foi jusqu’à preuve du contraire. Ceci implique donc que la preuve du contraire des faits relatés dans le procès-verbal peut être rapporté par tous moyens. La localisation d’une infraction aux termes d’un procès-verbal de contravention a une importance déterminante. Ce formalisme est exigé de manière récurrente par la Cour de cassation et ce à fort juste titre dans la mesure où la localisation permet notamment de déterminer avec précision le lieu de commission ou de constatation de la contravention ou celle de la résidence du prévenu, et ainsi de définir la juridiction compétente. Cette exigence est particulièrement soutenue en matière d’infractions au Code de la route, notamment concernant les infractions d’excès de vitesse, en particulier pour déterminer la limitation de vitesse applicable à la portion de route sur laquelle l’infraction aurait été constatée. La Cour de cassation considère ainsi avec constance que lorsque les mentions du procès-verbal ne permettent pas de déterminer le lieu exact de la commission des faits, ce dernier ne fait pas foi jusqu’à preuve du contraire de la limitation de vitesse. Le procès-verbal de constatation d’une infraction d’excès de vitesse doit ainsi préciser le repère géographique de constatation de l’infraction, notamment par un point kilométrique (PK), un point routier (PR), un numéro de rue, ou encore des coordonnées GPS. Dans votre cas, les mentions de localisation de l’infraction ne semblent pas suffisamment précises pour permettre de déterminer le lieu exact de commission de l’infraction et donc la limitation de vitesse applicable, aucun point kilométrique ou routier n’étant par ailleurs mentionné. Il semble donc possible de contester ce procès-verbal. Bien à vous

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Reconnaissance de dette
Question postée par ggpatry le 07/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Nous sommes 3 enfants dont la mère est veuve et a 85 ans. Un des enfants souhaite emprunter pour sa société 15000 euros à sa mère. 1. La reconnaissance doit-elle être effectuée chez un notaire. Si oui quels sont les frais de notaire ? 2. Doit-on effectuer une déclaration aux impôts ? 3. Comment protéger les 2 autres enfants en cas de non remboursement de l'emprunt ? Merci pour vos réponses.

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Bonjour, Nous vous rappelons tout d’abord que la reconnaissance de dette est un acte par lequel le débiteur s’engage à payer une somme d’argent à une autre personne, le créancier. La reconnaissance de dette est généralement un acte écrit, dans la mesure où les règles de preuve du Code civil imposent que toute obligation supérieure à 1.500 euros ne se prouve que par l’écrit. Ceci étant, il n’est pas obligatoire que la reconnaissance de dette soit passée sous forme authentique ou notariée, c’est-à-dire qu’elle soit signée chez un notaire. Toutefois, la régularisation d’une reconnaissance de dette chez un notaire présente de nombreux avantages, tant concernant la force probatoire de l’acte que son exécution. Il convient en effet de relever que les actes contresignés par un notaire, qui est un officier public ministériel, ont force probante jusqu’à inscription de faux concernant le contenu de l’acte relaté devant le notaire, la date et la signature de ce dernier. Ceci implique que la personne qui souhaiterait remettre en cause la validité d’un tel acte devrait impérativement exercer une action pénale contre le notaire. Au surplus, le notaire peut également conférer à cet acte la force exécutoire. Le cas échéant, le notaire apposera sur l’acte la formule exécutoire (« la république mande et ordonne… »), ce qui implique que le créancier n’aura pas besoin d’un jugement pour faire immédiatement exécuter l’acte en question. Au cas particulier, régulariser la reconnaissance de dette devant notaire impliquerait que, dans l’hypothèse où votre frère ne rembourserait pas les sommes prêtées, vous pourriez immédiatement saisir un huissier afin de saisir ses biens ou comptes bancaires et ainsi obtenir le remboursement de la dette litigieuse. Le coût de la reconnaissance de dette notariée varie en fonction de son montant : le décret n°78-262 du 8 mars 1978 précise ainsi que pour un acte notarié dont la somme est comprise entre 6.500 et 17.000 euros, émoluments du notaire s’élèveront au taux de 0,542%. Ces frais ne prennent pas en compte la formalité d’enregistrement, qui sera mise en œuvre par le notaire, mais dont les frais devront être acquittés par le débiteur. Bien à vous

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Donation et renonciation
Question postée par Eheh74 le 07/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Mon père a reçu de ses parents une donation hors part successorale avec dispense de rapport, faite devant notaire. Là suite au décés de son deuxième parent il aimerait renoncer à l'héritage, afin que ses enfants puissent en bénéficier. Dans ce cadre là, est-ce que la donation reste imputable sur la quotité disponible ou devient-elle imputable sur la réserve héréditaire ? Par avance merci

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, il convient de relever qu’aux termes de l’article 893 du Code civil, la libéralité est l’acte par lequel une personne dispose à titre gratuit de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne. Lorsqu’un donateur donne une partie de son patrimoine à l’un de ses héritiers, il convient de distinguer la donation en avance de part successorale et la donation hors-part successorale. La donation en avance de part successorale consiste à attribuer à un héritier une part de son héritage en avance : la donation sera donc imputée sur la réserve héréditaire et il ne sera pas porté atteinte à l’égalité entre les héritiers. Lorsque la donation est une donation hors part successorale, le donateur veut favoriser l’un de ses héritiers puisque cette dernière viendra s’imputer sur la quotité disponible. En tout état de cause, quelle que soit la nature de la donation, l’ouverture des opérations de succession donne lieu aux opérations dites de rapport des donations : chaque héritier doit ainsi faire état des donations dont il a bénéficié du défunt, qui s’imputeront sur la quotité disponible ou sur la réserve. Lorsque le bénéficiaire d’une donation hors part successorale renonce à la succession au profit de ses propres héritiers (ces derniers viennent en représentation de l’héritier originaire) la problématique de savoir si la donation s’imputera ou non sur la quotité disponible est litigieuse et toujours discutée en doctrine. Il semble en pratique qu’il soit fait application des dispositions de l’article 848 du Code civil, qui dispose que si le fils venant de son chef à la succession du donateur n’est pas tenu de rapporter le don fait à son père, lorsqu’il ne vient que par représentation, c’est-à-dire qu’il n’est héritier que dans la mesure où son père est décédé ou a renoncé à la succession, il doit rapporter ce qui a été donné à son père, même dans le cas où il a répudié sa succession. Au cas d’espèce, il apparaît donc que la donation hors part successorale effectuée au profit de votre père doit être rapportée à la succession. Ceci étant, compte-tenu de la complexité de la question et des débats doctrinaux sur ces sujets, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit des successions. Bien à vous

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Regime pour deux français habitant aux usa
Question postée par frenchalex le 06/03/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Ma femme et moi souhaitons savoir: 1/ Sous quel régime marital nous nous trouvons actuellement 2/ J'ai ouvert une société en France en 2012. Ma femme a-t-elle le droit de signature sur la société depuis notre marriage? Quelques éléments: - Nous habitons tous les deux aux USA en Californie depuis 2016 et 2013 - Nous nous sommes mariés le 29/7/2019 à San Francisco, Californie, sans contrat de mariage - Nous habitons ensemble depuis 2018 à San Francisco, Californie Merci par avance pour votre réponse.

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Bonjour, La question du mariage des expatriés à l’étranger pose une problématique de conflit de lois qui, pour les mariages célébrés antérieurement au 29 janvier 2019, était résolue par les dispositions de la Convention de La Haye du 14 mars 1978 sur les régimes matrimoniaux. Cependant, depuis l’adoption du règlement du conseil du 24 juin 2016 sur les régimes matrimoniaux, la règle de conflit de lois a été modifiée et consiste désormais dans l’application d’un triple critère de choix de loi. Tout d’abord, la loi normalement applicable au mariage des époux, qui détermine donc le régime matrimonial applicable aux conjoints, est celle du pays dans lequel ces derniers ont eu leur première résidence commune habituelle après le mariage. À défaut de résidence commune habituelle, la loi applicable au régime matrimonial est celle de l’État de la nationalité commune des époux. Enfin, à défaut de nationalité commune, la loi applicable est celle de l’État avec lequel les époux ont ensemble les liens les plus étroits au moment de la célébration du mariage. Dans votre cas, il semble que la résidence habituelle de votre couple soit fixée, depuis votre mariage, aux Etats-Unis : en conséquence, la détermination du régime matrimonial applicable à votre mariage doit se faire selon les règles de droit américain. Or, il semble que le droit américain tranche la question du régime matrimonial de la même façon que le droit français : en l’absence de contrat de mariage, le régime applicable est celui de la communauté de bien réduite aux acquêts. Ceci étant, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil américain afin de vous confirmer ce point. S’agissant en outre de la problématique de la gestion de votre société française, nous vous rappelons que le dirigeant d’une société, quelle qu’en soit la forme, est le seul habilité à l’engager, dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts dans les sociétés à risque illimité. Le pouvoir sont conférés au gérant et non à son épouse : le mariage seul ne rend pas le conjoint du dirigeant habilité à régulariser des actes pour le compte de la société, ni à engager sa responsabilité. Il convient pour se faire que vous régularisiez une délégation de signature ou de pouvoir au bénéfice de votre épouse. Bien à vous

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Récupération de mes 10 000 euros de caution.
Question postée par jpb le 05/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour monsieur, Madame, le 16/01/2020 j'ai signé une lettre d'intention d'achat de bien immobiliers et versé 5% de la somme, soit 10 000 euros, le lendemain le 17/01/2020 j'ai envoyé une lettre de rétractation en recommandé avec accusé de réception et demandé le remboursement de mes 10 000 euros, j'ai demandé a l'agence, le gérant m'a dit que cette somme était en dépôt ? nous somme le 5/3/2020 je n'ai toujours pas été remboursé, que dois je faire pour récupérer mon argent SVP, faut il que je porte plainte à la police, quel organisme a mon argent?,je ne sais pas quoi faire, aidez moi svp,merci d'avance pour votre réponse. Mr. Blanchard jeanpierre.

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Bonjour, Depuis la loi du 8 août 2015, dite « loi Macron », l’acquéreur d’un bien immobilier dispose d’un droit de rétractation de dix jours à compter de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente. Comme tel est le cas pour les achats à distance, la rétractation implique que le consentement de l’acquéreur est retiré et que la vente est juridiquement réputée comme n’ayant jamais eu lieu. Ce droit de rétractation, généralement exercé par l’acquéreur par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception soit au vendeur directement, soit au professionnel de l’immobilier intermédiaire de la transaction litigieuse, n’est pas sans poser de nombreuses difficultés. En effet, dans le cadre de la conclusion d’un avant-contrat (lettre d’intention, compris de vente, promesse de vente) préalable à la vente immobilière entre un particulier acquéreur et un professionnel, il est généralement prévu que l’acheteur verse, à titre de dépôt de garantie, une somme correspondant à 5 à 10% du prix de vente, soit au notaire, soit à l’agent immobilier en charge de la vente. Or, lorsque l’acquéreur retire son droit de rétractation, il est légitime que ce dépôt de garantie lui soit restitué, la vente étant réputée ne jamais avoir été conclue. Dans une telle hypothèse, le montant du dépôt de garantie doit impérativement lui être restitué au plus tard dans un délai maximal de 21 jours à compter du jour suivant le jour de la rétractation de l’acquéreur. Dans votre cas, il est donc patent que l’agence immobilière est dans l’obligation, à ce jour, de vous restituer le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature de la lettre d’intention d’achat de ce bien immobilier. Faute pour elle de s’exécuter, vous pouvez lui adresser une mise en demeure comminatoire de vous rembourser la somme prévue. Si vous n’obtenez aucune réponse, nous vous conseillons de vous rapproche d’un conseil afin d’exercer une action civile pour obtenir le remboursement de la somme déposée auprès de cette agence, ainsi que la réparation du préjudice que vous avez subi, mais également de déposer une plainte pour abus de confiance, conformément aux termes de l’article 314-1 du Code pénal. Bien à vous

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Vente d'un lot dans un héritage
Question postée par mamilou le 04/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon frère et moi héritons d'une grande maison que nous partageons en trois lots:un pour chacun et un lot loué. Mon frère veut acquérir le lot loué;le prix peut-il etre majoré en raison de la location? Merci d'avance.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’au décès d’un défunt, tous ses biens, mobiliers comme immobiliers, tombent en indivision entre ses héritiers : c’est le régime de l’indivision successorale. En application des dispositions des articles 815 et suivants du Code civil, ceci implique que, pendant la durée des opérations de succession diligentées par le notaire, qui ont pour but de répartir équitablement les biens du défunt entre ses héritiers, ces derniers sont propriétaires du patrimoine du défunt en indivision, chacun détenant une quote-part de l’intégralité de ses biens. La succession a ainsi pour but de partager les biens du défunt entre chacun de ses héritiers mais il est cependant possible que certains biens ne soient pas partagés et soient ainsi maintenus en indivision entre les héritiers. Le cas échéant, l’article 815 du Code civil dispose explicitement que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : ceci implique que tout indivisaire peut demander le partage. Ce partage peut tout à fait intervenir à l’amiable et, le cas échéant, le recours à un notaire ne sera pas nécessaire dès lors que tous les indivisaires se seront accordés sur l’inventaire des biens, la nature du partage (total ou partiel) et la répartition des biens. Dans votre hypothèse, il semble que votre frère et vous-mêmes soyez toujours propriétaires d’un bien dont vous avez hérité, qui se trouve toujours en indivision à ce jour et qui est donné en location à un tiers. Il vous est donc possible de prévoir un partage amiable, devant notaire ou non, aux termes duquel il sera prévu que votre frère se portera acquéreur de votre part indivise. Il sera, dans ce contexte, tout à fait possible de vous accorder, avec votre frère, sur la valeur de votre part indivise, ou de laisser à un tiers la valorisation de cette dernière. En tout état de cause, il ne nous semble pas que le fait que l’appartement soit donné en location ait une influence véritablement significative sur la valorisation du bien, contrairement à sa localisation, sa surface ou encore son agencement. Bien à vous

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Gpec et discrimination
Question postée par bob le 03/03/2020 - Catégorie : Droit du travail

Je suis conventionnellement exclu de la GPEC (départ de 100 salariés) au motif qu'une clause précise que je pourrais disposer du droit taux plein de retraite dans les 12 mois après rupture du contrat (c'est à dire 10 mois GPEC +12 mois...). Or je suis le seul ds ce cas et les montants indemnités GPEC potentiellement le plus élevé. Discrimination? Mesure d'éviction? Clause qui m'est opposavble ou non? Avocat à saisir? Merci. cdt

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que la gestion prévisionnelle des emplois et des compétences est une méthode mise en place par la loi du 18 janvier 2005 visant à permettre aux entreprises d’adapter les emplois et les différentes compétences des salariés de l’entreprise en fonction de l’évolution de son environnement (économique, juridique, etc.). La GPEC est donc censée permettre à l’entreprise d’anticiper les évolutions de son environnement économique et de mettre en œuvre des mesures pour faire face aux évolutions de son effectif en répondant à ses besoins. Il est par ailleurs prévu, aux termes de l’article L. 2242-20 du Code du travail que, dans les entreprises de plus de 300 salariés, l’employeur est tenu d’engager, tous les trois ans, une négociation permettant la mise en place d’nu dispositif de gestion prévisionnelle des emplois et des compétences, ainsi que sur les mesures d’accompagnement susceptibles de lui être associées, en matière de formation ou encore de bilan de compétences. En outre, il convient également de préciser qu’un accord collectif portant gestion prévisionnelle des emplois et des compétences peut tout à fait prévoir un plan de départ volontaires de salariés, notamment lorsque l’entreprise rencontre des difficultés économiques. Les départs actés dans le cadre d’un tel plan de départs volontaires sont normalement soumis aux dispositions des licenciements pour motif économique. Dans le cadre d’un plan de départs volontaires, l’entreprise doit mettre en place un certain nombre de critères permettant de définir les candidatures de salariés au départ qui pourront être acceptées, à l’exception de l’hypothèse dans laquelle la société souhaiterait ouvrir le plan de départ à l’ensemble des salariés. Un important contentieux s’est ainsi développé dans le cadre des plans de départs volontaires, plusieurs litiges ayant été introduits par des salariés estimant avoir été injustement écartés d’un plan. Par principe, l’entreprise définit clairement et objectivement les critères que doivent remplir les candidats : si ces derniers ne s’y conforment pas, leur écartement n’est par principe pas fautif. Ceci étant, si les critères ne sont pas suffisamment définis ou constituent des critères discriminatoires, la responsabilité de l’entreprise peut être engagée devant le Conseil de prud’hommes. Dans votre situation, il est impossible d’établir, faute de connaissance précise des stipulations du plan de départ volontaire, si le rejet de votre candidature est discriminatoire. Nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un conseil en droit social, afin de déterminer si les critères du plan de départ volontaire étaient effectivement discriminatoires. Bien à vous

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Actualiser une nouvelle reconnaissance de dette prescrite
Question postée par mackenzy98 le 03/03/2020 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour je ne peux pas poursuivre un débiteur particulier par saisine du tribunal d'une injonction parce que j'ai dépassé le délai de prescription de 5 ans d'une reconnaissance de dette de 50K€ signée en 2012 suivie d'une mise en demeure en 2017. Si j'arrive à faire signer une nouvelle reconnaissance de dette actualisée à ce débiteur, sera t il possible de le poursuivre sans qu'il dénonce le stratagème? cordialement

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Bonjour, Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ce délai de prescription de droit commun s’applique à l’ensemble des actions contractuelles ou délictuelles à défaut de mention d’un délai contraire par une disposition expresse de la loi ou des règlements. La reconnaissance de dette est un écrit par lequel le débiteur s’engage à payer une somme d’argent à une autre personne, le créancier. Il importe de souligner que la reconnaissance de dette ne constitue que l’acte qui constate l’existence d’une dette, mais n’établit pas la dette en tant que telle : l’acte de reconnaissance de dette ne vient donc que constater l’existence d’une obligation préexistante. Cette distinction est particulièrement importante en matière de prescription puisque le délai de prescription est déterminé par rapport à la dette principale reconnue dans l’acte de reconnaissance de dette et non par rapport à la date de l’acte. Sauf exception, l’action pour obtenir le paiement d’une dette établie par une reconnaissance de dette se prescrit donc par cinq ans. Cependant, la problématique essentielle concerne le point de départ du délai de prescription de la dette qui a été constatée par la reconnaissance. Par principe, le point de départ du délai doit être fixé au jour où le créancier a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des circonstances lui permettant d’exercer l’action en remboursement. Dans le cadre d’une action en paiement d’une reconnaissance de dette, ceci implique que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la connaissance, par le créancier, de l’atteinte à son droit de remboursement par le débiteur. Dans votre cas, ceci n’implique donc pas nécessairement que la prescription a commencé à courir à compter de la date de la signature de la reconnaissance de dette, mais plutôt au jour où vous avez eu connaissance de l’insolvabilité du débiteur. En tout état de cause, il n’est pas opportun de forcer à son insu le débiteur à régulariser une reconnaissance de dette, dans la mesure où de telles manœuvres dolosives pourraient entraîner la nullité de l’acte en raison d’un vice du consentement. Bien à vous

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Durée de l invalidité pour etre reconnue comme telle
Question postée par nicole le 02/03/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Mon mari a pris une assurance décès invalidité "Temporis" d une durée de 20 ans..Il est décédé 27 jours après l échéance de ce contrat Cependant il était depuis 5 mois dans un service hospitalier en situation d invalidité totale (service de réanimation et néphrologie)dont les 2 chefs de service ont fourni une attestation d invalidité totale L assurance a refusé de payé la garantie au motif que dans les conditions générales l invalidité DOIT DURER 2 ANS POUR ETRE RECONNUE COMME TELLE.. ce qui revient à dire que nous avions une assurance décès pour 20 ans dont la garantie invalidité n était que de 18 ans et un jour????

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Bonjour, Les contrats d’assurance invalidité-décès, généralement liés à des contrats d’emprunts bancaires, comprennent deux types de garanties destinées à couvrir deux risques différents et à indemniser les proches de l’assuré ou l’assuré lui-même de la perte de revenus générée par la survenance de ces risques. Dans le cadre d’une garantie décès, la compagnie d’assurance prend en charge la perte des revenus causée par le décès de l’assuré, à hauteur d’une quotité qui peut être déterminée dans le contrat. Dans le cadre d’une garantie invalidité, qui est généralement stipulée comme étant une invalidité permanente et absolue, l’assureur prend en charge les conséquences de pertes de revenus liées à une perte totale et irréversible d’autonomie. Dans ce contexte, les compagnies d’assurance ont la libre charge de définir exactement la notion d’invalidité temporaire ou permanente, afin de circonscrire les situations dans lesquelles elles seront amenées à garantir les pertes de revenus de l’assuré. Il arrive ainsi que le taux de prise en charge par la compagnie d’assurance varie en fonction du taux d’invalidité de l’assuré. En outre, l’assureur peut également faire dépendre l’activation même de la garantie d’un certain nombre de conditions, et notamment d’une franchise. Dans une telle hypothèse, la compagnie d’assurance pourra considérer qu’elle ne garantira le risque d’invalidité que dans l’hypothèse où celle-ci aura été constatée durant une période minimale de temps. Dans votre cas, il convient donc de s’intéresser avec détail aux dispositions des conditions générales du contrat d’assurance souscrit par votre époux, afin de déterminer les conditions d’une éventuelle franchise, par laquelle l’assureur aurait prévu que seule une invalidité supérieure à deux ans pourrait entraîner la mobilisation des garanties. Le cas échéant, si la durée d’invalidité de votre époux ne correspond pas à la durée de la franchise, la compagnie d’assurance ne nous semble pas pouvoir être contrainte de garantir le risque d’invalidité. Bien à vous

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Fenetres de toit en limite de propriete
Question postée par JUDITH le 01/03/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous habitons au coeur d'un vieux village et notre voisin fait deux fenetres de toit ouvrantes et non opaque alors que sa maison est construite en limite de notre jardin. Notre jardin est separe de notre maison par un chemin communal et ce dit jardin est non constructible. Les deux fenetres de toit seront d'une ouverture de 80cm sur 100cm et donneront directement sur notre chambre a coucher et notre salle de bain (a environ 5m de distance). Notre voisin n'est-t-il pas tenu de creer une ouverture fixe et non ouvrante , pourvue d'un verre opaque laissant passer la lumiere et non la vue et a 1m90 du sol? Merci pour votre reponse, cordialement.

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Bonjour, La création d’une fenêtre de toit, ouvrante ou non, sur une propriété privée doit répondre à certaines normes établies tant par le Code civil, en ses articles 675 à 680, que par certains documents locaux, tel que le plan local d’urbanisme. Au préalable, il convient en effet de relever que le propriétaire qui souhaite percer son toit d’une fenêtre doit impérativement procéder à un dépôt de déclaration de travaux en mairie. Un permis de construire est par ailleurs indispensable lorsque la création de cette ouverture s’accompagne également de la création d’une nouvelle surface de plancher supérieure à 20 m2. En ce qui concerne la réglementation applicable aux caractéristiques des fenestrons créés dans les toits, il importe de distinguer si la résidence du propriétaire est mitoyenne avec celle de ses voisins ou non. Lorsque le domicile du propriétaire est mitoyen à celui de ses voisins, les règles applicables sont différentes selon que la vue depuis le fenestron chez ces derniers est droite ou oblique. Lorsque la vue est droite, la distance minimum séparant l’ouverture de la limite de la propriété voisine ne doit pas être inférieure à 1 mètre 90 centimètres. À l’inverse, lorsque la vue est oblique, notamment lorsque la vue de la propriété voisine par le truchement de la fenêtre n’est pas immédiate, la distance qui doit être respectée entre la limite de propriété et l’ouverture de toit ne doit pas être inférieure à 60 centimètres. En l’absence de vue, aucune distance réglementaire ne doit être respectée. Lorsque les deux propriétés sont mitoyennes, le propriétaire qui crée une ouverture doit impérativement recueillir l’accord de son voisin pour procéder à de tels travaux. Au surplus, il convient de relever qu’en dehors de ces règles exposées par le Code civil, le Plan local d’urbanisme, établi dans le périmètre d’une commune, peut également imposer certaines normes à respecter. Pour en prendre connaissance, il convient alors de se rapprocher des services de l’urbanisme de la commune concernée. Lorsque ces dispositions ne sont pas respectées, tout voisin peut solliciter du juge la suppression du fenestron et la mise en œuvre de travaux de remise en état sous astreinte, la prescription extinctive d’une telle action étant de 30 ans. Bien à vous

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Travaux non terminé ... l'entreprise fait le mort
Question postée par damien_78340 le 28/02/2020 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, et merci d'avance pour vos conseils. J'ai engagé une entreprise pour faire des travaux de rénovation dans la maison Les travaux démarré en juillet dernier ne sont pas terminés. Depuis le 15 Janvier ou des ouvriers auraient du venir après plus d'un mois sans rien je n'ai plus aucune nouvelle. J'ai attendu un peu avant de le relancer, gérer plusieurs chantier peut être compliqué. Je n'ai eu aucune nouvelle depuis malgré de multiples relances par mail et téléphone (sms pour laisser une trace). Fin décembre il m'a demander de payer le solde des travaux. Ce que j'ai refusé. Il a lourdement insisté pour obtenir une partie afin de payer les matériaux nécessaires. Je me retrouve avec une douche sans parois et le spot étanche non posé. Des fils électriques un peu partout dont certains sont alimentés. J'aurais besoin de conseil sur les recours possible .. résolution, obligation de terminer, remboursement ... et comment rédiger une mise en demeure à cette effet en premier lieu.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1710 du Code civil, le contrat de louage d’ouvrage est une convention par laquelle l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles. Le contrat de louage d’ouvrage est également appelé contrat d’entreprise, et se voit classiquement, outre quelques dispositions spécifiques, appliquer le régime du droit commun des obligations et des contrats. Ainsi, le contrat d’entreprise est soumis aux principes de la force obligatoire des contrats et de leur exécution de bonne foi, exposés par les articles 1103 et 1104 du Code civil, qui impliquent que toute partie doit exécuter l’ensemble de ses obligations et que, dans le contrat d’entreprise, l’entrepreneur doit mener à terme l’entreprise qu’il s’est engagé à réaliser pour le compter d’un autre. Lorsque l’une des parties à un contrat ne respecte pas ses obligations, l’article 1217 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, offre plusieurs remèdes à la victime. La victime peut en premier lieu suspendre le paiement de son obligation : dans le cas d’un contrat d’entreprise, ceci implique que si l’entrepreneur n’a pas réalisé les travaux, son client est en droit de suspendre le paiement. Par ailleurs, la victime peut également poursuivre l’exécution forcée du contrat en nature, ce qui implique qu’elle sollicite d’un juge qu’il contraigne son cocontractant, si l’exécution en nature est encore possible, à exécuter ses obligations. En outre, la victime peut également solliciter de son cocontractant négligent une réduction du prix à proportion de ses inexécutions, ou encore une résolution du contrat à ses torts, ce qui implique que ce dernier devra assumer les conséquences pécuniaires liées à la cessation du contrat. En dernier lieu, la victime peut également, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, engager la responsabilité contractuelle de la partie négligente et solliciter d’un juge qu’elle soit condamnée à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Dans votre cas, il semble que la solution la plus opportune soit, pour l’heure, que l’entrepreneur exécute effectivement ses travaux : il apparaît donc que la sanction d’une exécution forcée en nature serait la plus adaptée, vous permettant ainsi de contraindre l’artisan à réaliser la prestation qu’il s’était engagé à effectuer. Préalablement à toute saisine, il apparaît toutefois indispensable de mettre en demeure l’artisan de réaliser les prestations, en reprenant les dispositions du Code civil concernées, et en indiquant que faute pour lui de s’exécuter, vous serez amené à utiliser toutes les voies de droit nécessaires. Bien à vous

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Leasing
Question postée par Seb le 28/02/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, je vous expose mon problème. Ma femme à quitté le domicile conjugal il y a plus de deux ans. Nous n'avons pas d'enfant commun. Elle est parti avec notre véhicule au bout d'un an de leasing .j'ai honoré les échéances seul durant 2 ans malgres mes deux enfants à charge. Il reste encore 2 ans à payer. La carte grise est à mon nom, je reçois tous ces PV (1200 euros en 2019) comment puis-je sortir de cette galère ? Comment procéder ? Qui dois-je contacter? Merci par avance pour votre réponse Cordialement

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’un contrat de leasing, également appelé contrat de location avec option d’achat, généralement utilisé par les particuliers dans le cadre de l’acquisition d’un véhicule, est une convention par laquelle un établissement de crédit met à disposition des particuliers un bien moyennant le versement de mensualités, appelées loyers. Le contrat de leasing se différencie du contrat de location classique dans la mesure où il offre la possibilité à l’emprunteur, au terme du contrat, d’acquérir le véhicule moyennant le versement d’une indemnité correspondant à la valeur résiduelle du bien donné en location. En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, qui établissent les principes de la force obligatoire des contrats et de leur exécution de bonne foi, l’emprunteur locataire doit verser les loyers jusqu’au terme du contrat, la durée d’un contrat de leasing étant généralement comprise entre 24 et 72 mois. En outre, dans la mesure où le contrat de location avec option d’achat est un contrat par définition à durée déterminée, l’emprunteur ne peut seul résilier le contrat : les conditions générales des contrats de location avec option d’achat prévoient cependant généralement des modalités particulières permettant au locataire de résilier cette convention. Il est toutefois usuellement prévu que le locataire devra s’acquitter d’une indemnité de résiliation, qui peut correspondre à l’ensemble des loyers restant à échoir. Au surplus, il convient également de relever que de nombreux contrats de location avec option d’achat prévoient la possibilité d’une co-location, c’est-à-dire que le véhicule est donné en location simultanément à deux personnes différentes. Le cas échéant, les conditions générales annexées au contrat stipulent expressément que les deux locataires sont solidairement responsables du paiement des mensualités. Lorsqu’un seul des deux locataires s’est acquitté de la dette, celui-ci est dit subrogé dans les droits du créancier contre l’autre locataire, et peut, en vertu de l’article 1346 du Code civil, réclamer le paiement de la moitié de la dette acquittée à ce dernier. Dans votre cas, il convient donc de s’intéresser avec précision aux stipulations des conditions générales annexées au contrat de location avec option d’achat, afin de déterminer si votre ancienne épouse et vous-mêmes étiez tenus solidairement du paiement des loyers du véhicule litigieux. Le cas échéant, il vous sera possible de solliciter de cette dernière le paiement de la moitié de l’ensemble des mensualités acquittées. S’agissant par ailleurs des procès-verbaux de contraventions reçus en raison des infractions routières de votre ancienne épouse, il convient de s’intéresser aux dispositions des articles 529-10 et 530 du Code de procédure pénale, qui traitent de la contestation des avis de contravention. Il vous est ainsi possible de contester le paiement d’une amende de contravention en dénonçant le réel conducteur du véhicule au moment de l’infraction. Pour ce faire, vous pouvez vous rendre sur le site de l’Agence Nationale de Traitement Automatisé des Infractions et dénoncer en ligne le conducteur du véhicule lorsque les infractions ayant donné lieu à contravention ont été constatées. Bien à vous

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Facturer par boite facturation
Question postée par Yolano le 26/02/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Je suis intermittent de spectacle et j'ai pas de société ou micro entreprise. J'aimerai passer par une boite de facturation Anglaise ou Irlandaise, qui facture le client pour qui j'ai travaillé et ensuite me paie en honoraires. A la fin d'année j'ajoute le montant perçu au bnc ou honoraires perçus a l'étranger et ensuite je paie l'impôt sur le revenue sur la totalité de mes gains et salaires. Est ce que c'est complètement legal? Merci d'avance

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Bonjour, Il convient au préalable de rappeler que les revenus versés par une société établie à l’étranger et reversés à un contribuable établi ou domicilié en France sont particulièrement scrutés par l’administration fiscale, qui vérifie notamment que la prestation en contrepartie de laquelle ceux-ci ont été payés a été effectuée en France ou à l’étranger. Le Code général des impôts prévoit ainsi de nombreux dispositifs qui permettent d’assujettir des revenus versés à un contribuable français par une société étrangère qui correspondent à la contrepartie d’une prestation qui a été réalisée en France, rendant ainsi impossible toute forme d’abus de droit. Aux termes de l’article 155 A du Code général des impôts, les sommes qui ont été perçues par une personne domiciliée hors de France en rémunération de services rendus par une ou plusieurs personnes domiciliées en France sont imposables en France au nom de ces dernières dans deux cas principaux. En premier lieu, les rémunérations donnent lieu à une imposition en France dès lors qu’il est établi que la personne qui a rendu le service contrôle en réalité la société étrangère. En second lieu, les rémunérations versées sont également imposées en France lorsque la personne établie à l’étranger n’exerce que des activités de services. Il convient par ailleurs de relever avec attention que la société qui perçoit la rémunération de ces services est solidairement responsable du paiement de l’impôt avec la personne qui l’a rendu. Au cas d’espèce, il apparaît que la société anglaise ou irlandaise qui serait amenée à facturer vos prestations n’exercerait qu’une activité de services et non une activité commerciale ou encore industrielle. En conséquence, l’administration fiscale pourrait être amenée à vérifier si les revenus versés par cette société correspondent à des prestations qui ont été réalisées en France ou à l’étranger. Dès lors, l’administration pourrait tout à fait assujettir à l’impôt français les revenus versés en contrepartie de votre prestation, dont vous seriez solidairement responsable du paiement avec la société étrangère. Bien à vous

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Ouverture d un portillon sur voie privee
Question postée par mamynele 525 le 26/02/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis propriétaire depuis 1 an et enclavée entre 2 maisons et je voudrais placer un portillon de 80 cm à l'arrière vers une rue PRIVEE (mais toutefois desservie par la poste, les poubelles et le nettoyage de la rue et ce depuis 30 ans) afin de sortir mon vélo vers l'extérieur sans quoi je dois traverser ma maison pour accéder à l'avant de ma propriété. Le promoteur ayant gardé 2 lots et la rue privée, et les riverains ne sont pas d'accord sauf si je fais un acte notarié reprenant ce "cas exceptionnel" . Que doit stipuler cet acte ? Je précise que l'ouverture se ferait vers mon jardin et qu'aucun modification ne sera apportée à la base du petit muret existant. Merci de me conseiller voire de me faire un modèle de lettre svp. Bonne journée Nelly SCHREIBER

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Bonjour, Au préalable, il convient de distinguer les règles d’urbanismes applicables à l’édification de mur du régime juridique applicable à l’édification de clôtures au sein d’une propriété privée. Les règles applicables aux murs construits sur une propriété privée sont détaillées aux termes des articles R. 421-2 f), R. 421-3 a), R. 421-9 e) et R. 421-11 b) du Code de l’urbanisme. Ces dispositions ne sont applicables dans l’hypothèse d’un mur qui ne constitue pas une clôture, qui n’est pas littéralement définie par le Code de l’urbanisme mais qui peut être décrite comme un ouvrage dont la finalité consiste à fermer l’accès à tout ou partie d’une propriété. Il apparaît à cet égard que les portails, portiques et portillons peuvent être assimilés à des clôtures. Le régime juridique applicable à l’édification d’une clôture par un propriétaire est déterminé par l’article R. 421-2 g) du Code de l’urbanisme. Par principe, l’édification d’une clôture, et donc d’un portillon, est dispensée de toute formalité préalable, et notamment de déclaration préalable de travaux auprès de la mairie de la commune dans laquelle doit être édifié l’ouvrage. Ceci étant, il existe certains cas dans lesquels les clôtures doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, cas prévus à l’article R. 421-12 du Code de l’urbanisme. Doivent ainsi faire l’objet d’une déclaration préalable les clôtures édifiées dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, dans le champ de visibilité d’un monument historique, tel qu’il est défini par l’article L. 621-30-1 du Code de l’urbanisme, dans un site inscrit ou classé, dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme ou dans une commune ou partie de commune dans laquelle le Conseil municipal a décidé de soumettre les clôtures à déclaration. Par conséquent, sauf dans l’hypothèse où la clôture est édifiée dans les cas susvisés, celle-ci est normalement dispensée de déclaration préalable et de formalisme. Ceci étant, même si les clôtures sont dispensées de formalités préalables, elles doivent toutefois se conformer à l’ensemble des règles relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions ou encore l’assainissement des constructions. Au cas d’espèce, il convient donc de se renseigner sur les dispositions applicables au terrain sur lequel le portillon devra être implanté, afin de déterminer si une déclaration préalable sera nécessaire et, en tout état de cause, l’édification devra respecter les règles d’urbanisme, dont l’application peut effectivement vous être imposée par des riverains. Bien à vous

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Rachat de soulte
Question postée par Ben le 24/02/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Avec ma femme nous possédons un appartement où nous vivons d'une valeur de 32000€.Nous allons divorcer par consentement mutuel. Je veux racheter sa part. Le montant des frais de rachat est il calculé sur la part à racheter ou sur l'ensemble. Un notaire nous à donné une somme de 2700€ soit plus de 8% de la valeur totale du logement. Ça me paraît bcp ayant déjà payé 3500€ à son achat il y a 4 mois. Les frais de rachat ne devraient ils pas être calculé sur 16000€ soit la moitié que je rachète à ma femme ? Merci bcp de me répondre car je suis perdu.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que l’ensemble des mutations à titre onéreux d’un bien immobilier sont soumises à des frais de notaire, qui correspondent en réalité à la rémunération des prestations réalisées par ce dernier. Ces frais comprennent l’émolument, c’est-à-dire la contrepartie d’une prestation dont le tarif est réglementé, l’honoraire, c’est-à-dire la contrepartie d’une prestation dont le tarif n’est pas réglementé, les éventuels débours c’est-à-dire les frais avancés par le notaire et, enfin, les droits et taxes reversés par le notaire au bénéfice de l’Etat et des collectivités territoriales. Dans le cadre d’un divorce, les époux doivent impérativement partager les différents biens communs acquis en cours de mariage. Pour procéder à un partage équitable, et dans l’hypothèse où l’un des anciens époux souhaiterait acquérir la totalité d’un bien commun, ce dernier doit procéder au rachat d’une soulte, c’est-à-dire verser une compensation à l’époux qui ne rachète pas le bien. Le rachat de soulte doit impérativement être réalisé et constaté devant un notaire, qui sera alors amené à rédiger un acte particulier, dit état liquidatif. Cette prestation réalisée par le notaire donne lieu à rémunération : c’est la raison pour laquelle le rachat d’une soulte est soumis à des frais notariés. Ces frais notariés correspondent en général à une valeur comprise entre 7 et 8% du montant de la compensation versée. Les frais doivent donc être calculés non sur la totalité de la valeur du bien immobilier qui fait l’objet du rachat par l’un des époux, mais uniquement sur le montant de la soulte versée par l’époux qui souhaite détenir l’intégralité du bien. Au cas d’espèce, le notaire devra donc déterminer le montant de ses frais non sur la valeur de l’appartement dans sa totalité, mais sur la valeur de la part que vous allez racheter à votre ancienne épouse. Bien à vous

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Vefa tva réduite
Question postée par Guillaume le 20/02/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

J'ai acquis un bien en VEFA en 2017 à taux de TVA réduit à 5,5%. Pouvez-vous me confirmer que la conclusion d'un PACS (prévu cette année) empêche la remise en cause du taux réduit de TVA en cas de revente du bien ?

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que les articles 278 sexies I, 11 et 11 bis et 278 sexies II du Code général des impôts prévoient un taux réduit de TVA pour les livraisons et livraisons à soi-même d’immeubles, dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale pour un immeuble remplissant certaines conditions de localisation notamment. Ainsi, lorsqu’un logement neuf vendu en l’état futur d’achèvement est construit dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine, ou dans un quartier prioritaire de la ville depuis 2015, l’acquéreur bénéficie, sous réserve de certaines conditions de ressources, d’un taux réduit de TVA de 5,5%. Toutefois, il convient de relever que, dans certaines situations, le bénéfice de cette avantage fiscal octroyé au propriétaire peut être remis en cause. Il faut en effet relever que le principe du taux réduit est remis en cause dès lors que l’une des conditions de l’avantage n’est plus remplie et notamment lorsque l’immeuble n’est plus situé dans une zone bénéficiaire de cet avantage, lorsque les conditions de ressources ne sont plus remplies par le propriétaire ou encore lorsque le logement n’est plus utilisé comme résidence principale. Si l’une de ces conditions n’est plus respectée lors du fait générateur de la taxe, le taux réduit doit être intégralement remis en cause et la vente sera soumise au taux normal de TVA à 20%. De surcroît, l’article 284 bis II du Code général des impôts dispose également que lorsque l’une de ces conditions n’est plus remplie dans le délai de dix ans qui suit le fait générateur de l’opération, toute personne qui s’est livrée à l’acquisition d’un logement au taux réduit est tenue de payer le complément d’impôt, dégrevé d’un dixième par année de détention. Or, la conclusion d’un pacte civil de solidarité pourrait être susceptible de remettre en cause la condition de plafonnement des ressources du propriétaire pour le bénéfice du taux réduit de TVA, dans la mesure où devront alors être pris en compte, dans le cadre de la condition de revenus du bénéfice de ce taux réduit, les revenus du ménage et non les seuls revenus du propriétaire. Ceci étant, le Code général des impôts prévoit expressément une exception à la remise en cause de l’avantage fiscal dont a bénéficié l’acquéreur d’un logement à taux réduit en cas de conclusion d’un PACS, à la condition toutefois que le bien n’ait pas été acquis par l’un des futurs partenaires dans le cadre d’une indivision. Il ne semble donc pas que la conclusion d’un pacte remette en cause le bénéfice du taux réduit de TVA dans le cadre de l’acquisition d’un logement bénéficiant des dispositions des articles 278 sexies et suivants du Code général des impôts. Bien à vous

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Sinature d'un mandat de vente voiture
Question postée par mum59 le 15/02/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

J'ai signé un mandat de vente avec un revendeur de voiture. Y a t-il un délai de réflexion qui me permet d'annuler ce mandat, si oui quelle est sa durée

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Bonjour, Il convient au préalable de rappeler qu’aux termes de l’article 1984 du Code civil, le mandat ou la procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Dans le cadre d’un mandat de vente, le mandant donne au mandataire le pouvoir de procéder à la vente d’un bien qui lui appartient, selon des modalités de prix et de conditions de vente définies dans le contrat de mandat. En tant que telles, les règles du droit commun du mandat sont applicables à tout mandat de vente, qu’il soit exclusif ou non. Certaines spécificités sont toutefois déterminées par la loi pour des contrats de mandat de vente particuliers, comme c’est par exemple le cas du mandat de vente d’un bien immobilier. Le cas échéant, les lois dites Hamon et ALUR ont créé un droit de rétractation qui permet au mandant de rétracter le mandat dans un délai de quatorze jours à compter de sa signature. Ceci étant, aucune disposition particulière ne semble applicable au mandat de vente exclusif d’un véhicule par un concessionnaire ou un revendeur de voitures. Il importe donc de s’attacher aux dispositions générales du droit du mandat, en particulier l’article 2003 du Code civil, qui dispose que le mandant est par principe libre de mettre un terme au mandat, que celui-ci soit exclusif ou non. Ces dispositions sont cependant supplétives de la volonté des parties, ce qui implique que le contrat de mandat peut prévoir qu’il ne peut être révoqué par le mandant pendant une certaine période, par le jeu d’une clause dite d’irrévocabilité du mandat pendant une durée définie. Le cas échéant, le mandant est tenu par la durée de l’irrévocabilité et ne peut révoquer le mandat sans commettre une faute contractuelle. Au cas d’espèce, il est donc impératif de s’intéresser aux dispositions du mandat de vente de véhicule que vous avez souscrit au bénéfice du revendeur, afin de déterminer si votre droit de révocation a été limité par une clause d’irrévocabilité. Bien à vous

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Impact sur succession deces a l'etranger
Question postée par Gaetan le 15/02/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour je suis marié sous communauté reduite aux acquêts avec donation entre epoux ; 3 enfants. je suis expatrié en Chin et residence fiscale en Chine; En cas de décès de ma femme ou moi meme en Chine, quelles sont les conséquences sur la succession. Merci Gaetan

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’une succession est considérée comme internationale dès lors qu’elle comporte un élément d’extranéité, c’est-à-dire si le défunt est décédé dans un autre pays que celui de sa nationalité ou de sa résidence, si son patrimoine est constitué de biens situés dans un autre Etat que celui de sa résidence ou de sa nationalité ou si ses héritiers sont étrangers. Le cas échéant, les règles applicables à la succession sont complexes à déterminer en raison des potentiels conflits de lois qui peuvent intervenir entre les lois des différents Etats concernés. Afin de déterminer la loi applicable au règlement de la succession, il convient, pour une succession internationale, de distinguer les biens mobiliers des biens immobiliers. Si la loi applicable aux biens immobiliers sera celle du pays dans lesquels ils sont situés, celle applicable aux biens mobiliers sera celle du dernier domicile du défunt. La notion de dernier domicile du défunt est complexe à définir, mais la jurisprudence a donné plusieurs indications pour la déterminer. Lorsque le défunt était domicilié en France au moment de son décès, la succession doit être ouverte par le notaire en France, selon les règles françaises applicables en l’absence d’élément d’extranéité. À l’inverse, lorsque le défunt résidait hors de France au moment de son décès, la succession ne sera ouverte en France que dans l’hypothèse où son patrimoine comporte des biens immobiliers situés en France. La loi applicable permettra ainsi de déterminer qui sont les héritiers du défunt et quels sont leurs droits. Au cas d’espèce, si vous détenez des biens immobiliers situés en Chine, les règles applicables à la transmission de ces biens entre vos héritiers seront définies par les lois chinoises. En matière de fiscalité, les règles d’imposition de la succession dépendent de l’existence d’une convention fiscale entre la France et le pays étranger, qui est censée permettre d’éviter les éventuelles doubles impositions. D’une manière générale, le pays dans lequel le défunt était domicilié à son décès dispose du droit de taxer l’ensemble des biens qui existaient dans son patrimoine au jour du décès. Ceci étant, il peut arriver que, dans le cadre d’une convention fiscale, la France se réserve le droit d’imposer certains biens du patrimoine du défunt qui se trouvent sur son territoire. Toutefois, compte-tenu de la complexité de ces règles et des spécificités de chaque pays étranger, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin de déterminer plus précisément les règles successorales et fiscales applicables à votre succession. Bien à vous

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Encore copropriété ?
Question postée par cartésien le 14/02/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Une maison horizontale a été construite dans le but de produire deux logements, séparés par un mur mitoyen. Les deux copains bâtisseurs ont à un moment donné, fait produire devant notaire, un acte de partage et état descriptif mentionnant le droit des parties, les lots respectifs de chacun, parcelles de terrain comprises, avec document d'arpentage,le tout déposé au bureau des Hypothèques en même temps. Il est précisé qu'à ce jour, les co-partageants sont propriétaires dans leur lot, avec la jouissance divise, se faisant les abandonnements nécessaires, et acquittent les impôts divisément. Ma question : à ce stade, doit on parler de "copropriété"? Si oui, pour être libre, faut il faire procéder à une scission de copropriété ? Et si l'une des parties refuse ? Merci bien des réponses possibles.

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Sa réponse :

Bonjour, Aux termes de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la copropriété est un statut applicable à un seul immeuble ou à plusieurs immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre différents propriétaires par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Ce statut est donc pleinement applicable aux bâtiments horizontaux, dont la propriété est divisée en lots répartis entre plusieurs propriétaires différents. Les règles relatives à la copropriété ne sont applicables que lorsque l’immeuble est lui-même divisé en lots qui, comme il a été précisé, doivent contenir chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Ainsi, il est de jurisprudence constante que, faute de parties communes, un immeuble ne peut par principe être soumis aux règles de la copropriété. Cependant, dès lors qu’un immeuble est divisible en lot, le statut légal de la copropriété trouve à s’appliquer, et ce en dépit de l’absence de règlement de copropriété. En réalité, l’application du statut de copropriété dépend donc essentiellement de la division de l’immeuble en lots, division qui doit être constatée par un état descriptif de division, contenu soit dans un acte notarié spécialement établi à cet effet, soit dans un règlement de copropriété. Dans votre cas, vous partagez la propriété d’un immeuble bâti horizontal avec l’un de vos amis et un acte notarié de division en lots a été établi. Sauf à ce que cet immeuble ne comprenne pas de parties communes, il apparaît donc que le statut de la copropriété s’applique à cet ensemble. Il est toutefois possible, aux termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, de retirer un lot de la copropriété, opération également appelée scission de copropriété. Cette opération implique cependant que plusieurs conditions préalables soient remplies : en premier lieu, le lot dont la séparation est demandée doit être matériellement séparable ou distinct de la copropriété. La jurisprudence considère qu’un lot est séparable de la copropriété, et peut donc faire l’objet d’une scission, dès lors que sa séparation n’est pas susceptible d’affecter le reste de la copropriété (notamment par la nécessité d’une démolition ou de la mise en œuvre de travaux importants). En second lieu, il convient par ailleurs que le lot dont la séparation est sollicitée soit juridiquement séparable du reste de la copropriété, ce qui implique que le propriétaire qui demande la scission devra être propriétaire de ce dernier. Si ces deux conditions préalables sont remplies, un notaire devra par la suite établir un acte modificatif du règlement de copropriété ou de la répartition des charges ainsi qu’un acte descriptif de division : cet acte sera par la suite soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. La scission de la copropriété devra ensuite être approuvée par la majorité absolue des copropriétaires. Par conséquent, dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si le statut de la copropriété s’applique à l’immeuble. Par suite, si les conditions préalables de la scission de votre lot de la copropriété sont remplies, l’assemblée générale des copropriétaires devra approuver cette scission pour que la sortie de votre lot de la copropriété soit définitive. Bien à vous

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Renseignement
Question postée par bibi le 07/02/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour,j'ai vendu ma maison le 7/2/2020.Comment s'effectue la repartition de la taxe fonciere entre le vendeur et l'acheteur,sachant que j'ai payé 550 euros le 15/10/2019. Merci de votre réponse.

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Bonjour, La taxe foncière sur les propriétés bâties, établie par les articles 1380 et suivants du Code général des impôts, est par principe due par le propriétaire ou l’usufruitier d’une propriété bâtie. Elle est établie annuellement sur les propriétés bâties situées en France, à l’exception de celles qui sont expressément exonérées de son paiement par des dispositions du Code général des impôts. S’agissant de la personne redevable de cet impôt, il revient au propriétaire ou à l’usufruitier du logement au 1er janvier de l’année concernée de s’acquitter de la taxe sur les propriétés foncières bâties. Lorsque le bien est cédé en cours d’année, l’administration fiscale s’attache donc à déterminer le propriétaire des locaux au 1er janvier de l’année en cours, à qui elle réclamera le paiement de la taxe foncière. Ceci implique donc que le redevable de la taxe foncière d’un bien cédé en cours d’année est le vendeur de celui-ci. Toutefois, il convient encore de rappeler que la répartition du paiement de la taxe foncière fait généralement l’objet de discussions lors des négociations pour l’acquisition d’une propriété bâtie : cette problématique peut donc être résolue aux termes de l’acte de vente. Généralement, il peut ainsi être stipulé, notamment lorsque la cession intervient tôt dans l’année, que l’acquéreur prendra à sa charge une partie du montant de la taxe foncière, à proportion de sa période d’occupation du logement. À défaut d’une telle mention, il revient toutefois bien au propriétaire au 1er janvier, c’est-à-dire au cédant, de s’acquitter de la taxe foncière. Dans votre cas, il convient donc s’intéresser aux stipulations de l’acte de vente de votre maison, afin de déterminer s’il est précisé que l’acquéreur devra s’acquitter de la taxe foncière au prorata de sa période d’occupation des locaux. Si rien n’a été expressément précisé, vous devrez cependant vous acquitter du montant de la taxe foncière pour l’ensemble de l’année 2020. Bien à vous

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Donation
Question postée par verseau57 le 07/02/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maître Je vais faire une donation à ma nièce de 39000 €. Sachant que je suis célibataire et que j'ai 66 ans et pas de descendance, je peux lui prêter 31865 € plus l'abattement 7967 €. Est ce exact ? Y a-t-il des droits de succession ? Doit on faire établir un acte notarié ? Merci de votre réponse

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Sa réponse :

Bonjour, Aux termes de l’article 894 du Code civil, la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte. Le formalisme de la donation est précisément déterminé par le Code civil. Par principe, seules certaines donations n’ont pas à être formalisées par un acte écrit : il s’agit des dons manuels et des dons familiaux de sommes d’argent. Le cas échéant, il convient tout de même que le donataire remplisse une déclaration fiscale, le formulaire cerfa n°2735, afin de porter à la connaissance de l’administration fiscale l’existence de cette donation. En revanche, pour toutes les autres donations, l’article 931 du Code civil exige que dès lors que l’acte est passé par écrit, il doit impérativement être rédigé par un notaire, qui prendra en charge le calcul de l’assiette et du montant des droits de donation ainsi que la perception de ceux-ci. S’agissant par ailleurs du montant des droits de donation, il convient de rappeler que les articles 777 et suivants du Code général des impôts fait varier le tarif de ces derniers en fonction du lien de filiation liant le donateur au donataire. Concernant tout d’abord l’assiette des droits, c’est-à-dire le montant de la donation sur lequel seront calculés les droits de donation, la libéralité consentie par un oncle à sa nièce bénéficie d’un abattement forfaitaire de 7.967 euros. Dans votre cas, ceci implique que les droits de donation seront calculés sur la somme de 31.033 euros. En outre, concernant le tarif des droits de donation, c’est-à-dire le taux appliqué à l’assiette des droits retenue, l’article 777 du Code général des impôts dispose expressément qu’une donation entre parents jusqu’au quatrième degré inclusivement, c’est-à-dire notamment les donations entre oncles et nièces, se voit appliquer un tarif de 55%. Au cas d’espèce, la donation que vous consentirez à votre nièce serait donc soumise aux droits de succession, pour la somme totale de 17.068,15 euros. Ces droits seraient calculés, liquidés et perçus par le notaire en charge de la rédaction de l’acte de donation. Nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un notaire à cette fin. Bien à vous

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Somme equestrée
Question postée par Cloclo le 29/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Un notaire a t il le droit de garder sur le compte de l'étude une somme importante (plusieurs millions d'euros) arbitrairement bloquée par un héritier sans verser d'intérêts et sans la déposer sur le compte de la caisse des Dépôts et Consignations. Durée du blocage du 01/09/2017 au 21/01/2020 après procès gagné en appel?

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Bonjour, Le sort des sommes remises entre les mains d’un notaire est régi par les dispositions du décret n°45-0117 du 19 décembre 1947. Aux termes de l’article 14 dudit décret, il est expressément interdit aux notaires de retenir, même en cas d’opposition, les sommes qui doivent être versées à la Caisse des dépôts et consignations dans les cas prévus par la loi, les décrets ou les règlements. Or, les dispositions de l’article 15 du même décret précisent que les sommes détenues par les notaires pour le compte de tiers à quelque titre que ce soit doivent être déposées sur des comptes dits de disponibilités courantes, ouverts à la Caisse des dépôts. Si les sommes n’ont toujours pas été redistribuées à l’issue d’un délai de trois mois à compter du dépôt sur un compte de disponibilités courantes, celles-ci doivent faire l’objet d’un transfert sur un compte de dépôt obligatoire, toujours ouvert à la Caisse des dépôts. Toutes ces opérations donnent lieu à une remise de bordereau de remise de fonds établies par la Caisse de dépôts à l’adresse du notaire. En outre, aux termes de l’article 17 du décret n°78-262 du 8 mars 1978, les notaires sont tenus, en cas de dépôt ou de consignation de fonds effectués en application du décret du 19 décembre 1945, de rendre compte à leurs clients des intérêts qui doivent leur être servis en raison du dépôt de ces sommes. Dans votre cas, le notaire n’est donc pas en droit de retenir des sommes sans les avoir préalablement déposées à la Caisse des dépôts et des consignations, qui est normalement censée substituer totalement le notaire dans son obligation de dépôt. Ainsi, en cas de défaillance du notaire dans son obligation de dépôt, il vous est possible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil. Après avoir démontré la faute du notaire, il vous sera possible de demander réparation du préjudice que vous avez subi, notamment des intérêts qui auraient dû vous être versés si les sommes avaient été déposées à la Caisse des dépôts ou encore d’éventuels autres préjudices financiers ou moraux. Bien à vous

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Donation avec usufruit et compensation
Question postée par Laurent974 le 28/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Ma mère est propriétaire de 3 lots sur un même terrain ( DEUX F4 et un T3) et souhaite procéder à une donation à mon frère et moi. Afin d'éviter les frais avec une donation simple, le notaire nous a conseillé une donation avec usufruit. La donation étant constitué de 3 lots, le notaire nous indique qu"il faudra faire une compensation à mon frère car moi j'aurai les 2 premiers lots (un F4 et le T3). Comment se passe la compensation ? le règlement de la compensation doit il se faire lors de la signature de l'acte ou est ce possible après la signature de l'acte ? Je pensais faire un prêt immobilier avec ma banque pour payer la compensation,mais est ce possible ? Après la donation, je souhaitais récupérer le F4, actuellement loué et d'en faire ma résidence principale, est ce possible avec un préavis de 6 mois au locataire ? Merci grandement pour vos réponses Laurent

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, il convient de distinguer la donation simple, définie par l’article 894 du Code civil comme l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement d’une chose donnée en faveur de celui qui l’accepte, de la donation-partage. La donation-partage, réglementée par les articles 1076 et suivants du Code civil, est une donation opérée du vivant du donateur mais qui a pour but d’anticiper la succession de celui-ci, notamment dans l’hypothèse où ce dernier aurait plusieurs successibles. En effet, lorsque le donateur opère une donation simple avant son décès, un déséquilibre peut naître lors de la succession entre les héritiers, notamment lorsque la valeur des biens donnés a varié durant la période de temps séparant la donation de la succession. La donation-partage permet à l’inverse, aux termes de l’article 1078 du Code civil, de figer la valeur des biens donnés au jour de la donation, ce qui permettra d’empêcher, lors de l’ouverture de la succession, toute contestation relative à l’évolution de valeur des biens donnés. Il convient par ailleurs de rappeler que la donation-partage doit impérativement être passée devant un notaire, qui aura pour mission de garantir l’équilibre entre les biens donnés au moment de la donation. De surcroît, lorsque la donation-partage est réalisée au profit des descendants du donateur (c’est-à-dire de ses héritiers réservataires), une inégalité de valeur entre les lots constituant le patrimoine donné peut se faire jour lors de l’acte de donation. Le cas échéant, le notaire, chargé de garantir l’équilibre entre les bénéficiaires de la donation, pourra prévoir une soulte à la charge de l’héritier ayant reçu des biens dont la valeur est supérieure à celle des autres bénéficiaires : cette dernière permet ainsi de compenser l’éventuelle inégalité résultant de la différence de valeur entre lots. Les modalités de règlement de cette soulte sont normalement déterminées par l’acte de donation-partage et donc décidées par le donateur : la soulte peut être réglée immédiatement aux autres héritiers, ou son paiement peut être échelonné, en fonction des stipulations de l’acte. S’agissant enfin de l’appartement donné en location, il convient de rappeler que le propriétaire d’un bien donné en bail d’habitation peut donner congé à son locataire pour vendre le logement, le reprendre ou pour tout autre motif légitime. Le bailleur doit, dans l’hypothèse d’un congé pour reprise, le faire délivrer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier et la lettre de congé devra être reçue par le locataire au plus tard six mois avant l’expiration du bail. Bien à vous

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Requete en designation judiciare d'un syndic
Question postée par Colleen le 23/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Le Conseil Syndical dont je fais partie a sélectionné un nouveau Syndic mais le Syndic actuel a refusé de mettre sa candidature à l’ordre du jour de l’AG du 31/01/20 prétextant des délais trop courts, ce qui est faux. Ne souhaitant pas garder ce syndic, et si l’AG nous suit, nous envisageons de faire une requête en désignation judiciaire d'un syndic. Pouvons nous limiter cette requête aux seules fins d’organiser une AG qui désignera le nouveau syndic ? Le syndic désigné par le juge peut-il être le Syndic que nous avons sélectionné ? Son contrat peut-il être prendre effet dès la décision du juge ? Quel est le coût de la requête auprès du TGI ? Quel serait le coût du syndic provisoire s’il n’a que l’organisation d’une AG à faire ? Merci par avance pour votre réponse

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Sa réponse :

Bonjour, Les dispositions relatives au statut de la copropriété des immeubles bâtis découlent de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que de son décret d’application du 17 mars 1967. Aux termes de ces textes, il est expressément prévu que si l’initiative d’une assemblée générale de copropriété revient au syndic de copropriété, au conseil syndical ou à un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de l’ensemble des copropriétaires, la convocation de l’assemblée revient exclusivement au syndic. Lorsque le syndic refuse sans justification de convoquer une assemblée générale, le conseil syndical peut le mettre en demeure de procéder à la convocation. Si le syndic n’a pas convoqué d’assemblée dans un délai de huit jours à compter de la mise en demeure, le conseil syndical peut lui-même la convoquer. De surcroît, c’est au syndic de copropriété que revient la charge de rédiger l’ordre du jour, même si le conseil syndical ou tout copropriétaire peut lui demander de faire figurer une ou plusieurs délibérations qui seront votées lors de l’assemblée. En tout état de cause, il convient de relever que lorsque le conseil syndical estime que le syndic n’exécute pas ses obligations, celui-ci ne peut seul, selon une jurisprudence constante, désigner un nouveau syndic de copropriété. Pour ce faire, le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires doivent, sur le fondement de l’article 46 du décret de 1967 si une assemblée générale s’est réunie, ou de l’article 47 si l’assemblée générale ne s’est pas réunie, saisir par requête le juge aux fins de désignation d’un syndic judiciaire. Cette requête, dont les demandes peuvent tout à fait se limiter à la seule désignation d’un syndic judiciaire provisoire, peut tout à fait viser la désignation d’un syndic provisoire particulier, mais le juge restera libre de le choisir. Ceci étant, il convient de relever que le syndic judiciaire est un mandataire provisoire de la copropriété désigné par le juge, ce qui implique que l’assemblée générale, convoquée par ce syndic provisoire, qui en fixera l’ordre du jour, devra statuer sur la désignation définitive d’un syndic. Le coût d’une telle requête en désignation d’un syndic judiciaire est très variable d’une juridiction à l’autre, surtout s’il convient de rajouter des frais de conseils divers. Enfin, la rémunération du syndic judiciaire sera fixée par le juge dans son pouvoir souverain d’appréciation, aux termes de l’ordonnance. Bien à vous

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Signature bail rural
Question postée par Joelle le 23/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Le locataire de la ferme de nos parents fait valoir ses droits à la retraite. Son fils reprend sa succession. Nos parents sont très âgés et n'ont plus leur facultés intellectuelles. Pouvons nous (tous les enfants) signer le bail rural à leur place sachant que nous avons seulement procuration sur leur compte bancaire. Merci pour avoir la gentillesse de me répondre. Cordialement,

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Bonjour, Aux termes de l’article 1984 du Code civil, le contrat de mandat ou la procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le compte du mandant et en son nom. Selon l’article 1987 du même Code, le mandat peut être spécial, c’est-à-dire que le mandataire ne dispose du pouvoir de représenter le mandant que pour la réalisation de certains actes spécifiés aux termes du mandat, ou général, c’est-à-dire que le mandataire représente le mandant dans toutes ses affaires. La procuration bancaire constitue un contrat de mandat spécial, confié par le titulaire du compte bancaire au mandant pour que celui-ci le représente uniquement pour les opérations qui concerne le ou les comptes ouverts par le mandant dans un établissement de crédit. Par conséquent, la procuration bancaire ne donne pas pouvoir au mandataire d’effectuer, pour le compte du mandat, d’autres actes juridiques. Dans votre cas, la seule procuration sur les comptes bancaires de vos parents ne vous permet pas de signer un bail rural pour leur compte et en leur nom. Ceci étant, il convient de rappeler qu’aux termes des articles 425 et suivants du Code civil, tout personne qui n’est pas en mesure de pourvoir à ses propres intérêts en raison notamment d’une altération de ses facultés mentales peut bénéficier d’une mesure de protection juridique, comme la tutelle ou la curatelle. Le tuteur est désigné par le juge des contentieux de la protection à la demande de la personne à protéger elle-même, l’un de ses parents ou alliés ou du procureur de la République notamment. Le cas échéant, le tuteur peut effectuer un certain nombre d’actes en lieu et place de la personne protégée, notamment les actes conservatoires ou les actes d’administration, c’est-à-dire les actes qui n’engagent pas le patrimoine de la personne protégée. En revanche, le tuteur ne peut effectuer seul les actes de disposition et doit requérir l’autorisation du juge. Or, aux termes d’une jurisprudence constante, la conclusion d’un bail rural est considérée comme un acte de disposition. Par conséquent, dans votre cas, il pourrait être judicieux de solliciter du juge l’ouverture d’une mesure de tutelle pour vos parents, afin que vous puissiez par la suite être autorisés par celui-ci à conclure le bail rural avec le fils de l’ancien locataire de la ferme dont ceux-ci sont propriétaires. Bien à vous

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Changement de puissance pour edf
Question postée par daniel le 22/01/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Je dois faire augmenter la force d mon compteur mas pour cela il m oblige a mettre le compteur linki suis je vraiment obliger d accepter

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que tout particulier est tenu, afin de bénéficier de prestations de fourniture d’électricité, de conclure une convention avec un fournisseur d’énergie, qui peut être EDF ou un autre fournisseur d’électricité. Cette convention est systématiquement composée d’une annexe intitulée « Synthèse des dispositions générales relatives à l’accès et à l’utilisation du Réseau Public de Distribution basse tension pour les clients en Contrat Unique ». Aux termes de ce contrat, le particulier s’engage à assurer au prestataire (donc au fournisseur d’électricité) l’accès à son compteur d’électricité et s’oblige donc à autoriser le fournisseur à procéder à son remplacement, notamment par un compteur dit Linky. En effet, selon les dispositions de l’article R. 341-4 du Code de l’énergie, les gestionnaires de réseaux publics de distribution d’électricité sont chargés de mettre en œuvre, chez les particuliers, des dispositifs de comptage et semblent donc être en mesure de leur imposer le remplacement de leurs compteurs d’électricité. Les conventions de fourniture d’énergie auprès du réseau ENEDIS (ex-EDF) conclues après le 1er janvier 2018 stipulent même expressément que l’usager s’engage à permettre au fournisseur d’effectuer la pose, la modification, l’entretien ou encore la vérification du matériel de comptage. Or, aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, tout contractant s’engage à exécuter les obligations d’une convention qu’il a lui-même signée et de bonne foi. Par conséquent, le distributeur d’énergie est en mesure d’imposer à tout usager le remplacement de son ancien compteur par un compteur Linky. Cette possibilité semble toutefois comporter une limite, constituée par le droit constitutionnel de propriété, établi par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen de 1789. Dès lors que le compteur d’électricité d’un particulier se trouve dans son domicile, ce dernier est en mesure de s’opposer, sur le fondement de la protection de son droit de propriété, à ce que des agents du fournisseur procède au remplacement de son compteur dans l’enceinte de son domicile. Bien à vous

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Maison bien propre, remboursement payé par la communauté
Question postée par milan le 19/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, j'ai une maison en bien propre, je me suis marié en 1986, année où il restait des emprunts pour 135000 Frs en capital (20600€)qui ont été payés par la communauté. je divorce, madame réclame, non pas la moitié indexée des remboursements, mais 1/6e de la valeur de la maison qui était estimée à 400 000FRS en 1978, ce qui va faire 50000 à 60000 € d'aujourd'hui ou lieu de 16500€ indexés de remboursement des frais avancés par la communauté ( c'est à dire elle). Sachant que la maison est à mon nom. Question: que dois-je vraiment? merci

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que sont propres les biens dont seul l’un des époux était propriétaire avant le mariage et qui n'ont pas été apportés à la communauté constituée par les époux lors d'un mariage à défaut de conclusion d'un contrat. Il est à cet égard rappelé que la communauté de biens entre époux n'est par principe constituée que des biens acquis durant la période du mariage. Lors du divorce, le lien conjugal et la communauté de biens constituée entre les deux époux est rompu, ce qui donne lieu à l’établissement d’un compte de liquidation, qui a pour but de partager l’ensemble des biens communs entre les époux. En tout état de cause, les biens propres de chaque époux avant le mariage restent propres suite au divorce, les comptes de liquidation ayant pour seul objectif de répartir seulement les biens communs entre les époux. Ce compte de liquidation peut donner lieu à récompense, c’est-à-dire au versement, soit par la communauté à l’un des époux, soit par l’un des époux à la communauté, d’une indemnité visant à maintenir l’équilibre entre chaque patrimoine. Aux termes de l’article 1437 du Code civil, toutes les fois qu’une somme est prise à la communauté par un époux pour acquitter une dette personnelle, ce dernier en doit récompense à la communauté. Les cas d’application des récompenses dans le cas d’un divorce sont légion mais la jurisprudence cite notamment le cas du financement, par la communauté, d’un emprunt ayant vocation à financer l’acquisition d’un bien propre d'un époux. Dans votre cas, il convient au préalable de relever que vous déteniez la maison en propre avant même la conclusion du mariage et que cette dernière n'a pas été apportée à la communauté. Ceci implique que vous resterez en tout état de cause propriétaire de ce bien et que votre ancienne épouse ne peut solliciter une indemnité correspondant à un quelconque pourcentage de la valeur de ce dernier. En revanche, la communauté ayant financé pour partie l’acquisition de ce bien, les fonds communs ayant permis de régler une partie des échéances de l’emprunt immobilier, vous devrez une indemnité à la communauté lors des comptes de liquidation, d’un montant équivalent aux sommes versées pour le remboursement du prêt, soit la somme de 135.000 francs. Ceci étant, il conviendra encore de prendre en compte l’existence éventuelle d’autres récompenses, qui peuvent être dues par la communauté à vous-même ou par votre ancienne épouse à la communauté, et donc de l’établissement des comptes de liquidation définitifs, afin de déterminer avec précision le montant des sommes que vous resterez devoir à votre ancienne épouse. Bien à vous

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Prime exceptionnelle, obligatoire ?
Question postée par Michel2Charenton le 19/01/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Notre gardien d'immeuble fait économiser des sommes importantes à la copropriété en réalisant des travaux (hors contrat). Depuis plus de 5 ans, le CS des copropriétaires le gratifie d'1 montant variable. Dite "Prime Exceptionnelle" sur fiche salaire de décembre. Cette année prime estimée à 1400 Euros, en 2018 :1200 Euros. Problème : Le gardien dit avoir perçu 200 Euros ! Il considère le montant précédent comme déjà acquis. Internet tend à démontrer que cette prime de performance sans calcul précis, changeant tous les ans ne remplit pas les trois conditions pour devenir "d'usage" : 1. Généralité (Autres gardiens ont jamais perçu) 2. Régularité (Oui) 3. Fixité (Non). Avis divergent et déchirent le CS, auriez-vous une réponse juridique décisive concernant obligation ? Devenir Prime de Performance ? Merci beaucoup pour votre éclairage qui va clarifier la situation et apaiser les esprits. Bien cordialement et avec nos meilleurs vœux de bonne année Michel PIERRARD

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Bonjour, La question du caractère obligatoire, pour l’employeur, de la prime versée à des salariés appelle la question de l’application du régime de l’usage et des primes d’usages. L’usage est un avantage octroyé librement et de manière répétée par un employeur à ses salariés, alors qu’aucun texte légal ou réglementaire ou qu’aucune convention collective ne l’y oblige ou ne prévoit même qu’il leur soit accordé. L’usage peut être caractérisé par le versement d’une prime par l’employeur, qui, même s’il a initialement été décidé par ce dernier, peut finalement lui être opposé par des salariés, et donc devenir obligatoire, s’il remplit trois critères cumulatifs. En premier lieu, l’usage doit être général, ce qui implique qu’il doit être accordé à l’ensemble du personnel ou au moins à une catégorie du personnel. En second lieu, l’usage doit être constant, ce qui implique qu’il doit être régulièrement octroyé par l’employeur aux salariés. En dernier lieu, l’usage doit être fixe : toutefois, il convient de noter que la fixité n’implique pas nécessairement que, si l’usage est une prime, son montant soit strictement identique à chaque période de versement. L’usage remplit le caractère de fixité dès lors que son mode de calcul est déterminé selon des règles précises, par exemple selon des règles objectives toujours applicables pour définir le montant d’une prime versée à un salarié. Lorsqu’il se prévaut du versement d’une prime d’usage, le salarié doit donc impérativement rapporter la preuve de ces trois caractères cumulatifs, faute de quoi il ne peut arguer que son versement s’impose à l’employeur. Dans votre cas, il convient tout d’abord de relever que le versement de la prime n’est pas général, aucun autre gardien ne l’ayant perçu dans la copropriété. Si le versement de cette prime dite « exceptionnelle » pourrait sembler constant, bien que le versement n’intervienne que depuis l’année dernière, il ne semble pas que le gardien puisse justifier de la fixité du montant versé, dans la mesure où les copropriétaires décident d’allouer au gardien un montant variable de primes en fonction des années, montant qui ne semble pas déterminé selon des critères objectifs. Dès lors, la prime versée au gardien de la copropriété ne semble pas être assimilable à un usage qui pourrait être imposé par le salarié à son employeur. Bien à vous

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Bonjour, La question du caractère obligatoire, pour l’employeur, de la prime versée à des salariés appelle la question de l’application du régime de l’usage et des primes d’usages. L’usage est un avantage octroyé librement et de manière répétée par un employeur à ses salariés, alors qu’aucun texte légal ou réglementaire ou qu’aucune convention collective ne l’y oblige ou ne prévoit même qu’il leur soit accordé. L’usage peut être caractérisé par le versement d’une prime par l’employeur, qui, même s’il a initialement été décidé par ce dernier, peut finalement lui être opposé par des salariés, et donc devenir obligatoire, s’il remplit trois critères cumulatifs. En premier lieu, l’usage doit être général, ce qui implique qu’il doit être accordé à l’ensemble du personnel ou au moins à une catégorie du personnel. En second lieu, l’usage doit être constant, ce qui implique qu’il doit être régulièrement octroyé par l’employeur aux salariés. En dernier lieu, l’usage doit être fixe : toutefois, il convient de noter que la fixité n’implique pas nécessairement que, si l’usage est une prime, son montant soit strictement identique à chaque période de versement. L’usage remplit le caractère de fixité dès lors que son mode de calcul est déterminé selon des règles précises, par exemple selon des règles objectives toujours applicables pour définir le montant d’une prime versée à un salarié. Lorsqu’il se prévaut du versement d’une prime d’usage, le salarié doit donc impérativement rapporter la preuve de ces trois caractères cumulatifs, faute de quoi il ne peut arguer que son versement s’impose à l’employeur. Dans votre cas, il convient tout d’abord de relever que le versement de la prime n’est pas général, aucun autre gardien ne l’ayant perçu dans la copropriété. Si le versement de cette prime dite « exceptionnelle » pourrait sembler constant, bien que le versement n’intervienne que depuis l’année dernière, il ne semble pas que le gardien puisse justifier de la fixité du montant versé, dans la mesure où les copropriétaires décident d’allouer au gardien un montant variable de primes en fonction des années, montant qui ne semble pas déterminé selon des critères objectifs. Dès lors, la prime versée au gardien de la copropriété ne semble pas être assimilable à un usage qui pourrait être imposé par le salarié à son employeur. Bien à vous

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Se pacser pour payer moins d'impôts
Question postée par koala le 17/01/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Mon partenaire voudrait réduire les impôts qu'il paie en France, et on a pensé à se pacser étant donné que se revenus sont très supérieurs aux miens et que moi, je paie mes impôts dans un pays de l'UE car je travaille pour l'Administration de ce pays à Paris.

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Bonjour, Les articles 515-1 et suivants du Code civil déterminent le régime applicable au pacte civil de solidarité (PACS) et les effets de la conclusion d’un tel contrat entre des partenaires. La PACS produit plusieurs effets concernant les droits sociaux, la vie professionnelle, les biens ou le logement des partenaires. Fiscalement, le PACS produit d’importants effets pour le couple à l’égard de l’administration fiscale tant concernant les obligations déclaratives que les obligations de paiement. La conclusion d’un PACS produit ainsi exactement les mêmes effets, en matière d’impôt sur le revenu, que le mariage. Les époux ne sont donc plus imposés individuellement comme tel était le cas avant la conclusion du PACS mais sur la base d’un revenu commun : ils créent donc un foyer fiscal. Les revenus du foyer, c’est-à-dire les revenus cumulés des deux partenaires de PACS doivent donc être déclarés aux termes d’une seule et même déclaration. L’avantage de la constitution d’un foyer fiscal réside essentiellement dans les règles du calcul de l’impôt, dans la mesure où, comme pour des époux mariés, les partenaires bénéficieront, lors du calcul de l’impôt, de deux parts pour un couple sans enfant. Il convient par ailleurs de relever que les époux sont soumis à une imposition commune dès l’année de conclusion du PACS. Toutefois, par exception, les partenaires peuvent choisir une imposition distincte des revenus personnels et de la quote-part de revenus communs lors de l’année de conclusion du PACS. Dans votre cas, il convient au préalable de relever que votre conjoint dispose de revenus particulièrement importants en France, alors que vos revenus sont quant à eux déclarés et imposés dans un Etat membre de l’Union Européenne. En cas de conclusion d’un PACS, seuls les revenus de votre conjoint étant déclarés et imposés en France, les revenus du foyer fiscal seraient alors constitués de ses seuls revenus. Parallèlement cependant, l’administration fiscale prendrait donc en compte, dans le cadre du calcul de l’imposition et comme tel est le cas pour un couple marié, de l’existence de deux parts et non plus d’une seule comme elle le faisait pour votre conjoint avant la conclusion du PACS. La conclusion d’un PACS, qui aurait fiscalement les mêmes effets qu’un mariage au regard de l’impôt sur le revenu, permettrait donc à votre conjoint de réaliser de substantielles économies d’impôt. Bien à vous

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Date d'effet de la jouissance gratuite de la résidence principale
Question postée par Manu le 17/01/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Je suis en procédure de divorce. Le juge aux affaires familiales a décidé d'attribuer la jouissance gratuite de notre résidence principale à mon ex épouse. Cette jouissance gratuite doit faire l'objet d'une déclaration en avantage en nature sur la déclaration d'IR. Question: cet avantage en nature doit il être déclaré à compter de la date du jugement? ou doit il être déclaré à compter de la date de séparation effective (un an auparavant) puisque dans les faits mon ex épouse aura bien bénéficié de la jouissance gratuite de notre résidence depuis notre date de séparation effective?

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Bonjour, Aux termes des articles 254 et suivants du Code civil, le juge peut, lors de la procédure de divorce, prononcer certaines mesures provisoires dans l’attente d’un jugement définitif. Le juge aux affaires familiales peut notamment, aux termes de l’article 255, 4° du même Code, décider de l’attribution à l’un des époux de la jouissance du logement et du mobilier du ménage ou du partage entre eux de cette jouissance, en précisant son caractère gratuit ou non et, le cas échéant, en constatant l’accord des époux sur le montant de l’indemnité d’occupation. Si cet avantage est consenti gratuitement, il n’est pas sans conséquence au regard de l’administration fiscale. Conformément à une jurisprudence constante du Conseil d’Etat en ce sens, et suivant une réponse ministérielle « Calmat » du 29 mai 2000, l’attribution gratuite du logement à un époux constitue un avantage en nature, qui doit donc faire l’objet d’une déclaration puis d’une imposition pour celui qui en bénéficie et d’une déduction par celui qui n’en bénéficie pas. Le montant admis en déduction pour l’ex-conjoint qui ne bénéficiera pas de la jouissance du logement correspond à la moitié de la valeur locative évaluée par référence au loyer qui pourrait être perçu d’un tiers, à l’exclusion des charges incombant normalement au locataire. Ceci étant, la jurisprudence du Conseil d’Etat n’a pas précisé si cet avantage devait être considéré comme consenti à compter du jour du jugement du juge aux affaires familiales ordonnant cette mesure provisoire ou à compter du jour de la séparation effective, jour à compter duquel la jouissance gratuite a, par définition, débuté. Il convient cependant de revenir avec attention aux dispositions de l’article 255, 4° du Code civil précité, qui précise littéralement que la jouissance gratuite du logement résulte par principe de la décision du juge aux affaires familiales qui l’ordonne. En conséquence, il semblerait logique que la date retenue pour calculer la durée de l’avantage en nature soit celle du prononcé de cette mesure provisoire, même si cette solution ne résulte que d’une interprétation littérale du texte et n’a donné lieu à aucune jurisprudence. Compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un conseil en fiscalité patrimoniale. Bien à vous

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Achevement de travaux
Question postée par Pascal le 15/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai construit en autoconstruction en 2007 une résidence secondaire et en profite quelques mois par an j'ai bien porter en mairie à l’époque le DAACT et envoyer le H1 pour la taxe Habitation mais oublié le DAT Je paie depuis 2007 les taxes habitations et les impôts foncier Pour vendre les différents documents DAACT H1, impôts suffisent ils pour prendre en compte l'année de fin de travaux 2007 Cordialement Mr KNOBELSPIESS

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Bonjour, Il convient au préalable de rappeler que la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est un formulaire permettant d’attester auprès d’une mairie de l’achèvement de travaux de construction et de leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. Cette déclaration est normalement obligatoire pour les travaux qui ont fait l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable de travaux. Une fois la DAACT déposée en mairie, les services de la commune disposent d’un délai de 3 mois pour contester la conformité des travaux : passé ce délai, il n’est plus possible à la commune de contester la conformité des travaux. En outre, il convient de relever que les constructions nouvelles ou le changement de destination d’une maison ou d’une propriété bâtie doit également faire l’objet d’une déclaration auprès du service des impôts du lien de situation du bien. Cette déclaration est transmise à l’administration fiscale par l’intermédiaire d’un formulaire dit H1 (ou cerfa 10867*07). Lorsque le propriétaire procède à la cession d’une maison ayant fait l’objet d’une construction et donc d’une DAACT et d’un formulaire H1, le formulaire DAACT doit impérativement être transmis à l’acquéreur. À défaut de DAACT, l’acte de cession doit lui-même informer l’acquéreur des différents risques encourus sur le plan pénal, civil et administratif en cas d’irrégularité de la maison compte-tenu des dispositions du droit de l’urbanisme. Dans votre cas, il convient donc de signaler que, si vous disposez de la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, vous semblez pouvoir procéder à la cession de la maison que vous avez construite. Ceci étant, compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de la construction Bien à vous

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Vente maison personne sous tutelle et aide conseil général
Question postée par PAULEAU Anne-Marie le 15/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Je suis tutrice de ma mère depuis 2017 qui est en Ehpad depuis juillet 2014 avec une aide sociale accordée car mes parents ont de très faible revenus. Les 4 enfants payent une pension alimentaire. Papa avait l'usufruit de la maison quand la demande d'aide sociale à été faite.La propriétaire est ma mère. Papa est décédé la maison n'est pas louable vétuste et pas d'argent pour travaux. La dette au conseil général se cumule impossible de savoir le montant à ce jour. Nous devons renouveler la demande d'aide sociale en juillet. Nous hésitons a vendre la maison car avons nous le droit ? l'aide va t elle être renouveler ? Qui peut nous conseiller ? Quelles seront les conséquences de la dette sur la vente ? La pension alimentaire nous met en difficultés financière. Quel choix faire ? Quel professionnel peut nous conseiller.

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Bonjour, Au préalable, il convient de relever qu’aux termes des articles 578 et suivants du Code civil, l’usufruit est défini comme le droit d’user et de bénéficier des fruits d’une chose sans pouvoir toutefois en disposer. Par principe, le droit d’usufruit est un droit viager, c’est-à-dire un droit conféré à une personne jusqu’à son décès, qui ne subsistera pas dans son patrimoine lors de l’ouverture de la succession, mais qui sera alors attribué au nu-propriétaire, qui détient quant à lui le droit de disposer de la chose. Dans votre cas, il convient donc tout d’abord de vous signaler qu’au décès de votre père, qui disposait du droit d’usufruit sur la maison dans laquelle il résidait, l’usufruit a été transféré à votre mère, qui est désormais pleinement propriétaire de celle-ci. En outre, il convient également de rappeler qu’aux termes des articles 425 et suivants du Code civil, la tutelle est une mesure judiciaire destinée à protéger une personne majeure si elle n’est plus en état de veiller à ses propres intérêts. Le tuteur dispose de certains pouvoirs sur le patrimoine du majeur protégé. Les actes conservatoires (travaux simples par exemple) ou les actes d’administration peuvent être réalisés seuls par le tuteur, sans autorisation préalable du conseil de famille ou du juge aux affaires familiales. Cependant, le tuteur ne peut seul effectuer des actes de disposition portant sur le patrimoine du majeur protégé, comme l’acte de vente d’un bien immobilier. Dans votre cas, vous devez donc directement vous adresser au juge aux affaires familiales afin de procéder à la vente de la maison dans laquelle résidait votre père, et dont votre mère est désormais pleinement propriétaire, dans la mesure où vous ne pouvez y procéder seule en qualité de tutrice. Compte-tenu de l’urgence de votre situation, nous vous conseillons de vous rapprocher des services sociaux, afin que ceux-ci puissent vous aider dans cette démarche ainsi que dans la procédure de renouvellement de l’aide sociale perçue par votre mère. Bien à vous

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Usufruit
Question postée par lenny22 le 14/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, un pavillon suite au décès de maman , papa est en usufruit et la part de maman en 4 je m'occupe de papa et participe aux frais du pavillon, je voudrais savoir si papa peut faire une lettre pour assurer au cas ou s'il décède que je puisse rester dans le pavillon jusqu’à mon décès. Avec mes remerciements Mme Fournier Jacqueline le 14/01/2020

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Bonjour, Les règles de succession sont régies par les articles 733 et suivants du Code civil, qui précise que, faute de rédaction d’un testament, le patrimoine du défunt est réparti selon les règles légales. Toutefois, si le défunt a rédigé un testament avant son décès, la répartition de son patrimoine entre les personnes désignées aux termes de ce dernier doit se faire selon ses dispositions. Il convient cependant de relever que la dévolution de son patrimoine selon les dispositions d’un testament est encadrée par les dispositions des articles 912 et suivants du Code civil. Une personne ne peut ainsi léguer, par testament, qu’une partie de son patrimoine, qui correspond à un quart de la valeur de ce dernier lorsqu’elle laisse trois enfants ou plus pour lui succéder. De surcroît, il convient de relever qu’aux termes des articles 578 et suivants du Code civil, l’usufruit est défini comme le droit d’user et de bénéficier des fruits d’une chose sans pouvoir toutefois en disposer. Par principe, le droit d’usufruit est un droit viager, c’est-à-dire un droit conféré à une personne jusqu’à son décès, qui ne subsistera pas dans son patrimoine lors de l’ouverture de la succession, mais qui sera alors attribué au nu-propriétaire, qui détient quant à lui le droit de disposer de la chose. Dans votre cas, la rédaction d’un testament semble la solution la plus optimale pour que vous puissiez être assurée de rester dans le pavillon de votre père suite à son décès et jusqu’à votre décès. En effet, un testament, idéalement signé devant notaire, pourrait permettre à votre père de vous léguer l’usufruit du pavillon dans lequel il réside actuellement, la nue-propriété pouvant par exemple être léguée à l’un de vos frères et sœurs, qui serait alors nu-propriétaire. Vous pourriez ainsi, au décès de votre père, continuer à pouvoir résider au sein de ce pavillon ou éventuellement le louer, et ce jusqu’à votre décès. À votre décès, le nu-propriétaire pourrait recouvrer la pleine propriété de ce pavillon. Bien à vous

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Refus d’inscrire nom de naissance par notaire pour femme mariée
Question postée par HELENE le 13/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, un notaire a-t-il le droit de me nommer sans mon consentement par un nom «d'épouse» dans un acte de vente d'un bien (héritage de mon père, avec le restant de ma famille)? La procuration que j'ai signé est à mon nom seul, je ne signe pas et n'utilise jamais ce «nom» (avec tout le respect que j'ai pr mon mari :)), et n'est ni inscrit aucune de mes pièces d'identités? Je ne trouve pas la référence pour les actes notariés (et l'obliger donc). Je vois passer le contexte d’administration, qu'on a le droit de le demander, qu'on ne peut pas me forcer mais... je me fait répondre que ... c'est la loi (...). Alors elle est où cette loi, amendement ou jurisprudence qui lui permet de le faire alors que je lui non? Merci!

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Bonjour, Aux termes des articles 212 et suivants du Code civil, il est possible à une personne, quel que soit son sexe, d’utiliser le nom de son époux ou de son épouse comme nom d’usage. En revanche, il convient de relever que l’utilisation du nom d’usage résulte d’une volonté manifeste de la personne qui souhaite utiliser le nom de son époux ou de son épouse comme tel. Par principe, toute personne conserve, sauf volonté contraire, son nom de famille, également appelé nom de naissance ou nom patronymique, qui figure sur son acte de naissance (nom du père ou nom de la mère). L’ajout d’un nom d’usage, qui peut être celui de l’époux ou de l’épouse, est possible dans la vie quotidienne mais celui-ci ne se substitue en aucun cas au nom de famille, qui doit rester le seul mentionné sur les actes d’état civil (acte de mariage, livret de famille, acte de naissance des enfants, etc.). Le nom d’usage peut être utilisé par toutes les administrations, notamment dans les courriers adressés à la personne, si cette dernière en a fait une demande expresse aux organismes concernés. Dans votre cas, il convient au préalable de rappeler que l’acte notarié ne constitue pas un acte d’état civil. Ceci étant, le notaire, dans le cadre de la rédaction d’un acte authentique, se fonde généralement sur les actes d’état civil pour renseigner l’identité des parties. Il n’existe donc à notre connaissance aucune raison par laquelle le notaire serait contraint de renseigner le nom de votre époux, que vous n’avez par ailleurs jamais utilisé auprès d’autres administrations, sur un acte authentique. Bien à vous

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Validité d'une offre d'achat
Question postée par johnjohn le 09/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous avons achetez un appartement il y a 23 ans composé d'un 3 pièces et de 2 pièces mansardés à l'étage supérieur.Nous revendons l'ensemble en 2 lots. j'ai un acheteur pour le 2 pièces qui m'a fait une offre au prix que j'ai signée. Mon appt de 3 pièces n'est pas vendu. Le 2 pièces est_il considéré comme résidence secondaire? Est-il soumis à plus-values? D'autre part l'offre d'achat n'a été signée que par q'un seul des deux vendeurs. Cette offre est-elle valable?

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Bonjour, Aux termes de l’article 150 U II-1° du Code général des impôts, les plus-values réalisées sur le prix de cession d’une résidence principale sont exonérées de tout impôt sur les plus-values. Il convient donc de déterminer l’exacte définition de la résidence principale afin de définir si le prix de cession d’un logement est éligible à l’exonération de plus-value. Selon l’article 150 U du Code général des impôts, sont considérés comme des résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement et à titre effectif, c’est-à-dire pas uniquement à titre temporaire. Pour être éligible à l’exonération, l’immeuble doit constituer la résidence principale du contribuable au jour de la cession et doit donc, par principe, être occupé par ce dernier jusqu’à sa mise en vente. Dans votre cas, il convient de déterminer si les deux lots caractérisant votre bien immobilier constituaient votre résidence principale effective au jour de la cession. Si tel est le cas, notamment pour le 2ème lot constitué de deux pièces à l’étage supérieur, l’ensemble de l’appartement nous semble devoir être considéré comme une résidence principale, et la cession du 2ème étage ne devrait pas être assujettie à l’impôt sur les plus-values. Ceci étant, compte-tenu de la complexité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste. S’agissant de la validité de la signature de l’offre d’achat, il convient au préalable de déterminer sous quelle forme juridique vous avez acquis l’appartement concerné. En effet, si cet appartement a été acquis sous le régime de l’indivision, il convient de relever que l’article 815-2 du Code civil précise que l’indivisaire ne peut prendre seul que les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne revêtent aucun caractère d’urgence. En revanche, les actes de disposition, comme un acte de vente d’un bien immobilier indivis, doivent impérativement être adoptés à l’unanimité des indivisaires. Dans votre cas, si le bien a été acquis en indivision, un seul propriétaire ne peut donc par principe s’engager à disposer du bien sans l’accord de l’autre propriétaire. Ceci étant, il convient également de souligner la relative portée juridique d’une offre d’achat : si cette dernière précise explicitement qu’elle n’est pas engageante et que seul le compromis de vente sous conditions suspensives liera le vendeur, l’acquéreur ne saurait contraindre le propriétaire à vendre son bien sur le seul fondement de cette offre d’achat qu’il a signée. Bien à vous

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Lecture d'un testament
Question postée par gandau38 le 09/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Ma tante est décédée et à déposé un testament chez son notaire Je suis héritier mais je pense qu'une de mes sœurs a été nommée légataire universelle dans ce cas le notaire est il tenu de me convoquer pour la lecture du testament

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Bonjour, Il convient au préalable de relever que, dès l’ouverture de la succession, le notaire saisi est tenu d’interroger le fichier central des dispositions des dernières volontés, chargé de recenser l’ensemble des testaments authentiques (passés devant notaire) ou mystiques (signés en l’absence de notaire). Aux termes des articles 1007 et suivants du Code civil, le testament doit être remis entre les mains d’un notaire, qui doit alors dresser un procès-verbal de l’ouverture et de l’état du testament. Ce procès-verbal devra détailler avec précision les conditions dans lesquelles le testament a été remis au notaire, le contenu exact du document, ainsi que l’apparence et l’état de celui-ci. Le notaire devra, dans le délai d’un mois suivant l’établissement du procès-verbal de l’ouverture du testament, adresser une copie au greffe du tribunal de grande instance du lieu d’ouverture de la succession. Celui-ci doit par ailleurs impérativement aviser les héritiers et légataires universels, ou légataires à titre universel, de l’existence et des dispositions en leur faveur contenues dans le testament dont il est dépositaire. En effet, le légataire universel reçoit seulement la quotité disponible du patrimoine du défunt, c’est-à-dire seulement une partie des biens mobiliers et immobiliers du défunt déterminée par la loi, le restant du patrimoine étant dévolu aux héritiers réservataires. Le notaire pourra également convoquer les héritiers et légataires universels en son étude, afin de leur faire lecture des dispositions testamentaires. Il peut également décider de ne pas convoquer les légataires universels et à titre universel et ne leur adresser qu’une copie du procès-verbal d’ouverture du testament. Par conséquent, les héritiers doivent effectivement impérativement avoir connaissance du testament établi par le défunt et pourront être convoqués par le notaire en son étude afin que ce dernier leur en fasse lecture. Bien à vous

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Remboursement dépôt garantie
Question postée par sylvia le 09/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis propriétaire et le gestionnaire de l'appartement qui était loué me déduit un dépôt de garantie de 1981,84 € pour un dépôt datant de 1996 d'un montant de 6500 F. J'ai trouvé sur internet la valeur INSEE suivante : 1F de 1996 = 0,20463 € (ce qui ne correspond pas au montant retenu).Pouvez-vous me dire s'il existe un barême officiel à utiliser et m'en donner les références ? Je vous en remercie par avance.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler les dispositions de l’article 1895 du Code civil, qui instaure le principe du nominalisme monétaire, selon lequel l’obligation qui résulte dans le paiement d’une somme d’argent est toujours la somme numérique indiquée sur le contrat. Ceci implique que, pour une même monnaie, la valeur de la somme d’argent réclamée par le créancier ne peut varier en fonction de l’évolution de l’inflation. Par ailleurs, la monnaie européenne euro a été créée le 1er janvier 1999 et mise en circulation le 31 décembre 2001. À cette époque, les institutions européennes et notamment la Banque centrale européenne, ont fixé le taux de change du franc vers l’euro à la somme de 6,55957 francs pour un euro. Ceci étant, ce taux de change a été fixé par rapport à la valeur du franc lors de l’année 2001 et ne peut donc pas prendre en compte l’inflation intervenue, c’est-à-dire l’accroissement des instruments de paiement ayant entraîné une hausse des prix et une dépréciation subséquente de la monnaie. De la même façon, ce taux de change n’a pas pris en compte le passage des anciens francs aux nouveaux francs en 1960. Pour obtenir une valeur exacte de conversion en euros d’une somme exprimée en francs, il convient donc effectivement de se référer au convertisseur publié par l’INSEE, qui permet de prendre en compte l’ensemble des facteurs de variation du taux de conversion du franc vers l’euro jusqu’à l’année 1901. Dans votre cas, la somme réclamée concerne un dépôt de garantie de 6.500 F effectué en 1996 : selon le convertisseur INSEE, cette somme correspond à ce jour à la somme de 1.291,93 euros. Bien à vous

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Succession en indivision
Question postée par VIVI1733 le 07/01/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Il y a 10 ans au décès de mon père j'ai accepté d'être en indivision entre 4 enfants avec 2 d'un premier lit. Cette succession n'est toujours pas traitée car tous les enfants n'ont pas répondu. Aujourd'hui j'ai plus de 70 ans ma mère a 88 ans et au vu de mon âge je veux refuser toute ma succession . Est-ce que je peux revenir sur mon premier choix sachant que rien n'a encore été réglé et que le notaire attendait le décès de ma mère pour le faire car c'est une succession avec peu de bien mais il y a une maison sans grande valeur, de plus ma mère bénéficie du fonds national de solidarité et je ne veux pas être en indivision sur la maison car je serais encore plus âgée !!!! Je vous remercie pour votre réponse V. MAGLANE

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Bonjour, Aux termes des articles 768 et suivants du Code civil, les successibles disposent d’une option successorale leur permettant soit d’accepter purement et simplement la succession, soit de l’accepter à concurrence de l’actif net, soit d’y renoncer. L’acceptation pure et simple de la succession entraîne le choix irrévocable de recevoir l’ensemble des biens, mobiliers et immobiliers, du défunt, mais également de concourir à l’éventuel passif de la succession à hauteur des parts du successible dans l’indivision, ce qui implique que ce dernier peut être tenu de régler une dette d’un montant supérieur au montant de l’actif reçu. L’acceptation à concurrence de l’actif net implique que le successible ne paiera pas, en tout état de cause, les dettes qui dépasseraient la valeur du patrimoine du défunt. L’option successorale doit en principe être exercée dans un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, mais le successible dispose toujours par la suite d’un délai de dix ans à compter du décès pour exercer l’option successorale. Dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si vous avez effectivement exercé l’option successorale : si tel n’est pas le cas, il vous serait encore possible, si le délai de prescription de l’option n’est pas expiré, de renoncer à la succession de votre père. Si vous avez d’ores et déjà accepté la succession, il convient de relever que l’option successorale est irrévocable et que vous n’êtes donc plus, par principe, en mesure de renoncer à la succession. Ceci étant, la loi offre aux successibles ayant découvert une dette successorale importante la possibilité de rétracter leur option d’acceptation de la succession, à deux conditions cumulatives : d’une part, le successible doit avoir eu des raisons légitimes d’ignorer l’existence de cette dette au moment de l’acceptation et, d’autre part, il est établi que le paiement de la dette risquerait de porter gravement atteinte à son patrimoine. Le cas échéant, le successible doit impérativement agir judiciairement dans un délai de cinq mois à compter du jour où il a eu connaissance de l’existence de l’importance de cette dette. Bien à vous

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Bonjour, Aux termes des articles 768 et suivants du Code civil, les successibles disposent d’une option successorale leur permettant soit d’accepter purement et simplement la succession, soit de l’accepter à concurrence de l’actif net, soit d’y renoncer. L’acceptation pure et simple de la succession entraîne le choix irrévocable de recevoir l’ensemble des biens, mobiliers et immobiliers, du défunt, mais également de concourir à l’éventuel passif de la succession à hauteur des parts du successible dans l’indivision, ce qui implique que ce dernier peut être tenu de régler une dette d’un montant supérieur au montant de l’actif reçu. L’acceptation à concurrence de l’actif net implique que le successible ne paiera pas, en tout état de cause, les dettes qui dépasseraient la valeur du patrimoine du défunt. L’option successorale doit en principe être exercée dans un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, mais le successible dispose toujours par la suite d’un délai de dix ans à compter du décès pour exercer l’option successorale. Dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si vous avez effectivement exercé l’option successorale : si tel n’est pas le cas, il vous serait encore possible, si le délai de prescription de l’option n’est pas expiré, de renoncer à la succession de votre père. Si vous avez d’ores et déjà accepté la succession, il convient de relever que l’option successorale est irrévocable et que vous n’êtes donc plus, par principe, en mesure de renoncer à la succession. Ceci étant, la loi offre aux successibles ayant découvert une dette successorale importante la possibilité de rétracter leur option d’acceptation de la succession, à deux conditions cumulatives : d’une part, le successible doit avoir eu des raisons légitimes d’ignorer l’existence de cette dette au moment de l’acceptation et, d’autre part, il est établi que le paiement de la dette risquerait de porter gravement atteinte à son patrimoine. Le cas échéant, le successible doit impérativement agir judiciairement dans un délai de cinq mois à compter du jour où il a eu connaissance de l’existence de l’importance de cette dette. Bien à vous

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Bonjour, Aux termes des articles 768 et suivants du Code civil, les successibles disposent d’une option successorale leur permettant soit d’accepter purement et simplement la succession, soit de l’accepter à concurrence de l’actif net, soit d’y renoncer. L’acceptation pure et simple de la succession entraîne le choix irrévocable de recevoir l’ensemble des biens, mobiliers et immobiliers, du défunt, mais également de concourir à l’éventuel passif de la succession à hauteur des parts du successible dans l’indivision, ce qui implique que ce dernier peut être tenu de régler une dette d’un montant supérieur au montant de l’actif reçu. L’acceptation à concurrence de l’actif net implique que le successible ne paiera pas, en tout état de cause, les dettes qui dépasseraient la valeur du patrimoine du défunt. L’option successorale doit en principe être exercée dans un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, mais le successible dispose toujours par la suite d’un délai de dix ans à compter du décès pour exercer l’option successorale. Dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si vous avez effectivement exercé l’option successorale : si tel n’est pas le cas, il vous serait encore possible, si le délai de prescription de l’option n’est pas expiré, de renoncer à la succession de votre père. Si vous avez d’ores et déjà accepté la succession, il convient de relever que l’option successorale est irrévocable et que vous n’êtes donc plus, par principe, en mesure de renoncer à la succession. Ceci étant, la loi offre aux successibles ayant découvert une dette successorale importante la possibilité de rétracter leur option d’acceptation de la succession, à deux conditions cumulatives : d’une part, le successible doit avoir eu des raisons légitimes d’ignorer l’existence de cette dette au moment de l’acceptation et, d’autre part, il est établi que le paiement de la dette risquerait de porter gravement atteinte à son patrimoine. Le cas échéant, le successible doit impérativement agir judiciairement dans un délai de cinq mois à compter du jour où il a eu connaissance de l’existence de l’importance de cette dette. Bien à vous

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Bonjour, Aux termes des articles 768 et suivants du Code civil, les successibles disposent d’une option successorale leur permettant soit d’accepter purement et simplement la succession, soit de l’accepter à concurrence de l’actif net, soit d’y renoncer. L’acceptation pure et simple de la succession entraîne le choix irrévocable de recevoir l’ensemble des biens, mobiliers et immobiliers, du défunt, mais également de concourir à l’éventuel passif de la succession à hauteur des parts du successible dans l’indivision, ce qui implique que ce dernier peut être tenu de régler une dette d’un montant supérieur au montant de l’actif reçu. L’acceptation à concurrence de l’actif net implique que le successible ne paiera pas, en tout état de cause, les dettes qui dépasseraient la valeur du patrimoine du défunt. L’option successorale doit en principe être exercée dans un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, mais le successible dispose toujours par la suite d’un délai de dix ans à compter du décès pour exercer l’option successorale. Dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si vous avez effectivement exercé l’option successorale : si tel n’est pas le cas, il vous serait encore possible, si le délai de prescription de l’option n’est pas expiré, de renoncer à la succession de votre père. Si vous avez d’ores et déjà accepté la succession, il convient de relever que l’option successorale est irrévocable et que vous n’êtes donc plus, par principe, en mesure de renoncer à la succession. Ceci étant, la loi offre aux successibles ayant découvert une dette successorale importante la possibilité de rétracter leur option d’acceptation de la succession, à deux conditions cumulatives : d’une part, le successible doit avoir eu des raisons légitimes d’ignorer l’existence de cette dette au moment de l’acceptation et, d’autre part, il est établi que le paiement de la dette risquerait de porter gravement atteinte à son patrimoine. Le cas échéant, le successible doit impérativement agir judiciairement dans un délai de cinq mois à compter du jour où il a eu connaissance de l’existence de l’importance de cette dette. Bien à vous

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Bonjour, Aux termes des articles 768 et suivants du Code civil, les successibles disposent d’une option successorale leur permettant soit d’accepter purement et simplement la succession, soit de l’accepter à concurrence de l’actif net, soit d’y renoncer. L’acceptation pure et simple de la succession entraîne le choix irrévocable de recevoir l’ensemble des biens, mobiliers et immobiliers, du défunt, mais également de concourir à l’éventuel passif de la succession à hauteur des parts du successible dans l’indivision, ce qui implique que ce dernier peut être tenu de régler une dette d’un montant supérieur au montant de l’actif reçu. L’acceptation à concurrence de l’actif net implique que le successible ne paiera pas, en tout état de cause, les dettes qui dépasseraient la valeur du patrimoine du défunt. L’option successorale doit en principe être exercée dans un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, mais le successible dispose toujours par la suite d’un délai de dix ans à compter du décès pour exercer l’option successorale. Dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si vous avez effectivement exercé l’option successorale : si tel n’est pas le cas, il vous serait encore possible, si le délai de prescription de l’option n’est pas expiré, de renoncer à la succession de votre père. Si vous avez d’ores et déjà accepté la succession, il convient de relever que l’option successorale est irrévocable et que vous n’êtes donc plus, par principe, en mesure de renoncer à la succession. Ceci étant, la loi offre aux successibles ayant découvert une dette successorale importante la possibilité de rétracter leur option d’acceptation de la succession, à deux conditions cumulatives : d’une part, le successible doit avoir eu des raisons légitimes d’ignorer l’existence de cette dette au moment de l’acceptation et, d’autre part, il est établi que le paiement de la dette risquerait de porter gravement atteinte à son patrimoine. Le cas échéant, le successible doit impérativement agir judiciairement dans un délai de cinq mois à compter du jour où il a eu connaissance de l’existence de l’importance de cette dette. Bien à vous

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Bonjour, Aux termes des articles 768 et suivants du Code civil, les successibles disposent d’une option successorale leur permettant soit d’accepter purement et simplement la succession, soit de l’accepter à concurrence de l’actif net, soit d’y renoncer. L’acceptation pure et simple de la succession entraîne le choix irrévocable de recevoir l’ensemble des biens, mobiliers et immobiliers, du défunt, mais également de concourir à l’éventuel passif de la succession à hauteur des parts du successible dans l’indivision, ce qui implique que ce dernier peut être tenu de régler une dette d’un montant supérieur au montant de l’actif reçu. L’acceptation à concurrence de l’actif net implique que le successible ne paiera pas, en tout état de cause, les dettes qui dépasseraient la valeur du patrimoine du défunt. L’option successorale doit en principe être exercée dans un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, mais le successible dispose toujours par la suite d’un délai de dix ans à compter du décès pour exercer l’option successorale. Dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si vous avez effectivement exercé l’option successorale : si tel n’est pas le cas, il vous serait encore possible, si le délai de prescription de l’option n’est pas expiré, de renoncer à la succession de votre père. Si vous avez d’ores et déjà accepté la succession, il convient de relever que l’option successorale est irrévocable et que vous n’êtes donc plus, par principe, en mesure de renoncer à la succession. Ceci étant, la loi offre aux successibles ayant découvert une dette successorale importante la possibilité de rétracter leur option d’acceptation de la succession, à deux conditions cumulatives : d’une part, le successible doit avoir eu des raisons légitimes d’ignorer l’existence de cette dette au moment de l’acceptation et, d’autre part, il est établi que le paiement de la dette risquerait de porter gravement atteinte à son patrimoine. Le cas échéant, le successible doit impérativement agir judiciairement dans un délai de cinq mois à compter du jour où il a eu connaissance de l’existence de l’importance de cette dette. Bien à vous

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Bonjour, Aux termes des articles 768 et suivants du Code civil, les successibles disposent d’une option successorale leur permettant soit d’accepter purement et simplement la succession, soit de l’accepter à concurrence de l’actif net, soit d’y renoncer. L’acceptation pure et simple de la succession entraîne le choix irrévocable de recevoir l’ensemble des biens, mobiliers et immobiliers, du défunt, mais également de concourir à l’éventuel passif de la succession à hauteur des parts du successible dans l’indivision, ce qui implique que ce dernier peut être tenu de régler une dette d’un montant supérieur au montant de l’actif reçu. L’acceptation à concurrence de l’actif net implique que le successible ne paiera pas, en tout état de cause, les dettes qui dépasseraient la valeur du patrimoine du défunt. L’option successorale doit en principe être exercée dans un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, mais le successible dispose toujours par la suite d’un délai de dix ans à compter du décès pour exercer l’option successorale. Dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si vous avez effectivement exercé l’option successorale : si tel n’est pas le cas, il vous serait encore possible, si le délai de prescription de l’option n’est pas expiré, de renoncer à la succession de votre père. Si vous avez d’ores et déjà accepté la succession, il convient de relever que l’option successorale est irrévocable et que vous n’êtes donc plus, par principe, en mesure de renoncer à la succession. Ceci étant, la loi offre aux successibles ayant découvert une dette successorale importante la possibilité de rétracter leur option d’acceptation de la succession, à deux conditions cumulatives : d’une part, le successible doit avoir eu des raisons légitimes d’ignorer l’existence de cette dette au moment de l’acceptation et, d’autre part, il est établi que le paiement de la dette risquerait de porter gravement atteinte à son patrimoine. Le cas échéant, le successible doit impérativement agir judiciairement dans un délai de cinq mois à compter du jour où il a eu connaissance de l’existence de l’importance de cette dette. Bien à vous

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Retard travaux copropriété et perte financiere
Question postée par Gudin le 05/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je possède un appartement dans un Vieil immeuble à Marseille. Cet immeuble à la façade très dégradée et une fuite par le toit et cette façade, la copropriété à vote et payé les travaux depuis juillet 2019, ces derniers devaient commencer le 2 décembre 2019 mais tjs rien car le syndic n'a pas réussi à trouvé l'accès à cette façade qui se fait par une cours intérieure commune à plusieurs immeubles (pas d'accès par le notre donc ) et en attendant l'appartement subit des dégâts des eaux ...

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Bonjour, Aux termes de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic de copropriété, qui agit comme mandataire des copropriétaires, et tenu d’effectuer certaines missions. Outre une obligation de faire respecter le règlement de copropriété par les copropriétaires, le syndic est également tenu de la bonne exécution des décisions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires et notamment de respecter les délais de réalisation de ses délibérations. Par ailleurs, d’une manière générale, le syndic est tenu d’une obligation de gestion, de conservation et de maintien du bon état général des parties communes : à ce titre, il est tenu de veiller à l’exécution des travaux les plus urgents dans les parties communes, notamment lorsque leur absence pourrait endommager soit les parties communes, soit certaines parties privatives. Aux termes d’une jurisprudence abondante, la Cour de cassation a précisé que le syndic était ainsi responsable de l’exécution de certains travaux urgents comme la réparation d’une canalisation ou d’une façade d’une partie commune qui provoquerait des infiltrations, et donc un dégât des eaux, chez un copropriétaire. Par conséquent, le syndic est essentiellement tenu de la mission de veiller à la bonne exécution des travaux décidés en assemblée générale. S’il manque à cette obligation, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, et peut ainsi être condamné à leur verser des dommages et intérêts si son inaction leur a causé un préjudice. Ainsi, la jurisprudence a eu l’occasion de considérer que le syndic engageait sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires lorsqu’il avait été négligent pour entreprendre le démarrage de travaux sur des parties communes qui permettrait la cessation d’un dégât des eaux, causant ainsi de graves dommages dans l’un des lots privatifs. Il convient par ailleurs de relever que, s’il considère qu’il n’est pas fautif dans l’absence de réalisation des travaux, le syndic aura toujours la possibilité d’engager lui-même la responsabilité d’un tiers qu’il jugerait responsable, comme par exemple l’entrepreneur chargé des travaux. Dans votre cas, il semble donc que le syndic de copropriété ait manqué à son obligation de veiller à la bonne exécution des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, vous causant un grave préjudice lié au dégât des eaux subi par votre partie privative : sa responsabilité semble donc pouvoir être engagée. Bien à vous

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Héritage immobilier international
Question postée par Gudin le 05/01/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j'aimerais savoir si une mère tunisienne ayant un titre de séjour à long terme en France et qui y achète un bien immobilier peut ensuite le léguer à ses enfants s'ils n'ont eux ni titre de séjour ni nationalité française et si du coût il y aurait des taxes supplémentaires. Merci

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Bonjour, Le décès d’une personne entraîne l’ouverture des opérations de succession, qui ont pour objectif d’attribuer l’ensemble des éléments du patrimoine du défunt à ses héritiers. En France, les règles de répartition du patrimoine du défunt diffèrent selon que celui-ci a rédigé un testament ou non : en présence d’un testament, le défunt a la possibilité de déterminer lui-même les règles selon lesquelles ses biens seront répartis entre ses héritiers, sous réserve toutefois de respecter les dispositions du Code civil quant à la réserve héréditaire, qui contraignent un défunt à léguer une partie de son patrimoine à ses enfants. Faute de testament, les règles légales des articles 733 et suivants du Code civil trouveront à s’appliquer. Toutefois, les successions internationales, c’est-à-dire les successions qui présentent un élément d’extranéité (nationalité étrangère du défunt ou des héritiers par exemple), peuvent se voir appliquer une règle étrangère. Par principe, la succession doit être gouvernée, tant s’agissant de la transmission des biens de nature mobilière qu’immobilière, par la loi de la résidence habituelle du défunt au moment du décès ou, par exception, la loi du pays avec lequel le défunt présente le plus de liens ou, lorsque la nationalité du défunt n’est pas celle du pays dans lequel il avait sa résidence, la loi qu’il aura lui-même désignée dans un testament. Par conséquent, le décès d’une personne de nationalité étrangère en France n’empêche aucunement la succession, mais les règles gouvernant celle-ci diffèrent selon que ce dernier avait ou non sa résidence habituelle en France. De même, la nationalité étrangère d’un héritier ne fait pas obstacle à l’ouverture d’une succession en France, ni même à l’application des règles successorales françaises. S’agissant des règles fiscales gouvernant les successions internationales, il convient de relever que celles-ci sont essentiellement déterminées par les conventions fiscales entre les Etats dont les nationalités sont impliquées dans la succession, qui déterminent l’identité du pays disposant du pouvoir de taxer les droits de succession. Très généralement, et en tout état de cause même en l’absence de convention fiscale, la transmission successorale d’un bien immobilier situé en France entraînera l’application des règles fiscales françaises et l’administration française sera donc en droit de réclamer des droits de succession et diverses taxes en raison de la succession. Compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons toutefois de vous rapprocher d’un conseil en droit des successions. Bien à vous

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Acceptation proposition de rectification
Question postée par Jan le 03/01/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, J'ai accepté une proposition de rectification 2120-SD datée du 10 décembre 2018. Un an plus tard, je reçois une nouvelle proposition de rectification datée du 16 décembre 2019. La rectification de 2018 passait sous silence (= acceptait tacitement) mes déductions en 2016, mais celle de 2019 les annule. Pourtant le fisc avait déjà contrôlé les années 2016 et 2017 et aucun élément d'information nouveau n'est apparu depuis 2018. L'inspectrice de 2019 se base sur exactement les mêmes documents que l'inspecteur de 2018. Puis-je opposer à l'administration de 2019 que j'ai accepté la proposition de 2018 et donc qu'il est irrecevable de recommencer des contrôles et redressements sur les mêmes éléments?

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Bonjour, L’article L. 55 du Livre des procédures fiscales précise qu’une proposition de rectification contradictoire peut être engagée par l’administration lorsque cette dernière constate des insuffisances ou inexactitudes dans les éléments qui ont servi de base au calcul d’un impôt. Cette procédure est constituée d’une proposition de rectification, par l’administration fiscale, de la base d’imposition initialement établie par le contribuable qui peut, formellement ou tacitement, avec ou sans observations dans un délai maximal de trente jours, l’accepter. Par principe, l’acceptation par le contribuable, qu’elle soit formelle ou tacite, met un terme à la procédure de rectification contradictoire. Ceci étant, les juridictions administratives ont régulièrement été amenées à se prononcer sur la possibilité pour l’administration de procéder à une deuxième proposition de rectification contradictoire en cas d’erreurs ou d’omissions commises par l’agent vérificateur lors de la première procédure contradictoire. Il a ainsi été jugé que l’administration était en droit de substituer, par une nouvelle proposition de rectification, de nouvelles bases d’imposition à celles qui avaient été précédemment proposées au contribuable, dès lors que le délai de reprise n’a pas expiré. De la même façon, l’administration est en droit de rectifier les erreurs et omissions commises dans les propositions de rectification déjà notifiées tant que le délai de reprise n’est pas expiré. L’article L. 169 du Livre des procédures fiscales précise à ce titre que le droit de reprise de l’administration pour l’impôt sur le revenu comme pour l’impôt sur les sociétés s’exerce jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due. Dans votre cas, les déductions litigieuses semblent concerner l’exercice 2016. Initialement, le délai de reprise de l’administration s’étendait donc jusqu’au 31 décembre 2019. Toutefois, il convient encore de relever que la procédure de proposition de rectification contradictoire a pour effet d’interrompre la prescription et de faire courir un nouveau délai de reprise à compter du jour où la proposition est intervenue. Au cas d’espèce, cette règle implique qu’un nouveau délai de reprise a couru, depuis la première proposition de rectification, jusqu’au 31 décembre 2021. Par conséquent, il semble que l’administration soit bien en droit d’établir une deuxième proposition de rectification visant à corriger les éventuelles omissions de la première proposition. Bien à vous

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Succession avec enfants majeurs d une première union
Question postée par Titi83 le 31/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Ma mère était marié depuis 40 ans il s'agissait d'un second Mariage. Ce monsieur avait trois enfants avec sa première femme dcd 2ans avant le mariage d'avec ma mère. Ce Monsieur à vendu sa maison de son ancien foyer n'a pas partagé la succession avec ses enfants à acheter 3 maisons au cours de sa vie dont 2 avec ma mère. en 2018 il est dcd et les enfants réclament 42 ans après la part de leur mère concernant le premier investissement....A cette époque ma mère n'était pas marié avec ce Monsieur. Marié sous le régime de la communauté réduite au acquets. On t ils le droit 42 ans de récupérer cette première succession sachant que leur père à réinvesti la totalité de la vente de la première maison pour en acheter une autre et que les enfants on dù certainement signer leur accord. Monsieur et ma mère ont racheté ensemble la dernière acquisition en 2000 Monsieur est dcd en 2018 ma mère a l'usufruit total de la maison elle a droit à 50% de la maison y a t il prescription Merci

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Bonjour, Aux termes des articles 733 et suivants du Code civil, les règles concernant les droits dans la succession d’un défunt diffèrent selon que ce dernier a rédigé un testament ou non. Dans l’hypothèse où un testament a été rédigé, le notaire en charge de la succession doit répartir les biens de la succession en fonction des dernières volontés du défunt, en respectant toutefois les règles de réservation d’une partie de l’héritage aux enfants. Par exemple, si le défunt a engendré deux enfants, les deux-tiers de son patrimoine a minima devront leur être dévolus. Le reste du patrimoine pourra être attribué à une autre personne. En l’absence de testament toutefois, les règles légales doivent s’appliquer : lorsque le défunt a laissé des enfants d’une précédente union ainsi qu’un conjoint survivant, ce dernier hérite normalement du quart de la succession en pleine propriété, les enfants héritant quant à eux des trois-quarts de la succession en pleine propriété. Dans votre cas, il convient de distinguer le décès de la première épouse du mari de votre mère du décès de ce dernier lui-même. Au décès de la première épouse, si celle-ci était mariée sous le régime de la communauté légale avec son mari, l’ouverture des opérations de succession a également entraîné la dissolution de la communauté de biens formée entre les époux. Les opérations de succession ont donc eu pour vocation de répartir les biens de la défunte entre son époux survivant et ses enfants, l’époux conservant en tout état de cause la propriété de ses biens propres. À cette date, les enfants du premier mariage ont donc probablement hérité d’une partie du patrimoine de leur mère, le restant étant dévolu à leur père. En tout état de cause, le décès de leur mère n’a pas rompu le lien existant entre les enfants du premier mariage et leur père, et c’est la raison pour laquelle ceux-ci ont conservé la qualité d’héritier de leur père. Depuis son décès, en 2018, les opérations de succession ont pour objectif de répartir son patrimoine entre tous ses héritiers et le conjoint survivant, en l’occurrence votre mère. Or, les enfants issus d’une première union ont sans conteste qualité pour héritier du patrimoine de leur père aux côtés des enfants d’une première union et du conjoint survivant. Il semble donc que les enfants de la première union du défunt conjoint de votre mère soient en droit de réclamer une part de l’héritage de leur père. Bien à vous

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Co emprunteur mais non acquéreur
Question postée par solitaire 77 le 25/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Signature avant mariage pour l’achat d’une maison. Monsieur X souscrit auprès de la banque avec Mle Y un prêt immobilier de 72500€ destiné à assurer l’acquisition de la maison appartenant en propre à MleY sommes investies par celle ci 62500 et frais de notaire 10400€. En cas de séparation d’avec Mle Y je ne pourrais prétendre à obtenir une quote part de la propriété mais en droit de réclamer une créance des sommes investies dans le bien immobilier. Après l’acquisition mariage et donation entre époux. Décès de Mr X, Mr X a un enfant d’un 1er lit. Cet enfant d’un 1er lit a t’il le droit de réclamer les sommes investies par son père lors de la succession ? Dans l’attente de votre réponse. Cordialement clementine.d16

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’à défaut de mariage ou de pacte civil de solidarité, la relation entre les conjoints est considérée par la loi comme une union libre, également appelée concubinage : en d’autres termes, les conjoints sont considérés comme des étrangers l’un à l’autre par la loi. L’union libre implique également une rupture libre : chaque conjoint peut retrouver sa liberté à tout moment et aucune règle spécifique n’est prévue quant au devenir des biens acquis par les concubins durant leur relation. Par conséquent, lorsque l’un des concubins est propriétaire de la résidence du couple en propre et que l’autre conjoint a pour partie financé son acquisition ou certains travaux de rénovation, ce dernier ne peut en aucun cas réclamer une quelconque quote-part de la propriété de l’immeuble. En revanche, selon une jurisprudence désormais constante, la Cour de cassation considère que le concubin qui a financé l’acquisition ou les travaux d’amélioration ou de rénovation d’un bien appartenant en propre à son conjoint peut solliciter une indemnisation de cet investissement sur le fondement de l’enrichissement sans cause, théorie établie par les articles 1303 et suivants du Code civil. Dans votre cas, Monsieur X pourrait donc demander au juge, en cas de séparation avec Mademoiselle Y, l’indemnisation des diverses sommes investies dans le cadre de l’acquisition ou l’amélioration de son bien propre, à condition qu’il puisse toutefois rapporter la preuve qu’il a bien affecté les sommes réclamées à l’acquisition ou l’amélioration du bien propre de Mademoiselle Y (factures, etc.). Par suite, si les concubins souhaitent se marier, les conséquences sur les droits patrimoniaux de chacun seront déterminées selon les règles des régimes matrimoniaux. À défaut de contrat de mariage, les futurs époux seront ainsi mariés sous le régime de la communauté légale et la résidence de Mademoiselle Y restera un propre : le cas échéant, l’ensemble des sommes investies par Monsieur X pour l’amélioration de la maison pourront donner lieu à récompense, c’est-à-dire à indemnisation de Monsieur X, en cas de liquidation de la communauté. Or, le décès d’un époux entraîne justement la liquidation de la communauté : cette dernière aura alors pour but de déterminer les droits d’une part du conjoint survivant et d’autre part de la succession, ces derniers pouvant être majorés, le cas échéant, des éventuelles récompenses liées aux dépenses du défunt dans un bien propre du conjoint survivant. En revanche, il est toujours possible à Mademoiselle Y d’apporter à la communauté le bien qu’elle détient en propre : celui-ci sera ainsi détenu tant par Monsieur X que Mademoiselle Y. Dans ce contexte, les différentes récompenses seront prises en compte dans le cadre de la liquidation et la succession sera donc indemnisée, indirectement, des différents investissements réalisés par le défunt dans un bien propre du conjoint survivant. Bien à vous

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Vente de places de parking dans une copropriété
Question postée par Babeth le 22/12/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Des voisins ont acheté sept places de parking sur la copropriété qui appartenaient à un ou deux propriétaires qui n'habitent plus dans la résidence. Je pense que c'est le syndic qui leur a transmis leurs coordonnées. Le syndic n'avait-il pas l'obligation d'informer les autres copropriétaires qui auraient pu être intéressés par l'achat d'une place ? Ces places auraient pu être divisées et j'en aurais acheté une si je l'avais su. Merci d'avance pour votre réponse

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Bonjour, Aux termes de l’article 9 aliéna 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives qui sont comprises dans son lot. Ces dispositions résultent du droit constitutionnel de propriété, établi par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen de 1789. Ceci étant, la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 a créé un nouvel article 8-1 de la loi de 1965, prévoyant que les règlements de copropriété peuvent valablement limiter la liberté d’un vendeur d’un lot à usage de stationnement. Toutefois, il convient de relever qu’en dépit de cette faculté offerte par la loi de 2009, la validité de cette clause est toujours soumise au fait qu’elle doit être justifiée par la destination de l’immeuble. En présence d’une clause du règlement de copropriété prévoyant un droit de préférence du vendeur d’une place de parking ou d’un garage, ce dernier a l’obligation de faire connaître au syndic de copropriété son souhait de vendre ce lot privatif, par lettre recommandée avec accusé de réception, indiquant les conditions et le prix de vente. Le syndic est alors chargé de transmettre aux copropriétaires cette information, en adressant à chacun d’entre eux une lettre recommandée qui vaut offre de vente pendant un délai de 2 mois à compter de la présentation du courrier. Dans votre cas, il convient donc de s’attacher aux dispositions du règlement de copropriété, afin de déterminer s’il prévoit effectivement un droit de préférence au profit des copropriétaires en cas de cession d’un lot de stationnement par l’un d’entre eux. Le cas échéant, le syndic aurait dû informer les autres copropriétaires de cette cession, information qui aurait valu offre de vente pendant une durée de deux mois. Toutefois, en l’absence de dispositions dans le règlement, aucun droit de préemption n’aurait pu être imposé au copropriétaire cédant. Bien à vous

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Problème de succession ?
Question postée par Mimi91 le 22/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maitre. Sans bien ni argent, nous nous sommes mariés en décembre 1964 sous le régime courant à cette époque. Communauté des meubles et acquêts devenue réduite aux acquêts ? Cette année, mon mari à hérité de son père d'une grosse somme que nous avons placée à part égale sur des assurances vie, chacun étant le bénéficiaire de l'autre. Il y a 5 ans, nous avons fait une donation au dernier des vivants devant notaire. Ceci étant, si il décède avant moi, dans la mesure où cet argent vient de son père, y aurait il un problème de succession ?

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Bonjour, Au préalable il convient de rappeler que, pour les époux mariés sans contrat de mariage avant le mois de février 1966, le régime matrimonial applicable est le régime de la communauté de meubles et acquêts, qui correspond à l’actuel régime de la communauté légale réduite aux acquêts. Ce régime implique, comme le précise l’article 1401 du Code civil, que l’ensemble des biens qui ont été acquis par les époux au cours du mariage tombent dans la communauté, à l’exception de leurs biens propres. En effet, aux termes de l’article 1403 du Code civil, l’époux commun en biens conserve la propriété de ses biens propres et la communauté n’a droit qu’aux fruits de ces biens. Or, selon l’article 1405 du Code civil, forment des biens propres l’ensemble des biens acquis par un époux au cours du mariage par succession. Dans votre cas, il convient donc de signaler que les diverses sommes d’argent héritées par votre époux de son père sont à ce jour des biens qui lui sont propres. Aux termes des articles 1091 et suivants du Code civil, il est en revanche possible pour les époux de consentir des libéralités qui concerneront les biens de son patrimoine qu’ils laisseront à leur décès. La partie du patrimoine transmise par l’époux dépendra de la présence d’un enfant du défunt ou non. En l’absence d’enfant, il est tout à fait possible à chacun des époux de prévoir la transmission de l’intégralité de son patrimoine à son conjoint. En présence d’un ou plusieurs enfants, un conjoint peut transmettre à son époux(se) un quart de la succession en pleine propriété ou les trois quarts en usufruit, la totalité de sa succession en usufruit, ou la quotité disponible de son patrimoine, c’est-à-dire la moitié de la succession avec un seul enfant, le tiers de la succession avec 2 enfants ou le quart de la succession avec trois enfants ou plus. Au cas présent, il convient de relever que la nature des sommes reçues par votre époux de son père, qui sont des propres, n’est pas susceptible d’influer sur la succession, mais seulement sur une éventuelle liquidation de la communauté des époux par divorce notamment. Votre époux aura donc tout à fait la possibilité de vous transmettre son patrimoine, ce même s’il est en partie constitué de biens propres, dans la limite de la quotité disponible en présence d’un ou plusieurs enfants, ou sans limite en l’absence d’enfant. Bien à vous

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Crise d'adolescence (chantage ex)
Question postée par Skyfall le 19/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Mon ado de 16 a "pété un câble" un beau matin et est parti sur un c. de tête faire une pause chez un autre parent (la r. principale étant toujours chez moi). J'ai laissé faire pensant que c'était provisoire et en f. confiance à mon ex. Or, ce dernier en profitant de la crise lui met de la pression afin qu'il reste désormais vivre chez lui. J'ai ss tarder consulté mon avocat qui me dit que ce n'est pas à moi de saisir le JAF pour f. modifier les droits de v. et de g. mais à mon ex qui prétend que le souhait vient de l'enfant. L'ado étant sous une emprise va dans le sens du parent "aliénant". Le temps passe, le lav. du cerveau continue, notamment à l'aide d'un psy qui n'est pas "neutre" et mon avocat n'agit pas. P-être il a ses raisons d’attendre m j'ai un doute si je ne suis pas en train de perdre mon ado et mes droits avec. E.donnée les circonstances f.revenir un ado de force est impossible, lui f. comprendre la décision du JAF - c'est peine perdue. Quel est votre avis? Merci

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Bonjour, Aux termes des articles 373-2 et suivants du code civil, la résidence de l’enfant peut être fixée soit par une convention homologuée par le juge aux affaires familiales, soit par une décision du juge aux affaires familiales. Trois solutions peuvent alors être choisies par les parents ou le juge. En premier lieu, la résidence alternée permet à l’enfant de résider alternativement chez ses deux parents, selon une fréquence qui sera déterminée par la convention ou le juge. En second lieu, la résidence de l’enfant peut être fixée au domicile d’un seul des deux parents, avec un éventuel droit de visite de l’autre parent. En troisième lieu, l’enfant peut encore résider chez une tierce personne, de préférence choisie dans la famille, ou éventuellement dans un établissement d’éducation. Si l’un des parents souhaite modifier les conditions de résidence de l’enfant, il doit impérativement saisir le juge aux affaires familiales, afin de faire rectifier l’autorité parentale, le doit de visite ou encore la pension alimentaire. Le cas échéant, il pourrait donc être possible de demander au juge, en le justifiant, de retirer le droit de visite de l’enfant chez l’un de ses deux parents. Le retrait du droit de visite doit toutefois être précisément justifié par d’éventuelles difficultés relationnelles persistantes entre l’enfant et le parent ayant ce droit de visite. Dans votre cas, la résidence principale de votre enfant a déjà été fixée chez vous mais celui-ci se rend de son plein gré chez son père : il semble donc complexe d’arguer de difficultés relationnelles avec ce dernier pour demander du juge le retrait du droit de visite de votre ancien conjoint. Les décisions des juges étant guidées, en cette matière, par l’intérêt de l’enfant, une modification des conditions actuelles d’hébergement de votre enfant. Bien à vous

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Achat maison et divorce
Question postée par Mateo33 le 18/12/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je souhaite acheter une maison avec ma compagne. j'ai aujourd'hui les liquidités qui me permettent d'acheter cette maison. Ma compagne qui n'est pas encore divorcée ne pourra apporter la tresorerie de la vente de sa maison qu'une fois son divorce prononcé. Nous souhaitons tous les deux faire un apport dans ce projet pour que ce bien nous appartienne tous les deux. Comment construire ce projet afin que je puisse acheter aujourd'hui et qu'elle investisse plus tard sans avoir à lui vendre la moitié et renouveler des frais de transactions. Y a t'il un montage juridique type sci ou autre?)? Se marier (ce que nous souhaitons faire) et qu'elle rembourse la moitié de mon crédit en le notifiant officiellement? Merci d'avance pour votre reponse M. CARLES

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Bonjour, Plusieurs régimes juridiques peuvent être choisis par des concubins qui souhaitent acheter un bien immobilier en commun. L’indivision permet tout d’abord à une ou plusieurs personnes d’acquérir concomitamment un bien en réalisant chacun un apport. Par principe, les parts de des indivisaires dans l’indivision seront déterminées en fonction des apports qu’ils ont réalisés lors de l’acquisition, mais ne seront pas pratiquement matérialisées par la propriété d’une partie du bien acquis : tous les indivisaires sont pleinement propriétaires du bien. Ceci étant, il est possible de préciser, dans l’acte notarié, que la quote-part des indivisaires dans le bien ne sera pas proportionnelle à leur apport : le cas échéant, l’acte authentique devra détailler avec précision la répartition de la quote-part indivise de chacun. Le régime de l’indivision, qui a l’avantage de la simplicité, présente cependant quelques inconvénients. Tous les indivisaires étant propriétaires du bien, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut donc conduire à des situations de blocage en cas de désaccord entre les eux quant à la gestion du bien indivis. En outre, le régime de l’indivision est un régime provisoire : aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision, et tout indivisaire peut en demander, à tout moment le partage amiable ou judiciaire. Ces écueils peuvent être évités par la création d’une société civile immobilière, dont la constitution sera cependant plus lourde que l’indivision. Dans un tel cas, la SCI se porte acquéreur du bien immobilier, et les époux en sont associés. Les statuts détermineront alors les droits de chacun dans la société, matérialisés par des parts sociales, qui pourront ne pas être proportionnels à leurs apports. Enfin, dans votre situation, il convient encore d’envisager la solution de l’acquisition du bien en propre s’il est par la suite prévu que vous épousiez votre conjointe. En effet, dans une telle situation, il vous serait possible d’apporter le bien propre à la communauté. Le cas échéant, votre concubine et vous-même en seriez conjointement propriétaires à compter de l’apport. Bien à vous

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Gardienne d'immeuble
Question postée par Béatrice le 17/12/2019 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour. La gardienne de mon immeuble qui a 70 ans souhaiterait garder son emploi mais à mi-temps. Le syndic veut la mettre à la retraite forcée. Un certain nombre de copropriétaires dont moi-même, souhaitons accéder à sa requête et la garder un an ou deux. Le syndic prétend qu'un travail à temps partiel de gardien d'immeuble exige le maintien des tâches dangereuses telles que le ménage et la manutention des poubelles. Est-ce vrai? Ne peut on pas simplement lui confier la surveillance de l'immeuble, la distribution du courrier et l'"ouverture"de la loge, tout en confiant l'autre partie des tâches plus dangereuses à une société extérieure, bref un aménagement à la carte avec son accord? Merci pour votre réponse.

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Bonjour, Les règles applicables aux conditions et à la durée de travail des gardiens et employés d’immeubles sont établies par la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, étendue par un arrêté du 24 décembre 2009 et modifiée par divers avenants. Au préalable, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 7211-1 du Code du travail, les concierges et employés d’immeubles sont définis comme les personnes salariées par le propriétaire ou le principal locataire qui, logeant dans l’immeuble au titre accessoire au contrat de travail, sont chargées d’en assurer la garde, la surveillance, l’entretien, ou une partie de ces fonctions. Les concierges et employés d’immeubles doivent se répartir en deux catégories. D’une part, les salariés relevant du droit commun (concierges de catégorie A), qui travaillent impérativement dans un cadre horaire défini, soit 151,67 heures par mois, correspondant à un temps complet, l’horaire mensuel contractuel devant être précisé dans le contrat de travail. D’autre part, les salariés soumis au régime dérogatoire (concierges de catégorie B), qui assurent un emploi à service complet, un emploi à service permanent ou encore un emploi à service partiel. Dans ce dernier cas des concierges ou gardiens exerçant un emploi à service partiel, il convient effectivement que les tâches des salariés soient à limitées à l’entretien et au nettoyage des parties communes de l’immeuble, à la sortie et à la rentrée des poubelles, à la distribution du courrier une fois par jour. Les concierges ou gardiens exerçant à temps partiel peuvent également procéder à la perception des loyers. Dans votre cas, il semble donc que le syndic de copropriété ait raison : la gardienne de l’immeuble devra accomplir un certain nombre de tâches particulières pour rentrer dans le cadre réglementaire du travail des concierges et gardiens exerçant leurs fonctions à temps partiel. Il semble toutefois qu’il serait possible d’aménager les missions et le temps de travail de votre gardienne par exemple par l’intermédiaire de la conclusion d’un contrat de prestations de services, régularisé avec son accord, qui laisserait la possibilité de confier les tâches restantes à un prestataire extérieur. Bien à vous

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Livret de famille des parents perdu et manque de documents
Question postée par blandine le 14/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Je viens de perdre mon concubin depuis depuis 40 années,nous n'étions pas mariés, cesont doncses freres et sa soeur qui doivent demander les documents nécessaires au versement du capital décès. Pour ce faire,il leur faudrait le livret de famille de leurs parents tous les deux décédés mais ils ne l'ont pas gardé ne sachant pas. Quel document leur faut-il pour débloquer ce capital décès. Merci de bien vouloir nous aider. Salutations

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Bonjour, Il convient au préalable de s’intéresser aux termes de la convention prévoyant le versement d’un capital au décès de votre concubin. En effet, il est possible que l’organisme s’étant engagé à verser un capital au décès de ce dernier précise en détail les différents documents susceptibles d’être communiqués afin de débloquer le versement de l’indemnité. Si aucune mention particulière ne figure dans cette convention et qu’il vous est impossible de retrouver le livret de famille, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 730-1 du Code civil, la preuve de la qualité d’héritier peut résulter d’un acte de notoriété. L’acte de notoriété est un acte authentique établi par un notaire, à la demande d’un ou de plusieurs ayants-droits du défunt, ayant vocation à établir la preuve de la qualité d’héritier d’une personne. Ce document détermine ainsi avec précision les choix du défunt concernant l’héritage ainsi que l’ordre de succession. Pour ce faire, le notaire peut avoir recours à un généalogiste, qui pourra ainsi l’aider à établir la liste exacte des héritiers, afin de les retrouver. L’acte de notoriété, qui détermine le nom des héritiers, leur place dans la parenté et ce dont ils héritent, permet à ces derniers de procéder à de nombreuses démarches administratives outre de rapporter la preuve qu’ils sont bien héritiers. À cet égard, ce document peut être communiqué à divers organismes, notamment d’assurance, afin d’obtenir le versement du capital d’assurance-vie. Par conséquent, nous conseillons aux frères et sœurs de votre concubin de se rapprocher d’un notaire, si possible celui en charge de la succession, afin de faire établir un acte de notoriété établissant leur qualité d’héritier, document qui pourra ensuite être transmis à l’organisme ayant vocation à verser le capital décès. Bien à vous

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Calcul récompense
Question postée par dudue le 14/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonsoir. Suite séparation, procédure pour déterminer la part de remboursement à mon ex d une maison construite sur mon terrain (nous n étions pas marié, ni pacsé). Le calcul de la partie adverse est le montant des échéances prélevées sur son compte (Prêts remboursés par moitie) Or je note que je dois rembourser au tiers une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur. Comment est déterminé cette valeur du fonds ? Dois-je demander une expertise ? Il est à noter aussi qu'elle n'a jamais participé aux charges afférant à la maison (assurance ou taxe habitation et foncière)ni aux charges courantes du ménage (eau, edf, fuel, assurances véhicules), la nourriture venant principalement des produits de ma ferme(à sa charge son téléphone, ses impôts sur le revenu, produits entretien et laitage). Pouvez-vous m'éclairer ? Merci par avance. Cordialement

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Bonjour, L’article 546 du Code civil établit la théorie de l’accession, c’est-à-dire le principe selon lequel la propriété d’une chose immobilière entraîne la propriété de tout ce qu’elle produit. Par conséquent, il est constant que lorsque deux concubins procèdent à la construction d’une maison sur le terrain dont un seul d’entre eux est propriétaire, l’autre conjoint, même s’il a pour partie financé la construction de la maison, ne pourra revendiquer la propriété de la maison. Le cas échéant, le conjoint non-propriétaire dispose toutefois d’un droit à récompense. Cette indemnité, qui a pour objectif de compenser les apports réalisés par le conjoint non propriétaire à la construction et à l’amélioration de la maison, est égale au profit subsistant au jour de la séparation et est déterminée en fonction de la proportion dans laquelle les fonds de celui-ci ont été utilisés pour l’amélioration de la maison. Ceci implique que si la valeur du fonds a augmenté entre la construction et/ou l’amélioration et la séparation, cet accroissement de valeur devra effectivement être pris en compte dans le calcul de la récompense. Le conjoint non-propriétaire bénéficiera donc de l’augmentation de valeur à proportion des apports qu’il a lui-même consentis pour améliorer la maison au sens littéral du terme, c’est-à-dire des dépenses exposées pour les travaux de construction, de rénovation et d’embellissement. Dans votre cas, l’indemnité versée à votre ancienne conjointe devra être calculée par référence à la valeur du fonds au jour de la séparation. Cette dernière devra cependant rapporter la preuve qu’elle a effectivement réalisé des apports ayant vocation à financer les travaux d’amélioration de la maison construite sur votre terrain (par la production d’une éventuelle déclaration d’emploi effectuée au préalable par exemple). Ceci étant, compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de la famille afin de déterminer avec exactitude le montant de la récompense dont vous pourriez éventuellement être redevable à l’égard de votre ancienne conjointe. Bien à vous

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Mon syndic m'a prélevé 202euros pou une recherche de fuite
Question postée par LION51 le 13/12/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon syndic m'a prélevé 202euros que lui a facturé une entreprise de recherche de fuite d'eau,fuite constatée dans le sous-sol sous mon appartement(je suis bailleur)L'entreprise n'est jamais .entrée dans l'appart.Le syndic ne m'a jamais contacté. Ce prélèvement est -il légal?J'ai constaté peu après que la fuite provenait de la colonne descendante commune qui passait dans ma salle de bains. Mes murs étant humides,j'ai constaté en retirant le tablier de la baignoire que l'eau envahissait mon dessous de baignoire avant de s'infiltrer dans le sol et de ressortir dans le sous sol.J'ai fait constater tout cela par le gardien et un membre du conseil syndical.J'ai colmaté la fuite et tout va bien. Néanmoins le syndic refuse de me rembourser la somme de 202 euros qui me parait indue! On m'a considéré responsable alors que j'étais victime malgré un courrier recommandé. Que me conseillez vous? Je vous remercie pour l'attention portée à ma requête Cordialement

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Bonjour, La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que les charges de copropriété, usuellement réglées par le syndic de copropriété, sont les dépenses courantes que doivent payer collectivement les copropriétaires. Ces dépenses sont relatives d’une part à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes (charges générales) mais également aux services collectifs et aux équipements communs (charges particulières). En réalité, la contribution de chaque copropriétaire dans ces dépenses dépend de la nature même des charges litigieuses. S’agissant des charges générales, qui concernent les honoraires du syndic, le nettoyage des parties communes ou encore le ravalement des façades ou la réfection des toitures, ces dépenses sont normalement réparties entre les copropriétaires à hauteur de leur quote-part, même si la charge en question ne concerne pas directement leur lot de copropriété. S’agissant des charges particulières, qui concernent par exemple les frais de gardiennage, le paiement des services de nettoyage, ou encore les frais d’entretien de l’ascenseur, ces dépenses sont payées en fonction de l’utilité qu’a le service ou l’équipement pour chaque propriétaire. Dans votre cas, la dépense litigieuse concerne des frais mis en place par le syndic afin de déterminer l’origine d’une fuite affectant apparemment les parties communes. Au cas d’espèce, il semble donc que cette dépense relève des charges générales et non des charges particulières : cette charge doit donc normalement être imputée à l’ensemble des copropriétaires en fonction de leur quote-part, et non à vous seul. Il apparaît en outre que la fuite ne vient pas directement de votre lot de copropriété, de sorte qu’il ne revient pas plus à votre compagnie d’assurance d’en assumer la charge. Par conséquent, il vous est possible de vous adresser au syndic de copropriété par un courrier recommandé de mise en demeure, afin de lui exposer la situation et lui demander remboursement des sommes prélevées. Bien à vous

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Revenus de locations meublées saisonnières. statut de lmnp
Question postée par Béatrice le 12/12/2019 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour. Pour être considéré comme un loueur en meublé touristique NON PROFESSIONNEL, il faut que l'une des deux conditions suivantes ne soit pas remplie: 1) recettes annuelles >23.000€. 2) Recettes annuelle location meublée > somme des autres revenus du foyer fiscal. Je n'ai PAS de revenus professionnels. J'ai d'importants revenus fonciers (locations non meublées) qui sont supérieurs aux recettes des locations meublées saisonnières. Si les recettes de mes locations meublées saisonnières dépassent 23.000€ tout en restant inférieures à mes revenus fonciers non meublés, serai-je considérée comme LMNP ou LMP? Autrement dit, est-ce que les revenus autres que professionnels (quand il n'y a pas de revenus professionnels) sont pris en compte dans la "somme des autres revenus du foyer fiscal" de la deuxième condition? Je vous remercie pour votre réponse.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que le périmètre de la location meublée s’entend de la location d’un local d’habitation garni de meubles, lorsque ceux-ci sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité. Aux termes de l’article 155 du Code général des impôts (CGI), l’activité de loueur meublé professionnel suppose la réunion de deux conditions essentielles, la condition de l’inscription de l’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ayant été récemment déclarée inconstitutionnelle par le Conseil constitutionnel. En premier lieu, il importe que les recettes annuelles retirées de cette activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent la somme de 23.000 euros. En second lieu, il importe également que les recettes annuelles perçues dans le cadre de l’exercice de cette activité excèdent les revenus du foyer fiscal. Les revenus du foyer fiscal pris en considération dans la détermination de ce deuxième critère sont les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux autre que ceux tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non-commerciaux et les revenus de gérants et associés au sens de l’article 62 du CGI. Ces deux conditions sont cumulatives et non alternatives. Il est donc important de relever que les revenus fonciers, et notamment les revenus de locations non-meublées, ne semblent pas pris en compte dans le cadre de la détermination du deuxième critère, parmi la somme des autres revenus du foyer fiscal. Dans votre cas, si les revenus de vos locations meublées dépassent 23.000 euros annuels, le premier critère d’application du régime des locations meublées professionnelles est rempli. En outre, dans l’hypothèse où ces mêmes revenus dépassent l’ensemble des revenus de votre foyer, parmi lesquels il convient de ne pas prendre en compte les recettes de locations non meublées, le deuxième critère est également rempli. Le cas échéant, le régime des loueurs meublés professionnels doit s’appliquer. Bien à vous 

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Donation avec plusieurs enfants
Question postée par Mysterium le 12/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, ma mère possède comme seul patrimoine une maison et elle aimerais me la donner uniquement à moi en nue-propriété. Néanmoins elle a 5 enfants en me comptant dont un mineur. Si je me suis bien renseigné dans ces cas là, elle ne peut me passer la nue propriétés vue que les autres auront rien. Je voulais donc savoir si ces autres enfants, mes sœurs, peuvent faire tout simplement une lettre disant qu'ils ne souhaite pas faire partie de la donation ou qu'ils refuse leur droit d'héritage. Me permettant d'avoir la donation en nue propriété, merci de votre réponse

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Bonjour, Au préalable, vous vous rappelons qu’aux termes des articles 931 et suivants du Code civil, toute personne est en droit de donner, à titre gratuit, une chose meuble ou immeuble dont il est propriétaire. Il est par ailleurs possible au donateur de démembrer son droit de propriété et de ne procéder à la donation que de l’usufruit ou de la nue-propriété. Cette opération n’est cependant pas sans incidence sur le plan fiscal : en effet, lorsqu’une personne procède à une donation à un enfant, la base imposable, c’est-à-dire généralement la valeur de la donation, est imputée d’un abattement d’une valeur de 100.000 euros. Dans le cas particulier d’une donation de nue-propriété, aux termes de l’article 699 du Code général des impôts, la valeur de la nue-propriété assujettie aux droits de donation est déterminée en fonction de l’âge du donateur : par exemple, au-delà de 71 ans révolus, la nue-propriété est fixée à 60%, au-delà de 81 ans révolus à 70% et au-delà de 91 ans révolus à 90%. Il convient en outre de relever qu’une libéralité effectuée du vivant du donateur ne sera pas sans conséquence sur la succession au moment de son décès. En effet, aux termes des articles 843 et suivants du Code civil, le notaire doit procéder, lors des opérations de succession, à un rapport civil, c’est-à-dire qu’il droit réintégrer fictivement dans le patrimoine du défunt les différentes donations qui ont été passées de son vivant, afin d’assurer un juste équilibre entre chacun des héritiers. Dans votre cas particulier, il n’est donc pas nécessaire d’obtenir un accord de vos frères et sœurs, ni même une renonciation à la succession, pour que votre mère vous donne la nue-propriété de sa maison. Ceci étant, il convient tout de même de vous signaler le fait que la valorisation de la donation de ce droit de nue-propriété sera réintégrée, au moment de la succession, au patrimoine de votre mère. Le patrimoine sera alors augmenté du montant de la donation au moment de déterminer les parts de chacun des enfants de votre mère dans la succession, et votre part sera quant à elle réduite de la valeur de la donation que cette dernière vous a consentie. Bien à vous

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Alarme la nuit (magasin intermarché)
Question postée par julien le 10/12/2019 - Catégorie : Droit pénal

Depuis plusieurs mois, l’alarme extérieure du magasin Intermarché sonne de manière intempestive la nuit (3mn max donc impossible de le faire constater par la police). En revanche j’ai filmé la scène à plusieurs reprises, j’ai donc des preuves vidéos datées (de chez moi, je peux filmer chaque fois que cela me réveille la nuit) J’ai informé les responsables du magasin qui me disent que leur boite de télésurveillance va venir régler le problème(eux-mêmes ne sont pas informé lorsque leur alarme sonne la nuit et personne ne se déplace). Des techniciens se sont effectivement déplacés à plusieurs reprises et ont affirmé que tout était réglé. Pourtant cela continue (moins souvent toutefois). Je suis en train de mettre en place une pétition, et je pense obtenir au moins 20 signatures. Pourriez vous m’indiquer la démarche la plus efficace à suivre (en dehors du procès) pour leur mettre une pression maximale. J’habite dans le coin pour un an et demi et je ne me vois pas attaquer en justice.

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Bonjour, Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En outre, aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer de la chose de la manière la plus absolue qui soit, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements. Faisant application de ces dispositions, la jurisprudence sanctionne les différents dommages causés par un propriétaire abusant de son droit de propriété à son voisin sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Plusieurs décisions ont ainsi reconnu que les nuisances sonores causées par l’occupant d’une habitation à ses voisins constituent une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement des dispositions de l’article 544 du Code civil. Afin de faire cesser le trouble, l’article 809 du Code de procédure civile autorise toute personne y ayant un intérêt légitime à saisir le juge des référés, c’est-à-dire le Président du Tribunal de grande instance, afin de solliciter qu’il prenne toute mesure adéquate pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent. Dans votre cas, vous ne souhaitez pas, pour l’heure, intenter une quelconque action en justice afin de faire cesser le trouble causé par l’alarme du supermarché situé à proximité de votre logement. Cependant, il vous est toujours possible de mettre en demeure le supermarché, par l’intermédiaire d’une lettre recommandée avec accusé de réception, sur le fondement des articles 544 et suivants du Code civil, de faire cesser le trouble causé par les nuisances sonores. Vous pouvez également donner à ce courrier un caractère comminatoire, en informant par exemple ledit supermarché que, faute pour lui de s’exécuter, vous aurez recours aux voies judiciaires pour faire valoir vos droits et pourrez ainsi saisir le président du Tribunal de grande instance en référé. À cette fin, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat, qui pourra vous accompagnera dans cette démarche. Bien à vous

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Pacs solidarité loyers
Question postée par Teteph le 07/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, J’étais en pacs avec mon conjoint on s’est séparé la dissolution a eu lieu de 1er août 2019 . Je suis là titulaire du bail depuis le départ aucun changement n’a été fait. Le loyer est à terme échu j’ai donc demandé à mon ex conjoint de payer la moitié du loyer de juillet qui est prélevé le 5 août car au mois de juillet il vivait encore au domicile. A t-il le droit de refuser de payer ? Merci d’avance

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Bonjour, Aux termes des articles 1751 et suivants du Code civil, les deux partenaires d’un pacte civil de solidarité sont, par principe, cotitulaires du bail dans lequel ils résident durant la durée du PACS, s’ils ont tous les deux signé le bail ou, même si un seul d’entre eux a signé le bail, s’ils ont fait la demande expresse au bailleur d’être tous deux cotitulaires du bail. Toutefois, même si les deux partenaires n’ont pas signé ensemble le bail, ou n’ont pas fait la demande de cotitularité du bail au bailleur, ils restent solidairement tenus du paiement du loyer et des charges durant la période du PACS. L’obligation de paiement solidaire du loyer ne prend en effet fin qu’à la date de la dissolution du PACS. Dans votre cas, il convient au préalable de relever que le pacte a été dissous en date du 1er août 2019, date à laquelle les effets de la rupture doivent réellement être pris en compte. Votre conjoint était donc tenu du paiement du loyer jusqu’à cette date. En outre, les loyers étant payables à terme échu, l’obligation des deux co-locataires au paiement du loyer du mois de juillet était exigible par le bailleur à la fin du mois, soit le 31 juillet 2019, ce même s’il semble que le montant de loyer ait été prélevé le 5 du mois suivant. Au jour de la dissolution du PACS, le 1er août 2019, l’obligation de payer le loyer du mois de juillet était donc d’ores et déjà exigible. Il apparaît donc que votre conjoint était normalement tenu du paiement du loyer du mois de juillet 2019, qui était déjà exigible lors de la dissolution du PACS. Ceci étant, à titre amiable, il vous est possible de ne solliciter auprès de ce dernier que le paiement d’une partie du loyer à proportion de sa période d’occupation du logement durant le mois de juillet 2019. Bien à vous

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Succession et vente maison
Question postée par amp le 06/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Je viens de recevoir une convocation pour la signature de la vente de mes parents décédés. Sur l'acte notarié il est bien spécifié que je suis propriétaire de la maison familiale à hauteur de 25%. Nous sommes 6 frères et soeurs, vais-je recevoir la même part que les autres. Le notaire propose une répartition 1/6. Merci de votre retour

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Bonjour, Aux termes des articles 733 et suivants du Code civil, les droits des différents héritiers dans la succession d’un défunt diffèrent selon que ce dernier a rédigé ou non un testament. En l’absence de testament, les règles légales s’appliquent : les enfants d’un défunt reçoivent ainsi l’intégralité du patrimoine de ce dernier, sous réserve des droits du conjoint survivant, qui a la possibilité de choisir entre l’intégralité de l’usufruit du patrimoine, ou la pleine propriété du quart de la succession. À défaut de conjoint survivant, les enfants du défunt se partagent les biens compris dans la succession à parts égales. En présence d’un testament rédigé par la personne décédée, il convient toutefois d’appliquer les règles de répartition de la propriété des biens de la succession qui ont été établies par cet acte. Dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si un testament a été rédigé par vos parents, par lequel la propriété de leur maison ne serait pas répartie à parts égales entre vos frères et sœurs et vous-même. Si tel n’est pas le cas, la propriété de cette résidence doit avoir été répartie selon les règles légales de succession, c’est-à-dire avoir été répartir à égale concurrence entre chacun des héritiers : le cas échéant, le prix doit être réparti entre chacun d’entre vous, c’est-à-dire à hauteur de 1/6ème de la valeur de la maison pour chaque frère et sœur. En revanche, si un testament a expressément stipulé que 25% de la propriété de la résidence de vos parents vous était attribués, et que la succession a été clôturée par le notaire, vous devez être considéré comme propriétaire à hauteur d’un quart de cette maison. Le cas échéant, il semble que vous soyez en droit de demander l’attribution du prix de vente de la résidence à hauteur de 25%. Nous vous conseillons toutefois de vous rapprocher du notaire afin de solliciter plus de précisions quant à la détermination des droits de propriété de chacun des frères et sœurs sur la maison. Bien à vous

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Préavis réduit location vide
Question postée par Sylvain le 05/12/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Ma locataire m'a adressé dans un premier temps un préavis réduit à un mois pour le motif de zone tendue. Ce à quoi je lui ai répondu par lettre recommandée que la commune n'était en aucun cas en zone tendue et donc que sa demande était non valide. Je lui ai demandé de me formuler une nouvelle demande correcte. Je reçois un deuxième recommandé me confirmant son intention de partir dans un délai réduit à un mois toujours mais cette fois-ci parce qu'elle avait obtenu un logement social, sans aucun justificatif. Or il s'avère que pour un délai réduit, un justificatif doit être fourni lors de l'envoi du recommandé, et que sans ce justificatif le préavis reste bien de 3 mois. Mes questions sont donc : - Ais-je raison de refuser ce préavis réduit puisque je n'au eu aucun justificatif ? - Le préavis est-il bien de 3 mois - Quelle date fais fois ? (la date des 1ers, 2èmes ou celle de mon recommandée) Merci mille fois pour votre aide la plus rapide possible. Sylvain

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Bonjour, Aux termes des articles L. 353-14 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le locataire qui souhaite quitter un logement peut donner un congé à tout moment et n’est donc pas tenu par une durée particulière de bail. Ceci étant, le preneur se trouve dans l’obligation de donner un congé à son bailleur l’informant de son souhait de quitter les lieux, en respectant un délai de préavis qui varie en fonction du motif qui justifie le départ. Par principe, ce préavis est donc d’une durée de trois mois. Cependant, le préavis est réduit à une durée d’un mois tout d’abord lorsque le logement se trouve dans une zone tendue. Nous vous invitons à cet égard à vous reporter au décret n°2013-392 du 10 mai 2013, qui détermine la liste des communes figurant dans une zone tendue. En outre, le préavis peut tout de même être réduit à une durée d’un mois même si le logement n’est pas situé dans une zone tendue, notamment lorsque le locataire a obtenu un logement social, qu’il perçoit le RSA ou encore qu’il justifie d’une perte d’emploi. Le cas échéant, le locataire doit impérativement indiquer, dans son courrier de congé, le motif de son départ et l’appuyer par des pièces justificatives jointes au courrier. Si tel n’est pas le cas, le préavis de trois mois s’applique. Dans votre cas, si votre logement n’est effectivement pas situé dans une zone tendue et que votre locataire n’a pas justifié qu’elle avait obtenu un logement social à l’appui de son congé, la durée de préavis applicable est de trois mois. Par prudence, il conviendrait par ailleurs que vous considériez que le délai de préavis a commencé à courir au jour de la réception de la première lettre recommandée vous informant du congé. Bien à vous

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Cas d'un véhicule en loa après décès
Question postée par Arutua le 04/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour.Peu avant son décès mon frère,dont je suis l'unique ayant-droit, avait souscrit un contrat location avec option d'achat pour un véhicule neuf, assorti d'une assurance décès prévoyant que le véhicule revienne aux ayant-droits en cas de décès. Ce véhicule entre-t-il dans l'actif successoral, donc soumis aux droits de succession sur la valeur vénale du véhicule au jour du décès ? S'agissant d'un effet d'une assurance sur la vie, en est-il exoneré (article 757 B du CGI), ou bien ces droits ne s'appliquent-ils que sur la valeur de l'option d'achat, comme prévu par l'article 990 I du CGI ? Merci

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les dispositions des conventions d’assurance décès dans le cadre d’un contrat de location avec option d’achat doivent être lues avec la plus grande attention. En effet, lorsque l’assuré décédé a souscrit une telle assurance, il est généralement prévu que la compagnie d’assurance prendra seulement à sa charge les mensualités restant dues au décès et que le véhicule devra être restitué à l’organisme locataire au terme des échéances, sauf pour les héritiers à lever l’option d’achat. Dans une telle situation, les indemnités sont donc directement versées par la compagnie d’assurance à l’organisme locataire. Aux termes de l’article 757 B du Code général des impôts, les sommes, rentes ou valeurs dues directement ou indirectement par un assureur à un bénéficiaire déterminé donnent ouverture aux droits de mutations (et donc aux abattements ou exonération en fonction du degré de parenté) à concurrence de la fraction de primes versées après le soixante-dixième anniversaire de l’assuré. Lorsque les primes n’ont pas été versées après le soixante-dixième anniversaire, elles rentrent dans le champ d’application de l’article 990 I du Code général des impôts, qui prévoit quant à lui que les sommes versées directement ou indirectement par un assureur sont assujetties à un prélèvement de 20%. Toutefois, même dans ce dernier cas, l’article 990 I al. 3 du CGI établit que sont exonérées de ce prélèvement les personnes qui sont elles-mêmes exonérées des droits de mutation à titre gratuit en application des dispositions de l’article 795. Dans votre cas, il convient donc de déterminer si les primes ont été versées après le soixante-dixième anniversaire de votre frère. Si tel n’est pas le cas, il semble que les primes versées par l’assurance en raison du décès de votre frère seront assujetties au prélèvement de 20% de l’article 990 I. Compte-tenu de la spécificité de la question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste. Bien à vous

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Ai-je le droit de vivre dans la maison de mes parents?
Question postée par belovodie le 02/12/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, je vis chez mes parents depuis 2003 dans une maison où ils sont propriétaires.J'ai peu de moyens.Je touche une pension d'invalidité depuis 2003 egalement(suite à un problème cardiaque et dépression). Mes parents sont âgés 87 ans (mon pére) 90 ans (ma mère).Malheureusement dans la logique si mes parents décédent ai-je le droit de rester dans la maison? J'ai 53 ans et un frére (qui habite ailleurs étant lui-même propriétaire) de 60 ans qui me met la pression pour quitter la maison pour récupérer les partages alors que je m'en sens pas capable suite à ma maladie. la maison est en indivision. Merci de m'aider Cordialement Christophe

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Bonjour, Aux termes des articles 734 et suivants du Code civil, ont qualité pour succéder au défunt, en premier rang, les enfants et les descendants de celui-ci. Lors de l’ouverture de la succession, c’est-à-dire au décès de la personne dont il faut partager le patrimoine, et à défaut de testament, celui-ci tombera en indivision entre les différents héritiers. Les opérations de succession, menées par un notaire, ont donc pour objectif de répartir et de procéder au partage des différents biens constituant le patrimoine du défunt entre ses successibles. Lorsqu’il n’est pas possible de procéder au partage ou que les parties à la succession ne souhaitent pas procéder au partage, la propriété de certains biens peut rester en indivision entre héritiers. Toutefois, si l’un des indivisaires souhaite procéder au partage d’un bien, rien ne peut l’en empêcher : en effet, aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et tout indivisaire peut demander le partage à tout moment. Par conséquent, votre frère, qui deviendra propriétaire en indivision avec vous-même de cette maison suite au décès de vos parents, aura donc la possibilité de demander à tout moment le partage de la maison afin de récupérer une partie du prix de vente correspondant à ses droits dans l’indivision. Le cas échéant, le partage pourra être amiable ou judiciaire. Le partage sera amiable si vous vous accordez avec votre frère d’une part sur la valeur de ce bien immobilier et d’autre part pour que vous lui rachetiez ses droits dans l’indivision, afin que vous puissiez rester dans la maison. Le partage sera judiciaire si vous échouez à trouver un accord avec votre frère : le cas échéant, vous pourrez demander l’attribution préférentielle de la maison de vos parents, dans laquelle vous avez vécu durant de nombreuses années, mais vous devrez, le cas échéant, payer la part de votre frère correspondant à ses droits indivis. En tout état de cause, ces règles ne seront applicables que si vos parents n’ont pas rédigé de testament : dans le cas contraire, un testament pourra permettre à vos parents de vous attribuer la maison, dans laquelle vous avez résidé, et d’attribuer à votre frère des biens de leur patrimoine de valeur égale à celle de la maison. Bien à vous

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Mandat de vente
Question postée par jeff47000 le 01/12/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai signé le 4/11/2019 un mandat de vente non exclusif de 3 mois pour la vente d'une maison. je désire mettre fin au mandat avant le terme des 3 mois contractuel. Quelles sont les pénalités encourues ? Quelle procédure à suivre? Il n'y a eu aucune promesse d'achat ni de vente.

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Bonjour, Le mandat de vente est régi par les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui précise que tout mandat de vente donné par un particulier à un professionnel de la vente immobilière doit être à durée limitée, afin que ce dernier puisse se défaire de ses engagements rapidement et facilement. L’acte doit ainsi préciser une durée irrévocable, généralement fixée à 3 mois, durant laquelle aucune des deux parties ne pourra le résilier. Durant cette période d’irrévocabilité, le propriétaire qui a donné un mandat de vente non exclusive (ou simple) ne peut pas le résilier et est tenu de le respecter. Toutefois, le propriétaire dispose d’une possibilité de révoquer le contrat pendant la période d’irrévocabilité : en effet, aux termes de l’article 1122 du Code civil, celui-ci peut toujours exercer son droit de rétractation, dans un délai de quatorze jours à compter de la conclusion du mandat. Dans votre cas, le mandat de vente simple a été conclu le 4 novembre 2019 : il n’est donc à ce jour plus possible d’exercer votre droit de rétractation. Par conséquent, le mandat de vente simple que vous avez conclu pour la vente de votre bien immobilier est aujourd’hui irrévocable pour une durée minimale de 3 mois, soit jusqu’au 4 février 2020. A l’issue de cette période d’irrévocabilité de trois mois, il vous sera possible de procéder à la résiliation du mandat de vente simple, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à votre mandataire, en respectant toutefois un préavis d’une durée minimale de quinze jours. Bien à vous

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Achat 2 lots immobiliers
Question postée par ADINA le 29/11/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous souhaitons acheter un bien immobilier composé de 2 lots: 1 appartement ainsi que des combles aménageables au dessus. Cet ensemble apparaît en 2 lots sur l'acte de propriété. Je souhaiterais savoir si nous allons pouvoir vendre séparément ces lots, une fois les combles aménagés?Au moment de la signature le notaire peut il nous établir 2 actes sépares pour ces lots? En vous remerciant par avance Cordialement,

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Bonjour, Le titre de propriété est un acte notarié, c’est-à-dire un acte authentique dressé par un notaire, qui a pour but de démontrer la qualité de propriétaire sur un bien. Cet acte détermine les différentes limites d’une propriété ainsi que la composition des lots qui la constitue. L’acte doit impérativement être publié au service de la publicité foncière par le notaire, ce qui le rend notamment opposable aux tiers. Lorsque la propriété n’est constituée que d’un seul lot mais que le propriétaire souhaite tout de même procéder à la cession de son bien en plusieurs lots, celui-ci doit procéder à une division foncière. La division foncière consiste à morceler une unité foncière appartenant à un même propriétaire en un ou plusieurs lots. Dans votre cas, vous souhaitez aménager les combles de votre appartement, afin de pouvoir ensuite les céder séparément de ce dernier. Au préalable, nous vous rappelons que l’aménagement des combles constitue une création d’une nouvelle surface habitable, qui doit faire l’objet d’une déclaration de travaux et d’une demande de permis de construire si la superficie le justifie. En second lieu, vous n’aurez théoriquement pas à faire établir précisément les mesures et les limites de votre propriété par un géomètre expert, puis à les faire certifier par un notaire, dans la mesure où les lots sont déjà séparés dans votre cas. Par suite, la cession des combles devra être réalisée par acte notarié : le notaire pourra alors se fonder sur le titre de propriété, qui mentionne d’ores et déjà que vous êtes propriétaire de deux lots distincts et que vous ne souhaitez céder qu’un seul d’entre eux. Par conséquent, il ne sera pas nécessaire de faire procéder à nouvelle division de propriété, le titre mentionnant déjà que l’assiette de votre propriété est divisée en deux lots. Bien à vous

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Location de crénaux a des associations 1901
Question postée par joeFrigo le 26/11/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je souhaite louer une grand local attenant a mon habitation a plusieurs associations 1901, qui occuperons des créneaux horaires récurrents dans la semaine. exemple : le lundi de 18h a 20h -> asso jeux de carte le mardi de 12h a 14h -> asso cuisne ...etc Quel type de bail dois-je utiliser ?

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Bonjour, Aucune réglementation ne prévoit de régime spécifique pour la conclusion d’un bail de locaux occupés par une association constituée selon les termes de la loi du 1er juillet 1901. Par conséquent, trois types de baux peuvent être conclus par une association : le bail civil, le bail d’habitation et le bail commercial, chacun présentant ses avantages et inconvénients. Le propriétaire et le locataire peuvent choisir le bail de droit commun, régi par les articles 1714 et suivants du Code civil, qui laisse une très grande liberté aux parties dans sa rédaction, ce qui permettra donc d’aménager notamment les créneaux d’occupation de chaque association. Même dans le cas où les conditions ne sont pas remplies, les parties peuvent également opter pour le statut des baux d’habitation, régis par la loi du 6 juillet 1989. Le cas échéant, la liberté contractuelle sera plus restreinte par la loi, et le locataire disposera de plus de droits qu’aux termes d’un bail de droit commun, notamment le droit de rester dans les locaux pendant une durée minimale ou encore le droit au renouvellement. En outre, l’augmentation et la révision des loyers est particulièrement encadrée dans le cadre du régime des baux d’habitation, ce qui laisse peu de liberté au propriétaire. Enfin, et même si les conditions ne sont pas remplies également, le propriétaire et le ou les locataires associations peuvent décider d’opter pour le régime des baux commerciaux : pour ce faire, l’association doit à tout le moins exploiter un fonds de commerce, un fonds artisanal ou un fonds industriel. Par ailleurs, deux conditions cumulatives sont exigées pour que le statut des baux commerciaux s’applique : d’une part, les parties doivent l’avoir prévu sans équivoque et, d’autre part, le bail ne doit être soumis à aucun autre régime d’ordre public. Ce régime est cependant strictement encadré, la révision des loyers étant par exemple plafonnée et la refacturation des charges au locataire étant par ailleurs strictement réglementée. Bien à vous

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Modèle attestation sur l'honneur de la continuitén de dirigeant
Question postée par MARY le 25/11/2019 - Catégorie : Droit administratif

Je voudrais trouver un modèle d'attestation sur l'honneur de la continuité de dirigeant pour la deuxième fois sans interruption , l'année de la demande d'inscription sur la liste électorale d'une commune

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Bonjour, La loi n°2016-1048 du 1er août 2016 rénovant les modalités d’inscription sur les listes électorales a sensiblement modifié les conditions d’inscription sur les listes électorales d’une commune. Désormais, aux termes de l’article L. 11, I - 2° bis du Code électoral, sont inscrits sur la liste électorale de leur commune, sur leur demande, ceux qui, sans figurer au rôle d’une des contributions directes communales, ont, pour la deuxième fois sans interruption l’année de la demande d’inscription, la qualité de gérant ou d’associé majoritaire ou unique d’une société figurant au rôle de la commune d’inscription. Pour ce faire, le gérant doit fournir trois pièces justificatives : en premier lieu, une attestation sur l’honneur de la continuité de sa qualité de gérant de la société depuis au moins 2 ans, en deuxième lieu une décision de nomination ou une copie de la décision de nomination retranscrite sur le registre des décisions d’assemblée générale de la société ou les statuts de la société et, en troisième lieu, un document attestant de l’inscription de la société au rôle de la commune depuis au moins 2 ans. Vous trouverez ci-joint une proposition de modèle d’attestation sur l’honneur de la continuité de la qualité de gérant d’une société : Prénom / Nom Adresse Code postal / commune ATTESTATION SUR L’HONNEUR DE LA CONTINUITÉ DE LA QUALITÉ DE GÉRANT Je soussigné, [prénom / nom], demeurant [adresse - code postal - commune], atteste sur l’honneur, conformément aux dispositions de l’article L. 11, I - 2° bis du Code électoral, avoir la qualité de [gérant/associé majoritaire/associé unique] d’une société figurant au rôle de la commune de [commune d’inscription] pour la deuxième fois sans interruption l’année de ma demande d’inscription sur les listes électorales de cette commune. Fait pour servir et valoir ce que de droit. Fait à [commune], le [date] Prénom / nom Bien à vous

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Defaut de carte grise à la vente
Question postée par boubou57 le 24/11/2019 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour En Sept 2019, j'ai acheté un véhicule d'occasion à un tiers. Celui-ci n'avait pas fait faire la carte grise à son nom lors de l'achat de ce même véhicule 5 mois auparavant .Dans la négo sur le prix, j'ai admis que on pouvait éviter un aller retour préfecture et mettre la carte grise directement à mon nom. Aujourd'hui la prefecture refuse l'établissemnt de la CG car les noms sur les cerfa acquisition et vente ne correspondent pas. le vendeur refuse de faire la CG sauf finance. où est donc le droit?

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Bonjour, Plusieurs formalités préalables sont obligatoires avant de procéder à la cession d’un véhicule d’occasion à un particulier par un autre particulier. Afin que les services de la préfecture prennent en compte la cession, il convient ainsi de remplir en premier lieu un formulaire cerfa 15776*01 ainsi qu’un certificat de situation administrative qui, aux termes de l’article L. 322-2 du Code de la route, doit être remis par le vendeur à l’acquéreur le jour de la vente et doit avoir été établi depuis moins de 15 jours par l’autorité administrative compétente. En outre, il est notamment fait obligation au vendeur de remettre au nouveau propriétaire la carte grise complète du véhicule sur laquelle doit être mentionnée de manière lisible et inaltérable la mention « vendu le… » ainsi que la signature du vendeur. Dans votre situation, le vendeur du véhicule n’a pas procédé aux formalités de transmission de la carte grise auprès de son propre vendeur. Par conséquent, la préfecture n’a pas pris en compte le changement de propriétaire à cette époque, et il est impossible que vous établissiez une transmission directement entre celui-ci et vous-même. En vous rapprochant des services de la préfecture, il vous serait cependant possible d’identifier le vendeur initial du véhicule doit vous vous êtes porté acquéreur, afin de régulariser la transmission de la carte grise directement avec lui. Si tel n’est pas votre souhait, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 1128 du Code civil, la validité d’un contrat, et donc de la cession de véhicule d’occasion, est soumise à trois conditions : le consentement des parties, leur capacité de contracter et le contenu licite et certain dudit contrat. Dans le cas d’une cession d’un véhicule, il semble que la validité de la transmission soit soumise à la détention de la carte grise par le vendeur : si tel n’est pas le cas, l’acquéreur du véhicule sans carte grise semble être en droit de demander la nullité de la vente au juge, exiger la restitution du prix d’achat et restituer la voiture. Bien à vous

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Regroupement credit
Question postée par marie le 14/11/2019 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour J'ai été dans une situation financière compliquée. j'avais des remboursements de credits par huissiers plus de retard de paiements importants et un organisme m'a proposé de regrouper mes 4 credits (meme organisme) en un seul. Vu que le montant de remboursement proposé était en dessous de la totalité des crédits j'ai accepté tout de suite de peur de me retrouver encore avec un ènième huissier.Mais dans une conversation avec un huissier j'ai cru comprendre que cette proposition n'était pas légal. Ce que je voudrais savoir : je devais 44 270 € en consultant l'écheancier de paiement je me retrouve à rembourser plus de 100 000,00 €. est-ce légal ? Merci d'avance pour votre réponse Cordialement Marie

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Bonjour, L’opération de regroupement de crédits vise à apurer les anciennes dettes d’un débiteur auprès d’un ou plusieurs établissements emprunteurs par un nouveau contrat de crédit, conclu avec le même ou un autre établissement. Si elle permet effectivement d’éteindre immédiatement les anciennes dettes de l’emprunteur, cette opération s’avère régulièrement désavantageuse pour ce dernier, dans la mesure où, d’une part, elle rallonge la durée de remboursement du prêt, et, d’autre part, elle alourdit généralement le coût final de l’emprunt. C’est la raison pour laquelle ces opérations ont été strictement encadrées par la loi du 1er juillet 2010. En premier lieu, l’article L. 311-5 du Code de la consommation interdit les établissements proposant le regroupement de crédits de mentionner, dans une publicité, que l’opération peut être consentie sans demande d’éléments d’information concernant la situation financière de l’emprunteur. Une telle publicité doit par ailleurs explicitement mentionner la somme des coûts totaux des crédits antérieurs et la somme du coût total du crédit postérieur proposé à l’emprunteur. En outre, l’article R. 313-12 du même Code impose à l’établissement de crédit de remettre à l’emprunteur un document d’information qui regroupe notamment les éléments suivants : date envisagée pour le remboursement anticipé, montant des échéances ou encore estimation du montant nécessaire pour le remboursement anticipé. Par ailleurs, le document doit également contenir un avertissement à l’emprunteur qu'il doit en tout état de cause continuer à s’acquitter des mensualités des crédits antérieurs ou encore que cette opération lui fait perdre le bénéfice des assurances garantissant le remboursement des emprunts dont le regroupement est envisagé. Dans votre cas, il convient donc tout d’abord de rappeler qu’une opération de regroupement de crédits, si elle s’avère dangereuse pour l’emprunteur, est licite. Ceci étant, l’établissement prêteur est tenu d’une obligation renforcée d’information sur les risques du regroupement, et engage sa responsabilité s’il ne s’y est pas conformé. Bien à vous

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Donation ^partage
Question postée par Monique le 09/11/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai reçu une maison en donation suite à un décès. La donation comprend elle aussi les biens mobiliers ainsi que la voiture appartenant à l'usufruitière ou ceux ci entrent-ils dans la succession Merci

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Bonjour, Aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit. Cette libéralité peut être effectuée entre vifs - il s’agit dès lors d’une donation, ou à cause de mort - il s’agit alors d’un testament. La donation peut concerner un ou plusieurs biens du donateur et peut donc viser des biens tant mobiliers (voitures, meubles meublants, etc.) qu’immobiliers. Lorsque l’acte porte sur un bien meuble, aucune forme n’est exigée : il s’agit ainsi d’un don manuel, dont la validité ne dépend que de la transmission du bien du donateur au bénéficiaire. En revanche, lorsque le donateur donne un bien immobilier, la donation doit impérativement revêtir la forme d’un acte notarié, c’est-à-dire d’un acte qui a été passé chez un notaire. Dans votre cas, vous vous interrogez sur les biens qui sont couverts par la donation dont vous avez bénéficié. Dès lors que cette donation concerne à tout le moins un bien immobilier, elle a dû impérativement être consentie par le biais d’un acte notarié. Le cas échéant, il convient de reprendre les dispositions de cet acte, afin de déterminer si la maison a été donnée avec l’ensemble des meubles la meublant et avec le véhicule de son ancien usufruitier. Si tel n’est pas le cas, il conviendra de rapporter la preuve, par tout autre moyen qu’un acte notarié, que les meubles vous ont effectivement été donnés. A défaut, les meubles meublants ainsi que le véhicule ne rentreront pas dans le champ des biens donnés et seront effectivement intégrés à l’indivision successorale. Bien à vous

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Mon ex concubin peut il reclamer de l'argent pour realisation des trav
Question postée par lylie le 07/11/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour apres avoir ete deboute des ses demandes en tribunal d'instance et de grande instance , mon ex concubin décide d'aller en cassation. les faits sont les suivants : nous avons acheté il y a 12 ans une maison à rénover en indivision 50 - 50, mon ex concubin a réalisé la majeure partie des travaux mais les fonds ont été pris sur les deux prets immobiliers et donc sur un compte joint et non sur son propre compte . Monsieur demande a être dédommagé de ces heures passées à la réalisation des travaux , il a fourni des attestations comme quoi il avait fait les travaux , de mon cote j'avais fourni des attestations des personnes étant venues aidées, il fournit un listing de ces heures passées, la cour de cassation peut elle lui donner raison merci de votre aide

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Bonjour, Aux termes de l’article 815-13 du Code civil, l’indivisaire qui a amélioré un bien indivis sur ses frais personnels peut recevoir une indemnité en rémunération compte-tenu de l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien s’est trouvée augmentée. En outre, selon l’article 815-12 du même Code, « l'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice. » Il convient tout d’abord de relever que l’indemnisation de l’indivisaire qui a procédé à des dépenses d’amélioration est uniquement calculée au moment de la liquidation des biens indivis, qui fait suite à la fin de la situation d’indivision. Par ailleurs, l’article 815-13 précité ne s’applique que dès lors que les dépenses d’amélioration ont été apportées à des biens indivis et non à des biens personnels, qui sont par la suite devenus indivis. Cependant, pour que ce régime de rémunération des dépenses d’amélioration s’applique, il importe que ces dernières aient été exposées aux frais de l’indivisaire ou sur ses deniers personnels. Par conséquent, il est de jurisprudence constante que dès lors que l’indivisaire a financé des améliorations avec des fonds de l’indivision, il ne peut bénéficier du régime de l’article 815-13 du Code civil et ne peut donc être indemnisé de ce fait. En revanche, les juges estiment que l’industrie personnelle déployée par un indivisaire, notamment lorsqu’il a réalisé des travaux de sa main sur des biens indivis, peut faire l’objet d’une indemnisation fondée sur l’article 815-12 du Code civil. Ainsi, la jurisprudence a déjà reconnu qu’un indivisaire ayant amélioré l’immeuble par des travaux qu’il a personnellement réalisés avec des fonds de l’indivision peut être indemnisé de son travail, dès lors qu’il rapporte la preuve qu’il a effectivement effectué les travaux. Dans votre cas, ce principe pourra être retenu par la Cour de cassation. Cependant, il appartient aux juges du fond (juges de première instance et d’appel) d’apprécier si votre concubin a effectivement rapporté la preuve qu’il a travaillé personnellement à l’amélioration d’un bien indivis. Bien à vous

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Révision de pension alimentaire
Question postée par Kingsman le 02/11/2019 - Catégorie : Droit de la famille

J’ai 65 ans. Vivons séparemment depuis 2007, avons divorcé en 2014. De 2007 à 2016, 2 000 euros par mois versés à ex-femme pour enfants (maintenant 23 et 16 ans). Maison (300 000 euros?) cédée à ex-femme, versements officialisés par juge. 2eme mariage octobre 2015, ex-femme envahit notre domicile avec un tiers pendant notre absence (au Nigéria), vole plusieurs objets, y compris lit conjugale. Emploi perdu début 2016, rentrés en France. AUCUN REVENU. Versements mensuels de 2 000 euros par mois continués jusqu’à l’épuisement du compte. RSA, etc. pour survivre. Révision de la pension: 300 euros par mois. Nouveau poste, salaire 3 000. Deux ans plus tard, ex-femme (pacsée) veut re-réviser la pension à la hausse; elle a rendu l’argent versé et épargné auparavant inaccessible dans des comptes pour les enfants. Notre maison (110 000 euros) tombe en ruines, devis réparation 13 000 euros, que faire?

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Bonjour, Aux termes de l’article 371-2 du Code civil, chacun des parents doit contribuer à l’entretien et à l’éducation des enfants à proportion de ses ressources, de celles de l’autre parent et des besoins de l’enfant. Selon l’article 372-2-2 du même Code, ce devoir de contribution à l’entretien et l’éducation de l’enfant se matérialise, en cas de séparation, par le versement d’une pension alimentaire au parent dans le besoin, dont le montant est déterminé par convention entre les ex-époux ou, à défaut, par le juge. Dans le cadre de la fixation du montant de la pension, celui-ci doit prendre en compte les ressources et les charges de celui qui doit la verser, ainsi que les besoins du créancier et de l’enfant. Par conséquent, le créancier de la pension peut demander au juge aux affaires familiales, lorsque les ressources ou charges du débiteur ont évolué, de réviser le montant de la pension alimentaire. Dans votre cas, vos revenus, vos charges, ainsi que la situation de vos enfants ont changé depuis la dernière révision de la pension alimentaire. Si vous n’êtes plus allocataire RSA et que justifiez effectivement d’un emploi et de revenus stables, vos charges ont également augmenté, puisque vous vous devez de réaliser des travaux sur votre résidence afin que cette dernière ne tombe pas en décrépitude. Par ailleurs, les besoins de vos enfants, dont l’un est désormais majeur, ont probablement également changé, de sorte que ces derniers devraient être moins dépendants d’une pension. Enfin, il convient en dernier lieu d’apprécier les revenus du ménage de votre ancienne épouse, désormais pacsée, qui ont pu augmenter depuis la dernière révision de la pension. Tous ces éléments sont donc susceptibles de faire diminuer le montant de la pension alimentaire versée à votre épouse, si le juge consent à la réviser à nouveau. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de la famille. Bien à vous

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Dettes de 2014 et 2015 à payer par mon frère qui n'a pas renoncé
Question postée par cricri le 29/10/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bj, Ma mère est dcd en 2015. Nous sommes 3 enfants. Aucun actif successoral. Nous avons réglé les dettes issues du décès. Mon frère ainé et moi même avons renoncé dans les 4 mois. Mais pas mon autre frère. A ce jour, on lui réclame environ 2.000€ de dettes (aide à la personne sur 1 an, 2014 et 2015). Mon frère ne s'occupe de rien, vit de l'allocation handicapé (60 ans). Questions : Cette dette est-elle prescrite ? Est elle maintenue si injonction reçue (je le pense) ? s'il ne peut la payer (revenu nul) comment peut-il faire ? enfin peut il encore renoncer à la succession malgré les courriers reçus concernant cette dette ? merci cordialement

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Bonjour, Aux termes de l’article 771 du Code civil, les héritiers disposent d’un délai de quatre mois pour exercer leur option successorale et donc, notamment, pour renoncer à la succession. Ce délai n’est pas impératif : aux termes de l’article 780 du même Code, passée une durée de 4 mois à compter de l’ouverture de la succession, l’héritier conserve son option successorale, et donc la faculté de renoncer jusqu’à l’expiration de la dixième année suivant le décès. Toutefois, ce délai ne s’applique pas dès lors que l’héritier a été sommé d’opter pour la succession et donc de se prononcer quant à une acceptation ou une renonciation : le cas échéant, celui-ci doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de la sommation d’opter. S’il ne s’est pas prononcé suite à cette sommation, l’héritier est réputé acceptant pur et simple et est donc tenu des dettes de la succession. Dans votre cas, il convient de savoir si votre frère a été sommé d’opter pour un choix concernant la succession : si tel a été le cas et qu’il n’a pas répondu, ce dernier est tenu des dettes de la succession. Le cas échéant, votre frère, s’il n’est pas en mesure de régler les différentes dettes de la succession, pourra toujours solliciter du juge des délais de paiement en vertu de l’article 1343-5 du Code civil : le juge peut ainsi octroyer un moratoire de paiement pouvant aller jusqu’à vingt-quatre mois. Cependant, s’il apparaît que votre frère n’a jamais reçu de sommation de payer et que seuls des courriers afférant à la dette d’aide à la personne lui ont été adressés, il lui est toujours possible, à ce jour, de renoncer à la succession de votre mère. Bien à vous

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Possibilité de modifier la requête au fond par rapport au référé
Question postée par lacoflo63 le 29/10/2019 - Catégorie : Droit administratif

Mon fils a suivi son parcours universitaire en C.T.U. (centre de téléenseignement universitaire à distance). Il a obtenu son master 1 avec mention B puis sollicité, en master 2, un sujet de thèse pour poursuivre des études doctorales. Le sujet lui a été attribué puis en milieu d'année 2018, un représentant de l'université lui a écrit qu'à niveau de compétence égale, la candidature d'un étudiant en C.T.U. était placée derrrière celle d'un étudiant en présentiel. Il a rajouté que le calendrier établi par l'Université n'était pas compatible avec une allocation doctorale. Enfin, un des sujets de master 2 non traité dans les cours l'a conduit à avoir une note jugée éliminatoire. Nous avons pris un avocat qui a fait un premier recours en référé pour que notre fils obtienne son diplôme et ce sans succès. Nous sommes en procédure de fond et aimerions que l'Université soit attaquée sur le terrain de la discrimination. Est-ce possible ?

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Bonjour, Le préambule de la Constitution de 1946, qui a toujours pleine valeur constitutionnelle à ce jour, garantit l’égal accès de l’enfant et de l’adulte à l’instruction. Ce principe s’applique tant à l’accès de l’enfant à une éducation scolaire qu’à l’accès de l’adulte à un établissement d’enseignement supérieur. Cette règle s’applique toutefois à des personnes qui sont placées dans une situation parfaitement identique. Il découle en outre de ce principe constitutionnel que les procédures d’inscription ou de sélection à un diplôme universitaire ne peuvent être entachées d’un quelconque motif de discrimination. Aux termes de l’article 225-1 du Code pénal, constitue une discrimination toute distinction opérée entre deux personnes en raison de « de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur perte d'autonomie, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur identité de genre, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée. » Dans votre cas particulier, il convient de déterminer si votre fils a été victime d’une violation du principe d’égal d’accès à l’instruction, dans la mesure où l’université vous a informé qu’à compétences égales, un étudiant en présentiel était privilégié à un étudiant ayant effectué son parcours en téléenseignement. Sur ce point, les décisions des juridictions administratives sont particulièrement aléatoires : par conséquent, il est possible qu’un juge considère qu’un étudiant en présentiel et un étudiant en téléenseignement ne sont pas placés dans la même situation et que, sur ce fondement, une exception au principe d’égalité puisse être justifiée. S’agissant par ailleurs d’une éventuelle violation du principe de non-discrimination, il ne semble pas, au regard des critères déterminés par le Code pénal, que votre fils ait été victime d’une discrimination, sauf à ce que vous considériez que celui-ci n’a pas obtenu son diplôme en raison d’une distinction fondée sur autre un critère, qui est lui prévu à l’article 225-1 du Code pénal. Bien à vous

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Succession
Question postée par Sergio le 26/10/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Papa décédé il y a 30 ans;Maman ayant 90 ans décide maintenant de vendre sa maison et nous demande par l intermédiaire d une agence des autorisations de vendre. Cette dernière demande des autorisations de vente sans montant !!!.Sommes nous obligés de donner notre autorisation de vendre ? Pouvons nous l obliger de racheter un bien équivalent ou l obliger à conserver cet argent pour une futur maison de retraite ? Merci

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Bonjour, Aux termes des articles 733 et suivants du Code civil, il convient de distinguer deux cas dans le cadre d’une succession. Lorsque le défunt a rédigé un testament, la répartition de son patrimoine entre les successibles s’opère selon sont les dispositions de ce dernier. En l’absence de testament, en revanche, les dispositions légales supplétives s’appliquent : lorsque le défunt a laissé un conjoint survivant et des enfants, le conjoint dispose d’un choix entre d’une part le quart de la pleine propriété et, d’autre part, la totalité du patrimoine en usufruit. Dans votre cas, il semble que si les agences immobilières sollicitent votre accord pour la vente d’un bien, ce dernier devait appartenir à la succession de votre père. Le cas échéant, il convient de déterminer si, aux termes de la succession, la maison a été attribuée en pleine propriété ou seulement en usufruit à votre mère. Dans ce dernier cas, le droit de propriété sur l’immeuble est démembré, ce qui implique que si le nu-propriétaire et l’usufruitier ont chacun des droits sur celui-ci - l’usufruitier disposant par exemple du droit d’user la chose et d’en percevoir les fruits, ils ne disposent pas de l’intégralité du droit de propriété sur l’immeuble. Ainsi, aux termes de l’article 595 du Code civil, l’usufruitier peut seul céder son droit d’usufruit, mais ne peut, sans l’accord du nu-propriétaire, céder le bien qui fait l’objet de l’usufruit. Par conséquent, dans votre situation, si votre mère a choisi, au décès de votre père, l’usufruit de cette maison, elle ne pourra seule céder cette dernière. Votre accord sera alors impérativement requis pour procéder à la cession du droit de propriété sur ce bien immobilier, tant s’agissant du principe même de la cession que du prix de cession. En revanche, si le bien a été attribué, à la succession de votre père, en pleine propriété à votre mère, cette dernière pourra seule décider de la cession du bien immobilier. Bien à vous

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Annuler une abrogation
Question postée par Jack Burner le 23/10/2019 - Catégorie : Droit administratif

Bonjour, Un arrêté de 1989 a été abrogé par un arrêté en 2009. Puis ce dernier a été annulé par décision du Conseil d'État en 2010. Est-ce que cela entraîne la mise en vigueur de l'arrêté de 1989 ? Si oui, cette nouvelle mise en vigueur débute en 1989 ou en 2010 ? Merci Merci beaucoup

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Bonjour, La question des effets de l’annulation d’un acte administratif par le juge administratif a fait l’objet d’une importante jurisprudence de la part du Conseil d’Etat. Par principe, l’annulation d’un acte administratif est rétroactive : ceci implique que, suite à une annulation décidée par un juge administratif, l’acte objet de cette décision est réputé ne jamais avoir existé. Ceci étant, le Conseil d’Etat a, par un arrêt en date du 11 mai 2004, apporté une exception au principe de la rétroactivité de l’annulation d’un acte pris par une autorité administrative. Aux termes de cet arrêt, la Haute-Juridiction administrative a considéré que le juge administratif pouvait décider, dans sa décision d’annulation, de moduler l’effet rétroactif de celle-ci, notamment lorsque la rétroactivité est de nature à emporter des conséquences manifestement excessives en raison des effets que cet acte a déjà produits et des situations qui ont pu se constituer lorsqu’il était en vigueur. Par conséquent, le juge administratif dispose désormais du pouvoir de décider si l’annulation de l’acte sera rétroactive, partiellement rétroactive ou non-rétroactive. Dans votre cas, la décision du Conseil d’Etat en date de 2010 a eu pour effet d’annuler un arrêté abrogeant un précédent arrêté de 1989. Par principe, l’annulation étant rétroactive, l’arrêté d’abrogation de 2009 devrait être censé n’avoir jamais existé. Le cas échéant, les dispositions de l’arrêté de 1989 seraient restées pleinement applicables en dépit de l’arrêté d’abrogation, désormais annulé. Toutefois, il est possible que, dans son arrêt, le Conseil d’Etat ait décidé de moduler les effets de l’annulation, et acté que celle-ci ne serait pas rétroactive. En tout état de cause, compte-tenu de la complexité de la matière, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit administratif, afin de déterminer si l’arrêt du Conseil d’Etat de 2009 a modulé les effets de la rétroactivité ou non. Bien à vous

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Pas d'eau chaude au niveau d'un local médical à usage professionnel
Question postée par Aktarus le 22/10/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je loue un local à usage médical. Ce local comporte une pièce supplémentaire qui me sert de petite cuisine. Cette pièce est équipée d’un lavabo sur lequel figure 1 robinet très classique avec 1 croisillon eau chaude et 1 croisillon eau froide.Dans une autre pièce annexe, se trouve également un cumulus destiné à fournir de l'eau chaude. Le souci c'est que le robinet ne délivre pas d'eau chaude.Un plombier m’a confirmé qu'il fallait changer le cumulus. Ma question est la suivante : « Puis-je contraindre le propriétaire à faire en sorte que je puisse bénéficier d’eau chaude? » Je vous cite ci-dessous la seule partie du contrat de bail qui mentionne le lavabo en question : DESIGNATION « A PESSAC (GIRONDE) 33600 1 Avenue des champs, Un local à usage médical en rez-de-chaussée, comprenant une entrée, une salle d’attente, une pièce professionnelle, une annexe avec lavabo, un water closet et un local technique. Figurant ainsi au cadastre… » Merci de votre réponse

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Bonjour, L’article 1719 du Code Civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » Ces obligations sont précisées dans les articles suivants (1720 à 1727). Ainsi, dans la mesure ou le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à leurs usage et destination, cela implique généralement l’obligation de fournir à son locataire les moyens de chauffer les locaux et d'avoir de l'eau chaude à sa disposition. Il a ainsi été jugé que le dysfonctionnement de la chaudière dans un local à usage médical constitue un manquement du bailleur à ses obligations. Il convient toutefois de rester prudent, ces quelques décisions ne pouvant préjuger des résultats d’une analyse au cas par cas puisque le problème de l’eau chaude est fréquemment rapproché de celui du chauffage. Ceci étant, vous pouvez tout à faire formuler la demande par LRAR en indiquant pourquoi ce dysfonctionnement vous pénalise dans l’exercice de votre activité et, en cas de refus du bailleur, vous adjoindre les services d’un avocat. Bien à vous

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Une municipalité peut-elle revenir sur l'acceptation d'une donation
Question postée par Isabelle41 le 17/10/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous avons hérité d'une maison de ville dans le Loir et Cher. Ne trouvant pas à la vendre, nous décidons de la donner à la municipalité. Cette dernière accepte et fait voter l'acceptation de la donation par le conseil municipal en décembre 2017. En septembre 2019, quelques jours avant la signature chez le notaire, le DGS nous dit qu'ils ne savent pas s'ils vont accepter la donation car trop de travaux alors que tous les actes notariés ont été établis. Ont-ils le droit de revenir sur leur décision 2 ans après ? Á la charge de qui sont les frais notariés engagés si la municipalité n'accepta pas la donation ? Merci d'avance de votre réponse.

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Bonjour, Selon l’article 938 du code civil la donation dûment acceptée sera parfaite par le seul consentement des parties ; et la propriété des objets donnés sera transférée au donataire, sans qu'il soit besoin d'autre tradition. Ainsi par principe, la propriété du bien donné est transférée au donataire par le seul effet de l'acceptation. Concernant l’obligation de payer les frais du contrat, la question est plus délicate puisqu’aucun texte ne la règle expressément. Ceci étant il est généralement admis que la règle applicable en matière de vente peut être transposée. Ainsi, en pratique, le donateur prend généralement les frais et droits à sa charge. En toute hypothèse, il semble envisageable de demander dédommagement à la municipalité des frais engagés en raison de son acceptation initiale puisque ce refus prés de deux années après est susceptible d’engager sa responsabilité. Nous vous conseillons en toute hypothèse de vous adjoindre les services d’un avocat publiciste pour examiner s’il est plus opportun de faire réitérer la donation devant notaire ou réclamer indemnisation du préjudice lié au changement tardif de position. Bien à vous

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Vente en nue propriete
Question postée par bibounet le 16/10/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je vends mon appartement en nue propriété. valeur vénale: 110 000 e valeur nue propriété: 66 000 e. Dois-je payer les frais d'agence immobiliere (7,2% ) sur 110 000 ou sur 66 000 ? et qui doit payer les frais de notaire ? Merci de votre réponse. Cordilement.

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Bonjour, L’article 1102 pose le principe de liberté contractuelle selon lequel chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. Il en résulte concernant la rétribution de l’agent immobilier que celle-ci dépend du contrat régularisé avec ce dernier. Ainsi, si la commission d’un agent est traditionnellement assise sur la valeur vendue (en l’occurrence la nue-propriété), il convient en définitive de vous reporter au contrat pour en être certain. Concernant les frais de notaire, leur assiette est également la valeur du droit cédé et comme dans toute transaction immobilière, ces frais sont par principe supportés par l’acquéreur. Bien à vous

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Besoin de conseil
Question postée par JEAN le 16/10/2019 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour j'avais une entreprise individuelle en nom propre . J'avais un litige avec un fournisseur . j'ai été condamné par le tribunal de commerce a payer la somme de 40.000 € à ce fournisseur . j'ai eu un commandement de payer ,un huissier de justice doit passer. j'ai besoin d'un conseil car je souhaiterai savoir ce que cet huissier peux saisir et ce qu'il ne peux pas saisir . j'ai besoin d'une liste certaine et détaillée). j'ai lu sur le net que mon appartement ne peux être saisi Mes deux ordinateurs qui me servent à travailler également ?.autrement....je suis en couple, ni pacsé ni concubinage, rien d 'officiel et ma compagne a son appartement de son côté. Elle à mis chez moi des choses à elle , comme un canapé, etc...si je peux prouver avec facture que certaines des choses présentes dans l'appartement sont à elles, est-ce que l'huissier à le droit de les prendre? vous voyez j'ai besoin de réponses claires pour savoir ou je vais. par avance merci pour votre réponse JF REY

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Bonjour, Il résulte de l'article 2285 du Code civil que les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers. Ainsi les créanciers ont vocation à saisir les biens de leur débiteur. Par suite, la saisie-vente est une mesure d'exécution forcée pratiquée en vertu d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible portant sur des biens meubles corporels appartenant au débiteur. Le législateur a cependant limité le gage des créanciers en prévoyant une liste de meubles insaisissables dressée par l'article R. 112-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Ainsi, sont insaisissables comme étant nécessaires à la vie et au travail du débiteur saisi et de sa famille : 1° Les vêtements ; 2° La literie ; 3° Le linge de maison ; 4° Les objets et produits nécessaires aux soins corporels et à l'entretien des lieux ; 5° Les denrées alimentaires ; 6° Les objets de ménage nécessaires à la conservation, à la préparation et à la consommation des aliments ; 7° Les appareils nécessaires au chauffage ; 8° La table et les chaises permettant de prendre les repas en commun ; 9° Un meuble pour ranger le linge et les vêtements et un autre pour ranger les objets ménagers ; 10° Une machine à laver le linge ; 11° Les livres et autres objets nécessaires à la poursuite des études ou à la formation professionnelle ; 12° Les objets d'enfants ; 13° Les souvenirs à caractère personnel ou familial ; 14° Les animaux d'appartement ou de garde ; 15° Les animaux destinés à la subsistance du saisi ainsi que les denrées nécessaires à leur élevage ; 16° Les instruments de travail nécessaires à l'exercice personnel de l'activité professionnelle ; 17° Un poste téléphonique permettant l'accès au service téléphonique fixe ou mobile. Par ailleurs, l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) a la possibilité d’affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son patrimoine personnel en vertu de l’article L. 526-6 du code de commerce. Dés lors contrairement aux articles 2284 et 2285 du Code civil , les créanciers dont les droits sont nés à l’occasion de l’activité professionnelle relative au patrimoine affecté ne peuvent saisir que ce dernier sauf en cas de fraude ou de manquement aux règles de constitution dudit patrimoine. Il convient donc de savoir si vous aviez crée un tel patrimoine d’affectation. Enfin, il est évident qu'une saisie n'a pas vocation a appréhender des biens appartenant à des tiers pour autant que cette propriété soit prouvée puisqu'en fait de meuble la possession fait présumer la propriété. Compte tenu du sérieux de la situation nous ne pouvons que vous recommander de vous faire assister par un avocat car ces réponses générales sur le régime applicable ne dispensent pas d'un examen spécifique de votre situation et d'une assistance lors de la saisie. Bien à vous

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Information sur le droit local alsace moselle
Question postée par Nathalie57 le 16/10/2019 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je souhaite avoir une information concernant le droit local du travail Alsace-Moselle. Comment peut-il être utilisé dans le cadre d'une démission d'un CDI pour un nouvel emploi ? Est-il possible également de réduire le préavis lorsque la prise de poste pour le nouveau travail serait potentiellement dans la période de celui-ci ? Merci de votre réponse

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Bonjour, Parmi les spécificité présentées par le droit du travail d’Alsace Moselle, figurent certaines règles concernant le préavis en cas de licenciement ou de démission. Ainsi, l’article article L1234-15 prévoit que le salarié a droit à un préavis d'un jour lorsque sa rémunération est fixée par jour, d'une semaine lorsque sa rémunération est fixée par semaine, de quinze jours lorsque sa rémunération est fixée par mois de six semaines lorsque sa rémunération est fixée par trimestre ou par période plus longue. L’article L1234-16 du même code dispose quant à lui que les professeurs et personnes employées chez des particuliers, certain commis commerciaux et les salariés dont la rémunération est fixe et qui sont chargés de manière permanente de la direction ou la surveillance d'une activité ou d'une partie de celle-ci, ou ceux à qui sont confiés des services techniques nécessitant une certaine qualification ont droit à un préavis de six semaines. Durant l’accomplissement de ce préavis, l'employeur doit accorder au salarié qui le demande un délai raisonnable pour rechercher un nouvel emploi. Il convient d’observer une certaine vigilance concernant ces spécificités du droit local qui ne s’appliquent qu’à défaut de dispositions légales, conventionnelles ou d'usages prévoyant des règles différentes. Une vérification en fonction des accord et conventions collectives apparaît donc indispensable. Il en va de même pour la dispense de préavis pour nouvel emploi, laquelle relève par principe de la négociation avec l’employeur qui n’a pas d’obligation en cas de démission du salarié. Bien à vous

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Clause de remploi a posteriori avant divorce
Question postée par misschamp le 13/10/2019 - Catégorie : Droit de la famille

J’ai acheté en 2012 un bien au cours de mon mariage (communauté légale), financé à 55 % par mes fonds propres (dons familiaux). Le reste financé par la communauté et un apport de mon époux. La clause de remploi n’était pas détaillée, et mentionnait seulement la vente d’un appartement acquis précédemment en indivision. La quotité de mon financement propre n’a donc pas été entièrement calculée à l’époque, et le bien a été considéré comme bien commun. Aujourd’hui, je divorce. Est il possible de faire une clause de remploi (mon futur ex conjoint en est d'accord) et de faire considérer alors le bien comme mon bien propre (je devrai alors récompense à mon conjoint) ? Celà changerait-t-il les conditions de la liquidation de communauté et les frais ? Il me semble que sans bien immobilier commun, nous ne serions même plus obligés de faire une liquidation devant notaire, non ?

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Bonjour, L’article 1468 du code civil dispose qu’il est établi, au nom de chaque époux, un compte des récompenses que la communauté lui doit et des récompenses qu'il doit à la communauté. L’article 1437 du même code dispose quant à lui que toutes les fois qu'il est pris sur la communauté une somme, soit pour acquitter les dettes ou charges personnelles à l'un des époux, telles que le prix ou partie du prix d'un bien à lui propre ou le rachat des services fonciers, soit pour le recouvrement, la conservation ou l'amélioration de ses biens personnels, et généralement toutes les fois que l'un des deux époux a tiré un profit personnel des biens de la communauté, il en doit la récompense. Ainsi, toute mouvement de bien avantageant l’un des époux donne par principe lieu à récompense. La clause de remploi quant à elle est une déclaration émanant de l’époux qui utilise ses fonds propres pour acquérir un nouveau bien afin de lui donner cette même qualification et non celle de bien commun. Elle précise expressément que l’acquisition a lieu au moyen de fonds propres. Si aucune déclaration n'est portée dans l'acte d'acquisition, il ne pourra y avoir de remploi de sorte que l'époux concerné ne pourra pas invoquer la qualification de bien propre pour son nouveau bien. De fait, si une clause de remploi incomplète a été stipulée lors de l’acquisition du bien, il ne semble pas possible d’en stipuler une complémentaire par la suite puisque par définition, il s’agit d’une stipulation devant être insérée dans l’acte d’acquisition. Vous pouvez cependant, si votre époux est consentant, élaborer avec vos conseils respectifs une convention de liquidation de communauté susceptible de correspondre à votre apport réel de l’époque et a vos volontés mutuelles aujourd’hui. Le frais varieront en fonction de la consistance de votre patrimoine et du sien puisque fiscalement, le « droit de partage » est calculé sur l'actif net partagé de façon proportionnelle au taux de 2,5%. La convention doit en toute hypothèse être déposée chez un notaire qui la conservera sous forme de minute. Bien à vous

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Succession
Question postée par Mike76* le 13/10/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, J'ai acheté en 2011 un appartement avec ma compagne. Nous avons fait un apport initial (60% elle, 40% moi). Le reste a été financé par 1 emprunt bancaire. Hélas je suis tombé gravement malade ensuite. Notre couple s'est séparé en février 2017 mais nous vivons toujours en concubinage dans l'appartement à ce jour. Jamais mariés ni pacsés. Ma maladie étant incurable, mon décès est probable. Je voudrais que mon ex compagne conserve mon apport initial et les mensualités remboursées à la banque depuis l'achat. Comment m'y prendre ? Dois-je rédiger un testament ? Que se passerai-t'il si je décède sans avoir rédigé de testament ? Merci pour vos conseils. Bien à vous

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Bonjour, Il résulte de l’article 515-8 du code civil que le concubinage correspond juridiquement à la situation d’un couple formé de deux personnes adultes de même sexe ou de sexe différent vivant ensemble de façon durable et notoire sans avoir célébré leur union de façon officielle. Selon le code civil, le statut de concubinage ne confère aucun lien juridique et les concubins ne sont à ce titre pas héritiers l’un de l’autre. De fait, pour remédier à cette situation, il existe trois solutions principales que sont le mariage, le PACS ou la voie testamentaire. Cette dernière solution permet en effets aux personnes qui souhaitent se déclarer mutuellement héritiers de faire en sorte que l’un des concubins fasse bénéficier l’autre de la quotité disponible de son patrimoine, c’est-à-dire de la fraction de son patrimoine librement disponible par opposition à la réserve héréditaire. Ainsi, le testament écrit dit « olographe » permet de préciser ses dernières volontés vis-à-vis d’un concubin. Cependant, la fiscalité relative à cette solution apparaît peut avantageuse comparée à celle du mariage et du PACS puisque la succession des concubins est de 60%. Nous vous conseillons en conséquence de recourir rapidement aux services d’un notaire afin d’étudier si un testament est réellement la meilleure solution et si un PACS, quasi aussi rapide ne serait pas préférable. Bien à vous

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Evacuation des fumée d' restaurant
Question postée par Pascal le 12/10/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour.Suis le gérant d'un "nouveau" petit restaurant. Celui-ci est aux normes hygiène. suite a une plainte par le biais d'un avocat, le bailleur , me demande de mettre aux normes la partie aérienne. Mon bail est tout commerce et fonctionne depuis maintenant 1 an. Ma question , qui est responsable de la mise aux normes. Merci beaucoup de votre aide , les débuts d'un petit établissement ne permettent pas de dépenses "annexes" P.THIEFIN

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Bonjour, En matière de mise aux normes dans le cadre d’un bail commercial, la loi Pinel du 18 juin 2014 a jouté des dispositions importantes quant à la répartition de la charge des travaux. En conséquence, il faut distinguer trois cas en fonction desquels la charge des travaux de mise aux normes va varier : - Si le bail commercial est signé avant le 5 novembre 2014 et comporte une clause dérogatoire stipulant que les coûts des travaux incombent au locataire, elle devra s'appliquer et ce dernier devra par principe prendre en charge les travaux de mise aux normes ; - Si le bail commercial est signé après le 5 novembre 2014 et ne comporte pas une telle clause, le bailleur devra normalement supporter la totalité de ces travaux ; - Enfin, si le bail commercial est signé après le 5 novembre 2014 et contient une clause dérogatoire le bailleur conservera par principe à sa charge les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil et le reste demeurera à la charge du locataire. Il convient donc de vous reporter à la convention signée avec votre bailleur afin de déterminer lequel de ces trois régimes est applicable. En cas de doute, nous vous recommandons d’avoir recours aux services d’un avocat, lequel pourra vous éclairer et vous assister le cas échéant dans le cadre de négociations avec le bailleur. Bien à vous

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Sci et héritiers
Question postée par Valfranc le 10/10/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Avec Manon mari nous comptons faire un SCI pour acheter des biens immobiliers . Je ne souhaite pas que mon fils qui m’a traîné devant les tribunaux pour de l’argent, détienne mes parts si je décède . Mais je souhaites que cela revienne à mon mari et à son fils. Comment formuler cela dans les statuts de la SCI (ou en testament) merci beaucoup Valérie

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Bonjour, Les statuts d’une SCI peuvent prévoir une clause dite de tontine, ou pacte tontinier portant sur les parts sociales au profit du dernier associé survivant. Ce mécanisme juridique encore appelé "clause d'accroissement", se définit comme une convention prévoyant l’attribution en pleine propriété d’un bien acheté en commun au dernier des survivants, après le décès des autres co-acquéreurs. Ainsi, les parts sociales reviendrons pas principe à l’associé survivant au décès de l'autre associé. Cette technique de la tontine semble parfois utilisée pour transmettre des biens hors part successorale, toutefois, afin de s’assurer de sa pleine efficacité et éviter de mauvaises surprises notamment en matière fiscale, il est indispensable de vous faire assister par un professionnel et formellement déconseillé de rédiger cette clause vous-même. Bien à vous

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Frais engagés par un huissier de justice
Question postée par Dd le 08/10/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour. J’ai entrepris des travaux de viabilisation pour mon terrain qui ont empiété sur le terrain voisin. ( tranchée et passage des gaines eau et EDF ). Mon erreur:Les terrains ne sont pas bornés mais je savais que y je n’etais plus sur le mien. Će terrain voisin est une parcelle avec rien dessus. Le voisin n’habite donc pas sur place. Un autre voisin l’ayant informé , il m’appelle en me demandant expressément de remettre son terrain en état et de tout retirer. Chose que j ai bien évidemment accepté , confuse et me sachant dans l’erreur. Comme les travaux tardaient à se faire , il a fait faire un constat d’huissier qu il a payé mais qu il me demande de rembourser. Alors que dans la journée de la signature de ce constat , je l’ai appelé pour lui dire que les travaux de remise en état allaient se faire telle date. ( 15j après ). Dois je payer ? Ça s élevé à 330€. Il me menace d engager des poursuites si je ne paye pas. Alors que son terrain sera remis en état.

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Bonjour, L'article 544 du Code civil définit le droit de propriété comme étant celui de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. En conséquence, sur le fondement de l’article 545 du même code selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, la jurisprudence considère que l’empiètement, quel qu'en soit la forme, constitue une atteinte à ce droit. De fait, les juges sanctionnent effectivement tout empiètement si minime soit-il. Concernant le constat d’huissier, tant qu’aucune procédure n’a été engagée et n’a pas débouché sur une décision judiciaire, rien ne vous oblige par principe à en supporter le coût. Il convient toutefois, compte tenu du haut risque contentieux décrit, de prendre le temps d’adresser un courrier LRAR à votre voisin en prenant le soin de contextualiser les faits et de rappeler que vous avez déjà accepté sans discussion de remédier aux désordres par téléphone, le cas échéant avant le constat, et indiquer sous quel délai le nécessaire sera fait. De cette façon, vous pourrez prouver votre bonne foi et assurer votre défense si une action était soudainement introduite. Bien à vous

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Contestation de contraventions
Question postée par Marie Laure le 07/10/2019 - Catégorie : Droit du code de la route

Bonjour, J'ai reçu à 1 semaine d'intervalle 2 avis de contravention m'avisant pour chacune, de la perte de 1 point ainsi que d'une amende de 90 euros. Les 2 infractions concernent la commune de SAINT PIERRE (67140) lors de mon passage dans la rue principale. Celle-ci est limitée à 30 km/h sur une distance environ de 400 m. De ce fait, Le 16/09 j'ai été contrôlée à la vitesse de 43 km/H et le 24/09 à 41 km/h ! Bien évidement je ne suis plus d'accord. Je souhaiterais contester la 2 ème contravention. Je considère celle-ci abusive. S'installer 2 fois au même endroit, dans le même village à 7 jours d'intervalle avec une vitesse limitée à 30 km / h et faire payer les automobilistes, c'est écœurant. Je suis AESH dans une école primaire pour un contrat de 24 h et je gagne 700 euros. Je suis une personne honnête et respectueuse des règles mais là c'est de trop! en conséquence, pensez-vous qu'il y a une possibilité de contester au moins une amende ? Merci pour votre aide Mme KOPP

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Bonjour, Les modalités de contestation des avis de contravention et des avis d'amendes forfaitaires majorées figurent aux articles 529-10 et 530 du Code de procédure pénale. Pour contester un avis de contravention ou une amende forfaitaire majorée, vous devez formuler une requête en exonération ou une réclamation auprès de l'officier du ministère public. Cette démarche est possible en ligne sur le site https://www.antai.gouv.fr En cas d’avis de contravention vous disposez d'un délai de 45 jours pour formuler votre contestation en ligne ou bien par la poste. Si vous avez déjà reçu un avis majoré ce délai est porté à 3 mois. La requête en exonération doit comporter à peine d’irrecevabilité: - L’original de l’amende forfaitaire : - Une lettre exposant les motifs de la contestation ; - Une consignation si un talon de consignation a été joint à votre avis de contravention et que cette dernière est obligatoire, ce qui sera mentionné sur les documents reçus. Le paiement de l’amende vaut reconnaissance de l’infraction et entraîne automatiquement le retrait de points le cas échéant. Toutefois, nous vous informons que les motifs invoqués dans votre question ne semblent a priori pas susceptibles de faire échec aux contraventions, en effet si votre colère est compréhensible la limitation de vitesse demeure et toute personne la dépassant est passible de sanctions. Bien à vous

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Exigibilité d'une somme
Question postée par Léon le 07/10/2019 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, Une indemnité compensatoire unique peut être payée par attribution sur la part lors de la liquidation de la communauté de biens selon les termes d'un arrêt de Cour d'Appel de 2007.La liquidation est pendante depuis plus de 10 ans en raison des volontés abusives de la bénéficiaire de cette indemnité qui refuse toute proposition de règlement à l'amiable et s'opposant même aux dires d'expert. Elle déclenche le règlement par saisie-attribution qui est devenu effectif très récemment par blocage du compte bancaire. La somme est-elle exigible réellement ? Le délai de 10 ans étant dépassé, est-elle en droit de faire établir cette saisie-arrêt par huissier. L'huissier ne doit-il pas vérifier l'exigibilité de la somme avant d'établir un acte si contraignant et aux conséquences extrêmement graves ? Merci. Cordiales salutations.

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Bonjour, La prestation compensatoire destinée à effacer l’éventuel déséquilibre financier causé par le divorce doit être décidée au cours de la procédure de divorce par les époux ou, en cas de désaccord, par le juge. Si elle n’est pas payée, elle peut être recouvrée par différents moyens forcés. Par principe toutefois, la prestation compensatoire, de même que les intérêts qu'elle produit, n’est due à compter de la date à laquelle la décision prononçant le divorce est devenue irrévocable. Le contrôle de l’huissier lors d’une mesure d’exécution peut parfois s’avérer insuffisant de sorte que la mesure diligentée est irrégulière. En pareil cas, il convient par principe de saisir le juge de l’exécution afin de faire ordonner le mainlevée de la saisie. Nous vous conseillons à cet effet de vous adjoindre les services d’un avocat afin de vérifier préalablement la validité de cette mesure au regard de l’état de la procédure de divorce et liquidation de communauté. Bien à vous

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Deces et taxe foncieres
Question postée par zouzou83 le 05/10/2019 - Catégorie : Droit de la famille

bonjour maitre mon mari est décédé le 25septembre 2019 il as 2 filles et ce sont elles qui hérite de leur papa et moi peux être 1 part? je reste 1 an dans la maison qui appartenais a mon mari et je dispose de 750euros de retraite et beaucoup de charges donc la taxe foncière qui est très chère... je voudrai savoir si les filles de mon mari doivent payer cette taxe cela me perdure beaucoup pouvez vous m en dire plus je vous remercie vivement pour votre repose cordialement madame desplat zora 1878 route de bras le val 83143

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Bonjour, L’article 763 du code civil dispose que si, à l'époque du décès, le conjoint successible occupe effectivement, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, il a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier, compris dans la succession, qui le garnit. Au-delà d’un an, le conjoint survivant doit verser une indemnité d’occupation à la succession jusqu’à libération effectivement des lieux. Toutefois, l’article 765 du même code dispose : « La valeur des droits d'habitation et d'usage s'impute sur la valeur des droits successoraux recueillis par le conjoint. Si la valeur des droits d'habitation et d'usage est inférieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint peut prendre le complément sur les biens existants. Si la valeur des droits d'habitation et d'usage est supérieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint n'est pas tenu de récompenser la succession à raison de l'excédent. » Ainsi, au-delà de la première année, il est possible d’opter pour un droit viager d’habitation sous certaines conditions permettant à l’époux survivant de bénéficier de son droit d’habitation et d’usage sur ce logement qui ne s’éteindra qu’à son propre décès. En pareil cas la valeur du logement sera déduite de ses droits dans la succession. Nous vous conseillons pour ce faire de vous rapprocher d'un avocat ou du notaire aillant reçu la succession. Enfin, la taxe foncière d'un bien en indivision doit être payée par les indivisaires à due proportion de leur part dans l'indivision. Il convient donc d’établir avec vos belles filles la part de chacune puisque la taxe foncière est liée à la propriété indépendamment de l’occupation du bien. Bien à vous

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Visite du conjoint pendant we de garde
Question postée par illyade le 01/10/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Je suis divorcée depuis 3 ans. A ce jour, une garde classique est en cours pour nos enfants, soit 1 we sur 2. Mon ex refuse de participer financièrement aux activités sportives de nos enfants mais s'accorde le droit de venir les voir pendant leurs cours durant la semaine ( sur mes jours de garde) et lors des compétitions ( lors de mes we car ils ne font pas de compet quand ils sont chez lui). Il sait pertinement que je paye pour ces compétitions. Puis je lui interdire de venir ou lui imposer une participation financière s'il souhaite vraiment les voir?

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Bonjour, Il résulte de l'article 373-2-2 du Code Civil dispose qu'en cas de séparation entre les parents, ou entre ceux-ci et l'enfant, la contribution à son entretien et à son éducation prend la forme d'une pension alimentaire versée, selon le cas, par l'un des parents à l'autre, ou à la personne à laquelle l'enfant a été confié. Les modalités et les garanties de cette pension alimentaire sont fixées par la convention homologuée visée à l'article 373-2-7 ou, à défaut, par le juge. Cette convention ou, à défaut, le juge peut prévoir le versement de la pension alimentaire par virement bancaire ou par tout autre moyen de paiement. Cette pension peut en tout ou partie prendre la forme d'une prise en charge directe de frais exposés au profit de l'enfant. Par ailleurs, en principe, en cas de résidence alternée de l’enfant, la charge d'entretien est présumée partagée entre les parents ce qui implique que l'obligation alimentaire est assurée par les deux parents en proportion de la garde de l’enfant. Ainsi en l’absence de circonstances particulières, la contribution d’un parent aux activités des enfants du couple est par principe incluse dans l’obligation précitée. Si votre ex conjoint ne verse pas une pension due pour les enfants, il convient de vous adjoindre les services d’un avocat afin de recouvrer la créance y afférent. Enfin, sauf mesures décidées par un juge en cas de danger pour l’enfant, il ne semble pas possible d’interdire à un parent d’assister à une compétition sportive. Bien à vous

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Copropriété
Question postée par kinou le 30/09/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis syndic de copropriété , nous sommes 4 copropriétaires. Le copropriétaire en-dessous de mon appartement va faire un magasin, il a démoli le plafond sous mon parquet sans en parler au syndic, ni à moi, en a t-il le droit?

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Bonjour, En matière de copropriété, il convient avant tous travaux, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, faute de quoi les copropriétaires peuvent solliciter la remise des lieux dans leur état initial devant le juge. L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose ainsi : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » Il convient donc en premier lieu de vérifier si les travaux affectent les parties communes. Par ailleurs, le règlement de copropriété fixe par principe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi précitée : « I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » En conséquence, un changement d'affectation d’un lot doit seulement être autorisé par l’assemblée générale s’il n’est pas prévu par le règlement de copropriété. Il convient donc en second lieu de vous reporter au règlement de votre copropriété afin de déterminer si votre voisin peut librement changer la destination du local d’habitation en local commercial. Bien à vous

Sa réponse :

Bonjour, En matière de copropriété, il convient avant tous travaux, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, faute de quoi les copropriétaires peuvent solliciter la remise des lieux dans leur état initial devant le juge. L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose ainsi : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » Il convient donc en premier lieu de vérifier si les travaux affectent les parties communes. Par ailleurs, le règlement de copropriété fixe par principe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi précitée : « I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » En conséquence, un changement d'affectation d’un lot doit seulement être autorisé par l’assemblée générale s’il n’est pas prévu par le règlement de copropriété. Il convient donc en second lieu de vous reporter au règlement de votre copropriété afin de déterminer si votre voisin peut librement changer la destination du local d’habitation en local commercial. Bien à vous

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Bonjour, En matière de copropriété, il convient avant tous travaux, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, faute de quoi les copropriétaires peuvent solliciter la remise des lieux dans leur état initial devant le juge. L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose ainsi : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » Il convient donc en premier lieu de vérifier si les travaux affectent les parties communes. Par ailleurs, le règlement de copropriété fixe par principe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi précitée : « I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » En conséquence, un changement d'affectation d’un lot doit seulement être autorisé par l’assemblée générale s’il n’est pas prévu par le règlement de copropriété. Il convient donc en second lieu de vous reporter au règlement de votre copropriété afin de déterminer si votre voisin peut librement changer la destination du local d’habitation en local commercial. Bien à vous

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Bonjour, En matière de copropriété, il convient avant tous travaux, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, faute de quoi les copropriétaires peuvent solliciter la remise des lieux dans leur état initial devant le juge. L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose ainsi : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » Il convient donc en premier lieu de vérifier si les travaux affectent les parties communes. Par ailleurs, le règlement de copropriété fixe par principe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi précitée : « I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » En conséquence, un changement d'affectation d’un lot doit seulement être autorisé par l’assemblée générale s’il n’est pas prévu par le règlement de copropriété. Il convient donc en second lieu de vous reporter au règlement de votre copropriété afin de déterminer si votre voisin peut librement changer la destination du local d’habitation en local commercial. Bien à vous

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Bonjour, En matière de copropriété, il convient avant tous travaux, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, faute de quoi les copropriétaires peuvent solliciter la remise des lieux dans leur état initial devant le juge. L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose ainsi : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » Il convient donc en premier lieu de vérifier si les travaux affectent les parties communes. Par ailleurs, le règlement de copropriété fixe par principe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi précitée : « I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » En conséquence, un changement d'affectation d’un lot doit seulement être autorisé par l’assemblée générale s’il n’est pas prévu par le règlement de copropriété. Il convient donc en second lieu de vous reporter au règlement de votre copropriété afin de déterminer si votre voisin peut librement changer la destination du local d’habitation en local commercial. Bien à vous

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Bonjour, En matière de copropriété, il convient avant tous travaux, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, faute de quoi les copropriétaires peuvent solliciter la remise des lieux dans leur état initial devant le juge. L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose ainsi : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » Il convient donc en premier lieu de vérifier si les travaux affectent les parties communes. Par ailleurs, le règlement de copropriété fixe par principe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi précitée : « I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » En conséquence, un changement d'affectation d’un lot doit seulement être autorisé par l’assemblée générale s’il n’est pas prévu par le règlement de copropriété. Il convient donc en second lieu de vous reporter au règlement de votre copropriété afin de déterminer si votre voisin peut librement changer la destination du local d’habitation en local commercial. Bien à vous

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Bonjour, En matière de copropriété, il convient avant tous travaux, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, faute de quoi les copropriétaires peuvent solliciter la remise des lieux dans leur état initial devant le juge. L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose ainsi : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » Il convient donc en premier lieu de vérifier si les travaux affectent les parties communes. Par ailleurs, le règlement de copropriété fixe par principe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi précitée : « I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » En conséquence, un changement d'affectation d’un lot doit seulement être autorisé par l’assemblée générale s’il n’est pas prévu par le règlement de copropriété. Il convient donc en second lieu de vous reporter au règlement de votre copropriété afin de déterminer si votre voisin peut librement changer la destination du local d’habitation en local commercial. Bien à vous

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Erreur de tantièmes par le syndic
Question postée par Van Ermeel le 27/09/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous sommes propriétaires d'un appartement que nous louons depuis son achat à l'état neuf en 2000. Nous venons d'être informés à la suite de la vente d'un appartement voisin de la même copropriété que depuis l'origine le syndic nous a attribué les tantièmes de cet appartement voisin et réciproquement, la différence étant en notre défaveur. Suite à cette vente, nous devons récupérer par l'intervention du notaire chargé de cette transaction, le trop payé des charges sur les 5 années précédentes. En ce qui concerne le trop payé des autres années (de 2000 à 2014), pouvons-nous nous retourner vers le syndic pour demander réparation de ce préjudice, sachant que l'appartement qui vient d'être vendu en est à sa 2ème vente (la première ayant eu lieu en 2005 ) ?

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Sa réponse :

Bonjour, Juridiquement, la prescription ou délai de prescription désigne le fait que passé un certain délai durant lequel aucune action n’est menée, un justiciable ne peut plus mener une action en justice pour obtenir réparation de son préjudice. L’article 2219 du code civil dispose à ce titre que la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. Jusqu’en 2008, la prescription de droit commun était de 30 ans, toutefois, depuis cette date, celle-ci est passée à 5 ans. L’action en recouvrement des charges était jusqu’en 2018 soumise à la prescription décennale de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et non à la prescription quinquennale de l’article 2277 du Code Civil. Toutefois, la loi Elan 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a remplacé la prescription décennale par une prescription quinquennale. Dés lors, au bout de 5 ans d’inaction, au lieu de 10 auparavant, la victime n’a théoriquement plus le droit de se retourner contre l’auteur. En conséquence, il n’est en principe plus possible de recouvrer les charges de copropriété payées datant de plus de cinq années au jour de l’assignation. Nous vous recommandons toutefois la consultation rapide d’un avocat pour vous faire confirmer cela compte tenu des démarches engagés et des pièces de votre dossier. Bien à vous

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Relevés de comptes bancaires
Question postée par Bertha le 24/09/2019 - Catégorie : Droit administratif

Bonjour, je suis la maman d'une étudiante française qui fait ses études en France. Cependant nous vivons à Dakar ou nous travaillons mon mari et moi. La demande de Bourses Crous se fait via le consulat de France qui doit estimer notre train de vie. Les documents à transmettre sont conséquents. Toutes les fiches de paie depuis un an, le prix dachat de notre vehicule, le nombre de pieces de notre habitation etc... ainsi que les releves de compte bancaire. A mon avis, il y a peu d'administrations françaises qui ont le droit de regard sur les comptes bancaires. Le consulat de France peut il se substituer au fisc ou à la caf pour exiger ces documents ? Peut il refuser le dépôt de ma demande de bourses CROUS pour ma fille si je refuse de communiquer mes relevés de comptes bancaires ? L'année dernière, il ne les demandait aucunement.Ces documents relevent de la sphère privée et pour une demande de bourses universitaires en France, ils ne sont jamais demandés aux familles. Merci.

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Sa réponse :

Bonjour, Tout d'abord nous vous prions de nous excuser pour notre retard dans la fourniture de notre réponse, lié à un dysfonctionnement interne tout à fait exceptionnel. En France, le « droit de communication », est la possibilité offerte à certaines administrations d’avoir connaissance d'informations à caractère confidentiel confidentielles concernant les particuliers, en les sollicitant directement auprès de ce dernier ou d'un tiers sans et sans décision judiciaire et sans que le secret professionnel puisse être un obstacle. Les organismes pouvant exercer un tel droit sont réduits en pratique. Il s’agit principalement de l’administration fiscale des établissement de crédits, de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, de l’Autorité des marchés financiers, des assureurs, l’URSSAF et plus généralement les organismes de sécurité sociale. Dans certains cas, les CROUS bénéficient effectivement d’un tel droit de communication notamment pour ce qui concerne les étudiants dont les parents ne résident pas sur le territoire français, ce qui explique la différence avec les demandes classiques. Une vérification approfondie des autorisations au cas présent nécessiterait une consultation juridique complète auprès d’un avocat spécialisé. Toutefois, d’un point de vue pragmatique pour l’obtention de l’aide sollicitée, il semble préférable de fournir les documents demandés car les chances que le procédé soit irrégulier apparaissent relativement faibles. Bien à vous

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Acte de notoriété
Question postée par DESAINTANDRE le 19/09/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, merci de me préciser si l'établissement des actes de notoriété en matière de succession, doivent être établis en étude notariale en présence de tous les ayants droits, en particulier lorsque certains sont hors métropole, et d'autres sous tutelle, alors que des donations avaient été faites quelques années avant sans réunion. Il me semblait que cela était réalisable par correspondance? Merci d'avance. JC Schmutz

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Sa réponse :

Bonjour, Tout d'abord nous vous prions de nous excuser pour notre retard dans la fourniture de notre réponse, lié à un dysfonctionnement interne tout à fait exceptionnel. Il résulte de l'article 730-1 du code civil que l'acte de notoriété doit contenir l'affirmation par le ou les ayants droit qu'ils ont bien vocation à recueillir tout ou partie de la succession en désignant éventuellement ceux qui y ont vocation avec eux. Cette déclaration est très importante en pratique car elle contribue à l'exactitude de la dévolution. Les ayants droit auteurs de l'affirmation sont ceux qui ont vocation à l'ensemble de la succession outre certains ayants droit qui peuvent intervenir à l'acte de notoriété pour prendre acte de la prise en compte de leurs droits (légataires universels, légataires particuliers etc). En raison de l'importance de l'intervention, le notaire devra faire en sorte que tous les ayants droit participent à l'établissement de l'acte de notoriété. Il est ainsi généralement considéré que le règlement de la succession n'est jamais urgent au point qu'il ne soit pas possible d'obtenir le concours de l'ensemble des ayants droit. Ceci étant, si certains héritiers ne peuvent pas se déplacer, notamment en raison de l'éloignement géographique, il est recommandé de leur adresser une procuration à signer. Celle-ci doit prévoir tous les renseignements que comportera la notoriété et le pouvoir de déclarer, au nom du mandant, l'affirmation de ses droits dans la succession en concours avec les autres héritiers et ayants droit. Dans certains cas exceptionnels, il est admis qu'une partie puisse agir au nom d'une autre en vertu d'un mandat verbal. Ceci étant, en raison de l'importance de l'affirmation que l'acte contient et des conséquences d'une fausse déclaration cette pratique est à proscrire. Il est donc recommandé de vous rapprocher du notaire afin de faire rédiger la ou les procurations à même d'assurer la sécurité juridique requise par la délégation de pouvoir projetée. Bien à vous

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Fiscalité location résidence principale
Question postée par Fj92 le 15/09/2019 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour J’habite Levallois-Perret et loue de temps en temps ma résidence principale sur le site AIRBNB. Ma question est la suivante : Dois je déclarer les revenus de cette location et sur quelle ligne de ma déclaration d’impôts ou suis je exonérée ? D’autre part dois je déclarer en mairie la location occasionnelle de ma résidence principale? Merci de votre réponse. Cordialement

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Sa réponse :

Bonjour, Tout d'abord nous vous prions de nous excuser pour notre retard dans la fourniture de notre réponse, lié à un dysfonctionnement interne tout à fait exceptionnel. La location d’un bien en meublé engendre par principe un impôt (au barème progressif de l’IRPP en catégorie BIC) prélèvements sociaux (17,2%) étant précisé que ces derniers sont dus même pour les personnes non imposables. Lorsque le total des loyers additionné le cas échéant avec les autres revenus de type BIC n’excède pas les plafonds prévus pour le régime micro-BIC, les loyers perçus via la location meublée doivent être systématiquement déclarés mais bénéficient fiscalement d’un abattement forfaitaire de 50 % avec une valeur plancher de 305 € par an. Il faut donc en déduire qu’en deçà de cette somme les loyers déclarés ne sont pas imposés. Lorsque la location meublée concerne une ou plusieurs pièces de la résidence principale, elle est exonérée d’impôt si les loyers annuels n’excèdent pas 760 € (article 35 bis du Code Général des impôts) et dans ce cas, vous n’avez rien à déclarer. Le cas échéant, les revenus de location meublée doivent être déclarés sur la déclaration complémentaire 2042 C. Bien à vous

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Vente d'un terrain à bâtir
Question postée par Michel le 12/09/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je possède un grand terrain, que je souhaite vendre en trois ou quatre parcelles, sans en faire un lotissement. Sous quels délais, après la vente d'une première parcelle, pourrai-je scinder ce qu'il me restera de terrain en deux vendre une seconde ?

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Bonjour, Sous peine de sanctions civiles et pénales, la cession du terrain en pareil cas doit être précédée d’une autorisation de diviser. Tout d'abord nous vous prions de nous excuser pour notre retard dans la fourniture de notre réponse, lié à un dysfonctionnement interne tout à fait exceptionnel. Un permis d’aménager est nécessaire pour les divisions créant deux lots ou plus à construire sur une période de moins de dix ans, lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou d’espaces communs ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé. Dans les autres cas, l’opération est soumise à une déclaration préalable. Lors de la première division d’une propriété pour la vendre en parcelle à bâtir, il convient de déposer une déclaration préalable en mairie dont le délai d’instruction est d’un mois. A l’issue de ce délai, le silence de l’administration vaut par principe acceptation. Toutefois, compte tenu des enjeux en présence, il convient de se faire délivrer une attestation par sécurité sur simple demande à la mairie. De même, il apparaît indispensable de vous faire conseiller par un notaire lequel interviendra de toute façon lors de la vente définitive de la parcelle concernée. Bien à vous

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Vente d'une maison
Question postée par seb le 10/09/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon père est plein propriétaire d'une maison (donation par ses parents en 1982 et plein propriétaire depuis le décès de son père, usufruitier, en 2018), il est divorcé (annulation de mariage pour bigamie) depuis 2000 avec notre mère, il ne s'entend pas du tout avec mon frère depuis le divorce, pour ne pas lui laissé la maison il souhaite la vendre à une amie, mon frère et moi même avons nous notre mot a dire, si il vends doit il partager les deux tiers entre mon frère et moi et lui garde son dernier tiers ou a t'il le droit de vendre sans notre accord. Merci pour votre réponse.

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Sa réponse :

Bonjour, Tout d'abord nous vous prions de nous excuser pour notre retard dans la fourniture de notre réponse, lié à un dysfonctionnement interne tout à fait exceptionnel. L'article 544 du code civil dispose que La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. De fait un propriétaire dispose par principe du droit le plus absolu de disposer de son bien ce qui implique le droit de le vendre sans en rendre nécessairement compte aux héritiers. Par exception il existe cependant quelques restrictions telles que la donation déguisée qui emprunte fictivement l’apparence d’un acte à titre onéreux représenté par une contrepartie due par le donataire. De même si à un age avancé certains mouvement inhabituels affectent le patrimoine d'une personne, il peut s'agir de fraude à la succession susceptibles d'annulations. Nous vous recommandons de consulter un avocat afin de déterminer si, compte tenu des spécificités de votre cas des exceptions au principe de libre disposition sont susceptibles de s'appliquer. Bien à vous

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Casse moteur en contrôle technique
Question postée par alonso le 09/09/2019 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Un contrôleur technique auto a cassé mon moteur lors du contrôle. Feu Vert qui est intervenu juste avant, a mis de l'huile neuve en oubliant de vidanger la vieille huile. Le turbo s'est emballé lors du contrôle anti-pollution. Le contrôleur dit ne pas être tenu de contrôler le niveau d'huile moteur. Merci pour votre site et votre réponse. Cordiales salutations

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Sa réponse :

Bonjour, Tout d'abord nous vous prions de nous excuser pour notre retard dans la fourniture de notre réponse, lié à un dysfonctionnement interne tout à fait exceptionnel. L'arrêté du 18 juin 1991 relatif à la mise en place et à l'organisation du contrôle technique des véhicules dont le poids n'excède pas 3,5 tonnes fixe 133 points de contrôle concernant les diverses fonctions du véhicule (freinage, Direction, Visibilité, Essieux, roues, pneus, suspension etc.). Il ne semble en effet pas requis dans ce cadre de contrôler la qualité d'huile dans le moteur qui relève du simple entretien de l'automobile. En revanche, si le garagiste intervenu avant le contrôle technique a fait une erreur en omettant de vidanger l'huile du moteur, et que cela a entraîné le dommage décrit, il convient à notre sens de vous retourner contre lui et non contre le contrôleur technique. En effet, ce dernier est susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle de ce fait puisqu'un véhicule entretenu est censé pouvoir effectuer un test antipollution sans dommages de ce type. Nous vous conseillons dans un premier temps d’effectuer une démarche amiable par LRAR et en cas d'échec, de vous adjoindre les services d'un avocat. Bien à vous

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Séparation des biens
Question postée par gelina38 le 02/09/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je vous expose les faits : je suis sorti avec un homme marié (soit disant séparé) et il m'a acheté une télé, homme cinéma et autre matériel. Il m'en a fais cadeaux. Dés l'achat ce matériel a été installé chez moi. La majorité des factures sont à son nom, hormis celle du home cinéma. Nous ne vivions pas ensemble. 1 ans s'est écoulé après l'achat et nous nous sommes séparé il y quelques mois où il m'a dis de tout garder. Aujourd'hui il me réclame la totalité de ces biens sous principe que c'est bien lui qui les a payés et qu'il est bien détenteur de ces factures. Mais j'ai pu lire quelques choses sur "les effets de la possession". Est ce que je peux rentrer dans ce cadre ? Merci d'avance

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Sa réponse :

Bonjour, Tout d'abord nous vous prions de nous excuser pour notre retard dans la fourniture de notre réponse, lié à un dysfonctionnement interne tout à fait exceptionnel. L’article 2276 du code civil dispose que « En fait de meubles, la possession vaut titre. Néanmoins, celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose peut la revendiquer pendant trois ans à compter du jour de la perte ou du vol, contre celui dans les mains duquel il la trouve ; sauf à celui-ci son recours contre celui duquel il la tient. » Cette règle signifie que la détention matérielle et licite d’un bien meuble fait peser sur la personne concernée une présomption de propriété de ce bien. En d’autres termes, vous êtes présumée, jusqu’à preuve contraire être propriétaire de ces biens. Cette possession doit toutefois être exempte de vices c’est à dire non équivoque, paisible, publique au jour ou les biens sont remis. En conséquence, le simple fait de détenir des facture ne suffit pas nécessairement à se prétendre propriétaire d’un bien offert à un tiers, encore faut il démontrer que ce bien a été perdu ou volé ou tout au moins qu’il n’a pas été offert. La possession fait donc présumer votre propriété sur les biens mais celle-ci est tributaire en cas de conflit d’autres éléments de preuves susceptibles d’être rapportés de part et d’autre. Bien à vous

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Services du procureur informe mon assurance
Question postée par stephane le 30/08/2019 - Catégorie : Accidents et indemnisations

Bonjour,je viens d'effectuer un stage sécurité routière et j'ai posé cette question au formateur Mon assureur m'a envoyé une lettre comme quoi mon contrat était résilié car il m'informe que les services du Procureur de la République leurs ont dit que j'ai eu un accident et que je conduisais avec un taux d'alcoolémie de 1.15 gramme par litre est-il normal qu'il soit mis au courant et en plus avec le taux d'alcool Pouvez vous me répondre.Cordialement

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Sa réponse :

Bonjour, Tout d'abord nous vous prions de nous excuser pour notre retard dans la fourniture de notre réponse, lié à un dysfonctionnement interne tout à fait exceptionnel. Après un accident de la route, les autorités de police ou de gendarmerie établissent systématiquement un procès-verbal d’enquête décrivant les circonstances de l’accident avec les constatations de ces autorités, les dépositions, les déclarations des témoins, les croquis et, s’il y en a, les photographies. Ce procès-verbal d’enquête est important puisqu’il permet de déterminer la responsabilité pénale qui conduit à sanctionner l’auteur de l’infraction et la responsabilité civile qui l’oblige, ainsi que son assurance le cas échéant, à indemniser la victime. De fait, en pratique, les assurance en tant que parties prenantes obtiennent copie de ce procès verbal en la demandant directement au procureur de la République pour pouvoir valablement défendre leurs intérêts dans le sinistre. Bien à vous

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Pension invalidité et indemnités d'élus
Question postée par Jacdel le 02/08/2019 - Catégorie : Sécurité sociale

Bonjour, Depuis la loi de 2013 relative à la LFSS, les indemnités d'élus sont assujetties aux contributions et cotisations sociales dès lors que le montant total dépasse la moitié du PASS (1688,50€/mois en 2019). Si le montant est <, les indemnités sont assujetties uniquement aux contributions sociales. En cas de perception d'une pension d'invalidité, celle ci peut être suspendue en tout ou partie lorsque son montant cumulé à celui de revenus d'activité, excède pendant 2 trimestres consécutifs, le montant du salaire trimestriel moyen perçu par l'assuré au cours de sa dernière année d'activité. Les indemnités d'élus qui excèdent la moitié du plafond et soumis à cotisations et contributions sociales sont considérés comme revenus d'activité et pris en compte pour calculer le montant de la pension d'invalidité. Si le montant est < et n'est assujetti qu'à des contributions sociales, ces indemnités d'élus sont elles prises en compte pour calculer le montant de la pension d'invalidité? cdlt

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Bonjour, Aux termes des articles L. 382-31 et D. 382-34 du Code de la sécurité sociale, les indemnités d’un élu sont, dès le premier euro, assujetties aux cotisations et contributions sociales dès lors que le montant d’indemnités perçu au cours de l’année excède la moitié du montant du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), soit la somme de 20.262 € (ou un montant mensuel de 1.688,50 €). En revanche, si le montant annuel des indemnités d’élu perçu au cours de l’année est inférieur à 20.262 €, celles-ci ne sont assujetties qu’aux contributions de CSG et CRDS, à un taux de 9,70%. Cependant, même dans ce deuxième cas, les indemnités peuvent être assujetties aux cotisations et contributions sociales lorsqu’elles sont perçues par les maires, adjoints aux maires de communes d’au moins 10.000 habitants, ou encore par les membres des conseils des communautés urbaine, d’agglomération ou de communes. En outre, lorsqu’un élu perçoit des indemnités excédant la moitié du plafond de la sécurité sociale, celles-ci sont considérées comme des revenus d’activité, pris en compte pour le calcul du montant d’une éventuelle pension d’invalidité. Par conséquent, il semble que lorsque le montant des indemnités perçues est inférieur à la moitié du PASS, ces dernières ne sont pas considérées comme des revenus d’activité et ne sont donc pas prises en compte pour le calcul du montant de la pension d’invalidité. Toutefois, compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de la sécurité sociale. Bien à vous

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Récupérer mon bien
Question postée par Jean-François le 31/07/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis l'héritier de la maison de ma mère (99ans) Elle vit actuellement dans cette maison et en assume tous les frais (eau, électricité, chauffage, impôts, etc) et moi, je règle l'assurance. Mon frère, propriétaire d'une maison qu'il loue pour payer une partie de son crédit, n'a pas de domicile. Il est, donc,venu s'installer avec notre mère. Il ne règle aucune charge, profite des repas que la ville lui livre et elle lui donne 450€ / mois. Au décès de ma mère, comment récupérer la maison? pour la vendre.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 205 du Code civil, les enfants doivent des aliments à leurs père et mère et autres ascendants qui sont dans le besoin. Cette obligation concerne tant les descendants que les alliés en ligne directe, les gendres et les belles-filles. Nul ne peut être dispensé de ladite obligation si ce n’est par la décision d’un juge, lorsque le parent a lui-même gravement manqué à ses obligations envers le débiteur de cette obligation. Pour pouvoir en revendiquer l’exécution, le parent doit prouver qu’il est dans le besoin, c’est-à-dire qu’il est dans l’impossibilité de pourvoir à sa propre subsistance avec ses seuls revenus. S’agissant de l’enfant qui doit l’obligation d’aliments à ses parents, il doit disposer de revenus suffisants pour satisfaire aux besoins du parent envers lequel il est tenu d’une dette d’aliment. Dans votre cas, votre frère dispose de ressources tirées de la mise en location d’un bien dont il est propriétaire et d’aides sociales diverses lui permettant de faire face à ses besoins : s’il dispose de ressources suffisantes, il est normalement tenu d’aider votre mère pour le règlement de ses charges, si les revenus de cette dernière ne sont pas suffisants. S’agissant par ailleurs de l’occupation de la résidence de votre mère par votre frère, il convient tout d’abord de s’intéresser à l’éventuelle existence d’un contrat de location formalisé, par lequel votre mère aurait mis à disposition de votre frère son logement. S’il existe un contrat de location, et que vous souhaitez vendre le bien dont vous aurez hérité au décès de votre mère, il conviendra de délivrer à votre frère un congé pour vendre, qui ne pourra prendre effet qu’au terme du bail d’habitation, et qui devra être délivré au moins 3 mois avant l’échéance du bail. S’il n’existe en revanche aucun contrat de location et que vous considérez que votre frère occupe illégalement le logement dont vous deviendrez propriétaire, il conviendra de faire reconnaître par un juge cette occupation illicite et que ce dernier se prononce sur une éventuelle expulsion. Cependant, compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit immobilier. Bien à vous

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Refuser un héritage
Question postée par Tine le 30/07/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis propriétaire de terrain agricole (~2ha) avec mon frère et ma soeur. Cette propriété est indivisible. Mon frère est décédé l'année passée. Il avait un fils de 17 ans. Vu qu'il y a plus de dettes que d'actif, il vient de refuser son héritage. Maintenant c'est à ma soeur et moi que revient l'héritage. Que se passe t'il avec les terres agricoles si nous refusons à notre tour l'héritage ? Perdons nous notre propriété des terrains ? Merci de votre réponse.

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Sa réponse :

Bonjour, Aux termes des articles 768 et suivants du Code civil, tout héritier régulièrement appelé à une succession dispose de la faculté d’y renoncer. Les conséquences de la renonciation sont complexes et peuvent donner lieu à de nombreuses difficultés. Par principe, lorsqu’un héritier seul (c’est-à-dire en l’absence de cohéritiers) renonce à la succession, cette dernière est dévolue aux héritiers du degré subséquent : par exemple, si un enfant renonce à la succession de son père, cette dernière sera théoriquement dévolue à ses grands-parents. Toutefois, aux termes de l’article 809 du Code civil, lorsqu’aucun des héritiers potentiels, ou des personnes à qui a été dévolue la succession suite à la renonciation d’un héritier potentiel, n’accepte la succession, cette dernière tombe en vacance. Le cas échéant, une lourde procédure est instaurée : en premier lieu, la déclaration de vacance doit être prononcée par ordonnance du président du Tribunal de grande instance du lieu d’ouverture de la succession. La succession est alors administrée par un curateur, en l’occurrence l’Administration chargée des domaines, qui aura la charge d’établir un état estimatif des biens compris dans la succession. Le curateur aura alors pour mission de dresser une liste des créanciers de la succession et de liquider l’actif (c’est-à-dire céder les éléments de patrimoine compris dans la succession) afin de désintéresser ces derniers. Dans votre cas, si l’ensemble des héritiers renonce à la succession, il existe un réel risque de vacance de la succession, dont la complexité est renforcée par le fait que celle-ci est composée de parts indivises d’un terrain agricole. Par conséquent, il semble que cela pourrait impliquer qu’un curateur soit contraint de demander le partage de l’indivision sur le terrain, afin de procéder à sa cession et de désintéresser les créanciers. Cependant, compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit des successions. Bien à vous

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Achat maison et succession
Question postée par logo54 le 29/07/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, je suis remarié sans contrat de mariage, avec un enfant majeur issu d'un premier mariage.je possède une maison en bien propre pour laquelle nous avons fait une donation entre époux avec ma deuxième épouse.nous souhaitons maintenant acheter une deuxième maison.quel est le meilleur choix à faire pour cet achat ? mettre la maison au nom de mon épouse ? (je pense que la donation entre époux reste valide pour toute nouvelle acquisition) l'acheter à nos 2 noms ? est-ce que l'enfant issu du premier mariage aura des droits sur ce bien lors de mon décès ? que me conseillez-vous ?

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Sa réponse :

Bonjour, Aux termes des articles 1091 et suivants du Code civil, la donation entre époux, également appelée donation au dernier survivant, est une donation qui permet d’augmenter la part d’héritage du conjoint survivant. Il convient au préalable de relever que cette donation est avant tout une anticipation sur la succession du donataire. Le patrimoine qui peut faire l’objet d’une donation entre époux dépend de la présence ou non de descendants du donataire : le cas échéant, le donataire dispose d’une option pour déterminer les biens qui peuvent être donnés. Il peut ainsi faire donation au conjoint survivant de l’intégralité de son patrimoine en usufruit, du quart de la pleine propriété et de l’usufruit des trois quarts restant, ou de la quotité disponible de sa succession. La quotité disponible de la succession du donataire dépend du nombre d’enfants successibles : en présence d’un seul enfant, le donataire peut donner à son conjoint la moitié de son patrimoine. Dans votre cas, afin d’apprécier l’opportunité d’une deuxième donation entre époux, il convient donc au préalable de s’assurer que le montant cumulé des deux donations n’excède pas la quotité disponible, soit la moitié de votre patrimoine. En tout état de cause, dès lors que la donation entre époux doit impérativement être passée devant un notaire, ce dernier s’assurera que le montant des donations cumulées n’excède pas la quotité disponible. En outre, il convient également de relever que les règles de la donation entre époux ont essentiellement pour vocation de protéger tant le conjoint survivant que les éventuels descendants du donataire. Par conséquent, lors de la rédaction de l’acte de donation, le notaire s’assurera que les droits des descendants sont bien respectés. Si vous optez pour que la donation à votre épouse concerne la quotité disponible de votre patrimoine, votre enfant disposera donc, à votre décès, de la moitié de votre patrimoine. Bien à vous

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Achat maison
Question postée par emeline le 16/07/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, dans le cadre de mon achat immobilier le notaire me demande de lui fournir l'accord de principe que j'ai obtenu de la banque, je suis mitigé à l'idée de lui envoyé pour la simple et bonne raison que si jamais nous n'obtenons pas de financement devons nous quand même acheter le bien ? on ne va pas nous dire de trouver par nos propres moyens une solution de financement? MERCI POUR VOTRE AIDRE

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Bonjour, L’acquisition d’un bien immobilier se déroule classiquement en deux étapes : la signature d’une promesse synallagmatique de vente, ou compromis de vente, puis la signature de l’acte définitif, ou réitération du compromis. Aux termes de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente signée tant par le futur acquéreur que par le vendeur vaut vente. Bien que la différence entre ces deux actes semble ténue, la distinction entre le compromis de vente et l’acte définitif est primordiale. En effet, le compromis de vente est conclu sous certaines conditions suspensives, qui, aux termes de l’article 1304 du Code civil, sont des événements futurs et incertains, comme l’obtention d’un prêt ou encore la purge du droit de préemption de la mairie, qui conditionnent l’exécution d’une obligation. Lorsque l’événement se réalise, la condition suspensive est réputée accomplie et l’obligation doit donc être exécutée. À l’inverse, si la condition est défaillie, c’est-à-dire que l’événement ne s’est pas réalisé, l’obligation n’a pas à être exécutée par les parties. Dans le cas particulier d’une vente immobilière, la condition suspensive généralement incluse dans un compromis de vente est celle de l’obtention, par l’acquéreur, d’un crédit immobilier respectant certaines conditions de montant, intérêts et durée. Tant que le crédit n’a pas été accordé par la banque à l’acquéreur, cette condition n’est pas accomplie, ce qui implique que la vente ne peut être réalisée et que l’acte définitif ne peut être signé chez le notaire. Par conséquent, tant que l’avis définitif d’obtention du prêt ne vous aura pas été transmis par la banque, vous n’êtes pas tenue d’acquérir le bien. En revanche, dès lors que l’établissement de crédit aura donné un avis favorable à l’octroi d’un prêt, la condition suspensive de financement sera accomplie et vous devrez réitérer la vente par un acte définitif devant le notaire. Bien à vous

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Condition et durée de maintien de la santé en loi evin
Question postée par Flor le 15/07/2019 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Lors de la rupture du contrat de travail, la portabilité de la prévoyance et santé s'applique. Ensuite, la loi Evin peut prendre le relai à condition de percevoir des allocations chômage. On ne trouve pas d'information sur les conditions de maintien et de durée. Ce maintien est il sans limitation de durée et sans condition ou uniquement tant que les allocations chômage sont versées. Que se passe t il, si on est toujours à la recherche d'un emploi mais sans allocations chômage.

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Bonjour, Aux termes de l’accord national interprofessionnel du 11 janvier 2008 sur la modernisation du marché du travail, un mécanisme de portabilité des couvertures santé et de prévoyance a été instauré. Il concerne toutes les garanties de prévoyance, celles relatives aux frais de santé ainsi que les garanties incapacité, invalidité et décès. Selon les dispositions de l’article L. 911-8 du Code de la sécurité sociale, en cas de rupture de son contrat de travail, le salarié bénéficie ainsi du maintien de toutes les garanties en vigueur dans son ancienne entreprise, que celles-ci soient prévues par un contrat collectif obligatoire ou facultatif. La portabilité s’applique dans tous les cas où la rupture du contrat de travail entraîne le versement des assurances chômage au salarié : licenciement à l’exception d’un licenciement pour faute lourde, rupture conventionnelle du contrat de travail ou encore arrivée du terme d’un CDD. Le maintien des garanties est toutefois limité dans le temps. La portabilité cesse à compter du jour où l’intéressé retrouve un travail et ne perçoit plus, en conséquence, l’assurance chômage. À défaut de retrouver un emploi, la portabilité est applicable pendant toute la durée de l’indemnisation du chômage et ce dans la limite de la durée de l’ancien contrat de travail qui a été rompu. L’article L. 911-8 du Code de la sécurité sociale précise ainsi que la durée de la portabilité court à compter de la cessation du contrat du travail soit jusqu’à la reprise d’un emploi qui entraîne la cessation de la perception des indemnités chômage soit jusqu’à l’expiration de la période de maintien. Par conséquent, dès lors que le salarié ne perçoit plus d’indemnisation chômage, la portabilité des garanties de prévoyance et de la couverture santé ne lui est plus applicable. Il convient enfin de relever que la durée est appréciée en mois, arrondie au nombre supérieur si nécessaire, sans pouvoir excéder douze mois. Bien à vous

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Héritage du fils de ma compagne
Question postée par Vincenzo le 06/07/2019 - Catégorie : Droit de la famille

J'ai 47 ans. Je ne suis pas marié ni pacsé avec ma compagne. Je ne peux pas avoir d'enfant et n'en adopterai pas. Elle a un fils d'une première union (qu'elle a eu sans être mariée) né le 12 septembre 2001. Par testament authentique déposé chez un Notaire, j'ai désigné celui-ci comme mon légataire universel. J'ai une soeur âgée de 54 ans divorcée, et une nièce (sa fille) âgée de 29 ans, jeune maman. Suite au testament que j'ai établi, à mon décès, mon logement et tous mes biens mobiliers et immobiliers seront-ils vendus par le service des Domaines et le fils de ma compagne héritera-t-il de 40% ou un membre de ma famille pourra-t-il s'opposer au testament et lui chercher des ennuis? Existe-t-il des procédures légales pour dicter par anticipation mes dernières volontés et être assuré qu'elles seront respectées dans l'hypothèse où mon légataire universel ne pourrait payer les droits de successions. Ceux-ci pourront-ils être retenus et venir en déduction de l'héritage?

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Bonjour, Aux termes de l’article 893 du Code civil, toute personne peut disposer de ses biens à titre gratuit par voie de donation ou de legs, entre vifs ou par testament. En matière de succession, les règles sont donc différentes selon que le défunt a établi un testament ou non. En l’absence de testament, les dispositions légales de la succession s’appliquent : les successibles sont désignés par la loi, tout comme les règles de répartition des biens. En revanche, si une personne souhaite rédiger un testament, elle dispose d’une certaine liberté pour désigner ses héritiers ainsi que les règles de répartition des biens entre eux, à la condition toutefois de respecter les dispositions des articles 912 et 917 du Code civil sur la réserve héréditaire. Lorsque le rédacteur du testament est non-marié et sans enfant, il dispose d’une totale liberté pour déterminer la répartition de ses biens : aucune réserve héréditaire ne lui est imposée et il peut donc transmettre l’ensemble de ses biens à des légataires. Le cas échéant, il peut désigner un légataire universel, c’est-à-dire une personne qui aura vocation à recueillir, à son décès, l’ensemble de son patrimoine. Lors du décès, les règles établies par testament devront alors être respectées par le notaire qui aura charge de l'exécuter. Un tiers pourra cependant toujours contester la validité du testament. Si ce dernier a été rédigé par un notaire (testament authentique), le tiers ne pourra demander la nullité que sur le fondement des vices du consentement (insanité d’esprit notamment) ou d’une atteinte à la réserve héréditaire. S’il a été rédigé sans notaire (testament holographe), il pourra plus facilement être contesté, notamment sur le fondement d’un vice de forme (absence de date, de forme écrite, etc.). Cependant, si le testament n’est affecté d’aucune cause de nullité, le notaire devra en appliquer strictement les stipulations. S’agissant des droits de succession, il convient de relever que le légataire universel n’étant dans votre cas ni votre ascendant, ni votre descendant (sauf adoption plénière), il ne bénéficiera que d’un abattement sur la valeur de votre patrimoine correspondant à 1.594 €. Le taux d’imposition variera quant à lui en fonction de la valeur du patrimoine transmis. Enfin, si le légataire ne dispose pas des revenus lui permettant de payer les droits de succession, il pourra toujours demander des délais de paiement à l’administration fiscale, contre la constitution d’une garantie (constitution d’une hypothèque sur un immeuble par exemple). Vous pouvez également relever que les droits de succession peuvent être prélevés sur la masse des biens composant le patrimoine transmis. Bien à vous

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Donation partage inequitable ;quel recours?
Question postée par cecile le 26/06/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Donation partage faite entre mon frère et moi meme en 1999. Ma mere a toujours l 'usufruit. Mon père est mort en aout 2018.L 'estimation que je viens de faire des 2 biens montre une nette difference en ma défaveur.(un complement de 10 000 euros avait ete versé en 2003). Il y a une difference de 100 000 euros. Puis je engager une action en comblement de partage?Merci de votre reponse.

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Bonjour, L’évaluation des biens ayant fait l’objet d’une donation est déterminante dans le cadre d’une succession ultérieure, puisqu’elle permet d’assurer entre tous les héritiers une stricte égalité. À cet égard, les règles entre la donation simple et la donation-partage divergent : cette dernière est précisément vue comme une pré-succession. Ainsi, aux termes de l’article 1078 du Code civil, dans le cadre d’une succession, les biens qui ont fait l’objet d’une donation-partage ne sont pas évalués au jour de la succession, mais bien au jour de la donation-partage elle-même. Les bénéficiaires d’une donation-partage deviennent pleinement propriétaires des biens donnés au jour de l’acte qui leur a été consenti par le donateur. Ceci implique donc que le bénéficiaire d’une donation-partage profite des éventuelles plus-values dont peut bénéficier le bien donné entre la donation et la succession, mais également qu’il souffre les potentielles moins-values de cet acte. En effet, si, au jour de l’ouverture de la succession, la valeur du bien a été considérablement dépréciée, la moins-value ne sera pas prise en compte pour les droits du bénéficiaire dans la succession, puisque le bien sera valorisé au jour de la donation. Toutefois, compte-tenu de la différence importante de valeur du bien donné entre le jour de la donation et le jour de la succession, il n’est pas impossible que celui-ci ait été sous-évalué aux termes de l’acte de donation-partage. Le cas échéant, la jurisprudence précise qu’il est possible d’exercer une action en réduction de la valeur du bien donné, afin de retenir la valeur réelle de ce dernier au jour de la donation-partage. Bien à vous,

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Avec un mur de 3,80 m , je ne voie plus le ciel
Question postée par claudus le 25/06/2019 - Catégorie : Droit administratif

Quelle hauteur un mur peut avoir pour séparer deux jardin dans une commune de moins de 5000 h, y a t-il un article que le précise

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Bonjour, Aux termes de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit, sans toutefois en faire un usage prohibé par la loi. La jurisprudence a déduit de cette règle une théorie des troubles anormaux de voisinage, établis lorsqu’un propriétaire abuse de son droit de propriété. Les juges considèrent sur ce fondement que peut constituer un trouble anormal la hauteur dommageable pour un voisin d’une construction établie sur son terrain par un propriétaire. Par conséquent, des règles d’urbanisme doivent être respectées afin de contraindre les propriétaires à ne pas abuser de leur droit de propriété, notamment s’agissant de la construction d’un mur de clôture. Ces règles peuvent être des règles locales, établies par plan local d’urbanisme (PLU) de la commune : ce dernier est consultable en mairie. En l’absence de règles établies par un la commune, des dispositions supplétives s’appliquent. Pour une commune de moins de 50.000 habitants, un mur de clôture ne doit pas être inférieur à une hauteur de 2 mètres 60. En tout état de cause, il convient que le mur respecte les règles essentielles du droit de propriété, c’est-à-dire qu’il doit être construit à la limite du terrain du propriétaire qui le fait construire. Enfin, il se peut également qu’en fonction des caractéristiques du mur et de la localisation du terrain, une autorisation spéciale doive être accordée par la mairie. Bien à vous

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Partage des fonds suite vente maison
Question postée par Corgui le 25/06/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Suite séparation, vente de la maison. L’un fait valoir qu’il a mis des fonds propre dans le projet immobilier sans apporter de preuve et demande une récompense , l’autre époux réfute cette affirmation. Suite à ce désaccord, les fonds sont bloqués chez un notaire. Comment et qui peut trancher ce conflit. Merci de votre réponse

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Bonjour, Les conséquences d’une séparation dépendent du lien juridique qui unissait les anciens concubins. Pour des anciens époux mariés sous le régime de la communauté légale, l’article 1468 du Code civil précise que le divorce entraîne une liquidation de la communauté de biens établie entre eux, donnant ainsi lieu à l’établissement d’un compte de récompenses. Les récompenses dues par la communauté à un époux sont constituées par les apports de fonds ou de biens propres qu’il a faits à la communauté pendant le mariage. Lors de la liquidation de la communauté, lorsqu’un époux invoque qu’il a contribué à la construction, l’acquisition ou l’embellissement d’un bien commun par ses fonds ou biens propres, et en demande remboursement, il doit impérativement rapporter la preuve de l’origine propre des fonds qu’il prétend avoir apportés. À cet effet, l’époux réclamant la récompense peut se prévaloir d’une déclaration de remploi effectuée au début du projet immobilier, par laquelle il a énoncé user de ses biens propres afin de les apporter à la communauté. Cette déclaration permettra d’établir l’origine propre des fonds, jusqu’à preuve du contraire : ceci implique que l’autre conjoint pourra tout à fait se prévaloir d’un autre élément justifiant que les fonds ne sont pas propres. Si l’époux qui invoque l’existence d’une récompense due par la communauté n’arrive pas à rapporter n’arrive pas à prouver qu’il a lui-même apporté des fonds propres, aucune récompense ne lui est due. Le notaire doit alors établir un compte de récompenses, afin de clore les opérations de liquidation de la communauté. Bien à vous

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Deversement de terre avec destruction de cloture
Question postée par JMWEND le 23/06/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Mon voisin dans le cadre d'un projet de construction a réalisé un terrassement avec creusement profond. Son entreprise de terrassement, plutôt qu'évacuer les remblais par camions, a évacué les remblais sur une hauteur de plus de 4 mètres et a déversé plusieurs dizaines de mètres cubes de terre sur notre terrain détruisant la clôture, les arbustes plantés, le composteur, rendant impraticable le jardin sur une vingtaine de mètres carrés, facilitant l'intrusion sur notre terrain, favorisant la sortie de notre chien hors de notre propriété (rupture de la clôture). Cet évènement est un trouble anormal de voisinage. Quelles mesures à mettre en œuvre pour obtenir rapidement la remise en état et l'obtention de dommages et intérêts ? Un huissier de justice est-il nécessaire pour le constat ? Une déclaration de sinistre à l'assurance est elle pertinente ? Sur quelle réglementation peut-on s'appuyer ? Merci pour vos conseils et vos réponses. JM W

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Bonjour, Aux termes de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit, sans toutefois en faire un usage prohibé par la loi. La jurisprudence a déduit de cette règle une théorie des troubles anormaux de voisinage, établis lorsqu’un propriétaire abuse de son droit de propriété. Les juges énoncent ainsi que la présence d’arbres tombés sur le terrain voisin ou l’ensemble des désordres causés par des travaux d’aménagement à son voisin constituent des troubles anormaux de voisinage. Les sanctions du trouble anormal de voisinage sont diverses et sont appréciées souverainement par les juges : il peut s’agir en premier lieu d’une sanction sous astreinte ou d’une réparation sous forme de dommages et intérêts notamment. Afin de mener à bien cette réparation, il convient en premier lieu d’avoir recours à un huissier de justice, afin que ce dernier mette en place toutes les constatations nécessaires à l’évaluation de votre préjudice. Par suite, si vous justifier d’une urgence particulière, il vous sera possible de saisir la juridiction des référés, afin de faire ordonner à votre voisin, sous astreinte, la remise en état des désordres causés par les travaux qu’il a effectués. Toutefois, compte-tenu de la complexité de ces procédures, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil à cet effet. Bien à vous

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Loyer payé par une entreprise
Question postée par Nadine le 20/06/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je loue actuellement un logement à un couple non marié. Le bail est rédigé aux 2 noms. Dès le départ, les loyers sont arrivés par des virements n'ayant pas de rapport avec le nom des locataires. Je ne me suis pas posée de questions... Depuis un an le nom est celui de l'entreprise d'un des locataires. Une personne m'a fait peur en me disant que je devais me méfier de ne pas participer à un abus de bien social organisé par l'entreprise car dans ce cas, je pourrais être accusée de recel. Depuis, je ne dors plus...

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Bonjour, L’abus de bien social est défini par l’article L. 241-3 du Code de commerce, qui précise qu’est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 375.000 euros d’amende le fait pour un dirigeant de faire des biens ou du crédit de l’entreprise un usage qu’il sait contraire à l’intérêt social. En outre, aux termes de l’article 321-1 du Code pénal, l’infraction de recel est le fait de dissimuler, détenir ou transmettre une bien en sachant que ce dernier est le produit d’une infraction. Le recel est puni d’une peine pouvant aller jusqu’à cinq ans d’emprisonnement et 375.000 euros d’amende. L’infraction de recel requiert donc au préalable qu’existe une infraction originaire, qui a donné naissance à la détention illicite d’une chose. Cette infraction est constituée dès lors que sont réunis son élément matériel, c’est-à-dire la détention d’une chose issue d’une infraction initiale, et son élément intentionnel, c’est-à-dire la connaissance de l’origine frauduleuse des biens recelés. Dans votre cas, il semble que le bail conclu pour le logement dont vous êtes propriétaire n’a pas été conclu par une société mais bien par son dirigeant, à titre personnel. Or, vous recevez le paiement des loyers de la part de la société et non du dirigeant. Il semble donc qu’une infraction d’abus de bien social puisse être constituée, à la condition toutefois que la contrariété à l’intérêt social des paiements dont vous êtes destinataire soit bel et bien constituée, ce qui n’est à l’heure actuelle pas établi. Il conviendrait donc de prendre rapidement attache avec le locataire du logement afin de lui demander les raisons pour lesquelles les paiements transitent par un compte de son entreprise et de lui exiger de payer les loyers à titre personnel. Bien à vous

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Accident non responsable mais non assuré
Question postée par David le 20/06/2019 - Catégorie : Accidents et indemnisations

Bonjour Je me suis fait percuter par l'arriere a l'arret , je ne suis pas en tord mais j'ai appris que je n'étais plus assuré , c'etait dans le cadre d'une assurance porovisoire et le releve d'information tardant a arriver j'ai été résilié le 13/06 pour un sinistre qui a eut lieu le 17/06. Entre temps mon assurance a réactivé mon contrat en date du 18/06 mais me dit qu'elle ne prendra pas en compte ce sinistre mais que n'étant pas en tord je pouvais contacter l'assurance adverse et demander a être indemnisé même sans assurance, quand est il selon vous ? Merci d'avance

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Bonjour, La loi n°85-677 du 5 juillet 1985, dite également loi Badinter, a instauré un régime d’indemnisation particulièrement protecteur pour les victimes d'accident de la route, en particulier pour les victimes piétonnes. Dans ce dernier cas en effet, l’assurance qui prend en charge son indemnisation est dans tous les cas celle du conducteur. La loi Badinter prévoit ainsi une indemnisation systématique du piéton dès lors qu’il n’a pas volontairement causé le dommage qu’il a subi (cas de comportements suicidaires ou de tentatives de suicides). Afin que l’assureur du conducteur prenne en charge l’indemnisation de la victime, il convient impérativement qu'il soit informé de l'accident. La victime doit donc recueillir les nom, adresse, nom de la compagnie d’assurance et numéro de contrat du conducteur. Si la victime n’était pas en mesure de prendre ces informations au moment de l’accident, celles-ci doivent être recueillies par ses proches, les forces de sécurité ou les secours intervenus sur les lieux de l’accident. La déclaration d'accident auprès de l’assureur du conducteur doit être faite dans un délai maximum de 5 jours ouvrés à compter de l’accident. La compagnie d’assurance peut alors convoquer la victime, en respectant un délai de préavis de 15 jours, à un examen médical au cours duquel elle peut être assistée du médecin de son choix. Une fois cet examen passé, la compagnie d’assurance pourra prendre à sa charge différents types de préjudices subis par la victime et notamment les souffrances endurées, les préjudices esthétique, sexuel ou d’agrément, ou encore les incapacités temporaires ou permanentes, totales ou partielles. Dans votre cas, il conviendrait donc en premier lieu de se renseigner sur les nom et adresse de la compagnie d’assurance du conducteur qui vous a percuté, si vous ne les avez pas. Le cas échéant, vous pourrez faire une déclaration auprès de cet assureur afin que vous puissiez être indemnisé des préjudices subis. Bien à vous,

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Dégradation mur
Question postée par kristopheeric le 18/06/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis saisi par mon voisin pour la dégradation d'un muret de sa propriété. Ce muret de soutènement jouxte un pré m'appartenant. Mon pré est clôturé et limite ma parcelle. Je précise que mon pré est pentu et le bien de mon voisin se trouve donc en aval de mon terrain agricole. Son muret se trouve à 3m environ à l’intérieur de sa propriété et menace de s'effondrer sur sa maison. Je souhaite savoir ce que dit la loi sur les responsabilités ? Peut il faire valoir un glissement de terrain ? ou écoulement des eaux de pluie ? etc.. Merci par avance pour votre réponse. Bien cordialement.

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Bonjour, Aux termes de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit, pourvu que l’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi. La jurisprudence a déduit de cet article des limites à l’exercice du droit de propriété, notamment en sanctionnant les troubles anormaux de voisinage. Toutefois, dans le cas particulier d’un potentiel déversement des eaux de pluie sur un terrain voisin, l’article 640 du même Code édicte une servitude légale d’écoulement des eaux naturelles. Celle-ci implique que le fonds topographiquement inférieur doit souffrir l’ensemble des conséquences d’un découlement naturel des eaux venant du fonds supérieur, à la condition que la main de l’homme n’y ait par ailleurs pas contribué. L’article 641 ajoute enfin que le propriétaire du fonds supérieur doit une indemnité à celui du fonds inférieur dès lors que l’usage des eaux ou la direction qui leur a été donnée aggrave le ruissellement sur le terrain situé en contrebas. Dans votre cas, il apparaît que le mur de votre voisin, propriétaire du fonds inférieur, menace de s’écrouler en raison d’un écoulement des eaux de pluie provenant de votre terrain, qui lui est supérieur. Vous disposez toutefois d’une servitude légale d’écoulements naturels grevant le terrain de votre voisin. Dans l’hypothèse où vous n’avez rien fait pour aggraver l’écoulement des eaux pluviales, vous ne pouvez être tenu pour responsable des conséquences de ce dernier sur le terrain voisin, et notamment de l’affaissement, la fragilisation ou encore l’écroulement d’un mur qui y est édifié. En revanche, si vous êtes responsable de l'accroissement du déversement des eaux de pluie sur le fonds inférieur, il semble que vous pourriez être redevable envers votre voisin d’une indemnité compensatrice de préjudices par lui subis. Bien à vous

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Un particulier peut-il prêter des fonds à une sarl?
Question postée par Decauville le 17/06/2019 - Catégorie : Droit des affaires

Bonsoir, Je travaille sur la création d'une SARL avec rachat d'un fonds de commerce. Pour le financement de ce projet, en complément de mes apports et d'un emprunt bancaire, un particulier souhaite prêter des fonds en direct à la SARL sans être actionnaire; ce prêt étant exceptionnel. Question : ce prêt en direct à la SARL, est-il possible ? est-ce qu'il y a des textes officiels sur ce sujet ? Merci d'avance pour votre réponse. Cordialement.

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Bonjour, Une société telle qu’une SARL peut avoir recours à plusieurs moyens de financement. En premier lieu, celle-ci peut avoir recours à un mode de financement interne, c’est-à-dire effectué par ses associés. Ce financement peut alors intervenir par le biais d’une augmentation de capital, qui modifiera le cas échéant la répartition de ce capital et, conséquemment, des droits de vote, ou via un prêt en compte-courant d’associés, qui permettra à la société de se financer sans aucune influence sur le montant ou la répartition du capital. En second lieu, la société peut également avoir recours à des moyens de financement externe, qui ne seront donc pas consentis par les associés. Ce financement est généralement assuré par un emprunt bancaire, mais il peut également être consenti par un particulier par le biais d’un prêt de somme d’argent, selon les règles des articles 1875 et suivants du Code civil. Cependant, aux termes des articles L. 511-1 et suivants du Code monétaire et financier, les établissements de crédit bénéficient d’un monopole bancaire, c’est-à-dire qu’ils sont les seuls à pouvoir octroyer, à titre de profession habituelle, des crédits ou encore à recevoir des fonds de tiers. Selon l’article L. 511-5 du même Code, il est interdit à toute personne autre qu’une banque d’effectuer les opérations qui rentrent dans le champ d’application du monopole bancaire à titre habituel. Ces agissements sont sanctionnés par l’infraction d’exercice illégal de la profession de banquier, passible, aux termes de l’article L. 571-3, d’une peine de 3 ans d’emprisonnement et de 375.000 euros d’amende. Dans votre cas, il n’est donc pas interdit à une personne qui n’a pas la qualité d’établissement de crédit de prêter de l’argent à la SARL en constitution. Toutefois, ce prêt devra impérativement constituer une opération ponctuelle, sans quoi le prêteur pourra être poursuivi pour exercice illégal de la profession de banquier. Bien à vous

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Pret par carte banquerre
Question postée par fanette le 17/06/2019 - Catégorie : Droit des affaires

Il y a plus d un an j ai payer par carte banquerre l electricitee a 1 de mes petit enfant entre temps il ce son separer mon petit fils ma rendu la moitier mes son ancienne compagne ne répons pas a mes messages comment puige faire pour recuperer mes 700 euros je suis veuve et a la retraite et ne touche pas grand chose merci de votre réponse madame planet

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Bonjour, Aux termes de l’article 1346 du Code civil, lorsqu’une personne paie la dette d’un débiteur parce qu’il y a un intérêt, son paiement libère le débiteur de sa dette vis-à-vis du créancier. Ce mécanisme, appelé la subrogation légale, implique dans votre cas que si vous avez payé la dette de votre petit-fils ainsi que de son ancienne compagne, vous disposez à leur encontre des mêmes droits que la compagnie d’électricité avait contre eux. En effet, aux termes de l’article 1346-4 du Code civil, le bénéficiaire de la subrogation, c’est-à-dire celui qui a payé la dette à la place du débiteur, détient désormais à son encontre la créance, ainsi que l’ensemble des droits qui lui sont attachés, et donc notamment le droit de se faire payer. Il convient cependant de s’intéresser, dans votre cas, à la dette de votre petit-fils et de sa compagne à l’égard de la compagnie d’électricité. Si cette dette a été contractée par votre petit-fils et sa compagne, c’est-à-dire que la compagnie d’électricité pouvait demander le paiement de la facture tant à votre petit-fils qu’à sa compagne, cette dernière est donc tenue du paiement du reste de la dette, à savoir 350 €. En revanche, si seul votre petit-fils était tenu de payer l’intégralité de la facture de 700 €, il ne vous sera pas possible de demander le paiement du restant dû à sa compagne. Vous pourrez toutefois toujours demander le paiement de l’intégralité de la facture à votre petit-fils. Nous vous rappelons enfin qu’aux termes de l’article 205 du Code civil, les descendants sont tenus, vis-à-vis de leurs ascendants, d’une obligation de subvenir à leurs besoins si nécessaire. Bien à vous

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Loi scellier
Question postée par douceur38 le 14/06/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Un bien acquis en loi Scellier en 2010 loué en novembre 2011, sans locataire depuis avril 2019 peut-il être proposé à la vente dès novembre 2020 ? (règle des 9 ans) Faut-il absolument relouer avec un bail de 3 ans minimum ce qui repousserait la vente à 2022 ? Si pas de locataire, est-ce que je m'expose à une demande de remboursement quelconque ? Une rupture de PACS en 2011 peut-elle avoir une incidence financière ?

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Bonjour, Il a été institué, aux termes de l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008, une dispositif dit « Scellier », codifié à l’article 199 septvicies du Code général des impôts, permettant à tout contribuable domicilié en France et ayant acquis ou fait construire un logement neuf du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, et qui s’est engagé à le donner en location nue à usage d’habitation, qui consiste en une réduction d’impôt pour le contribuable. La principale condition d’application de ce dispositif est que le logement soit donné en location nue pour un loyer dont le montant doit respecter certains seuils fixés par décret et pour une durée minimale fixée à 9 ans. La réduction peut être remise en cause dès lors que les conditions d’application du régime ne sont pas remplies, notamment lorsque la règle de la location pendant une période de 9 ans n’est pas respectée. Lorsque le locataire a donné congé du logement, l’administration fiscale admet que l’avantage Scellier ne soit pas remis en cause pendant une période de douze mois si le propriétaire effectue les démarches nécessaires pour retrouver un locataire durant cette période. Le Code général des impôts et l’administration fiscale ont cependant prévu des assouplissements à cette règle : lorsque la vacance du logement intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location de 9 ans, l’avantage peut ne pas être remis en cause si plusieurs conditions sont respectées. Il conviendra notamment que le logement soit toujours en état d’être loué durant cette période, que le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance pendant cette période, que le logement ne soit pas mis à disposition à titre précaire ou gratuit durant cette même durée et que le logement ne soit pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location. Dans votre cas, le logement a été loué en 2011 : l’engagement de location court donc jusqu’en 2020. La vacance de cette habitation a été constatée depuis avril 2019 Par conséquent, à la condition que vous respectiez les conditions mentionnées ci-dessus, l’avantage ne sera pas remis en cause si le logement n’est pas loué jusqu’en novembre 2020 et que vous souhaitez le céder à cette date. Bien à vous

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Héritiaire particulière
Question postée par inconnu le 13/06/2019 - Catégorie : Droit de la famille

J'aimerais savoir si en tant qu'héritière particulière suite à un testament, un courriel envoyé au notaire est valable pour renoncer à une succession

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Bonjour, Selon l’article 768 du Code civil, toute personne qui a la qualité d’héritier peut accepter la succession, l’accepter seulement à concurrence de l’actif net ou la refuser. En renonçant à la succession, l'héritier conserve l’ensemble des libéralités consenties par le défunt de son vivant, mais il perd en revanche tous les droits légaux sur le patrimoine de ce dernier. Il n’est par ailleurs pas tenu aux dettes de la succession, de quelque nature qu’elles soient. S’agissant des formes de la renonciation à la succession, la renonciation à la succession ne se présume pas. Aucune forme particulière n’est cependant requise pour que la renonciation soit valide Cependant, l'article 804 du Code civil prévoit une règle de forme pour que la renonciation d’un héritier universel ou à titre universel soit opposable aux tiers, et notamment aux créanciers de la succession. Pour ce faire, la renonciation doit faire l’objet d’une déclaration déposée par le notaire auprès duquel elle a été faite au greffe du tribunal de grande instance dans le ressort duquel la succession a été ouverte. Elle doit indiquer les nom, prénoms, profession et domicile du successible, ainsi que la qualité en vertu de laquelle il est appelé à la succession. Il semble toutefois que l’héritier à titre particulier soit dispensé de cette déclaration. Bien à vous

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Crédit et hussier
Question postée par PetitElfe31 le 13/06/2019 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour j ai souscrit en 2010 un crédit à la consommation que je n ai pas pu rembourser en 2014 j ai obtenue une suspension de la commission de surendettement , aujourd’hui soit 3 ans après la fin de la suspension , des huissiers viennent de me contacter. Que dois je faire , suis je tenue de payer ma dette ,? Merci de votre réponse

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Bonjour, La procédure de surendettement des particuliers a vocation à permettre aux particuliers qui ne peuvent pas faire face à leurs échéances d’obtenir de la commission de surendettement un plan de remboursement de ses dettes afin d’y faire face. Cette procédure débute par le dépôt d’un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers. Si le dossier est accepté, toutes les procédures éventuelles de saisie sont suspendues et sont interdites dans la limite de deux ans et les contrats de prêt ne peuvent être modifiés par les établissements bancaires. La commission fixe en outre un plan conventionnel de surendettement, qui ne peut normalement excéder 7 ans, et qui établit, en fonction des ressources diverses du particulier, un report ou un rééchelonnement de la dette, une remise de dette ou encore une constitution de garanties. Une fois la durée du plan expirée et les mesures qui y sont incluses respectées, le solde est effacé. L’ensemble des dettes qui figuraient au plan sont normalement réglées et leur recouvrement ne peut plus être poursuivi. Dans votre cas, il convient de déterminer si la dette qui fait l’objet de l’action de l’huissier est une dette qui figurait au plan ou non. Le cas échéant, les huissiers ne peuvent plus poursuivre les mesures d’exécution concernant ces dettes si elles ont été réglées. En revanche, si la dette objet de la mesure d’huissier ne figurait pas au plan ou n’a pas été réglée au terme du plan, ces mesures peuvent être mises en œuvre. Compte-tenu de l’urgence de la situation, nous vous conseillons cependant de vous rapprocher de la commission de surendettement. Bien à vous

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Refus d'un héritage par mail
Question postée par laurence le 12/06/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, J'aimerais savoir si un refus d'héritage est valable par mail. Merci de votre réponse

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Bonjour, Aux termes de l’article 768 du Code civil, toute personne qui a la qualité d’héritier peut accepter la succession, l’accepter seulement à concurrence de l’actif net ou la refuser. La renonciation à la succession présente des effets d’une particulière importance, puisque si l’héritier conserve l’ensemble des libéralités consenties par le défunt de son vivant, il perd en revanche tous les droits légaux sur le patrimoine de ce dernier. Il n’est cependant pas tenu aux dettes de la succession, de quelque nature qu’elles soient. S’agissant des formes de la renonciation à la succession, selon l’article 804 du Code civil, la renonciation à la succession ne se présume pas. Une renonciation tacite peut toutefois être valable, si tant est qu’aucun doute ne subsiste quant à celle-ci. Aucune forme particulière n’est sinon requise pour la validité de la renonciation. Cependant, le Code civil prévoit une règle de forme pour que la renonciation soit opposable aux tiers, et notamment aux créanciers de la succession, qui pourraient demander paiement de leurs droits envers un héritier qui a pourtant renoncé à celle-ci. Pour que la renonciation soit opposable aux tiers, la renonciation doit être adressée ou doit faire l’objet d’une déclaration au greffe du tribunal de grande instance dans le ressort duquel la succession a été ouverte. Elle doit indiquer les nom, prénoms, profession et domicile du successible, ainsi que la qualité en vertu de laquelle il est appelé à la succession. Bien à vous

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Problème avec une donation de ma mère
Question postée par sandy777 le 12/06/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Il y a 6 ans ma mère a fait une donation à ma soeur et moi. Pour ma soeur la moitié d'un appartement à Paris estimé à 340000 par une agence. Pour moi, la moitié de sa maison principale estimée à 340000 euro par elle-même, que j'ai rachetée. j'ai 81% des parts et elle 19%. Quand j'ai voulu vendre la maison il y a 2 ans,les agents l'ont estimée à 250000. Je l'ai mise en vente à 300000 car ma mère refusait de la vendre aussi bas puis on a eu une proposition à 230000 euros, mais ma mère n'a pas voulu. Au moment de la donation le notaire a accepté son estimation sans expertise... J'ai laissé tomber pendant 2 ans. Aujourd'hui elle recommence à dire que je veux la brader, que la maison vaut beaucoup plus chère que 250000 etc. Je me sens coincée.Quelles démarches faire pour la mettre face aux faits ? Puis-je demander réparation par rapport à cette donation ? Ma soeur a un appartement qui a pris de la valeur à Paris et moi je me retrouve avec une maison qui vaut 100000 euros de moins.

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Bonjour, Aux termes des articles 1076 et suivants du Code civil, toute personne peut réaliser une donation-partage sur ses biens, c’est-à-dire un acte qui réalise à la fois une donation entre vifs à ses héritiers présomptifs, et à la fois un partage anticipé de sa succession. Le donateur peut également réaliser une donation simple sur ses biens à ses successibles. Quelle que soit la nature de la libéralité consentie à des héritiers présomptifs, cette dernière aura nécessairement une influence sur la succession du défunt, notamment lorsqu’il s’agira d’assurer une égalité entre tous les héritiers qui ont précédemment bénéficié d’une donation. Les règles d’évaluation des biens donnés sont à cet égard très importantes, afin de déterminer la valeur des biens respectifs donnés ou attribués à chaque héritier. Sur ce point, les règles de la donation simple et de la donation-partage diffèrent. Dans le cadre d’une donation simple, l’article 922 alinéa 2 du Code civil précise que les biens donnés sont évalués au jour de la succession, ce qui implique que seront prises en compte, au jour du décès du donateur, les plus et moins-values ayant fait varier la valeur des biens donnés entre la donation et le décès. En revanche, dans le cadre d’une donation-partage, chacun des gratifiés devient réellement propriétaire des biens au jour de la donation. L’article 1078 du même Code dispose ainsi que les biens objets de la libéralité sont évalués au jour de la donation. Ceci implique que les donataires, ou gratifiés, subiront les conséquences d’une éventuelle moins-value ou bénéficieront des avantages d’une éventuelle plus-value sur les biens objets de la donation lors de l’ouverture de la succession du donateur. Dans votre cas, si la résidence principale de votre mère vous a été donnée par l’intermédiaire d’une donation-partage, vous aurez à subir les conséquences de la moins-value l’affectant et votre sœur bénéficiera de l’accroissement de la valeur de l’appartement de Paris. En revanche, si les biens ont été donnés par une donation simple, les changements de valeurs subis par ceux-ci au cours du temps seront pris en compte dans le cadre de la succession, puisque les biens seront évalués au jour du décès du donateur. Bien à vous

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Divorce
Question postée par mlmca8 le 10/06/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Marié sous le régime de la séparation des biens actuellement divorcé. nous avons fait construire une maison qui nous a été livré hors d'eau. jai toute seule mis cette maison hors d'air et aménagé entièrement sur 3 niveaux. j'ai mis 4 ans a tout terminé, tous les jours apres mon boulot et tous les week-ends. apres y avoir habité a peine 11 mois, jai été sommé de prendre la porte. quels sont les possibilités pour moi de me faire rembourser ce travail de dur labeur, avec en prime une opération chirurgicale dù a une sciatique suite a la pose de pierre de talus de 50 kg et là aussi travaux effectues seul.

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Bonjour, Le régime matrimonial de la séparation de biens implique, par principe, que chacun des époux conserve un patrimoine propre. Par conséquent, les différents biens acquis par chacun des époux lors du mariage ne deviennent pas la propriété conjointe des deux époux, comme cela peut être le cas dans le régime légal de la communauté. Dès lors, il convient de déterminer la nature de la propriété de la maison construite par votre ancien époux et vous-même. Si cette maison a été construite grâce à ses fonds uniquement, ce bien reste l’un de ses biens propres. Cependant, aux termes de l’article 1543 du Code civil, certaines dispositions relatives aux récompenses entre époux mariés sous le régime de la communauté sont applicables aux époux séparés de biens. Ainsi dès lors qu’un époux a déployé son industrie personnelle, c’est-à-dire son travail, pour l’amélioration d’un bien propre de son conjoint, il peut solliciter l’indemnisation de cette charge sur le fondement de l’enrichissement sans cause. Il convient alors de prouver que le travail a d’une part constitué un appauvrissement pour l’époux qui a amélioré le bien, constitué par une prestation fournie sans rémunération par son conjoint, et d’autre part un enrichissement pour l’ancien époux qui possède ce bien en propre, constitué par la plus-value obtenue grâce à ce travail. L’époux qui détient ce bien en propre peut toutefois faire obstacle à l’indemnisation s’il arrive à prouver l’existence d’une intention libérale de son ancien conjoint travailleur. L’indemnisation éventuellement due se limitera par ailleurs au montant de la plus-value générée par le travail réalisé par l’époux qui a amélioré le bien propre. Bien à vous

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Personne à charge après succession: qui doit payer?
Question postée par Babille le 10/06/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Ma mère est décédée il y a deux ans, et mon père a décidé de prendre l'usufruit (ils étaient mariés sans contract de mariage). Il a donc hérité de l'argent de ma mere, et ma soeur et moi avons hérité de la moitié de la maison dans laquelle mon pere vit. Ma grand-mère maternelle est intallée en maison de retraite depuis trois ans, cependant elle a depuis peu épuisé toutes ces économies. Elle est devenue dépendante financierement. Je voudrais savoir, s'il vous plait, qui doit payer ? Est ce mon père, étant donné qu'il a hérité de l'argent de ma mère et que cela aurait du etre son devoir de payer, ou est-ce le devoir de ses petites filles, bien que nous n'ayons hérité que d'un bien materiel (la maison familiale) qui nous est impossible de vendre (puisque mon père en a l'usufruit)? A titre informatif, j'ai 26ans et je suis étudiante rémunérée a l'étranger, et ma soeur de 24 ans est sans emploi. Mon pere est en CDI. Je vous remercie grandement par avance pour votre reponse. Cdt

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Bonjour, Aux termes de l’article 205 du Code civil, les enfants sont tenus envers leurs ascendants d’une obligation d’aliments. Obligation leur est donc faite d’apporter leur aide, tant en nature que pécuniaire, lorsque ces derniers ne sont plus en mesure d’assurer leur subsistance. Aux termes de l’article 206 du même code, les gendres et belles-filles sont également tenus de cette obligation envers leurs beaux-parents. Par ailleurs, selon l’article 208 du Code civil, les aliments dus sont fonction de la fortune de celui qui les doit : le débiteur de l’obligation d’aliment doit alors rapporter la preuve qu’il n’est pas en mesure, selon ses moyens, d’assumer cette obligation s’il veut en être exonéré. En outre, il est de jurisprudence constante que cette obligation est personnelle et solidaire, ce qui implique que les enfants, gendres et belles-filles peuvent être chacun tenus seuls de subvenir intégralement aux besoins de leurs ascendants ou beaux-parents. Enfin, il convient de rappeler que selon l’article 227-3 du Code pénal, toute personne qui manque à son obligation d’aliment commet un délit d’abandon de famille, puni d’une peine pouvant aller jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 15.000 euros d’amende. En tout état de cause, votre père, en sa qualité de gendre, a donc l’obligation de subvenir aux besoins financiers de votre grand-mère. Par ailleurs, compte-tenu de vos revenus et de ceux de votre sœur, il apparaît également qu’un juge aux affaires familiales pourrait décider d’une répartition des aliments en totalité ou en majeure partie à la charge de votre père, qui dispose de revenus constants. Bien à vous

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Décès de ma sœur
Question postée par Marlene le 09/06/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, il y a un an ma sœur décédé, marié et sans enfants, nos parents et les parents de son époux sont décédé, il reste une sœur de son époux et moi,plus 5 neveux. Quel sont nos droits et mon droit sur la part de ma sœur ? Merci beaucoup pour votre réponse. Cordialement.

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Bonjour, Dans le cadre des règles de succession, il convient tout d’abord de distinguer selon que le défunt a rédigé ou non un testament. En l’absence de testament, ce sont les règles légales de la succession qui ont vocation à s’appliquer pour déterminer la qualité des héritiers et leurs droits dans la succession. Aux termes des articles 734 et suivants du Code civil, la loi institue un ordre entre les héritiers : ont vocation à recueillir le patrimoine du défunt les enfants et leurs descendants en premier lieu, puis les parents, frères et sœurs et descendants de ces derniers en deuxième lieu, puis les ascendants autres que les parents en troisième lieu, et, enfin, les collatéraux autres que les frères et sœurs en dernier lieu. Cependant, il convient également de prendre en compte les droits du conjoint survivant. Dans le cas particulier d’un défunt qui ne laisse ni descendants ni parents, si, à son décès, son époux est toujours survivant, celui-ci recueille l’intégralité du patrimoine de son conjoint décédé. Il exclut par conséquent de la succession les frères et sœurs et autres collatéraux, qui peuvent néanmoins demander le retour de la moitié des biens de famille donnés par ses parents au défunt pendant le mariage. À l’inverse, en l’absence de descendants, parents et conjoint survivant, les frères et sœurs recueillent seuls l’intégralité de la succession. Dans votre cas, il convient donc de déterminer précisément si l’époux de votre sœur est toujours vivant. Si tel n’est pas le cas, vous avez donc qualité d’héritière à la succession de votre sœur. Bien à vous,

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Annulation commande de travaux complémentaires suite à non qualité
Question postée par DHd le 08/06/2019 - Catégorie : Droit de la consommation

Nous avons signé un devis pour pose de parquet dans une maison plus transformation du garage en cabinet professionnel. Nous avons payé un acompte bien supérieur au prix de la pose du parquet. Celle-ci a été réalisée en février juste avant notre emménagement pour un engagement de réalisation un mois avant, et en juin les finitions ne sont toujours pas réalisées malgré nos relances. Pour obtenir le permis de construire nécessaire à la transformation du garage, une analyse détaillée du devis a été nécessaire et nous nous sommes aperçus que celui-ci est très incomplet. Malgré nos demandes répétées, l’artisan n’a toujours pas réactualisé son devis, malgré une date de validité dépassée. En conséquence nous refusons de lui confier notre projet professionnel. Nous considérons le niveau de risques beaucoup trop élevé. - Dans ce contexte peut-on confier le chantier à un autre artisan? - Peut- on espérer récupérer le montant déjà versé correspondant au montant des travaux qu’il ne fera pas?

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Bonjour, Aux termes de l’article 1217 du Code civil, une partie victime de l’inexécution ou d’une inexécution imparfaite de ses obligations par son cocontractant dispose d’un choix dans les sanctions qu’elle souhaite appliquer. En premier lieu, le créancier de l’obligation inexécutée peut poursuivre en justice l’exécution forcée en nature de celle-ci, c’est-à-dire contraindre son cocontractant à la mettre en œuvre. Par ailleurs, il peut également, selon l’article 1226 du Code civil, notifier à son cocontractant, après mise en demeure infructueuse de s’exécuter, la résolution du contrat aux torts de ce dernier. Enfin, il est également possible à la victime de l’inexécution de poursuivre la responsabilité contractuelle de l’autre partie et de demander le versement de dommages et intérêts. Dans votre cas, il semble que vous ne souhaitiez pas confier les finitions de la pose du parquet et les travaux de transformation du garage à l’artisan auquel vous avez fait appel dans un premier temps. Par conséquent, l’option la plus adéquate est que vous procédiez à la notification, après une mise en demeure de s’exécuter adressée à cet artisan, de la résolution du contrat en raison de l’exécution imparfaite de son obligation de déposer le parquet et de procéder aux finitions. Il vous serait ainsi possible de demander la résolution aux torts de l’artisan, et de demander remboursement des travaux de pose du parquet. Nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un conseil aux fins de rédiger un courrier de mise en demeure et de notification de la résolution. Bien à vous,

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Servitudes inconnus donc illégales sur ma propriété
Question postée par aucun le 07/06/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Venant de découvrir des canalisations d'eau sur ma propriété desservant des voisins, cela fait 26 ans que je suis propriétaire, quels recours contre ceux qui ont réalisés ces servitudes non déclarés, et faire une plainte contre X peut-être?

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Bonjour, Selon la jurisprudence, l’absence de révélation d’une servitude de passage dans un acte de vente ne constitue pas un vice caché, en présence duquel il est possible de demander soit une résiliation de la vente, soit une réduction du prix. En revanche, aux termes de l’article 1638 du Code civil, lorsqu’un bien cédé comprend une servitude dont l’acquéreur n’a pas été informé et que cette dernière est d’importance telle que s’il en avait eu connaissance, il n’aurait pas acquis le fonds, il peut demander la résiliation du contrat ou l’indemnisation du préjudice qu’il subit. Les juges considèrent cependant que cette action relève du droit commun de la responsabilité contractuelle. Ceci implique que l’action en résiliation du contrat ou en indemnisation en raison de l’existence d’une servitude non divulguée se prescrit par 5 ans à compter de la vente. Dans votre cas, la vente ayant eu lieu il y a 26 ans, il n’est donc plus possible d’exercer une action en réparation du préjudice subi ou en résiliation de la vente. S’agissant d’une éventuelle responsabilité pénale, si tant est qu’il soit possible d’attester d’une réelle volonté ou d’une négligence coupable du vendeur de l’époque, l’action publique se prescrit en matière de délit par 6 ans à compter de la commission de l’infraction. En l’espèce, il ne serait donc également pas possible d’exercer une action pénale contre le vendeur. Bien à vous,

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Mutuelle expat - defaut acord medecin conseil mais contrat signe
Question postée par koudbol le 07/06/2019 - Catégorie : Sécurité sociale

Bonjour, Je suis expat et jusqu'ici couvert par une assurance privee Australienne. J'ai ete victime d'un Accident Ischiemique Transitoire recemment. Les frais ont ete pris en charge par mon assurance privee. Je me suis apercu que si j'avais decide de me faire soigner en France, mon assurance privee de m'aurait pas rembourse les frais hors Australie. Je me suis decide a passer sur la CFE en couverture de base + 1 mutuelle.J ai declare mon AIT, la mutuelle a fait examiner ma demande par son medecin conseil qui a emis un avis negatif, indiquant que mon cas serait reconsidere dans 1 an. 3 jours après ce refus, je recois par mail..confirmation de mon adhesion et de ma couverture sans restriction, avec date d'effet du contrat immediate. La mutuelle debite mon compte bancaire du premier trimeste. Alors que de toute evidence il y a eu mauvaise communication entre les services de souscription et le medecin conseil, suis je desormais couvert sans restriction ou pas? Quel est votre avis?

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Bonjour, Il convient de distinguer la souscription du contrat et la prise d’effet de ce dernier, ainsi que les différents accidents ou maladies garantis par la mutuelle à compter de cette date. Dans votre cas, vous avez décidé de souscrire un contrat auprès de la CFE ainsi qu’un contrat auprès d’une mutuelle, en France. Après votre souscription à ce contrat, vous avez déclaré votre accident ischiémique transitoire auprès de votre nouvelle mutuelle française, qui est survenu avant votre souscription à la mutuelle française. L’avis rendu par le médecin conseil de cette mutuelle ayant été négatif, cette dernière n’a pas souhaité prendre en charge les frais, qui ont par ailleurs déjà été pris en charge par votre mutuelle privée australienne. Cependant, l’avis rendu par le médecin conseil ne semble concerner que la couverture éventuelle des frais médicaux générés par l’AIT. En revanche, vous avez bien souscrit à votre nouvelle mutuelle, et le contrat ne saurait être remis en cause par l’avis du médecin conseil, qui ne concerne que la couverture de votre AIT et non le principe de la souscription du contrat de mutuelle en lui-même. Il semble donc sans équivoque que vous soyez couvert sans restriction pour les événements intervenus à compter de la date de souscription du contrat, car la couverture est immédiate. En revanche, votre mutuelle ne saurait couvrir les frais générés par les accidents ou maladies trouvant leur fait générateur antérieurement à cette date et notamment l’AIT. Bien à vous,

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Effet d'un pacs
Question postée par enneite le 06/06/2019 - Catégorie : Droit de la famille

1°) Nous sommes 2 à avoir acheté une maison dans le cadre d'une SCI dont nous sommes à 2 les seuls partenaires. En cas de décès de l'un des 2, nous souhaiterions que l'autre puisse avoir l'usufruit de cette maison jusqu'à la fin de sa vie, sachant qu'actuellement nous ne sommes ni mariés ni pacsés. Comment faire pour payer le moins de taxes au décès de l'un des 2. Nos âges : 75 pour moi et 67 pour elle. 2°) Ma partenaire est veuve. En se pacsant, perd-elle son allocation de veuvage ? Si oui, retrouve-t'elle cette allocation à mon décès. Merci de votre réponse. Cordialement.

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Bonjour, Les règles de succession sont fixées par les articles 730 et suivants du Code civil. Sont successibles, selon les règles de succession légale, les enfants et le conjoint survivant non divorcé du défunt. Au décès, le conjoint survivant dispose d’une option : il peut choisir l’usufruit de l’ensemble du patrimoine du défunt ou le quart de la pleine propriété de ce même patrimoine. Ces règles ne sont applicables que pour l’époux : le partenaire de PACS ou le concubin non marié ne sont pas considérés comme des successibles. Il convient le cas échéant de définir les droits du partenaire de PACS ou du concubin aux termes d’un éventuel testament. Dans votre cas cependant, votre conjointe et vous-même êtes associés de la SCI qui est propriétaire de la maison. Par conséquent, en cas de décès, votre conjointe restera propriétaire de ses propres parts de la SCI : il conviendrait dès lors de définir les droits qu’elle pourrait avoir sur vos parts de la SCI aux termes d’un éventuel testament. Nous vous rappelons par ailleurs que le partenaire de PACS peut rester dans le logement qui constituait la résidence principale du couple pendant une période d’une année à compter du décès de son conjoint. Concernant l’allocation veuvage, les articles L. 356-1 et suivants du Code de la sécurité sociale précisent que l’une des conditions de son versement est que l’allocataire ne doit pas vivre en couple, notamment par le biais d’un PACS. Le versement de l’allocation veuvage s’arrête dès lors que l’une de ses conditions d’attribution n’est pas remplie, notamment lorsque l’allocataire vit à nouveau en couple. Enfin, cette allocation n’est versée qu’en cas de décès d’un époux, et non en cas de décès d’un partenaire de PACS ou d’un concubin. Bien à vous,

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Suiteà décès de mon ex mari avec qui j'ai eu trois enfants
Question postée par Cherbourg14123 le 06/06/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour .Nous avons appris mes enfants et moi-même que mon ex mari était décédé en 2012 .Ses 3 enfants, seuls héritiers potentiels n'ont pas été prévenus .le divorce avait été obtenu suite à violence, il avait demandé à garder tous les biens sous peine de continuer à faire peur aux enfants .J'avais cédé malgré l'avis défavorable du juge ,cédé également sur les pensions alimentaires .Dans les années 1980 la maison il a revendu la maison familiale pour 1 million de francs ,(il restait des crédits à rembourser , à son décès , nous n'avons pas su ce qu'était devenu l'argent .Mes enfants ont droit à une partie de l'héritage , il ne pouvait pas les déshériter. (Il avait demandé au juge à être dessaisi de ses droits parental ) le juge avait refusé trouvant qu'il exagérait trop .La caisse des dépôts dit ne rien trouver après un an de demande .Pourtant mes enfants avaient repris mon nom de Jeune fille ; ( mention sur le dossier)que peuvent-ils faire ? Merci

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Bonjour, Au décès d’une personne, il convient de distinguer clairement le cas où le défunt a rédigé un testament notarié ou non. Si le défunt n’a pas émis de testament, il convient d’appliquer les règles légales applicables en matière de succession et définies par le Code civil. Aux termes de l’article 734 du Code civil, l’ordre de succession est clairement défini : en l’absence de conjoint successible, sont appelés à succéder en priorité les enfants et leurs propres descendants. Dans ce contexte, tous les enfants ont les mêmes droits dans la succession. En revanche, en présence d’un testament, le défunt peut avoir aménagé sa succession différemment des règles légales mais ne peut, en tout état de cause, déchoir les héritiers réservataires, c’est-à-dire ses descendants en l’absence de conjoint survivant, de leurs droits. En effet, le patrimoine du défunt est alors divisé en deux : la réserve héréditaire, qui est la part minimale du patrimoine du défunt qui peut revenir à ses héritiers réservataires, et la quotité disponible, qui est la part du patrimoine que le défunt peut donner ou léguer. En présence de 3 enfants, la réserve héréditaire représente 3/4 du patrimoine du défunt. Par conséquent, dans votre cas, il convient de déterminer si votre ancien époux a rédigé un testament ou non. Si tel est le cas, vos enfants bénéficieront toutefois d’une réserve héréditaire à hauteur de 3/4 de la valeur de son patrimoine. Il conviendrait donc de se rapprocher du notaire en charge de la succession, pour connaître l’état actuel de la succession. Bien à vous,

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Achat chambre de bonne ou studio en résidence principale ?
Question postée par CHENESY le 31/05/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je signe prochainement chez le notaire la vente de mon appartement en résidence secondaire. J'ai fait une plue-value et je rachète en investissant l'intégralité de la vente de mon appartement dans un studio en résidence principale. Je ne suis plus propriétaire d'une résidence principale depuis 2012. Sur les charges de la nouvelle résidence je viens de m'apercevoir qu'il est noté "chambre de bonne au rez de chaussée" alors qu'il m'a été présenté comme studio et qu'il a une superficie de 24 m2 + une terrasse de 9 m2, une cuisine complète qui a été faite dans des placards + 1 salle de douche avec wc et le tout se trouve au 1er étage d'un immeuble de 4 étages (diagnostics et taxe foncière à l'appui), je viens d'apprendre que cet appartement a été divisé il y a quelques années). Pouvez-vous me dire si c'est légal et si je peux acheter ce studio ou chambre de bonne en résidence principale et ne pas être taxée de 36,5% sur la plus évalue réalisée ? Merci pour votre réponse, Cdlt

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Bonjour, L’article 150 U du Code général des impôts précise que les plus-values de cession d’un bien bâti ou non réalisées par des personnes physiques ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu lorsqu’il s’agit d’une première cession d’un logement autre que la résidence principale. L’exonération est soumise au fait que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession et qu’il utilise le produit de cession dans un délai de 24 mois à compter de celle-ci pour acquérir sa résidence principale. Cependant, une tolérance de l’administration fiscale permet de bénéficier de cette exonération même lorsque le contribuable a été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans. Dans ce cas, plusieurs conditions sont à remplir : la mise en vente de l’immeuble doit intervenir avant l’acquisition de la résidence principale, ce dans un délai normal après l’acquisition du logement (estimé à une année par l’administration fiscale) et le prix de cession doit effectivement être remployé à l’achat d’une résidence principale. Aux termes de l’article 150 U-1° bis alinéa 2 du Code général des impôts, l’exonération ne s’applique qu’à la fraction du prix de cession qui a été remployée pour l’acquisition de la nouvelle habitation principale. Dans votre cas, vous souhaitez céder un appartement utilisé comme résidence secondaire et vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale depuis 2012, soit depuis 7 ans. Il semble donc que vous soyez éligible à l’exonération prévue par l’article 150 U du Code général des impôts, aux conditions d’une part que le produit de cession soit remployé pour l’achat d’une résidence principale, ce que vous envisagez, et d’autre part que l’acquisition soit réalisée dans un délai de 24 mois à compter de la cession du logement utilisé en résidence secondaire. Cette exonération ne s’appliquerait qu’à hauteur de la fraction du prix réutilisée pour l’achat de votre nouvelle résidence principale. Cependant, compte-tenu de la complexité et de l’importance de ces questions, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit fiscal. Bien à vous,

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Vente maison
Question postée par crismar le 25/05/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai mis en vente ma maison dans une agence immobilière le 25 février 2019 en signant un mandat simple de vente. A compter du 26 mai j'ai donc la possibilité de contacter une autre agence mais je préfèrerais la mettre en vente chez un notaire. Est-ce possible sans dénoncer le présent mandat ?

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Bonjour, Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier par un particulier, il convient de distinguer le mandat simple, le mandat semi-exclusif et le mandat exclusif donné à une agence immobilière. Suite à la régularisation d’un mandat simple de vente, le particulier dispose de la possibilité d’octroyer un mandat de vente à plusieurs agences immobilières et se réserve en outre la possibilité de vendre lui-même le bien. Aux termes d’un mandat exclusif de vente, seul le professionnel de l’immobilier au profit duquel il a été consenti dispose de la possibilité de mettre le bien à la vente : ceci implique que le particulier ne peut consentir d’autre mandat de vente à quiconque. En outre, si le particulier trouve acquéreur, celui-ci devra impérativement passer par la vente pour conclure l’acte de vente. Enfin, le mandat semi-exclusif de vente implique qu’il n’est donné qu’à une seule agence mais que le propriétaire se réserve également la possibilité de vendre le logement par lui-même. Dans votre cas, il convient de déterminer la nature du contrat de vente et la possibilité d’y voir une clause d’exclusivité, temporaire ou définitive, au profit du professionnel de l’immobilier. S’il s’avère que vous êtes délié de toute exclusivité, il vous est donc possible de consentir un mandat de vente à un autre professionnel de l’immobilier ou à un notaire, mais également de mettre en vente le bien personnellement. Bien à vous,

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Congé pour vente
Question postée par Marlene2605 le 25/05/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J’ai reçu un congé pour vente 6 mois avant la fin de mon bail. J’ai accepté l’offre avant la fin du délais de 2 mois. À la suite de mon acceptation il a fallut plus de 2 mois supplémentaires aux vendeurs pour établir les diagnostics immobiliers obligatoires, et ce malgré mes nombreuses relances. Une fois les diagnostics établis j’ai reçu le projet de compromis de vente de mon notaire : la surface indiquée était inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans le congé. Les échanges à ce sujet entre les notaires à pris 1 mois de plus pour arriver à la conclusion que les vendeurs ne souhaitent pas ajuster le prix à la baisse. Il reste désormais 1 mois pour réaliser la vente dans les délais du congé, ce qui n’est pas réalisable, le compromis n’étant toujours pas signé. Quels sont mes recours ? Puis je obliger les vendeurs à ajuster le prix ? Puis je leur demander des indemnités pour avoir fait durer la vente et donc prolongé d’autant le paiement des loyers ?

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Bonjour, Le propriétaire d’un logement vide ou meublé donné à bail d’habitation peut donner congé pour vendre son appartement. Le locataire bénéficiant d’un droit de préemption, ce congé vaut offre de vente au locataire selon les modalités définies dans le congés émis par le propriétaire. Le contenu de la lettre de congé, qui doit intervenir par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, doit en effet contenir le prix et le mode de vente, ainsi que la détermination exacte du logement qui fait l’objet de l’offre de vente. Si le locataire souhaite se porter acquéreur du logement, il doit impérativement accepter l’offre aux conditions émises par le propriétaire dans son congé dans les deux premiers mois du préavis. Le locataire dispose alors d’un délai de 4 mois pour signer l’acte de vente. Dans votre cas, il reste seulement un mois de délai de préavis pour régulariser d’une part le compromis de vente et d’autre part l’acte réitératif de vente chez le notaire. Cependant, un contrat a été formé dès lors que vous avez accepté l’offre formulée par le propriétaire dans son congé pour vendre. Dans la mesure où il semble qu’une erreur de surface a été faite, il vous sera toujours possible de solliciter la nullité du contrat et, si un dol est établi, c’est-à-dire qu’il est avéré que le propriétaire avait connaissance de la différence de surface, d’engager également sa responsabilité afin d’obtenir réparation du préjudice subi, et notamment des mois de loyers que vous avez dû régler. En outre, si vous souhaitez tout de même régulariser un acte de vente, il convient également de souligner que lorsque une erreur sur la surface de plus de 5% est constatée dans un contrat de vente d’un bien immobilier, l’acquéreur a toujours la possibilité de demander le remboursement d’une partie du prix versé, correspondant à l’excédent de surface déclaré. Bien à vous,

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Bien acheter a cheval pendant le mariage
Question postée par Albert le 23/05/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je vous présente ma situation, j'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'une maison avant le mariage sur lequel seul mon nom figure avec pour statut celibataire. Les fonds proviennent exclusivement de moi (pret + apport personnel). Mais voilà suite à un retard (de la banque de mémoire)la signature définitive n'a pu avoir lieu qu’après le mariage, la signature a été faite par moi même uniquement et le statut marital n'a pas été changé sur l'acte de vente celui-ci a été repris du compromis de vente signé avant le mariage. Première question: Etant marié sous le régime par défaut, est-ce que ce bien m'appartient a moi uniquement ou est-ce qu'il appartient également à ma femme ? Seconde question: Si je souhaite partager ce bien avec ma femme,est-ce qu'il est possible de passer par une donation si oui est-ce cela veut dire qu'il faut repayer des frais de notaire sur le montant de la donation ? Merci d'avance pour vos precieuses reponses, Cordialement, Albert H.

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Bonjour, Aux termes de l’article 1405 du Code civil, les biens acquis par chacun des époux avant le mariage restent des biens propres et ne figurent donc pas parmi les biens de la communauté. Il convient donc d’établir précisément la date à laquelle les biens ont été acquis, c’est-à-dire avant ou après la date de mariage, afin de déterminer s’ils restent propres ou s’ils sont devenus communs. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, vaut vente sous réserve de l’accomplissement de conditions suspensives particulières, comme celle de l’obtention du financement. Le transfert de propriété, sauf clause contraire, s’opère donc au jour de la réalisation de la condition, c’est-à-dire au jour de l’obtention du prêt. C’est ainsi que selon la jurisprudence, lorsque la promesse a été contractée avant le mariage mais que le transfert de propriété est intervenu après, le bien tombe dans la communauté. Il peut toutefois être fait exception à cette règle si, lors de la réitération de la cession chez le notaire, l’époux qui apporte les fonds procède à une déclaration d’emploi. Dans le régime de la communauté légale, cette déclaration permet d’attester que le bien a été acquis avec des fonds propres et qu’il reste donc un bien propre de cet époux, qui ne tombe pas dans la communauté. Dans votre cas, il semble que la propriété de l’immeuble vous a été transférée après la date du mariage et que l’acte réitératif a été régularisé chez le notaire sans déclaration d’emploi. Par conséquent, ce bien semble être commun à votre épouse et vous-même. Compte-tenu de l’importance de ces questions, nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un conseil en droit de la famille. Bien à vous,

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Changement de régime matrimonial
Question postée par Marc le 16/05/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Madame, Monsieur Bonjour, Mon épouse et moi-même sommes mariés sous le régime de la communauté. Nous souhaitons réaliser un changement de régime matrimonial pour passer à celui de la communauté universelle en y incluant un appartement dont a hérité mon épouse (ce n’est pas notre résidence principale). Il est estimé à 782 500€. Nous souhaiterions savoir à combien s’élèvera la somme à payer pour « l’apport à la communauté » ? Cordialement,

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le changement de régime matrimonial est conditionné au respect de l’intérêt de la famille et à l’intérêt des deux époux. Dans un premier temps, les époux doivent se rapprocher d’un notaire afin que celui-ci établisse un acte authentique de changement de régime matrimonial, qui contiendra notamment les conséquences patrimoniales d’un tel changement. D’autre part, la convention de changement doit être homologuée par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance du lieu de résidence de la famille dans deux cas, lorsque l’un ou l’autre des époux a un enfant mineur ou lorsque certaines personnes, notamment les créanciers des époux, s’y opposent. Le cas échéant, les époux doivent impérativement être accompagnés d’un avocat. Il convient également de noter que les enfants devront être informés de ce changement et que les créanciers doivent également en être tenus au courant, par une publication sur un journal d’annonces légales du département du domicile des époux. S’agissant du coût de cette procédure, il convient de prendre en compte un coût fixe de 125€, auquel doivent s’ajouter les frais de publicité et de procédure, les émoluments du notaire et, les cas échéant, les honoraires d’un avocat pour vous représenter devant le tribunal de grande instance. Des frais d’information auprès des créanciers ou des enfants doivent également être pris en compte. Bien à vous,

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Exonération plus-value iimmobilière
Question postée par zglonk le 16/05/2019 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Voici le cas : Décembre 2010 : achat appartement Lyon (résidence principale 1er achat) Aout 2017 : déménagement Aout 2017 : location à Rennes (résidence principale) Avril 2018 : mise en vente appartement Lyon Juin 2019 : vente appartement Lyon (réalisation d’une plus-value de 80 000€) Aout 2019 : achat appartement Rennes (utilisation intégrale de la vente de Lyon) Je comprends d’après ce texte, au paragraphe 70 que nous pouvons être exonérés de la taxe sur la plus-value : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP Qu’en pensez-vous ? Cordialement, zglonk

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Bonjour, Aux termes de l’article 150 U du Code général des impôts, les plus-values de cession d’un bien bâti ou non-bâti réalisées par des personnes physiques ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu lorsqu’il s’agit d’une première cession d’un logement. L’exonération est soumise au fait que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Cependant, une tolérance de l’administration fiscale permet effectivement de bénéficier de cette exonération à condition que le contribuable qui cède son premier logement se serve d’une partie du prix de cession pour acquérir une habitation principale. Dans ce cas, plusieurs conditions sont à remplir : la mise en vente de l’immeuble doit intervenir avant l’acquisition de la résidence principale, ce dans un délai normal après l’acquisition du logement (estimé à une année par l’administration fiscale) et le prix de cession doit effectivement être remployé à l’achat d’une résidence principale. Il convient également de relever qu’aux termes de l’article 150 U-1° bis alinéa 2 du Code général des impôts, l’exonération ne s’applique qu’à la fraction du prix de cession qui a été remployée pour l’acquisition de la nouvelle habitation principale. Dans votre cas, vous souhaitez céder votre appartement de Lyon et utiliser la plus-value pour acquérir un nouvel appartement utilisé comme résidence principale. Si vous étiez effectivement propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédant la cession, il semble néanmoins que vous puissiez bénéficier de cette exonération. En effet, la mise en vente est intervenue en avril 2018 pour un achat de l’appartement de Rennes en août 2019, la cession de l’appartement de Lyon interviendra avant l’acquisition de votre nouvelle résidence principale, et le prix de cession est effectivement remployé pour l’achat de l’appartement de Rennes. Cette exonération semble par ailleurs s’appliquer sur l’intégralité de la plus-value, dans la mesure où celle-ci sera intégralement utilisée pour acquérir votre nouvelle résidence principale. Compte-tenu de la technicité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit fiscal. Bien à vous,

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Donation et abattement
Question postée par gba34 le 16/05/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Suite à plusieurs donations effectuées comme suit à chacun de mes enfants: 2003: 15000 € (somme d'argent) 2005 : 6885 € (actions) 2009: 7500 € (somme d'argent) 2014 : 91350 (usufruit appartement) soit un total de 120735 € pour lesquels je me suis acquitté des impôts correspondants au dépassement de 20735 €. Question: je souhaite aujourd'hui donner l'usufruit de mon garage (valeur usufruit 5075 €). Merci de me dire quel est l'abattement dont je dispose à savoir : 1) On refait la somme des donations inférieures à 15 ans soit 105735 € et je n'ai plus d'abattement 2) la donation de 2003 tombe (plus de 15 ans ) et je dispose de cette somme pour le garage qui sera donné libre de droit . Je vous remercie si vous pouvez m'éclairer car j'ai du mal à trouver la réponse Cordialement

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Bonjour, Aux termes de l’article 779 du Code général des impôts, les donations pratiquées en ligne directe, par exemple d’un parent à son enfant, bénéficient d’un abattement de 100.000 euros. L’article 784 du Code général des impôts précise cependant, pour définir la base imposable des droits de donation, que l’acte de donation doit mentionner les donations antérieures qui ont été effectuées par le même donateur, dans les quinze années précédant la donation. En effet, le calcul de la base imposable est effectué en rajoutant à la valeur des biens compris dans la donation celle de biens qui ont déjà fait l’objet d’une donation par ce donateur dans les quinze années précédentes. Dans votre cas, il convient donc de prendre en compte l’ensemble des donations qui ont été effectuées depuis 2004 et le montant d’abattement qui a déjà été pratiqué sur celles-ci. La valeur de la donation effectuée en 2003 ne rentre donc pas dans le champ de l’assiette des droits de donation. Cependant, les donations effectuées en 2005, 2009 et 2014, soit dans une période de 15 ans précédant la présente donation, ont déjà pleinement bénéficié de l’abattement à hauteur de 100.000 euros. Par conséquent, il semble que la valeur du bien objet de la donation que vous vous apprêtez à consentir soit soumise aux droits de donation, aux tarifs prévus par les articles 777 à 778 bis du Code général des impôts. Bien à vous,

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Abus de confiance de tutrice envers sa mére & detournement de fonds
Question postée par linette le 14/05/2019 - Catégorie : Droit pénal

Ma belle soeur tutrice de sa mère en janvier 2014 pour 60 mois a arrêté de règlé l'ehpad depuis juillet 2017; la dette se monte à 41.194 euros au 17/4/2019 ; l'ehpad n'a prévenu la famille par fil qu'en février 2019 . La tentative de conciliation initiée par L.A.S.de l'ehpad a échoué,le compagnon de l'ex tutrice (tutelle devenu caduque en janvier 2019) a refusé que sa compagne signe une convention avec échelonnement du remboursement de la dette.je souhaite porter plainte aupres du procureur de la république pour abus de confiance et détournement de fonds. Ayant toujours satisfait à mon obligation alimentaire par un virement mensuel de 300 euros au compte de ma belle mère, ce que je suis en mesure de prouver, puis-je être poursuivie par l'ehpad pOur cette dette qui n'est pas mon fait ?

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Bonjour, L’article 205 du Code civil dispose que les enfants doivent des aliments à leurs parents ou autres ascendants qui sont dans le besoin. L’article 206 du même Code ajoute que les gendres et les belles-filles sont également tenus de cette obligation d’aliment. Les enfants, gendres et belles-filles ne sont tenus de cette obligation que dans le cas où les parents sont dans l’impossibilité, avec leurs propres patrimoine et revenus, de subvenir à leurs besoins. L’obligation ne s’applique également que lorsque le débiteur de l’obligation dispose lui-même de revenus suffisants pour subvenir aux besoins de ses parents. Lorsque l’enfant ne respecte pas son obligation d’aliment, il se rend coupable du délit d’abandon de famille, réprimé par l’article 227-3 du Code pénal et puni d’une peine pouvant aller jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 15.000 euros d’amende. Tous les enfants sont tenus personnellement de cette obligation d’aliment. Les tribunaux considèrent donc que l’obligation d’aliment est une obligation solidaire, c’est-à-dire que chacun des débiteurs peut être seul tenu de l’intégralité de cette obligation. Cependant, lorsque l’un des débiteurs ne se conforme pas son obligation d’aliment, il est de jurisprudence constante que la personne qui a payé son obligation dans une proportion qui excède sa part dispose d’un recours subrogatoire contre le débiteur défaillant. Par conséquent, dans votre cas, il semble que vous puissiez devoir régler la dette vis-à-vis de l’EHPAD au nom du ou des débiteurs défaillants. Néanmoins, vous disposez toujours d’un recours subrogatoire contre ces derniers, afin que vous puissiez être remboursée de la part qui excède votre obligation alimentaire. Bien à vous,

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Contrat de travail
Question postée par nel le 13/05/2019 - Catégorie : Droit du travail

Suit à une période d'essai dans une autre filière sans suite, j'ai réintégré mon établissement d'origine. Ne pouvant pas reprendre mon poste, je suis en reclassement. Les accords dans cette situation stipulent que l'employeur doit me faire une proposition de même nature que cette fonction. Mon contrat de travail concerne une fonction précise "chargé de clientèle". Mon employeur peut-il remettre en cause ma fonction et m'en proposer une nouvelle totalement différente?

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Bonjour, Le reclassement des salariés préalable à un licenciement pour motif économique est une obligation légale de l’employeur. Il résulte en effet de l’article L. 1233-4 du Code du travail que le licenciement pour motif économique d’un salarié ne peut intervenir qu’une fois que tous les efforts de reclassement de l’intéressé dans un emploi disponible, situé sur le territoire de l’entreprise ou dans les entreprises qui font partie du même groupe que celle qui l’employait. Cette disposition du Code du travail précise également que le salarié doit être reclassé dans un emploi relevant de la même catégorie dans les établissements nationaux de cette entreprise ou un emploi équivalent auquel est assortie une rémunération équivalente. Si de tels postes ne peuvent être trouvés, l’employeur doit tout de même proposer, sous réserve cependant de l’accord expresse du salarié, un emploi de catégorie inférieure. L’employeur doit également proposer tous les postes pour lesquels une simple formation permettrait une adaptation rapide du salarié dans cette nouvelle fonction. En tout état de cause, les conventions et accords collectifs peuvent également prévoir des dispositions particulières, applicables spécifiquement dans certaines branches ou dans certaines entreprises. Dans votre cas, il semble que l’employeur ait une obligation soutenue de reclassement, qui concerne les postes pour lesquels les fonctions du salariés sont maintenues. Il semble donc que ce dernier soit tenu de vous proposer, dans le périmètre des établissements français de l’entreprise ou dans les entreprises qui appartiennent à son groupe, un poste ayant les mêmes fonctions que celui occupé précédemment. Cependant, il convient de vous informer que si aucun poste avec des fonctions équivalentes n’est disponible dans ce périmètre, l’employeur ne pourra que vous proposer des postes de catégorie inférieure, sous réserve de votre accord. Bien à vous,

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Travaux non fait - garantie décennale
Question postée par cvu28 le 11/05/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Le 03/05/2012, dans le cadre d'un contrôle de diagnostic par un agent du SPANC du GRAND EVREUX, il a été constaté que l'installation de l'assainissement présentait des défauts majeurs. L'installateur présent s'était engagé à reprendre la refonte complète des tranchées d'épandage. Malgré 3 relances dont la dernière date de 2016, rien n'a été fait. Nous avons appris que l'artisan est décédé depuis. Quels sont nos recours ? Sachant que son fils à repris l'activité partiellement. La garantie décennale est elle repoussée dès lors que des courriers en recommandés ont été adressé à l'artisan qui les a signé mais n'a jamais donné de suite ni de réponse? merci pour votre aide

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Bonjour, L’article 1792 du Code civil énonce que les constructeurs d’un ouvrage sont responsables des dommages qui en compromettent la solidité ou qui le rendent impropre à sa destination, pendant une durée de dix années à compter de la réception des travaux. Aux termes de l’article 1792-1 du même Code, cette garantie doit être assumée par toute architecte, entrepreneur ou technicien lié au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ou toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. La mise en place du régime de la garantie décennale des constructeurs nécessite en premier lieu que les conditions de sa mise en œuvre soient réunies, c’est-à-dire que l’installation d’assainissement constitue bien un ouvrage, et qu’elle soit bien impropre à sa destination, ce qui semble être le cas de votre installation. Par ailleurs, la régime de la garantie décennale nécessite une réception des travaux par le maître de l’ouvrage, et un défaut d’apparence du vice au moment de cette réception. Généralement, la mise en œuvre de la garantie décennale débute par une action en référé et une demande de désignation d’un expert, compte-tenu de la technicité des questions abordées. L’expert aura alors pour mission de déterminer l’étendue des différents dommages et les éventuelles responsabilités des entrepreneurs ayant participé à la construction de l’ouvrage. Il convient également de mettre en cause l’assureur de l’entrepreneur dans le cadre de cette procédure, ce dernier n’étant généralement lui-même pas solvable pour assumer la réparation des dommages qui ont été causés à l’ouvrage qu’il a installé. Enfin, il convient de relever qu’un très récent arrêt de la Cour de cassation indique que les héritiers de l’entrepreneur tenu de la garantie deviennent eux-mêmes garants des conséquences dommageables de ses inexécutions contractuelles. Par conséquent, dans votre cas, il semble possible de pouvoir assigner en référé-expertise l’héritier de l’artisan, qui a partiellement repris son activité, en raison des inexécutions de son père. Compte-tenu de la complexité de cette question, nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un conseil afin de mener à bien une telle procédure. Bien à vous,

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Succesion voiture
Question postée par Lily65/ le 10/05/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Suite au décès de ma mère en 2004,se trouvait dans la succession (mon père et moi) une voiture; Mariés sous le régime de la communauté mais sans donation au dernier vivant, pour moi elle m'appartient pour moitié.* Comme mon père en use , la voiture est restée à son nom propre au niveau carte grise. Aujourd'hui je voudrai acheter un véhicule et bénéficier de la prime de reconversion avec cette voiture successorale. Quels sont mes droits sur cette vielle voiture de 2004??? Comment faire valoir mes droits et si oui mon titre de propriété partiel??? Sincères salutations.

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Bonjour, En matière de succession, il convient de distinguer clairement selon que le défunt a établi ou non un testament. Dès lors qu’aucun testament n’a été rédigé par ce dernier, les règles légales de la succession s’applique aux successibles. Aux termes des articles 731 et suivants du Code civil, sont successibles les parents et le conjoint successible, c’est-à-dire le conjoint marié et non-divorcé au moment de l’ouverture de la succession. Au décès, l’époux survivant dispose d’un choix. Il peut soit recueillir l’intégralité de l’usufruit des biens composant le patrimoine du défunt, soit le quart de la nue-propriété des biens du défunt. S’agissant de la prime de conversion, elle est versée aux personnes qui achètent un véhicule neuf ou d’occasion non-polluant après avoir mis au rebus leur ancien véhicule polluant. Dans votre cas, il convient en premier lieu de déterminer la personne qui était le propriétaire de ce véhicule. S’il s’agissait de votre mère, la propriété du véhicule est tombée dans la succession au moment de son décès. Lors de la succession notariée, votre père a donc dû opter pour l’usufruit du patrimoine ou la pleine propriété du quart de ce patrimoine. Si votre père a opté pour l’usufruit de l’intégralité du patrimoine, il est donc usufruitier de ce véhicule et vous en êtes nu-propriétaire. Vous ne pouvez donc disposer de la pleine propriété de la voiture qu’avec l’accord de votre père ou disposer seul de la nue-propriété, votre père continuant alors à jouir de l’usufruit. La prime de conversion n’est due qu’en cas de mise au rebus de l’ancien véhicule, c’est-à-dire d’exercice du droit d’en disposer sans possibilité de l’utiliser à nouveau. Le seul moyen d’en bénéficier semble donc de solliciter l’accord de votre père pour mettre au rebus cette voiture. À l’inverse, s’il a opté pour le quart de la pleine propriété, il convient de s’intéresser à l’acte de partage de la succession et de déterminer si le véhicule a été attribué en pleine propriété à votre père ou à vous-même. Seulement dans ce dernier cas, vous pourrez mettre au rebus ce véhicule et bénéficier de la prime de conversion. Bien à vous,

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Succession
Question postée par joelle le 07/05/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Madame, Monsieur, Je me permet de vous contacter en ma qualité D'ayant droit de la succession de Mme Mercédes Meriaux veuve ORIOLI Décédéé le 16/11/1979 à Aulnay sous bois( Il s'agit d'une parcelle sise au 49 rue des Messiers à MONTREUIL (93).il nous est impossible d'avoir l'adresse de l'étude notariale Même la Mairie de Montreuil ne donne aucune info. Merci de votre aide Bien Cordialement Joëlle Ménager Née Gaillard Madame, Monsieur ANDRIVEAU a contacté un notaire au mois d’août dernier afin de dresser un acte de notoriété. Je vous rappelle que ce dossier nous a été confié par une mairie et non par un notaire. Un autre héritier m’avait relancé en janvier ou février et après vérification auprès de M.ANDRIVEAU, le notaire n’avait toujours rien fait à cette époque. ARCHIVES GÉNÉALOGIQUES ANDRIVEAU 18, rue du Cherche-midi 75006 PARIS (FRANCE) Tél: +33 (0) 1 72 38 92 71 Fax: +33 (0) 1 49 54 75 76 www.andriveau.fr

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Bonjour, Lors d’une succession, la présence d’un notaire est obligatoire dès lors que le patrimoine comprend un bien immobilier, que le montant de la succession est supérieur à 5.000 euros ou qu’il existe un testament ou une donation entre époux. En pratique, il est donc rare qu’une succession soit ouverte sans que soit désigné un notaire. Il convient d’autre part de relever que le choix du notaire est libre et n’est pas limité géographiquement. Par principe, le notaire est choisi d’un commun accord entre tous les héritiers du défunt. En cas de désaccord, le règlement de la profession de notaire établit un ordre de préférence : en premier lieu, sera choisi le notaire du conjoint survivant, puis celui des héritiers réservataires, puis celui des légataires universels, puis celui des héritiers non-réservataires. En outre, toute personne ayant un intérêt au règlement de la succession peut saisir un notaire afin de lui demander de s’en occuper et ce même si cette personne n’est pas un membre de la famille du défunt. Dans votre cas, il convient de déterminer si un notaire a d’ores et déjà été désigné pour cette succession et par qui. Si tel n’est pas les cas, il conviendrait, d’un commun accord avec tous les héritiers du défunt, de choisir ce notaire. Si tel est en revanche le cas, la désignation d’un notaire à votre insu ne peut résulter que d’un désaccord entre les héritiers sur le choix du notaire. Afin de déterminer si un notaire a donc été désigné et, le cas échéant, son identité, nous vous invitons en tout premier lieu à vous rapprocher de la Chambre des Notaires du Grand Paris, dans le ressort de laquelle se trouve le dernier domicile du défunt. Bien à vous,

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Terrain attenant insalubre et envahis par la vegetation
Question postée par alain le 04/05/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour je desirerais des renseignements et la marche a suivre pour un terain insalubre et envahis par les ronces hauteur maxi 3 metre ou les rats pulules d ou le proprietaire ne veux faire aucun entretien merci respectueuses salutations

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Bonjour, Aux termes de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est le droit de jouir d’une chose de la manière la plus absolue, à condition de se conformer aux lois et aux règlements. Sur le fondement de l’article 651 du Code civil, la jurisprudence en a déduit que le droit de propriété pouvait être borné, notamment par les troubles anormaux de voisinage. La responsabilité sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage peut être poursuivie dès lors qu’il est établi un lien de voisinage entre la victime et le propriétaire du terrain à l’origine du trouble. Par ailleurs, le trouble, qui doit être caractérisé, doit également être considéré comme anormal, c’est-à-dire qu’il excède la mesure habituelle inhérente au voisinage ou les inconvénients classiques du voisinage. Enfin, la réparation liée à un trouble anormal de voisinage est également liée à la démonstration d’un préjudice pour le voisin, préjudice directement et certainement lié au trouble constaté. La jurisprudence a de nombreuses fois considéré que le défaut d’entretien d’un terrain pouvait constituer un trouble anormal de voisinage dès lors qu’en raison de ce défaut, un préjudice était constaté par le voisin. S’agissant de la mise en œuvre de la responsabilité en raison d’un trouble anormal de voisinage, cette dernière est objective c’est-à-dire qu’il n’est pas nécessaire d’établir une faute du voisin pour engager sa responsabilité, mais simplement de constater un trouble. Cependant, il reste également possible d’engager la responsabilité délictuelle du voisin s’il est établi que le trouble anormal de voisinage est lié à une faute de celui-ci. Dans votre cas, le défaut d’entretien du terrain voisin par le propriétaire vous cause un préjudice, puisque des nuisibles commencent à s’y installer. Ce préjudice semble directement lié à une faute civile du propriétaire voisin, qui s’est abstenu de procéder à l’entretien de sa propriété. Il vous semble donc possible d’assigner ce dernier devant les juridictions civiles et de demander, à condition cependant de prouver ce trouble, réparation du préjudice subi. Bien à vous,

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Donation à mon fils
Question postée par dodo le 04/05/2019 - Catégorie : Droit de la famille

J'ai 94 ans je compte faire donation de 100 000 euros à mon fils de 63 ans aura-t-il des droits de donation à payer ? merci

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Bonjour, Aux termes de l’article 777 du Code général des impôts, le tarif des droits de donation varie en fonction du montant de la somme donnée. Conformément à cet article, si une personne souhaite, de son vivant, effectuer une donation au profit de l’un de ses descendants au premier degré, le tarif des droits de donation s’élève à 20% lorsque le montant de la base imposable est compris entre 15.032 euros et 552.324 euros. La base imposable des droits de donation est déterminée par le montant figurant à l’acte de donation, auquel est appliqué un abattement qui dépend du lien de parenté existant entre le donateur et le donataire. Le lien vous unissant au donataire est un lien de descendance au premier degré, puisqu’il s’agit de votre fils. Aux termes de l’article 779 du Code général des impôts, il est pratiqué un abattement de 100.000 euros sur le montant de la donation effectuée par une personne à l’un de ses enfants. Dans votre cas, le montant de la donation s’élève à 100.000 euros. En outre, votre fils bénéficie de l’abattement de 100.000 euros. Par conséquent, la base imposable des droits de donation s’élevant à 0 euro, votre fils ne devra normalement pas s’acquitter de droit de donation. Bien à vous,

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Donation de son vivant
Question postée par dodo le 04/05/2019 - Catégorie : Droit de la famille

J'ai 94 ans je compte faire une donation à mon fils de 63 ans de 100 000 euros a-t-il des droits de donation à payer ? merci

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Bonjour, Aux termes de l’article 777 du Code général des impôts, le tarif des droits de donation varie en fonction du montant de la somme donnée. Conformément à cet article, si une personne souhaite, de son vivant, effectuer une donation au profit de l’un de ses descendants au premier degré, le tarif des droits de donation s’élève à 20% lorsque le montant de la base imposable est compris entre 15.032 euros et 552.324 euros. La base imposable des droits de donation est déterminée par le montant figurant à l’acte de donation, auquel est appliqué un abattement qui dépend du lien de parenté existant entre le donateur et le donataire. Le lien vous unissant au donataire est un lien de descendance au premier degré, puisqu’il s’agit de votre fils. Aux termes de l’article 779 du Code général des impôts, il est pratiqué un abattement de 100.000 euros sur le montant de la donation effectuée par une personne à l’un de ses enfants. Dans votre cas, le montant de la donation s’élève à 100.000 euros. En outre, votre fils bénéficie de l’abattement de 100.000 euros. Par conséquent, la base imposable des droits de donation s’élevant à 0 euro, votre fils ne devra normalement pas s’acquitter de droit de donation. Bien à vous,

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Annulation permis
Question postée par Refeyton le 30/04/2019 - Catégorie : Droit du code de la route

Bonjou Je suis passer au tribunal de grande instance de mont de Marsan le 18 octobre2018, pour récidive alcootest positif, j ai une annulation du permis de 8 mois et tout à repasser, je n ai reçu la notification de décision n7 que le 10 avril 2019,presque 6 mois après le procès, m est il de possible de demander un recours afin de repasser mon permis plus tôt ? Le tribunal à envoyé le papier numéro 7 le 3 décembre, la gendarmerie me l'à remis que le 10 avril ??

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Bonjour, Aux termes des articles L. 234-1 et L. 234-2 du Code de la route, toute personne qui se rend coupable d’une infraction de conduite en état d’ivresse encourt une peine d’annulation du permis de conduire. Cette annulation peut être prononcée judiciairement, notamment en cas de récidive d’une infraction de conduite dans un état alcoolique. Si le conducteur a été contrôlé positif à l’alcootest et qu’il a commis une des infractions passibles d’une peine d’annulation judiciaire de permis, il est convoqué au tribunal correctionnel. Lors de l’audience, le tribunal peut prendre immédiatement sa décision ou la reporter : le cas échéant, l’imprimé référence N7, qui acte de la décision d’annulation du permis, est notifié au conducteur par les forces de l’ordre. La date de cette notification par les forces de l’ordre est particulièrement importante car c’est elle qui fait courir les délais pour contester la décision. Le conducteur dispose en effet d’un délai de 10 jours à compter de la notification de l’imprimé N7 par les forces de l’ordre pour interjeter appel de la décision. Dans votre cas, le délai d’appel a commencé à courir à compter du 10 avril 2019 et vous aviez donc jusqu’au 20 avril 2019 pour interjeter appel. Si tel n’a pas été le cas, la décision est passée en force de chose jugée et il ne semble plus que vous ayez la possibilité de la contester. Bien à vous,

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Partage appartement en cas de vente
Question postée par Aml le 30/04/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Moi et mon compagnon avons acheté un appartement il y a 17 ans à nos 2 noms. J’ai mis une somme de départ, mais pour les reste, le prêt sûr 20 ans est à nos 2 noms. Nous avons chacun pris une assurance à 100%. 2 mois après l’achat, suite à un grave accident de voiture, qui m’a laissé handicapé, l’assurance a pris en charge les remboursements du prêt. C’est à dire qu’ils ont payé toutes les échéances depuis. Est ce que cela signifie, qu’en fin de compte, c’est moi qui ai payé les traités des l’appartement et que de fait en cas de séparation, il me revient? D’avance merci.....

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Bonjour, Lorsque deux concubins acquièrent un appartement ensemble, ils ne bénéficient pas du régime de la communauté légale applicable aux époux mariés à défaut de contrat de mariage. Le régime juridique de la propriété du logement peut donc varier et les concubins optent généralement pour un régime d’acquisition en indivision. Si les deux concubins souhaitent souscrire ensemble un prêt, la dette est généralement stipulée solidaire, ce qui implique que la banque sera en capacité de demander le paiement de l’intégralité des sommes à chacun des deux époux. Dans ce contexte, l’assurance emprunteur, qui vise à garantir les situations dans lesquelles un ou plusieurs emprunteurs ne seraient plus en mesure de faire face aux échéances de l’emprunt en raison d’une maladie ou d’un accident, peut garantir le défaut des deux emprunteurs ou seulement l’un deux. Ceci implique que la compagnie d’assurance peut, en fonction des stipulations du contrat, garantir l’ensemble des échéances, dues par les deux emprunteurs, même lorsque l’accident ou maladie ne concerne qu’un seul de ces derniers. Il s’opère alors une stipulation pour autrui, qui implique que la compagnie d’assurance est substituée aux débiteurs dans le paiement de la dette à la banque. Ceci étant, la stipulation pour autrui n’aura aucune influence sur les rapports entre la banque et les débiteurs originaires, en l’occurrence les concubins. Par conséquent, il semble que l’emprunt sera toujours considéré comme souscrit par les deux concubins et les sommes servant au financement du logement seront également considérées comme apportées par ceux-ci. Bien à vous,

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Sortie indivision
Question postée par paysan le 26/04/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Dans une indivison(fraterie) de 2 personnes et sur un montant total de l'indivision 25334 €. La licitation a une personne couterait au beneficiare 2113 € de frais et droits de mutation, ce qui lui ferait débourser 12667 + 213 soit 14780€. Est il possible de savoir comment sont calculer ces frais et droits?

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Bonjour, Le partage de biens en indivision est soumis à une fiscalité particulière, qui dépend de la nature de l’indivision elle-même ou du partage (indivision post-successorale, indivision post-communautaire, partage pur et simple, partage avec soulte etc.). De manière générale, il convient de relever que le partage de l’indivision entraîne nécessairement une cession de droits, qui est soumise à une taxation sur la plus-value en cours de le bien qui fait l’objet de l’indivision. Cependant, dans le cas des partages d’une indivision post-successorale, la plus-value ainsi que les soultes qui peuvent être éventuellement versées ne sont pas taxées. En revanche, il convient encore d’appliquer un droit de partage à la valeur de l’actif net indivis (c’est-à-dire le droit d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière), qui correspond à 2,5% de l’actif net de la masse indivise. Toutefois, ces frais ne sont pas les seuls qui peuvent être prélevés dans le cadre d’une licitation partage et qui viennent majorer le coût général du partage. Le partage peut en effet être constaté par acte notarié, lorsque les copartageants l’ont décidé ou lorsque cette formalité est imposée par la loi, notamment dans le cas d’une indivision qui porte sur des biens soumis à publicité foncière. Le cas échéant, le notaire prélève des frais qui correspondent à ses émoluments, et qui peuvent donc majorer le coût de sortie de l’indivision. Dans votre cas, il faut donc s'attacher à connaître le détail des droits facturés à la suite du partage et notamment distinguer les frais fiscaux et les frais notariés le cas échéant. Bien à vous,

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Vente immo un an et demi après divorce
Question postée par yohan le 25/04/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour. je vous contacte car j ai acheté un bien neuf avec mon ex femme à 199 000 euros à Montreuil. le bien a été livré en juin 2016. Nous nous sommes séparé en mars 2017. le partage a été fait en novembre 2017 et le divorce a été prononcé en avril 2018. j'ai racheté l'appartement au prix d'achat suite estimation agence. je souhaite partir en province et vendre. Depuis les prix ont explosé sur montreuil, et le bien est estimé 290 000 euros à 310 000 euros. Mon notaire me dit que si je vend a ce prix la et avant 2 ans du partage, je devrais donner 50% de la plus value à mon ex femme. la hausse du prix s'explique car c'était un quartier en désérence qui a rapidement pris de la valeur. est-ce vrai ? je ne trouve pas trace de cette loi ou notion. d'autant plus que mon ex femme na plus rien a voir, j'ai rachété le bien à 100% et payé la soulte. merci pour votre retour.

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Bonjour, Dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel, le partage de la communauté légale établie entre les époux suite au mariage est normalement fixé par la convention de divorce. Aux termes de l’article 267 du Code civil, si le divorce n’est pas un divorce par consentement mutuel, il revient au juge de procéder à la liquidation et au partage des intérêts patrimoniaux des époux. Cependant, l’article 889 du Code civil indique que lorsque l’un des partageants estime qu’il a été lésé de plus d’un quart, le complément de sa part lui est fourni, soit en numéraire, soit en nature. Cette possibilité est mise en œuvre par une action en rescision pour lésion de la vente, qui est prescrite par deux ans à compter du partage. Il convient cependant de distinguer les différents cas de divorce : lorsque le divorce est prononcé par consentement mutuel sur requête conjointe des époux devant le juge (les époux s’accordent sur le principe du divorce mais pas ses effets), la convention de divorce est homologuée par le juge, ce qui empêche de demander la rescision pour lésion. En revanche, lorsque le principe et les effets du divorce ont été convenus par une convention établie par avocat, la jurisprudence estime que, la convention n’ayant pas été homologuée par un juge, le partage peut être rescindé à la demande de l’un des copartageants. Dans votre cas, il convient cependant de relever qu’il ne semble pas qu’une lésion affecte la valeur de la maison acquise avec votre ex-épouse, dans la mesure où cette dernière a pris de la valeur suite au divorce mais n’a donc pas été sous-évaluée. En revanche, s’il se trouve que la maison a été sous-évaluée de plus d’un quart de sa valeur au moment du partage, votre ancienne épouse pourrait effectivement en demander la rescision jusqu’en novembre 2019. Compte-tenu de l’enjeu, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de la famille afin de répondre plus amplement à vos demandes. Bien à vous,

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Comment obtenir la garde de son enfant vivant en polynésie ?
Question postée par Tea le 20/04/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Venant de Tahiti, séparée de mon ex conjoint depuis 2012, j’ai obtenue la garde de ma fille (2 ans à l’epoque). J’ai dû partir en France en 2014 avec mon nouvel compagnon, malheureusement son travail (mission sur peu de temps dans plusieurs régions, voire pays) ne me permettait pas d’envoyer ma fille 3 ans 1/2 avec moi, je l’ai donc laissé avec mon ex conjoint sur Tahiti. Voilà 5 ans que j’en suis partie, que je ne l’ai plus vu (sauf par Skype). Je suis au RSA sans travail, ai-je une chance d’avoir la garde, même alternée, de mon enfant sachant qu’elle vit à l’autre bout du monde ? Comment puis-je faire ? Merci de votre retour!

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Bonjour, La fixation de la résidence d’un enfant chez ses parents est normalement fixée par la convention de divorce dans le cas d’un divorce par consentement mutuel, ou par accord des conjoints s’ils ne sont pas mariés. En cas de divorce autre que par consentement mutuel ou de désaccord entre les parents sur la fixation des règles de résidence de leurs enfants, l’article 373-2-9 du Code civil précise qu’un des deux parents peut saisir le juge aux affaires familiales afin que celui-ci détermine les conditions d’une résidence alternée. La saisine du juge aux affaires familiales se fait par l’envoi d’un formulaire cerfa n°11530*05, disponible sur internet. Le cas échéant, le juge détermine les règles de la résidence alternée uniquement en fonction de l’intérêt de l’enfant mineur, conformément aux dispositions de l’article 373-2-6 du Code civil. Il revient également au juge de fixer précisément les durées de la résidence alternée chez chacun des deux parents. Cependant, la garde alternée suppose que les deux parents habitent à proximité l’un de l’autre, notamment pour que l’enfant conserve la même école toute l’année tout en évitant des temps de trajet excessifs. Dans votre cas, il semble compliqué d’établir une résidence alternée en raison de la distance entre Tahiti et la France métropolitaine. Rien ne vous empêche cependant de demander au juge aux affaires familiales, via le formulaire cerfa n°11530*05, un droit de visite et d’hébergement, pendant les vacances scolaires estivales par exemple. Nous vous conseillons toutefois de vous rapprocher d’un conseil en droit de la famille, afin de déterminer l’option la plus adéquate à votre situation. Bien à vous,

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Qui doit payer les diagnostics immobiliers
Question postée par albert le 17/04/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

JE DESIRE FAIRE UNE SCI AVEC LA COPROPRIETAIRE D'UN BIEN INDIVISE A PARTS EGALES EN VENTE ACTUELLE EN RACHETANT LES PARTS DE L'AUTRE COPROPRIETAIRE CE DERNIER ETANT SEUL VENDEUR PEUT IL IMPOSER A L'AUTRE COPROPRIETAIRE LE PARTAGE DES FRAIS DE DIAGNOSTIC IMMOBILIER?

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Bonjour, L’indivision résulte, dans la majorité des cas, de dispositions légales, notamment lorsque ce régime est institué entre les héritiers d’une personne décédée. Dès lors qu’un bien fait l’objet d’une indivision, tous les coïndivisaires, également appelées copropriétaires en indivision, sont propriétaires de ce bien. Aux termes de l’article 815-2 du Code civil, tous les coïndivisaires peuvent dont effectuer sur ce bien des actes de conservation, même s’ils ne présentent pas un caractère d’urgence. En revanche, aux termes de l’article 815-3 du Code civil, une majorité des deux tiers des coïndivisaires est requise pour effectuer tous les actes d’administration sur le bien, et l’unanimité est imposée pour les actes qui ne ressortent pas d’une exploitation normale du bien indivis. C’est ainsi que la cession d’un bien indivis ne peut résulter de la décision d’un seul des copropriétaires en indivision. Si la cession du bien indivis en intégralité nécessite l’unanimité des copropriétaires en indivision, il est loisible à chaque indivisaire de céder sa quote-part dans l’indivision à une personne extérieure à celle-ci. Cependant, aux termes de l’article 815-14 du Code civil, les autres coïndivisaires bénéficient d’un droit de préemption sur le quote-part indivise dont la cession est envisagée, dans un délai d’un mois à compter de la notification de la cession par le copropriétaire indivis cédant. Par conséquent, dans votre cas, si l’un des coïndivisaires envisage la cession de sa quote-part, l’autre copropriétaire en indivision jouira d’un droit de préemption sur cette dernière et pourra donc procéder à son rachat, auquel il peut toutefois renoncer. Le cas échéant, il vous sera possible de racheter cette quote-part indivise, puis, éventuellement, de constituer une SCI. Bien à vous,

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Itératif commandement r221-1 et r321-3
Question postée par Quinqua le 17/04/2019 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, j'ai reçu un itératif commandement aux fins de saisie quelques jours avant la date de prescription. Il n'y a qu'une seule page avec une somme principale et une référence à un commandement précédent. Cet acte est il dispensé de devoir respecter les article R221-1 et R321-1 parce-que c'est un itératif ou doit il répondre aux mêmes exigences qu'un commandement normal? Merci pour vos réponses et avis.

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Bonjour, Dans le cas d’une saisie-vente, un itératif commandement de payer est un acte sollicitant une ultime fois le paiement avant d'en passer par une saisie réelle de vos biens mobiliers. Vous avez huit jours à compter de ce commandement pour régler ou trouver une solution. Le commandement est dit itératif dans la mesure où il fait suite à un précédent commandement de payer, qui vous a déjà enjoint sous huit jours de régler la somme qui fait l’objet du litige. La mise en œuvre de toute mesure de saisie-vente doit en effet être préalablement précédée d’un commandement de payer sous huit jours, conformément aux articles L. 221-1 et R. 221-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Le commandement doit effectivement respecter les formes de l’article R. 221-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Cependant, ce premier commandement de payer est la seule exigence préalable à la mise en place des opérations de saisie à proprement parler abordée par le Code des procédures civiles d'exécution. Le créancier n’est donc pas formellement dans l’obligation de produire un deuxième commandement de payer, ou itératif commandement. Par conséquent, il semble que le formalisme de l’article R. 221-1 n’a pas à être particulièrement respecté pour la rédaction d’un itératif commandement. Nous vous alertons cependant sur le fait qu’en cas de défaut de paiement dans le délai prescrit par l’itératif commandement, le créancier sera en mesure de demander à un huissier de procéder aux formalités de saisie. Bien à vous,

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Perte document
Question postée par peggy le 16/04/2019 - Catégorie : Droit administratif

Victime de harcèlement moral par ma chef, pour la deuxième fois consécutive le secrétariat me demande un duplicata de mon certificat médical justifiant une absence. Le secrétariat dit l'avoir perdu. Quel recours puis-je avoir ?que puis-je faire ?

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Bonjour, Selon la jurisprudence, l’absence d’un salarié pour motif médical doit impérativement être justifiée par ce dernier. Il s’agit d’une conséquence de l’obligation d’exécuter loyalement son contrat de travail. Par principe, c’est l’envoi du certificat médical qui permet au salarié de justifier son absence pour motif médical, mais il convient également de s’intéresser aux conventions et accords collectifs, qui peuvent fixer les conditions dans lesquelles les raisons médicales doivent être justifiées par le salarié à l’employeur. La transmission du certificat médical par le salarié est primordiale dans la mesure où l’absence non justifiée d’un salarié constitue une cause réelle et sérieuse justifiant un licenciement. Si rien n’est précisé par le Code du travail ou la jurisprudence sur l’envoi de ce certificat médical, il convient incontestablement que le salarié se ménage la preuve de cet envoi, afin de s’assurer qu’aucun reproche ne pourra être élevé contre lui. S’agissant du harcèlement moral, le code du travail précise qu’aucun salarié ne peut subir des agissements répétés de harcèlement moral. Concernant la preuve de ces actes, l’article L. 1154-1 du Code du travail établit que le salarié doit présenter des éléments de fait laissant supposer l’existence d’un harcèlement moral. Cette preuve peut donc tout à fait être apportée par d’autres éléments de fait que le seul certificat médical, comme par des attestations d’autres salariés notamment. D’autre part, la jurisprudence a précisé qu’il ne pouvait être reproché au salarié de ne pas produire un certificat médical justifiant ses absences répétés, dès lors qu’il produit également d’autres preuves de harcèlement moral. Par conséquent, dans votre cas, il convient de souligner que les faits de harcèlement moral peuvent être justifiés par d’autres éléments de preuve que le seul certificat médical. Bien à vous,

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Sci et héritiers
Question postée par Seb03 le 14/04/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon père souhaite constitué une SCI avec une "amie" rencontré il y'a peu (ils ne sont pas concubins) sur son bien immobilier (maison avec aucun crédit sur le bien) ma question est la suivante : que se passera t'il lors du décès de mon père ? Perdront nous (mon frère et moi) notre héritage sur la maison ? Ou récupérerons nous notre héritage pour l'habiter pleinement ou la vendre ? Par avance merci.

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Bonjour, Les règles applicables à toutes les sociétés, édictées aux articles 1832 et suivants du Code civil, sont applicables aux sociétés civiles immobilières. La SCI est donc avant tout constituée par des apports, financiers ou en nature, réalisés par les futurs associés. Dans votre cas, votre père pourrait constituer une SCI en lui apportant son bien immobilier et son amie pourrait effectivement devenir associée en effectuant un apport en numéraire ou en nature, même minime. Il convient cependant de noter qu’en vertu de l’article 1843-2 du Code civil, les droits des associés dans le capital sont par principe proportionnels à leur apport : ceci implique que s’il n’est apporté au capital de la SCI que la résidence d’habitation par votre père, ce dernier devrait détenir une grande partie du capital et donc des parts de la société. Le cas échéant, la société deviendrait propriétaire du bien immobilier et chacun des associés se verrait remettre des parts de cette dernière en échange de son apport. Lors du décès des associés de la société, leurs descendants reçoivent alors l’intégralité du patrimoine de ce dernier en indivision, le temps qu’un partage successoral répartisse entre eux les biens du défunt. Ainsi, dans votre hypothèse, les biens recueillis par les enfants de votre père seraient les parts de la SCI nouvellement constituée et non l’appartement lui-même. Vous deviendrez ainsi, avec votre frère, pleinement associés de la SCI, conjointement avec l’amie de votre père, qui serait également associée. La vente ou la gestion du bien immobilier dépendra alors de décisions prises en assemblées générales de la SCI, à des règles de majorité qui dépendront par principe du pourcentage de détention dans le capital de la société. Bien à vous,

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Fin de bail et congé pour vente
Question postée par Polypoom le 12/04/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je souhaiterai avoir votre avis sur un point de droit Je souhaitais vendre mon apparemment avec ou sans le locataire en Octobre 2018. Le bail encours allait jusqu’en Aout 2020. De façon à garantir à l’acquéreur (potentiel) la jouissance du bien à la fin du bail Aout 2020, j’ai donné à mon locataire congé pour vente en Novembre 2018. Ce dernier lui donnant le droit d’acheter et celui-ci pouvant l’exercer de suite ou dans les deux mois du début de son préavis (6 mois avant la fin du bail) En Mars 2019 mon locataire m’a signifié par recommandé son départ de l’appartement que j’ai accepté. Il mettait donc fin au bail avant le terme de celui-ci (Août 2020) et avant les 6 mois de son préavis. Je me retrouve avec un appartement libre et je souhaite toujours le vendre. Pouvez-vous me confirmer que cela est possible et que des actes notariés sont faisable et libre de toute restriction ? Merci

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Bonjour, Le bail d’habitation d’un logement meublé ou non peut prendre fin par congé donné par le propriétaire ou par le locataire. Dans le cas d’un logement meublé, le propriétaire peut donner à son locataire un congé pour vente du local d’habitation qui ne peut prendre effet qu’à la fin du contrat de bail. Ce congé doit être adressé dans un délai de 3 mois avant l’échéance du bail. Toutefois, si ce congé est donné avant ce délai, il n’est pas nul mais ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle il aurait dû être donné, c’est-à-dire que le locataire ne pourra être contraint au départ qu’à l’expiration du bail. Le congé doit alors respecter les formes prévues par l’arrêté du 13 décembre 2017. Lorsque le locataire souhaite quitter le local d’habitation meublé avant le terme d’un contrat de bail, le congé peut être donné à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou lettre remise en main propre, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, au cours duquel le locataire doit continuer à payer son loyer. Lorsque le locataire quitte un local d’habitation non meublé, la lettre de congé doit être adressée sous les mêmes formes, en mentionnant toutefois le motif du départ et la date de prise d’effet du congé, et en respectant un préavis d’un mois dans les zones tendues ou de trois mois dans les zones non tendues. Une fois que le congé a pris effet, le contrat de bail d’habitation est terminé : propriétaire et locataire sont donc par principe déliés de leurs obligations. Dans votre cas, si le locataire a respecté les formes légales et réglementaires prévues pour vous envoyer son préavis, le logement a été libéré dans les règles et il semble que vous pouvez donc vendre votre appartement. Bien à vous,

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Privilege preteur de deniers
Question postée par salma le 11/04/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour,Notre Credit bancaire pour un appart mentionne privilège préteur de deniers comme garantie.et 654Eur comme frais de garantie PPD. Étant loin du lieu d’achat le notaire me demande de signer une procuration intitulée :« procuration pour emprunter»qui comporte une clause « bien a hypothéquer » que je n’ai pas sur et mon offre de prêt,et il me facture 900Eur de plus selon lui c'est les fraisde garantie. selon moi c'est deja payer a la banque. Merci de me clarifier si cette « procuration pour empruter » correspond bien un ’acte notarie PPD que je dois signer et payer en plus des frais de garantie retenu par la banque 654Eur. si oui si 900Eur et le montant a payer pour un emprunt de 70000Eur. merci

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Bonjour, Un prêt immobilier peut être assorti de plusieurs garanties, afin d’assurer la banque prêteuse qu’elle pourra recouvrer les sommes en cas de défaillance du débiteur. Parmi ces garanties se trouve le privilège du prêteur de deniers, qui permet au créancier le détenant d’être prioritaire sur les garanties, comme les hypothèques, qui seront actionnées en cas de défaillance du débiteur. C’est ainsi qu’en cas d’actionnement de l’hypothèque, le titulaire du privilège du prêteur de deniers pourra être prioritaire sur le prix de cession du bien immobilier concerné. S’agissant des frais qui sont prélevés en raison de ces garanties, ils sont dus à l’organisme prêteur. Par principe, les frais du privilège du prêteur de deniers s’élèvent à 0,8% du montant de la somme empruntée auprès de l’organisme prêteur. Dans votre cas, le privilège du prêteur de denier n’est cependant pas la seule sûreté que la banque a pris en garantie de l’emprunt consenti. Une hypothèque semble également avoir été prise sur l’immeuble dont le financement est assuré par l’emprunt souscrit. Le cas échéant, des frais de garantie sont également prélevés par la banque, qui s’élèvent généralement pour l’hypothèque à 2% du montant emprunté. Enfin, il convient également de ne pas omettre que le notaire est en droit de prélever des frais dans le cas où il s’s'occupe de la rédaction de l’acte d’hypothèque. Bien à vous,

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Faute inexcusable de l'employeur
Question postée par JEAN le 11/04/2019 - Catégorie : Droit du travail

En accident de travail, je veux soulever la faute inexcusable de mon employeur. J'ai eu l'amputation trans P3 index droit .Cet accident est dû du fait que les sécuritées ont été volontairement enlevé sur la machine ou je travail. Enlevé par les responsables et que mon employeur avait connaissance . Est ce que je peux faire cette démarche ? Cordialement

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Bonjour, Par principe, tout salarié doit bénéficier du respect des règles d’hygiène, de santé et de sécurité au travail par l’employeur. Si le respect des mesures de sécurité au travail est une obligation de l’employeur, il incombe également aux salariés de respecter certaines règles, et notamment de se conformer aux directives qui leur ont été données par l’employeur ou lors de formations de santé et sécurité au travail. Il convient d’autre part de noter que si le salarié estime que ses conditions de travail ne respectent pas les obligations de sécurité et de santé de l’employeur, il dispose d’un droit d’alerte auprès de l’employeur et d’un droit de retrait, en vertu des articles L. 4131-1 à L. 4131-4 du Code du travail. En cas d’accident du travail ou de maladie professionnelle, l’employeur engage, si les obligations de santé et de sécurité n’ont pas été respectées, sa responsabilité civile et pénale. Sur le plan civil, l’employeur est responsable des fautes qui sont commises par ses employés, notamment en cas de non-respect des mesures de sécurité. Il peut cependant s’exonérer de sa responsabilité en prouvant que ledit employé a agi à des fins étrangères à ses attributions, sans l’autorisation de son employeur et qu’il s’est placé hors de ses fonctions. Sur le plan pénal, le chef d’entreprise est pénalement responsable des infractions à la législation du travail, notamment aux règles d’hygiène et de sécurité. L’employeur peut toutefois s’exonérer de cette responsabilité s’il arrive à prouver l’existence d’une délégation de pouvoirs à un salarié, c’est-à-dire d’une délégation de la compétence, de l’autorité et des moyens nécessaires à l’accomplissement d’une mission. La délégation de pouvoirs n’est une cause d’irresponsabilité pénale du chef d’entreprise que si celui-ci n’a pas personnellement participé à l’infraction. Dans votre cas, s’il est établi que l’employeur a personnellement participé à l’infraction en violant sciemment les règles de sécurité, il vous serait possible d’engager sa responsabilité civile et pénale. Nous vous conseillons en revanche vivement de vous rapprocher d’un conseil à ces fins. Bien à vous,

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Facturation huissier
Question postée par SD le 10/04/2019 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Suite à un jugement exécutable immédiatement, un débiteur n'a pas réglé spontanément la somme définie. Suite à l'action d'un huissier pour recouvrement, le débiteur ,a versé rapidement via son avocat directement à l'avocat du créancier la somme due. L'huissier n’avait pas défini les conditions de règlement et sans information ou vérification préalable, a entamé des mesures de requêtes de saisies qu'il veut facturer. Lui sont elles dues?

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Bonjour, Aux termes de l’article L. 122-1 du Code des procédures civiles d’exécution, seuls les huissiers de justice peuvent procéder à l’exécution forcée d’un acte ou d’un jugement. D’autre part, l’article L. 111-3 du même Code précise que constituent un titre exécutoire les décisions de juridictions de l’ordre judiciaire ou administratif dès lors qu’elles ont force exécutoire. Cependant, afin de pouvoir procéder à l’exécution d’un jugement ayant force exécutoire, l’huissier de justice doit disposer d’un mandat de son client lui demandant de procéder à une telle exécution. L'huissier de justice ne pourra ainsi agir au-delà des missions qui lui ont été confiées par ce mandat. Lorsque le mandat de l’huissier fait l’objet d’un litige avec son client, il convient par conséquent de s’intéresser en premier lieu aux missions qu'il confère à l’huissier. À cet égard, le mandat n’a pas à être écrit et peut être oral. Par ailleurs, l’article R. 141-1 du Code des procédures civiles d’exécution précise que la remise à l’huissier du titre exécutoire vaut pouvoir donné à l’huissier pour effectuer toute formalité d’exécution qui ne requiert pas un mandat spécial (la saisie immobilière requiert par exemple un mandat spécial). Lorsqu’il existe en revanche un écrit par lequel le client a donné un mandat à l’huissier de procéder à certaines diligences d’exécution, il convient de s’intéresser aux limites de ce mandat et aux missions précises qui lui ont été confiées. La jurisprudence considère ainsi que l’huissier ne peut accomplir ses diligences que dans la limite du mandat qui lui a été confié par le client. Dans votre cas, il convient donc de déterminer s’il existe un mandat écrit ayant ou n’ayant pas donné mission à l’huissier de procéder à l’exécution forcée, par une mesure de saisie, du jugement obtenu. Si le mandat ne précisait pas que l’huissier avait pour mission de procéder à l’exécution forcée du jugement, ce dernier ne peut normalement vous facturer les formalités de saisie accomplies. En revanche, en l’absence de mandat, si le jugement a bien été remis à l’huissier, celui-ci dispose d’une présomption de mandat de procéder aux formalités d’exécution du jugement et donc à des formalités de saisie. Bien à vous,

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Déplacement professionel
Question postée par Brice13 le 08/04/2019 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Voici mon problème que je n'arrive pas à résoudre avec mon entreprise. Pour commencer je suis cadre horaire 37H. Je suis Field Service Engineer donc amené à me déplacer. Ma journée qui me pose problème est celle-ci : Je suis parti à 4h du matin un Lundi pour un client au USA sur un vol en eco. Je suis arrivé à 14h le même jour (car 9h de décallage horaire) sur mon lieu de travail, après 22H de trajet avion + voiture. Je suis ensuite allée travailler pendant 4H. Je réclame à ma société une demi journée de compensation un le vol longue durée qui augmente ma journée de travail de 4h comme stipulé dans la convention colléctive de la métallurgie. Je réclame ensuite une récupération de mes 4h de travail. Pour conclure ma demi-journée pour voyage longue durée est accépté, cependant les heures supplémentaire sont refusé car il est d'après eux normal d'aller travailler après plus de 20h de vol. Pourriez vous m'éclairer ? Je vous remercie par avance, Bien Cordialement.

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Bonjour, L’article L. 3121-27 du Code du travail précise que la durée légale de travail est de 35 heures hebdomadaires. Pour les cadres qui ne sont pas sous le régime du forfait-jour, toute heure effectuée au-delà de cette durée légale hebdomadaire est considérée comme une heure supplémentaire, et ce dans la limite d'un contingent de 220 heures par an par salarié. En outre,la rémunération des heures supplémentaires est par principe fixée par accord ou convention collective, mais, à défaut de disposition, le Code du travail précise que ces heures font l’objet d’une majoration horaire de 25% pour les 8 premières heures supplémentaires et de 50% pour les heures suivantes. Toutefois, la rémunération de ces heures supplémentaires peut être remplacée par un repos compensateur de remplacement, dont la durée est fixée de la même façon que pour la majoration de rémunération. Ainsi, dès lors que le salarié effectue une heure supplémentaire, il lui est possible de demander un repos de remplacement d’une durée maximale de 1,25 heure. D’autre part, si le salarié effectue des heures supplémentaires au-delà du contingent annuel de 220 heures, il bénéficie également de périodes de repos correspondant à 50% des heures accomplies au-delà de ce contingent et 100% si l’entreprise emploie plus de 20 salariés. En tout état de cause, ces dispositions légales sont généralement amandées, dans un sens plus favorable au salarié, par des conventions ou accords collectifs, de branche ou d’entreprise. Nous vous invitons donc dans votre cas à regarder les conditions de rémunération des heures supplémentaires et de contreparties en repos prévues par la convention ou l’accord collectif applicable à votre entreprise. Bien à vous,

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Taxe fonciere
Question postée par Salma le 08/04/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, On'a signe un compromis de vente en decembre 2018, dans l'attente du delocage du credit banquaire pour signer l'acte difinitif, le notaire m'envoit un decompte contenant un prorata de 84% sur la taxe fonciere payee par le vendeur en 2018 et des frais des charges de copropriete du trimistre en cours... suis je obligee de payer ses charges alors que l'acte de vente difinitif n'est pas encore signe ? merci.

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Bonjour, Aux termes de l’article 1589 du Code civil, le principe est que la promesse synallagmatique de vente vaut vente. Par conséquent, il est considéré que le transfert de propriété n’est aucunement lié au paiement du prix, et qu’il s’effectue par le simple échange des consentements. Cependant, la plupart des promesses synallagmatiques de vente, également appelées compromis de vente, intègre une clause de réserve de propriété, qui prévoit que la propriété du bien n’est transférée qu’en cas de réalisation d’un événement particulier, comme le paiement du prix suite à l’obtention d’un prêt ou la signature d’un acte de réitération du compris. S’agissant donc tout d’abord des charges de copropriété, le propriétaire doit en principe s’en acquitter. Par conséquent, il convient dans votre cas de s’intéresser à l’existence éventuelle d’une clause de réserve de propriété dans le compromis jusqu’au paiement du prix. Si une telle clause figure au compromis, le vendeur est toujours propriétaire et devra s’acquitter de ces charges. S’agissant en particulier de la taxe foncière, l’article 1400 du Code général des impôts précise que le redevable de cet impôt est le propriétaire actuel du bien. L’article 1403 du même code dispose cependant que tant que la mutation cadastrale n’a pas été effectuée, le redevable de la taxe foncière reste l’ancien propriétaire inscrit au rôle. Par conséquent, il convient dans votre cas de vérifier si une clause de réserve de propriété a été intégrée au compromis et surtout si la mutation de propriété a été prise en compte au cadastre. Si la mutation cadastrale n’a toujours pas été effectuée, ou si le transfert de la propriété est soumis au complet paiement du prix dans le compromis, c’est le vendeur qui est toujours considéré comme propriétaire aux yeux de l’administration fiscale et qui devra donc s’acquitter du paiement de la taxe foncière. Bien à vous,

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Assainissement, raccordement à l'égout, succession, partage
Question postée par torhen le 06/04/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, En 1986, j'ai hérité après division de parcelle et acte de partage notarié d'un immeuble à usage commercial avec bureaux. Lors de l'acte de partage, ma sœur a hérité quand a elle de la maison familiale. La maison et le local était à l'origine situés sur la même parcelle. Aujourd'hui, je m'aperçois que l'assainissement et les eaux de pluies sont raccordés sur la propriété voisine appartenant désormais à ma sœur depuis l'acte de partage. Souhaitant aujourd'hui louer le local à une entreprise et pour éviter tout conflit ultérieur, je souhaiterais savoir, si ce raccordement à l'égout du local qui date de l'origine du bâtiment est juridiquement régulier ou s'il est susceptible d'être contesté. Je précise que l'acte notarié de partage n'aborde pas cette question mais précise que : "Chaque copartageant souffrira les servitudes passives apparentes ou occultes continues ou discontinues pouvant grever l'immeuble qui lui a été attribué… sans recours contre son copartageant."

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Bonjour, Aux termes de l’article 686 du Code civil, un propriétaire peut établir à son choix la servitude qu’il souhaite, à condition que cette dernière ne soit pas attachée à une personne, mais exclusivement à un fonds et au service de ce fonds. Cet article précise également que l'usage et l'étendue des servitudes sont réglées par le titre qui les constitue. La validité d’une servitude dépend donc avant tout du consentement donné par les parties dans un titre constitutif de la servitude. Il résulte également de cet article que la servitude doit être constituée par un service foncier, c’est-à-dire un service rendu par un fonds à un autre fonds. En l’absence de toute disposition conventionnelle sur l’établissement et les règles régissant une servitude, il est moins aisé de constater que les parties ont consenti à une servitude. Cependant, l’article 692 du Code civil précise que la destination du père de famille peut valoir titre s’agissant des servitudes. L’article 694 du Code civil établit ainsi que si le propriétaire de deux fonds entre lesquels existe une servitude dispose de l’un d’eux, cette dernière continue d’exister même si la convention de division ne précise rien quant au devenir de la servitude en question. L’acte visé par l’article 694 du Code civil est justement celui qui opère la division entre deux fonds qui n’en étaient originairement qu’un. La jurisprudence s’accorde ainsi à dire que si l’acte de division ne fait état d’aucune disposition contraire à l’établissement d’une servitude, celle-ci continue d’exister. Les parties doivent simplement s’assurer que l’acte de division ne comprend aucune mention contraire au maintien de la servitude. Certaines décisions vont même plus loin en considérant que même si l’acte de division ne contient aucune mention sur les servitudes, ce dernier vaut titre sur la servitude dès lors que la création de celle-ci résulte de l’ancien propriétaire des deux fonds, qui a mis les choses en l’état à l’époque où ceux-ci n’étaient pas encore divisés. C’est ici la destination du père de famille (le propriétaire du fonds non divisé) qui vaut titre à l’égard des servitudes. Dans votre cas, rien ne semble s'opposer, dans l'acte de division des parcelles, à cette servitude existante, créée lorsque les deux fonds ne faisaient qu'un. Il semble donc bien que cette servitude soit constatée dans un titre. Bien à vous,

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Heritiers en cas d'indivision d'un bien immobilier
Question postée par sirène le 05/04/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Une donation à ses 2 filles est faite d'un terrain par M. X et Me Y. S'en suit une construction EN COPROPRIÉTÉ d'un duplex : - niveau 1 : fille XY1 mariée à M.Z + 4 enfants Emprunt immob et impôt au nom de M. Z - niveau 2 : fille XY2 célib. sans enfant,loge ses parents Emprunt immob et impôt au nom de Me XY2 AUCUNE FORMALITE lors du décès des parents. Cependant lors du décès de M. Z, niveau 1: 50% à Me XY1 en usufruit,50% entre 4 enfants. l'avis d'imposition adressé dorénavant à "Me XY2 et héritiers de M.Z". VU L INDIVISION de ce duplex, en cas de décès de Me XY2 qui héritera du niveau 2 si aucune formalité n'est faite ? De son vivant, Me XY2 peut-elle le vendre, en faire une donation, ou doit-elle faire un testament... Les enfants peuvent-ils exiger de Mme XY2 de vendre le duplex pour récupérer leur part d'héritage ?

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Bonjour, Aux termes des articles 734 à 750 du Code civil, un ordre de succession est établi à défaut de testament rédigé par le défunt. Cet ordre de priorité place en premier lieu les enfants et leurs descendants. À défaut d’enfants et de descendants survivants au moment du décès, ce sont les parents, les frères et sœurs et leurs descendants qui arrivent en deuxième position de cet ordre de priorité. Dans votre cas, il convient en premier lieu de clarifier la question de la propriété de chaque niveau du duplex : il semble que ce dernier a été divisé en deux lots dont la propriété est attribuée à deux personnes différentes. Par conséquent, le lot correspondant au niveau 1 et le lot correspondant au niveau 2 doivent être traités séparément. À défaut de testament établi par Madame XY2, célibataire sans enfant, son patrimoine, composé en partie du niveau 2 du duplex, serait donc dévolu à ses parents, frères et sœurs et leurs descendants. Ses parents étant décédés, le lot de copropriété correspondant au niveau 2 du duplex sera donc dévolu à sa sœur, Madame XY1, et ses 4 enfants. En tout état de cause, les niveaux 1 et 2 de ce duplex étant assimilés à deux lots de copropriété différents, il ne semble pas possible de forcer Madame XY2 à céder sa partie de ce logement. Rien ne l’empêche cependant de le vendre, procéder à une donation ou rédiger un testament. Il convient de souligner, à toutes fins utiles, les incidences fiscales d’une telle opération de donation à un collatéral : aux termes de l’article 777 du Code général des impôts, le taux d’imposition aux droits de donation à frère ou une sœur oscille entre 35 et 45%, alors qu’il est de 55% en cas de donation à un neveu ou une nièce. Compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons toutefois de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste. Bien à vous,

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Quel bail mentionner dans promesse de vente d'un fonds de commerce
Question postée par ludocube le 04/04/2019 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, dans la promesse de vente d'un fonds de commerce, faut'il mentionner le bail en vigueur (renouvelé) et faire un bref rappel des baux antérieurs ou mettre en avant le bail originel et préciser ensuite qu'il a été renouvelé et valable jusqu'à la date x? Si dans la rédaction du bail renouvelé et signé le notaire a fait l'impasse sur la clause de destination des lieux, quelles conséquences?

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Bonjour, Aux termes de l’article L. 141-1 du Code de commerce, tout acte qui constate une cession de fonds de commerce, même sous condition suspensive, doit comporter un certain nombre de mentions obligations. Ainsi, une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce doit également contenir, à peine de nullité, certaines mentions obligatoires. Il convient de relever que l’on trouve, au nombre de ces mentions obligatoires, l’origine de propriété, l’état des inscriptions sur le fonds de commerce, le chiffre d’affaires et les résultats des trois derniers exercices comptables précédant la vente, ainsi que les conditions du bail. Parmi les conditions du bail, doivent obligatoirement figurer sa date, sa durée, et nom et adresse du bailleur. En l’absence de ces mentions obligatoires, la nullité relative de l’acte de cession du bail est encourue, à la demande de l’acquéreur, pendant un délai d’un an à compter de sa conclusion. Il semble donc qu’il est nécessaire, afin d’éviter une nullité relative de l’acte de cession du bail, de mentionner l’ensemble des conditions des baux successifs, à savoir les conditions du bail originaire (date de conclusion, durée initiale, etc.) ainsi que celles des baux renouvelés, afin d’assurer une parfaite information de l’acquéreur. S’agissant par ailleurs de la mention de la clause de destination des locaux loués, elle n’est pas une mention obligatoire du contrat de bail originaire comme renouvelé. Il est cependant préférable qu’elle soit indiquée à des fins probatoires. En tout état de cause, il convient de noter que la destination du bail renouvelé est la même que la destination du bail initial : si celle-ci a été indiquée au bail originaire, la problématique probatoire ne se posera plus. Bien à vous,

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Code naf ape
Question postée par JPR le 24/03/2019 - Catégorie : Droit administratif

Je recherche le code APE NAF approprié pour l'objet social d'une sarl déjà créée: "Production, commerce, location de solutions liées à la photographie automatisée ainsi que les prestations de services dans ce domaine également sur la base de plateformes d'internet" Le code inscrit par l'INSEE : 6312Z Portails internet n'est pas approprié Merci

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Bonjour, Le code APE est normalement attribué automatiquement par l’INSEE au moment de la création ou de la modification d’une société ou d’une entreprise, en fonction de l’objet de l’activité choisi par les associés ou l’entrepreneur. Ce code, qui est attribué en fonction de l’objet social, déterminé par les associés dans les statuts ou par l'entrepreneur, correspond en réalité à l’activité principale exercée par la société ou l’entreprise. Or il se peut que l’objet social inclue des activités qui ne sont pas exercées à titre principal mais à titre accessoire, activités qui n’entreront pas en compte dans le cadre de la détermination du code APE. Il convient donc au préalable de déterminer quelle est l’activité principale de la société en fonction de son objet social et d’en informer le greffe, qui fixera la nature de l’activité principale sur le Kbis de la société, ainsi que l’INSEE, qui déterminera le code APE en fonction de l’activité principale. Si votre activité n’est pas principalement exercée par le biais de portails internet, il convient donc de s’adresser directement au Centre des formalités des entreprises de votre ressort afin de l’informer de la nature de l’activité principale qui vous semble la plus adaptée pour votre entreprise. Le CFE informera ensuite simultanément le greffe, qui modifiera l’activité principale sur le kbis et l’INSEE, qui modifiera votre code APE. La terminologie qui peut correspondre à votre activité principale pourrait être « Activités photographiques », qui correspond au code APE 7420Z. Bien à vous,

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Droit de succesion
Question postée par miche miche le 24/03/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Mous sonne six enfants mon père et décédé en 2000 il m/avait pas de contra de mariage mous avons du signer pour que ma mère reste dans la maison la maison et estimer a 100000euro et 80000euro sur les conte ma sœur veut acheter la maison et mous donner 12500euro par enfant cela veut dire que ma mère lui donne sa part a telle le droit et l/argent des comte a telle le droit Mercie

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Bonjour, Lors d'un décès, l’ensemble de ses successibles recueillent les biens qui composaient le patrimoine du défunt en indivision. Cette situation d’indivision n’a cependant pas vocation à durer et les successibles qui souhaitent sortir de l’indivision doivent ensuite procéder au partage des biens du défunt. Les règles de répartition des biens lors d’un partage dépendent de la présence ou non d’un testament rédigé par le défunt. Aux termes de l’article 757 du Code civil, en l’absence de testament, le conjoint survivant doit recueillir à son choix l’usufruit de la totalité des biens existants ou la pleine propriété du quart des biens existants. Quant aux droits des enfants dans la succession, ils sont identiques pour chaque enfant : le partage des biens du défunt doit être effectué à parts égales entre eux. Par conséquent, lorsque le conjoint survivant choisit l’usufruit de la totalité des biens existants, les enfants recueillent la nue-propriété à parts égales sur l’intégralité des biens du patrimoine du défunt. À l’inverse, lorsque le conjoint survivant choisit le quart de la pleine propriété, les enfants devront se répartir à parts égales les trois quarts de la nue-propriété restante. Ce partage, lorsqu’il est réalisé amiablement, doit être effectué par un notaire, qui sera chargé d’assurer un partage égalitaire des biens du défunt. Dans le cadre de ce partage, certains successibles pourront demander, aux termes de l’article 831 du Code civil, à se voir attribuer préférentiellement un bien, à charge de soulte, c’est-à-dire de contrepartie, pour les autres héritiers. Cette attribution préférentielle est de droit sur la résidence d’habitation pour le conjoint survivant. Dans votre cas, si votre mère a choisi l’option du quart de la pleine propriété, il lui revient une part de la propriété de la maison à hauteur de 25.000 euros et des sommes en compte bancaire à hauteur de 10.000 euros. Si un enfant souhaite donc obtenir l’attribution préférentielle de la maison, il conviendra qu’elle dédommage le conjoint survivant à hauteur de sa part, soit 25.000 euros, ainsi que chacun des enfants successibles, à hauteur de 12.500 euros. En tout état de cause, cette répartition devra être actée dans un acte notarié. Bien à vous,

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Cession de parts à un tiers dans le cadre d'un divorce amiable
Question postée par Euskadi le 20/03/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Actuellement en procédure du divorce par consentement mutuelle, est-il possible que ma future ex-femme fasse une cession de ses parts de la résidence principale à une tierce personne? Si oui sommes nous certains que nous pourrons rester dans le cadre d'un divorce amiable ? Je vous remercie par avance pour votre retour. Bien cordialement, Damien Garrido

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Bonjour, Aux termes de l’article 229-1 du Code civil, les époux peuvent, d’un commun accord, mettre fin au contrat de mariage par une convention constatant cet accord et régissant l’ensemble des effets du divorce. Cette convention doit notamment prévoir les conséquences du divorce en matière de partage des biens communs, d’autorité parentale, de pension alimentaire et de prestation compensatoire. La résidence principale est particulièrement concernée par ce contrat, qui doit prévoir si les époux en maintiennent la propriété commune en indivision suite au partage ou si l’un des deux époux seulement en conserve la propriété. Préalablement à l’accord définitif des époux sur le partage, il est donc important que le patrimoine commun ne soit pas affecté par un acte de disposition, afin que la convention puisse en prévoir les modalités d’un partage équitable. C’est dans cette optique que l’article 220-1 du Code civil prévoit que le juge aux affaires familiales peut faire interdiction à un époux de disposer de ses biens propres ou des biens communs lorsqu’un tel acte met en péril les intérêts de la famille ou lorsqu’il manque gravement à ses devoirs. Dans votre cas, la cession de la résidence principale ne peut intervenir en l’absence de dispositions conventionnelles en régissant le partage, la convention de divorce n’ayant toujours pas été signée ni homologuée. Il est en effet primordial de déterminer si les époux resteront propriétaires de la résidence en indivision, ou si un seul des époux en restera propriétaire, afin de préciser dans quelle mesure les époux ont le pouvoir de céder le bien. Il semble donc possible de demander au juge aux affaires familiales de demander préventivement à ce que la résidence principale ne soit pas cédée, le temps que la convention de divorce en règle définitivement le partage. Bien à vous,

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Remise de clés
Question postée par twendling1109@gmail.com le 18/03/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour,la porte de l'appartement de mon fils a été changer par le bailleur sociale suite a une effraction lorsque mon fils était hospitalisé,donc les clés sont en posesion du bailleur sociale.est ce que avec une procuration et la copie de la carte d'identité de mon fils le bailleur sociale est il obligé de me remettre les clés pour que je puisse aller chercher des affaires qu'il a besoin a l'hopital

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Bonjour, Les dispositions du Code civil relatives aux réparations dans les locaux objets d’un bail d’habitation sont applicables aux baux sociaux. Le bailleur est ainsi tenu, tout au long de la durée du bail d’habitation, d’une obligation d’entretien de la chose louée et doit ainsi faire exécuter toutes les réparations nécessaires, à l’exception des réparations dites locatives, qui restent à la charge du locataire. S’agissant spécifiquement des réparations inhérentes à la structure de l’immeuble, il est acquis, d’après la jurisprudence, qu’elles incombent au bailleur. Ainsi, plusieurs décisions ont déjà considéré que les réparations afférentes aux portes d’accès, lorsqu’elles étaient nécessaires notamment en raison d’une effraction, devaient être assumées par le bailleur de l’immeuble. Concernant spécifiquement la remise des clés, il est acquis qu’en cas de changement de serrure, le propriétaire doit impérativement remettre au locataire les nouvelles clés. En effet, aux termes des articles 226-4 et 432-8 du Code pénal, est coupable d’une violation de domicile le propriétaire qui fait procéder au changement des serrures en cours de bail sans autorisation donnée par la loi et sans respecter les règles de la procédure d’expulsion. Concernant enfin les modalités précises de la remise des clés, le Code civil ne prévoit pas de disposition particulière sur la remise des clés par le bailleur suite à l’exécution de travaux sur le serrure. En revanche, il est possible de faire un parallèle avec la remise des clés par le locataire au bailleur en fin de bail : la jurisprudence considère à ce titre que le bailleur peut mandater une personne pour recevoir les clés du locataire en son nom et pour son compte. Par analogie, il semble donc que la production d’une procuration datée et signée par votre fils, faisant figurer son identité ainsi que la vôtre (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse, notamment), accompagnée de copies de sa pièce d’identité et de la vôtre, suffira à vous permettre de récupérer les clés de son appartement auprès du bailleur social. Bien à vous,

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Rémunération non autorisées
Question postée par josila le 17/03/2019 - Catégorie : Droit des affaires

Le conseil de surveillance d'une sa fixe la rémunération des membres du directoire. Lorsque un membre du directoire perçoit d'autres rémunérations pour mandats sociaux dans d'autres filiales appartenant à 100 % à la société mère pour lequel is est membre du directoire ( président ), le conseil de surveillance doit-t'il être informé pour donner son accord au préalable ou plus simplement qui décide de ces rémunérations. Sinon s'agit-t'il de rémunérations non autorisées et indûment payées. Une régularisation est elle possible sachant qu,il ne s'agit pas de conventions réglementées donc non ratifiables par AG. Pour info, le président du conseil représente la société mère dans ces filiales et donne son aval à ces rémunérations ou gratifications sans concerter les autres membres du conseil.

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Bonjour, Il convient de distinguer la rémunération des mandataires sociaux de la société mère de ceux des sociétés filiales. S’agissant de la société mère, dans le cadre des sociétés anonymes à Directoire et Conseil de surveillance, il revient exclusivement au Conseil de surveillance de fixer la rémunération du mandat des membres du Directoire. Dès lors qu’elle est fixée par un organe social, la rémunération du dirigeant n’a pas de caractère conventionnel et n’est donc pas soumise à la procédure des conventions réglementées. S’agissant des sociétés filiales, la rémunération du mandat social peut être alternativement fixée par un organe de direction (le Conseil de surveillance pour la rémunération des membres du Directoire dans les sociétés anonymes par exemple) ou par l’assemblée générale. La décision de fixation de la rémunération dans les filiales est donc prise par les membres de l’organe de direction ou par les associés de la société, parmi lesquels peut figurer la société mère. Le cas échéant, la société mère, personne morale, doit y être représentée par une personne physique. Dans votre situation, la société mère est représentée par son président du Conseil de surveillance au sein des organes de direction ou à l’assemblée générale des sociétés filiales. Par conséquent, la société mère ne dispose pas d'un pouvoir d'autorisation des rémunérations, mais d'un pouvoir de détermination de la rémunération en assemblée générale ou au sein de l'organe de direction, pouvoir exercé par son représentant, le président du Conseil de surveillance. En tout état de cause, la rémunération des mandataires sociaux des filiales n'a alors pas de caractère conventionnel et n'a donc pas à être autorisée selon la procédure des conventions réglementées. Compte-tenu de la complexité de la situation, nous vous invitons à vous rapprocher d’un conseil en droit des sociétés. Bien à vous,

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Cumul mandat
Question postée par josila le 17/03/2019 - Catégorie : Droit des affaires

Un membre du conseil de surveillance vice président d'une SA peut il cumuler cette fonction avec un mandat rémunéré de président d'une filiale SA appartenant à 100% à la SA mère pour lequel il est vice président du conseil de surveillance. Si oui, s'agit-t'il d'une convention réglementée et doit-t' il avoir l'autorisation au préalable du conseil de surveillance. Si non s'agit-t'il d'une rémunération non autorisée ? Merci

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Bonjour, Aux termes de l’article L. 225-21 du Code de commerce, une personne physique ne peut exercer simultanément plus de 5 mandats d’administrateur ou de membre de Conseil de surveillance de sociétés ayant leur siège en France. En outre, aux termes de l’article L. 225-94-1 du Code de commerce, une même personne physique ne peut cumuler plus de 5 mandats de Directeur général, Directeur général délégué, membre du Directoire, membre du Conseil de surveillance ou administrateur de sociétés ayant leur siège en France. Certaines exceptions à ces règles sont prévues, notamment afin de faciliter la gestion d’un groupe de sociétés. Il est ainsi permis à un administrateur ou à un membre du Conseil de surveillance d’une société mère d’exercer un nombre illimité de mandats d’administrateur ou de membre du Conseil de surveillance dans les sociétés qu’elle contrôle directement ou indirectement. Dans votre cas, aucune règle ne semble donc s’opposer au cumul du mandat de membre du Conseil de surveillance de la société mère et de président du Conseil d’administration ou du Conseil de surveillance d’une société filiale, si le plafond global de 5 mandats du dirigeant n’est pas dépassé par ailleurs. S’agissant par ailleurs de la rémunération des mandataires sociaux, dès lors qu’elle est fixée par un organe de direction (Conseil d’administration ou de surveillance), la jurisprudence considère qu’elle ne présente pas de caractère conventionnel mais un caractère institutionnel. Elle n’est donc pas soumise à la procédure des conventions réglementées. Bien à vous,

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Utilisation nom marital
Question postée par gérard le 15/03/2019 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Plusieurs années après mon divorce je me rends compte que mon ex-femme a conservé son nom marital (en l'occurrence sur l'annuaire téléphonique). Je n'ai jamais donné mon consentement et le jugement de divorce n'indique rien à ce sujet. Que dois-je faire pour que mon nom ne soit plus utilisé? Avec mes remerciements

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Bonjour, Aux termes de l’article 264 alinéa 1er du Code civil, chacun des époux perd, lors du divorce, le nom d’usage de son conjoint. Cette règle souffre néanmoins de deux exceptions notables. D’une part, la jurisprudence considère que lorsque le nom du conjoint a été incorporé à un nom commercial ou à une enseigne, il devient un élément du fonds de commerce et suit donc le sort de ce fonds, indépendamment du sort du mariage. D’autre part, selon l’article 264 alinéa 2 du Code civil, un conjoint peut conserver l’usage du nom de son ancien soit par accord avec son ancien conjoint, soit par décision judiciaire. Lors d’un divorce par consentement mutuel, l’accord des époux ne peut intervenir que dans le cadre de la convention de divorce, qui est censée régir l’ensemble des effets de la rupture du lien marital. Si le divorce n’est pas un divorce par consentement mutuel, l’accord du conjoint pour utiliser son nom peut intervenir par tout moyen, tant écrit qu’oral. Cependant, le conjoint qui utilise le nom devra toujours être en mesure de justifier de cet accord, ce qui peut s’avérer délicat en cas d’allégation d’accord oral. En outre, il convient de souligner qu’au gré des décisions de justice, le silence du conjoint dont le nom est utilisé peut être considéré ou non comme un droit d’usage donné à son ancien conjoint. L’autorisation d’utiliser le nom peut aussi résulter d’une décision de justice, dès lors qu’un conjoint justifiant d’un intérêt particulier a demandé en justice, soit au cours de la procédure de divorce, soit après, de continuer à utiliser ce nom. Dans votre cas, si aucun accord n’a été donné pour la poursuite de l’utilisation de votre nom par votre ancienne épouse, vous pourrez demander devant les juridictions civiles à ce qu’elle cesse de l’utiliser et, en réparation, le versement de dommages et intérêts si vous pouvez justifier de l’existence d’un préjudice. Bien à vous,

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Double imposition
Question postée par omar le 13/03/2019 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Je suis légataire universel de la succession de mon frère qui résidait en Nouvelle Calédonie . J hérite d'un appartement qui est en France . Dois je Vraiment payer les frais de succession en Nouvelle Calédonie (30%) et en France (45%) .Une double imposition .

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Bonjour, Bien que considérée comme un territoire français, la Nouvelle-Calédonie dispose d’un statut juridique propre, prévu au titre XIII de la Constitution de la Vème République. La Nouvelle-Calédonie est ainsi considérée comme une Collectivité d’Outre-Mer à statut particulier, divisé entre trois provinces semi-autonomes. Bénéficiant d’une relative autonomie juridique par rapport à la France, la Nouvelle-Calédonie bénéficie à certains égards d’un régime fiscal qui lui est propre, comme dans le cadre des droits de succession. Afin d’éviter les doubles impositions, la France a donc conclu une convention fiscale avec le gouvernement de Nouvelle-Calédonie en 1983. L’article 20 de cette convention règle les problématiques de double imposition, en fonction de la nature des biens qui font l’objet de la succession. S’agissant des immeubles, ils ne seront soumis aux droits de succession que dans le pays sur le territoire duquel ils se situent. L'appartement dont vous héritez, situé en France, sera donc normalement soumis aux droits de succession en France uniquement. Concernant les biens meubles corporels, ils sont soumis aux droits de succession dans le pays sur le territoire duquel ils se trouvent au moment du décès. Les biens meubles incorporels feront eux l’objet d’une imposition aux droits de succession du pays duquel le défunt était un résident au jour du décès. Les actions ou parts d’une société dont l’actif est essentiellement composé de biens immobiliers, ou de droits portant sur des biens immobiliers, sont imposées aux droits de succession dans le pays sur le territoire duquel se trouvent ces immeubles. Enfin, les actions ou parts d’autres sociétés seront soumises aux droits de succession du pays duquel la société était résidente. Compte-tenu de la complexité des problématiques fiscales dans le cadre d’une succession à l’étranger, nous vous conseillons cependant de vous rapprocher d’un fiscaliste afin de répondre de manière exhaustive à toutes vos questions. Bien à vous,

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Rupture de contrat, prestataion de services
Question postée par Ines le 13/03/2019 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour maître, Je suis prestataire décoratrice de mariage et j'ai signé un contrat avec une cliente qui me demande d'effectuer une prestation de décoration. Suite à la découverte de soucis de santé je ne peux honorer le contrat, la prestation doit avoir lieu dans 4 mois et j'ai informé la cliente que je lui rembourserai son acompte et que j'annulerai le contrat . Suis-je dans mon droit?

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Bonjour, Le contrat de prestation de décoration pour les mariages s’assimile à un contrat de louage d’ouvrage, défini par l’article 1710 du Code civil. Ce contrat suit lui-même le régime juridique du contrat d’entreprise, défini par l’article 1708 du même Code. Le contrat d’entreprise est un contrat par lequel une partie s’engage, moyennant rémunération, à faire quelque chose pour une autre partie. Conformément au droit des obligations, le contrat d’entreprise doit répondre aux conditions de validité classiques d’un contrat synallagmatique. Les parties doivent ainsi être juridiquement capables de conclure le contrat, leur consentement ne doit donc pas être vicié et l’objet, c’est-à-dire la nature de la prestation, doit être déterminé et surtout possible. Si l’une de ces conditions n’est pas réunie, le contrat est considéré comme nul. Il convient de relever que ces conditions de validité s’apprécient au moment de la formation du contrat. Le contrat ne sera donc nul que si la prestation était impossible en raison de l’existence d’une maladie de l’entrepreneur rendant impossible l’exécution de la prestation au moment de la formation du contrat. Si, en revanche, la maladie s’est déclenchée postérieurement à la formation du contrat mais qu’elle rend impossible l’exécution de la prestation, l’entrepreneur peut être dispensé de l’exécution de la prestation en raison d’un cas de force majeure. La jurisprudence considère à cet égard que la maladie de l’entrepreneur remplit les critères d’irrésistibilité, d’imprévisibilité et surtout d’extériorité de la force majeure, lorsque la maladie est suffisamment grave. Par conséquent, dans votre cas, il ne semble pas possible de demander l’annulation du contrat en raison de votre maladie qui est apparue après la formation du contrat. En revanche, si la maladie est suffisamment grave pour remplir les critères de la force majeure, il ne pourrait vous être reproché de ne pas exécuter la prestation. Bien à vous,

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Coexistence de deux présidents
Question postée par Joseph le 08/03/2019 - Catégorie : Droit des affaires

Pourriez vous m'indiquer s'il est possible d'élire un président de conseil de surveillance pour une SA coopérative par anticipation ( 18 mars) alors que l'ancien président restera en fonction et sera démissionnaire seulement le 8 avril après atteinte de la limite d'âge. Par cette manoeuvre, l'ancien président pourrait bénéficier d'un vote double en cas d'égalité. Merci beaucoup pour votre réponse

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Bonjour, Les sociétés coopératives peuvent classiquement se constituer sous l’une des formes ordinaires de sociétés : SA, SAS, SARL, société civile, etc. Ces sociétés peuvent donc se constituer sous la forme d’une société anonyme soit moniste, à Conseil d’administration, soit dualiste, à Directoire et Conseil de surveillance. Comme dans le régime de droit commun des sociétés anonymes, les membres du Conseil de surveillance sont désignés par la collectivité des associés. Aux termes de l’article L. 124-6 du Code de commerce, les membres du Conseil de surveillance d’une société coopérative doivent par ailleurs avoir impérativement avoir la qualité d’associé ou de dirigeant d’une société associée. En outre, le Conseil de surveillance peut élire un président en son sein : le président doit ainsi impérativement être également un membre du Conseil de surveillance. Chaque membre du Conseil de surveillance doit donc voter pour l’élection du président, avec une voix chacun, le président disposant néanmoins d’une voix prépondérante en cas d’égalité, ce qui permet de penser qu’il dispose d’un « droit de vote double ». Lorsque le mandat du président du Conseil de surveillance arrive à son terme, rien ne semble s’opposer, comme dans les sociétés anonymes de droit commun, à la nomination d’un nouveau président par une décision anticipée, avec une prise d’effet à la date du terme des fonctions de l’ancien président. Le cas échéant, pourraient voter lors d’une telle réunion les membres du Conseil ainsi que l’ancien président. Bien à vous,

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Assurance auto
Question postée par Jade le 05/03/2019 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Ma nouvelle assurance auto a réinitialisé mon CRM alors que je lui ai fourni mon relevé d'information sous prétexte que ça fait 3 ans que je n'ai pas été assurée. Or dans leur convention, il n'y a aucune limite de temps pour le CRM et la seule chose qu'ils peuvent faire c'est me mettre une surprime pour 3 ans sans assurance. Que dois-je faire ?

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Bonjour, Le coefficient de réduction-majoration d’un contrat d’assurance automobile (CRM), également appelé bonus-malus, est défini à l’article 3 de l’annexe A. 121-1 du Code des assurances. La variation du CRM dépend de la survenance d’un sinistre au cours d’une période annuelle d’assurance : en l’absence de sinistre, le coefficient est réduit de 5% et, en cas de sinistre, augmenté de 25%. Seule la survenance d’un sinistre semble donc susceptible de faire varier le coefficient. Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du même article, si le contrat est interrompu, le taux de réduction ou de majoration appliqué à l'échéance précédente reste acquis à l'assuré mais aucune réduction nouvelle n'est appliquée. En cas de changement d’assureur, le nouvel assureur est donc tenu de respecter l’ancien CRM de l’assuré, qui doit figurer sur le relevé d’informations que ce dernier lui a transmis. En revanche, selon les termes de l’article A. 121-1-1 du Code des assurances, une carence de souscription à un contrat d’assurance au cours des trois années précédant la souscription d’un nouveau contrat peut donner lieu à l’application d’une surprime, qui ne peut dépasser 100% de la prime de référence. Par conséquent, le défaut d’assurance pendant une période de 3 ans peut entraîner la fixation d’une surprime, mais ne peut normalement donner lieu à une modification du coefficient. Le nouvel assureur peut cependant décider de faire varier le coefficient après prise de renseignements auprès de l’ancien assureur, qui aurait révélé des sinistres datant de la précédente période de souscription. Il vous semble donc possible de demander au nouvel assureur l'application de votre précédent coefficient, qui figure au relevé d’informations que vous lui avez transmis, mais vous ne pouvez en revanche contester la fixation d’une surprime. Bien à vous,

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Achat d'un véhicule d'occasion qui tombe en panne de moteur
Question postée par Shaoling le 05/03/2019 - Catégorie : Droit de la consommation

J'ai acheté á un particulier une voiture en septembre 2017. J'ai payé un prix assez élevé (6500€ pour un Mitsubishi l200 de l'année 99 avec 260000 km) car il y avait des factures de réparations. Le véhicule est tombé en panne au bout de deux mois et même pas 1000km. J'ai repris contact avec le vendeur qui se ne sent bien entendu pas responsable. Depuis je suis passé de garage en garage juste pour constater qu'il faudrait faire un échange de moteur ce qui ne vaut pas la peine à cause de l'état de la carrosserie... Un garagiste m'a dit qu'il y a une responsabilité de la part du vendeur en cas de panne de voiture jusqu'à 6mois après le vente ou (et c'est cela qui concerne ma question) 5000km. Est-ce qu'il y a encore une possibilité de me retourner vers le vendeur?

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Bonjour, Suite à une vente de biens entre particuliers, le vendeur est tenu de respecter la garantie légale des vices cachés. Il peut également être tenu à des garanties contractuelles facultatives vis-à-vis de l’acquéreur. L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou acquise à moindre prix. Si l’acheteur arrive à prouver l’existence d’un vice caché au moment de la vente, il peut demander, dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du défaut, soit une réduction du prix d’achat soit le remboursement total du prix après avoir restitué le bien. Cette garantie est légale et donc obligatoire pour l’acquéreur. Le vendeur peut également s’engager volontairement à respecter des garanties contractuelles, qui sont facultatives. Ces garanties ne lui sont opposables que si elles ont été précisées au contrat. Il peut notamment s’agir, dans le cas de la vente d’un véhicule, d’une garantie applicable en fonction du nombre de kilomètres parcourus ou du temps écoulé après la vente. Il conviendrait donc de se pencher sur le contrat de vente afin de déterminer si une telle garantie contractuelle a été prévue. Dans la négative, il vous restera toujours la possibilité d’actionner la garantie des vices cachés, qui vous permettra d’obtenir un remboursement ou une diminution du prix de vente. Bien à vous,

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Vente immobiliere
Question postée par Liberte22 le 27/02/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Est ce que la vente d'une maison se situant en eure et loir peut etre effectuée par un notaire se situant dans l'isère. Est ce que les deux vendeurs peuvent prendre chacun un notaire différent: un, en eure et loir et l'autre dans l isère?

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Bonjour, L'article 1582 du Code civil indique que la vente peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. L'article 1369 du Code civil définit l'acte authentique comme celui reçu par un officier public c’est-à-dire le notaire. L'article 710-1 du Code civil subordonne les formalités de publicité foncière à la condition que l’acte ait été "reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France". Ainsi, le recours au notaire lors d'une vente immobilière apparaît indispensable. Ce dernier conseille les parties et rédige le cas échéant le compromis de vente qu’il leur fait signer. Par suite il se charge d’effectuer les formalités préalables à la signature définitive et vérifie à cet effet la propriété et l'état hypothécaire du bien cédé ainsi que l'identité du vendeur et de l'acquéreur, l’exercice du droit de préemption de la mairie, et se charge d’obtenir le certificat d'urbanisme. Le notaire va également authentifier l’acte de vente et procéder à la publication et à la conservation de ce dernier. De cette manière, les parties disposeront d’une preuve irréfutable du transfert de propriété au bénéfice de l'acheteur. Les notaires ont une compétence nationale de sorte que les parties peuvent par principe choisir tout notaire exerçant sur le territoire français. De même les parties peuvent avoir un notaire chacune, qui se coordonnerons pour réaliser l’opération de vente ensemble et partageront en principe les frais y afférent. Bien à vous

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Bail civil non signé pour maison secondaire
Question postée par slamos le 25/02/2019 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, voici le cas que je rencontre actuellement. J'aimerai avoir vos avis. Mme X de nationalité Espagnole et résidant en Espagne prend en location un logement en France au titre d’une résidence secondaire non meublée à compter du 01 mars 2016. Amie de la famille du propriétaire aucun bail n’a été signé. Les premiers loyers sont payés par virement puis en espèce. La locataire vient régulièrement occuper le logement. Depuis septembre 2018 des mails et des lettres recommandées lui ont été envoyés afin de la relancer. Des mails de sa part ont été reçus confirmant le montant de sa dette ainsi que sa venue pour récupérer ses meubles. Mais plus de nouvelles depuis et le logement n’est plus habité mais il y a toujours les meubles du locataires à l’intérieur. Comment récupérer le logement, le plus rapidement possible ? Puis-je dénoncer le bail avec un préavis de 3 m