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Vente en indivision
Question postée par BONNET le 20/10/2021 - Catégorie : Droit de la famille

JE SUIS EN INDIVISION AVEC MON FILS JE LUI EST FAIT UNE DONATION .NOUS VENDONS L'APPARTEMENT QUELLE PART ME REVIENT?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous être propriétaire avec votre fils d’un appartement après lui avoir fait donation d’une quote-part de cet appartement en indivision. Vous souhaiteriez savoir comment le prix sera réparti entre votre fils et vous-même en cas de vente de l’appartement. À titre liminaire, nous vous indiquons que nous disposons de trop peu d’informations pour vous répondre précisément. En effet, vous n’indiquez pas, dans votre question, la quote-part indivise détenue par chacun des propriétaires indivis dans cet appartement. Ceci étant, nous vous indiquons que, par principe, le prix de vente d’un appartement en indivision est réparti entre les copropriétaires indivis à proportion de leur quote-part indivise. Par ailleurs, lorsque l’acte de vente ne stipule pas expressément la quote-part de chacun des propriétaires indivis, le prix de vente est réparti à parts égales entre chacun d’eux : dans votre cas, ceci impliquera que le prix sera réparti pour moitié entre votre fils et vous-même. En outre, il convient également de noter que l’acte de cession peut lui-même préciser que le prix de cession ne sera pas réparti entre les vendeurs à proportion de leur quote-part indivise. Par exemple, dans votre cas, l’acte de vente pourrait préciser que les parties conviennent que votre fils percevra 25% du prix de vente et vous-même 75% alors que vous n’êtes que deux indivisaires détenant chacun une quote-part de 50%. Aussi, dans votre cas, et à supposer que vous déteniez bien une quote-part indivise représentant 50% du bien, le prix de vente vous sera attribué pour moitié, sauf stipulation contraire de l’acte de vente. Si votre quote-part indivise est différente, le prix de vente sera réparti entre votre fils et vous-même à proportion de ladite quote-part. Bien à vous

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Honoraire avocat
Question postée par laurencebéatrice le 20/10/2021 - Catégorie : Droit pénal

Ds une première procédure en TGI, est-il normal que des bâtisses non déclarées ne soient pas dénoncées auprès du Juge ? Si l'avocat signe une convention d'honoraires sur résultat, a t-il le droit de percevoir le montant de sa rémunération, alors que la procédure a fait l'objet d'un appel par le vendeur ? même en cas de dessaisissement de l'avocat en cours de procédure ? L'avocat a t-il l'obligation d'écrire sur sa convention ce qu'il ferait en cas de dessaisissement ? Merci pour votre réponse.

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Bonjour, À titre liminaire, nous vous rappelons que le forfait des questions Documentissime comprend une réponse à une question, et non à plusieurs, en particulier lorsque les problématiques posées sont distinctes. Ceci ayant été rappelé, nous comprenons de vos questions que vous souhaitez savoir si un avocat peut percevoir l’honoraire de résultat qui avait été prévu dans la convention d’honoraires, ce alors que le jugement de première instance a fait l’objet d’un appel. Les règles relatives aux honoraires de résultat des avocats, c’est-à-dire la partie des honoraires qui est déterminée par proportion aux sommes recouvrées grâce à son action, ou que son client a économisé grâce à son action, sont précisément fixées en jurisprudence. La Cour de cassation estime qu’en cas de dessaisissement en cours de procédure, il est mis un terme à la convention d’honoraires, et l’avocat doit être rémunéré pour le service rendu à hauteur des prestations réalisées. S’agissant de l’honoraire de résultat dans une telle circonstance, la règle est donc que, dans la mesure où il a été mis en terme à la convention, l’avocat qui a été dessaisi n’y a pas droit. En effet, l’honoraire de résultat est par principe dû lorsqu’il a été mis fin à l’instance par un acte ou une décision juridictionnelle irrévocable. Ceci étant, la convention d’honoraires peut expressément prévoir des modalités de rémunération ou d’attribution de l’honoraire de résultat à l’avocat qui seraient différentes. Notamment, la convention d’honoraires peut prévoir que l’avocat percevra un honoraire de résultat dès que la décision de première instance aura été rendue, sous réserve que l’arrêt d’appel ne réforme pas le jugement de première instance. Dans votre cas, il convient donc de s’attacher à une lecture attentive de la convention d’honoraires. Le principe sera que l’avocat dessaisi n’aura pas droit à un honoraire de résultat s’il a été dessaisi ou s’il s’est dessaisi en cours d’instance, sauf dans le cas où la convention d’honoraires prévoirait des conditions particulières d’attribution de l’honoraire de résultat qui seraient différentes. Bien à vous

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Vente maison
Question postée par pasca49 le 19/10/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Nous sommes 3 héritiers.nous avons vendus la maison familiale le 02/09/21.Mes 2 freres ont donnés les clés a la demande de l'acquéreur après la signature du compromis de vente début juillet 2021 ce dernier à entrepris des travaux dans la maison.Notamment détapissé l'étage (j'avais quelques mois au paravant rebouché un petit trou dans le plafond épai comme le bout de mon petit doigt avec du papier journal et recollé un petit morceau de tapis dessus. ce dernier l'a vu et dit à l'un de mes frères qu'il fallait faire réparer cette fuite. mON frere l'a laissé choisir un couvreur et faire la réparation au final la facture se monte à 5600 euros. mES 2 FReres veulent que je paie le 1/3 de la facture, je ne veux pas payer car je n'étais pas d'accord,je n'ai rien signé (pas de devis).et en plus le notaire n'a pas été mis au courant. Dois-je payer 1800 euros. merçi de me répondre. IL ME menaçent d me mettre au tribunal.

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous étiez propriétaire, en indivision avec vos deux frères, d’une maison familiale. Vous avez signé un compromis de vente de cette maison début juillet 2021 et l’acte a été réitéré chez le notaire le 2 septembre 2021. Entre la signature du compromis et la signature de l’acte réitératif, l’un de vos frères a autorisé le futur propriétaire à effectuer des travaux relatifs au rebouchage d’un trou apparu dans le plafond de la maison vendue. Vos frères vous demandent d’assumer deux tiers des frais relatifs à ces travaux, que l’acquéreur a lui-même demandé à l’indivision de prendre en charge. Tout d’abord, il convient de rappeler que le compromis de vente constitue une promesse synallagmatique de vente qui vaut vente : ceci étant, un tel contrat est signé car il est conclu sous réserve que certaines conditions suspensives soient réalisées (par exemple une condition suspensive d’obtention d’un financement du bien acquis par l’acheteur). Entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif de vente, l’exécution de l’obligation est suspendue : aussi, le transfert de propriété s’opère par principe au jour de l’acte définitif de vente, le vendeur restant propriétaire dans l’attente de la signature de ce dernier. Dans votre cas, et sauf si le compromis de vente prévoyait des stipulations particulières relativement au transfert de propriété ou à la charge des travaux pendant la « période intermédiaire » (entre le compromis et l’acte réitératif), la charge des travaux doit être assumée par l’indivision. Sur ce point, la charge des travaux entre les indivisaires est donc déterminée selon les règles de l’indivision exposées par le Code civil. L’article 815-2 du Code civil précise à ce titre que tout indivisaire peut prendre seul les mesures qui sont nécessaires à la conservation du bien indivis même si elles ne revêtent pas un caractère d’urgence, à charge pour l’ensemble des indivisaires d’assumer les frais liés à cette mesure conservatoire. L’article 815-3 du Code civil expose par ailleurs que les actes d’administration doivent quant à eux être approuvés par une majorité des deux tiers des indivisaires. Dans votre cas, votre frère, qui a autorisé le futur propriétaire à réaliser des travaux sur le plafond de la maison, doit être considéré comme un indivisaire qui a réalisé un acte sur le bien. S’agissant de la nature de cet acte (des travaux sur le plafond), il semble que celui-ci soit un acte de conservation du bien, même s’il ne revêtait pas un caractère d’urgence : il avait effectivement pour but de préserver le bien et de l’entretenir. Aussi, il semble que votre frère était en mesure de faire effectuer, seul, les travaux, et soit aujourd’hui en mesure de vous demander le paiement de la part des frais vous incombant (soit 1/3). Ceci étant, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin que ce dernier prenne connaissance de l’ensemble des pièces du dossier et puisse vous accompagner dans ce litige. Bien à vous

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Droit de l'homme en france
Question postée par kuengoldingen le 18/10/2021 - Catégorie : Droit administratif

Peut-on demander a une mediante devant un supermarche de quitter leur place. Dr. Peter Rohr

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Bonjour, La mendicité n’est pas juridiquement définie, ce qui n’empêche pas les différents textes administratifs et relatifs aux droits et libertés fondamentaux français d’établir son cadre juridique. Tout d’abord, il est important de rappeler que la mendicité ne constitue pas une infraction pénale. L’appréciation de la notion de mendicité se fait eu égard à la sûreté, à la sécurité et à la salubrité publiques, dont la protection relève, en vertu de l’article L. 2212-1 du Code général des collectivités territoriales, du pouvoir de police administratif général, qui, sur le territoire d’une commune, est dévolu au maire de la commune. Sur le fondement de la préservation de la sécurité et de la salubrité publiques, le maire peut ainsi décider de prendre des mesures qui pourraient être restrictives d’un certain nombre de libertés (essentiellement, s’agissant des mendiants, de la liberté d’aller et venir). Toutefois, les restrictions de ces libertés apportées par le maire afin de préserver la sûreté et la salubrité publiques devront impérativement être limitées et proportionnées. Ainsi, la mesure d’interdiction de la consommation d’alcool et de la mendicité, ainsi que l’interdiction des stations assise ou allongée sur la voie publique lorsqu’elles constituent une entrave trop importante à la circulation publique constitue, selon le juge administratif, une trop forte restriction des libertés fondamentales des mendiants. Dans votre cas, vous nous interrogez sur la possibilité de demander à un mendiant de quitter les lieux dans lesquels il s’est installé. En tant que tel, seul le maire dispose du pouvoir de prendre un arrêté qui restreindrait l’accès à ce lieu à des personnes pratiquant la mendicité, pour des questions ayant trait à la sécurité et à la salubrité publiques, étant précisé que cet arrêté, qui porterait mesure de police administrative, devrait être suffisamment précis. Aussi, nous vous conseillons de vous rapprocher des services de la mairie de votre commune afin de leur faire part de la problématique que vous rencontrez avec ce mendiant, et de leur indiquer les raisons pour lesquelles vous estimez que son comportement porte atteinte à la sécurité et à la salubrité publiques. Si le maire estime qu’il existe des raisons de restreindre la mendicité dans les lieux dans lesquels s’est installé le mendiant concerné, il pourrait décider de publier un arrêté permettant d’interdire l’accès à ce lieu, si nécessaire au recours de la force publique. Enfin, notons que la police municipale, compétente sur le territoire d’une commune, a pour mission d’assurer la prévention et la surveillance du bon ordre, de la tranquillité, de la sécurité et de la salubrité publiques. Il vous est donc possible d’appeler ponctuellement les services de la police municipale, qui, si le bon ordre et la tranquillité publique étaient menacés, pourraient intervenir. Bien à vous

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Promesse de vente non tenue et mise en demeure
Question postée par Docchris42 le 16/10/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Suite à une PROMESSE de vente immobilière, l’acquéreur ne s’est pas présenté aux RV fixés pour réitération de la vente Une clause pénale étant prévue pour non régularisation de l’acte authentique j’ai porté l’affaire en justice J’ai été débouté par « défaut de mise en demeure préalable -article 1231-5 du code civil - » (argument défense) De plus « il ne peut être relevé une inexécution contractuelle de l’acquéreur qui était libre ou non de lever l’option prévue de nature à rendre effective la clause pénale » Selon mon notaire : Aucune mise en demeure préalable n’était nécessaire compte tenu de la forme de la promesse, qui n’emportait pas un caractère synallagmatique, le bénéficiaire de la promesse n’ayant pas répondu aux différentes demandes de réitération de la vente proposées, même au-delà de la durée de validité de la promesse Qui a raison ? Que dit la loi exactement ? Puis-je faire appel de la décision comme conseillé par mon avocat ? Merci

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous avez souscrit une promesse de vente sur votre bien, promesse qui n’a pas fait l’objet d’une réitération chez le notaire de la part de l’acquéreur. Vous avez souhaité obtenir judiciairement le paiement de la clause pénale qui avait été incluse dans la promesse mais avez été débouté par le tribunal, d’une part car vous n’avez pas respecté l’obligation de mise en demeure préalable de l’article 1231-5 du Code civil et d’autre part car le tribunal a considéré que l’acquéreur était libre de ne pas lever l’option. Vous souhaiteriez savoir si vous pourriez interjeter appel. S’agissant tout d’abord de l’obligation de mise en demeure préalable, il s’agit d’une obligation sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil, relatif aux clauses pénales (indépendamment du fait qu’elles soient ou non intégrées dans une promesse synallagmatique ou unilatérale). En effet, la clause pénale sanctionne l’inexécution d’une obligation contractuelle, de sorte qu’il convient, pour qu’elle puisse s’appliquer, que le débiteur de l’obligation ait préalablement été mis en demeure de s’exécuter. Toutefois, cette obligation de mise en demeure ne s’applique pas lorsque l’inexécution de l’obligation est définitive ou lorsque le contrat prévoit explicitement que la clause pénale s’appliquera même sans mise en demeure préalable. Dans votre cas, il semble que vous n’ayez pas préalablement mis en demeure le débiteur de s’exécuter avant d’engager l’action. Toutefois, indépendamment du caractère unilatéral ou synallagmatique de la promesse, qui ne semble pas opérer sur l’application de la clause pénale, vous ne sauriez être tenu de cette obligation de mise en demeure si la promesse vous en dispensait, ou si l’inexécution de l’obligation est définitive. Néanmoins, dans votre cas, il conviendrait d’établir une inexécution contractuelle définitive de la part du cocontractant, en l’occurrence au cas présent l’acquéreur. D’après notre compréhension, vous avez uniquement souscrit une promesse unilatérale de vente. Or, l’article 1124 du Code civil dispose que, lorsqu’une promesse unilatérale a été souscrite, le contrat n’est pas formé tant que le bénéficiaire de cette dernière (l’acquéreur en l’espèce) n’a pas lui-même donné son consentement au contrat : le bénéficiaire dispose en réalité d’une option de former ou non le contrat. Le bénéficiaire de la promesse peut donc librement décider de ne pas donner suite à la promesse, sans que cela constitue une inexécution contractuelle, et donc sans que le vendeur puisse réclamer le paiement d’une clause pénale. En revanche, si une indemnité d’immobilisation a été stipulée dans le contrat (une indemnité qui compense le préjudice subi par le vendeur, qui s’est engagé à ne pas vendre le bien dans l’attente que l’option offerte au bénéficiaire soit levée), celle-ci sera due au vendeur, car elle ne constitue pas une clause pénale. En outre, il est aussi possible que le futur acquéreur n’ait pas exécuté d’autres obligations en vertu de la promesse, qui vous permettrait de lui demander le paiement de la clause pénale. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous faire confirmer par votre avocat que l’affaire peut être gagnée en appel. Bien à vous

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Plus value sur vente d'un bien demembré
Question postée par Dudu le 14/10/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour. J'ai donné des terres agricoles à ma fille en 2011 avec réserve d'usufruit. J'avais alors 50 ans. Donc pour un bien de 100 000 euros la valeur de la nue propriété était de 50 000 euros . Nous allons vendre ce bien 140 000 euros. J'ai maintenant 71 ans résolu donc le montant de la nue propriété de ma fille s'élève à 98000 euros. Combien aura-t-elle de plus value à payer? Merci

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Bonjour, Vous êtes usufruitier d’un terrain dont vous avez donné la nue-propriété votre fille en 2011, alors que vous étiez âgé de 50 ans, le terrain ayant alors une valeur de 100.000 €. Votre fille et vous-même allez aujourd’hui céder ce terrain, qui est désormais valorisé 140.000 € et vous souhaiteriez savoir quel sera l’impôt dont votre fille devra s’acquitter sur la plus-value. La plus-value immobilière est taxée à l’impôt sur le revenu à un taux de 19%, ainsi qu’aux prélèvements sociaux pour un taux de 17,2%. Il convient néanmoins de déterminer, dans votre cas, le montant de la base taxable qui sera soumise à l’application de ces taux. Dans votre cas, votre fille a reçu la nue-propriété du terrain en 2011, alors que la valeur du terrain retenue dans l’acte de donation (celle qui est prise en compte pour le calcul de la plus-value) était de 100.000 €. Conformément à l’article 669 du Code civil, la valeur de la nue-propriété s’élevait à 40.000 € (vous aviez 50 ans, donc moins de 51 ans révolus, de sorte que la valeur de la nue-propriété s’élevait alors à 40%). À ce jour, la valeur du terrain est de 140.000 € et vous avez 71 ans révolus : conformément à l’article 669 du Code civil, la valeur de la nue-propriété est de 98.000 € (le pourcentage retenu pour déterminer la valeur de la nue-propriété est de 70%, car vous avez moins de 81 ans révolus). La plus-value s’élève donc à la somme de 58.000 €, mais cette somme ne constituera pas l’assiette de l’impôt puisqu’il convient également d’y appliquer les abattements pour durée de détention. Votre fille, qui est nue-propriétaire depuis 2011, bénéficiera d’un abattement de 30% pour l’impôt sur le revenu (abattement de 13.920 €) et de 8,25% pour les prélèvements sociaux (4.785 €). Ceci ayant été exposé, il convient de rappeler qu’en fonction des spécificités liées à la situation personnelle de votre fille, celle-ci pourrait peut-être bénéficier d’abattements supplémentaires pour la détermination de la plus-value immobilière. Nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste ou du notaire en charge de la vente afin que ce dernier détermine le montant précis de l’imposition de la plus-value en fonction de la situation personnelle détaillée de votre fille. Bien à vous

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Location usufruit
Question postée par PHILEMON le 06/10/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Usufruitiers d'une villa en Corse, nous voudrions la louer jusqu'à nos décès à notre fils nu-propriétaire avec accord pour lui de pouvoir la sous-louer à son gré en assurant en contrepartie les devoirs d'entretien,taxes et charges des usufruitiers. Est-ce possible et comment ?

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Bonjour, Nous rappelons au préalable que l’usufruit est défini par l’article 578 du Code civil comme le droit d’user de la chose (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus). Le pouvoir d’user de la chose, dans le cadre d’un logement, correspond au pouvoir d’occuper le bien et d’en jouir quotidiennement. Le pouvoir d’en percevoir les fruits correspond à la faculté offerte à l’usufruitier d’exploiter le bien, et donc, notamment, de le mettre en location et de percevoir les loyers. Enfin, il convient également de rappeler que le locataire d’un logement pris à bail d’habitation a la possibilité de le sous-louer dès lors que le propriétaire, ou l’usufruitier (si la propriété du logement est démembrée) a donné son accord écrit pour ce faire. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous êtes usufruitiers, avec votre épouse, d’un logement que vous souhaiteriez louer à votre fils nu-propriétaire. Votre fils, en qualité de nu-propriétaire, n’a normalement pas le droit d’occuper le logement, sauf dans l’hypothèse où, en qualité d’usufruitiers, vous lui donnez votre accord pour ce faire. Cet accord pourrait formellement prendre la forme d’un contrat de bail d’habitation, lequel pourrait prévoir que le locataire (donc votre fils) devra prendre en charge les dépenses d’entretien et autres charges locatives, à l’exception des charges qui ne peuvent être imposées au locataire. De même, le contrat de bail pourrait tout à fait prévoir que le locataire sera lui-même autorisé à sous-louer le logement. Il reviendra en revanche à votre fils de fixer lui-même la répartition des charges dans son contrat de sous-location conclu avec la personne à laquelle il souhaite sous-louer le logement. Bien à vous

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Usufruit
Question postée par Denis le 06/10/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Marié en seconde noce, je desire en testament, que mes 3 enfants vendent ma maison, se partagent 75% de la vente, et racheter un appartement avec les 25% restant. Celui-ci étant en nue propriété à mes 3 enfants et désire que mon épouse en ai l'usufruit des revenus locatifs de cet appartement. Ce montage est-il régit par les droits de succession comme un bien laissé en usufruit? Quels droits de succession (autre?) mon épouse aura t-elle à payer? Quel montage réaliser? Merci de votre réponse

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous souhaitez, par testament, que vos enfants se voient attribuer votre maison, qu’ils la revendent, et affectent 25% du prix de vente pour l’achat d’un appartement dont la nue-propriété serait détenue par vos enfants et l’usufruit serait détenu par votre épouse. Les articles 900 et suivants du Code civil abordent la question des testaments avec charge, qui sont des testaments par lesquels le testateur conditionne la transmission d’un bien au respect, par le bénéficiaire, d’une ou plusieurs obligations de faire ou de ne pas faire. De tels testaments sont fréquents, et la jurisprudence a déjà eu l’occasion de se prononcer sur la validité d’un testament attribuant un bien au bénéficiaire sous réserve que ce dernier effectue un paiement à un tiers, ou de celui qui attribue un bien aux enfants sous réserve que ces derniers attribuent une partie du capital-décès d’une assurance-vie à un conjoint survivant. Dans votre cas, plusieurs charges pourraient grever le testament. D’une part, les bénéficiaires ne pourraient recevoir le bien que dès lors qu’ils décident de le vendre et de consacrer 25% du prix de vente à l’achat d’un appartement. D’autre part, l’autre charge qui devrait grever ce testament serait que l’usufruit de cet appartement soit par la suite donné à votre seconde épouse jusqu’à son décès. Compte-tenu de la jurisprudence rendue en telle matière, il ne semble pas illicite d’établir un testament par voie notariée qui prévoit effectivement que vos enfants ne pourraient se voir attribuer le bien que sous la condition qu’ils le revendent et affectent 25% du prix de vente à l’acquisition d’un appartement, dont ils devraient donner l’usufruit à votre épouse. Le cas échéant, votre épouse ne serait pas attributaire de la maison dans le cadre de l’exécution du testament et ne devrait pas avoir à s’acquitter de droit de donation à ce stade. En revanche, au moment de la donation de l’usufruit, votre épouse devra par principe s’acquitter de droit de donation envers l’administration fiscale. Ces droits seront calculés sur la base de la valeur de l’usufruit (qui correspondra à un pourcentage de valeur de l’appartement, fixé, en fonction de l’âge de l’usufruitier, par l’article 669 du Code civil). Le taux applicable sera normalement celui applicable aux donations octroyées à des tiers, soit 60%. En tout état de cause, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un notaire afin que ce dernier prenne connaissance de l’ensemble des pièces du dossier et puisse vous accompagner dans le cadre de l’organisation de votre succession. Bien à vous

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Agression sexuelle
Question postée par gogo101 le 06/10/2021 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour, Mon fils a été accusé d’une agression sexuelle sur une mineur de 16 ans. Il avait été inculpé de viol avec agression et condamné. Il a fait appel et a été relaxer. Dans cette affaire, il y avait des témoins. Un des témoins a été auditionné 4 fois sur commission rogatoire « sous serment ». Trois fois devant un officier de police judiciaire et une fois au procès. Il avait changé de version concernant sa déposition. La première fois, il dit avoir constaté des bleus sur l’avant-bras de la victime. La seconde fois, il dit que tout le monde ment et n’avoir pas vu de bleus. La troisième fois, il confirme ce qu’il a dit la deuxième fois. Et au procès, il dit avoir vu les bleus. Ce témoin à donc dit un mensonge. Le Procès étant clos, peut-on encore porter plainte contre ce témoin ?

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Bonjour, Votre question fait suite à une première question posée en juillet 2020, aux termes de laquelle vous exposiez que votre fils avait été condamné à tort en première instance sur la foi d’un témoignage semble-t-il mensonger. Vous indiquez désormais que cette décision de première instance a fait l’objet d’un appel et que votre fils a été relaxé. Vous souhaiteriez savoir s’il est aujourd’hui possible de porter plainte pour témoignage mensonger, même si l’affaire est à ce jour terminé. Tout d’abord, nous rappelons, comme nous vous l’indiquions en juillet 2020, que selon l’article 434-13 du Code pénal, le témoignage mensonger fait sous serment devant toute juridiction ou devant un officier de police judiciaire agissant en exécution d’une commission rogatoire est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 75.000 euros d’amende. L’article 434-13 du Code pénal ajoute que le témoin est exempt de peine s’il s’est rétracté avant la décision mettant fin à l’instruction ou le jugement. Au cas présent, vous indiquez que le témoin avait initialement indiqué, devant un officier de police judiciaire, avoir constaté des bleus sur le corps de la victime, avant d’affirmer le contraire à deux reprises devant un officier de police judiciaire, et de finalement confirmer ses propres initiaux (avoir constaté la présence de bleus) devant la juridiction lors du procès. Comme nous vous l’indiquions en juillet 2020, il est donc possible de déposer plainte pour témoignage mensonger. À ce sujet, le fait que l’affaire ait été jugée et que votre fils ait été relaxé ne l’empêche pas de déposer plainte pour faux témoignage. En effet, l’infraction est caractérisée dès lors qu’elle a été commise, peu important que le témoignage, à supposer qu’il soit mensonger, ait conduit à une condamnation définitive ou non. Si le procureur décide de ne pas mener d’enquête dans le délai de 3 mois à compter du dépôt de plainte simple, vous pourrez porter plainte avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d’instruction, afin de forcer la mise en place d’une instruction dans cette affaire. Votre fils pourrait en effet se prévaloir d’un préjudice, dans la mesure où le témoignage, à supposer qu’il soit mensonger, l’a contraint à subir une procédure judiciaire pendant plusieurs années. Ceci étant, sur ce point, il convient de rappeler que votre fils n’a peut-être pas subi cette procédure uniquement en raison du témoignage mensonger (vous indiquez qu’il y avait plusieurs témoins) : à supposer que l’infraction soit donc caractérisée et que le témoin soit finalement condamné, il serait donc difficile de faire condamner le témoin à indemniser l’intégral préjudice subi. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit pénal. Bien à vous

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Assigner le ministère de l'éducation nationale devant le ta
Question postée par Delphine le 05/10/2021 - Catégorie : Droit administratif

En tant qu'enseignante titulaire, j'ai été victime en 2014 de plusieurs dysfonctionnements de l'administration de l'EN dans la gestion de mon recrutement à un poste spécifique qui s'est révélé ne pas exister. L'EN a refusé d'annuler ma nomination à Paris malgré les nombreuses interventions que j'ai faites auprès du doyen des IPR, de la médiatrice de l'académie de Paris, et bien sûr de la DRH du Ministère.Seul l'IPR de ma spécialité (économie et gestion) de Paris est intervenu auprès du Proviseur du lycée d'accueil pour que j'obtienne un poste temporaire (l'année scolaire) dans son établissement. J'ai dû déménager à Paris et supporter tous les frais y afférant (pour une année !).Peu après, j'ai fait une grave dépression nerveuse qui a duré des mois. A 56 ans, je craignais également les représailles de l'Inspection générale. J'ai donc attendu l'arrivée de ma retraite (janvier 2020) et la fin de la crise sanitaire pour le faire. Ma plainte est-elle recevable ?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question qu’une autorité administrative a prononcé par erreur, en 2014, votre mutation à un poste spécifique à Paris, qui s’est avéré ne pas exister. Après plusieurs années de dépression et la crise sanitaire, vous souhaiteriez agir afin de solliciter réparation, auprès du tribunal administratif, du préjudice que vous a causé cette décision. Il convient à titre liminaire de rappeler le délai de prescription applicable aux recours qui sont exercés contre une décision de l’administration. Ce délai est, selon les articles R. 421-1 du Code de justice administrative, de 2 mois à compter du jour où la décision a été publiée, c’est-à-dire, s’il s’agit d’une décision individuelle, à compter du jour où elle a été notifiée à son destinataire. Le délai ne court, le cas échéant, que dès lors que la notification de la décision précise explicitement les délais et les voies de recours applicables en la matière. Au surplus, il convient également d’indiquer que, s’agissant des décisions prises par une autorité de l’Education Nationale, ce délai de contestation peut être interrompu par une mesure de médiation mise en place avec le médiateur de l’académie ou le médiateur de l’éducation nationale et de l’enseignement supérieur. Le délai n’est toutefois interrompu qu’à la condition que l’autorité qui a rendu la décision ait préalablement donné son accord pour participer à la procédure de médiation. Au cas présent, la décision de mutation contestée vous a été notifiée en 2014, de sorte que le délai de recours est théoriquement expiré à ce jour. Ceci étant, vous indiquez également que vous avez tenté une médiation dans le cadre de ce litige : si l’autorité qui a rendu la décision a bien accepté de participer à une telle procédure, le délai de prescription peut avoir été interrompu jusqu’au jour où le médiateur a constaté que la procédure était un échec. En outre, l’expiration de ce délai de recours peut ne pas être acquise si la lettre de notification de la décision de mutation ne mentionnait pas le délai de recours et l’autorité compétente en la matière. En revanche, si l’autorité qui a rendu la décision n’a pas participé à la médiation et que la lettre de notification de la décision de mutation mentionnait bien les délais de recours et l’autorité devant laquelle ce dernier devait être porté, le délai de recours semble à ce jour expiré. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit administratif afin que ce dernier vous indique, au regard des éléments du dossier, si une action est à ce jour encore possible. Bien à vous

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Succession d'un père décédé à sa fille
Question postée par sorale le 04/10/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour. Mon mari est décédé récemment. Mon mari a une fille d'un premier mariage. Pas de problème pour le partage mais au moment de signer chez le notaire, sa fille réclame la part que son père a touché de ses parents décédés. Pourquoi aurait-elle droit à cette part ? Que dit la loi ? Merci de votre réponse

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que la fille de votre époux récemment décédé entend réclamer, dans le cadre de la succession de son père, la part que ce dernier a reçu au moment du décès de ses parents. Les conditions pour que des petits-enfants puissent hériter de leurs grands-parents sont strictes. Il n’est normalement pas possible pour un petit-enfant, sauf dans l’hypothèse ou un testament ou legs aurait été rédigé en sens contraire, d’hériter de ses grands-parents si ses parents (les enfants des grands-parents) sont toujours en vie. Le cas échéant en effet, le patrimoine des grands-parents est transmis aux enfants, et rentre irrémédiablement dans leur propre patrimoine, sans « ruisseler » vers les petits enfants. Tel n’est pas le cas, en revanche, lorsque le parent décède avant le petit-fils ou la petite-fille. Le cas échéant en effet, la règle de la représentation prévue par les articles 739 et suivants du Code civil s’applique : les petits-enfants viennent alors en représentation de leur parent dans la succession de leurs grands-parents et disposent à ce titre des mêmes droits que si leur parent avait survécu aux grands-parents. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que votre époux est décédé après ses parents. Dans une telle hypothèse, la règle de la représentation ne s’applique donc pas, de sorte que la fille de votre époux ne peut théoriquement réclamer la part de son père décédé dans la succession de ses grands-parents prédécédés. Cette conclusion s’applique sous réserve qu’aucun acte (legs, testament, …) n’ait par ailleurs été rédigé par votre époux ou ses parents en sens contraire. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession afin que ce dernier puisse vous indiquer, au regard des pièces du dossier notamment rapportées par votre belle-fille, si cette dernière est en droit de réclamer des droits sur la succession de ses grands-parents. Bien à vous

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Sucession
Question postée par Beñat le 03/10/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Marié et sans enfants, propriétaire d'une maison + des avoirs bancaires ..Nous avons fait chez notaire en 1995 une donation entre époux "de toute la propriété des biens qui composeront sa succession ,sans exception, ni réserve ". Question: Sommes nous suffisamment protégé pour que l'un comme l'autre puissions jouir de la totalité de la succession sachant qu'à aujourd'hui j'ai de mon coté un père et 2 frères et sœur et du coté de mon épouse un frère .. merci infiniment de votre aide par avance ..

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Bonjour, A titre liminaire, il convient de rappeler les règles applicables en l’absence de donation au dernier vivant. Sans testament ou donation, les règles légales s’appliquent : en l’absence d’enfant, les parents et le conjoint survivant sont appelés à la succession, les parents ayant vocation chacun à recevoir ¼ de la succession, et le conjoint la moitié de la succession (ou ¾ si l’un des parents du défunt est décédé). La donation au dernier vivant permet de faire échec à ces règles afin que le conjoint survivant, en l’absence d’enfant, bénéficie de l’intégralité du patrimoine de son conjoint décédé, sans que ses parents ne puissent avoir droit, s’ils ont survécu à leur enfant, à une quelconque part de son patrimoine. Dans votre cas, vous indiquez avoir souscrit, avec votre épouse, une donation au dernier vivant portant sur l’intégralité de la succession de chacun, sans exception ni réserve. Dans la mesure où vous n’avez pas d’enfant, cet acte permettra effectivement l’attribution de l’intégralité du patrimoine à votre conjoint survivant en cas de prédécès, sauf, naturellement, à ce que sa validité soit ultérieurement remise en cause. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire qui a rédigé la donation au dernier vivant afin de vous assurer auprès de ce dernier que l’acte signé constitue bien une donation au dernier vivant (ce qui semble être le cas), qui ferait, en cas de prédécès de l’un des époux, échec à d’éventuels droits de ses parents sur le patrimoine du défunt. Bien à vous

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Partager l'usufruit de ma maison
Question postée par mA le 02/10/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, A 50 ans j'ai acheté 100000€ en pleine propriété une maison dans laquelle je fais des travaux avec mon compagnon de 67ans. Je souhaite donner (ou vendre à bas prix) la moitié de "l'usus et du fructus" à mon compagnon. Nous n'avons aucun lien de parenté, concubinage ou autre, et ne souhaitons pas en avoir. Est-ce possible ? Comment et à quel cout ? Merci, Marie

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Bonjour, Nous comprenons que vous êtes propriétaire d’une maison avec votre concubin, que vous avez achetée pour la somme de 100.000 €, et dans laquelle ce dernier exécute des travaux à vos côtés. Vous souhaiteriez savoir s’il est possible de donner à votre conjoint la moitié de l’usufruit de cette maison. À ce stade, il convient de comprendre les raisons pour lesquelles vous souhaiteriez que votre conjoint dispose de la moitié de l’usufruit sur cette maison. Il semble, à la lecture de votre question, que vous souhaitez que ce dernier dispose de droits sur la maison, afin qu’il puisse, à vos côtés, l’habiter et en tirer les fruits, et éventuellement qu’il puisse disposer de droits sur cette maison en cas de prédécès de votre part. Tout d’abord, il convient de rappeler que, dans la mesure où vous êtes propriétaire de cette maison, votre concubin pourra librement l’occuper dès lors que vous déciderez de l’y accueillir : il disposera donc, de facto, de l’usus sur ce bien et éventuellement, si vous le souhaitez, du fructus. En revanche, à votre décès, votre conjoint n’aura aucun droit sur le logement, et vos héritiers pourront l’obliger à le quitter. Il serait néanmoins possible de faire échec à cette situation en léguant à votre concubin l’usufruit de l’intégralité de votre maison, de sorte que vous serez ainsi assurée que votre concubin aura le droit, en tout état de cause, de rester dans la maison jusqu’à son décès. S’agissant de votre suggestion de donner une partie de l’usufruit, dans la mesure où vous êtes seule propriétaire de ce logement, vous ne pouvez qu’accorder à votre compagnon l’usufruit sur l’intégralité du logement. Si vous souhaitez que ce dernier ne dispose de l’usufruit que sur une partie du logement, il sera nécessaire de constituer une SCI, dans laquelle vous seriez tous deux associés, et à laquelle vous apporteriez la maison. Le cas échéant, vous pourriez donner à votre conjoint l’usufruit d’une partie des parts sociales de la SCI. Une telle opération serait possible, mais impliquerait des coûts de constitution d’une société et les coûts fiscaux relatifs à l’apport de la maison à la SCI (notamment si la valeur de la maison a augmenté depuis que vous l’avez achetée). Au surplus, des droits de donation serait alors taxés par l’administration fiscale : ceux-ci seraient déterminés par référence à la valeur de l’usufruit des parts sociales donné à votre concubin. Pour déterminer la valeur de cet usufruit, il conviendrait de déterminer la valeur des parts dont l’usufruit serait donné et d’y appliquer les pourcentages de valeur de l’usufruit prévus par l’article 669 du Code civil (la valeur de l’usufruit correspond à un pourcentage de la valeur totale du bien, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier). Une fois la valeur de l’usufruit des parts déterminée, il faudrait y appliquer le taux des droits de donation pour une donation consentie à un tiers (non membre de la famille du donateur), soit 60%. Il conviendrait donc, au moment de la donation, de s’acquitter de ce montant auprès de l’administration fiscale. En tout état de cause, compte-tenu des différentes opportunités qui s’offrent à vous, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin qu’il vous aiguille vers le choix le plus adapté à votre situation précise. Bien à vous

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Succession
Question postée par muscat le 01/10/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Merci pour votre réponse de DOCME Q70807. En fait ma soeur célibataire n'a pas d'héritier reservataire. Elle a une autre soeur. je suis son tuteur. Son testament m'attibue sa maison. Ma question est: si je décide de sa vente avant son décés, que devient le fruit de celle ci. tombe t-il dans le pot commun, ou m'est-il réservé ???

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Bonjour, Votre question fait suite à une première question aux termes de laquelle vous nous interrogiez sur les conséquences de la vente de la maison de votre sœur, qui vous avait désigné en qualité d’attributaire de cette dernière dans son testament. Vous précisez désormais que vous êtes le tuteur de votre sœur et que vous souhaiteriez savoir à qui les fonds de la vente seraient attribués en cas de cession de la maison avant le décès de sa propriétaire. À titre liminaire, nous vous indiquons que les articles 425 et suivants du Code civil, applicables à la tutelle, précisent que le tuteur ne peut totalement librement effectuer tous les actes sur le patrimoine de la personne qu’il protège. S’il peut effectivement effectuer seul des actes d’administration (type location), il ne peut disposer du bien (par vente ou donation) sans l’aval du juge des contentieux de la protection. Dans votre cas, il conviendra donc, avant de procéder à la vente de la maison de votre sœur, de s’assurer que le juge vous y aura bien autorisé. S’agissant par ailleurs de la destination des fonds de la vente si la maison est vendue avant le décès de votre sœur, il convient de rappeler que la mise sous tutelle d’une personne protégée entraîne la limitation de sa capacité juridique, mais ne fait pas disparaître sa personnalité juridique. Elle dispose donc toujours d’un patrimoine, composé de l’ensemble des biens lui appartenant. Au cas présent, si vous décidez, avec l’aval du juge, de céder la maison de votre sœur, les fonds de la vente lui seront donc attribués, et ce en dépit du fait que vous êtes désigné comme l’attributaire de ce bien dans son testament, ou même que vous soyez son tuteur. Les fonds transférés sur le patrimoine de votre sœur, vous serez en mesure de les utiliser, mais uniquement dans son intérêt : ils ne vous seront donc pas attribués. Bien à vous

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Saisi de loyers
Question postée par steve le 28/09/2021 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

M. & mme props maison loué via mandataire aux locataires. Bail nom de mme seul; son seul revenu. M. a un jugement. Locataires reçu saisi des loyers versé vers M. seul. Mme a reçu rien de tout. Saisi valide ? Mandataire n'a pas envoyé loyers à mme pour 3 mois

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Bonjour, Au préalable, il convient d’indiquer que nous comprenons de votre question que monsieur et madame sont mariés. Pour la bonne compréhension de cette réponse, nous considérerons que monsieur et madame sont mariés sous le régime de la communauté légale, qui est le régime matrimonial applicable de plein droit aux époux qui n’ont pas conclu de contrat de mariage. La saisie des loyers est une saisie-attribution qui répond, à ce titre, aux règles applicables à cette saisie, exposées à l’article L. 211-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. À ce titre, il convient de rappeler que l’une des conditions de validité de fond de la saisie attribution, et donc de la saisie des loyers, est que le débiteur (la personne visée dans le jugement) soit bien le propriétaire de la créance saisie. Dans le cas des loyers, l’huissier doit donc s’assurer que le débiteur est bien, effectivement, celui à qui reviennent les loyers, et donc le propriétaire du logement. Au cas présent, vous indiquez que monsieur et madame sont tous deux propriétaires du logement loué à un tiers, mais que le contrat de bail n’a été signé que par madame. Dans un tel cas, l’article 1751 du Code civil précise explicitement que le bail sur un bien appartenant à la communauté peut être signé par un seul des époux : le cas échéant néanmoins, les deux époux sont engagés par la signature de ce bail. Cette règle est logique, dans la mesure où les deux époux sont propriétaires du bien. En l’espèce, et dans l’hypothèse où monsieur et madame sont mariés sous le régime de la communauté légale, ceux-ci sont tous deux propriétaires du bien, et, à ce titre, propriétaires des fruits du bien, c’est-à-dire des loyers. Il importe donc peu que le bail portant sur le bien dont sont propriétaires les deux époux soit seulement conclu par l’un d’eux, dès lors que les deux époux ont vocation à percevoir les loyers. Si monsieur et madame sont effectivement mariés sous le régime de la communauté légale, la saisie est donc bien valable. Bien à vous

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Succession
Question postée par muscat le 27/09/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Par testament, j'hérite de la maison de ma soeur. Suite à son entrée en EHPAD, nous comptons la vendre. Le bénéfice de cette vente, dans le cas de son décés me reviendra t-il ou alors à partager avec un autre héritier ?? Mille mercis

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre sœur a rédigé, préalablement à son entrée en EPHAD, un testament par lequel elle vous désigne comme légataire de sa maison. Vous souhaiteriez savoir si, en cas de décès, cette maison vous sera intégralement attribuée ou si elle devra être partagée avec un autre héritier. Les règles de succession sont fixées soit par testament, soit par la loi, à défaut de testament : ceci implique que lorsqu’un testament a été rédigé et est confié au notaire en charge de la succession, ce dernier aura pour mission d’en appliquer strictement les règles, sous réserve de certaines dispositions légales. En théorie, une personne peut décider de disposer librement de son patrimoine à son décès par testament. Ceci étant, cette règle se heurte aux droits irréductibles des héritiers réservataires de la personne (ses descendants), qui ne pourront être déshérités par testament : c’est la réserve héréditaire. À titre d’illustration, la réserve héréditaire correspond, lorsque le défunt avait un enfant à son décès, à la moitié du patrimoine : en d’autres termes, cet enfant aura, dans ce cas, un droit irréductible sur la moitié du patrimoine du défunt, ce dernier pouvant disposer librement de l’autre moitié, appelée quotité disponible. Dans votre cas, votre sœur a indiqué, dans son testament, que vous étiez l’attributaire de sa maison. La pleine propriété de cette maison vous sera donc attribuée à la liquidation de la succession, et ce en intégralité : les éventuels héritiers de la défunte, ou les autres personnes bénéficiaires du testament le cas échéant, ne pourront remettre en cause ce principe. Il conviendra cependant que le notaire en charge de la succession s’assure que les droits des héritiers réservataires de votre sœur ne soient pas violés. En d’autres termes, s’il apparaît que la valeur de la maison, qui vous est attribuée en vertu d’un testament, est plus élevée que le montant théorique de la quotité disponible, les héritiers réservataires pourront agir par le biais d’une action en réduction, afin de demander à ce que leurs droits au titre de la réserve héréditaire soient rétablis. Bien à vous

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Recours contre un contentieux pour prouver dette eteinte
Question postée par Tatiana le 26/09/2021 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonsoir, Depuis 2018 j'ai soldé une dette contracté auprès du Crédit Moderne Martinique qui avait déposé mon dossier à NEUILLY CONTENTIEUX, ayant eu des problèmes de paiement. Je suis toujours fichée auprès du Crédit Moderne qui m'a demandé de leur donner un document du contentieux prouvant que ma dette est soldée. Depuis février 2021 et après plusieurs tentatives,tant par mél que téléphonique, je n'ai toujours pas ce document. Et ce qui est absolument troublant c'est que par téléphone j'ai eu des interlocuteurs différents, me disant : "Vous n'êtes pas dans notre base" alors que j'ai des courriers et des virements prouvant mes dires. Je sollicite vos services pour m'indiquer la meilleure procédure à mettre en œuvre. Merci de votre diligence Marie-Anna METRAN

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Bonjour, Nous comprenons de votre question qu’après plusieurs impayés, vous avez été inscrite par le Crédit Moderne Martinique dans le fichier des incidents de paiement. Depuis lors, la dette a été régularisée, mais vous êtes toujours inscrite sur ce fichier, les services du Crédit Moderne Martinique vous demandant un document émanant de son service contentieux et prouvant que l’incident de paiement a été régularisé. Tout d’abord, nous vous rappelons les termes de l’article 1342 du Code civil, lequel précise que le paiement libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette. Cette disposition implique que la dette est totalement éteinte lorsque le créancier (au cas présent le Crédit Moderne Martinique) a été intégralement satisfait par le débiteur (vous-même), et ce même en cas de paiement suite à un échéancier accordé à la suite de divers impayés. Le créancier est alors tenu de tirer l’ensemble des conséquences juridiques de ce paiement. Dans votre cas, nous comprenons que même si la dette que vous aviez auprès du Crédit Moderne Martinique a été intégralement soldée, les services de ce dernier attendent la production d’un document du service contentieux attestant que votre dette est éteinte, document que ce service ne vous a toujours pas communiqué. Or, si les services du contentieux vous ont indiqué que vous n’étiez plus dans la base client du Crédit Moderne Martinique, c’est probablement parce que la dette a intégralement été soldée par vos soins. En revanche, cet état de fait ne doit pas vous empêcher de recevoir un document attestant que le paiement a été effectué, dès lors que vous êtes en mesure de transmettre au service contentieux du créancier l’ensemble des documents démontrant que la dette a été soldée. Ceci étant, ces manques résultent probablement d’un dysfonctionnement de la procédure interne aux services du Crédit Moderne Martinique, de sorte qu’aucune procédure réglementée ne vous permet, en tant que telle, de réclamer la communication de ce document. En revanche, il vous est toujours possible de saisir un avocat afin que ce dernier rédige un courrier mettant en demeure le service contentieux du Crédit Martinique Moderne de vous communiquer un document démontrant que la dette est soldée. Faute de réaction, vous pourriez être contrainte d’agir en référé afin de demander la production de ce document judiciairement. Une autre solution pourrait consister à saisir le médiateur de la consommation désigné par le Crédit Moderne Martinique, et dont l’identité figure dans les conditions générales de prestations de services, que vous trouverez dans l’onglet « Mentions Légales » de l’organisme financier. Ce dernier a pour mission de régler les conflits pouvant exister entre un professionnel (ici le Crédit Moderne Martinique) et un consommateur (vous-même au cas présent), et pourrait, dans votre cas, inciter le créancier à vous communiquer ce document afin de résoudre amiablement ce litige. Bien à vous

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Succession
Question postée par mvavouinre le 23/09/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour nous sommes mariés mon mari a eu un premier enfant une fille qu'il a dhésérité par testament) j'ai eu une fille que mon marie a reconnu et nous avons deux garcons en commun Dois je moi aussi déshérité la fille de mon mari par testament ??? merci de votre reponse michele lucas

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Bonjour, Tout d’abord, il importe de vous rappeler qu’il n’est pas possible de déshériter, même par testament, l’un de ses enfants. En effet, tout héritier dispose, sur le patrimoine de son ascendant, d’un droit irréductible à se voir transmettre une quote-part de celui-ci, appelée réserve héréditaire. En réalité, le patrimoine de tout défunt est divisé en deux grandes masses : d’une part, la réserve héréditaire, qui est constituée de la partie du patrimoine qui sera automatiquement attribuée à ses héritiers, sans qu’il ne puisse y être porté atteinte, et la quotité disponible, qui constitue la partie de son patrimoine dont le défunt peut librement disposer (qu’il peut transmettre à d’autres personnes qu’à ses héritiers notamment). Par conséquent, il est théoriquement impossible que votre mari ait pu déshériter son premier enfant. De la même façon, vous n’êtes donc pas en mesure de déshériter quiconque, et notamment vos propres enfants. En tout état de cause, nous comprenons de votre question que vous souhaitez savoir s’il est possible de ne pas transmettre une partie de votre patrimoine à la fille de votre conjoint. Or, même si vous êtes mariée avec votre époux, vous n’avez pour autant pas établi de liens de parenté avec la fille de ce dernier. Aussi, la fille de votre époux ne pourra, en tout état de cause, pas prétendre à obtenir une part de votre patrimoine propre. Il convient toutefois de pondérer cette réponse en rappelant que la fille de votre époux pourrait indirectement percevoir une partie de votre patrimoine au décès de votre conjoint, en fonction du régime matrimonial qui vous est applicable. A titre d’illustration, si vous vous êtes mariés sous le régime de la communauté légale, tous les biens acquis au cours du mariage avec votre époux seront communs, de sorte qu’à son décès, la communauté sera liquidée et le patrimoine de la communauté sera reparti entre les héritiers de votre époux et les vôtres. Bien à vous

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Baisse de prix aprés promesse
Question postée par rincejy le 22/09/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour j'ai acquit un bien immobilier par une promesse de vente debut mars 2021 au prix de 615000 euros , vente longue signature de la vente prévue au 1er Octobre . Debut juillet le bien est detruit à 40% par un incendie . Je maintiens mon achat . Le propriétaire m'accorde une remise de prix de 20000 euros . Comment modifier le prix de depart sans refaire toute la procedure et ainsi reatrder fortement la vente ? Sachant qu'il existe un pacte de preference , coté vendeur avec 2 freres et une soeur, pacte qui avait été purgé. Merci beaucoup pour vos conseils JY Rincé

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la promesse de vente est un avant-contrat qui permet de préparer la vente définitive, consacrée par un acte réitératif signé chez le notaire. La promesse de vente est souscrite afin de permettre la réalisation de conditions suspensives de la vente, telle que la condition suspensive du prêt. Dans le cas des ventes immobilières de particulier à particulier, la compromis est soumis à un droit de rétractation de l’acquéreur : ce dernier a en effet la possibilité de se retirer de la vente dans un délai de 10 jours suivant la signature du compromis. Par ailleurs, dans la mesure où la signature de la promesse et la signature de l’acte définitif de vente peuvent être séparées de plusieurs jours, il arrive que certains événements puissent venir affecter les conditions de la vente telles qu’elles étaient initialement convenues dans le compromis. Tel est manifestement votre cas en l’espèce, dès lors que la maison dont vous souhaitez vous porter acquéreur a été partiellement détruite par un incendie, et que l’acquéreur a, en conséquence, décidé de vous octroyer une remise sur le prix. Une telle modification va requérir la signature d’un avenant au compromis de vente : en effet, la signature de l’acte réitératif ne sera valable que dès lors que l’acte définitif de vente reprend exactement les conditions qui étaient prévues par la promesse. Dans ce contexte, la jurisprudence a été amenée à se prononcer sur les conséquences de la signature de cet avenant, notamment pour déterminer si l’ensemble des notifications ou autres formalités consécutives à la signature du compromis devaient de nouveau être réalisées et si la signature de cet avenant faisait courir un nouveau délai de rétractation. L’avenant devra être considéré comme une nouvelle promesse dès lors qu’une condition substantielle de la vente (prix, consistance du bien, etc.) sera affectée : dans ce cas, un nouveau délai de rétractation court, et les notifications postérieures à la vente (notamment pour purger des pactes de préférence, ou des droits de préemption par exemple) doivent de nouveau être réalisées. A l’inverse, si l’avenant n’emporte pas de modification substantielle, il ne sera pas nécessaire de procéder de nouveau à ces formalités. Dans votre cas, il semble que la vente telle qu’elle a initialement convenue a subi des modifications substantielles, puisque le prix et la consistance du bien (qui a partiellement été détruit) ont changé depuis la signature du compromis. Il semble donc que les conditions initiales de la vente ont été substantiellement modifiées, ce qui devrait donner lieu à de nouvelles notifications, et au départ d’un nouveau délai de rétractation. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la vente. Bien à vous

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Adoption
Question postée par René le 16/09/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Après un divorce ,mon fils s'est remarié. Sa deuxième femme est mère de 3 enfants de 14,12 et 11 ans. Mon fils voudrait les adopter sachant qu'il a eu 3 enfants de 19 17 et 14 ans avec sa première femme . Doit il avoir l'accord de ses enfants et de sa première femme ?et quelle adoption choisir: Simple ou Plénière Dans l'attente de votre réponse recevez mes meilleurs salutations

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Bonjour, L'article 353-2 du Code civil vous ouvre le droit d'exercer une tierce-opposition à l'encontre du jugement prononçant l'adoption simple. Toutefois cette voie de recours n'est ouverte que dans des conditions bien encadrées à savoir : en cas de dol ou de fraude qui seraient imputables à l'adoptant. Par ailleurs, il existe en droit français deux types d'adoption dont les effets sont assez différents : adoption plénière (article 343 du Code civil) et adoption simple (article 360 du même code). Pour l'adoption plénière, l'enfant doit être âgé de moins de 15ans. Toutefois, s'il a plus de 15 ans, la demande d'adoption plénière peut être faite pendant la minorité de l'enfant et dans les 2 ans qui suivent sa majorité. Selon les dispositions de l'article 353 du Code civil, l'adoption simple est prononcée à la requête de l'adoptant, par le tribunal de grande instance qui vérifie dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine, si les conditions légales sont remplies. Le choix de l'une ou l'autre des solutions dépend de vous souhaits en matière de lien avec la famille d'origine, autorité parentale, obligation alimentaire, fiscalité etc. En effet, pour ce qui est des différences entre l'adoption plénière et simple, sachez que dans les effets produits par le premier type d'adoption, les liens avec la famille d'origine sont rompus. Dès lors, la personne adoptée en adoption plénière ne dispose plus de droits de succession dans sa famille d'origine. Dans sa famille adoptive, en matière de droits successoraux, l'enfant adopté bénéficie des mêmes droits que les autres enfants. L'adopté acquiert en outre, une nouvelle filiation remplaçant sa filiation d'origine. Il prend le nom des adoptants qui remplace son nom initial. De même, la possibilité consistant à demander au juge un changement de prénom de l'adopté est ouverte. L'adopté doit des aliments à l'adoptant s'il est dans le besoin et, réciproquement, l'adoptant doit des aliments à l'adopté. Tout dépend donc des but poursuivis par votre fils. Bien à vous.

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Qui hérite
Question postée par Tata le 13/09/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Ma tante est décédée en laissant sur son testament : je lègue tout ce que je possède à ma nièce Anne et mon neveu Jean. Jean est décédé. A qui va la part de Jean ? Sachant qu’aucun descendant n’a été nommé. Merci pour votre réponse.

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Bonjour, Le testament de votre tante stipule que l’ensemble de ses biens revient à son neveu et à sa nièce. Ceci étant, nous comprenons de votre question que le neveu de votre tante est décédé avant la décès de cette dernière. Vous vous interrogez donc sur le devenir de la part de son neveu. L’article 1039 du Code civil précise les conséquences du décès du bénéficiaire de stipulations testamentaires avant celui du testateur, en indiquant : « Toute disposition testamentaire sera caduque si celui en faveur de qui elle est faite n'a pas survécu au testateur. » Les dispositions d’un testament qui sont établies au bénéfice d’une personne deviennent ainsi caduques dès lors que cette personne est décédée avant le décès du testateur. La jurisprudence abonde d’ailleurs en ce sens, en précisant depuis très longtemps que la règle de la représentation, qui consiste à accorder aux descendants d’un héritier les bénéfices de la succession, ne s’applique pas en cas de prédécès du bénéficiaire d’un testament (Cass. civ., 2 juill. 1924 : DP 1926, 1, 102). Il convient en outrer de préciser que le testament n’est pas caduc à l’égard d’un bénéficiaire prédécédé s’il ressort des stipulations de ce dernier que le défunt souhaitait que les héritiers de ce même bénéficiaire prédécédé bénéficient des stipulations du testament. Par ailleurs, il convient d’indiquer que la caducité ne semble s’appliquer qu’aux stipulations concernant le bénéficiaire prédécédé, et donc pas aux stipulations concernant les autres bénéficiaires. Dans votre cas, il apparaît donc, au regard de l’ensemble de ces éléments, que les héritiers du neveu prédécédé ne pourront bénéficier des stipulations du testament, sauf à ce que le défunt ait laissé par ailleurs entendre, dans le testament, qu’il souhaitait que ses biens reviennent également aux descendants des bénéficiaires en cas de prédécès. Sinon, et dans la mesure où la caducité ne semble s’appliquer qu’aux stipulations concernant le neveu, la nièce sera, en application du testament, la bénéficiaire du patrimoine du défunt. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession de la tante. Bien à vous

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Succession
Question postée par Thierry le 11/09/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Je suis pascé avec 2 enfants adultes d'une précédente union. Avec ma conjoint nous avons acheté notre résidence principale au travers d'une SCI ds laquelle j'ai 65 % des parts. Par héritage j'ai donné l'usufruit de ce bien à ma conjoint. Je voudrait connaitre les règles de succession à mon décès si ma conjoint vendait la maison. J'ai du mal à comprendre si mes enfants toucheront 65% de la vente ou si ils subiront une décote sur la base de l'usufruit (si ma conjoint a moins de 61 ans, en date de cette vente, que devient sa part ? et par conséquence la part de mes enfants). Merci

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous êtes pacsé avec votre partenaire et avez deux enfants d’une précédente union. Vous avez acheté avec votre conjointe une résidence principale par le truchement d’une SCI, dont vous êtes associé à hauteur de 65%, et dont nous comprenons que votre conjointe est associée à hauteur de 35%. Nous comprenons de votre question que vous avez donné l’usufruit de vos parts sociales, représentant 65% du capital, à votre conjointe. Cette opération est une donation avec réserve d’usufruit et implique que vous conservez donc la nue-propriété de 65% des parts sociales de la SCI. Votre partenaire, quant à elle, conserve la pleine propriété de 35% des parts de la SCI. L’usufruit que détient votre partenaire sur les parts représentant 65% du capital social est un droit viager, qui a normalement vocation à expirer à son décès : aussi, au décès de votre partenaire, l’usufruit sera rétribué au nu-propriétaire (vous-même si vous êtes vivant ou vos héritiers), qui redeviendra donc plein propriétaire des parts sociales représentant 65% du capital de la SCI. Votre question concerne l’hypothèse de votre décès avant celui de votre conjointe. Le cas échéant, et dans la situation actuelle, seront transmis par héritage à vos enfants les seuls droits que vous détenez sur ce bien, à savoir la nue-propriété des 65% du capital de la SCI : votre partenaire restera en revanche, à votre décès, usufruitière des 65% des parts sociales et pleine propriétaire de 35% restants. Votre partenaire aura alors toujours la faculté de céder les parts sociales dont elle est propriétaire (35% du capital). En revanche, elle ne pourra céder, sans l’accord de vos héritiers, les 65% des parts sociales dont ils seront nus-propriétaires suite à votre décès. Si vos héritiers sont d’accord pour céder le logement, l’ensemble des parts de la SCI sera cédé : votre épouse recevra 35% de la valorisation de la SCI (soit 35% de la valeur nette du logement), ainsi que la valeur correspondant à l’usufruit de 65% des part sociales de la SCI. Le cas échéant, la valorisation de l’usufruit dépendra effectivement de l’âge de l’usufruitier, selon le barème prévu par l’article 669 - I du Code civil. Ainsi, dans l’hypothèse où votre partenaire aurait moins de 61 ans à votre décès, la valeur de l’usufruit sur les parts représentant 65% de la SCI correspondrait à 50% de la valeur de la pleine propriété de ces parts (soit environ 50% de la valeur nette de la maison). Le cas échéant, vos enfants, quant à eux, recevraient également 50% de la valeur de la pleine propriété des parts représentant 65% du capital social de la SCI. Bien à vous

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Pose d'un echaffaudage sur mon toit sans mon autorisation
Question postée par obli23 le 10/09/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, sur la commune de Bourges j'ai une maison mitoyenne pour laquelle j'ai du démonter la cheminée pour securiser le domaine public et mon locataire. Une partie du pignon du voisin est à découvert maintenant bien que la cheminée ne soit pas accolée dessus. Il veut installer un échaffaudage sur mon toit pour effectuer des travaux d'habillage suite à dépose mais je n'ai pas donné mon accord. Peut-il le faire sans mon autorisation.? Merci pour votre réponse. Cordialement Olivier BLISNICK

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que, suite au démontage de votre cheminée, votre voisin souhaite procéder à des travaux d’habillage de son pignon, qui est désormais à découvert, et souhaite, pour ce faire, installer un échafaudage sur votre toit. La problématique exposée relève des règles afférentes à la servitude de tour d’échelle. La servitude de tour d’échelle est une servitude jurisprudentielle, qui n’est prévue par aucun texte de loi ou règlement. Cette servitude permet à tout propriétaire d’imposer, sous certaines conditions, à son voisin, de passer par un quelconque moyen sur son terrain afin d’y réaliser des travaux urgents. Dans votre cas, votre voisin souhaite faire installer un échafaudage sur votre propriété (en l’occurrence sur votre toit) afin de réaliser des travaux sur son pignon : de prime abord, ce dernier semble donc pouvoir vous imposer la réalisation de tels travaux en vertu de la servitude de tour d’échelle. Ceci étant, les travaux et les conditions dans lesquelles votre voisin entend les réaliser doivent répondre aux critères qui ont été fixés par la jurisprudence pour que cette servitude s’impose. Tout d’abord, la servitude de tour d’échelle ne peut s’appliquer qu’à certains types de travaux : il s’agit des travaux qui sont des travaux d’entretien ou de réparation indispensables, ce dans la mesure où la servitude de tour d’échelle constitue une grave atteinte au droit de propriété. Par ailleurs, la servitude de tour d’échelle ne s’applique qu’à la condition que le passage sur le terrain voisin constitue la seule et unique solution pour réaliser les travaux en question : aucune autre solution alternative ne doit pouvoir être envisagée. Si l’une de ces conditions jurisprudentielles n’est pas respectée, un propriétaire peut s’opposer au passage sur son terrain pour la réalisation des travaux de son voisin. Au cas présent, nous comprenons de votre question que les travaux que souhaite entreprendre votre voisin sont des travaux d’habillage de son pignon : le caractère indispensable et urgent de ces travaux semble donc pouvoir être discuté, ce qui pourrait ainsi vous permettre de vous opposer à la mise en place d’un échafaudage sur votre toit. De même, s’il apparaît que les travaux que souhaite réaliser votre voisin peuvent être réalisés autrement que grâce à la mise en place d’un échafaudage sur votre toit, vous pourrez vous opposer à la servitude de tour d’échelle que ce dernier pourrait invoquer. Bien à vous

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Succession
Question postée par Aldegonde1 le 08/09/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, seul futur héritier réservataire en première ligne d'un bien situé à La Grande Motte, une villa, j'aimerais savoir si ma mère, en l'occurrence, avec qui j'ai des rapports tendus, mais à qui j'ai toujours laissé, sans y regarder, l'usufruit de son bien, après le décès de mon père, pourrait envisager et imaginer vendre ce bien à quiconque sans qu'il m'en soit référé. Remerciements et salutations.

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que, suite au décès de votre père, vous êtes le nu-propriétaire d’une villa située à la Grande-Motte, dont votre mère est l’usufruitière. Vous souhaiteriez savoir si votre mère pourrait un jour vendre ce bien sans que vous en soyez informé. Le droit de propriété est défini par le Code civil comme le droit d’user du bien, d’en percevoir les fruits, mais également d’en disposer (de le céder ou le donner). Le démembrement de propriété permet de « diviser » les droits que confèrent la propriété d’un bien entre un usufruiter, d’une part, qui dispose du droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits (les loyers pour un bien immobilier), et le nu-propriétaire d’autre part. Par conséquent, l’usufruitier n’a jamais le droit de disposer du bien. En réalité, le bien démembré ne peut être vendu sans l’accord unanime du nu-propriétaire et de l’usufruitier, ce qui implique que le nu-propriétaire ne peut exclure l’usufruitier du bien dont il a la jouissance, de même que l’usufruitier ne peut, sans en référer au nu-propriétaire, vendre le bien. À défaut, la vente serait réalisée par une personne qui n’est pas propriétaire, et serait donc nulle. Dans votre cas, nous vous indiquons donc que le bien dont vous êtes nu-propriétaire ne pourra être vendu par votre mère sans recueillir votre aval. Bien à vous

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Convention de rupture
Question postée par CRISTO le 06/09/2021 - Catégorie : Droit du travail

Chauffeur pour personnes en situation de handicap, la cliente que je transportais est, suite à la COVID en longue maladie et ne reprendra son emploi. Mon employeur m'a fait signé une convention de rupture. Je m'attendais à un licenciement économique. Mes droits tant au niveau de la rupture du contrat de travail qu'au niveau des allocations chômage sont ils les mêmes ou suis je lésé ou avantagé par la rupture conventionnelle ? Merci d'avance - Meilleurs sentiments

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Bonjour, Vous avez récemment signé une rupture conventionnelle de votre contrat de travail avec votre employeur et souhaiteriez savoir si vos droits, tant au niveau de la rupture que des allocations chômage, auraient été plus favorables en cas de licenciement économique. L’allocation chômage est effectivement soumise à des règles différentes selon que le salarié a fait l’objet d’un licenciement, notamment pour motif économique, ou d’une rupture conventionnelle. En cas de licenciement pour motif économique, le montant de l’allocation chômage (qui s’appelle allocation de sécurisation professionnelle) s’élève à 75% du salaire journalier brut du salarié (c’est-à-dire l’ensemble des revenus perçus, divisé par le nombre de jours ayant donné droit à une rémunération). En cas de rupture conventionnelles, les règles relatives aux allocations chômage sont sensiblement différentes. Le salarié perçoit l’allocation de retour à l’emploi, qui correspond au montant le plus élevé entre soit 57% du salaire journalier brut, soit 40,4% du salaire journalier brut + 12,12 €. Il est donc effectivement plus avantageux de faire l’objet d’une mesure de licenciement économique que d’une rupture conventionnelle. Ceci étant, il est à ce jour, dans votre cas, difficile de remettre en cause la convention de rupture qui a été signée avec votre employeur, sauf à ce que l’employeur ne parvienne pas à rapporter la preuve qu’il vous a remis un exemplaire original de la convention de rupture. Le cas échéant, vous pourrez demander la requalification de la rupture conventionnelle en licenciement abusif, mais le montant des indemnités qui vous seront versées sera plafonné. Bien à vous

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Démembrer la propriété d’un bien immobilier
Question postée par Tayron le 31/08/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Dans le but de préparer la succession de la maison familiale et éviter de payer des droits de succession, mon père souhaite me confier la nue propriété du bien. Il garderait l’usufruit. Mon père a 4 enfants hors mariage qui ne porte pas son nom. A son décès, est-ce que ces autres enfants auront aussi droit de récupérer l’usufruit du bien ?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre père entend vous donner la nue-propriété du bien dont il est propriétaire et en conserver l’usufruit, afin de vous éviter le paiement de droit de succession à son décès. Tout d’abord, nous vous indiquons que si la donation de la nue-propriété est un moyen efficace de réduire les droits de succession au décès du donateur (droits de succession qui seraient néanmoins atténués par un abattement, sur la base taxable, dont profitent les héritiers en ligne directe, à hauteur de 100.000 € tous les quinze ans), elle ne supprime pas toute imposition. En effet, la donation de la nue-propriété sera également assujettie aux droits de donation. Les droits de donation seront calculés sur une base taxable, constituée de la valeur de la nue-propriété, elle-même déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation, par un pourcentage de la valeur de la pleine propriété (article 669 du Code civil), à laquelle serait retiré le même abattement de 100.000 € que celui susvisé. Par suite, le montant des droits de donation sera déterminé en appliquant le taux des droits de donation, qui évolue en fonction de la valeur de la base taxable après abattement (par exemple 15% si la base taxable après abattement est comprise entre 12.110 € et 15.932 €). Il convient donc à titre liminaire d’indiquer que, dans votre cas, il est possible que la donation de la nue-propriété donne lieu au paiement de droits de donation. Ceci ayant été exposé, nous vous indiquons que l’usufruit, qui sera donc conservé par votre père, est un droit viager, c’est-à-dire un droit qui s’éteint avec le décès de son titulaire (article 617 du Code civil). Par conséquent, le décès de votre père, qui conserverait l’usufruit du bien suite à la donation de la nue-propriété, n’entraînera pas le transfert de l’usufruit à tous ses héritiers, puisque cet usufruit s’éteindra. En réalité l’usufruit vous sera, en exonération de toute taxe, automatiquement transféré par le seul décès de votre père, et vous serez donc plein propriétaire du bien à cette date : l’usufruit ne figurera donc pas au nombre des biens et droits figurant dans le patrimoine de votre père qui devra être transmis à ses héritiers à la succession. Aussi, les autres enfants de votre père ne pourront revendiquer de droits sur ce bien. En revanche, il convient d’indiquer que si les enfants de votre père son nés hors mariage, ils disposent des mêmes droits que vous-même au titre de la succession. Or, selon l’article 843 du Code civil, toute donation doit être rapportée, au décès du défunt, à la succession (sauf si la donation a été stipulée hors part successorale) : ceci implique que si l’un des héritiers a été avantagé par une donation du vivant du défunt, cet avantage devra être « compensé », au décès, avec les autres héritiers. Dans votre cas, ceci implique que vous devrez, au décès de votre père, informer le notaire en charge de la succession que vous avez bénéficié de la donation de la nue-propriété de sa maison. Le montant de la donation sera alors déduit de la part à laquelle vous aurez droit au titre de la réserve héréditaire (la part du patrimoine de votre père que vous recevrez sans qu’il ne puisse y être porté atteinte), afin de ne pas désavantager les autres héritiers. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’une notaire qui aurait pour mission de rédiger l’acte de donation de la nue-propriété de la maison de votre père et de vous conseiller sur l’ensemble des conséquences, juridiques et fiscales, qu’une telle opération impliquerait. Bien à vous

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Naissance et rupture conventionnelle
Question postée par Clément le 22/07/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je suis employé d'une entreprise depuis 4 ans et 6 mois de laquelle je souhaite partir pour créer ma propre société. Nous avons convenu avec mon chef d'entreprise que ce départ se ferai au moyen d'une conventionnelle à l'horizon de fin d'année 2021. Seulement voila, j'ai appris plus tard que j'allais devenir père, le terme de la grossesse est annoncé pour fin décembre 2021. Nous n'avons pour le moment pas signé de convention de rupture avec mon employeur. Mon préavis de départ devait avoir lieu sur les mois de novembre et décembre 2021. La naissance de mon enfant interviendra dans cet intervalle de temps. Mon chef d'entreprise en est informé. Question : Pourrais-je tout de même prétendre au congé paternité pendant le prévis de rupture? Si oui, la fin du préavis est-elle repoussée d'autant, ce qui reporterai ma sortie d'effectif de mon entreprise à fin janvier 2022?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous avez convenu, avec votre employeur, de la rupture conventionnelle de votre contrat de travail à la fin du mois de décembre 2021, ainsi que de la réalisation d’un préavis sur les mois de novembre et décembre 2021. Ceci étant, votre compagne est aujourd’hui enceinte et la grossesse est justement annoncée pour la fin du mois de décembre. Vous souhaiteriez donc savoir quelle serait l’influence d’un congé paternité qui serait pris pendant le préavis de départ. Il convient de relever que le préavis de départ lié à une démission ou à un licenciement sont des délais préfix, ce qui implique qu’ils ne peuvent normalement faire l’objet d’aucune interruption, suspension, d’aucun décalage, etc. Il existe néanmoins plusieurs exceptions : le préavis de départ est, par principe, suspendu dans trois cas, en premier lieu lorsque le salarié est victime d’un accident de travail pendant le préavis, en deuxième lieu lorsque le salarié part en congé maternité ou adoption, et en troisième lieu lorsque le salarié part en congé payés pendant le préavis. Le cas échéant, le préavis est alors effectivement suspendu, notamment pendant la période du congé lié à la naissance d’un enfant, et reprend normalement une fois cette période terminée : le terme du préavis est donc naturellement décalé. Ceci étant, vous indiquez dans votre question que vous entendez procéder, avec votre employeur, à une rupture conventionnelle de votre contrat de travail. Or, dans le cas d’une rupture conventionnelle, le préavis de départ à proprement parler n’existe pas : l’employeur et le salarié fixent en réalité conjointement la date du terme du contrat de travail, sans qu’un préavis n’ait à être effectué. Par conséquent, vous ne réaliserez pas, en tant que tel, un préavis de départ, de sorte que vous pourrez déposer votre congé paternité lorsque votre enfant sera né, dans les mêmes conditions que durant une période classique d’exécution du contrat. La date de votre départ sera alors fixée à la date prévue par la convention de rupture conventionnelle, étant précisé qu’il n’est normalement pas possible de repousser la date de départ prévue par la convention. Aussi, il peut être envisagé, dans votre cas, de vous rapprocher de votre employeur afin de lui demander s’il souhaite maintenir la date de départ telle qu’elle avait été initialement convenue par les parties (puisque votre congé paternité n’aura pas d’influence sur cette date). Il pourra également être envisagé de fixer une date de départ qui tiendrait compte de votre absence pendant le congé paternité, et par exemple de la repousser de fin 2021 à début 2022. Bien à vous

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Retour au poste de travail
Question postée par cjj le 21/07/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour suite a la protection covid du gouvernement , a mon retour a mon poste de travail mon employeur me propose un autre emploi qui n'est pas dans ma fiche de poste et que je ne connais pas , en a t'il le droit ? si je n'accepte pas que se passe t il ? vous remerciant

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre employeur vous a proposé une modification de votre emploi qui ne figure pas dans votre fiche de poste, et que vous ne connaissez pas. Vous souhaitez savoir s’il en a le droit. Il convient de distinguer selon que la modification proposée par l’employeur constitue un simple aménagement de vos fonctions ou une véritable modification de vos attributions. Lorsque la modification proposée par l’employeur constitue un aménagement des fonctions (ex : nouvelles tâches confiées au salarié, mais qui correspondent à la qualification du salarié), le salarié ne peut s’opposer à ce changement, sauf s’il prouve que ce dernier porte une atteinte excessive à sa vie privée ou qu’il a été décidé pour un motif discriminatoire. En cas de refus du salarié, l’employeur pourra alors soit renoncer à la modification du contrat, soit procéder au licenciement du salarié pour cause réelle et sérieuse. Lorsque la modification proposée constitue une véritable modification des attributions du salarié, c’est-à-dire qu’elle s’interprète en une modification de sa qualification professionnelle, il y a modification du contrat de travail, à laquelle l’employeur ne peut procéder sans obtenir l’accord du salarié. Dans votre cas, il n’est pas possible de déterminer les tâches qui vous sont confiées ainsi que votre qualification professionnelle à la seule lumière des éléments dont nous disposons. Ceci étant, si la modification proposée par l’employeur est une modification substantielle du contrat, de nature à modifier votre qualification professionnelle, vous pourrez la refuser, sans que votre employeur ne puisse prononcer à votre encontre une quelconque sanction. À l’inverse, si la modification proposée est une simple modification d’une tâche de travail, qui ne porte pas atteinte à votre qualification professionnelle, vous ne pourrez la refuser, sauf à vous exposer à un licenciement pour cause réelle et sérieuse. Bien à vous

Sa réponse :

Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre employeur vous a proposé une modification de votre emploi qui ne figure pas dans votre fiche de poste, et que vous ne connaissez pas. Vous souhaitez savoir s’il en a le droit. Il convient de distinguer selon que la modification proposée par l’employeur constitue un simple aménagement de vos fonctions ou une véritable modification de vos attributions. Lorsque la modification proposée par l’employeur constitue un aménagement des fonctions (ex : nouvelles tâches confiées au salarié, mais qui correspondent à la qualification du salarié), le salarié ne peut s’opposer à ce changement, sauf s’il prouve que ce dernier porte une atteinte excessive à sa vie privée ou qu’il a été décidé pour un motif discriminatoire. En cas de refus du salarié, l’employeur pourra alors soit renoncer à la modification du contrat, soit procéder au licenciement du salarié pour cause réelle et sérieuse. Lorsque la modification proposée constitue une véritable modification des attributions du salarié, c’est-à-dire qu’elle s’interprète en une modification de sa qualification professionnelle, il y a modification du contrat de travail, à laquelle l’employeur ne peut procéder sans obtenir l’accord du salarié. Dans votre cas, il n’est pas possible de déterminer les tâches qui vous sont confiées ainsi que votre qualification professionnelle à la seule lumière des éléments dont nous disposons. Ceci étant, si la modification proposée par l’employeur est une modification substantielle du contrat, de nature à modifier votre qualification professionnelle, vous pourrez la refuser, sans que votre employeur ne puisse prononcer à votre encontre une quelconque sanction. À l’inverse, si la modification proposée est une simple modification d’une tâche de travail, qui ne porte pas atteinte à votre qualification professionnelle, vous ne pourrez la refuser, sauf à vous exposer à un licenciement pour cause réelle et sérieuse. Bien à vous

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Donation au dernier vivant
Question postée par Antoine le 21/07/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, je vous remercie de traiter la question suivante. Monsieur et madame sont mariés . Monsieur fait une donation au dernier vivant sur ses bien propres à madame. Le couple n'a pas d'enfant. Monsieur meurt en mai 2019, madame meurt en janvier 2021 sans faire valoir ses droits . De quel côté sont les héritiers ?

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Bonjour, La donation au dernier vivant, également appelée la donation entre époux, peut être envisagée dans tous les régimes matrimoniaux. La donation au dernier vivant permet en réalité aux conjoints d’augmenter les droits de chacun des conjoints respectifs sur le patrimoine de l’autre conjoint par rapport aux droits qui leur seraient attribués en application des règles légales. La situation générée par l’existence d’une donation au dernier vivant peut s’avérer complexe en présence d’enfants du lit des époux ou d’un autre lit. En revanche, en l’absence d’enfant du couple, la situation est légèrement simplifiée. En effet, que le défunt ait encore ses parents au moment du décès ou non, la donation au dernier vivant évince de fait les parents : l’intégralité du patrimoine revient au conjoint survivant. Dans votre cas, nous comprenons de votre question qu’un couple avait souscrit une donation au dernier vivant, sans avoir d’enfant. Au décès de monsieur, en mai 2019, l’ensemble de son patrimoine a été transmis à madame, conformément à la donation au dernier vivant et en l’absence d’enfants, et ce même si ses parents étaient encore vivants. Au décès de madame, en janvier 2021, son patrimoine, composé du patrimoine hérité de son époux et de son propre patrimoine, sera transmis aux héritiers de madame, selon les règles classiques du droit de succession. En l’absence d’enfant, le patrimoine est donc théoriquement attribué, à hauteur de la moitié de la succession, aux parents (si les deux parents sont encore vivants), et à hauteur de la moitié aux frères et sœurs, ou à hauteur d’un quart de la succession pour le parent si un seul parent est encore vivant et de ¾ de la succession aux frères et sœurs ou la totalité de la succession aux frères et sœurs en l’absence de parents survivants. Bien à vous

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Bonjour, Suite à votre retour, nous précisions notre réponse initiale, qui tenait bien compte du fait que madame n’avait pas fait valoir la donation au dernier vivant lors du décès de monsieur, en 2019. Lorsqu’une donation au dernier vivant a été souscrite au sein d’un couple, cette dernière a vocation à prendre effet au décès de l’un d’eux. En effet, au décès de l’un des époux, le conjoint survivant dispose d’un droit d’option qui permet, si la libéralité ne l’interdit pas, d’accepter purement et simplement, à concurrence de l’actif net ou de renoncer à la donation. En cas d’acceptation, le conjoint survivant est alors réputé être propriétaire au jour du décès. Le droit d’option est personnel au conjoint survivant et, si ce dernier décède avant d’avoir exercé ses droits (et donc de s’être prévalu de la succession), il est transmis à ses héritiers, qui pourront alors l’exercer. Dans votre cas, vous indiquez que madame « n’a pas fait valoir la donation » lors du décès de monsieur en 2019 : nous comprenons donc que madame n’a pas exercé son droit d’option au décès de son époux, puis est décédée sans l’avoir exercé et donc sans avoir accepté la donation. Ceci étant, ce droit d’accepter la donation (et donc d’en obtenir l’application) revient, au décès de madame, à ses héritiers qui pourront alors décider d’accepter la donation et de se voir transférer le patrimoine. Il revient au notaire chargé de la succession de madame de s’enquérir de l’existence d’une donation au dernier vivant, de constater que madame ne l’a pas acceptée lorsqu’elle est décédée, et donc d’indiquer qu’il revient à ses héritiers de l’accepter ou non. S’ils l’acceptent, la donation au dernier vivant s’appliquera de sorte que le patrimoine de monsieur sera considéré comme étant transféré à madame au jour du décès de monsieur en 2019, et devra donc être transféré aux héritiers de madame suite à son décès en 2021. S’ils la refusent, le patrimoine de monsieur sera réputé revenir à ses héritiers à son décès en 2019. En tout état de cause, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher du notaire en charge de la succession de monsieur et du notaire en charge de la succession de madame, afin que ceux-ci prennent connaissance de la donation. Bien à vous

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Conversion quasi-usufruit en rente viagère
Question postée par JPM22 le 21/07/2021 - Catégorie : Droit de la famille

L’un des 2 époux (mariés sous le régime de la communauté légale) décède, laissant 2 enfants issus du mariage. La masse successorale est composée exclusivement de liquidités. L’époux survivant se voit attribuer ¼ en pleine propriété + les ¾ en usufruit (quasi-usufruit puisque uniquement des liquidités) en vertu d’une donation entre époux. Ladite donation prévoit que chacun des enfants pourra exercer en ce qui concerne sa part de succession, la faculté de convertir l’usufruit donné au conjoint en une rente viagère. » L’un des 2 enfants souhaite solliciter la conversion en rente viagère du quasi-usufruit portant sur les sommes dont il est nu-propriétaire. Si cette demande requiert l’accord du quasi-usufruitier, nécessite t-elle également l’accord de l’autre enfant cohéritier alors même que cette demande ne porte pas sur ses propres droits successoraux ?

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Sa réponse :

Bonjour, Nous comprenons de votre question que suite au décès d’une personne, l’époux survivant jouit, en raison d’une donation entre époux, d’un quart de la pleine propriété et de trois quarts du patrimoine en usufruit, étant précisé que le patrimoine est exclusivement composé de liquidités. En d’autres termes, les deux enfants du couple sont quasi-nus-propriétaires de ¾ du patrimoine du défunt. L’un des nus-propriétaires souhaite, sur sa part de succession, convertir le quasi-usufruit du conjoint survivant en une rente viagère et souhaite savoir si cette conversion, qui requiert nécessairement l’accord de l’usufruitier, doit également emporter l’accord de l’autre héritier. L’article 759 du Code civil précise que tout usufruit donne droit à une faculté de conversion en rente viagère, soit à la demande de l’un des héritiers nus-propriétaires, soit à la demande du conjoint successible lui-même. Par définition, et comme vous l’indiquez, la conversion de l’usufruit doit donc emporter tout à la fois l’accord du nu-propriétaire et celui de l’usufruitier. Ceci étant, le Code civil ne donne aucune précision sur la nécessité d’obtenir l’accord des autres héritiers lorsque l’un des nus-propriétaires souhaite, sur sa part, convertir l’usufruit en une rente viagère. Néanmoins, l’interprétation des articles 759 et 759-1 du Code civil laisse à penser que le droit de conversion de l’usufruit en une rente viagère constitue un droit irréductible des cohéritiers nus-propriétaires, dont même le défunt ne peut les priver. Aussi, dès lors que la conversion porte sur la part d’héritage de l’un des cohéritiers, ce dernier ne peut être déchu du droit de conversion, de sorte que les autres cohéritiers ne semblent pouvoir s’y opposer. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession afin que ce dernier vous aiguille utilement sur les démarches à entreprendre dans le cadre de cette conversion d’usufruit. Bien à vous

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Personne dépendante vivant chez elle, enfants refusant de s'en occuper
Question postée par JM59 le 19/07/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour. Ma Belle-mère a 94 ans. Hospitalisée, elle veut absolument repartir chez elle. Elle est dépendante physiquement. Elle refuse l'assistante de toute personne extérieure. Elle ne veut que ses enfants chez elle. 2 enfants ne peuvent pas s'en occuper pour raison de santé. Les 2 autres ne veulent plus s'en occuper, car elle est tyrannique. La situation est très dangereuse pour elle. Que puis je faire juridiquement pour sécuriser sa situation, étant donné que théoriquement rien ne peut être fait sans sa volonté ? Merci de m'aider.

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Sa réponse :

Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre belle-mère n’est aujourd’hui plus en mesure de subvenir à ses besoins ou de vivre seule compte-tenu de son état de santé, mais qu’elle refuse toute assistance extérieure. Comme vous l’indiquez, les personnes jouissant de leur pleine capacité juridique sont en mesure de pouvoir réaliser les actes juridiques ou encore de prendre les traitements qu’ils souhaitent, et ce sans que personne ne puisse les y contraindre ou leur imposer. Ceci étant, lorsqu’une personne apparaît comme n’étant plus en mesure de protéger ses intérêts, des mesures peuvent être prises judiciairement pour l’assister, d’une part pour prendre les mesures de nature à protéger ses intérêts, mais également d’autre part pour protéger tout ou partie de son patrimoine. Il est en effet possible de demander l’ouverture d’une procédure de curatelle ou de tutelle, qui visera à faire désigner par le juge un tuteur ou un curateur qui remplira un rôle d’assistance et de représentation de la personne à protéger. La demande de désignation d’un tuteur ou d’un curateur peut être faite par tout parent ou allié de la personne à protéger, son conjoint ou encore par la personne elle-même, par requête déposée devant le juge des contentieux de la protection. La personne à protéger est alors convoquée afin d’être entendue, ce qui permettra au juge de savoir si elle est en mesure de protéger seule ses propres intérêts ou non : la personne à protéger pourra alors être assistée d’un avocat ou par la personne de son choix avec l’accord du juge. Le jugement de désignation d’un tuteur ou d’un curateur peut faire l’objet d’un appel dans un délai de 15 jours suivant le jugement ou sa notification aux personnes à qui il a été notifié. Lorsqu’un tuteur est désigné, ce dernier pourra réaliser les actes de la vie courante et les actes d’administration pour le compte de la personne protégée. Pour les actes les plus graves (actes de disposition), le tuteur devra impérativement obtenir l’autorisation du juge des contentieux de la protection. Lorsqu’un curateur est désigné, celui-ci ne peut que prendre les mesures de protection strictement nécessaire permettant de mettre fin à un danger auquel la personne à protéger serait exposée, et doit immédiatement en informer le juge (la plupart des actes pouvant être réalisés par la personne en curatelle). Dans votre cas, il semble donc qu’une mesure de curatelle ou de tutelle soit la plus à même de répondre à la situation de votre belle-mère, si cette dernière n’est plus en mesure de déterminer les mesures et actes qui lui permettent de protéger ses intérêts. Bien à vous

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Juge compétent post brexit
Question postée par Odile le 09/07/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Depuis le 1er janvier 2021, l'Angleterre est sortie du traité de Bruxelles 1bis qui stipulait notamment que la compétence d'un juge dans le domaine du Droit de la famille était un juge du lieu de résidence de l'enfant... : Aujourd'hui, une française, résidant en Angleterre depuis 2014, ayant un enfant né en France et donc de nationalité française qui souhaite rentrer en France peut-elle saisir un juge français ?. Sachant que, le père de l'enfant est également résident en Angleterre (depuis 2017) et de nationalité française. Ils sont donc tous les 3 français. Ils ont toujours vécu séparés. Le juge français, premier saisi, sera-t-il automatiquement compétent pour juger l'affaire ? il semble que c'est désormais possible, dans la mesure où aucune procédure n'a été lancée avant le 31 décembre 2020. Vous remerciant par avance de votre réponse et dans cette attente. Bien cordialement

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous souhaitez savoir si le juge français serait compétent dans le cadre d’un divorce de deux personnes résidant chacune en Angleterre, qui ont un commun un enfant qui habite avec l’une d’elle, et ce dans la mesure où la procédure serait intentée après l’entrée en vigueur du Brexit. En revanche, nous pensons comprendre de votre question que l’enfant habite avec sa mère, actuellement en Angleterre. Ainsi que vous l’indiquez, l’Angleterre n’est plus partie aux différents traités européens depuis l’entrée en vigueur du Brexit, de sorte que ces derniers, notamment relativement à la compétence, ne lui sont plus applicables. Dans ce contexte, et si aucune action n’a été intentée avant le 1er janvier 2021, les règles de compétence, notamment en matière de divorce, doivent être régies selon les règles des droits nationaux, faute de traité international (hors UE) régissant les règles de compétence en matière de divorce. Par conséquent, le juge d’un pays qui sera saisi d’une question de divorce devra trancher la question de sa compétence au regard des règles applicables dans son Etat. Au cas présent, la question qui se pose est celle de la compétence du juge français pour votre procédure de divorce : en l’occurrence, il s’agira de déterminer si le juge français pourra se déclarer compétent au regard de votre situation. Eu égard à cette situation, la compétence du juge français sera déterminée en fonction des règles de l’article 1070 du Code de procédure civile, qui précise qu’en matière familiale, le juge compétent est celui du lieu au réside la famille ou, si les parents vivent séparément, le juge du lieu de résidence du parent avec lequel résident habituellement les enfants mineurs en cas d’exercice en commun de l’autorité parentale, ou du lieu de résidence du parent qui exerce seul cette autorité (ou à défaut, le juge où réside celui qui a pris l’initiative de la procédure). À ce stade, dans votre cas, l’enfant du couple réside avec sa mère, qui elle-même réside habituellement en Angleterre. Par conséquent, le juge français saisi aujourd’hui se déclarerait incompétent sur le fondement de l’article 1070 du Code de procédure civile (la résidence habituelle de l’enfant ne se trouvant pas en France). Dès lors, seul le juge anglais pourrait se déclarer compétent, à condition que ses règles nationales (donc anglaises) le déclarent compétent dans une situation comparable à celle qui est la vôtre aujourd’hui. En revanche, vous indiquez également que la mère souhaiterait aujourd’hui quitter l’Angleterre pour s’installer de manière habituelle en France avec l’enfant mineur. Si la procédure était intentée après cette installation, le juge français pourrait alors se déclarer compétent, dans la mesure où la résidence du parent où vit habituellement l’enfant mineur serait située en France. En tout état de cause, et en fonction de la situation familiale à la date à laquelle la procédure sera intentée, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat français ou anglais, afin que ce dernier vous accompagne dans le cadre de la procédure de divorce. Bien à vous

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Publicite foncière
Question postée par guitou le 08/07/2021 - Catégorie : Droit administratif

Bonjour! Nous héritons d'un terrain dont une partie est réclamée par le voisin puisque le cadastre n'a jamais entériné les modifications faites par les 2 propriétaires dans les années 1950/60 Notre notaire est sur l'affaire depuis mai 2019 mais ne semble pas avoir de solution si ce n'est de négocier avec ce voisin! Mais négocier quoi et pourquoi surtout? Un Géomètre a mis en évidence les limites anciennes celles qui font que les 2 anciens cultivaient leur terrain respectif en bonne entente et reconnaissance. Le voisin à accepté le plan de bornage mais maintenant refuse de signer le PV! Ce voisin est le 3 ou 4ième depuis que le vieux propriétaire de 1960 est DCD! Que devons nous faire pour que notre bon droit soit reconnu et validé par les organismes fonciers SVP? Merci de votre aide.... Guy Decouard

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous avez hérité d’un terrain dont une partie est réclamée par un voisin. Les anciens propriétaires respectifs de vos terrains s’étaient pourtant accordés depuis plusieurs années sur une répartition claire des deux fonds, qui n’a cependant jamais été actée au cadastre. Vous souhaiteriez savoir quels sont vos moyens d’action à l’égard de votre voisin. Il convient tout d’abord de rappeler que le cadastre, tel qu’il est établi, n’est pas irréfutable : s’il s’agit effectivement d’un mode de preuve pertinent pour démontrer qu’une personne est propriétaire d’un terrain (ou, en l’occurrence, d’une partie d’un terrain), cette preuve n’est aucunement irréfragable et peut être renversée. Sur ce point, il convient de rappeler que les articles 2258 du Code civil et suivants disposent que la propriété peut s’acquérir par la prescription acquisitive, dont le délai est de 30 ans. Le cas échéant, le propriétaire qui revendique la prescription doit rapporter la preuve d’un usage du bien ou du terrain à titre de propriétaire, de manière publique, continue, non équivoque et paisible. Vous indiquez sur ce point que chacun des anciens propriétaires des deux terrains n’a jamais contesté les limites de propriété des deux terrains respectifs. Il semble donc que les conditions relatives à la prescription acquisitive, à supposer qu’elles parviennent à être démontrées, soient remplies, et ce dès lors qu’elles le sont depuis plus de trente ans. Il vous est donc possible de saisir une juridiction afin de lui demander de faire constater l’existence de votre droit de propriété sur la partie du terrain revendiquée par votre voisin, en vertu de la prescription acquisitive. Il conviendra pour ce faire de rapporter la preuve de ce que les conditions de la prescription acquisitive sont réunies. À cet effet, l’acceptation du plan de bornage par le voisin, si vous parvenez à la démontrer, constituera un élément central permettant de démontrer que celui-ci ne conteste pas la répartition de la propriété telle qu’elle résulte de l’usage qui en est fait par les propriétaires depuis plusieurs années. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat afin que ce dernier vous accompagne dans les démarches à mettre en œuvre pour faire reconnaître judiciairement votre droit de propriété. Bien à vous

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Clause tontine
Question postée par Erenie le 03/07/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Sommes concubins, pouvons nous insérer une clause de tontine quelques mois après signature acte de vente pour achat immobilier. Voulant être discrets sur nos vies face au vendeur "le jour j" acte de vente.

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous souhaitez, avec votre concubin(e), vous porter acquéreur d’un logement à deux, et désireriez à ce titre prévoir une clause de tontine (ou pacte tontinier). Cependant, vous ne souhaitez pas que ce pacte tontinier soit souscrit le même jour que l’acte de vente, afin que le vendeur ne soit pas au courant de votre vie privée. Tout d’abord, il convient de rappeler que le pacte tontinier est une convention conclue entre deux personnes qui se portent acquéreurs d’un même bien et par lequel elles prévoient que la part de propriété de l’un des acquéreurs sera automatiquement, à son décès, rétribuée à l’autre acquéreur. En réalité, la part de propriété d’un bien acquis en tontine ne fait pas partie du patrimoine de la personne décédée, de sorte que le celle-ci ne sera pas transmise à ses héritiers : le défunt est ainsi, à son décès, déclaré comme n’avoir jamais acheté le bien, seul l’acquéreur survivant étant considéré comme propriétaire depuis l’origine. Normalement, la clause de tontine est directement prévue dans l’acte d’achat : ceci étant, rien ne semble indiquer, en droit, que la clause puisse être conclue postérieurement à l’acquisition du bien. Ceci étant et, comme indiqué, la tontine a un effet rétroactif au décès de l’un des acquéreurs : il semble donc juridiquement cohérent que la tontine soit directement prévue dans l’acte de vente ou à tout le moins conclue en même temps que l’acte de vente. En tout état de cause, et si l’absence de stipulation de la clause de tontine se justifie par votre volonté de ne pas révéler votre vie privée au vendeur, il pourrait toujours être demandé au notaire de préparer acte séparé stipulant ce pacte tontinier, dont le vendeur n’aurait pas connaissance. Cet acte pourrait être régularisé concomitamment à la conclusion de l’acte de vente, sans que le vendeur n’en ait pour autant connaissance (car il ne serait pas intégré dans l’acte de vente). En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire afin de déterminer les options qui vous permettraient de conclure une clause de tontine sur le bien immobilier dont vous allez vous porter acquéreur, sans que le vendeur n’en soit au courant. Bien à vous

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Indivision
Question postée par Tintin le 02/07/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Nous souhaitons divorcer avec mon conjoint dont je suis séparé depuis 20 ans. Nous avons une maison en commun que ma femme occupe depuis toujours. L indivision est elle une bonne option dans notre cas et ainsi limiter les frais de notaire lors du divorce ?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous êtes séparés depuis plusieurs années de votre épouse et que vous souhaitez aujourd’hui divorcer. Votre épouse occupe votre maison acquise en commun et vous souhaiteriez savoir l’indivision est le meilleur régime juridique dans le cadre de votre divorce. Tout d’abord, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que votre maison a été acquise pendant votre mariage, alors que vous êtes mariés sous le régime de la communauté légale. À ce stade, le bien qu’occupe votre épouse est donc un bien commun. L’objectif de la procédure de divorce sera de liquider la communauté de biens que vous avez formée avec votre épouse lors de votre mariage et donc d’attribuer à chacun les biens communs. Suite au divorce, l’ensemble des biens tomberont en indivision, avant qu’ils soient éventuellement partagés, ce qui implique un acte de partage et donc, effectivement, des frais de partage supplémentaires. Le régime de l’indivision est fixé par l’article 815 du Code civil et est, par principe, un régime temporaire. Ce régime peut être contraignant, dans la mesure où les nombreuses décisions importantes concernant le bien (cession notamment) doivent être prises à l’unanimité : aussi, si vous n’êtes pas d’accord avec votre ancienne épouse pour prendre ces décisions, une situation de blocage pourrait être créée. De plus, l’article 815 du Code civil permettrait à chacun des indivisaires (vous et votre ancienne épouse) de solliciter le partage à tout moment, partage auquel vous ne pourriez vous opposer. Ceci étant, l’indivision vous permettrait chacun de rester propriétaires de l’intégralité du bien. Par conséquent, il convient de déterminer si vous considérez que le bien peut être géré, dans les années à venir, communément avec votre épouse : si tel est le cas l’indivision ne devrait pas poser de problème. À défaut, il serait préférable de procéder au partage. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous adresser à votre notaire afin de vous aiguiller dans la meilleure solution possible. Bien à vous

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Vente maison
Question postée par ceeman le 29/06/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Ma femme et moi avons fait construire une maison en 2006 et avons fait donation à notre fille en 2011 en gardant l'usufruit.Le bien est en location et a été évalué à 250KE lors de la donation. C'est le locataire qui souhaite acheter le bien . Ma femme a 61 ans et moi 66 ans donc la part de ma fille est de 60% et la notre 40%. Nous comptons vendre le bien a 290KE. Quels sont les différentes taxations et frais sur la plus value entre-autre pour ma fille et nous en sachant que ma fille achètera sa résidence principale ? Si nous laissons notre part à notre fille comment cela se passe t'il au niveau taxation et frais ? Merci de votre réponse détaillée Bien à vous

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous avez fait construire une maison en 2006 et que vous avez consenti à votre fille une donation avec réserve d’usufruit, étant précisé que cette maison est donnée en location. Vous souhaitez aujourd’hui vendre ce bien et vous interrogez sur les modalités de taxation de la plus-value qui serait réalisée. Tout d’abord, il convient d’indiquer qu’il conviendra de définir le montant de la plus-value réalisée tant par vous que par votre fille, plus-value qui sera nécessairement différente. Pour vous-même, il conviendra de distinguer la plus-value réalisée sur le terrain (le prix de cession du terrain retraité du prix d’achat ou du prix retenue dans l’acte de donation ou de succession) de la plus-value réalisée, en tant que telle, sur la maison construire. La plus-value sur la cession de la maison construite sera déterminée par la différence entre le prix de cession retenu (en l’occurrence le prix de cession de l’usufruit) et les coûts qui ont été exposés pour faire construire cette maison (frais d’architecte, taxes liées à la construction, etc.). Pour votre fille, la plus-value sera déterminée par la différence entre le prix de cession de la nue-propriété et la valorisation de la nue-propriété telle qu’elle a été retenue dans l’acte de donation avec réserve d’usufruit (normalement selon le barème de l’article 777 du Code général des impôts, en fonction de votre âge). Ceci étant précisé, et dans la mesure où votre maison n’était pas votre résidence principale (elle était donnée en location), la plus-value sera taxée à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire de 19%, outre un prélèvement complémentaire de 2% à 6% si la plus-value réalisée est supérieure à 50.000 €. Ceci étant, la base taxable (c’est-à-dire, en réalité, le montant de la plus-value qui sera soumis à imposition) bénéficiera d’abattement pour durée de détention du bien (6% tous les ans de la 6ème à la 21ème année de détention et 4% pour la 22ème année révolue). Sur ce point, il conviendra de distinguer, vous concernant, la durée de détention du terrain et la durée de détention de la maison (calculée à compter de 2006). Concernant votre fille, vous indiquez que cette dernière entend utiliser le prix de cession de la nue-propriété qu’elle détient afin d’acquérir sa résidence principale. Sur ce point, l’article 150 U II-1° bis du Code général des impôts dispose que bénéficient d’une exonération les plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous plusieurs conditions. Notamment, le logement vendu ne doit pas avoir été la résidence principale du contribuable pendant les 4 années qui ont précédé la cession. Par ailleurs, le prix de cession doit impérativement être remployé, dans les 24 mois de la cession, à l’achat ou la construction d’une résidence qui deviendra la résidence principale du contribuable. Lorsque les conditions de l’exonération sont réunies, elle s’applique à hauteur de la quote-part du prix de cession qui a été affectée à l’achat de cette résidence principale. Au cas présent, il conviendra donc de s’assurer que votre fille remplisse les conditions de l’article 150 U II-1° bis du Code général des impôts pour déterminer si elle peut bénéficier de l’exonération (notamment, de s’assurer qu’il ne s’agit pas de la première cession d’un logement autre que sa résidence principale). En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un conseil fiscaliste afin de vous accompagner dans ces démarches. Bien à vous

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Décès en indivision
Question postée par baro le 26/06/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Nous sommes sept enfants adultes en indivision : deux frères et cinq sœurs. Nos parents ne sont plus là depuis longtemps et nous avons une maison dont nous sommes propriétaire en indivision . ( sur acte notarié ) L'une de mes sœurs vient de décéder subitement à l'âge de 70 ans, elle vivait seule ( divorcée ) et a une unique fille de 48 ans . Que devons nous faire maintenant sachant que nous tenons à garder cette maison ? Quelle sont les démarches à faire vis à vis de sa fille ? Merci d'avance pour votre réponse. Salutations distinguées . - le frère aîné -

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous êtes propriétaire en indivision avec votre frère et vos cinq sœurs d’une maison. L’une de vos sœurs, divorcée et mère d’une fille de 48 ans, vient de décéder et vous souhaiteriez savoir de quelle façon la maison peut être conservée au sein de la famille. Tout d’abord, il convient de rappeler que le régime juridique de l’indivision est défini par les articles 815 et suivants du Code civil. L’indivision est un régime provisoire selon lequel la propriété d’un bien est divisée entre tous les indivisaires, qui sont chacun propriétaires de l’intégralité du bien à hauteur de leur quote-part indivise (la quote-part de chacun est généralement déterminée dans l’acte qui constitue l’indivision, c’est-à-dire dans votre cas l’acte du notaire ayant mis un terme à la succession de vos parents). L’article 815 du Code civil précise par ailleurs que nul ne peut être contraint de se maintenir dans l’indivision. Ceci implique que chaque coïndivisaire peut, à tout moment, demander à se retirer de l’indivision en demandant à ce que les biens indivis soit partagés , c’est-à-dire que les biens soient partagés entre chacun des indivisaires (s’il n’existe qu’un seul bien indivis, le partage se matérialise par l’attribution du bien à l’un des indivisaires et la rétribution des autres coïndivisaires en argent, par le versement d’une soulte, ou par la cession, amiable ou judiciaire, du bien, afin que le prix de cession soit réparti entre tous les coïndivisaires à hauteur de leur quote-part indivise). Lorsque l’un des coïndivisaires décède, l’indivision ne prend pas fin : sa quote-part indivise, qui constitue l’un des éléments de son patrimoine, tombe dans la succession et est répartie entre son ou ses héritiers qui, du même coup, deviennent propriétaire indivis. Dans votre cas, le décès de votre sœur entraîne l’ouverture de sa succession, dont les opérations de liquidation seront conduites par un notaire. La répartition des biens de la défunte se fera soit selon les règles légales (le cas échéant, sa fille a vocation à recevoir l’intégralité de ses biens) soit selon les règles qu’elle a établies dans un testament. Il importe donc de savoir au préalable à qui les biens de la défunte, et donc sa quote-part indivise, seront attribués. Il est ainsi possible que la défunte ait prévu, dans le cadre d’un testament, que sa quote-part indivise de la maison reviendra en indivision à ses frères et sœurs, de sorte que la liquidation de la succession ne fera qu’augmenter la quote-part indivise de chacun des coïndivisaires. À l’inverse, si la défunte a prévu que sa quote-part indivise revenait à sa fille (ou si elle n’a rien prévu), cette dernière deviendra indivisaire. Elle pourra alors, à tout moment, souhaiter se retirer de l’indivision et « provoquer » le partage et, subséquemment, la vente amiable ou judiciaire du bien. Le cas échéant, il sera néanmoins possible de se rapprocher de votre nièce afin de lui indiquer que vous êtes intéressés par le rachat de sa quote-part indivise, soit ensemble (tous les indivisaires, de sorte que chacune de vos quotes-parts s’en verra augmentée), soit seul (seule votre quote-part ou celle de l’indivisaire acquéreur en sera augmentée). En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession de votre sœur, afin d’obtenir de plus amples renseignements sur l’attribution de sa quote-part indivise. Bien à vous

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Meilleures conditions acquisition & prêt
Question postée par Matinocat77 le 21/06/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Apport achat différent (230000 - 100000)Prêt 200000 meilleures conditions pour achat ? Lui 1 garçon 19 ans, tous les 2 : 1 fille avec les 2 noms. Ne sont ni pacsés ni mariés. Prêt comment faire ? 1 commun ou 1 chacun ? Si décès pour lui : vente de maison, répartition succession si toujours prêt ? Si prêt remboursé ? Que conseillez-vous pacs, mariage ou sans importance. Acte signé pour 10 décembre 2021.,pacs ou mariage éventuels avant signature ? Grand merci pour aide. BINAUD

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous souhaitez procéder à l’acquisition d’une maison avec votre conjoint, avec lequel vous n’êtes ni mariée, ni pacsée. Votre conjoint a un enfant et vous avez en commun une fille. Vous pourriez apporter respectivement 230.000 € et 100.000 €, la souscription d’un prêt complémentaire d’un montant de 200.000 € étant par ailleurs nécessaire. La situation patrimoniale et juridique découlant de l’achat de la maison dépendra en réalité du régime d’union entre votre conjoint et vous-même, et sera indépendante de la situation du prêt qui sera souscrit. Que vous soyez pacsés ou non (en concubinage) mais en tout état de cause non mariés, le bien sera acquis sous le régime de l’indivision de l’article 815 du Code civil. Chacun des conjoints sera propriétaire indivis du bien, et sera donc titulaire, sur ce bien, d’une quote-part de propriété indivise, qui correspondra généralement au montant de l’apport qui aura été effectué par chacun d’eux, et qui sera constatée dans l’acte notarié d’acquisition du bien. Le prêt pourra également être souscrit conjointement par les deux indivisaires. L’indivision est un régime souple mais instable : en effet, si l’un des indivisaires souhaite quitter l’indivision (par exemple en cas de séparation), il pourra demander le partage de l’indivision, qui pourra se faire amiablement ou, à défaut d’accord, judiciairement. Dans ce contexte, l’un des conjoints pourra procéder au rachat de la quote-part indivise de l’autre conjoint, étant précisé que la valeur de la quote-part indivise tiendra alors évidemment compte du prêt souscrit sur ce bien. Si votre conjoint décède, la quote-part indivise dont il est propriétaire sur le bien sera attribuée à ses héritiers légaux ou désignés : dans ce contexte, il pourra être intéressant le cas échéant que votre conjoint souscrive un testament dans lequel il vous attribuerait, en cas de prédécès, sa quote-part indivise, ce qui vous permettrait d’être pleinement propriétaire du bien, étant précisé que les droits réservataires de son fils devront être préservés (le fils aura en effet droit, en tout état de cause, à la moitié du patrimoine de son père). À défaut de précision dans un testament, vous deviendriez propriétaire indivise, avec votre beau-fils, du bien. Dans l’hypothèse d’un mariage, la situation dépendra du régime matrimonial choisi. Dans le cas le plus commun (à défaut de contrat de mariage), le régime de la communauté légale s’appliquera. Dans cette hypothèse, le bien acquis après le mariage tombera, par principe, dans la masse des biens communs à parts égales, sauf à ce que la répartition des apports figure explicitement dans l’acte d’achat. Il est également à préciser que vous pourrez signaler que les apports sont effectués grâce à des fonds propres (par une déclaration d’emploi), ce qui permettra, en cas de liquidation de la communauté (soit par un divorce, soit suite au décès de l’un des conjoints), d’identifier à quelle hauteur chacun des époux est propriétaire. S’agissant du prêt, les époux étant tenus d’une obligation de solidarité, vous seriez tout deux tenus d’une obligation de rembourser l’intégralité de l’emprunt si vous le souscriviez après votre mariage. Dans l’hypothèse d’un décès de votre conjoint, vous disposeriez alors de droits en votre qualité de conjoint survivant sur les biens de votre époux (et donc de sa part dans la maison), matérialisés par le choix que vous pourriez opérer entre l’usufruit de l’intégralité de son patrimoine ou le quart de la pleine propriété de son patrimoine (option successorale). Les règles gouvernant la succession de votre mari pourraient alors être également définies par un testament, qui pourrait vous donner attribution de la totalité de la maison, étant précisé toutefois que le testament ne pourrait également porter atteinte aux droits d’héritier réservataire de fils de votre conjoint (droits irréductibles sur la moitié du patrimoine du défunt). En tout état de cause, et compte-tenu de la multiplicité des options qui s’offrent à vous, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un conseil en droit patrimonial pour prendre en compte votre situation précise et vous accompagner dans votre choix. Bien à vous

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Invalidité catégorie 1 : incidences
Question postée par Alberto123 le 18/06/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je suis reconnu en invalidité Catégorie 1. Est-ce compatible avec un travail à mi-temps ? J’ai lu que l’on est reconnu invalide si notre capacité de travail et de gain est réduite d'au moins 2/3, d’où mon interrogation. Ai-je intérêt à aviser mon employeur de ma situation ? Je pourrais bénéficier d’un complément de salaire lié à la Prévoyance. Mais je redoute d'être « placardisé », voire licencié à terme. De plus, si le cumul salaire à mi-temps + prévoyance + allocation d'invalidité excède mon salaire 100 % précédent, la CPAM va-t-elle interrompre, ou seulement minorer, mon allocation d’invalidité ? Le médecin du travail interfére-t-il dans l’appréciation de mon état ou de mon % de temps partiel ou s’agit-il d’une prérogative du médecin-conseil ? Puis-je n’aviser mon entreprise que peu de temps avant ma retraite ? Les indemnités de Prévoyance ne sont ss doute pas rétroactives ? Enfin, l’invalidité catégorie 1 ouvre-t-elle droit à une demi-part fiscale supplémentaire ?

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Sa réponse :

Bonjour, À titre liminaire, nous vous rappelons que le forfait Documentissime comprend la réponse à une seule question. S’il est naturellement envisageable que plusieurs questions découlent directement d’une seule et même question et qu’il y soit répondu dans nos réponses, tel n’est pas le cas lorsqu’une question comprend elle-même sept sous-questions à l’objet différent, comme tel est le cas dans la question que vous nous avez posée. Le cas échéant, une consultation auprès d’un avocat spécialisé s’impose. Ceci ayant été précisé, nous nous efforcerons néanmoins de répondre à certaines de vos questions. Il convient de rappeler que la notion d’invalidité n’est pas une notion de droit du travail : la déclaration d’invalidité d’un salarié est ainsi différente de celle d’inaptitude, qui est prononcée par le médecin du travail. La notion d’invalidité relève en réalité du droit de la sécurité sociale : il s’agit de la situation dans laquelle une personne est considérée comme invalide lorsque, suite à un accident ou à une maladie (professionnelle ou non) sa capacité de travail a été réduite d’au moins deux tiers. La décision de placement du salarié en invalidité est prise par le médecin conseil de la CPAM uniquement, et non par le médecin du travail. Le salarié en invalidité de catégorie 1 est, selon l’article L. 341-4 du Code la sécurité sociale, un salarié qui, bien qu’invalide, est capable d’exercer une activité rémunérée. En tout état de cause, il convient de préciser que la notion d’invalidité n’a aucune influence sur l’exécution de son contrat de travail par le salarié : ceci implique que le salarié peut continuer à travailler, y compris à temps partiel, sans avoir l’obligation d’en informer son employeur. De même, et réciproquement, l’invalidité ne constitue pas, contrairement à l’inaptitude, un motif de licenciement, ou un motif de sanction disciplinaire. Pour répondre à certaines de vos questions, nous vous indiquons donc que votre état d’invalidité ne vous empêche pas de travailler à temps partiel, l’invalidité étant une notion totalement indépendante de l’exécution de son contrat de travail par le salarié. Pour cette même raison, vous n’êtes donc pas obligé d’informer votre employeur de votre état d’invalidité. La déclaration d’invalidité étant une notion propre au droit de la sécurité sociale, seul le médecin-conseil de la CPAM sera compétent pour juger de votre état d’invalidité (et non le médecin du travail). Enfin, l’invalidité peut effectivement ouvrir à droit à une demi-part supplémentaire, mais sous réserve de ce que le contribuable respecte certaines conditions : il doit en effet avoir une carte d’invalidité précisant que son incapacité est d’au moins 80%, ou être titulaire d’une carte mobilité inclusion avec mention invalidité ou encore bénéficier d’une pension d’invalidité pour accident du travail de 40% ou plus. En tout état de cause, et comme nous vous l’indiquions, compte de l’étendue de vos questionnements, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil spécialisé en droit de la sécurité sociale et en droit du travail. Bien à vous

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Mandat d'interrogation
Question postée par pourquoi pas le 17/06/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Mon père est décédé dernièrement je viens de recevoir un courrier d'un notaire (que je ne connait pas).Mes coordonnées lui ont étaient donnes par mon frère (sans mon accord). ce notaire me demande de lui retourner signé un mandat d'interrogation de différents fichiers avec la mention "bon pour pouvoir" Doit -je impérativement lui répondre ? La signature de tous les héritiers est-elle indispensable pour mandater ce notaire ? merci Cordialement

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Sa réponse :

Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous venez d’apprendre qu’un notaire que vous ne connaissiez pas avait été mandaté dans le cadre de la succession de votre père et a pris attache avec vous sur recommandation de votre frère, afin de vous demander de signer un mandat d’interrogation des différents fichiers. Il convient tout d’abord d’indiquer que le formulaire d’interrogation des différents fichiers est central dans le cadre du règlement d’une succession. En effet, ce dernier permet au notaire d’obtenir l’autorisation de tous les héritiers pour interroger les différents fichiers qui pourraient avoir une influence directe d’une part sur les règles qui vont gouverner la succession et d’autre part sur la contenance du patrimoine du défunt. Le notaire pour ainsi interroger le fichier des testaments, qui lui permettra de savoir si le défunt a déposé un testament chez un notaire, mais également, notamment, le fichier FICOVIE, qui lui permettra de savoir si le défunt avait souscrit un contrat d’assurance vie. Ceci étant précisé, nous comprenons que votre problématique est plutôt afférente au choix du notaire qui devrait procéder à la succession. Le choix du notaire à qui la mission de régler la succession est confiée n’est réglementé par aucun texte spécifique. En présence d’un conjoint survivant, c’est ce dernier qui a priorité sur le choix du notaire qui aura pour mission de régler la succession. En l’absence de conjoint survivant, le notaire sera désigné par le plus grand nombre d’héritiers ou par les héritiers qui disposent de plus de droits dans la succession. Il peut également arriver que le notaire en charge de la succession ait été désigné par avance par le défunt, notamment dans le cadre de son testament. À défaut, les héritiers peuvent s’accorder pour désigner un notaire de leur choix. Dans votre cas, il convient donc de se renseigner auprès du notaire afin de savoir sur quel fondement ce dernier a été désigné (testament de votre père, choix d’un éventuel conjoint survivant qui aurait priorité, accord de plusieurs héritiers, etc.). Si le notaire a été choisi par votre frère uniquement, vous serez en mesure de vous rapprocher de ce dernier afin de lui indiquer que, si vous disposez d’autant de droits que lui dans la succession, vous êtes le choix du notaire qui aura pour mission de régler la succession devra se faire d’un commun accord. En tout état de cause, vous serez toujours en mesure, si le choix du notaire ne vous convient pas, de choisir votre propre notaire afin de vous accompagner dans la succession. Si le notaire que vous aurez choisi n’aura pas pour mission de régler la succession, il pourra vous assister lors des opérations de succession et pourra notamment s’assurer que la répartition des biens du défunt est conforme à ce que ce dernier avait prévu si un testament a été rédigé ou aux règles légales à défaut. Bien à vous

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Prêt immobilier sans assurances
Question postée par Guerande85 le 15/06/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai 67 ans et je souhaite contracter un prêt immobilier . Je suis bloqué par le taux d'usure. Un courtier m'a proposé un prêt sans assurance avec hypothèque. Quels sont les risques? en cas de décès? de non paiement? Par avnce merci.

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous souhaitez contracter un prêt immobilier mais que votre courtier vous a proposé un prêt sans assurance mais avec une hypothèque. Vous souhaiteriez savoir quels sont les risques en cas de non-paiement et de décès. L’hypothèque est une sûreté réelle qui est attachée au bien sur lequel elle est inscrite. Ceci implique que le bien sur lequel est inscrite l’hypothèque est donné en garantie du paiement de la dette, au cas présent du prêt. Par conséquent, si l’emprunteur ou débiteur ne rembourse pas les échéances du prêt dans les délais convenus, le créancier, c’est-à-dire la banque, est en mesure de mettre en place, après une procédure relativement longue, une saisie immobilière. Cette saisie lui permettra de faire procéder, d’une part, à l’expulsion de l’occupant résidant dans l’immeuble affecté de l’hypothèque et, d’autre part, à la vente forcée du bien : la banque sera ainsi désintéressée, au moins en partie, de sa créance (le montant de l’emprunt impayé). En tout état de cause, il convient de relever que l’hypothèque est une sûreté dite réelle (par opposition à personnelle), qui est attachée au bien qu’elle grève. L’hypothèque suit donc le bien qu’elle grève (on parle de droit de suite), indépendamment de celui qui était propriétaire lorsque l’hypothèque a été inscrite. Par conséquent, le décès du propriétaire n’a aucune influence sur l’hypothèque, qui suivra le bien et le grèvera, ce même s’il est par la suite transmis aux héritiers du défunt. Bien à vous

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Tva - art 257bis cgi
Question postée par Noé06 le 14/06/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Nous avons acquis en crédit bail un entrepôt. Lors de la levée d'option le bailleur nous a remis un état des déduction de TVA pratiqués. Ce jour nous revendons le bâtiment. Nous devons produire à l'acquéreur l'état des déductions de TVA pratiques. Quels sont les montants à notifier ? Le montant de la TVA lié à la seule levée d'option du crédit bail, ou la TVA liée à la levée d'option du credit + le montant de la TVA notifiée par le crédit bailleur. Doit on calculer ce montant sur la période restant à courir (immeuble de 15 ans, donc quote part de TVA sur 5 ans pour atteindre 20 ans) Merci de votre contribution

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Bonjour, Au préalable, il nous semble important de rappeler, pour répondre à votre question, le mode de fonctionnement de la TVA, en particulier concernant le droit de déduire la TVA. Un assujetti à la TVA est en droit de déduire la TVA dont il a dû s’acquitter sur ses achats dès lors qu’il procèdera par ailleurs à la collecte de la TVA sur ce bien pour le compte de l’Etat. Dans le cadre de la transmission à titre onéreux ou gratuit d’une universalité totale ou partielle de biens, les livraisons de biens ou prestations de services réalisées entre redevables de la TVA sont normalement dispensées de TVA (art. 257 bis du CGI). Dans ce contexte le vendeur va procéder à la cession de biens pour lesquels il a, lors de l’achat, déduit la TVA, sans que la cession ne donne lieu à la perception (à la collecte de TVA). Il revient donc au vendeur d’établir le cas échéant un état des déductions qu’il a pu pratiquer sur l’universalité de biens transférés qu’il transmettra à l’acquéreur, ce dernier continuant, conformément à l’article 257 bis du Code général des impôts, la personnalité du vendeur. En effet, l’acquéreur devra être précisément informé de la TVA qui a été déduite par le vendeur lorsqu’il procèdera lui-même à la cession de ce bien, et qu’il collectera à ce titre de la TVA, qu’il devra reverser à l’Etat. Ceci ayant été précisé, vous indiquez aux termes de votre question que vous allez procéder à la cession d’un bien que vous avez vous-même acquis en crédit-bail. Vous souhaitez savoir si vous devrez mentionner, dans l’état des déductions de TVA à établir dans le cadre de l’article 257 bis du Code général des impôts susvisé, la TVA liée à l’option d’achat ainsi que l’état des déductions de TVA pratiquées par le vendeur. Il convient de rappeler qu’en dépit du fait que le crédit-bail n’est pas considéré comme une universalité de biens, l’administration fiscale considère que « le dispositif de l’article 257 bis du CGI couvre la situation dans laquelle un immeuble, loué dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location taxée, entend continuer à affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à la TVA ». Dans votre cas, nous comprenons que vous avez dû vous acquitter d’une TVA sur l’option d’achat de l’entrepôt que vous preniez en crédit-bail. Ceci implique donc que la levée de l’option d’achat n’était pas admise au bénéfice de la dispense de l’article 257 bis du CGI, et, partant, que l’entrepôt n’était pas sous-loué par vous-même préalablement à la levée de l’option (ou que vous ne vous êtes pas engagé à exercer par la suite une activité locative taxée ou le céder à un tiers exerçant une activité locative taxée). Par conséquent, le vendeur n’avait normalement pas à vous transmettre d’état des déductions de TVA pratiquées, dans la mesure où la levée de l’option n’était pas éligible à la dispense de l’article 257 bis du CGI. Si toutefois la levée d’option était bien éligible au dispositif (ce qui implique donc que vous sous-louiez l’entrepôt), vous n’auriez normalement pas dû vous acquitter de la TVA dans le cadre de la levée de l’option d’achat. Dans ce contexte, il ne serait nécessaire que de mentionner l’état des déductions pratiquées de TVA avant la cession (en ce compris, naturellement, les déductions pratiquées par l’ancien crédit-bailleur). En tout état de cause, compte-tenu de la complexité et de la spécificité de la question, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste spécialisé en TVA pour vous accompagner utilement dans le cadre de la cession de l’entrepôt. Bien à vous

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Donation - abattement et formulaire
Question postée par Anne H le 11/06/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Il y a 14 ans mon papa m'a fait une donation de 30000€ que j'ai déclarée sur un formulaire N°2735 (Don manuel) en précisant "Somme d'argent". Aujourd'hui il souhaite me faire une nouvelle donation de 100000€. D'après mes recherches, je peux en bénéficier sans payer de droits en cumulant le "don Sarkosy" et le reste de l'abatement personnel de 100000€. Ma question est la suivante : comment dois-je remplir ma déclaration (formulaire / ligne...)? En effet, la précédente donation datant de moins de 15 ans, je ne voudrais pas avoir à payer des droits sur 30000€. Je vis actuellement au Royaume-Uni mais je n'ai trouvé aucune information indiquant que le calcul des droits soit différent pour un donataire non résident. Pourriez-vous, s'il vous plait, me le confirmer? Merci par avance. Bien cordialement, Anne

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Bonjour, Au préalable, il convient d’indiquer que nous comprenons de votre question qu’étant résidente au Royaume-Uni, vous n’êtes pas résidente fiscale française, mais que votre père, qui veut aujourd’hui vous donner la somme de 100.000 € est lui résident fiscal français. Dans une telle hypothèse, la législation fiscale française est claire. Une donation de meubles ou d’immeubles par un résident fiscal français à un non résident français est pleinement imposable aux droits de donation en France. La donation que vous percevrez de votre père sera donc bien soumise aux règles d’imposition (mais donc également aux règles d’exonération et d’abattement) françaises. Ceci étant exposé, il convient de rappeler que plusieurs dispositifs mis en place par le législateur visent à favoriser les donations effectuées entre membres de la même famille, en particulier par un ascendant à un descendant. En réalité, lorsqu’un parent veut consentir une donation à son ou ses enfants, deux régimes d’abattements peuvent s’appliquer. En effet, les donations faites par un parent à un enfant bénéficient d’un abattement sur les droits de donation d’un montant de 100.000 €, cet abattement pouvant s’appliquer en une ou plusieurs fois tous les 15 ans. Au surplus, les dons de sommes d’argent d’un parent à enfant bénéficient également d’un abattement d’un montant de 31.865 € tous les quinze ans (abattement Sarkozy). Dans votre cas, ayant bénéficié d’une précédente donation de somme d’argent, il vous reste à bénéficier, sur l’abattement de 31.865 €, de la somme de 1.865 € : vous bénéficiez donc d’un abattement de ce montant sur la future donation à consentir par votre père. Au surplus, l’abattement d’un montant de 100.000 € n’a quant à lui toujours pas été « utilisé », de sorte que vous pourrez également en bénéficier en intégralité dans le cadre de la deuxième donation qui vous sera prochainement consentie. L’application de ces abattements vous permettra donc normalement de percevoir la somme de 100.000 € en exonération de droits de donation, étant précisé que vous devrez tout de même déclarer ce don à l’administration fiscale par l’intermédiaire d’un formulaire cerfa n°2735. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscal afin de vous accompagner dans ces démarches. Bien à vous

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Droit donation
Question postée par boule le 11/06/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Mon mari a hérité d'un bâtiment avec du terrain agricole valeur 33000 euros , son père en a gardé l'usufruit, est ce que mon mari a le droit de donner a son fils ce bien étant pas complètement a lui

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Bonjour, Votre époux est donataire de la nue-propriété d’un terrain dont son père, le donateur, a gardé l’usufruit. Il s’interroge sur sa faculté de le donner à son fils. Au préalable, nous vous rappelons que le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code civil comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit. Le droit de propriété peut être démembré entre la nue-propriété et l’usufruit. Théoriquement, l’usufruitier dispose du droit d’user et de percevoir les fruits de la chose dont il est propriétaire et le nu-propriétaire est en droit d’en disposer. Néanmoins, le bien qui fait l’objet du démembrement de propriété ne peut pas être cédé ou donné sans l’accord conjoint du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Le cas échéant, seront transmis soit à l’acquéreur soit au donataire la nue-propriété mais également l’usufruit du bien concerné. Par conséquent, lorsque l’usufruitier n’est pas d’accord pour donner ou vendre le bien, le nu-propriétaire ne peut céder ou donner que la nue-propriété du bien, sans l’usufruit. Dans votre cas, votre mari ne pourra donc donner le bien à son fils sans l’accord de son père, qui en est l’usufruitier. À défaut d’accord, votre époux ne pourra donner à son fils que la nue-propriété du bien. Ceci étant, l’usufruit étant un droit viager, lorsque le père de votre époux décédera, le fils de de ce dernier recouvrera automatiquement l’usufruit et sera donc plein propriétaire du terrain concerné. Bien à vous

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Différent avec mon propriétaire
Question postée par Michel le 11/06/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon propritaire ne veux pas me donner de quittances alors que mes loyer son payés depuis 9 ans que je suis la, a part quelques légères retards qui sont reglés dans les jours qui suivent, il rebondit sur ces retards et me fait signé un document en (fevrier pour libérer le logement en (avril )ne voulant pas renouveler le 4em bail,mais continue à percevoir ses loyers, il ne m'avait jamais auparavant envoyé de lettre me parlant de ces retards, ceci etant dû a la confiance et a la proximité qu'il y a entre nous(retard), a t-il le droit de me privé de mes quittance , peut t-il me sortir avec ce document signé? pourrai-je malgré tout faire valoir mes droits devant les tribunaux afin d'avioir gain de cause? nb:il fait ça certainement parce qu'il a un nouveau cinema construit pres de chez nous et en plus j'ai refaire toute la maison en plus jolie, la ville a pris de la valeur

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous êtes confronté avec votre propriétaire à deux problèmes. D’une part, ce dernier refuse ostensiblement de vous transmettre les quittances de vos loyers alors que ces derniers sont dûment payés. D’autre part, le propriétaire vous a fait signer un document pour que vous libériez le logement en avril. Tout d’abord, il convient de rappeler que, selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, la délivrance d’une quittance par le propriétaire au locataire qui en fait la demande est obligatoire. Cette quittance doit détailler le montant des loyers, la part de loyer qui a été acquittée et les charges qui ont également été payées par le preneur. Le propriétaire n’est pas en droit de refuser de délivrer une quittance à un locataire qui en fait la demande, de sorte que le locataire est, le cas échéant, en droit de mettre en demeure son propriétaire de lui transmettre une quittance. À défaut, le locataire pourra tout à fait saisir les juridictions compétentes afin de faire ordonner au propriétaire de lui délivrer, sous astreinte, les quittances qu’il refuse de lui transmettre. S’agissant de la deuxième problématique, il semble primordial de rappeler que les baux d’habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, qui offre une protection extrêmement importante au locataire, notamment s’agissant de son droit à se maintenir dans les lieux. En effet, le propriétaire ne peut contraindre le locataire à quitter les locaux qu’en lui faisant délivrer, par voie d’huissier, un congé de quitter les lieux, qu’il ne pourra délivrer que pour que le locataire quitte les lieux à la fin du bail (il ne pourra être contraint de quitter les lieux avant cette date). Le congé devra être délivré dans un délai de 6 mois précédant la fin du bail si le logement est vide ou 3 mois si le logement est meublé. Enfin, le propriétaire ne pourra délivrer ce congé que dès lors qu’il le motive précisément, soit parce qu’il veut vendre le logement, soit parce qu’il veut l’habiter, soit pour motif légitime et sérieux. Par conséquent, dans votre cas, votre propriétaire ne pourra vous contraindre à quitter les lieux sur la foi d’un simple document que vous avez signé : il devra impérativement, pour ce faire, vous faire délivrer un congé de quitter les lieux par voie d’huissier, en respectant les délais et conditions prévues par la loi de 1989. Bien à vous

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Achat logement occupé et depart du locataire avant signature définitiv
Question postée par JM25 le 09/06/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis en cours d'acquisition, avec mes enfants, d'un logement vendu occupé afin de m'assurer un revenu mensuel. L'avant contrat a été signé chez le notaire le 5 mai 2021. Le 8 juin 2021, j'apprends par mon notaire qui me transmet par mail une copie du congé du locataire en place pour un départ au 31 juillet 2021, sachant que la date de signature définitive est prévue au plus tard le 13 juillet. Compte tenu que si ce logement avait été vendu vide, je ne l'aurai pas acheté, puis je faire valoir une modification substantielle de l'avant contrat pour faire établir un avenant à ce dernier et profiter du délai de 10 jours pour dénoncer la vente ? Je vous remercie par avance. JMB

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous vous avez signé avec vos enfants, le 5 mai 2021, un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) pour l’acquisition d’un logement occupé, notamment afin de vous assurer d’un revenu complémentaire (les loyers perçus sur ce logement). La réitération de ce compromis doit intervenir au plus tard le 13 juillet 2021, mais vous avez appris le 8 juin 2021 que le propriétaire avait fait délivrer un congé au locataire, pour que ce dernier quitte les locaux au 31 juillet 2021. Vous vous interrogez sur la possibilité de conclure un avenant au compromis, afin de pouvoir vous rétracter dans le cadre d’un nouveau délai de rétractation de 10 jours (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). En effet, lorsque l’avenant constate une modification substantielle par rapport au contrat originaire, un nouveau délai de rétractation court à compter de la signature de l’avenant. Dans votre cas, il conviendrait donc de procéder à une lecture attentive du compris de vente afin de déterminer si ce dernier prévoyait explicitement que le logement devait être occupé au moment de la vente, et que cette modalité constituait une condition déterminante de la vente. Le cas échéant, le fait qu’un congé ait été délivré par le propriétaire devrait donner effectivement lieu à un avenant, qui pourrait être considéré comme modifiant substantiellement le compromis originaire, et comme faisant donc courir un nouveau délai de rétractation. Une autre solution pourrait également vous permettre de renoncer à la vente. Les promesses synallagmatiques de vente (ou compromis) valent, par principe, vente. Ceci implique qu’en signant un compromis de vente, le futur acquéreur s’engage d’ores et déjà, par principe, à acquérir le logement. Toutefois, le compromis trouve son utilité dans le fait qu’il constate la vente, mais sous réserve de la réalisation de conditions suspensives ou déterminantes : en d’autres termes, la vente ne sera définitivement réalisée que dès lors que ces conditions suspensives ou déterminantes (de prêt, ou relatives à la réglementation sur l’urbanisme par exemple) seront effectivement réalisées. Au cas présent, il est possible que le compromis prévoie, comme condition essentielle et déterminante de votre consentement, que le logement reste occupé jusqu’à la réitération de la cession, normalement prévue au plus tard le 31 juillet 2021. Le cas échéant, le départ du locataire des locaux aurait pour conséquence qu’une telle condition serait défaillie, ce qui vous autoriserait donc à ne pas réitérer la vente, c’est-à-dire à ne pas signer l’acte authentique définitif de vente. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin de vous accompagner dans le cadre de ce litige. Bien à vous

Sa réponse :

Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous vous avez signé avec vos enfants, le 5 mai 2021, un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) pour l’acquisition d’un logement occupé, notamment afin de vous assurer d’un revenu complémentaire (les loyers perçus sur ce logement). La réitération de ce compromis doit intervenir au plus tard le 13 juillet 2021, mais vous avez appris le 8 juin 2021 que le propriétaire avait fait délivrer un congé au locataire, pour que ce dernier quitte les locaux au 31 juillet 2021. Vous vous interrogez sur la possibilité de conclure un avenant au compromis, afin de pouvoir vous rétracter dans le cadre d’un nouveau délai de rétractation de 10 jours (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). En effet, lorsque l’avenant constate une modification substantielle par rapport au contrat originaire, un nouveau délai de rétractation court à compter de la signature de l’avenant. Dans votre cas, il conviendrait donc de procéder à une lecture attentive du compris de vente afin de déterminer si ce dernier prévoyait explicitement que le logement devait être occupé au moment de la vente, et que cette modalité constituait une condition déterminante de la vente. Le cas échéant, le fait qu’un congé ait été délivré par le propriétaire devrait donner effectivement lieu à un avenant, qui pourrait être considéré comme modifiant substantiellement le compromis originaire, et comme faisant donc courir un nouveau délai de rétractation. Une autre solution pourrait également vous permettre de renoncer à la vente. Les promesses synallagmatiques de vente (ou compromis) valent, par principe, vente. Ceci implique qu’en signant un compromis de vente, le futur acquéreur s’engage d’ores et déjà, par principe, à acquérir le logement. Toutefois, le compromis trouve son utilité dans le fait qu’il constate la vente, mais sous réserve de la réalisation de conditions suspensives ou déterminantes : en d’autres termes, la vente ne sera définitivement réalisée que dès lors que ces conditions suspensives ou déterminantes (de prêt, ou relatives à la réglementation sur l’urbanisme par exemple) seront effectivement réalisées. Au cas présent, il est possible que le compromis prévoie, comme condition essentielle et déterminante de votre consentement, que le logement reste occupé jusqu’à la réitération de la cession, normalement prévue au plus tard le 31 juillet 2021. Le cas échéant, le départ du locataire des locaux aurait pour conséquence qu’une telle condition serait défaillie, ce qui vous autoriserait donc à ne pas réitérer la vente, c’est-à-dire à ne pas signer l’acte authentique définitif de vente. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin de vous accompagner dans le cadre de ce litige. Bien à vous

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La réglementation sécurité travaux s'applique-t-elle aux particuliers
Question postée par Jean François le 09/06/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour Un particulier vide son bassin d'agrément afin d'effectuer des travaux d'étanchéité.Est ce que la réglementation l'oblige à securiser cette zone de travail ( garde corps ou couverture temporaire) comme pour les entreprises afin de prévenir des chutes ( pour sa famille ou des invités)?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous souhaitez, sans l’intervention d’un entrepreneur, procéder à des travaux d’étanchéité sur un bassin d’agrément. Vous vous interrogez sur l’existence d’éventuelles normes de sécurité pouvant vous être imposées dans ce contexte. Votre question interroge en réalité sur les normes de sécurité qui peuvent être imposées à des propriétaires de terrains sur lesquels se trouvent des plans d’eau, qu’ils soient vides ou pleins. Sur ce point, la législation est relativement stricte concernant les piscines, les articles L. 128-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation précisant explicitement que les piscines d’agrément doivent impérativement faire l’objet d’au moins un dispositif anti-noyade normalisé (barrière, alarme, couverture, abri), sous peine de sanctions pénales pour le propriétaire (amende de 45.000 €). Ces règles ne sont cependant applicables qu’aux piscines, et non aux plans d’eau divers. Une réponse ministérielle du 13 janvier 2015 précise en effet qu’il n’existe aucune obligation réglementaire à l’échelle nationale pour assurer la sécurité des plans d’eau. Dans votre cas, la réalisation de travaux sur votre bassin d’agrément, qui sera vide durant toute la période de travaux, pose une problématique de sécurité eu égard aux éventualités de chute dans ce bassin. Aucune obligation réglementaire nationale ne semble néanmoins vous imposer la protection de ce bassin pendant les travaux. Ceci étant, nous attirons votre attention sur le fait qu’aux termes des articles 1240 et 1241 du Code civil, tout fait de l’homme (une faute, une négligence ou une imprudence) qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est survenu à le réparer. Dans ce contexte, la responsabilité d’un propriétaire peut être engagée par un tiers, dans l’hypothèse où ce dernier aurait subi un préjudice sur son terrain en raison de son imprudence. Au cas présent, un tiers qui chuterait dans cette pièce d’eau pourrait donc engager votre responsabilité délictuelle sur ce fondement. Il semble donc préférable de sécuriser la zone de travaux et, même à l’issue des travaux, de prendre toute mesure permettant de sécuriser le bassin d’agrément afin d’éviter tout risque de noyade. Bien à vous

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Validité obtention du permis
Question postée par Ju88140 le 07/06/2021 - Catégorie : Droit administratif

Bonjour, je souhaite obtenir un renseignement sur l obtention récente de mon permis moto. J ai eu mon permis il y a une semaine, tout va bien je suis heureux, sauf que j ai pensé à une chose : lors de mon inscription à mon auto école , n ayant à l instant T plus de pièce d identité pour des raisons contraire à ma volonté, j ai fourni mon passeport biométrique qui est périmé depuis moins de deux ans , c était pour ainsi dire la seule chose que j avais. l ANTS a acceptée dans la constitution de mon dossier et j ai donc pu faire ma formation jusqu'à être lauréat du permis A2. Je me demande maintenant, si mon permis ou son obtention ne risque t il pas d être frappé de nullité si l'administration estime désormais que ma justification d identité s est faite depuis le début grâce à une pièce d identité périmée, pouvez vous m aiguiller là dessus ? Merci

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous avez formé il y a quelques temps une demande d’inscription au permis de conduire A2. À cette époque, la demande était accompagnée d’un passeport biométrique qui n’était alors plus valable depuis moins de deux ans. Vous vous interrogez aujourd’hui sur la remise en cause potentielle de la validité de l’obtention de votre permis de conduire en raison de la péremption de votre pièce d’identité lors du dépôt de votre demande de permis. Il importe dans votre cas de distinguer deux démarches : la demande d’inscription au permis de conduire, généralement effectuée par l’intermédiaire d’une auto ou d’une moto-école, et la demande d’obtention du permis de conduire, une fois l’examen passé et obtenu. Dans le cadre de la demande d’inscription au permis de conduire, doivent figurer au dossier du candidat une pièce d’identité valable, et donc par principe en cours de validité. Ceci étant, l’arrêté du 23 décembre 2016 relatif à la justification de l’identité, du domicile ou encore de la résidence normale précise que peuvent être utilisés comme justificatifs de l’identité les cartes nationales d’identité valables ou périmées depuis moins de 5 ans, les passeports biométriques valables ou périmés depuis moins de 5 ans à la date de la demande, ou les passeports non biométriques valables ou périmés depuis moins de 2 ans à la date de la demande. Il convient donc dans votre cas d’apprécier la validité de la demande d’inscription au permis de conduire au regard des pièces justificatives fournies à la date de la demande. Or, au cas présent, le passeport que vous avez fourni à l’appui de la demande était un passeport biométrique périmé depuis moins de deux ans : la demande était donc valable et c’est d’ailleurs probablement la raison pour laquelle l’ANTS l’a acceptée (elle vous aurait à défaut demandé de fournir un justificatif d’identité valide). À ce jour, et depuis l’obtention de l’examen du permis de conduire A2, vous devez former une seconde demande d’obtention dudit permis, qui, elle aussi, devra être accompagnée de la fourniture d’un justificatif d’identité qui devra être valable. Aussi, il conviendra de fournir à l’ANTS, lors de la demande de transmission du permis, un justificatif d’identité valable au regard des règles fixées par l’arrêté du 23 décembre 2016 (passeport biométrique périmé depuis moins de 5 ans ou non biométrique périmé depuis moins de 2 ans). Par conséquent, il ne semble pas que la validité de votre demande d’inscription à l’examen puisse être remise en cause dans votre cas, dans la mesure où le passeport qui a alors été fourni permettait de justifier de votre identité au sens de l’arrêté de 2016. Il importera néanmoins de faire attention, lors de la demande d’obtention du permis, à ce que le justificatif d’identité fourni soit bien valable au regard de ce même arrêté de 2016. Bien à vous

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Ordonnance 2020-306 en 2021 ?
Question postée par rega le 04/06/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai signé un compromis de vente courant février 2021. Avec la crise sanitaire, le mois de confinement, je n'ai pas malheureusement pas pu réaliser une clause suspensive dans le temps prévu (1 juin). Conséquences : le vendeur refuse de prolonger le délai et ne souhaite plus vendre.. Savez-vous si l'ordonnance 2020-306 concernant la prolongation des délais a été prorogée en 2021 ? Merci pour votre réponse. Cordialement. M.R

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous avez régularisé un compromis de vente en février 2021 mais que vous n’avez pu, faute de temps, réaliser une condition suspensive qui y était intégrée. Vous souhaiteriez savoir si l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, prévoyant la prolongation d’un certain nombre de délais, pourrait vous permettre d’obtenir une prolongation du délai qui vous était assigné pour respecter la levée de la condition suspensive aujourd’hui défaillie. L’ordonnance n°2020-306 est un texte adopté par le gouvernement dans le cadre de la crise liée à l’épidémie de COVID-19 prévoyant des règles particulières de prolongation de délais lorsque ces derniers expiraient dans une période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. Cette ordonnance était applicable à un certain nombre de délais judiciaires et administratifs mais ne prévoyait pas son application expresse aux délais prévus dans des contrats. Seul l’article 4 prévoyait que les astreintes, clauses pénales et clauses résolutoires étaient neutralisées lorsqu’elles sanctionnaient l’exécution d’une obligation qui devait avoir lieu dans la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020. L’ordonnance prévoyait, pour les délais auxquels elle était applicable, une prolongation du délai prévu, ce dernier étant réputé courir à compter de la fin de la période susvisée, et dans la limite de 2 mois à compter de la fin de cette période. En tout état de cause, l’ordonnance était applicable pour les délais expirant entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020. Or, dans votre cas, nous comprenons que le délai qui vous était imparti pour réaliser la condition suspensive devait expirer le 1er juin 2021. Aussi, l’ordonnance susvisée n’était pas applicable. Ceci étant, compte-tenu de la crise sanitaire, nous vous invitons à relire les dispositions du compromis afin d’identifier si certaines dispositions ne prévoiraient pas une prorogation particulière des délais en cas de confinement. Bien à vous

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Congé de formation
Question postée par parisien le 31/05/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour. J'ai eux la mauvaise surprise, grâce à mes recherche de voir que mon poste a été supprimer à mon retour dans mon service, suite à un retour de congé de plan de formation de 7 mois, je suis Fonctionnaire titulaire de la Fonction publique. Je souhaite savoir ci cela est légal ? Ces jours sans emplois vont être pris sur mon salaire, ou sur mes jours de congés annuels ? Merci d'avance, car cette situation m'inquiète ..

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Bonjour, Nous comprenons de votre question qu’en votre qualité d’agent de la fonction publique, vous avez sollicité un congé de formation de l’administration qui vous emploie, ce congé ayant été effectué sur une durée de 7 mois. À votre retour de congé, vous avez appris que votre poste avait été supprimé et souhaiteriez être informé sur les modalités selon lesquelles votre rémunération sera prise en charge. Au préalable, il convient d’indiquer que la situation faisant suite à une suppression de poste dans l’administration publique dépend de la fonction publique dans laquelle le fonctionnaire est employé (fonction publique d’Etat, fonction publique territoriale ou fonction publique hospitalière). Quelle que soit la fonction publique concernée, le fonctionnaire dispose d’un dispositif accompagnement en vue d’une réaffectation et de prise en charge de sa rémunération. Dans le cas particulier de la fonction publique territoriale, le fonctionnaire dont le poste a été supprimé dispose ainsi d’un dispositif de prise en charge par sa collectivité, puis par le Centre National de la Fonction Publique Territoriale (CNFPT) ou le centre de gestion. Le fonctionnaire doit en effet être reclassé dans un emploi qui correspond à son grade ou dans un autre emploi, avec son accord (notamment si les formations qu’il a effectuées lui permettent de solliciter une nouvelle affectation). Le cas échéant, tout nouveau poste créé ou vacant dans la collectivité qui l’emploie devra lui être proposé en priorité. Si aucun emploi n’a été trouvé, le fonctionnaire reste en surnombre durant une période d’un an, à l’issue de laquelle le fonctionnaire est normalement (sauf exception) pris en charge par le centre de gestion. Durant la période de prise en charge par le centre de gestion, le fonctionnaire est soumis aux mêmes droits et obligations que ceux auxquels il était astreint. Le centre de gestion peut notamment lui confier des missions dans le cadre d’une mise à disposition ou lui proposer tout emploi vacant correspondant à son grade. La rémunération du fonctionnaire est prise en charge à 100% de son traitement indiciaire lors de la 1ère année, le traitement étant par la suite réduit de 10% chaque année (étant précisé qu’en cas de mise à disposition, la rémunération est également prise en charge, par principe à hauteur de 100%). Lorsque la rémunération est égale à 0, le fonctionnaire est licencié (il bénéficie alors des allocations chômage) ou mis à la retraite s’il peut bénéficier d’une retraite à temps plein. Dans le cas particulier de la fonction publique d’Etat, le fonctionnaire dont l’emploi a été supprimé est par principe réaffecté à un emploi vacant de son grade dans son ministère et dans son département. L’agent peut également bénéficier d’un dispositif d’accompagnement pour retrouver un emploi (accès prioritaire à des formations, congé de transition professionnelle, etc.) et peut même être mis à disposition dans le secteur privé. La rémunération de l’agent est en outre également assumée par le ministère qui l’emploie durant sa période de prise en charge en vue d’une réaffectation ou d’une réorientation. Dans votre cas, dans la mesure où votre poste a été supprimé, vous bénéficiez, quelle que soit la fonction publique qui vous emploie, d’une prise en charge de la part de votre employeur (ministère, collectivité, administration hospitalière). Ceci étant, les modalités de prise en charge diffèrent selon la fonction publique dans laquelle vous être employé. Dans tous les cas, quelle que soit la fonction publique dans laquelle vous êtes fonctionnaire, la suppression de votre poste n’entraînera pas de pénalisation concernant le versement de votre rémunération, qui sera prise en charge durant une certaine période le temps que vous soyez réaffecté à un nouveau poste. Nous vous conseillons en tout état de cause de vous rapprocher d’une part du service en charge des ressources humaines de votre employeur et d’autre part d’un avocat spécialisé de la fonction publique afin de vous accompagner dans cette période de transition. Bien à vous

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Régularisation de mon statut civil
Question postée par chris le 29/05/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Nous sommes séparés de fait depuis 2012. Je voudrais régulariser mon statut civil par l'enregistrement de la convention chez un notaire. Une convention a été rédigée et signée en 2012. Est elle toujours valable ?

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que la séparation de fait est distincte du divorce ou encore de la séparation de corps en ce qu’elle ne résulte pas d’une décision judiciaire ou d’une convention d’avocats qui aurait été régularisée par les époux. La séparation de fait s’apparente à la situation dans laquelle les époux ont choisi de mettre un terme à leur vie commune, tout en restant mariés. Cette situation résulte d’une décision commune des époux mais ne requiert aucune autorisation judiciaire particulière. Dans la mesure où le mariage est maintenu, les époux restent tenus de leurs obligations maritales. Aussi, à l’exception de l’obligation de maintenir une communauté de vie, prévue par l’article 215 du Code civil, les époux restent tenus de leurs obligations essentielles de respect, secours et assistance prévues par l’article 212 du Code civil et de toutes les autres obligations du mariage. La situation de séparation de fait n’est pas réglementée par un texte de loi, à l’exception du fait que le législateur a décidé d’aménager l’obligation solidaire des époux aux dettes ménagères, en prévoyant notamment une imposition séparée des époux à compter de la séparation de fait, ou encore que le législateur a précisé que le capital-décès ne pouvait pas être versé au conjoint survivant par les Caisses d’Allocations Familiales (CAF). Dans la mesure où la séparation de fait est convenue entre les époux, cette dernière peut faire l’objet d’une convention, qui peut être régularisée chez un notaire, et qui régit les relations entre les époux durant cette période de séparation de fait. Cette convention doit répondre aux conditions de validité du droit commun des contrats (consentement valable des époux, capacité pour contracter, contenu licite et certain) et peut être conclue, comme pour toute convention, pour une durée déterminée ou indéterminée. Enfin, il convient également d’indiquer que la convention de séparation de fait peut prendre fin par le décès de l’un des époux ou par le prononcé d’un divorce (ou encore par la résiliation de la convention). Dans votre cas, vous indiquez qu’une convention notariée de séparation de fait a été conclue entre votre époux et vous-même en 2012, afin d’organiser les conséquences de votre séparation. Afin de déterminer si cette convention est toujours en vigueur, il convient de déterminer si elle a été conclue pour une durée déterminée (et le cas échéant pour quelle durée) ou indéterminée. Si la convention a été conclue pour une durée indéterminée, celle-ci est par principe toujours en vigueur sous réserve toutefois que le décès de l’un des époux ou le prononcé d’un divorce n’y ait pas mis un terme. À l’inverse, si la convention est à durée déterminée, cette dernière ne sera encore en vigueur que si la durée convenue avec votre époux aux termes de cette convention n’a pas expiré. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la rédaction de la convention, afin de vous enquérir de la durée prévue pour cette dernière, et donc déterminer si elle est encore en vigueur à ce jour. Bien à vous

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Deux testaments successifs pour le même bien
Question postée par VALLEEBE le 22/05/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Ma belle-mère est décédée le 7 mars 2018 laissant un testament authentique de novembre 2011 destinant à l'un de mes beaux-frères un appartement sans autres précision. Or en 2008 elle avait rédigé un testament olographe par lequel elle faisait de ce même beau-frère le légataire à titre universl de ce même appartement. Donc elle a testé deux fois de manière différente pour le même bien. Le dernier testament de 2011 ne fait pas référence à celui de 2008. Cela rend-il il caduc le testament de 2008. Autrement dit fait-il perdre à mon beau-frère la qualité de légataire à tire universel de ce bien. Ceci pour savoir si tant que le partage selon le testament de 2011 n'est pas fait il est à considérer comme bien indivis entre tous les héritiers malgré l'antécédent du testament de 2008

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler les différentes règles applicables à la propriété des biens composant le patrimoine d’un défunt ensuite de son décès. Par principe, lorsqu’une personne décède, l’ensemble de ses biens tombent en indivision entre tous ses héritiers, dans l’attente de la liquidation de la succession. Ceci implique qu’entre le moment où le défunt est décédé et le moment où le notaire déclarera que la succession est close (les biens du défunt étant alors attribués à chacun de ses héritiers), les règles de l’indivision prévues par les articles 815 et suivants du Code civil s’appliquent. Durant cette période, le notaire aura donc pour mission de répartir les biens du défunt selon les règles applicables à la succession, c’est-à-dire, en présence d’un testament, les dispositions du testament du défunt ou, à défaut, les règles légales de succession. En présence de plusieurs testaments, la règle de principe, qui a d’ailleurs récemment été réaffirmée par la Cour de cassation, est que seules les dernières volontés du défunt doivent être prises en compte, ce qui implique que les précédents testaments doivent être considérés comme n’avoir jamais existé. Ainsi, sous réserve qu’il soit valable, le dernier testament est celui qui gouvernera l’attribution des biens du défunt. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que votre belle-mère avait rédigé un premier testament en 2008 désignant votre beau-frère en qualité de légataire universel : ceci implique, par définition, que l’ensemble du patrimoine de la défunte, à l’exception de la part réservée à ses héritiers réservataires (ses descendants) devait lui revenir. Néanmoins, en 2011, la défunte a rédigé un nouveau testament dans lequel il n’était plus stipulé que votre beau-frère était légataire universel, mais seulement qu’il se voyait attribuer un appartement. Ce dernier testament, qui constitue les dernières volontés du défunt, doit être celui qui recevra application : ses règles devront être appliquées par le notaire dans le cadre de la succession. S’agissant de l’administration des biens du patrimoine de la défunte entre 2011 et aujourd’hui, la succession n’ayant toujours pas été définitivement liquidée, ce sont les règles de l’indivision qui doivent être appliquées pour déterminer le sort réservé aux biens de la défunte. Aussi, la propriété de l’appartement dont la défunte était propriétaire se trouve aujourd’hui en indivision entre tous ses héritiers. Bien à vous

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Nouveau bail et gestionnaire
Question postée par strsbg le 19/05/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Propriétaire j'ai donné congé pour vendre par voie d'huissier il y a a 3 mois,directement sans passer par le gestionnaire- j'ai changé d'avis et d'accord avec le locataire pour qu'il reste dans les lieux,par tacite reconduction sans rupture de son contrat puisqu'il est toujours en place jusqu'à la fin de son bail actuel-le gestionnaire peut-il exiger un nouveau bail à mes frais dont le locataire ni moi ne voyons la necessité puisqu'il sera identique au précédent ?

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Bonjour, Votre question semble faire suite à la question posée par votre locataire, qui s’interrogeait sur la possibilité de renoncer à la conclusion d’un nouveau bail suite à la délivrance d’un congé par son bailleur, auquel ce dernier a finalement renoncé. Nous comprenons de votre question qu’en votre qualité de bailleur, vous avez donc délivré avec votre preneur un congé pour vente, vente à laquelle vous avez finalement renoncé. Vous vous êtes accordés avec le locataire pour que ce dernier soit toutefois maintenu dans les lieux à l’issue du bail originaire. Le congé est par principe un acte unilatéral, qui n’est pas soumis à l’acceptation du preneur (sauf si ce dernier accepte l’offre de vente qui y était formulée) et qui n’est pas révocable. En d’autres termes, et comme nous l’indiquions à votre locataire, dans la mesure où le congé n’est pas révocable, le contrat de bail arrivera à son terme à la fin de la durée initialement prévue. Il ne sera donc pas possible d’invoquer la tacite reconduction du bail, dans la mesure où cette dernière suppose d’une part que le preneur se trouve toujours dans les locaux au moment du terme du bail et d’autre part, et surtout, que le bail originaire n’ait pas été résilié, c’est-à-dire qu’aucun congé n’ait été délivré. En effet, le congé est, par définition, exclusif de la tacite reconduction. La proposition du gestionnaire de conclure un nouveau contrat de bail n’est donc pas dénuée de fondement juridique. En effet, dans la mesure où un congé a déjà été délivré, même si le locataire se maintient dans les lieux, les parties ne pourront pas se prévaloir de la tacite reconduction. Ceci est d’autant plus vrai qu’il n’est pas à exclure que, même si le bailleur et le locataire sont aujourd’hui d’accord pour un maintien dans les lieux de ce dernier après le terme du contrat, le bailleur pourrait finalement ultérieurement changer d’avis et se fonder alors sur le congé déjà délivré pour soutenir que le locataire n’est plus en droit de se trouver dans les lieux à l’avenir. Ne pas conclure un nouveau contrat de bail, qui clarifierait la situation juridique née de la délivrance du congé, pourrait donc entraîner d’éventuels litiges futurs sur le maintien du locataire dans les lieux. Par conséquent, il semble très largement préférable pour les deux parties de conclure un nouveau contrat de bail. Bien à vous

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La loi des 30ans est elle aplicable
Question postée par peralex29 le 18/05/2021 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour mon père avait donné 1 ha à la commune pour la construction d'une route et il a récupéré l'ancienne route avec accord du maire verbalement, il a construit une grande fosse de 90 m3(mur de 60cmde large et 300cm de hauteur) sur l'ancienne route avec autorisation du maire il y a 60 ans. La loi des 30 ans n'est elle pas applicable.. ou autre...

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’en vertu des articles 2258 et 2261 du Code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir une propriété par l’effet d’une possession continue et ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Selon l’article 2272 du même Code, le délai de prescription requis pour une propriété immobilière est de 30 ans, ou de 10 ans lorsque celui qui acquiert la propriété l’a possédé de bonne foi et par un juste titre. Les règles relatives à la prescription ne sont pas applicables au domaine public : ceci implique que l’ensemble des biens de la commune (route, immeubles, etc.) faisant partie de son domaine public ne pourront jamais faire l’objet d’une prescription acquisitive. Cette règle ne s’applique pas aux chemins ruraux, qui, bien qu’affectés à l’usage du public, n’ont pas été classés comme voies communales et appartiennent donc au domaine privé de la commune. Aux termes de l’article L. 161-2 du Code rural, les chemins ruraux sont présumés être affectés à l’usage public, et donc être la propriété de la commune, par l’utilisation comme voie de passage ou par des actes de surveillance ou de voirie de l’autorité municipale. Par conséquent, ce n’est que si le chemin n’est plus affecté à l’usage public qu’il pourra faire l’objet d’une prescription acquisitive, et ce à supposer que les conditions de la prescription acquisitive de l’article 2261 du Code civil soient réunies et que ladite prescription soit reconnue en justice, en cas de conflit. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que le maire de la commune où réside votre père lui avait « donné » une route communale sur laquelle ce dernier a construit un mur il y a plus de 60 ans : vous souhaiteriez savoir si votre père est donc propriétaire de cette route. Tout d’abord, il convient de déterminer si la route en question est un chemin rural de passage ou une réelle route publique : dans ce dernier cas, il ne sera pas possible de considérer que votre père est propriétaire de la route par prescription trentenaire, car la route appartient au domaine public de la commune. Si la route est un chemin rural, il conviendra alors que vous rapportiez la preuve précise que votre père a bien entretenu ce chemin et qu’il n’a aucunement été affecté à l’usage public ni entretenu par les services de la commune. À défaut, la commune jouira d’une présomption de propriété en raison de l’affectation à l’usage public de ce chemin, et votre père ne pourra être considéré comme propriétaire par prescription acquisitive. Si toutefois votre père parvient à rapporter la preuve de l’entretien de cette route et du fait qu’elle n’ait pas été affectée à l’usage public, il conviendra alors, en cas de contestation de la commune, d’agir judiciairement pour faire constater la prescription acquisitive et de rapporter la preuve d’une occupation continue et ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire de votre père pendant plus de 30 ans. En effet, votre père ne pourra bénéficier d’un délai réduit de prescription de 10 ans, dans la mesure où il ne dispose à ce jour d’aucun titre de propriété, même contesté, sur ce chemin (l’occupation de ce dernier ayant simplement été convenue à l’oral avec le maire de l’époque). Nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un conseil afin de vous assister dans ces démarches judiciaires le cas échéant. Bien à vous

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Impots sur vente de bien france
Question postée par Christiangrn le 18/05/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Je suis retraité expatrié depuis 2015 au Portugal. Je souhaite vendre pour 300k€ une maison que j'ai en France depuis 31 ans (prixxachat en 1989 80K€) et qui était louée jusqu'en décembre 2020. Quel et le montant de l'impot et de la plus value que je vais payer ? Merci pour votre réponse Salutations cordiales, Christian GRN

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous n’êtes plus résident fiscal français depuis l’année 2015, après avoir décidé de quitter la France et de passer votre retraite au Portugal. Vous souhaitez à ce jour céder un logement situé en France, dont vous êtes propriétaire depuis plus de 31 ans, et souhaiteriez savoir comment sera calculée l’imposition sur la plus-value qui serait réalisée le cas échéant. Au préalable, il convient d’indiquer que les modalités de détermination de la plus-value applicable pour la cession d’un bien immobilier situé en France par un résident étranger sont alignées sur celles fixées pour les résidents français. En effet, le montant de la plus-value sera calculé en retraitant au prix de cession, diminué de l’ensemble des charges d’acquisition, le prix d’acquisition, majoré des charges d’acquisition. Par suite, la plus-value fera, par principe, l’objet d’une imposition au taux forfaitaire de 19%, applicable aux personnes physiques selon l’article 244 bis A, III bis du Code général des impôts. Ce prélèvement est dit libératoire, c’est-à-dire qu’il est définitif. En outre, la plus-value que vous réaliserez sera également soumise à un prélèvement social de « solidarité » (la CSG et la CRDS n’étant pas applicables aux résidents bénéficiant d’un régime de sécurité sociale dans l’Union Européenne), pour un taux de 7,5% de la plus-value. Toutefois, il convient de noter que, dans la mesure où vous êtes résident fiscal d’un Etat membre de l’Union Européenne à ce jour, et que vous cédez un bien immobilier situé en France, vous pourrez bénéficier d’une exonération (totale ou partielle) sur le montant de l’imposition de la plus-value. En effet, l’article 150 U II, 2° du Code général des impôts prévoit une exonération pour les personnes physiques ressortissantes d’un Etat membre de l’Union Européenne ou de l’EEE, non-résidents fiscaux en France. Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150.000 € de plus-value nette imposable. Celle-ci vous semble au cas présent applicable dans la mesure où son application dépend du fait que le contribuable est ressortissant d’un Etat membre de l’UE ou de l’EEE, ce qui est votre cas, a été fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans avant la cession, ce qui est votre cas, et que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 10ème année suivant celle du transfert de son domicile fiscal hors de France par le cédant, ce qui semble également être votre cas. Par conséquent, et eu égard aux informations précisées dans votre question, il semble que vous êtes éligible à cette exonération. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste afin de déterminer le montant prévisionnel de la plus-value dont vous devrez vous acquitter le cas échéant. Bien à vous

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Occupation permanente du gérant
Question postée par DAFFODIL le 17/05/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Les statuts de notre SCI familiale (4frères, à parts égales) ne prévoient pas de mise à disposition gratuite du bien, seulement la gestion par bail ou autrement des biens immobiliers. Le Gérant(un de nos frères) occupe le bien à titre permanent sans avoir jamais sollicité notre accord y compris via AG.Il reconnaît qu'il occupe le bien commun à titre permanent mais "non privatif"(nous avons effectivement les clés, il ne nous refuse pas l'accès).Puisque non privatif, il refuse de payer un loyer à ce titre, il contribue seulement aux charges. Il en a fait sa résidence principale fiscale depuis 2019 également sans en avoir référé formellement aux sociétaires.En l'absence de clause statutaire interdisant expressément la mise à disposition gratuite des biens concernés, cette formulation par sa généralité, autorise-t-elle le Gérant à occuper le bien de façon permanente mais non "privative", à titre gratuit, et en l'absence d'une décision AG?

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Bonjour, Votre question fait suite à une première question, aux termes de laquelle vous nous interrogiez déjà sur la possibilité, pour un gérant associé d’une SCI, d’occuper le logement dont la SCI est propriétaire à titre gratuit. Nous vous indiquions qu’une lecture attentive des statuts était impérative afin de déterminer si la mise à disposition du bien était prévue par les stipulations statuaires et, le cas échéant, si une telle mise à disposition était autorisée. À défaut, seule une modification des statuts, intervenant par l’intermédiaire d’une assemblée générale extraordinaire aux conditions d’une telle assemblée, pourrait permettre au gérant associé d’occuper le logement à titre gratuit. Vous nous indiquez aujourd’hui que les statuts prévoient que l’objet de la SCI se limite à la gestion de tout bien immobilier dont la SCI est propriétaire par bail « ou autrement ». Sur ce point, les stipulations statutaires ne sont pas claires, mais l’objet social ne prévoit pas expressément que le logement peut être mis à disposition des associés ou d’un tiers à titre gratuit. Il semble donc possible de reprocher au gérant de ne pas s’être conformé aux stipulations statutaires, même si cette position pourrait être discutée par ce dernier (qui pourrait indiquer que la mise à disposition du logement relève d’une gestion du bien par bail « ou autrement »). Toutefois, les statuts ne prévoient pas explicitement la possibilité d’une mise à disposition à titre gratuit du logement, ce qui semble intercéder en faveur de l’existence d’un acte de gestion qui n’entrerait pas dans les limites de l’objet social. Le cas échéant, en retenant l’interprétation que les statuts ne prévoient pas la possibilité d’une mise à disposition à titre gratuit du logement, le gérant doit être considéré comme avoir violé les stipulations statutaires, ce qui pourrait lui être reproché, soit pour engager sa responsabilité et solliciter, au nom de la SCI (dans le cadre d’une action sociale), la réparation du préjudice qu’elle a subi (l’absence de perception des loyers pendant la période d’occupation du gérant), soit pour solliciter judiciairement la révocation judiciaire du gérant associé. Il semble par ailleurs toujours possible de reprocher au gérant de ne pas agir en conformité à l’intérêt social : en effet, en s’octroyant la mise à disposition du bien à titre gratuit, le gérant prive la SCI d’une source de revenus, ce qui est donc nécessairement contraire à son intérêt. En tout état de cause, seule une action judiciaire semblerait permettre de pouvoir sanctionner les agissements du gérant s’ils ne sont pas conformes aux statuts, dans la mesure où vous ne semblez pas disposer de la majorité vous permettant de le révoquer en assemblée générale. Aussi, et compte-tenu par ailleurs de la nécessité d’une interprétation approfondie des statuts, nous vous conseillons à nouveau de vous rapprocher d’un conseil en contentieux des affaires. Bien à vous

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Enseignant: cumul activité & création entreprise
Question postée par nath le 13/05/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je suis enseignante (en temps partiel à 80%) en reconversion professionnelle pour devenir architecte d'intérieur. Je paie ma formation sur fonds propres et sur mon temps personnel. Je souhaite pouvoir prochainement facturer des prestations d'architecture d'intérieur : quelles sont les contraintes liées à mon statut et quelle structure juridique (auto entrepreneur ? EURL ? SARL?) conseillez-vous pour être dans la légalité ? Merci d'avance pour votre réponse.

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous exercez une activité d’enseignante à temps partiel et que, pour 20% de votre temps, vous exercez une activité d’architecture d’intérieur. Vous souhaiteriez savoir sous quelle forme vous pourriez exercer votre activité entre le régime de l’auto-entrepreneur, celui de l’EURL ou celui de la SARL. Au préalable, il convient de distinguer les différents régimes susvisés : l’EURL et la SARL sont deux formes juridiques de sociétés identiques. En effet, l’EURL, également appelée SARLU, est une société à responsabilité limitée (SARL) dont la seule spécificité par rapport aux autres SARL est qu’elle dispose d’un associé unique (personne physique ou personne morale). L’auto-entrepreneur, depuis remplacé par la micro-entreprise, est un régime global simplifié qui peut être choisi par une personne exerçant seule son activité, et qui regroupe à la fois une forme juridique (entreprise individuelle, entreprise individuelle à responsabilité limitée ou EURL), un régime fiscal et un régime social simplifié. Ce n’est donc pas une forme juridique d’exercice d’une activité en tant que tel. Fiscalement, le régime de l’auto-entrepreneur lui permet d’être imposé à l’impôt sur le revenu sur son bénéfice, qui est déterminé selon un régime simplifié. En effet, le bénéfice est alors défini en retraitant au chiffre d’affaires un taux de charges fixé forfaitairement. En outre, l’auto-entrepreneur n’est pas soumis à la TVA, dans la limite d’un certain montant de chiffre d’affaires (36.500 € l’année civile précédant celle au titre de laquelle l’opération est réalisée, lorsque le chiffre d’affaires de l’avant-dernière année a été inférieur à 34.400 €). S’agissant des cotisations sociales, le micro-entrepreneur bénéficie du régime « micro-social », c’est-à-dire que le montant des cotisations sociales de ce dernier est calculé selon un pourcentage de son chiffre d’affaires. Le régime du micro-entrepreneur est donc un régime global simplifié pour toute personne qui souhaite lancer son activité, et est d’autant plus avantageux dans ce contexte qu’il est permis de le cumuler avec l’exercice d’une activité professionnelle salariée, sous réserve néanmoins des prescriptions du contrat de travail et du respect, par le salarié, de son obligation de loyauté vis-à-vis de son employeur (ne pas exercer son activité de micro-entrepreneur pendant les horaires de travail notamment). Dans votre cas, ce régime semblerait donc être le plus adapté alors que le régime de la SARL (ou EURL) vous contraindrait à respecter, dès la déclaration de votre activité, l’ensemble des obligations juridiques, fiscales et sociales liées à cette forme juridique. Ces formalités, contraignantes et chronophages pour un début d’activité, vous contraindraient surtout à exposer d’importants frais en conseils divers. En revanche, il conviendra d’être vigilant quant à l’évolution de votre chiffre d’affaires dans le cadre de l’exercice de votre activité d’architecte, afin de savoir si les seuils du régime du micro-entrepreneur sont toujours respectés et si vous êtes toujours éligible à ce régime. Bien à vous

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Echange de permis anglais
Question postée par Jolane le 12/05/2021 - Catégorie : Droit du code de la route

Bonjour Mon mari qui est Anglais mais qui vit et travaille en France depuis 2011 a fait une demande d'échange de permis de conduire l'année dernière en 2020 avant le Brexit mais qui lui a été refusée par le CERT ERPE de Nantes car son permis est Européen, et visiblement il y a 1 an il n'avait pas besoin de le changer ou en tout cas ne faisait pas parti des cas d'échange obligatoire. Pourtant nous savions tous qu'à partir de janvier 2021, le Royaume uni sortait de l'union Européenne, d'où sa demande d'échange. Nous avons donc refait une demande en mars 2021 mais faute d'accord de réciprocité avec le royaume uni, nous avons essuyé un nouveau refus... Il nous a été indiqué que nous pouvions faire un recours gracieux ou hiérarchique. Mes questions sont les suivantes : est-ce que cela vaut la peine de faire un recours sachant que notre demande avait été faite avant Brexit et à qui vaut-il mieux la faire (gracieux ou hiérarchique)? Merci d'avance Cordialement

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Bonjour, La question de la validité des permis de conduire anglais en France est particulièrement épineuse depuis la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne. Au préalable, il convient d’indiquer qu’il importe de distinguer les permis obtenus dans un pays de l’Union Européenne ou de l’Espace Economique Européen (EEE), de ceux obtenus dans un pays tiers. Le permis de conduire obtenu dans un pays tiers doit faire l’objet d’un échange avec un permis français, et ce dans un délai d’un an à compter du jour où le titulaire a établi sa résidence en France. À l’inverse, le permis obtenu dans un pays européen ne doit pas faire l’objet d’un échange. En 2020, lorsque votre époux a formulé sa demande d’échange de permis, et ce même si cette dernière avait été faite en prévision du Brexit à venir, le Royaume-Uni était toujours un Etat membre de l’Union Européenne, de sorte qu’il n’était pas possible de procéder à l’échange de ce permis avec un permis français. Depuis le 1er février 2021, le Royaume-Uni est considéré comme un Etat tiers à l’Union Européenne et à l’EEE. Dans cette optique, le ministère de l’intérieur a communiqué sur l’avenir de l’utilisation d’un permis anglais en France. Si le titulaire résidait en France avant le 1er janvier 2021, ce qui était le cas de votre époux, il doit faire une demande d’échange dans un délai d’un an, soit jusqu’au 1er janvier 2022. Sur ce point, nous comprenons de votre question que votre mari a fait cette demande en mars 2021, mais qu’elle a été refusée. En effet, suite au dépôt de la demande d’échange de permis d’un Etat tiers avec un permis français, le service instructeur (CERT) procède à une instruction du dossier et délivre ou ne délivre pas le permis. Le cas échéant, il est possible de former un recours contre cette décision, préalablement à toute action en justice. Sur ce point, et comme vous l’indiquez, le recours peut être gracieux ou hiérarchique. Le recours gracieux diffère du recours hiérarchique en ce qu’il est formé devant l’autorité administrative qui a rendu la décision (le CERT au cas présent). À l’inverse, le recours hiérarchique est formé devant l’autorité supérieure à celle qui a rendu la décision, en l’occurrence, au cas présent, auprès du ministère de l’intérieur. L’avantage de ce recours survient lorsque que les enjeux sont importants : en effet, la question du Brexit et des conséquences de ce dernier relève plus d’une problématique diplomatique qu’administrative. Aussi, le recours contentieux pourrait avoir plus de chances de prospérer en l’espèce, dans l’hypothèse où le permis français a été refusé à votre mari pour une autre raison autre qu’une raison purement administrative (omission d’un document ou autre). Le cas échéant, il conviendra d’adresser votre recours à la délégation de la sécurité routière du ministère de l’intérieur. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil spécialisé en droit routier pour vous accompagner dans ces démarches. Bien à vous

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Résiliation bail de location vide remis en cause
Question postée par cassou le 12/05/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Question: quand bailleur et locataire ,en sont d'accord , une resiliation en fin de bail par voie d'huissier est abandonnée, est-il utile de créer un nouveau bail ou alors le précédent est toujours reconduit ,valide ? le gestionnaire soutient la necessité d'un nouveau bail! (.....)

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous êtes locataire d’un logement au titre d’un bail d’habitation souscrit avec votre propriétaire. Ce dernier vous a semble-t-il délivré un congé de quitter les locaux en fin de bail, par voie d’huissier. Tout d’abord, il convient de rappeler que le propriétaire d’un logement donné à bail d’habitation à un locataire a la faculté de donner congé à son locataire pour des motifs précisément déterminés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Que le logement soit vidé ou habité, le propriétaire peut donner congé à son locataire pour vendre le logement, pour reprendre le logement (l’habiter) ou pour un motif légitime et sérieux, comme par exemple un manquement du locataire à l’une de ses obligations. Ce congé doit être délivré par voie d’huissier, au moins 6 mois avant l’expiration du bail d’habitation d’un logement vide ou au moins 3 mois avant l’expiration du bail d’habitation d’un logement meublé. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que le propriétaire, après vous avoir délivré un congé pour l’une des raisons susvisées, a finalement accepté de vous maintenir dans les locaux. Vous vous interrogez donc sur le maintien du contrat initial ou sur la nécessité de conclure un nouveau bail d’habitation. Sur ce point, il convient d’indiquer qu’en délivrant le congé, le bailleur a manifesté son intention de mettre un terme au bail initial, sous réserve seulement de l’exécution d’un préavis. Par conséquent, il semble effectivement que la délivrance de ce congé ne permette pas de revenir sur le bail initial et qu’il soit donc nécessaire de conclure un nouveau bail d’habitation, dont la durée commencera à courir à compter de l’expiration du délai de préavis prévu par le premier congé. En tout état de cause, la conclusion d’un nouveau bail diffère peut de la tacite reconduction. Au terme du bail, ce dernier est tacitement reconduit, ce qui implique, juridiquement, qu’un nouveau bail est conclu, mais aux mêmes stipulations et pour la même durée. Par conséquent, et sauf à ce que les stipulations du nouveau bail soient différentes de celui initialement conclu, la conclusion d’un nouveau bail aura sensiblement le même effet qu’une tacite reconduction à son terme. Bien à vous

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Date départ garantie décenale
Question postée par Gerard le 11/05/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Pour une maison: - réception des travaux, avec levée réserves: décembre 2011 - DAACT: avec retard, en avril 2013 Ma question: La garantie décennale démarre-t-elle à la date de réception des travaux, ou à la date de dépôt de la DAACT Grand merci et bien cordialement

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous souhaitez savoir si le point de départ de la garantie décennale, d’une durée de dix ans, court à compter du jour de la réception des travaux ou à compter du jour de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Au préalable, il convient de rappeler que la nature de la garantie décennale est déterminée par l’article 1792 du Code civil, qui précise que tout constructeur d’ouvrage est responsable, envers le maître d’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage. Dans ce contexte, tout constructeur d’ouvrage doit sa garantie pendant une durée de 10 années à compter de la réception de l’ouvrage, qu’elle se fasse avec ou sans réserve. En effet, l’article 1792-4-1 du Code civil dispose : « toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article. » Il convient de noter que ce délai est un délai de forclusion, ce qui implique qu’il n’est pas assimilable, en application de l’article 2220 du Code civil, à un délai de prescription. Par conséquent, l’article 2239 du Code civil, qui prévoit que la prescription est suspendue à compter du jour où un juge désigne un expert, n’est pas applicable au délai de la garantie décennale. Ceci implique qu’une assignation en référé-expertise n’interrompt pas ou ne suspend pas le délai prévu par l’article 1792-4-1 du Code civil, seule une assignation au fond l’interrompant (article 2241 du Code civil). Dans votre cas, nous comprenons que la réception des travaux, que vous semblez vouloir contester sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, a eu lieu en décembre 2011, la déclaration d’achèvement attestant la conformité des travaux n’ayant eu lieu qu’en 2013. Le délai de la garantie décennale court à compter du jour de la réception des travaux, et ce que la réception ait eu lieu avec ou sans réserve, mais pas à compter de la DAACT. En tout état de cause, nous vous indiquons que tant que le délai de 10 ans n’est pas expiré, il sera possible de l’interrompre par le truchement d’une assignation en justice, sauf à ce que le constructeur ait formellement reconnu sa responsabilité, reconnaissance qui constitue également une cause d’interruption de la prescription. Bien à vous

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Plus value sur bien immobilier acquis lors du divorce
Question postée par rascasse83 le 10/05/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonsoir, Lors du partage de biens avec mon mari, suite a notre divorce, j'ai recu un bien immobilier (qui n'etait pas notre residence principale). Apres 3 annees a louer ce bien, je souhaiterais desormais le vendre. Mon notaire a fait un calcul de plus-value qui est tres elevee. Nous avions achete un terrain en 2000, et fait construire cette maison en 2004. Sans etre en possession d'aucunes factures de construction, il est logique que la plus value soit assez elevee. Par contre dans son calcul, le notaire n'a pas inclus le forfait de travaux de 15%, qui est pourtant prevu par le fisc, pour les cas ou les cedants n'auraient aucunes factures. Sous pretexte, que le prix d'acquisition serait de zero. Pourtant, le bulletin officiel (paragraphe 400) indique que le cout du terrain devrait etre inclus dans le prix d'acquisition? https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/265-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220#Forfait_23 Je ne sais plus quoi trop penser..

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que lorsque la cession d’un bien immobilier donne lieu à une plus-value (le prix de cession du bien est supérieur au prix d’acquisition), cette plus-value est imposée au titre des plus-values immobilières des particuliers. L’imposition de ces plus-values est prévue par les articles 150 U et suivants du Code général des impôts. Schématiquement, le montant de la plus-value est déterminé par la différence entre le prix de cession, majoré de l’ensemble des frais liés à la cession, et le prix d’acquisition, majoré de l’ensemble des frais liés à l’acquisition. La problématique de la détermination de la plus-value se pose néanmoins lorsque le bien a été construit par le contribuable cédant, qui va être imposé sur la plus-value réalisée lors de la cession (dans la mesure où le prix d’acquisition est normalement égal à 0). Il convient tout d’abord d’indiquer que deux plus-values différentes seront taxées, celle afférente au terrain sur lequel a été construit le bien (le prix d’acquisition sera ici déterminé en fonction du prix acquitté si le terrain a été acheté, ou du prix stipulé dans l’acte de donation si le terrain a fait l’objet d’une donation) et celle afférente au bien construit en lui-même. S’agissant de cette dernière, la plus-value sera déterminée en prenant compte, pour le calcul du prix d’acquisition, du coût des travaux de construction exposés avant l’achèvement de l’immeuble. Il s’agit des frais d’architecte, des différentes taxes et participations liées à la construction, mais aussi et surtout les différents frais de travaux exposés pour l’intervention des différents corps d’état dans la construction. Comme vous l’indiquiez, ces frais doivent faire l’objet d’une justification précise par le contribuable (généralement des factures, mais pas seulement). Lorsque le contribuable aura lui-même réalisé les travaux néanmoins, il ne pourra majorer le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul de la plus-value des heures de travail qu’il aurait passées pour la construction, mais pourra en revanche majorer ce prix des coûts de matériaux qu’il aurait éventuellement exposés (à la condition qu’il puisse les justifier). Si, comme tel est votre cas, le contribuable n’est pas en mesure de justifier tous les frais qu’il a exposés dans le cadre de la construction de son bien, l’article 150 VB - II-4° du Code général des impôts précise qu’il aura la faculté de pratiquer une majoration du prix d’acquisition pris en compte dans le calcul de la plus-value d’un « forfait travaux » de 15% du prix d’acquisition, lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Le problème se pose toutefois lorsque le cédant a intégralement construit le bien après avoir acquis le terrain sur lequel il a été construit, et ne s’est donc acquitté d’aucun prix d’acquisition. L’administration fiscale indique dans ce cas que le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul du forfait correspond au prix d’acquisition du terrain ajouté aux éventuels coûts des travaux qui pourraient être justifiés. Aussi, dans votre cas, le prix d’acquisition pris en compte pourra correspondre à un forfait de 15% de la somme du coût d’acquisition du terrain sur lequel a été construit le bien et des dépenses de construction que vous seriez en mesure de justifier par des factures. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste. Bien à vous

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Rachat de part d.une maison en indivision
Question postée par Patricia le 08/05/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour je souhaite savoir calculer le rachat de part d.une maison qui est en division depuis 6 ans pour le cas d.un divorce.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que, dans le cadre d’un divorce, l’ensemble des biens communs des époux tombent en indivision. Ceci implique, conformément aux articles 815 et suivants du Code civil, que chacun des époux est intégralement propriétaire du bien à hauteur d’une quote-part indivise, généralement fixée, pour chacun d’eux, à 50%. L’indivision est un régime transitoire, qui n’a pas vocation à s’appliquer de manière définitive : à terme, les biens indivis doivent ainsi faire l’objet d’un partage, c’est-à-dire que les biens doivent être répartis entre chacun des indivisaires. Le cas échéant, l’indivisaire qui se verra attribuer le ou les biens en pleine propriété devra reverser à l’autre indivisaire ou aux autres indivisaires une somme correspondant à la valeur de leur quote-part indivise de propriété dans ce bien. Dans le cadre d’un divorce, l’époux qui se voit attribuer un bien commun (généralement la résidence des deux époux) devra ainsi payer à son ancien époux une soulte correspondant à la valeur de la quote-part de propriété que détenait ce dernier. Nous comprenons de votre question que vous souhaiteriez savoir comment est calculé le montant de la soulte dont devra s’acquitter l’époux qui sera attributaire de votre ancienne maison. Le calcul de la soulte peut faire l’objet d’un accord amiable entre les deux époux. Ce dernier correspond en réalité à la valeur nette du bien, qu’il convient de diviser par deux (afin de déterminer la valeur de la quote-part de chacun des époux, et donc le montant de la soulte dont devra s’acquitter l’époux qui récupère le logement). Dans le cas d’un logement d’une valeur de 150.000 € et pour lequel le solde d’un prêt reste dû à hauteur de 50.000 €, l’époux qui récupérera le bien devra ainsi verser une soulte à son ancien conjoint de 50.000 € (la moitié de la valeur du bien, soit 75.000 €, retraitée de la moitié du solde du prêt restant dû, sot 25.000 €). Par conséquent, dans votre cas, il conviendra de déterminer le montant de la soulte en partant de la valeur du bien divisée par deux, retraitée par ailleurs du solde restant dû sur le prêt, également divisé par deux. Il est enfin à noter que la personne qui se portera acquéreur du bien devra également tenir compte des différents frais inhérents au rachat de soulte (frais notariés notamment, le rachat de soulte d’un bien immobilier devant impérativement être constaté par un notaire, frais liés au remboursement anticipé du prêt souscrit par les deux époux, etc.). Bien à vous

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Harcelement
Question postée par casas.aguilar georgette le 07/05/2021 - Catégorie : Droit pénal

Bonjour mon fils a ete incarcere ily a 1 an durant 3 mois il a rappele la meme personne qui a de nouveau depose plainte et il est reincarcere et il se trouve que la mere de ses enfants a depose une plainte pour la meme chose harcelements telephoniques je pense que les 2 personne sont de meche svp que va t il arriver à mon fils merci

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre fils a été incarcéré il y a près d’un an en raison de faits de harcèlement moral sur une personne. Suite à sa libération, votre fils a rappelé cette personne à plusieurs reprises, et a de nouveau été incarcéré pour ces faits. Par suite, sont ancienne conjointe, la mère de ses enfants, a également déposé plainte pour des faits de harcèlement moral. Vous souhaiteriez savoir les risques encourus par votre fils en raison de ces agissements. L’article 222-33-2-2 du Code pénal précise que le fait de harceler une personne par des propos ou des comportements répétés ayant pour objet ou pour effet une dégradation de ses conditions de vie se traduisant par une altération de sa santé physique ou mentale est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende lorsque ces faits ont causé une incapacité totale de travail inférieure ou égale à huit jours ou n'ont entraîné aucune incapacité de travail. Au cas présent, nous comprenons de votre question que votre fils a d’ores et déjà été condamné à deux reprises pour des faits similaires à ceux pour lesquels son ancienne conjointe a porté plainte. Par conséquent, suite à la plainte déposée par son ancienne conjointe, votre fils, qui est à nouveau incarcéré, fera l’objet d’une deuxième procédure, qui sera déroulera en dépit du fait qu’il est actuellement toujours emprisonné. À cette occasion, une enquête sera menée par le parquet. À ce titre, le parquet pourrait reconnaître que votre fils était en état de récidive au moment des faits, dans la mesure où ce dernier a d’ores et déjà été condamné, semble-t-il à deux reprises, pour des faits similaires. Or, l’article 132-10 du Code pénal précise que lorsqu’une personne commet un délit pour lequel elle a déjà fait l’objet d’une condamnation, le maximum des peines d’emprisonnement et d’amende encourues est doublé. En conséquence, dans votre cas, le procureur pourrait requérir à l’encontre de votre fils le double des peines prévues par l’article 222-33-2-2 du Code pénal. Toutefois, un autre procès pouvant se tenir si le procureur décide de poursuivre la plainte déposée par l’ex-conjointe de votre fils, ce dernier pourra alors se défendre, notamment s’il conteste les faits qui lui sont reprochés ou les circonstances dans lesquels ils se sont déroulés. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit pénal afin d’assister votre fils dans le cadre de cette procédure. Bien à vous

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Attribution assurance à la mauvaise personne
Question postée par Stefrun le 06/05/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Une vieille dame saine de corps et d'esprit dont je prenais soin m'a en plus de me déclarer légataire universel, léguée expressément par voie testamentaire son assurance vie 2 mois avant son décès. Le notaire qui a enregistré son testament mais qui a aussi liquidé sa succession n'a aviser l'assurance que 4 mois après son décès de l'existence du testament et donc du changement de bénéficiaire. Le capital a été versé par l'assurance au bénéficiaire antérieur désigné sur le contrat. Les deux se renvoyant la balle, qui du notaire ou de l'assurance avait l'obligation d'informer ou de s'informer de la modification du bénéficiaire par testament ? Merci

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous êtes légataire universel d’une personne récemment décédée, qui vous a par ailleurs, dans son testament, désigné bénéficiaire de son contrat d’assurance-vie. Lors de la liquidation de la succession, le notaire, qui a reçu le testament notarié de cette personne et qui a liquidé la succession, a omis d’informer la compagnie d’assurance que le testament de la défunte changeait expressément l’identité du bénéficiaire de l’assurance-vie. À ce jour, la compagnie d’assurance a donc versé le capital du contrat au bénéficiaire désigné dans le contrat. Au cas présent, il convient tout d’abord de savoir si la compagnie d’assurance est disposée à vous restituer les sommes qui devaient vous revenir en application du contrat d’assurance-vie et du testament de la défunte. À défaut (ce qui pourrait être le cas, dans la mesure où la compagnie pourrait ne pas être disposée à demander à la personne à qui elle a remis les fonds de les lui restituer), il convient d’envisager d’engager la responsabilité à la fois du notaire et de la compagnie d’assurance. En effet, le notaire est tenu de plusieurs obligations dans le cadre d’une succession et notamment d’exécuter correctement les dernières volontés du défunt retranscrites dans son testament. En manquant à ses obligations sur ce fondement, le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil et peut être condamné à payer à la victime des dommages et intérêts. Au cas présent, en omettant d’informer la compagnie d’assurance de l’existence du testament et du changement de bénéficiaire de l’assurance-vie, le notaire a commis une faute qui engage sa responsabilité. Toutefois, il peut également être considéré que la compagnie d’assurance a manqué à son devoir de conseil. En effet, lorsque le notaire l’a informée du décès de la défunte, la compagnie aurait dû demander à ce dernier si un testament ne prévoyait pas une modification de la clause bénéficiaire du contrat. Par conséquent, il semble possible d’envisager une action en justice contre d’une part la personne qui a bénéficié du capital (afin de lui en demander le remboursement) et d’autre part la compagnie et le notaire, afin que le tribunal reconnaisse, s’il ne condamne pas la personne qui a bénéficié des fonds à vous les restituer, que le notaire et la compagnie sont tenus de vous indemniser le préjudice que vous avez subi, c’est-à-dire les sommes que vous deviez percevoir en application du contrat. À cette fin, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin de vous accompagner dans le cadre de cette procédure. Bien à vous

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Héritage
Question postée par yg83 le 05/05/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, ma tante paternelle et moi devons hériter, en représentation de ma grand-mère décédée (mon père est aussi décédé je suis fils unique), d'une grande tante (la soeur de ma grand-mère en question décédée). nous sommes en tout 5 héritiers, 3 héritiers directs avec chacun une part entière, et ma tante et moi qui touchons chacun une demie part. si je venais à refuser cet héritage, la somme qui me revient serai allouée à ma tante seulement ( puisque nous représentons ma grand-mère tous les deux)? ou elle serai partagée avec les autres héritiers directs, qui touchent eux déjà une part complète? cordialement

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre grande tante, la sœur de votre grand-mère, avait désigné 4 héritiers, dont votre grand-mère. À ce jour, votre grand-mère étant décédée, ainsi que votre père, dont vous étiez le fils unique, vous êtes appelé à la succession avec votre tante, la sœur de votre père, en représentation de ce dernier et donc de votre grand-mère. Vous nous interrogez sur les conséquences d’une renonciation à la succession de votre part quant à la répartition de l’héritage de la défunte. Aux termes de l’article 804 du Code civil, il est tout à fait possible de renoncer à la succession d’un défunt. Selon l’article 805 du Code civil, un héritier renonçant est réputé ne jamais avoir hérité. Sa part échoit alors à ses représentants ou accroît celle de ses cohéritiers, c’est-à-dire celle des autres personnes qui sont appelées à la succession. Dans votre cas, il convient donc d’indiquer que si vous renoncez à la succession, votre part n’ira pas en premier lieu à votre tante, mais à vos représentants, c’est-à-dire vos descendants. Vos descendants seront alors appelés à la succession, selon la règle de la représentation prévue à l’article 751 du Code civil. À défaut de descendants ou de représentants (les représentants sont soit les descendants, soit les frères et sœurs), votre renonciation viendra augmenter la part des cohéritiers dans la succession de la défunte (votre tante et les autres héritiers), à hauteur de leur part dans la succession. En effet, le cas échéant, la règle de la succession ne s’applique plus. Ainsi, votre part (la part du renonçant) ne bénéficiera pas à l’un ou l’autre des cohéritiers, mais à tous les héritiers, à proportion de leurs droits dans la succession. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession de votre grande-tante. Bien à vous

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Usufruit/nue propriété
Question postée par Rita le 04/05/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Notre maman étant décédée en 2020, nous devrions (pas encore signé) avoir mon frère, ma sœur et moi avoir 1/3 de la nue propriété d'une maison estimée à 230000. Mon père (né en décembre 1954) en a l'usufruit. Il y a encore un prêt de 140000€ sur cette maison. Je souhaiterais pouvoir louer cette maison à mon père pour pouvoir vivre dedans. Mon père souhaite déménager. Est-ce légal et dans quel conditions ? Est-ce que si je lui rachète l'usufruit, j'y gagnerais lors de son décès par rapport à mon frère et ma sœur ou je devrais quand même racheter les 2/3 de la maison? Et enfin si je décide de l'acheter maintenant, comment cela est repartie ? Cordialement,

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Bonjour, Concernant votre première question, nous vous indiquons que, selon l’article 578 du Code civil, le droit d’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à la charge d’en conserver la substance. Dans le cadre d’un bien immobilier, ceci signifie que l’usufruitier dispose du droit soit d’habiter le bien, soit d’en user, c’est-à-dire, notamment, de le louer, et donc d’en percevoir les fruits, en l’occurrence de percevoir les loyers. Dans votre cas, vous nous indiquez que votre père est, suite au décès de votre mère, usufruitier d’une maison. En sa qualité d’usufruitier, ce dernier a la possibilité de louer la maison et de percevoir les loyers de quiconque, y compris d’un nu-propriétaire : il conviendra toutefois, pour préserver l’égalité entre tous les héritiers de votre père, que les conditions de location soient conformes aux conditions du marché. Concernant votre deuxième question, vous nous interrogez sur les conséquences du rachat de l’usufruit de ce bien à votre père. Au préalable, nous vous indiquons que le rachat de l’usufruit à votre père constituerait une autre façon d’obtenir le droit d’occuper le bien (autre que la location). Si vous rachetez l’usufruit de ce bien, vous serez propriétaire d’1/3 de ce bien en pleine propriété (suite à la consolidation de l’usufruit et de la nue-propriété sur votre tête, article 617 al. 4 du Code civil), et usufruitier des 2/3. Les conséquences du décès de votre père sont régies par les dispositions de l’article 617 du Code civil, qui précise que l’usufruit prend fin par la mort de l’usufruitier. À la mort de ce dernier, l’usufruit cesse et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien qui était affecté de l’usufruit. Dans votre cas, ceci implique que votre frère et votre sœur seront pleins propriétaires du bien suite au décès de votre frère (tout comme vous-même), et qu’il conviendra donc effectivement de racheter les 2/3 de la maison si vous souhaitez en être propriétaire en intégralité. Concernant votre troisième question, vous nous interrogez sur la répartition du prix si vous achetez la maison à ce jour. Selon l’article 621 du Code civil, en cas de vente du bien affecté d’un usufruit, le prix se répartit entre le ou les nus-propriétaires et l’usufruitier selon la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Le Code civil ne fixe pas la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien, mais la pratique notariale se réfère généralement aux dispositions de l’article 669 du Code général des impôts, qui établit un tableau de répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruit et de la nue-propriété. Dans votre cas, votre père, usufruitier, ayant à ce jour 67 ans, la valeur de l’usufruit correspond à 50% et la valeur de la nue-propriété correspond également à 50%. Le prix de cession serait donc attribué pour moitié à votre père et pour moitié aux nus-propriétaires (1/3 du prix de cession serait donc reversé à votre frère et 1/3 à votre sœur). Bien à vous

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Cession parts sci fiscalité
Question postée par Morgan31 le 04/05/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Je souhaite acheter une partie des parts de ma mère d’une sci familiale. Création de la sci il y a 32 ans, sci soumise à l’IR. Quelle sera la fiscalité pour ma mère ? et pour moi même ? Une fois entrée dans la sci, si un bien est vendu, le calcul de la plus-value se fait à compter de la date d’achat du bien par la sci ou par la date de mon entrée dans cette sci ? Bien cordialement, Morgan

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Bonjour, Votre question interroge sur le traitement fiscal de la plus-value qui pourrait être réalisée à l’occasion de la cession de ses parts d’une SCI par votre mère d’une part et d’autre part sur le traitement de la plus-value qui pourrait être réalisée à l’occasion de la cession du bien par la SCI une fois que vous en serez associée. Par principe, le traitement fiscal des parts d’une SCI est le même que celui de la cession du bien par la SCI lorsque cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu. En cas de cession de parts d’une SCI, la plus-value correspondra à la différence entre le prix de cession des parts de la SCI et leur prix d’acquisition par l’associé cédant (étant précisé que les frais d’acquisition peuvent être déduits du prix d’acquisition et que, réciproquement, les frais de cession peuvent être déduits du prix de cession). Par suite, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (elle l’est par défaut, sauf à ce qu’elle ait opté pour l’impôt sur les sociétés), les plus-values qui seront constatées lors de la cession seront imposées selon le régime des plus-values immobilières. Le vendeur pourra donc appliquer sur le montant de la plus-value un abattement pour durée de détention (l’abattement vient en déduction de la base taxable soumise à imposition), à hauteur de 6% par an de la 6ème année à la 21ème année de détention, puis de 4% supplémentaires la 22ème année de détention (exonération totale à partir de 22 ans de détention, car la base taxable est nulle). Une fois le montant de la base taxable suite à abattement obtenu, il convient d’appliquer le taux d’imposition à l’impôt sur le revenu de 19% outre les prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2% (après application d’un abattement, pour les prélèvements, de 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, de 1,6% la 22ème année et de 9% par an au-delà). La plus-value, si elle est supérieure à 50.000 €, sera également taxée par une taxe dite progressive, allant de 2 à 6%. Votre mère sera donc imposée selon ce régime lors de la cession de ses parts de la SCI. Une fois que vous serez associée, il est également possible que la SCI décide de céder le bien dont elle est propriétaire : cette cession pourra également donner lieu à imposition pour vous, à titre personnel. Le montant de la plus-value sera alors égal à la différence entre le prix net vendeur du bien (minoré des frais de cession) et le prix d’achat du bien immobilier par la SCI, minoré des frais d’acquisition. Par suite, le régime d’imposition de cette plus-value pour les associés d’une SCI à l’impôt sur le revenu, (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), dite transparente, sera le même que celui précédemment exposé. Toutefois, la durée de détention sera déterminée par référence à la durée de détention des parts de la SCI par l’associé (et non par la durée de détention du bien par la SCI) : ainsi, lorsque la SCI détient le bien depuis 30 ans, mais que ce dernier est cédé alors qu’un nouvel associé a acquis des parts un an auparavant, ce dernier bénéficiera des abattements seulement pour un an de détention. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste afin de vous assister lors de ces opérations immobilières. Bien à vous

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Prescription fiscale article 2232 code civil
Question postée par jean francois le 03/05/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

L'article 2232 du code civil est il opposable au fisc. Pour des IR de 1986 et 1987 imposés d'office avec notification en 1989,je reçois des SATD régulièrement tousles 3 ans Mes revenus n'étant pas saisissables La banque ne verse rien,;mais me compte des frais.Aucune saisie moblière,ni immoblière.Hypothèque en 2007,jamais reconduite(valable 10 ans).Que puis je faire pour faire cesser ce harcèlement fiscal ? à qui dois écrire et quel juge et compétent.Merci de votre aide. JFR

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que l’article 2232 du Code civil fait partie intégrante des règles applicables à la prescription relatives aux différentes actions mobilières ou immobilières civiles. Par conséquent, les règles prévues en matière de prescription par le Code civil ne sont pas applicables à l’administration fiscale lorsqu’elle ne diligente pas d’action judiciaire pour recouvrer le paiement de l’impôt, et notamment lorsqu’elle procède par la voie de la saisie administrative à tiers détenteur (ou avis à tiers détenteur). Pour rappel, l’administration fiscale dispose de plusieurs options pour recouvrer le montant des différentes impositions dues par le contribuable, et notamment la saisie administrative à tiers détenteur, qui lui permet, suite à détermination de l’impôt et faute de paiement volontaire, de saisir les sommes dues par le contribuable sur les différentes sommes qu’il détient (crédit d’un compte bancaire, etc.). Les règles relatives à la prescription de l’action en recouvrement d’un impôt ne sont pas fixées par le Code civil mais par le Livre des procédures fiscales, l’article L. 274 de ce dernier précisant que les comptables du trésor perdent le droit de recouvrer les sommes dues par le contribuable s’ils n’ont entrepris aucune démarche de recouvrement pendant une durée de quatre années consécutives. Ce délai de quatre ans est systématiquement interrompu par tous actes interruptifs de prescription ou par la reconnaissance de dette du contribuable : le cas échéant, le délai de prescription repart de 0, pour une nouvelle durée de quatre années. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que le trésor vous réclame le paiement d’impôts sur le revenu pour les années 1986 et 1987. Le trésor a notifié plusieurs avis à tiers détenteur depuis lors, et ce régulièrement, tous les trois ans, puisque les sommes figurant sur votre compte n’ont jamais été suffisantes pour désintéresser l’administration (la banque étant par ailleurs tenue de maintenir sur votre compte une somme minimale vous permettant de subvenir à vos besoins). Toutefois, dans la mesure où le trésor vous a régulièrement délivré un avis à tiers détenteur tous les trois ans, le délai de prescription de l’action en recouvrement (quatre années consécutives) ne semble jamais avoir expiré, les avis à tiers détenteur ayant systématiquement interrompu ce délai, pour le faire repartir à zéro à compter de la date du nouvel avis. Par conséquent, l’administration semble en droit de pouvoir recouvrer l’impôt par voie d’ATD sauf si, depuis 1989, la prescription a déjà été acquise (c’est-à-dire qu’aucun ATD n’a été délivré pendant une durée de quatre années consécutives, ou qu’un ATD doit être frappé de nullité et privé d’effet, et donc n’a pas produit son effet interruptif de prescription). Le cas échéant, le juge compétent lorsque le contribuable souhaite adresser une requête contre un acte de poursuite car il souhaite contester l’existence, la quotité ou l’exigibilité des sommes en cause est, selon l’article L. 281 du Livre des procédures fiscales, le juge de l’impôt, c’est-à-dire, en matière d’impôt sur le revenu, le tribunal administratif. En tout état de cause, nous vous conseillons, si vous souhaitez contester les droits réclamés par l’administration, vous adresser à un conseil en contentieux fiscal. Bien à vous

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Héritage d’une sci sous régime de séparation de biens
Question postée par David le 30/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bjr. J’ai 2 enfants avant mon mariage sous le regime de séparation de biens et 2 enfants après mon mariage. Je compte créer une SCI pour fonder un patrimoine immobilier. Comment faire pour protéger mon épouse et nos enfants pour qu’à la succession, ils conservent la totalité des droits de cette sci? Dois-je la mettre au nom des enfants par exemple ?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous avez deux enfants issus d’une première union et deux enfants de votre seconde union, soumise au régime de la séparation de biens. Vous souhaitez créer une SCI et vous interrogez sur les modalités vous permettant de protéger vos enfants et votre épouse en cas de décès. Tout d’abord, nous vous indiquons que, quel que soit le régime auquel votre mariage avec votre second est soumis, votre patrimoine sera réparti à la succession selon les mêmes règles, définies soit par la loi, soit par le testament que vous aurez rédigé. Les règles légales de succession précisent que le conjoint survivant a la possibilité de choisir, au décès de son époux, entre le quart de la succession en pleine propriété, ou l’intégralité de la succession en usufruit. Le reste du patrimoine est quant à lui affecté aux enfants, qu’ils soient issus d’un premier ou d’un second mariage. Dans cette optique, en cas de décès, et à défaut de testament, votre épouse pourrait choisir, sur sa part, de conserver une partie des parts de la SCI, et vos enfants hériteraient alors des autres parts de la SCI. Néanmoins, il semble que la solution la plus optimale dans votre cas soit de rédiger un testament qui prévoit explicitement que vous souhaitez que les parts de la SCI soient attribuées de manière égalité entre votre épouse et chacun de vos enfants. Une autre solution, qui serait également tout aussi pratique, consisterait à répartir égalitairement le capital de la SCI entre vos enfants et votre épouse et vous-même et de prévoir, dans votre testament, l’attribution de vos parts égalitairement à votre épouse et vos enfants. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit patrimonial pour vous assister dans les montages et démarches à entreprendre. Bien à vous

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Convocation entretien préalable
Question postée par gui 03 le 30/04/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, suite a un cdd d'une durée de 3 mois , 17h30 par semaine ,en tant qu'agent d'entretien dans une maison de retraite ,mon contrat a évolué en CDI a la fin du premier . j'ai donc un contrat de 70/ mensuel ,17h30/semaine remarques du genre (vous ne faites pas ceci cela , au vu du temps passé par semaine a mon poste, je viens d'etre invité a une réunion avec le chef d'établissement , (je site : suite aux manquements dans l'exercice de vos fonctions je suis ameneée a envisager une mesure de sanctions . Aucune précision sur le motif ... inscris sur la convocation a l'entretien préalable) . La secrétaire me dit que je ne devrais pas etre a moins de 24h semaine et 104 h mois ,je suis a 70h/mois et 17h30/semaine . A t' elle raison ,que dois je faire mon cdi a commencé en juillet 2020 .

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Bonjour, Au préalable, nous comprenons de votre question que vous étiez salarié à temps partiel et que votre CDD a été converti en juillet 2020 en CDI. Votre contrat originaire prévoyait l’exécution de 17 heures 30 par semaine. Vous indiquez que la secrétaire de votre entreprise vous a informé que vous deviez effectuer a minima 24 heures de travail hebdomadaire. Nous vous indiquons que l’affirmation de cette dernière n’est que partiellement vraie : par principe, le Code du travail prévoit effectivement que le temps de travail minimal à temps partiel est de 24 heures par semaine, la durée du temps de travail à temps partiel s’appréciant sur la semaine. Néanmoins, il convient également d’indiquer que cette durée minimale est applicable uniquement faute d’accord ou de convention collective. Un accord ou une convention peut en effet prévoir une autre durée minimale de travail hebdomadaire que la durée légale de 24 heures, tout en prévoyant les garanties de mise en œuvre d’horaires réguliers, les garanties permettant au salarié de cumuler plusieurs activités, ou encore les conditions selon lesquelles les horaires sont regroupés sur des journées ou des demi-journées. Par conséquent, nous vous invitons à prendre connaissance des stipulations de la convention ou des accords applicables à votre entreprise afin d’apprécier s’il est possible que vous puissiez travailler moins de 24 heures par semaine. En tout état de cause, le fait que votre temps de travail soit inférieur à cette durée de 24 heures ne semble pas pouvoir constituer un motif de licenciement, dès lors que cette durée a initialement été fixée par l’employeur, lorsqu’il vous a débauchée en CDD. À ce titre, vous indiquez avoir reçu un courrier de convocation à un entretien préalable à une éventuelle sanction disciplinaire, qui ne précise pas les faits qui vous sont reprochés. Sur ce point, nous vous indiquons que la lettre de convocation doit mentionner l’objet de l’entretien, la date, l’heure et le lieu de ce dernier, mais également que le salarié peut se faire représenter par un membre d’une institution représentative du personnel. Néanmoins, la Cour de cassation a considéré que, pour un courrier de convocation à un entretien préalable à un éventuel licenciement, l’employeur n’avait pas à indiquer le motif de licenciement envisagé. Dans votre cas, nous vous indiquons donc que si la lettre que vous avez reçue est un courrier de convocation à un entretien préalable à un éventuel licenciement, l’employeur n’est pas nécessairement obligé de préciser le motif de licenciement. Bien à vous

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Primes panier et jours de carence maladie
Question postée par CALUE66 le 30/04/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, je suis présidente d'une entreprise de métallerie serrurerie (fabrication et pose de rambardes, escaliers, garde corps, grilles de défenses,...) Nous employons 1 ouvrier qui nous demande de lui payer sa prime panier journalière .Or il me semble que si il ne quitte pas les locaux de l'entreprise pour sa pause déjeuner (poste de travail a l'atelier), je ne suis pas obligé de lui régler cette prime. De plus il a été en arrêt maladie pour cas contact covid, et il nous dit que nous sommes dans l'obligation de lui régler les jours de carence que la sécu ne lui a pas réglé. Nous souhaitons vraiment faire les choses bien et rester dans nos droits tout en respectant ceux de notre employé. Je vous remercie par avance du temps que vous m'accorderez répondant a mes questions.

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Bonjour, Votre question comprend elle-même deux sous questions. S’agissant tout d’abord de votre question relative à la prime de panier, vous souhaitez savoir si vous pouvez être dispensée de régler la prime de panier d’un salarié qui ne quitte pas l’entreprise et déjeune sur place. La prime de panier est une indemnité qui est versée aux salariés qui doivent prendre leur repas en dehors de leur domicile ou en dehors de l’entreprise pour des raisons professionnelles ou dont le temps de pause ne leur permet pas de rentrer à leur domicile. Les conditions de versement de la prime sont nécessairement fixées par des accords collectifs ou par le contrat de travail du salarié : en effet, il n’existe aucune obligation légale de verser à un salarié une prime de panier. En tout état de cause, la prime n’est pas due lorsque le salarié prend son repas à domicile, lorsqu’un repas est mis à disposition du salarié et qu’il est payé par l’entreprise ou quand le repas est fourni par l’employeur. Dans votre cas, le seul fait que le salarié ne quitte pas les locaux de l’entreprise lors de sa pause déjeuner ne suffit pas à le priver de sa prime panier : en effet, si le salarié ne quitte pas les locaux dans la mesure où son temps de pause ne lui permet pas de revenir chez lui, une prime panier pourrait lui être due. En tout état de cause, il convient de prendre connaissance du contrat de travail ou de la convention collective applicable à votre entreprise afin de savoir si vous êtes en droit de refuser au salarié sa prime panier dans ces circonstances. S’agissant de votre question relative à l’arrêt maladie de ce salarié qui était cas contact COVID, nous vous rappelons que le gouvernement a effectivement mis en place plusieurs mesures particulières afin de freiner l’épidémie de coronavirus. Parmi elles, tout salarié cas contact COVID a la faculté de se placer en arrêt maladie, pour une durée de 7 jours minimum. Le cas échéant, les indemnités journalières et le complément employeur sont versées sans conditions d’ouverture de droits et sans délai de carence. Par conséquent, la part employeur devra effectivement être versée au salarié, et ce sans délai de carence, tout comme les indemnités journalières, à la condition toutefois que le salarié ait bien rempli les conditions pour bénéficier d’un arrêt maladie « cas contact COVID ». Bien à vous

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Réparations urgentes
Question postée par Bellasf le 30/04/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Madame, Monsiuer, Ne trouvant nulle part des réponses à mes questions, je me permets de vous contacter. Je suis propriétaire d’un duplex dans un immeuble. L’année dernière la gérance de l’immeuble a effectué des travaux de chaufferie sans accord préalable et nous demande donc les fonds pour les travaux effectués. Certes, les travaux étaient probablement urgents, mais j’aimerais connaître les conditions d’une réparations urgentes et également quelles pièces la gérance doit nous présenter avant et après les travaux. Cordialement Annabel Silva

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que le syndic de copropriété de votre immeuble a procédé à des travaux dans les parties communes de ce dernier sans accord préalable des copropriétaires et sollicite aujourd’hui le paiement de ces derniers. Au préalable, il convient de rappeler que le syndic de copropriété doit exercer son activité en respectant les règles de la loi du 10 juillet 1965. Au titre de cette loi, les syndics sont tenus d’une obligation de procéder aux travaux urgents, et ce même sans l’accord des copropriétaires. Les travaux urgents ne sont pas définis par la loi du 10 juillet 1965, mais la jurisprudence a notamment jugé qu’étaient des travaux urgents les réparations ou remplacements d’une chaudière collective, les travaux de chauffage ou encore les travaux de réparation de l’étanchéité d’une toiture terrasse. Pour ces travaux, l’article 18 de ladite loi fait obligation aux syndics de copropriété de procéder à ces travaux si la sauvegarde de l’immeuble en dépend. Si, en revanche, la sauvegarde de l’immeuble n’est pas remise en cause, le syndic doit impérativement obtenir l’accord des copropriétaires pour procéder à ces travaux. Dans votre cas, nous comprenons que les travaux étaient des travaux de chaufferie. Si ces travaux étaient réellement urgents, comme vous l’indiquez, et notamment si la sauvegarde de l’immeuble en dépendait, le syndic était donc en droit, et avait même l’obligation d’y procéder sans l’accord des copropriétaires. En effet, si ce dernier n’y avait pas procédé, il aurait engagé sa responsabilité. En conséquence, nous vous invitons à prendre attache avec votre syndic afin de lui demander de justifier du caractère urgent des travaux : si ce dernier parvient à le justifier, il sera difficile de s’opposer au paiement des sommes réclamées au titre de ces travaux. Bien à vous

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Règlement d’une part excessive d’isf??
Question postée par ??? le 28/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Propriétaires d’1 bien à 4 enfants que nous venons de vendre, je pense avoir été victime d’1 mauvais calcul relatif à l’ISF versé de 2013 à 2020.j’ai vendu, suite au décès de mon père en 2009 1/8 ième du bien à l’1 de mes sœurs. Réévalué à la suite du décès de ma mère en 2012 (usufruitière) nous avons réglé l’ISF à 4 à part égale pendant 8 ans. À ce jour, vente en cours, nous allons régler une plus value mais là je n’ en règle qu’1/8ieme , forcément.N’ai je pas payé 1/8 de trop pour l’impôt et comment le récupérer ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que vous étiez initialement propriétaire indivise d’1/4 d’un bien que vous possédiez conjointement avec les trois autres enfants de vos parents (en réalité de la nue-propriété, votre mère étant usufruitière). En 2009, au décès de votre père, vous avez souhaité vendre une partie de votre quote-part indivise à votre sœur à hauteur de 1/8ème du bien. Vous ne déteniez donc à cette date plus qu’une quote-part indivise de 1/8ème de ce bien (en nue-propriété). Toutefois, dans le cadre du paiement de l’ISF, vous semblez avoir réalisé que l’administration fiscale avait pris en compte une valorisation de votre quote-part indivise comme si vous déteniez, en indivision, 1/4 de la nue-propriété de ce bien, alors que vous ne déteniez qu’1/8 de cette nue-propriété. Le cas échéant, il apparaît effectivement que l’administration fiscale a commis une erreur dans le cadre de l’évaluation de l’impôt sur la fortune dont vous avez dû vous acquitter. Il convient dès lors d’adresser une réclamation au service des impôts du lieu de situation du bien concerné, conformément à l’article R. 190-1 al. 2 du Livre des procédures fiscales. Il est également possible de déposer cette réclamation en ligne. L’administration rendra alors une décision sur cette déclaration : en cas de décision défavorable, il sera possible de saisir le tribunal judiciaire compétent, afin de demander à ce dernier d’annuler la décision de l’administration. Toutefois, il convient de relever qu’en matière fiscale, le délai de réclamation d’un contribuable est strictement encadré par le Livre des procédures fiscales. En effet, en toute matière fiscale (à l’exception des impôts locaux), le contribuable dispose d’un délai courant jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle du versement de l’impôt contesté ou suivant celle de la mise en recouvrement du rôle, lorsque l’impôt est recouvré par voie de rôle. L’ISF étant un impôt recouvré par voie de rôle, il ne sera donc possible de porter une réclamation que pour les années qui ne sont pas couvertes par cette prescription. En tout état de cause, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste afin de vous accompagner dans le cadre des démarches à mettre en œuvre pour porter votre réclamation. Bien à vous

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Charges sur donation fixées apres la donation
Question postée par proactif le 28/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, la donation d'une maison a été faite en mai 2009 (avec réserve d'usufruit) et en janvier 2010, un écrit de la donatrice demande la prise en charge des dépenses courantes de la maison. Les charges instituées ainsi à postériori (qui grèvent la donation) sont elles rapportables ou non à la succession. Il semble qu'une jurisprudence existe à ce titre. Pouvez-vous m'éclairer sur cette jurisprudence. Merci d'avance

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler que toute donation doit, par principe, faire l’objet d’un rapport à la succession, sauf à ce qu’elle ait été stipulée comme ayant été effectuée hors part successorale. Le cas échéant, ceci implique que tout héritier appelé à la succession doit impérativement faire état de l’ensemble des donations qu’il a reçues du vivant du défunt, qui seront déduites de la part à laquelle il aura droit. Dans ce contexte, les donations avec réserve d’usufruit ont fait l’objet d’un grand débat, dans la mesure où la problématique était de savoir si la valeur qui devait être rapportée à la succession était celle de la nue-propriété ou de la pleine propriété. Dans un arrêt de principe de 2011, la Cour de cassation a considéré que la valeur qui devait être rapportée à la succession était celle de la pleine propriété. En revanche, il convient également de noter que l’article 860 du Code civil précise que le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation. En d’autres termes, le rapport qui va être effectué correspondra à la valeur de ce bien au jour du partage (donc au jour de la succession), mais évalué dans son état au jour de la donation. Ceci implique en d’autres termes que les évolutions du bien entre le jour de la donation et le jour de la succession (et notamment les améliorations) ne seront pas prises en compte, par principe, dans le cadre du rapport à la succession. Par ailleurs, le bien est rapporté à la succession selon sa valeur au jour de la donation dans l’état dans lequel se trouvait le bien lors de la donation, déduite des éventuelles dettes et charges qui grèvent le bien (par exemple un prêt). Dans votre cas, vous indiquez avoir procédé à des travaux d’entretien, qui ont permis d’améliorer le bien et donc d’augmenter sa valeur. Vous souhaiteriez ainsi savoir si ces dépenses effectuées à la demande de l’usufruitier peuvent être déduites du rapport à la succession. La valeur du bien rapportée à la succession sera la valeur au jour de la succession, mais en considérant le bien dans l’état où il se trouvait au jour de la donation, c’est-à-dire sans prendre en compte les améliorations qui auraient pu être effectuées depuis lors, et déduction faite des dettes et charges grevant le bien. Dans la mesure où, au cas présent, les dépenses prises en charge par le nu-propriétaire étaient des charges d’entretien, normalement assumées par l’usufruit, il semble que ces dernières pourront logiquement être considérées, au moment de la succession, comme des charges qui grèvent le montant de la donation rapportée. À ce titre, nous vous rappelons que, selon une jurisprudence constante, le nu-propriétaire est en droit d’exiger de l’usufruitier qu’il assume les dépenses d’entretien et peut même solliciter sa condamnation à lui payer le montant de ces travaux. En tout état de cause, compte-tenu de la spécificité de cette problématique, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire. Bien à vous

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Décompte congés temps partiel
Question postée par Nelly2182 le 27/04/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour,je suis secrétaire dans un établissement médico-social (convention 66)et je travaille à 40 % (soit les mercredis et vendredis).L'assistante RH me dit qu'il ne me reste plus que 2 jours de congés (je suis à 0 jusqu'au 31/05/21) si je pose du 16/07 au 27/07 prochain (ma reprise serait le 28/07) car j'ai droit à 12 jours du 1er/06/21 au 31/05/22, donc pour elle 12-10 = 2. Or, je pense qu'elle se trompe mais comment lui démontrer son erreur? Merci d'avance

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Bonjour, Il semble important de rappeler plusieurs principes en matière de décompte des congés payés au cas présent. Tout d’abord, il faut rappeler que les congés payés sont déterminés par rapport à une période de référence, qui s’étend du 1er juin de l’année N-1 au 31 mai de l’année N. Au cours de cette période, le salarié, qu’il soit à temps plein ou à temps partiel, acquiert 2,5 jours de congés payés par mois, soit 30 jours de congés payés par an. Toutefois, il convient de noter que le salarié peut tout à fait prendre des congés par anticipation pendant une période de référence donnée : ainsi, lorsqu’un salarié a épuisé l’ensemble de ses congés de la période de référence allant du 1er juin de l’année N-1 au 31 mai de l’année N, mais qu’il souhaite prendre des congés à partir du 1er septembre de l’année N, il disposera du droit de poser 7,5 jours de congés payés (2,5 x 3 mois écoulés). Par ailleurs, le salarié peut également demander à l’employeur de prendre des congés par anticipation, c’est-à-dire des congés pris au cours d’une période de référence, alors qu’ils n’ont pas encore été acquis. Au surplus, le décompte des jours de congés payés se fait, par principe, en jours ouvrables (ce que confirme la convention de 66) : le décompte commence à partir du premier jour ouvrable pendant lequel le salarié aurait dû travailler et se termine au dernier jour ouvrable de la période de congés. Enfin, il convient de rappeler que la convention de 1966, qui vous est applicable, précise que les salariés à temps partiel (comme tel est votre cas) acquièrent les congés payés de la même façon que les salariés à temps plein (soit 2,5 jours par mois). Dans votre cas, vous nous indiquez que vous souhaitez prendre des congés du 16 juillet 2021 au 27 juillet 2021. Il convient donc de souligner que vous prendrez alors 8 jours ouvrables de congés payés. Si tous vos congés payés sur la période de référence précédente ont été pris, à cette date (soit au 16 juillet 2021), vous n’aurez acquis que 2,5 jours de congés payés (sur le mois de juin 2021). Il vous sera néanmoins possible de prendre des jours de congés payés par anticipation, sous réserve de l’accord de votre employeur. Le cas échéant, il convient de déterminer le nombre de jours de congés payés auxquels vous auriez droit sur la période allant du 1er juin 2021 au 31 mai 2022. Conformément à la convention de 1966, vous allez acquérir, sur cette période, 30 jours de congés payés, car vos congés s’acquièrent comme pour un salarié à temps plein. Par conséquent, vous n’allez pas acquérir 12 jours de congés sur la période de référence à venir mais 30. Bien à vous

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Sur une maison que me revient-il
Question postée par nvjose972@gmail.com le 26/04/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon mari vient de décédé. Nous étions sous le régime de la communauté. Nous avons un maison. Nous avons une fille ensemble. Qu'est ce qui me revient qu'est-ce qui me revient en bien paupre ma part du logement et ce qui me revient au total dans les 100/100 Qu'est-ce que garde Et Qu'est ce qui revient à ma fille sur 100

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que les règles applicables à une succession diffèrent selon que le défunt a rédigé ou non un testament. Lorsque le défunt a rédigé un testament, les dispositions de ce dernier devront être appliquées par le notaire, de sorte que la répartition des biens du défunt entre ses héritiers et son conjoint survivant sera fixée par les stipulations de cet acte. À l’inverse, si le défunt n’a rédigé aucun testament, les dispositions légales trouvent à s’appliquer. Par application des règles légales, les personnes qui sont amenées à hériter sont déterminées selon un ordre précis, au premier rang duquel figurent les descendants du défunt et, en cas de prédécès de ces derniers, les descendants de ces descendants. Le conjoint survivant dispose également d’une place particulière dans la succession. En effet, au décès, le conjoint survivant dispose d’un choix : il peut choisir d’opter soit pour l’usufruit de l’intégralité du patrimoine du défunt (il a alors le droit d’user et de percevoir les fruits de tous ces biens) soit pour 25% de la pleine propriété des biens du défunt. Corrélativement, la part des enfants correspond soit à la nue-propriété de l’intégralité du patrimoine soit à la pleine propriété de 75% du patrimoine, en fonction de l’option qui est choisie. Au surplus, le conjoint survivant dispose de droits particuliers sur le domicile conjugal : lorsque les deux époux sont propriétaires du bien, le conjoint survivant a le droit d’occuper le logement à vie après le décès de son conjoint. Dans votre cas, il n’est donc pas possible de déterminer exactement vos droits sur la succession de votre défunt époux ou ceux de votre fille. Ces droits peuvent en effet être définis par un testament, dont le notaire en charge de la succession devra veiller à appliquer les dispositions. À défaut, vous pourrez choisir entre l’usufruit (le droit d’user et de percevoir les fruits) de l’intégralité des biens de votre défunt époux jusqu’à votre décès (votre fille disposant alors de la nue-propriété de toute la succession). Vous pourrez également choisir de vous voir attribuer la pleine propriété de 25% du patrimoine de votre époux (votre fille disposerait alors de 75% dudit patrimoine). En tout état de cause, vous disposerez, si vous étiez propriétaire de votre logement avec votre époux, du droit de l’occuper jusqu’à votre décès. Bien à vous

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Sci: révocation des gérants statutaires
Question postée par Anonyme69603 le 26/04/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis sociétaire d'une SCI familiale, résidence secondaire (soumise à l'IR) regroupant quatre frères et sœurs dont deux cogérants propriétaires à 50%. Nous avons toujours partagé les charges et dépenses.L'un de ces cogérants occupe le bien commun à titre permanent, et en a fait sa résidence principale fiscale sans en avoir référé formellement aux sociétaires, il ne veut pas entendre parler de loyer.L'autre cogérant n'en voit pas l'intérêt!Le cogérant occupant paie cependant depuis peu les charges courantes (eau, électricité, assurance) ainsi que la taxe d'habitation. Il est à noter que le statut de la SCI ne prévoit pas de mise à disposition gratuite du bien. Pourriez-vous m'indiquer quelle serait la marche à suivre pour contrer cette occupation considérée comme abusive par moi-même et le quatrième sociétaire? De plus, cet état de fait est-il un motif de révocation, pour l'un ou les 2 cogérants? Quelle en serait la procédure à suivre?

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que les 4 frères et sœurs sont chacun titulaires de 25% des parts de la SCI familiale. Deux des associés, qui sont également co-gérants, détiennent ensemble 50% des parts de la société et l’un d’eux occupe à titre permanent le logement dont la SCI est propriétaire, occupation à laquelle vous vous opposez. Il convient impérativement dans votre cas de vous attacher à une lecture attentive des stipulations statutaires de la SCI. En effet, il convient de déterminer si l’objet social de la SCI, tel qu’il est prévu par les statuts prévoit une mise à disposition à titre gratuit du bien, ou s’il prévoit seulement que l’objet de la SCI est de louer le bien à titre onéreux. Le cas échéant, s’il apparaît que les statuts ne prévoient aucunement que le bien peut être mis à disposition de l’un des associés à titre gratuit, le co-gérant occupant le bien à titre permanent viole les stipulations statutaires et manque donc à ses obligations de gérant. D’une manière générale, le gérant d’une SCI est également tenu d’une obligation d’agir dans l’intérêt de la SCI, de sorte que tout acte ou tout contrat qui serait passé en contrariété à l’intérêt social engagerait également sa responsabilité. Au cas présent, il ne fait guère de doute que la mise à disposition du bien à titre gratuit est contraire à l’intérêt social, dans la mesure où, si le bien avait été loué à titre onéreux, une telle location aurait généré des revenus perçus par la société. Partant, il est possible d’engager la responsabilité du gérant sur le fondement du manquement à ses obligations. L’article 1843-5 du Code civil précise en effet que tout associé peut engager, au nom de la société, une action en responsabilité contre l’un de ses dirigeants, afin que ce dernier soit condamné à réparer le préjudice causé à la société. Au surplus, il semble également possible, en l’espèce, de procéder à la révocation du gérant de la SCI : néanmoins, il convient à nouveau de s’attacher à une lecture des statuts afin de déterminer si les agissements du gérant figurent au nombre des manquements qui peuvent entraîner sa révocation. Si tel est le cas, il conviendra encore de déterminer la majorité prévue par les statuts pour révoquer le dirigeant : généralement, la majorité prévue par les statuts pour révoquer un dirigeant est, a minima, la majorité simple, c’est-à-dire que la révocation doit être votée par des associés représentant plus de la moitié des droits de vote. Or, en l’espèce, nous comprenons de votre question que le 4ème associé et vous-même disposez de seulement 50% des parts de la SCI : il est donc probable que vous ne disposiez pas de la majorité suffisante pour révoquer le gérant. Ceci étant, il vous sera possible d’agir en justice afin de solliciter du tribunal compétent sa révocation judiciaire. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en contentieux des affaires afin de vous accompagner utilement dans les démarches à entreprendre. Bien à vous

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Suite à une succession mon mari a acheté les parts des frere et sœurs
Question postée par Chafika le 23/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Mon mari a racheté les parts des ses 3 sœurs et frere de l’appartement de leurs parents décédés lors d’une succession. Ma signature en tant qu’épouse n’a pas été requise par le notaire, sachant que nous sommes mariés sous le régime de la communauté. La part de mon époux est de 1/5e, il a financé le reste avec des économies sur son compte, est ce normal?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que, suite à une succession, votre époux s’est porté acquéreur de la part de ses frères et sœurs dans l’appartement de leurs parents décédés, à hauteur de 4/5ème (la part de votre époux étant de 1/5ème). Lors de la signature de l’acte, le notaire n’a pas exigé que vous signiez l’acte conjointement avec votre époux, alors que vous êtes mariée avec ce dernier sous le régime de la communauté légale. Ceci étant précisé, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1401 du Code civil, les biens qui sont acquis par les époux mariés sous le régime de la communauté durant leur mariage sont réputés être des biens communs. Ceci implique que tout bien acheté, même par l’un des deux époux seul, lors du mariage, sera constitutif d’un bien commun. Cette règle trouve toutefois une exception, qui permet à l’un des époux mariés sous le régime de la communauté de se porter acquéreur d’un bien seul, même pendant le mariage. En effet, un conjoint peut user de fonds propres pour se porter acquéreur d’un bien qu’il souhaite conserver en propre : le cas échéant, au moment de l’achat, l’époux devra remplir une déclaration d’emploi de fonds propres, qui lui permettra de rapporter la preuve que le bien a été acquis grâce à ses fonds et qu’il restera donc propre à cet époux. Dans votre cas, il convient donc de déterminer la nature des fonds grâce auxquels votre époux s’est porté acquéreur de la part de ses frères et sœurs. Si les fonds utilisés étaient des fonds propres et que ce dernier a régularisé, auprès du notaire, une déclaration d’emploi de fonds propres, le bien immobilier constituera un bien propre, de sorte que votre signature, en qualité d’épouse, n’était pas nécessaire lors de l’acquisition de la part de vos beaux-frères et belles-sœurs. Ceci étant, même si les fonds utilisés pour acquérir le bien étaient des fonds communs, votre signature n’est pas non plus nécessairement indispensable pour que l’acquisition soit valable. En effet, même dans le cadre du régime de la communauté légale, l’article 1421 du Code civil précise que chacun des époux peut disposer et administrer librement les biens seul (et donc notamment les fonds communs) : des biens peuvent être acquis par l’un des époux seul avec des fonds communs, mais ils deviendront alors des biens communs. Le cas échéant, au cas présent, les 4/5ème de propriété (correspondant à la part des frères et sœurs de votre époux) seront communs à votre époux et vous-même (la quote-part de 1/5ème étant propre à votre époux, puisque reçue par succession). Bien à vous

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Héritage et documents
Question postée par Grb le 23/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Mes parents se sont mariés en 1954 en Algérie avec un contrat de mariage. En 1974 ils ont divorce , le jugement est prononcé mais le contrat pas clôture devant un notaire comme prévu dans le jugement. Ils ont perdu le contrat et impossible de le récupérer en Algérie le notaire a disparu. Que faire ? J' ai la chance de les avoir tous les 2 vivants 92ans et 88ans. Mon père est remarié , pas ma mère , suis fils unique . Merci pour votre réponse, suis complètement perdu ,notamment en cas d héritage face aux documents demandés , un jugement de divorce clôture ou le contrat de mariage ?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vos parents se sont mariés avec contrat de mariage en Algérie et ont divorcé en 1974. Le jugement de divorce a été prononcé mais les biens de vos parents n’ont pas fait l’objet d’une quelconque liquidation par un notaire à l’issue de ce prononcé. Le contrat de mariage, qui avait été conclu chez un notaire algérien, a aujourd’hui disparu. Au préalable, il convient d’indiquer que la récupération du jugement et du contrat de mariage pourrait effectivement être déterminante à l’avenir, dans la mesure où ces derniers permettront de fixer définitivement les règles applicables à la répartition des biens de vos parents suite à leur divorce. À terme, la clôture des opérations suivant le divorce permettra donc de figer la consistance du patrimoine de vos parents suite à leur divorce, et permettra d’éviter toute problématique, lors de leur décès, pour l’attribution de leurs biens à leurs descendants. Il convient préalablement de retrouver le jugement de divorce, dans la mesure où ce dernier est susceptible de donner des indications essentielles quant à l’attribution des biens dont vos parents étaient propriétaires durant leur mariage. À ce stade, nous comprenons que le jugement de divorce a été prononcé en 1974 mais ignorons s’il a été prononcé par une juridiction française ou algérienne. Si le jugement a été prononcé par une juridiction française, il vous est normalement possible de prendre attache avec les services du greffe de cette juridiction, afin de leur demander de vous communiquer un extrait de ce jugement. S’agissant du contrat de mariage, vous indiquez que ce dernier était conservé au rang des minutes d’un notaire algérien, qui a aujourd’hui disparu. Si vos parents n’ont pu garder une copie de ce contrat, il semble très difficile de pouvoir retrouver ce dernier, et, partant, de faire application de ses dispositions, notamment pour liquider définitivement le mariage de vos parents. Il sera néanmoins toujours possible de vous adresser aux services de la chambre des notaires français, afin de leur demander comment ont été archivés les contrats et autres actes qui figuraient au rang des minutes des notaires situés en Algérie, et de leur demander si le contrat de mariage de vos parents peut ainsi être retrouvé. Si vos parents ont pu retrouver le jugement de divorce prononcé en 1974 ainsi que le contrat de mariage, il sera impératif qu’ils confient au notaire une copie de ces derniers, afin que ce dernier sache exactement comment les biens ont été répartis par la juridiction et puisse clôturer les opérations consécutives au divorce. Si, à l’inverse, ni le contrat ni le jugement n’ont pu être retrouvés, il nous semble indispensable que, dans la mesure où ils sont à ce jour toujours en vie, vos parents se rendent auprès d’un notaire afin de tenter de clôturer définitivement les opérations consécutives à leur divorce par une nouvelle convention. Le notaire devra alors se prononcer sans avoir recours au contrat de mariage, qui a été perdu par vos parents. Bien à vous

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Remboursement cédit
Question postée par MICH13 le 22/04/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour. Ma fille et son mari ont acheté en commun un lot indivisible de 2 appartements financé par un crédit. Au moment du divorce, le crédit était toujours en cours. Le mari a décidé de payer seul le solde du crédit. La vente du bien a été prononcé par le tribunal. A ce jour le mari demande le remboursement de la moitié du solde du crédit. Je voudrais savoir si cette demande est légale. Je vous remercie.

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Bonjour, Au préalable, il convient de préciser sous quel régime matrimonial votre fille et son mari se sont mariés : nous considérerons qu’à défaut de contrat de mariage, ces derniers se sont mariés sous le régime de la communauté légale. Dans le cadre d’une communauté légale, l’ensemble des biens qui ont été acquis par les époux au cours du mariage sont réputés être, selon les articles 1401 et 1402 du Code civil, des biens communs aux deux époux, sauf s’il est prouvé que ces biens sont des biens propres à l’un des deux époux. Lorsqu’un bien immobilier est donc acquis par les époux lors du mariage, ce dernier est considéré comme un bien commun, et ce même si un prêt a été souscrit par les époux et que l’un d’eux a plus contribué que l’autre au remboursement de l’emprunt. Le cas échéant, les deux époux sont donc chacun propriétaires du bien et, lors de la liquidation de la communauté, le bien devra, par principe, être réparti pour moitié entre chacun des époux. Lorsque le bien est vendu dans le cadre du divorce, le prix de cession sera donc réparti, encore une fois par principe, pour moitié entre les deux époux. Ceci étant, la situation patrimoniale du bien n’exclut pas que l’emprunt immobilier souscrit pour le financer soit traité différemment. En effet, les emprunts immobiliers sont généralement affectés d’une clause de solidarité, qui implique que chacun des époux est solidairement responsable du paiement de l’intégralité de l’emprunt à l’égard de la banque qui l’a octroyé. Cette clause de solidarité subsiste en dépit du divorce : dans l’attente de la vente du logement, dont le prix de cession permettra de rembourser l’emprunt, chacun des époux est normalement tenu de rembourser l’emprunt. Par conséquent, si l’un des époux a remboursé seul l’emprunt pendant une certaine période, il aura droit à solliciter de son conjoint la prise en charge de la moitié des mensualités qui ont été payées. Dans votre cas, l’ancien époux de votre fille a payé les mensualités de l’emprunt depuis le divorce : la clause de solidarité du prêt ayant été maintenue, ce dernier a donc la possibilité de demander à votre fille le remboursement de la moitié des mensualités qu’il a prises en charge. En revanche, le solde du prêt sera normalement payé grâce au prix de cession de ce bien, qui est un bien commun, de sorte que l’époux de votre fille ne semble pas en droit de demander le remboursement de la moitié du solde du prêt. En tout état de cause, nous conseillons à votre fille de se rapprocher d’un conseil en droit de la famille afin de l’aider dans ces démarches. Bien à vous

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Bénéficiaire assurance vie prédécédé
Question postée par toulousain le 21/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour la deuxieme epouse de mon pere vient de deceder et elle avait souscrit une assurance vie au profit de mon pere .le contrat ne présente comme bénéficiaire que mon pere qui lui,est décédé environ 1 an avant elle ;prédécédé donc!pas de bénéficiaire de second rang sur le contrat.juste "a mon epoux" SOURCE/assurance et notaire Ma belle mére n'a pas de déscendant direct a part des neveux et arrieres petit neveux.Dans ce cas que dit la loi ?j'ai lu tout et son contraire sur le net,et j'espére que vous pourrez m'eclairer pour savoir si je peux en tant qu'heritier unique de mon pére,bénéficier du bénéfice de l'assurance vie ; mon pére n'a pas accepté le contrat de son vivant Merci d'avance pour votre réponse

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Bonjour, Aux termes de l’article L. 132-8 du Code des assurances, les capitaux ou rentes garantis dans le cadre d’un contrat d’assurance vie peuvent être payables lors du décès de l’assuré à un ou plusieurs bénéficiaires déterminés. En effet, lors de la souscription d’un contrat d’assurance vie, le souscripteur est tenu de rédiger une clause dite de bénéficiaire, aux termes de laquelle il désigne expressément la personne appelée à bénéficier du capital à son décès. Cette clause peut être une clause « type » (conjoint en premier ordre ou, en cas de prédécès, descendants et leurs descendants) ou une clause spécifiquement rédigée en fonction des besoins ou de la volonté de l’assuré, ce qui semble être votre cas en l’espèce (le bénéficiaire étant votre père exclusivement). Par ailleurs, il convient d’indiquer qu’aux termes de l’article L. 132-12 du Code des assurances, le capital ou la rente stipulés payables lors du décès de l’assuré à un bénéficiaire déterminé ou à ses héritiers ne font pas partie de la succession de l’assuré. Ceci implique que, dès la souscription du contrat, le capital déposé sur l’assurance vie sort du patrimoine du souscripteur pour être automatiquement attribué au bénéficiaire désigné dans le contrat. Toutefois, une problématique se pose en cas de prédécès du bénéficiaire de l’assurance vie, avant donc le souscripteur. Si le décès intervient longtemps avant le décès du souscripteur, il est toujours possible, pour le souscripteur, de modifier la désignation du bénéficiaire, à la condition que le bénéficiaire prédécédé n’ait pas préalablement accepté expressément le bénéfice de l’assurance vie. À l’inverse, si le bénéficiaire décède et que le souscripteur décède peu de temps après lui, et que la clause de bénéficiaire n’a donc pas été modifiée, le problème de l’attribution du capital se posera lorsque ladite clause ne précisera pas qui est le bénéficiaire en cas de prédécès du bénéficiaire originaire. La réponse à cette problématique a été apportée par une réponse ministérielle du 14 septembre 2010, aux termes de laquelle le ministre de la justice a indiqué que, dans la mesure où le capital versé sur l’assurance vie quittait le patrimoine du souscripteur dès la conclusion du contrat, ce capital devait être versé, en cas de prédécès du bénéficiaire, aux ayants droits de ce dernier, sauf stipulation expresse contraire du contrat. Dans votre cas, il semble que la clause de bénéficiaire du contrat d’assurance vie ne précise pas que les montants versés au titre de ce contrat par votre belle-mère soient versés à une autre personne désignée en cas de prédécès de votre père. Par conséquent, il semble que le capital de l’assurance vie de votre belle-mère sera attribué aux ayants droits de votre père. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher des notaires en charge de la succession de votre belle-mère et de votre père, afin d’évoquer ce sujet avec ces derniers. Bien à vous

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Forclusion
Question postée par lamant le 19/04/2021 - Catégorie : Droit de la consommation

MERCI POUR VOTRE RÉPONSE , J’ai entamé des recherches. La cessation de paiement a eu lieu en avril 2012, l’injonction de payer a été prise le 3 décembre 2013. Et rendue exécutoire en octobre 2014. Rien ne nous a jamais été signifié, mais en effet nous avions déménagé. Aucun voisin ou ami ne pouvait se voir remettre un courrier de notification de l’huissier. Vous parlez d’autres moyens possibles de notification par l’huissier : lesquels et surtout comment arriver à savoir si cela est considéré come ayant été notifié ? Enfin si pas de notification y a t il forclusion ? Merci d’avance.

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Bonjour, Votre question fait suite à une première question que vous nous aviez posée hier. Vous indiquez au cas présent que l’ordonnance d’injonction de payer aurait été rendue le 3 décembre 2013. Aux termes de l’article 1416 du Code de procédure civile, cette ordonnance pouvait faire l’objet d’une opposition de votre part dans un délai d’un mois à compter de sa signification. Le créancier disposant de cette injonction de payer devait donc mandater un huissier afin que ce dernier vous signifie l’ordonnance, et ce afin de faire de courir le délai d’opposition d’un mois. Par ailleurs, l’article 1422 du Code de procédure civile dispose que, quel qu’ait été le moyen utilisé par l’huissier pour signifier l’acte, le créancier peut solliciter, en l’absence d’opposition dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer, l’apposition de la formule exécutoire sur l’ordonnance. Dans votre cas, et faute d’opposition dans le délai d’un mois à compter de la signification, le créancier a donc sollicité l’apposition de la formule exécutoire sur l’ordonnance en octobre 2014. Vous indiquez dans votre question qu’aucun acte ne vous aurait été signifié, mais vous précisez également avoir déménagé durant cette période. Dans la mesure où la formule exécutoire a été apposée sur l’ordonnance d’injonction de payer, il semble cette dernière ait été signifiée, mais il est justement possible que vous n’en ayez pas eu connaissance à cette époque en raison de votre déménagement. Par principe, l’ordonnance d’injonction de payer doit être signifiée à personne, c’est-à-dire qu’elle doit être délivrée à la personne même de son destinataire. Toutefois, lorsque l’huissier ne parvient pas à trouver la personne à laquelle l’acte est destiné, ce dernier peut décider de procéder par voie de signification à domicile (ce qui implique que l’acte est remis à une personne se trouvant au domicile du destinataire), de signification par dépôt étude (l’huissier laisse un avis de passage dans la boîte aux lettres du destinataire et l’invite à venir prendre connaissance de l’acte à l’étude de l’huissier) ou par procès-verbal de recherches infructueuses (lorsqu’il est impossible d’identifier le domicile du destinataire). Dans votre cas, il est probable qu’en raison de votre déménagement, l’huissier ne vous ait pas trouvé à l’adresse renseignée dans l’acte, mais qu’il ait en revanche pu déposer un avis de passage dans une boîte aux lettres encore identifiée à votre nom par exemple. Le cas échéant, l’ordonnance d’injonction de payer a bien été signifiée, mais pas à personne. Selon l’article 1416 alinéa 2 du Code de procédure civile, ceci implique que le délai d’opposition n’a par principe pas commencé à courir à compter de la signification de l’ordonnance, mais commencera à courir à compter de la première signification d’un acte à personne. Or, au cas présent, vous indiquez n’avoir jamais reçu aucun acte qui vous aurait été signifié à personne (en particulier, vous n’avez pas reçu la dénonciation de saisie attribution). Par conséquent, il semble bien qu’au cas présent, le délai d’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer n’ait pas encore couru, et qu’il soit possible de faire opposition de cette dernière par lettre recommandée avec accusé de réception à la juridiction qui l’a rendue. Ceci étant, comme nous vous l’indiquions, il importe de rappeler que l’ordonnance d’injonction de payer n’est pas prescrite ou forclose comme vous le mentionnez. En effet, l’article L. 111-4 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que l’exécution d’un titre exécutoire peut être poursuivie pendant dix ans à compter de sa date. Par conséquent, le créancier est à ce jour toujours fondé à utiliser l’ordonnance d’injonction de payer pour la faire exécuter, mais il semble toujours possible de pouvoir contester cette dernière sur le fond, dans la mesure où aucun acte ne vous a semble-t-il été signifié à personne à ce jour. Pour ce faire, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un avocat. Bien à vous

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Recherche propriétaire d une parcelle
Question postée par NM le 18/04/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je voudrais acquérir une parcelle ( je suis agriculteur) en friche depuis plus de 30 ans mais il n'y a plus de propriétaire apparemment vivant, j ai été au domaine, au cadastre ,à la mairie et chez le notaire avec qui je travaille habituellement pour faire une recherche et acheter cette parcelle qui fait moins de 50 ares et il n a pas voulu me renseigner même en payant . Je ne plus où aller pour trouver ces renseignements merci d avance

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Bonjour, Par définition, le cadastre, c’est-à-dire le document qui retrace l’ensemble des informations relatives à un bien immobilier, est public, de sorte que toute personne est en droit d’avoir accès au nom du propriétaire d’une parcelle cadastrale. Si toutes les informations relatives à ce propriétaire ne peuvent être communiquées (âge, date de naissance, autres données personnelles, etc.), le nom est, a minima, une donnée qui peut être transmise à toute personne qui en fait la demande. Au préalable, il convient impérativement, afin de savoir le nom du propriétaire de la parcelle concernée, quelle est la parcelle en question. Pour ce faire, il importe de se rendre sur le site du cadastre, afin d’identifier le préfixe, la section cadastrale et le numéro de plan de la parcelle dont le propriétaire est recherché. Le site du cadastre permet d’avoir accès à un plan, notamment en version satellite, de sorte qu’il est possible de reconnaître les parcelles dont il est question. Par suite, plusieurs possibilités vous sont offertes pour connaître le nom du propriétaire. Dans un premier temps, les services de la mairie de la commune sur laquelle se trouve la parcelle sont habilités et donc normalement tenus de répondre à votre demande d’identification du propriétaire d’une parcelle : pour ce faire, nous vous conseillons d’adresser une demande écrite à la mairie, si possible par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la mairie ne donne pas suite à votre question, il vous est possible d’écrire au service de la publicité foncière (l’ancienne conservation des hypothèques) afin de lui présenter une demande de renseignements concernant la situation juridique des immeubles et le patrimoine immobilier des personnes. Pour ce faire, il importe de remplir le cerfa n°11194 et d’y compléter les renseignements relatifs à votre demande, avant de l’envoyer au service de la publicité foncière compétente, si possible, encore, par lettre recommandée avec accusé de réception. En tout état de cause, il apparaît dans votre situation que la parcelle a été abandonnée depuis plusieurs années, le propriétaire étant manifestement décédé. Deux possibilités peuvent alors s’offrir à vous une fois que l’ancien propriétaire aura été identifié. Soit la succession du propriétaire a été liquidée et le terrain appartient à l’un de ses héritiers : cela vous permettra de prendre contact avec lui afin de vous porter acquéreur de la parcelle. Soit la succession du propriétaire n’est pas encore liquidée : le cas échéant, il conviendra de prendre attache avec un notaire afin de savoir quel est le notaire en charge de la succession du propriétaire de la parcelle et de pouvoir, in fine, identifier ses héritiers et donc les nouveaux propriétaires de la parcelle. Par conséquent, vous êtes en droit de vous adresser une nouvelle fois à la mairie afin de demander formellement au service du cadastre qui est propriétaire de la parcelle. Si celle-ci ne vous répond pas, il conviendra de vous adresser directement au service de la publicité foncière. Bien à vous

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Prescription
Question postée par brieg le 17/04/2021 - Catégorie : Droit de la consommation

Le 12 mars 2021 la banque Nickel, qui gère mon compte, me faisait part d’une saisie par une SCP sur mon compte bancaire le 11 mars 2021.le 3 avril 2021 nous n’avions reçu aucun des éléments complémentaires par la banque ou par la scp comme la loi le demande normaement dans un délai de 8 jours (Article R211-3) Je ne savais donc ni qui , ni pourquoi, ni sur quelle somme portait cette saisie attribution. J’ai donc informé la SCP par courrier recommandé qu’en vertu de cet article son actin était caduque et nulle. Par courrier simple il m’a enfin informé le 7 avril 21 que nous avions été condamnés en vertu d’une injonction de payer rendue par le tribunal d’instance de Paris 10è en date du 03/12/2013, rendue exécutoire le 23/10/2014 et que sans proposition d’apurement dans les 8 jours il allait nous poursuivre. Or nous n’étions pas au courant d’avoir été condamnés : nous n’avons jamais reçu ni courrier recommandés ou pas ni visite nous en informant.Y a t il prescription du jugement?

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Bonjour, Il convient, dans votre cas, de distinguer l’ordonnance qui a été rendue et qui fonde la saisie que vous avez reçue de la procédure de saisie en elle-même. Les articles 1405 et suivants du Code de procédure civile exposent les règles applicables à la procédure d’injonction de payer à laquelle un créancier qui souhaite recouvrer une créance contractuelle peut avoir recours. Le créancier doit déposer une requête détaillant la nature et le montant de la créance et à laquelle sont jointes les pièces justifiant d’une part que sa créance est existante, et d’autre part qu’elle est effectivement due. La requête doit être déposée au greffe la juridiction compétente (président du tribunal de commerce si la créance est commerciale, président du tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection). La juridiction saisie peut, si elle estime la demande fondée, prononcer une ordonnance d’injonction de payer. Cette ordonnance doit être signifiée par un huissier au débiteur dans un délai de 6 mois à compter de sa date : cette signification fait alors courir un délai d’un mois au cours duquel le créancier peut faire opposition à l’ordonnance, par lettre recommandée avec accusé de réception au greffe de la juridiction compétente. Cette opposition ouvre alors une procédure au cours de laquelle le bienfondé de la créance et de son exigibilité pourra être discuté. Lorsque le débiteur n’a pas formé opposition, l’ordonnance devient exécutoire et peut constituer un titre exécutoire sur lequel une saisie peut se fonder. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous n’aviez pas connaissance de la requête ou de l’ordonnance d’injonction de payer, ou d’une quelconque décision exécutoire rendue contre vous. Vous avez en effet découvert l’existence de cette ordonnance d’injonction de payer lorsqu’une saisie a été pratiquée sur votre compte, saisie attribution qui, ne vous ayant pas été dénoncée dans les 8 jours, est effectivement caduque. Or, ainsi que nous l’indiquions, l’article 1411 du Code de procédure civile expose que l’ordonnance d’injonction de payer doit impérativement être signifiée au débiteur dans un délai de 6 mois, faute de quoi elle est réputée non avenue. En effet, la signification de l’ordonnance doit permettre au débiteur de s’y opposer, dans un délai d’un mois, s’il conteste notamment la créance. En l’espèce, le fait que vous n’ayez jamais été informé d’une quelconque procédure peut laisser à penser que l’ordonnance ne vous a pas été signifiée en 2013 : il convient néanmoins de s’en assurer, et de vérifier que l’huissier ne vous avait pas laissé un avis de passage ou même que vous n’aviez pas changé de logement à cette époque (le cas échéant, l’huissier peut user de modalités de signification particulières). Si tel n’est pas le cas, il conviendra de prendre attache avec l’huissier (la SCP) qui a diligenté la mesure de saisie conservatoire et de lui indiquer d’une part que la saisie est caduque et d’autre part et surtout qu’à votre connaissance, l’ordonnance d’injonction de payer ne vous a pas été signifiée dans un délai de 6 mois et est donc non-avenue. Si l’huissier n’ordonne pas spontanément la mainlevée de la saisie, il conviendra de saisie le juge de l’exécution, afin que ce dernier l’ordonne judiciairement. À cette fin, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat. En tout état de cause, nous vous indiquons que si aucune contestation ne peut être formée contre l’ordonnance d’injonction de payer, cette dernière, qui a valeur de jugement, peut être exécutée dans un délai de 10 ans à compter de sa date : le cas échéant, dans votre cas, le créancier serait toujours en droit de faire exécuter l’ordonnance, devenue exécutoire le 23 octobre 2014. Bien à vous

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Droit de succession
Question postée par CORINNE le 14/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Suite au décès de papa, la succession est à son début. Papa et maman étaient mariés sous le régime de la communauté + donation entre époux + testament olographe (non déposé chez un notaire)donnant à chacun des époux survivant le bénéfice entier des biens (avoirs, épargnes, maison individuelle, voiture). Je suis l'enfant unique et il n'y a qu'un seul mariage. Pas de dette ni d'assurance vie. Les biens à la succession sont : maison individuelle en résidence principale, avoirs bancaires, épargnes (2 livrets A et 2 LDD Conformément aux volontés de papa et avec un consentement mutuel entre maman et moi, je souhaite renoncer à ma part réservataire. J'envisage d'établir une renonciation à exercer l'action en réduction. Est-ce bien ce document qui permet à maman de tout hériter suite au décès de son mari ? Comment fait-on ce document ? Faut il obligatoirement 2 notaires ? Si oui 2 notaires d'une même étude conviennent-ils ? Serais-je tout de même héritière au décès de maman ? Merci.

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Bonjour, Votre question fait suite à une première question à laquelle nous avions répondu le 9 avril 2021. Au préalable, nous vous rappelons que la donation entre époux, également appelée donation au dernier vivant, est une donation qui est consentie par un époux à son conjoint, et qui permet, à son décès, d’augmenter les droits du conjoint survivant. En effet, sans donation au dernier vivant, le conjoint survivant dispose d’une option et peut choisir entre l’usufruit de la totalité de la succession ou la pleine propriété d’un quart de la succession. La donation au dernier vivant, en l’absence d’enfants issus d’un autre lit, permet ainsi au conjoint survivant de choisir entre soit l’usufruit de la totalité des biens, soit un quart de la pleine propriété et trois quarts en usufruit, soit la pleine propriété de la quotité disponible de la succession. Au demeurant, comme nous vous l’indiquions, la donation au dernier vivant peut même prévoir que l’intégralité du patrimoine sera reversée au conjoint survivant, ce qui semble être votre cas en l’espèce. Une telle stipulation est possible en droit français (même s’il est normalement interdit de déshériter ses descendants) sous la condition que les héritiers, dont la part de réserve héréditaire est atteinte par une telle donation, renoncent à exercer l’action en réduction à l’encontre du conjoint survivant. Une telle opération est possible, comme nous vous l’indiquions, mais doit respecter un certain nombre de conditions de validité. À ce titre, l’acte de renonciation à l’action en réduction (également appelé pacte successoral) doit être établi du vivant de celui qui a réalisé la donation, par acte notarié, à peine de nullité. Cet acte doit être signé en la seule présence du renonçant, par deux notaires : un notaire désigné par le renonçant et un notaire désigné par le Président de la Chambre des Notaires. L’acte doit donc bien être signé en présence de deux notaires, mais ceux-ci ne peuvent être de la même étude, justement car la désignation d’un deuxième notaire désigné par le Président de la Chambre des Notaires vise justement à s’assurer que le renonçant est bien en capacité de renoncer à son action en réduction. Dans votre cas, nous comprenons néanmoins de votre question que votre père est d’ores et déjà décédé et qu’aucun pacte successoral n’a été signé préalablement à son décès. La renonciation à l’action en réduction ne pourra donc prendre la forme d’un pacte successoral, dans la mesure où ce dernier doit être signé par la personne qui réalise la donation au dernier vivant, ce qui ne sera pas possible au cas présent, votre père étant décédé. Néanmoins, il semble qu’il sera toujours possible de renoncer à la succession pour l’avenir, toujours en présence du notaire : nous vous invitons à cette fin à vous rapprocher du notaire en charge de la succession. Par ailleurs, et comme vous l’indiquez, cette renonciation à l’action en réduction impliquera que vous renoncerez uniquement à l’encontre du conjoint survivant, c’est-à-dire votre mère. En d’autres termes, vous serez toujours héritière du patrimoine de votre mère à son décès. Bien à vous

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Pluevalue vente résidence locative
Question postée par toto le 14/04/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j’ai pour projet de vendre ma maison qui est louée . Cette vente va servir à acheter ma résidence principale. Je suis actuellement locataire de ma résidence principale depuis plus de 10 ans. J’ai déjà vendu en août 2016 une petite maison de campagne reçue en donation par ma maman un an après son décès pour 55000 euros. Je n’ai pas demandé d’exonération de pluevalue sur cette vente ( j’ai payé quelques centaines d’euros de pluevalue). Suis je dans un cas d’exonération de pluevalue si je vend ma maison locative pour acheter ma future résidence principale? Merci pour votre réponse.

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous êtes locataire de votre résidence principale depuis 10 ans, et que vous souhaitez vendre un logement dont vous êtes propriétaire, et qui est actuellement donné en location à une personne tierce. Vous avez déjà vendu un logement dont vous étiez propriétaire en 2016 mais n’avez bénéficié d’aucun dispositif d’exonération de plus-value. Enfin, vous souhaitez réaffecter le prix de cession du logement dont vous êtes propriétaire à l’acquisition d’une résidence principale. Votre situation est visée par l’article 150 U du Code général des impôts, qui précise que les plus-values réalisées sur la cession d’un bien par une personne qui n’était pas propriétaire de sa résidence principale sont exonérées de toute imposition sous réserve du respect d’un certain nombre de conditions. En premier lieu, la première condition d’application de cette exonération réside dans le fait que le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années qui ont précédé la cession. Dans votre cas, vous nous indiquez être locataire de votre résidence principale depuis 10 ans : cette condition est donc remplie. En deuxième lieu, la cession doit porter sur un logement autre que la résidence principale. Dans votre cas, cette condition semble remplie puisque vous indiquez que le logement que vous souhaitez vendre n’est pas votre résidence principale. En troisième lieu, le produit de la cession doit être réutilisé, dans un délai de 24 mois suivant la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à sa résidence principale. Dans votre cas, vous nous indiquez que vous souhaitez affecter le produit de cession à l’acquisition de votre nouvelle résidence principale : sous réserve que vous le fassiez effectivement, cette condition est donc remplie (si la somme n’est pas affectée à l’acquisition dans le délai de 24 mois, l’exonération de la plus-value sera remise en cause). En quatrième et dernier lieu, cette cession doit être la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012 : l’exonération ne s’applique ainsi qu’une seule fois. La doctrine fiscale précise à ce titre explicitement que l’exonération est bien applicable même si antérieurement le cédant a vendu un ou plusieurs logements sans solliciter le bénéfice de l’exonération. Dans votre cas, vous indiquez que vous avez effectivement déjà cédé un logement en 2016, mais que vous n’avez pas sollicité le bénéfice de l’exonération de plus-value pour ce dernier. Pas conséquent, cette condition semble également remplie. Il semble donc au regard des éléments communiqués dans votre question, et sous réserve que vous soyez bien résident fiscal français, que vous soyez donc éligible au régime d’exonération de la plus-value prévu par l’article 150 U du Code général des impôts. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un conseil fiscaliste afin de vous accompagner dans le cadre de cette cession, notamment sur le plan fiscal. Bien à vous

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Succession orpheline
Question postée par Gege le 13/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Mes parents ont recueille à l'éetanger , il y a plus de 60 ans une orpheline, qui a toujours vecue voyager avec nous, aucun lien familliale, Elle est devenue notre soeur de coeur. Je la déclare sur mes impots depuis plus de 20 ans. Malheuresement elle viens de décèder suite à une opération chrirugicale. est ce que je peux pretendre à etre son hériter.

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Sa réponse :

Bonjour, Avant toute chose, et dans la mesure où votre « sœur de cœur » est étrangère, il convient de déterminer si les règles qui seront applicables à la succession de cette personne seront les règles françaises. Par défaut, dans la mesure où cette personne est résidente en France depuis plus de 60 ans et qu’elle est probablement décédée en France, nous considérerons, pour la suite de cette réponse, que les règles françaises relatives à une succession sont bien applicables au cas présent. Ceci étant exposé, il convient de définir si, en dépit de tout lien de sang, la défunte a été adoptée par vos parents : en effet, l’adoption entraîne la disparition du lien de filiation originaire et la création d’un nouveau lien de filiation avec les parents adoptifs (et donc un lien familial avec les frères et sœurs adoptifs). Toutefois, au cas présent, nous comprenons de votre question que la défunte n’a pas été adoptée par vos parents, dans la mesure où vous indiquez qu’aucun lien familial ne vous unit à elle. Ces précisions apportées, il convient de rappeler que les règles de succession, et notamment les personnes ayant qualité pour hériter, dépendent en réalité de la présence ou non d’un testament. Faute de testament, les règles légales s’appliquent, ce qui implique qu’ont qualité pour hériter, dans cet ordre, 1° les enfants et leurs descendants, 2° les parents, les frères et sœurs et descendants de ces derniers, 3° les ascendants et 4° les collatéraux. Ces ordres s’excluent : ceci implique que ce n’est que si l’un des ordres n’est pas représenté (absence d’enfants ou de descendants par exemple), que l’ordre qui suit peut avoir qualité pour hériter. En tout état de cause, ces règles ne s’appliquent qu’entre les personnes qui ont, directement ou indirectement, un lien familial avec le défunt : au cas d’espèce, et comme indiqué, il ne semble pas qu’un lien familial ait été établi entre votre sœur de cœur et vous-même, cette dernière n’ayant pas été adoptée par vos parents. En d’autres termes, dans l’hypothèse où votre sœur de cœur n’aurait pas rédigé de testament et que les règles prévues par la loi s’appliquent, vous n’aurez pas qualité d’héritier. En revanche, vous pourrez avoir qualité d’héritière si la défunte a rédigé un testament et qu’elle vous a désigné en cette qualité. Le cas échéant, vous pourrez effectivement faire valoir des droits sur la succession de la défunte : ces droits seront alors définis en fonction des stipulations qui sont prévues dans le testament. Bien à vous

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Vente et achat nu-propriété et usufruitiers
Question postée par Paddishah le 13/04/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je suis enfant unique et mes parents m'ont fait don en 2016 de la nu-propriété d'un bien que nous avons à Paris et qui est ma résidence principale depuis 1997. Je désire changer de département et mes parents et moi sommes d'accord pour vendre ce bien afin d'en acheter un autre, qui deviendra ma nouvelle résidence principale. Je voulais donc savoir s'il est possible d'acheter ce nouvel appartement en gardant la même structure juridique, c'est-à-dire moi en qualité de nu-propriétaire et mes parents en qualité d'usufruitiers. Si non, quelles seraient les autres options ? Merci pour votre réponse, Cordialement,

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous rappellerons que l’article 544 du Code civil expose que le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit. Le droit de propriété est en réalité constitué de trois droits : les droits d’user du bien, d’en percevoir les fruits et d’en disposer (vente ou donation). Le droit de propriété peut être démembré entre le droit d’usufruit, qui, selon l’article 578 du Code civil, recouvre le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, et le droit de nue-propriété, qui recouvre le droit de disposer de la chose. Le démembrement de propriété peut être mis en place à tout moment, mais l’est généralement afin d’anticiper une succession à venir : il arrive ainsi régulièrement que les personnes qui souhaitent envisager leur succession donnent la nue-propriété de leur bien à leurs futurs héritiers, tout en conservant l’usufruit de ce bien (ils ont donc le droit de rester dans le logement). En effet, le droit d’usufruit est un droit viager, qui cesse avec le décès de son titulaire : ceci implique qu’au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien. Au cas présent, nous comprenons de votre question que vos parents vous ont donné la nue-propriété d’un bien qui constitue votre résidence principale, et qu’ils en ont conservé la nue-propriété. Ce montage est relativement atypique dans la mesure où, étant nu-propriétaire, vous ne disposez normalement pas du droit d’user du bien (sauf à ce qu’un éventuel contrat de bail ait par exemple été mis en place entre vous et vos parents) mais seulement du droit d’en disposer. Ceci étant, il convient de rappeler que, lorsque vous procéderez à la cession du bien, le prix de cession devra être réparti entre vos parents et vous-même : en pratique, le prix de vente sera réparti entre vous et vos parents proportionnellement à la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, qui est déterminée par le barème fixé à l’article 669 du Code général des impôts. Par suite, vous disposerez, vos parents d’un côté, et vous-même de l’autre, d’une partie du prix de cession. Il vous sera donc possible d’acquérir seul, ou conjointement avec vos parents (soit en indivision, soit en copropriété), le nouveau bien. Toutefois, si vous souhaitez que le même schéma soit mis en place sur votre prochain logement (démembrement de propriété à venir, vos parents étant usufruitiers et vous-même nu-propriétaire), deux possibilités s’offrent à vous. D’une part, il est possible de demander au vendeur de vendre séparément l’usufruit et la nue-propriété de son bien (qu’il détient seul, sauf démembrement de propriété sur son propre bien) : le cas échéant, vous pourriez vous porter acquéreur de la nue-propriété et vos parents de l’usufruit de ce bien. D’autre part, il est également possible que vos parents se portent seuls acquéreurs dudit logement et vous fassent une nouvelle fois une donation de la nue-propriété, avec l’ensemble des inconvénients représentés par une donation (droits de donation, etc.). En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil ou du notaire en charge de la vente, afin de vous assister dans le cadre de la mise en place de cette opération. Bien à vous

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Question suite à une communauté universelle
Question postée par stephanie le 12/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Mon grand père(sans lien de sang) Jean-Marie marié, en communauté universelle, possède un PEA ouvert le 26 FEVRIER 1998 il nous pose une question suite aux décès de ma grand mère le 11/05/1996. Ma grand mère a eu deux enfants d’une première union. Et il n’y a pas d’enfant commun. Lors de la succession de ma grand mère les 2 enfants (ma mère et son frére) ont fait une action en retranchement contre Monsieur Jean Marie afin de demander leurs parts sur la succession. Il reste à ce jour une résidence principale ou les enfants(ma mére et son frère) ont droit à leurs parts. mon grand pére souhaite savoir si la communauté universelle s’arrête au décès de Madame grand mère ou si elle continue après jusqu’à son propre décès et donc si son PEA ouvert en 1998, rentrera dans l’action en retranchement faite au décès de ma grand mère ou en sera exclu ? En vous remerciant par avance

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que le régime de la communauté universelle est un régime qui suppose que les époux aient souscrit un contrat de mariage auprès d’un notaire. En effet, à défaut de conclusion d’un contrat de mariage lors de la célébration de ce dernier, les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale, également appelé communauté réduite aux acquêts. Selon l’article 1526 du Code civil, la communauté universelle implique que deviennent communs les biens présents et à venir des époux. Ceci implique que, contrairement à la communauté légale, les biens dont les époux étaient propriétaires avant le mariage ne restent pas propres et deviennent communs. Seuls les biens qui sont réputés propres par nature par l’article 1404 du Code civil (draps, actions en réparation d’un dommage corporel, etc.) restent propres à chacun des époux. Toutefois, le régime de la communauté universelle présente un point commun avec la communauté légale. En effet, comme pour ce régime, le décès de l’un des époux entraîne non seulement la dissolution du mariage mais également de la communauté. Le cas échéant, dans le cadre du régime de la communauté universelle, les biens de la communauté sont répartis entre époux pour moitié (une moitié pour l’époux survivant, l’autre pour les descendants du défunt). En revanche, le conjoint survivant retrouve sa pleine liberté patrimoniale ce qui implique en réalité que l’ensemble des biens qui seront par la suite acquis par ce dernier lui restent propres. Au cas présent, nous comprenons que les enfants de la défunte épouse de votre grand-père (issus d’un premier mariage), ont exercé une action en retranchement, qui implique que ces derniers contestent le fait que l’intégralité des biens de leur mère soit revenue à votre grand-père. Vous vous interrogez sur le fait que les sommes placées par votre grand-père sur un PEA, ouvert en 1998, soit deux ans après le décès de son ancienne épouse, pourraient être considérés comme des biens de la communauté et donc soumis à l’action en retranchement. Comme indiqué, la communauté universelle entre votre grand-père et son ancienne épouse a cessé en 1996 lors de son décès. Par conséquent, les sommes placées sur le PEA après son décès doivent être considérés comme des biens propres, dès lors que, depuis 1996, la communauté n’existe plus. Bien à vous

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Questionnement sur validité d'1 attestation de notoriété et plus ensui
Question postée par AMBL le 12/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Un notaire peut-il établir une attestation de notoriété en présence d'une partie des co-héritiers, sur la base de témoignages quant à la composition de la liste des héritiers, sans que 2 d'entre eux ne soient ni invités à la signature, ni informés ensuite (ni qu'ils reçoivent entre 2000 et 2021 ledit document (reçu en copie ces jours-ci ds le cadre d'un dossier qui suit) Validité du document?

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Sa réponse :

Bonjour, L’acte de notoriété est un acte notarié (qui doit à ce titre revêtir l’ensemble des mentions obligatoires d’un acte notarié) qui permet d’établir la qualité d’héritier d’une personne. En réalité, l’acte de notoriété n’est visé que par un seul article du code civil, l’article 730-1 du Code civil. Ce dernier précise expressément que l’acte de notoriété doit viser l’acte de décès de la personne concernée, la liste des pièces justificatives sur lesquelles il a été établi et l’affirmation signée de l’ayant droit qui en a fait la demande. Toutes les personnes dont les dires paraissent utiles à l’établissement de l’acte de notoriété peuvent par ailleurs être appelées à l’acte par le notaire lorsqu’il est établi. Il convient donc à ce stade de relever qu’aucune disposition particulière du Code civil n’impose au notaire qui établit l’acte de notoriété d’appeler, lors de l’établissement de l’acte, l’ensemble des héritiers présomptifs pour que l’acte soit valable. La contrepartie de cette absence de critères stricts de validité réside dans le fait que l’acte de notoriété dispose d’une fiabilité relative, dans la mesure où aucun mécanisme ne permet de manière absolument certaine d’établir la qualité d’héritier d’une personne. En revanche, il convient de relever que le notaire est tenu, dans le cadre de l’établissement de l’acte, d’une obligation de procéder à l’ensemble des recherches qui lui permettent d’établir de la manière la plus certaine qui soit la qualité d’héritier d’une personne. Le notaire doit donc exercer un contrôle sur l’ensemble des déclarations qui lui sont faites par les éventuels sachants et doit appeler toute personne dont le témoignage pourrait être utile à la manifestation de la vérité. À défaut, le notaire engage sa responsabilité et peut être condamné à réparer le préjudice subi par toute personne intéressée. Dans votre cas, vous nous demandez si l’acte de notoriété établi en l’absence de certains héritiers est valable. Aucune disposition du code civil n’indique que la présence de tous les héritiers à l’acte est une condition de validité de ce dernier. En revanche, dans l’hypothèse où vous considérez que l’acte de notoriété ne relaterait pas un fait exact (vous estimez par exemple que l’héritier désigné comme tel par le notaire ne l’est pas), il serait possible, à la condition qu’un préjudice soit subi, d’engager la responsabilité du notaire. En effet, et à supposer qu’il ait eu connaissance de votre qualité d’héritier, ce dernier n’aurait le cas échéant pas mis en place toutes les recherches et démarches lui permettant d’établir avec le plus de certitude possible la qualité d’héritier de la personne en question et pour laquelle l’acte a été établi. Bien à vous

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Prêt à un enfabt
Question postée par Patrick le 12/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je vais faire un prêt à ma fille pour son achat de maison. Prêt d'environ 30k€, je voudrais savoir s'il y a des démarches à faire pour ne pas avoir de problème avec le fisc , et surtout que cela ne soit pas considéré comme une donation. Merci pour votre réponse.

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Bonjour, Il est très important de distinguer le prêt, également appelé prêt à usage, de la donation. Aux termes de l’article 1875 du Code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel une personne livre une chose à une autre pour s’en servir, à charge pour l’emprunteur de la restituer. À l’inverse, aux termes de l’article 894 du Code civil, la donation entre vifs est l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte. La différence essentielle entre le prêt et la donation réside donc dans le fait que la donation caractérise une intention libérale de la part du donateur, qui n’attend rien en retour de la transmission gratuite de la chose ou des fonds dont il était propriétaire. A contrario, le prêteur s’attend à ce que la chose ou les fonds prêtés lui soient rendus. En tout état de cause, il convient de relever qu’un arrêté du 23 septembre 2020 a relevé le seuil de déclaration d’un prêt à l’administration fiscale. Ainsi, dès lors qu’un prêt a été consenti entre particulier pour un montant supérieur à la somme de 5.000 €, ce dernier doit faire l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale : le cas échéant, le prêteur doit remplir le formulaire cerfa n°2062, qui devra être joint à la déclaration d’impôt adressée aux services de la direction générale des finances publiques. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous souhaitez prêter à votre fille la somme de 30.000 €. Comme indiqué, le prêt de cette somme, qui est supérieure au seuil de déclaration fixé par la direction générale des finances publiques, devra être déclarée aux termes du formulaire cerfa n°2062, qui devra être joint à votre déclaration d’impôt sur le revenu. Par ailleurs, nous vous conseillons également de faire rédiger un acte de prêt détaillé, ce dernier permettant d’une part de formaliser l’engagement de remboursement de votre fille, et d’autre part de démontrer à l’administration fiscale que la somme confiée à votre fille n’est pas une donation mais bien un prêt avec engagement de remboursement. À cette fin, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un avocat, qui pourra vous conseiller utilement dans cette démarche. Bien à vous

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Partage d'une maison en cas de divorce
Question postée par Gaet01 le 12/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis marié sous le régime de la participation aux acquets. Avec mon épouses nous somme sur le point d'acheter une maison. Nous avons pour ce faire, un apport constitué par un prêt familial accordé par les parents de mon épouse, ils demandent en retour que la maison soit au nom de ma femme. La question est: en cas de divorce aurais-je des droits sur la valeur à la vente de la maison (déduction faite de l'apport familial de ma femme), ou bien la maison revient elle entièrement à ma femme? Bien cordialement.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que, dans le cadre du régime matrimonial de la communauté légale, trois masses de biens sont formées : les masses des biens propres de chacun des deux époux et la masse des biens communs. Selon l’article 1402 du Code civil, les biens qui sont acquis par les époux au cours du mariage sont réputés être des biens communs ; en revanche, les biens qui ont été acquis par les époux avant le mariage ou qui ont été reçus pendant le mariage par donation ou succession, restent des biens propres. Dans votre cas, il convient de distinguer la propriété de la maison de son financement. En effet, dans la mesure où vous êtes mariés sous le régime de la communauté légale avec votre épouse et que le logement sera acquis pendant votre mariage, ce dernier constituera un bien commun. Néanmoins, ce bien sera pour partie financé par un apport, lui-même constitué par un prêt octroyé par les parents de votre épouse. En d’autres termes, il peut être considéré que le bien sera pour partie financé par des fonds qui sont propres à votre épouse si le prêt est exclusivement consenti à cette dernière et qu’il est mentionné que les fonds lui sont propres (si le prêt vous est également consenti, les fonds seront communs). En revanche, le reste de la maison sera financé par un prêt qui sera quant à lui remboursé également par des fonds communs (les revenus perçus pendant le mariage sont par principe communs). Au moment de la vente, et à supposer que les fonds qui seront utilisés pour l’apport sont des fonds propres de votre épouse, cette dernière pourra explicitement mentionner que le bien a pour partie été financé par des fonds qui lui sont propres par l’intermédiaire d’une déclaration d’emploi. Ainsi, en cas de divorce, le bien sera considéré comme commun et devra donc être partagé entre les deux époux, mais la communauté devra une récompense (une indemnisation) à votre épouse, correspondant au montant de son apport de fonds propres. À l’inverse, si votre épouse ne précise pas que les fonds apportés sont des biens propres, ceux-ci devront être considérés comme communs et aucune récompense ne sera due à la communauté en cas de divorce (la propriété du bien sera également commune). De même, si le prêt pour l’apport a été consenti à par vos beaux-parents au couple ou qu’il sera remboursé par des fonds commun aux deux époux (comme par l’intermédiaire de leurs revenus), aucune récompense ne sera due à l’un des deux époux (le bien sera également commun). Bien à vous

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Cumul d'activité
Question postée par loran le 09/04/2021 - Catégorie : Droit du travail

Je suis à la fois fonctionnaire et auto-entrepreneur. Placé en ALD depuis quelques mois et en attente d'être en congé longue maladie, je souhaite de temps en temps quand mon état me le permet reprendre mon activité service à la personne dans le bricolage et le jardinage. Puis je le faire étant donné que je ne suis pas en contacte avec d'autre personne vu les conditions sanitaires afin de conserver quelques clients au moment de reprendre mes activités (ce qui n'est pas le cas dans les bureaux) ? La partie bricolage pourra toujours attendre mais en ce qui concerne le jardinage cette activité suit les saisons. Merci pour vos précisions. Cordialement

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que, cumulant le statut de fonctionnaire et d’auto-entrepreneur, vous avez récemment été placé an affection longue durée (ALD). Vous allez prochainement être placé en arrêt maladie mais vous souhaiteriez, lorsque votre état de santé vous le permet, continuer à exercer votre activité d’auto-entrepreneur. Tout d’abord, il importe de rappeler que le cumul entre le statut de fonctionnaire et le statut d’auto-entrepreneur n’est pas toujours autorisé. Initialement prohibé par la loi du 13 juillet 1983 puis autorisé par la loi du 2 février 2007, ce cumul a depuis lors été réglementé et restreint par une loi du 20 avril 2016 et par un décret du 27 janvier 2017. Désormais, le cumul entre une activité de fonctionnaire à temps partiel et une activité d’auto-entrepreneur est effectivement autorisé. En revanche, le cumul entre l’activité de fonctionnaire à temps plein et une activité d’auto-entrepreneur est limité à ce que cette dernière soit exercée à titre accessoire et soit comprise dans la liste des activités pour lesquelles le cumul est autorisé (les travaux de faible importance chez les particuliers, comme ceux que vous semblez effectuer, sont notamment concernés). Il est par ailleurs possible de cumuler le statut de fonctionnaire avec l’exercice d’une activité de production d’œuvre de l’esprit. Dans votre cas, et donc à la condition que votre activité exercée en tant qu’auto-entrepreneur soit accessoire et comprise dans la liste des activités figurant au décret du 27 janvier 2017, le cumul est donc possible. La problématique qui se pose en revanche concerne votre affection longue durée et votre placement prochain en arrêt maladie. En effet, suite à votre déclaration d’arrêt maladie, vous percevrez des indemnités compensatrices de la perte de rémunération dont vous bénéficiiez en qualité de fonctionnaire de la part de l’Assurance Maladie. Or, cette dernière exerce un contrôle strict pour vérifier que les conditions du placement en arrêt maladie sont bien respectée, et notamment que l’affectation dont souffre le fonctionnaire ou le salarié est bien incompatible avec la poursuite d’une activité professionnelle. C’est la raison pour laquelle il n’est pas possible, pour un salarié ou un fonctionnaire, d’exercer une activité d’auto-entrepreneur alors qu’elle a par ailleurs déclaré un arrêt maladie. Dans votre cas, il ne sera donc impossible d’exercer cette activité d’auto-entrepreneur en cumulant par ailleurs les indemnités versées par l’assurance maladie, sauf à démissionner de votre poste de fonctionnaire. Bien à vous

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Droit de succession
Question postée par KORINNE le 08/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, suite au décès de mon papa, je souhaite avoir des renseignements sur sa succession. Il était marié (un seul mariage) sous le régime de la communauté de biens + donation entre époux. Je suis leur seule fille. Quelle est l'option pour que tous les biens de mes parents reviennent uniquement à maman dans le cadre de la succession de mon papa.? (une maison individuelle résidence principale, avoirs bancaires, épargne -livret A et LDD de papa et livret A et LDD de maman, une voiture aux deux noms de mes parents). Aucune dette, aucune assurance vie. Je vous remercie. Cordialement.

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Bonjour, Votre père, marié sous le régime de la communauté légale, est récemment décédé, son épouse et vous-même, sa seule fille, lui ayant survécu. Celui-ci avait consenti une donation entre époux à votre mère (également appelée donation au dernier vivant) et vous souhaiteriez savoir s’il est possible que l’ensemble des biens de vos parents reviennent uniquement à votre mère dans le cadre de sa succession. Au préalable, il convient de rappeler que, dans la mesure où vous parents étaient mariés sous le régime de la communauté légale, la communauté des biens dont ils étaient propriétaires (c’est-à-dire les biens qui ont été acquis pendant le mariage) doit être liquidée suite au décès de votre père. De même, les biens propres dont votre père était propriétaire (les biens qu’il détenait avant le mariage ou les biens qu’il a reçus par succession ou donation au cours du mariage) doivent également être répartis entre son épouse et vous-même. Les biens doivent alors être répartis selon les règles légales, si aucune libéralité ou acte particulier n’a été consenti du vivant du défunt (testament, donation, etc.), ou selon les règles qui découlent de ces actes. Dans ce contexte, il importe de rappeler que la donation au dernier vivant, consenti par une personne à son époux, est une donation qui permet d’accroître les droits dont pourrait jouir le conjoint survivant au décès de son époux. En effet, alors que, sans acte particulier consenti par le défunt avant son décès, le conjoint survivant dispose du droit de recueillir soit l’usufruit sur la totalité des biens, soit le quart de la pleine propriété sur la totalité des biens, la donation au dernier vivant permet d’augmenter ses droits. Ainsi, lorsque le défunt n’a pas laissé d’enfant d’un autre lit à son décès, une donation au dernier vivant peut accroître les droits du conjoint survivant comme suit : ce dernier peut recueillir 1°/ soit l’usufruit de la totalité des biens, 2°/ soit un quart de la pleine propriété et trois quarts en usufruit, 3°/ soit la pleine propriété de la quotité disponible de la succession. Enfin, et lorsque les enfants en sont d’accord uniquement, la donation entre époux peut même offrir le choix de l’attribution de l’intégralité de la pleine propriété du patrimoine au conjoint survivant (les enfants renoncent alors à agir en réduction, c’est-à-dire à faire valoir en justice leurs droits normalement irréductibles en leur qualité d’héritier). L’acte de donation peut ainsi prévoir que le conjoint survivant aura la possibilité de choisir pour l’option qui lui convient ou, au contraire, limiter sa possibilité à certains choix. Dans votre cas, vous indiquez que vous souhaiteriez que votre mère recueille l’intégralité du patrimoine de votre père. En théorie, cette possibilité n’est pas offerte par le droit français, sauf lorsque l’héritier manifeste expressément son accord. Une telle option sera donc possible à deux conditions : d’une part, il conviendra que l’acte de donation au dernier vivant consenti par votre père prévoit que votre mère est totalement libre de choisir l’option dont elle souhaite bénéficier, et, d’autre part, il importera que vous renonciez à exercer une action en réduction à l’avenir. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession afin de mettre en place les modalités d’exécution de la donation au dernier vivant et de liquidation de la succession. Bien à vous

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Indivision
Question postée par Jacques le 07/04/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour.pour un terrain en héritage.il reste qu’une héritière directe vivante .peut elle vente à son neveu?

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler qu’aux termes de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Ce droit implique le droit d’user et de percevoir les fruits de la chose, mais également le droit d’en disposer, c’est-à-dire le droit de vendre le bien. Aussi, aux termes de l’article 1599 du Code civil, seul le propriétaire du bien peut le vendre : la vente de la chose d’autrui est donc nulle. Au cas présent, et compte-tenu de ces règles, il convient de clarifier votre question : en effet, il importe de distinguer selon que le terrain « en héritage » dont il s’agit a été attribué ou non à l’héritière directe, en d’autres termes si la personne qui était initialement propriétaire de ce terrain est décédée ou non. Dans l’hypothèse où la personne qui était initialement propriétaire de ce terrain n’est pas décédée, la seule héritière ne peut procéder à la vente de ce dernier à un tiers. En effet, en dépit du fait que cette héritière soit désormais la seule héritière sur le patrimoine de la personne qui était initialement propriétaire du terrain (nous comprenons donc que tous les autres héritiers directs sont décédés), cette dernière n’est toujours pas décédée. Aussi, la personne initialement propriétaire du terrain dispose toujours de son propre patrimoine et est donc toujours pleinement propriétaire dudit terrain. Par conséquent, et sauf à ce que la personne initialement propriétaire ait préalablement consenti une donation à l’héritière directe sur ce terrain, cette dernière n’en est toujours pas propriétaire et ne peut le vendre (il reviendra à la personne initialement propriétaire de le faire). La situation est sensiblement différente si la personne qui était propriétaire du bien est décédée. Le cas échéant en effet, une succession a été ouverte pour répartir les biens de celle-ci entre tous ses héritiers. Il est toutefois possible que certains biens n’aient pas été répartis entre chaque héritier spécifiquement : le cas échéant, ces derniers ont donc été maintenus en indivision entre les héritiers. Dans votre cas, deux hypothèses se distinguent donc : si l’héritière directe s’est vue personnellement attribuer, lors de la succession, le terrain en question, celle-ci en est pleinement propriétaire et peut donc céder ce bien à son neveu. En revanche, si le bien a été attribué en indivision entre plusieurs ou tous les héritiers directs du défunt, la situation peut être différente : en effet, la part indivise des autres héritiers directs (qui ont décédés) a probablement fait l’objet d’une transmission à leurs propres héritiers. Par conséquent, l’héritière directe ne sera pas seule propriétaire du bien, mais uniquement propriétaire indivise, aux côtés des héritiers des autres héritiers directs du défunt. Le cas échéant, la vente du bien devra, par principe, faire l’objet d’un accord unanime des indivisaires, ou à défaut, d’une autorisation du tribunal judiciaire, conformément aux dispositions de l’article 815-5-1 du Code civil. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous assister utilement dans les démarches que vous souhaitez entreprendre au cas d’espèce. Bien à vous

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Succession
Question postée par Piera le 07/04/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, je suis veuve depuis janvier 2021. Mon mari en décembre 2020 il m'a fait une donation et il m'a laisse l'usufruit de tous les biens meubles et immeubles sans exception ni réserve. Le même jour mon mari a signe un testament pour ne pas léser la fille de sa précédente union, il m'a supprimer le droit au quart légal en pleine propriété des biens composant sa succession. Nous nous somme mariées à le 16 avril 2011 sous le régime de la communauté d’acquêts. Nous avons achetés deux appartements après le mariage et la et tous claire mais nous avions acheté aussi une maison AU MON DE DEUX dans la quelle j'habite comme résidence principale. La maison a été acheté en MAI 2010, une année avant le mariage. Ma question: la maison, étant un biens propres avant le mariage rentre dans la succession selon les volontés du testament ou reste en dehors et j'ai droit au quart légal? Merci et bonne journée Piera Canepa

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre époux et vous-même vous êtes portés acquéreurs, en mai 2010, soit avant votre mariage célébré le 16 avril 2011, d’une maison qui est votre résidence principale à ce jour. Vous souhaiteriez savoir si cette maison sera un bien soumis à la succession et si son attribution sera donc effectuée selon les règles d’attribution déterminées par les actes (donation et testament) consentis par votre époux avant son décès. Au préalable, il convient de rappeler, comme vous l’indiquez, que, dans le cadre d’un mariage soumis au régime de la communauté légale, l’article 1402 du Code civil dispose que tout bien meuble acquis par les époux pendant le mariage est réputé être un bien commun. Les règles de propriété des biens qui ont été acquis par les époux avant le mariage ne sont donc pas celles du régime matrimonial de la communauté légale. Au cas présent, dans la mesure où nous comprenons que vous avez acquis cette résidence conjointement avec votre époux, le bien est donc réputé avoir été acquis sous le régime de l’indivision, prévu par les articles 815 et suivants du Code civil. Aussi, ce bien n’est pas en tant que tel un bien propre, mais un bien indivis : vous-même et votre époux étiez chacun propriétaires d’une quote-part du bien en indivision, qui a normalement été fixée par l’acte notarié d’acquisition du bien établi en mai 2010. Par conséquent, en dépit du décès de votre mari, vous restez toujours propriétaire de la quote-part indivise que vous détenez depuis l’acquisition de ce bien. En revanche, la quote-part indivise de votre époux constitue, en tant que telle, un bien de son patrimoine et sera, par conséquent, soumise aux règles de la succession. Dès lors, le notaire en charge de la succession de votre époux devra définir, en fonction des actes que ce dernier a passés avant son décès (notamment son testament), comment doit être attribuée la quote-part indivise de votre époux. En tout état de cause, nous vous rappelons que le conjoint survivant dispose de droits particuliers sur l’habitation qui constituait le domicile conjugal des époux. En effet, lorsque les deux époux étaient propriétaires du domicile conjugal, le conjoint survivant dispose du droit viager (c’est-à-dire jusqu’à la fin de ses jours) de continuer à habiter dans ce domicile, quelles que soient les modalités de répartition de la propriété qui ont été fixées par la succession, et même s’il se remarie. Aussi, dans votre cas, quelles que soient les modalités de répartition de la propriété de la quote-part indivise de votre résidence principale, vous jouirez donc du droit d’y habiter jusqu’à la fin de votre vie. Bien à vous

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Prescription
Question postée par titi le 06/04/2021 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, suite a une signification d'injonction de payer rendu le 06 novembre 2009 je n'ai pas eu la moindre nouvelle depuis cette date,hors je reçois ce jour un courrier d'une societé de recouvrement m'indiquant qui faut régler. Y'a t'il prescription? bien à vous,

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Bonjour, La procédure d’injonction de payer, prévue aux articles 1405 et suivants du Code de procédure civile, est applicable lorsqu’un créancier souhaite recouvrer une créance contractuelle. Elle est mise en œuvre par le dépôt, par le créancier, d’une requête détaillant la nature et le montant de la créance et à laquelle sont jointes les pièces justificatives (bons de commande et factures). La requête doit être déposée au greffe la juridiction compétente (président du tribunal de commerce si la créance est commerciale, président du tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection), le créancier étant alors tenu de consigner les frais relatifs au dépôt de sa requête. Cette requête saisit la juridiction compétente, qui peut alors, si elle estime que la requête est fondée, délivrer une ordonnance d’injonction de payer. Cette ordonnance doit être notifiée par le créancier au débiteur par l’intermédiaire d’un huissier de justice (= signification) : la signification de l’ordonnance fait alors courir, en application de l’article 1418 du Code de procédure civile, un délai d’un mois au cours duquel le créancier peut s’opposer à l’ordonnance d’injonction de payer, lorsqu’il estime que la créance est partiellement ou totalement infondée. Ce recours est appelé opposition, et doit être formé par déclaration ou lettre recommandée au greffe du tribunal de commerce dont le président a rendu l’ordonnance. Les frais relatifs à l’opposition doivent alors être consignés par le demandeur à l’injonction de payer (= le créancier) dans un délai de 15 jours à compter du jour où le greffe l’a informé, par lettre recommandée avec accusé de réception, de l’opposition du débiteur. À défaut de consignation, l’ordonnance d’injonction de payer est caduque, ce qui n’empêche pas le créancier d’user d’une voie de droit commun (par exemple une assignation au fond) pour obtenir le paiement de la créance. Si la consignation a bien été déposée par le créancier, l’opposition ouvre alors une procédure au fond devant le tribunal de commerce, au cours de laquelle le débiteur peut contester le bienfondé de la créance. Dans votre cas, plusieurs raisons peuvent expliquer que l’ordonnance d’injonction de payer n’ait pas été exécutée : il est notamment possible que, suite à votre opposition, le créancier n’ait pas consigné les frais d’opposition et que l’ordonnance soit caduque. De même, il est aussi possible que, dans l’hypothèse où vous n’avez pas fait opposition et que l’ordonnance soit devenue exécutoire, le créancier ait simplement oublié de faire exécuter ladite ordonnance par la voie d’un huissier (par une saisie ou autre mesure d’exécution forcée). Ceci étant indiqué, il apparaît à ce jour que l’ordonnance rendue le 6 novembre 2009 n’a toujours pas été exécutée. Or, cette ordonnance se fonde sur une créance contractuelle qui, comme vous l’indiquez, est prescriptible : selon l’article 2224 du Code civil, et sauf disposition contraire (notamment relative à la nature de la créance), le délai pour agir est de 5 ans à compter du jour où la personne qui souhaite obtenir la satisfaction de ses droits a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action. Ce délai peut être interrompu par différents événements, et notamment par la signification d’une ordonnance d’injonction de payer : le délai repart alors de zéro, et pour sa durée initiale. Dans votre cas, le délai de prescription a donc été interrompu par la signification de l’ordonnance et a recommencé à courir à compter de cette date, pour 5 ans (ou pour un autre délai en fonction de la nature de la créance). Dans la mesure où l’ordonnance a dû vous être signifiée en 2009, soit il y a près de 12 ans, et sous réserve que le délai de prescription applicable à la créance dont le créancier sollicitait le paiement soit le délai de droit commun (5 ans), la créance semble donc effectivement prescrite à ce jour, ce que vous pouvez indiquer à la société de recouvrement. Bien à vous

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Certificat du taux reduit en renovation
Question postée par JMPCONSULT le 05/04/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis entrepreneur . Avant les travaux j'ai reçu du propriétaire une attestation de taux réduit à 10% . Aprés travaux il s'avère que le batiment a été remis à neuf . Dois je refacturer à 20 % ?

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Bonjour, La réalisation de travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf emporte des conséquences fiscales importantes, notamment au regard de la TVA et des droits de mutation. En matière de TVA, dans le cas de travaux qui emportent production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257-I du Code général des impôts, les prestations réalisées par l’entrepreneur ne sont pas éligibles au taux de 10%. Le taux réduit de TVA de 10% est applicable par défaut à tous les travaux dits d’amélioration, que le maître d’ouvrage (celui qui commande les travaux) soit propriétaire ou locataire, et que la résidence concernée soit principale ou secondaire. En revanche, ce taux réduit de TVA ne s’applique pas dans le cas où les travaux vont entraîner une construction ou une reconstruction à neuf du bâti : le cas échéant, le taux de TVA de 20% doit s’appliquer. La définition des travaux emportant la production d’un immeuble neuf est clairement donnée par l’article 257-I du Code général des impôts. Soit ainsi considérés comme des travaux qui emportent production d’un immeuble neuf ceux qui affectent 1° la majorité des fondations, 2° la majorité des éléments hors fondation déterminant la rigidité et la résistance de l’ouvrage, 3° la majorité de la consistance des façades, ou encore 4° l’ensemble de certains éléments de second-œuvre, dans une proportion de 2/3 chacun (les éléments de second-œuvre concernés sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et les systèmes de chauffage). Il est impératif, pour que le taux de TVA de 20% s’applique, que l’un au moins de ces quatre critères soit rempli. S’agissant du dernier critère, qui concerne donc les travaux affectant le second œuvre, tous les éléments de second-œuvre cités ci-dessus devront être affectés et repris dans le cadre des travaux, pour au moins deux-tiers. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que le propriétaire chez qui vous réalisez des travaux vous a transmis une attestation de taux réduit à 10%, mais vous nous indiquez qu’en suite de la réalisation des travaux par vos soins, le bâtiment a été remis à neuf. Il convient au cas d’espèce de déterminer précisément la nature des travaux que vous avez réalisés, et qui ont selon vous conduit à produire un bâtiment à neuf. En effet, si les travaux effectués par vos soins sont expressément viés par l’article 257-I du Code général des impôts comme étant des travaux entraînant la remise à neuf du bâtiment, le taux de TVA de droit commun (soit 20%) sera effectivement applicable. À l’inverse, si les travaux que vous avez réalisés ne remplissent aucun de ces 4 critères, le taux applicable est celui de 10%. Bien à vous

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Droit de préserver sa vue d'immeubl
Question postée par sylsaux le 02/04/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai acheté un appartement avec vue sur la mer,il est au même niveau qu'un toit d'immeuble.Le syndic veut installer une barrière pour m'empêcher d'accéder sur le toit, et donc m'enlever le droit d'avoir vue sur mer. En a t-il le droit ? Alors qu'un simple contrat stipulant que je n'accède pas au toit, suffirait amplement ? Merci d'avance.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que le syndic de copropriété est tenu de plusieurs missions qu’il doit impérativement remplir et dont il est tenu à l’égard du syndicat des copropriétaires. Ces missions se répartissent en trois grandes catégories. Le syndic est ainsi tenu d’une mission de gestion financière de la copropriété, mais également d’une mission de mise en ligne d’un certain nombre de documents de la copropriété et, enfin d’une obligation de gestion administrative de la copropriété. Dans le cadre de sa mission de gestion administrative de la copropriété, le syndic est notamment tenu d’une obligation de faire exécuter le règlement de copropriété, de représenter le syndicat des copropriétaires en justice, mais également d’administrer l'immeuble, assurer sa conservation, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires. Le syndicat peut notamment être considéré comme étant tenu d’une obligation de sécurité de l’immeuble, et doit s’assurer que l’ensemble des travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des habitants soient réalisés. Au cas présent, nous comprenons de votre question que le syndic de votre copropriété entend installer une barrière sur le toit de votre immeuble. Cette mesure vous empêche à ce jour d’accéder au toit et d’avoir une vue sur la mer. Toutefois, il convient également de relever que cette décision a probablement été prise pour assurer la sécurité de l’ensemble des copropriétaires, afin d’éviter toute chute du toit. Aussi, et même si une telle mesure vous empêche aujourd’hui indirectement d’accéder au toit et d’avoir une vue sur la mer, il convient de relever que le syndic pourrait la justifier en indiquant qu’elle a été décidée afin d’assurer la sécurité de l’ensemble des propriétaires. Au surplus, il ne semble pas que vous puissiez réellement justifier d’un droit à accéder au toit de l’immeuble, qui, en tant que tel, ne relève pas de votre droit de propriété. Par conséquent, il ne semble pas, au cas présent, que vous puissiez vous opposer à la mise en place d’une telle barrière sur le toit de l’immeuble. Bien à vous

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Quelle démarche pour se faire des intérêts de prêt indûment payés
Question postée par KOFF le 31/03/2021 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour, Je suis gérant associé dans une qui à loué un local de bureau auprès d'une SCI dont un des administrateur est mon co-gérant associé dans la même structure. La SCI est propriétaire du local qu'elle nous a loué à la notre société. Avant mon arrivée dans le groupe la SCI par un montage financier faisait payer directement le remboursement des emprunts immobiliers qu'elle a contractés et qui ont servi à l'achat du local. Depuis mon arrivée dans la société et durant 15 ans ces remboursements se sont poursuivis jusqu'à leur échéance le 1er juin 2016. C'est en changeant d'Expert comptable que ce dernier m'apprend que j'ai participé à mon insu au remboursement des intérêts des prêts immobiliers de cette SCI, information que mon associé-gérant aurait omis volontairement ou non de porter à ma connaissance. Aujourd'hui, cinq ans la dernière échéance, quel recours puis-je formuler pour me faire valoir mon droit à recouvrer les intérêts des prêts indûment payés? Merci. Cordialement.

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Bonjour, Au préalable, il convient de clarifier la situation que vous exposez dans votre question : nous comprenons que vous étiez le co-gérant d’une société qui louait des locaux, dont le propriétaire était une SCI, elle-même gérée par l’autre co-gérant de la société d’exploitation. Vous avez récemment appris, en échangeant avec votre expert-comptable, que la SCI avait souscrit un emprunt pour financer l’acquisition du local exploité par la société que vous gériez, et que les échéances de cet emprunt, par un montage financier, étaient indirectement ou directement payées par la société d’exploitation. Il semble que deux situations distinctes peuvent s’évincer de votre question. Tout d’abord, il peut être compris de votre question que le montage financier mis en place préalablement à votre arrivée au sein de la société d’exploitation consistait, pour la SCI, à financer le remboursement des échéances de son emprunt grâce aux loyers versés par la société d’exploitation. Ce montage est très régulièrement mis en place au sein des groupes de sociétés et est parfaitement licite. En effet, dans un tel montage, la SCI donne à bail, suivant bail commercial, les locaux dont elle est propriétaire à une société d’exploitation. Cette dernière est tenue, en vertu de ce bail commercial, de verser à la SCI des loyers commerciaux. Grâce à la perception de ces loyers qui lui sont légitimement dus, la SCI peut rembourser l’emprunt qu’elle a elle-même souscrit pour financer l’acquisition du local donné à bail. Dans une telle situation, aucun agissement illicite ne nous semble pouvoir être qualifié. Toutefois, il peut également être compris de votre question que la société d’exploitation payait directement les échéances et les intérêts du prêt qui avait été souscrit par la SCI, en plus des différents loyers qu’elle versait à cette dernière. Le cas échéant, la société d’exploitation n’aurait effectivement pas dû s’acquitter de ces échéances, dans la mesure où elle n’était aucunement débitrice de l’emprunt souscrit par la SCI, et il pourrait donc être sollicité le remboursement desdites échéances et des intérêts. Comme vous l’indiquez dans votre question, la dernière échéance a été payée le 1er juin 2016. Or, il convient d’indiquer qu’aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dans votre cas, et si vous entendez solliciter le remboursement des échéances et/ou des intérêts que vous estimez avoir été irrégulièrement payés par la société d’exploitation, cette dernière pourra uniquement solliciter le remboursement des échéances et/ou intérêts qui ne sont pas prescrits à ce jour. Au jour de la présente réponse à votre question, la société d’exploitation serait donc en mesure de solliciter le paiement des échéances dont elle a dû irrégulièrement s’acquitter depuis le 1er avril 2016, en assignant la SCI devant les juridictions compétentes aux fins de remboursement de ces sommes. Les échéances postérieures sont en revanche couvertes par la prescription à ce jour, de sorte que la société d’exploitation ne pourra en solliciter le remboursement. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat, afin que ce dernier vous conseille utilement, au regard des éléments de votre dossier, dans les éventuelles actions à mettre en œuvre au cas présent. Bien à vous

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Donation partage.
Question postée par jeanclaude le 31/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Je veux effectuer une donation partage avec mes trois enfants. Je n'ai aucune relation avec l'un d'eux. Sa présence et assentiment est-il obligatoire pour effectuer cette donation ?

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Bonjour, Au préalable, nous rappelons que la donation-partage constitue tout à la fois une donation et un partage, puisqu’elle permet de répartir, du vivant du disposant (le donateur), de répartir les biens de sa future succession. L’intérêt principal d’une donation-partage réside dans le fait que les droits de chacun des héritiers présomptifs y participant sont évalués au jour de la donation, et non au jour de la succession : celle-ci permet ainsi un partage équilibré et par principe égalitaire des biens du donataire. Ceci étant exposé, il convient d’indiquer que, conformément à la loi n°71-523 du 3 juillet 1971, la validité de la donation-partage n’est aucunement conditionnée à la présence de tous les héritiers présomptifs descendants en ligne directe du disposant. En d’autres termes, la donation-partage consentie par un parent à ses enfants n’est pas irrégulière si l’un des descendants n’est lui-même pas appelé à participer à cette donation. Aussi, le descendant qui n’a pas participé à la donation-partage n’est pas fondé à agir en nullité de cette dernière. Toutefois, une telle situation, dans laquelle la donation-partage n’est consentie qu’en présence d’une partie des héritiers présomptifs de la même ligne, est à éviter, dans la mesure où la donation-partage perd, le cas échéant, de son intérêt. En effet, en l’absence de l’un des présomptifs, les biens ne seront plus évalués au jour de la donation, mais au jour du décès, notamment pour déterminer la valeur de la quotité disponible et de la réserve héréditaire. Il convient de ne pas oublier que, même si l’héritier présomptif omis ne participe pas à la donation-partage, ce dernier disposera toujours de droits irréductibles sur le patrimoine du donateur au jour de son décès (à hauteur de sa quote-part de la réserve héréditaire). Ces droits ne pourront en aucune façon être atteints par les donations antérieurement consenties par le défunt. Dans ce contexte, l’évaluation de la réserve héréditaire se fera au regard de la valeur des biens du patrimoine du défunt au jour de son décès, et non plus au jour de la donation-partage, ce qui pourrait remettre en cause l’équilibre qui avait été trouvé entre chaque héritier au jour de la donation. Dans votre cas, il importe donc, pour répondre à votre question, de signaler qu’il est tout à fait possible que vous souscriviez une donation-partage hors la présence de l’un de vos descendants. Néanmoins, ce choix entraînera une certaine incertitude au jour de votre décès, la valeur des biens donnés à vos deux autres enfants pouvant augmenter jusqu’à votre décès, ce qui pourrait alors entraîner une atteinte aux droits de votre troisième enfant au titre de sa quote-part de réserve. Le cas échéant, ce dernier pourrait en effet exercer une action en réduction contre les deux autres enfants suite à votre décès, en considérant avoir été lésé par cette donation-partage. Deux solutions peuvent permettre d’éviter cet écueil : d’une part, vous pouvez, si votre patrimoine vous le permet, conserver hors donation suffisamment de biens pour que les droits de votre troisième enfant au titre de la réserve ne soit pas atteints, et, d’autre part, vous pouvez toujours, notamment par l’intermédiaire de votre notaire, solliciter de votre troisième enfant qu’il renonce à toute action en réduction pour le futur, et ce en dépit de la donation-partage à laquelle vous allez procéder. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous conseiller utilement dans la mise en place de cette donation-partage. Bien à vous

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Voiture en cas de divorce
Question postée par Julie le 31/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Je suis séparé de mon conjoint, nous avons 2 voitures.Lorsque monsieur à quitté le domicile conjugal il est parti avec la voiture qui est à nos 2 noms et m'a laissé la voiture qui est à son nom.monsieur est venu en pleine nuit pour récupérer sa voiture. Que puis-je faire ?

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Au préalable, il convient de déterminer le régime juridique de votre union avec votre ancien conjoint, duquel découle, de facto, le régime de propriété des véhicules concernés. En effet, et avant toute chose, nous vous indiquons que la carte grise ne constitue en aucun cas un titre de propriété : ceci implique que les noms figurant sur la carte grise ne sont pas forcément les noms du ou des propriétaires du véhicule et qu’une personne dont le nom y est indiqué n’est pas forcément en droit d’en réclamer la propriété. Il convient donc de savoir, dans votre cas, si vous êtes propriétaire de l’un de ces deux véhicules ou même des deux véhicules et, pour ce faire, de s’attacher à prendre connaissance de la facture d’achat des voitures. Dans l’hypothèse où seul le nom de votre conjoint figure sur la facture, seul ce dernier est donc propriétaire des véhicules, de sorte que vous n’êtes pas en droit d’en réclamer l’usage ou la restitution. Dans l’hypothèse où vos deux noms figurent sur la facture de l’un des deux, ou des deux véhicules, la situation doit être distinguée selon que vous étiez mariée ou non avec votre conjoint. Si vous viviez en concubinage avec ce dernier, ce ou ces voitures ont alors été acquises sous le régime de l’indivision, de sorte que vous êtes théoriquement chacun propriétaire d’une partie de ce véhicule et pouvez chacun en revendiquer l’usage jusqu’au partage de l’indivision. À l’inverse, si vous étiez mariée avec votre ancien conjoint sous le régime de la communauté légale, et que les deux voitures ont été acquises pendant votre mariage, ces voitures constituent par principe des biens communs aux deux époux. Par conséquent, un des deux époux ne peut légitimement se réserver, dans ce cas, l’usage exclusif de ce bien et ce jusqu’au partage de la communauté entre les époux. Le véhicule restera en effet commun jusqu’au prononcé du divorce, puis, si la communauté n’est pas liquidée, sera constitutif d’un bien indivis entre les deux anciens époux. Par ailleurs, même dans cette hypothèse, la ou les voitures peuvent constituer des biens propres de l’un des deux époux, ce même s’ils ont été acquis pendant le mariage, si l’époux qui en a financé l’acquisition a expressément régularisé une déclaration d’emploi de fonds propres, c’est-à-dire a indiqué, au moment de l’achat, que les véhicules ont été acquis par ses fonds propres. Au cas présent, il convient donc avant toute chose de déterminer si les véhicules en question sont la propriété de votre conjoint, de vous-même ou s’ils sont la propriété commune de ce dernier et de vous-même. Dans l’hypothèse où la ou les voitures sont des biens communs ou des biens communs, votre ancien conjoint n’est pas en droit de s’en réserver l’usage exclusif. Le cas échéant, vous pouvez donc le mettre en demeure de vous laisser utiliser le ou les véhicules communs ou qui vous appartien(nen)t. À défaut, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin que ce dernier mette formellement en demeure votre conjoint de s’exécuter et, à défaut, diligente l’ensemble des procédures, notamment pénales (pour vol), qui pourraient être entreprises. Bien à vous

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Echange permis de conduire étranger
Question postée par John le 31/03/2021 - Catégorie : Droit du code de la route

Bonjour, Un étudiant (mon fils) franco/vietnamien ayant ses permis de conduire auto/moto viet+International, étant établi en France depuis 31 mois, ayant fait une demande d'échange permis viet/français, ayant reçu en retour son dossier papier avec indication de faire sa demande par Internet ce qui fut fait il y a 6 mois, toujours en attente totale de 23 mois a-t'il le droit de conduire un véhicule en France comme il a le droit de le faire dans le reste du monde ? A vous lire. Slts.

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Bonjour, Les conditions de reconnaissance d’un permis de conduire étranger (octroyé par un Etat tiers à l’Union Européenne ou à l’Espace Economique Européen) ainsi que les conditions d’échange de ce permis pour un permis français sont strictes, notamment concernant les délais. En effet, le titulaire d’un permis délivré par un Etat tiers doit impérativement procéder à la demande d’échange contre un permis français dans un délai d’un an à compter de son établissement en France. Dans le cas de votre fils, nous comprenons de votre question que votre fils a établi sa résidence en France depuis 31 mois et qu’il attend une réponse de l’administration française (l’Agence Nationale des Titres Sécurisés, ou ANTS) concernant l’échange depuis 23 mois : il convient donc d’en déduire que votre fils a déposé sa demande d’échange le 8ème mois suivant son arrivée en France, de sorte que cette demande est valide. Toutefois, votre question ne précise pas explicitement si la demande de votre fils est en cours d’instruction ou non par l’administration française. Deux situations peuvent donc se présenter au cas d’espèce. Tout d’abord, il est possible que l’administration française ait demandé à votre fils de lui remettre l’original de son permis de conduire vietnamien. Le cas échéant, votre fis a dû recevoir une attestation de dépôt sécurisé (ADS) de son permis de conduire étranger. Le cas échéant, cette attestation doit lui permettre de circuler sur le territoire français, dans la limite de la durée de reconnaissance du permis étranger. Or, la durée maximale de reconnaissance d’un permis de conduire étranger en France est d’un an à compter de l’établissement de la personne en France, de sorte que l’ADS est donc valable jusqu’à l’expiration de ce délai. Par ailleurs, il est également possible que l’administration n’ait pas encore demandé à votre fils la restitution de son permis de conduire étranger : dans ce deuxième cas, le permis de conduire vietnamien de votre fils est donc valable pour une durée d’une année à compter de son installation en France. Par conséquent, il semble que, quelque soit l’option dans laquelle se trouve votre fils, l’ADS qui lui a été remise ou son permis vietnamien, s’il en dispose encore, ne peut plus lui permettre de conduire en France. Ajoutons cependant que le cas des étudiants fait l’objet d’un régime particulier : en effet, lorsqu’une personne est un étudiant étranger et qu’il dispose d’un titre de séjour étudiant, il n’a, par principe, pas besoin d’échanger son permis de conduire étranger, et peut conduire en France pendant toute la durée de ses études. Néanmoins, il ne semble pas, au cas présent, que votre fils dispose d’un titre de séjour étudiant, dans la mesure où vous indiquez qu’il dispose de la double nationalité. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher de l’ANTS afin de lui demander de rapidement traiter le dossier de votre fils et, à défaut, de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en droit routier afin de vous accompagner dans les démarches à entreprendre. Bien à vous

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A qui appartient ma maison principale
Question postée par CRISSOU110 le 29/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, J'ai divorcé en 2008. J'ai payé la soulte à mon ex mari pour garder la maison. Pour la payer, j'ai fait un prêt immobilier. Depuis 2012, je me suis remariée sans contrat de mariage. On est marié sous la communauté. Je suis toujours entrain de payer ce crédit. Est ce que mon nouveau mari est propriétaire avec moi de la maison? Dans l'attente de votre retour, Cordialement,

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que des époux mariés sans contrat de mariage sont mariés sous le régime de la communauté légale. Ce régime implique que trois masses de biens sont formées, chaque masse réservant aux biens qui la constituent un régime de propriété différent. Ainsi, deux masses sont constituées des biens propres de chacun des deux époux et une masse est constituée des biens communs aux deux époux, qui correspondent aux biens et revenus perçus par les époux durant le mariage. Il convient donc de définir précisément dans quelle mesure les biens détenus par les époux, ensemble ou séparément, sont des biens propres ou des biens communs. Aux termes de l’article 1405 du Code civil, restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession le jour de la célébration du mariage. Inversement, l’article 1401 du Code civil dispose que constituent des biens communs ceux qui ont été achetés par les époux ensemble ou séparément pendant le mariage et qui proviennent tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus tirés des biens qui leur sont propres. Par conséquent, dès lors qu’un époux use de ses revenus ou des profits tirés d’un bien propre pour acquérir un bien pendant le mariage, ce dernier devient commun. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous êtes pleinement propriétaire, suite à votre premier divorce, de la maison familiale dans laquelle vous viviez avec votre précédent époux. Dans le cadre de ce divorce en effet, vous vous êtes portée acquéreur de la quote-part de votre époux, à qui vous avez versé une soulte financée par la souscription d’un prêt. Par suite, vous vous êtes remariée, sans contrat, et vous vous interrogez donc sur la nature du bien (propre ou commun), étant précisé que vous poursuivez à ce jour le remboursement du prêt qui a financé l’acquisition de la quote-part de votre ex-époux. Il convient tout d’abord de relever que vous étiez pleinement propriétaire, depuis votre divorce en 2008, de votre maison lorsque votre deuxième mariage a été célébré, en 2012. Cette maison, qui vous était donc propre lors de votre deuxième mariage en 2012, constitue toujours un bien propre à ce jour en dépit de ce second mariage, conformément à l’article 1405 du Code civil. Néanmoins, il convient également de rappeler que vous remboursez toujours les échéances du prêt ayant financé la soulte (soit à l’aide de vos salaires, soit à l’aide de revenus tirés de vos biens propres), ce qui peut poser problème, dans la mesure où l’article 1401 du Code civil précise que sont communs les acquêts faits par les époux pendant le mariage et provenant de leur industrie personnelle, ou des fruits perçus de leurs biens propres. En réalité, le remboursement de ce prêt pendant votre deuxième mariage ne remet pas en cause le caractère propre du bien dont vous étiez et dont vous restez propriétaire. Toutefois, les fonds utilisés pour rembourser le prêt étant, depuis votre mariage en 2012, des fonds communs, vous devrez, en cas de rupture de la communauté formée avec votre deuxième époux, une récompense à la communauté (c’est-à-dire une indemnité), dans la mesure des fonds communs ont été utilisés pour financer l’acquisition d’un bien propre. Bien à vous

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Prestation compensatoire
Question postée par gatz le 28/03/2021 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjours; je bénéficie d'une prestation compensatoire sous forme de capital d'un montant de 75 000 Euros suite à un jugement de divorce de Mars 2012. J'ai l'intention de faire appel à un huissier de justice pour faire exécuter cette décision puisque la partie adverse ne s'est pas acquitté de cette somme (jugement signifié, non affecte de l'exécution provisoire et non interjeté appel). En cas d'insolvabilité de la partie adverse, l'huissier peut il m'accordé sa part du bien immobilier au titre de la prestation compensatoire (ce bien est actuellement en indivision à part égale et estimé à 150 000 Euros, la part d'indivision correspond donc au montant de la prestation)?

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Sa réponse :

Bonjour, Votre question fait suite à une première question, aux termes de laquelle vous nous indiquiez que vous souhaitiez faire exécuter un jugement de divorce prévoyant l’attribution d’une prestation compensatoire d’un montant de 75.000 € à votre profit. Vous nous indiquez aujourd’hui que le jugement, qui date de 2012, a été signifié et, faute d’appel, que ce dernier est pleinement exécutoire. Vous souhaitez procéder à l’exécution forcée de ce jugement et vous demandez si, en cas d’insolvabilité de votre ancien époux, l’huissier pourrait vous accorder la part du bien immobilier détenu, en indivision, par ce dernier et vous-même. Tout d’abord, nous vous rappelons qu’en vertu du titre exécutoire dont vous disposez, l’huissier sera en mesure de procéder à tous types de saisies, à condition néanmoins que de telles mesures soient proportionnées à la créance dont vous disposez. Par conséquent, l’huissier pourra notamment procéder à des saisies de comptes bancaires (saisie-attribution) sur les comptes de votre ancien époux, afin de vous attribuer les sommes qui se trouveraient sur les comptes de ce dernier. En cas d’insolvabilité pécuniaire de votre ancien époux, l’huissier pourra faire exécuter la décision sur les autres biens de votre ancien époux, notamment sur ses biens meubles. En cas d’insuffisance de fonds et de biens meubles de votre ancien époux pour régler le montant de la prestation compensatoire, la question du devenir de la quote-part indivise détenue par votre époux se pose. S’agissant de cette quote-part indivise sur le bien, dont votre ancien époux est propriétaire (l’autre quote-part d’indivision étant détenue par vous-même), dont vous nous indiquez que le montant correspond au montant de la prestation compensatoire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 815-17 du Code civil, le créancier d’un indivisaire (en l’occurrence vous-même) ne peut procéder à la saisie d’un bien indivis lorsque sa créance est postérieure à la constitution de l’indivision. Au demeurant, au cas présent, il paraîtrait étrange que vous poursuiviez la saisie d’un bien dont vous êtes vous-même pour partie propriétaire en indivision. Néanmoins, il est toujours possible audit créancier de provoquer le partage, conformément aux dispositions de l’article 815 du Code civil, au nom de son débiteur indivisaire, afin de pouvoir procéder à la vente forcée du bien indivis, et donc de percevoir le prix de vente correspondant à la quote-part du débiteur. Au cas présent, il semble qu’en cas d’insolvabilité de votre ancien époux, la solution la plus opportune soit de solliciter le partage de l’indivision. Le cas échéant, dans le cadre du partage, vous pourriez solliciter l’attribution préférentielle du logement (en particulier si vous occupez ce logement depuis le divorce), attribution qui est normalement exécutée moyennant soulte au bénéfice de l’indivisaire dont la quote-part est attribuée. Dans votre cas néanmoins, le versement de cette soulte serait inutile, dans la mesure où son montant correspond exactement au montant de la prestation compensatoire que doit vous verser votre ancien époux en application du jugement de divorce. Solliciter le partage de l’indivision pourrait donc être un moyen vous permettant d’être désintéressée du paiement de la prestation compensatoire tout en récupérant la pleine propriété du bien indivis. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un huissier afin de diligenter les premières mesures d’exécution forcée permettant de déterminer si votre ancien époux est solvable (saisie attribution, saisie vente des biens meubles, etc.), puis, en cas d’insolvabilité, de vous rapprocher d’un notaire afin d’envisager de provoquer un partage du logement. Bien à vous

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Succession
Question postée par Michel BRASSINNE le 28/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Une question de succession : Madame A vient de décéder. Elle n'a ni parent, ni enfant, ni conjoint. Elle a une petite-fille. Elle était usufruitière de X hectares de terres agricoles. Avant son décès, il y avait deux nues propriétaires : la belle-fille de la défunte et la petite-fille de la défunte. Hors testament, juridiquement, comment se déroule la succession ? Qui devient usufruitier ? Par avance, merci pour votre réponse

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Bonjour, Votre question pose la problématique du devenir du droit d’usufruit dans l’hypothèse d’un décès de l’usufruitier. Il est rappelé qu’aux termes de l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, c’est-à-dire le droit d’user une chose et d’en percevoir les fruits. Le droit d’usufruit est donc un droit démembré de la propriété : la pleine propriété d’un bien est, le cas échéant, « divisée » entre l’usufruitier, qui dispose du droit de jouir et de percevoir les fruits de la chose, et le nu-propriétaire, qui a le droit de disposer (céder ou donner) la chose. Par définition, le droit d’usufruit est un droit viager. En effet, aux termes de l’article 617 du Code civil, l’usufruit prend fin par le décès de l’usufruitier. Par conséquent, en cas de décès de l’usufruitier, l’usufruit, et, partant, le démembrement de la propriété entre nue-propriété et usufruit, s’éteint, de sorte que le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien automatiquement. Au cas présent, nous comprenons de votre question que Madame A, qui vient récemment de décéder sans laisser de testament, était usufruitière de terrains agricoles, la nue-propriété étant détenue par sa belle-fille et sa petite-fille. Les terrains agricoles ne rentreront pas dans le patrimoine qui fera l’objet de la succession : en effet, la défunte n’était titulaire que de l’usufruit sur ces terrains, mais ce dernier s’est éteint, de plein droit, au jour de son décès, de sorte que les deux nues propriétaires sont, depuis ce décès, pleinement propriétaire de ces terres. La question de l’identité de la personne qui deviendra usufruitier n’a donc pas à se poser : l’usufruit a pris fin au décès, et le droit d’user et de tirer les fruits de ces terres agricoles revient, de facto, aux nues propriétaires. S’agissant des autres biens de la succession de la défunte, nous comprenons de votre question que cette dernière n’a laissé aucun ascendant, ni enfant, ni conjoint, mais seulement une petite-fille. Le cas échéant, et en l’absence de testament, les règles légales de la succession devront s’appliquer, de sorte que la petite-fille aura vocation à recueillir l’intégralité du patrimoine de la défunte au jour de son décès. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession afin de vous conseiller utilement dans le cadre des opérations de succession. Bien à vous

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Accuser l'agence pour perte de chance sur offre d'achat au prix
Question postée par Christine.MV le 27/03/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

DOCME-Q69229: suite Mardi matin j’ai expressément dit à M Taisne agent immo que nous voulions poser 1 option sur la maison afin d’éviter qu’autres acheteurs passent devant. Il m’a répondu pas urgence car pas visite programmée. Il me semble que défaut d’information et perte de chance pour nous. En effet lundi sa collègue a fait 1 visite à acheteurs à qui elle a dit que nous étions très intéressés, alors que nous n’avons pas eu connaissance du fait qu’eux étaient intéressés pour nous positionner. Suite à visite du lundi ils ont fait 1 offre au prix mardi après-midi. 1. Est-ce qu’on peut mettre en défaut l’agence parce que la collègue de M Taisne (M Taisne étant l’agent principal en charge de la vente de cette maison) ne l’a pas prévenu de la visite intéressée du lundi (son jour de congé) ? Elle était absente au débriefing du mardi matin car rdv médical. 2. Que peut-on espérer avec 1 recours en justice pour perte de chance. Peut-on espérer récupérer l’achat ou seulement indemnité ?

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Bonjour, Votre question fait suite à une première question aux termes de laquelle vous nous indiquiez avoir visité une maison et souhaité poser une « option » sur cette dernière un mardi. Ceci étant, l’agent immobilier vous avait indiqué, le mardi, que la situation n’était pas urgente dans la mesure où aucune visite n’était prévue pour ce bien. Néanmoins, il apparaît en réalité qu’un candidat avait visité le bien la veille avec une autre personne (sans que l’agent n’en soit informé, de sorte que l’agent immobilier n’a pu vous en informer utilement le mardi matin) et a finalement formulé une offre, au prix de vente, le mardi après-midi. Il convient de rappeler que l’agent immobilier est avant tout un mandataire qui, sur le fondement de l’article 1992 doit répondre du dol qu’il commet dans le cadre de la gestion de l’affaire qui lui a été confiée par le mandant, mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion. En réalité, l’agent immobilier, comme tout mandataire, est tenu d’une obligation de moyens d’agir dans l’intérêt du client, afin de permettre le succès de l’opération (dans votre cas, afin de permettre le succès de l’opération d’acquisition que vous souhaitez entreprendre). Cette obligation n’est qu’une obligation de moyens : dans le cas particulier d’un agent à qui a été confié le mandat de trouver un logement à un acquéreur, l’agent n’est donc pas tenu d’une obligation de résultat de trouver un logement pour l’acquéreur ou même de réaliser l’opération que ce dernier souhaiterait mettre en place. Il doit toutefois tout mettre en œuvre pour qu’une telle opération se réalise. Au cas présent, vous souhaiteriez savoir s’il est possible d’engager la responsabilité de l’agent immobilier pour ne pas vous avoir informée de ce qu’une autre personne était intéressée par le logement le lundi matin, lorsque vous souhaitiez formuler une offre, et, le cas échéant, si vous pourriez remettre en cause la vente ou espérer obtenir un dédommagement. Tout d’abord, il convient de relever au cas présent qu’il est difficile de reprocher un quelconque manquement dolosif à l’agent immobilier : en effet, ce dernier n’était pas au courant de ce qu’un autre candidat était intéressé par l’achat de la maison, de sorte qu’il n’a pu vous renseigner utilement sur l’opportunité de réaliser une offre ou non, sans qu’une déloyauté particulière puisse lui être reprochée. Néanmoins, il convient également de rappeler que l’agent est tenu d’une obligation de moyens de conseil, c’est-à-dire qu’il doit tout mettre en œuvre pour vous délivrer les meilleurs conseils nécessaires au succès de l’opération d’achat que vous envisagiez. Or, au cas présent, s’il ne peut être reproché un dol à l’agent, il semble a minima qu’il puisse lui être reproché une négligence : en effet, avant de vous donner le conseil définitif de ne pas réaliser une offre le mardi matin, ce dernier aurait pu se renseigner de manière plus approfondie sur l’existence éventuelle d’autres candidats intéressés (notamment auprès du personnel de son agence). Une négligence, et donc une faute contractuelle, pourrait donc être caractérisée sur ce fondement, mais il conviendrait également, pour pouvoir utilement engager la responsabilité de l’agent, de rapporter la preuve de ce qu’un préjudice vous a été causé. Il n’est pas contestable qu’un préjudice de perte de chance de réaliser l’opération a été subi, mais il importe, pour l’établir, de le chiffrer précisément, ce qui pourrait s’avérer complexe. En tout état de cause, la remise en cause de la vente ne semble pas possible : dans la mesure où l’autre candidat a réalisé une offre au prix de vente, le contrat de vente est formé avec ce dernier sauf à ce que, comme nous vous l’indiquions dans notre première réponse, le deuxième propriétaire (l’époux) s’oppose à la mise en vente du bien à ce prix. Il semble donc uniquement possible de poursuivre l’indemnisation du préjudice subi au cas présent : pour ce faire, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat afin de vous conseiller utilement dans cette démarche. Bien à vous

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Accuser agence de manque d'info pour ne pas m'avoir incité à offre
Question postée par Christine.MV le 26/03/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Très intéressée achat maison. Je tel à l'agent mardi matin : je veux mettre une option sur l'achat de la maison. Il me dit ça peut attendre le lendemain (lors rdv sur place pour devis artisan) car pas urgence, pas de visite prévue. Or sa collègue a fait 1 visite la veille qui a donné suite à offre au prix le mardi après-midi. Il n'a pas été au courant car sa collègue absente à la réunion du mardi matin. L'agent m'appelle mardi à 18h30 : il me dit c'est terminé et plus rien à faire car l'offre au prix bloque la vente. Or je pense que je pouvais faire 1 offre le même jour aussi (le mardi), avec donc choix de l'acquéreur par le vendeur. L'offre des autres acquéreurs n'a été acceptée que par madame et pas par monsieur (divorcés). Puis je encore faire 1 offre au prix concurrente avec évaluation des 2 dossiers de financement et choix délibéré des acquéreurs par propriétaires ? Mandat d'exclusivité mais mandat d'entremise jepense (et pas de représentation). Merci beaucoup pour votre aide!

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous souhaitiez vous porter acquéreur d’un bien immobilier et formuler une offre pour ce dernier. Cependant, l’agent immobilier qui vous a fait visiter la maison vous a indiqué qu’une telle offre pouvait attendre quelques jours car aucune autre personne n’avait pour l’heure formulé d’offre. Toutefois, il apparaît que, concomitamment, un agent de la même agence immobilière a reçu une offre d’une autre personne, qui n’a pour l’heure été acceptée que par un des deux propriétaires du bien. Votre question pose la problématique de la formation du contrat suite à l’émission d’une offre et d’une éventuelle acceptation. Il convient en effet de déterminer dans votre cas si, à ce jour, un contrat de vente de la maison a été formé entre la personne qui a formulée une offre le mardi, et les vendeurs : le cas échéant, vous ne seriez plus en mesure de formuler une offre pour ce bien. Aux termes de l’article 1113 du Code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation. Nous comprenons de votre question que les propriétaires actuels du bien sont en instance de divorce, mais que la communauté qu’ils formaient entre eux n’a semble-t-il pas encore été liquidée : les vendeurs semblent donc propriétaires du bien en indivision, de sorte que leurs deux accords sont indispensables à la cession dudit bien. À ce stade, vous indiquez que seule l’épouse a donné son accord à la proposition qui avait été formée par la tierce personne. Par conséquent, si un des deux propriétaires du bien a effectivement accepté l’offre formulée par cette personne, la vente n’est toujours pas formée à défaut d’accord de l’autre propriétaire indivis. En effet, l’épouse ne peut, seule, vendre le bien sans l’accord de son conjoint : aussi, tant que ce dernier n’a pas donné son accord à la vente du bien, le contrat de vente n’est pas formé avec la tierce personne qui a formulé l’offre. Par conséquent, il nous semble effectivement que vous êtes toujours en mesure de formuler une offre pour l’acquisition de ce bien, qui vous liera en cas d’acceptation des deux propriétaires. Ceci étant, nous vous rappelons à toutes fins utiles que les deux vendeurs seront tout à fait libres de choisir l’offre qu’ils souhaitent retenir, de sorte qu’ils pourront tout autant donner suite à votre offre qu’à l’offre de la tierce personne, qui n’a pour l’heure été acceptée que par l’épouse. Bien à vous

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Prestation compensatoire
Question postée par gatz le 26/03/2021 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjours; Au terme du jugement de divorce de Mars 2012 le tribunal m'a accordé une prestation compensatoire d'un montant de 75 000 Euros. Or à ce jour mon ex mari n'a toujours pas réglé cette somme. J'ai donc l'intention de faire intervenir un huissier, acte exécutoire a l'appui. Ma question est la suivante: qui doit payer les frais d'huissier qui résulte de cette procédure de saisie et y a t'il des intérêts pour non paiement à appliquer dans ce cas? CDT

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que les jugements (qu’il s’agisse d’un jugement d’un tribunal de droit commun, comme le tribunal judiciaire par exemple, ou d’une autre juridiction) peuvent être ou ne pas être immédiatement exécutés. Plusieurs situations peuvent en effet se présenter. En premier lieu, si le jugement est affecté de l’exécution provisoire, il peut être immédiatement exécuté par la partie qui l’a obtenu. Toutefois, aux termes de l’article 1079 du code de procédure civile, la prestation compensatoire ne peut être assortie de l’exécution provisoire. Ce cas ne s’applique donc pas dans votre situation. En deuxième lieu, lorsque le jugement n’est pas affecté de l’exécution provisoire, son exécution suppose au préalable qu’il soit signifié à la partie adverse. Le cas échéant, le jugement ne peut être exécuté qu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification dudit jugement, à la condition toutefois que la partie à laquelle il est destiné n’ait pas interjeté appel : en effet, le délai d’appel d’un mois, ainsi que la procédure d’appel, sont suspensifs de l’exécution du jugement, ce qui implique que ce dernier ne pourra être exécuté tant que la Cour d’appel ne se sera pas définitivement prononcée. Enfin, il convient de rappeler que le délai pour faire exécuter un jugement est de 10 ans à compter de la date de ce dernier. Dans votre cas, il importe au préalable d’indiquer que le jugement ne pourra être exécuté que si ce dernier a bien été signifié d’une part, et qu’un délai d’un mois s’est écoulé depuis cette signification d’autre part. Si tel n’a pas été le cas, il convient d’y procéder, et le jugement ne pourra alors être exécuté qu’à l’expiration du délai d’un mois, sous réserve que votre ancien époux n’ait pas interjeté appel. Le cas échéant, il vous sera possible de poursuivre l’exécution forcée du jugement afin de recouvrer la prestation compensatoire. Les frais de l’huissier (frais de signification et d’exécution) devront être avancés par vous-même mais seront, in fine, supportés par le débiteur, c’est-à-dire votre ancien conjoint, puisque l’huissier pourra, dans le cadre de ses opérations de saisies, saisir des biens ou des fonds pour le montant de ses frais. En tout état de cause, et compte-tenu du délai expiré depuis la date du jugement, nous vous conseillons de vous rapprocher rapidement d’un huissier afin que ce dernier entreprenne les démarches nécessaires à son exécution. Bien à vous

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Vente apt avant décès d'un des proprio ?
Question postée par soleil d'azur le 26/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Nous désirons vendre notre apt. L'un des propriétaires est malade et a deux enfants d'un premier mariage. Est-il préférable et plus simple de vendre (délai, etc.) avant le décès de l'un d'entre eux ? NB pas de conflit avec les beaux-enfants.`` Très cordialement et avec tous les remerciements

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous êtes actuellement propriétaire, avec votre conjoint, d’un appartement. Votre conjoint, qui a deux enfants d’une précédente union, étant à ce jour malade, vous vous interrogez sur l’opportunité de procéder à la cession du bien à ce jour ou après le décès d’un des deux propriétaires. Au préalable, il convient de déterminer sous quelle forme juridique le bien a été acquis. En effet, dans l’hypothèse où vous ne seriez pas mariés avec votre conjoint, le bien a été acquis sous le régime de l’indivision de sorte que vous êtes propriétaire, avec ce dernier, d’une quote-part indivise à proportion de celle qui a été mentionnée dans l’acte notarié d’acquisition. Le cas échéant, dans l’hypothèse d’un décès de votre conjoint, ses deux enfants ou vous-même pourriez hériter de cette quote-part indivise et, le temps que la succession soit liquidée (ce qui peut prendre du temps), vous deviendriez tous trois propriétaires en indivision d’une quote-part indivise. Le bien serait donc détenu en indivision, le temps de la liquidation, entre vous-même et les enfants de votre conjoint. La situation serait alors particulièrement complexe, ce qui pourrait effectivement rallonger la liquidation de la succession, et, subséquemment, le délai de vente de l’appartement à ce moment. Il conviendrait donc d’attendre la liquidation de la succession de votre conjoint : en fonction des règles gouvernant la succession (présence d’un testament ou non), la quote-part indivise sera ensuite attribuée à l’un des deux enfants ou également aux deux enfants, en copropriété, ou à vous-même. La situation pourrait alors être simplifiée, mais le délai pour procéder à la cession de l’appartement serait plus long, notamment afin que l’ensemble des démarches relatives à l’ouverture et à la liquidation de la succession soient effectuées. Dans l’hypothèse où vous êtes mariée sous le régime de la communauté de biens avec votre époux, le bien doit être considéré comme commun aux deux époux. En cas de décès de votre conjoint, l’attribution de la propriété ce bien dépendrait également des règles applicables à la succession, de sorte qu’en suite de la liquidation de cette dernière, le bien pourrait notamment vous revenir en pleine propriété, ou revenir également aux enfants de votre conjoint. Dans l’attente de la liquidation de la succession, le bien serait alors également détenu en indivision, de sorte qu’une vente pourrait également être complexifiée dans l’attente de la liquidation (notamment car la vente d’un bien en indivision requiert par principe l’accord de tous les indivisaires). Par conséquent, il semble effectivement plus évident d’envisager une cession du bien préalablement au décès de votre conjoint. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous assister dans ce projet. Bien à vous

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Don en usufruit
Question postée par Jimmy001+ le 25/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour..je suis célibataire sans enfant je voudrais donner l usufruit de mon appartement qui vaut 130.000euros à mon frère au cas ou je décède avant lui.quels seront les frais pour lui..merci

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous souhaitez aujourd’hui donner l’usufruit de votre appartement, évalué à la somme de 130.000 €, à votre frère et que vous souhaitez en conséquence connaître les frais dont ce dernier devrait s’acquitter. Deux types de frais, ce terme étant entendu au sens large, sont susceptibles de s’appliquer en cas de donation de la pleine propriété ou d’un droit démembré de propriété (nue-propriété ou usufruit). Ces frais sont les droits de donation (l’impôt qui sera perçu par l’état en raison de la donation) et les frais et divers émoluments du notaire. S’agissant des droits de donation, il convient de rappeler qu’une donation est par principe soumise à des droits de donation. La base taxable, c’est-à-dire le montant de la donation qui sera soumise aux droits de donation, est constituée de la valeur de la donation telle qu’elle est retenue dans l’acte, de laquelle pourra être déduite un ou plusieurs abattements. Au cas présent, il convient donc de déterminer la valeur de l’usufruit, qui constituera la valeur soumise aux droits de donation avant abattement(s). Aux termes de l’article 669 du Code général des impôts, la valeur de l’usufruit est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier : plus l’usufruitier est âgé, moins la valeur de l’usufruit sera élevée. Par exemple, si l’usufruitier a plus de 61 ans révolus, la valeur de l’usufruit est fixée à 50% de la valeur totale du bien. Il conviendra par la suite d’appliquer à cette valeur l’ensemble les abattements qui pourraient en être déduits. Un abattement principal s’applique généralement pour les donations consenties entre membres d’une même famille. Ainsi, lorsque la donation est consentie par une personne à son frère ou sa sœur, l’abattement applicable est de 15.932 € (une personne handicapée peut également bénéficier d’un abattement spécifique de 159.325 €). La valeur de l’usufruit, déduction faite dudit abattement, constituera la base taxable sur laquelle sera appliquée le taux des droits de donation. Pour une donation consentie par une personne à son frère ou sa sœur, le taux des droits de donation s’élèvera à 35% lorsque le montant de la part taxable après abattement est inférieur ou égal à 24.430 €, ou à 45% lorsque le montant de la part taxable est supérieur à ce montant. Il convient donc, dans votre cas, de définir la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge du futur usufruitier, puis d’y appliquer les différents abattements et, enfin, d’appliquer le taux des droits de succession qui serait applicable au cas présent. Outre les droits de donation, votre frère devra également s’acquitter des frais de notaire relatifs à la donation, qui devra être constatée par acte notarié, dans la mesure où celle-ci concerne un droit immobilier. Les émoluments du notaire seront fixés selon un taux particulier, qui varie en fonction de la valeur en pleine propriété du bien, et ce même si la donation ne concerne que la nue-propriété ou l’usufruit du bien. Par exemple, pour une valeur comprise entre 17.000 € et 60.000 €, le taux applicable est de 1,356%. Votre frère devra également s’acquitter de la taxe sur la publicité foncière, qui s’élève à 0,60% de la valeur de la donation, d’un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement, qui s’établit à 2,37% du montant de la taxe foncière à acquitter, de la contribution de sécurité immobilière pour un montant de 0,10% du montant de la donation. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire, afin que ce dernier puisse chiffrer le montant exact des frais dont devrait avoir à s’acquitter votre frère pour une telle donation. Bien à vous

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Don manuel
Question postée par sasa06 le 23/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Je souhaite faire un don manuel par virement bancaire à un enfant, est-ce que je peux aller jusqu'à 100 000 euros, sans payer d'impôts, même s'il n'est pas consacré à l'habitation ou à une entreprise (nouvel abattement) Dois-je me limiter à 31865 euros? Merci pour votre réponse.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que la faculté de réaliser un don au profit d’un membre de sa famille ou d’un tiers doit être distinguée de la possibilité de bénéficier d’un abattement ou d’une exonération de droits de donation sur ce don. Quelque soit le montant de l’abattement ou de l’exonération auquel une donation peut être éligible, le donateur pourra effectuer une donation sans limite de montant. Toutefois, lorsque le montant de la donation excèdera le montant des abattements ou des exonérations applicables, la somme l’excédant sera pleinement soumise aux droits de donation. Cette précision étant apportée, il convient de rappeler qu’il existe plusieurs régimes spécifiques d’abattements et d’exonérations pour les dons manuels de sommes d’argent. Aux termes de l’article 790 du Code général des impôts, les dons manuels de sommes d’argent effectués par un donateur âgé de moins de 80 ans à un descendant majeur (ou à un neveu ou une nièce) bénéficie d’une exonération de droits de donation dans la limite de 31.865 €. Cette exonération peut se cumuler avec un abattement appliqué sur l’assiette des droits de donation (c’est-à-dire le montant de la donation) prévu à l’article 790 A du même Code : cet abattement s’applique à hauteur de 100.000 € sur toutes les donations (même s’il ne s’agit pas de sommes d’argent) effectuées notamment par un parent à son enfant (abattement applicable par parent et par enfant). Cet abattement peut s’appliquer en une ou plusieurs fois tous les 15 ans (l’abattement se renouvelle tous les 15 ans). Ces différentes mesures d’incitation fiscale ont été doublées, dans le cadre de la crise liée à la pandémie de COVID-19, par un abattement de 100.000 € pour les dons familiaux, lorsque le montant de la donation est affecté à la construction d’un logement neuf, à la rénovation énergétique des logements ou encore au financement en fonds propres de jeunes entreprises en création (abattement applicable aux dons effectués du 15 juillet 2020 au 30 juin 2021). Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous souhaitez effectuer un don d’une somme de 100.000 € à votre enfant, mais que cette somme ne sera pas consacrée à la création d’une entreprise ou à la construction d’un logement neuf. Deux types de dispositifs d’incitation fiscale peuvent s’appliquer à votre situation. Dans un premier temps, le dispositif d’exonération des droits de donation pour les dons de sommes d’argent à hauteur de 31.865 € semble s’appliquer à votre situation, à la condition toutefois que les conditions d’âge du donateur et du donataire soient respectées. Dans un deuxième temps, ce premier dispositif d’exonération peut également se doubler de l’abattement prévu par l’article 790 A du Code général des impôts, qui prévoit un abattement de 100.000 € sur l’assiette des droits de donation par an et par enfant pour tous types de donations, renouvelable tous les 15 ans. Ces deux dispositifs étant cumulables, vous pourrez donc en faire pleinement application à condition que les conditions de ces derniers soient respectées et qu’aucune donation n’ait été effectuée au préalable. Bien à vous

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Papier peint déchiré
Question postée par Babou le 20/03/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Mon propriétaire veut refaire tapisser entièrement une chambre Lors de l’état des lieux de sortie,2 déchirures dans la tapisserie ont été notées comme dégradations locatives ce que je reconnais Mon propriétaire m’a proposé de repeindre tout lui même en déduisant 50€ de peinture + 150€ de main d’œuvre Si cette solution ne me convient pas il veut faire faire un devis d’artisan en me prévenant que la caution ne couvrira pas l’ensemble des travaux Même si ces 2 déchirures sont de ma responsabilité, je pense ne pas être obligé de payer l’ensemble des réparations En principe, ne suis je pas obligé de payer que les parties endommagées sachant que la tapisserie est ancienne ? Je ne suis pas tenu à une remise à neuf Merci de me tenir informé Bien cordialement

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que les règles relatives aux rapports locatifs sont déterminées par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative au rapports locatifs. Aux termes de l’article 7 d) de ladite loi, l’entretien courant et certaines réparations restent à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Toutefois, il convient également de noter que les réparations d’entretien courant ou les réparations dites locatives, c’est-à-dire les réparations usuellement mises à la charge du locataire, doivent être assumées par le propriétaire lorsqu’elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les réparations locatives concernent pas définition toutes les parties d’un logement. S’agissement des équipements d’intérieur, le locataire doit assurer l’entretien des plafonds, murs et cloisons intérieurs. Il doit notamment prendre en charge les menus raccords de peinture et de tapisserie. La prise en charge de ces travaux d’entretien se manifeste généralement lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie par le propriétaire et le locataire, à la fin du bail d’habitation ou en cas de départ du locataire. Le cas échéant, le propriétaire peut déduire du montant de la garantie effectuée par le locataire le montant des réparations effectuées : sur ce point, la question de l’exécution des réparations par un professionnel missionné par le propriétaire ou par le propriétaire n’est pas clairement définie par la loi de 1989. Le propriétaire semble être en mesure de pouvoir réaliser les travaux lui-même et déduire le montant des frais occasionnés du dépôt restitué au locataire. Enfin, il convient de noter que lorsque les réparations sont occasionnées à la fois par l’action du locataire (exemple : déchirures sur un papier peint) mais également par la vétusté, le propriétaire et le locataire partagent les frais de réparation. Au cas présent, nous comprenons de votre question que, dans le cas de votre départ du logement que vous occupiez, le propriétaire a constaté que des déchirures étaient présentes sur le papier peint. Vous ne contestez pas que ces déchirures sont liées à votre action ou à votre occupation, mais considérez également que le papier peint était usager. Dans votre cas, et comme nous l’indiquions, s’il est effectivement établi que le papier peint était vétuste, les dépenses liées à la nécessité de le remplacer pourront être assumées conjointement par le propriétaire et vous-même. À toutes fins utiles, nous vous indiquons qu’il est généralement considéré que la durée de vie d’un papier peint s’établit à une dizaine d’années : aussi, dans l’hypothèse où le papier peint ait été installé il y a plus de 10 ans, ce dernier pourra être considéré comme vétuste et les frais liés à son remplacement seront partagés par le locataire et le propriétaire. Bien à vous

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Dispositif pinel et achèvement des travaux
Question postée par NPinel le 19/03/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, J'ai une question concernant le dispositif Pinel. En effet, j’ai l’opportunité d’acheter un bien neuf à un propriétaire qui souhaite s’en séparer. La signature de l’acte chez le Notaire aura lieu après l’achèvement des travaux. Est-ce un problème pour bénéficier du dispositif Pinel? Merci

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Bonjour, Le dispositif Pinel, qui succède au dispositif Duflot (applicable de 2013 à août 2014) et qui est notamment prévu par l’article 199 novovicies du Code général des impôts, permet à un contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque ce dernier est fiscalement domicilié en France et qu’il a réalisé des investissements locatifs. La réduction d’impôt s’applique dans différentes situations d’acquisitions d’un logement considéré comme neuf et qui est mis en location. Le propriétaire bénéficie alors d’une réduction d’impôt dès lors que certaines conditions relatives au locataire et à la location sont remplies. S’agissant du locataire, le dispositif est applicable dès lors que ce dernier répond à certaines conditions de revenus, en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. S’agissant des conditions relatives à la location proprement dite, le logement doit impérativement être occupé comme habitation principale et doit être loué, au plus tard, dans un délai d’un an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition. Le logement devra par ailleurs être loué pour une durée minimale de 6 ans pour ouvrir droit au dispositif pour le propriétaire et le loyer qui sera fixé par ce dernier ne devra pas excéder certains montants au m2, fixés en fonction des zones géographiques dans lesquelles se trouve le logement. Le montant de la réduction d’impôt est fixé à un taux particulier qui varie en fonction de la durée de l’engagement de location fixé par le propriétaire. En tout état de cause, il convient de rappeler que ce dispositif s’applique à l’acquisition de logements neufs, de logements que le propriétaire a fait construire ou encore de logements en l’état futur d’achèvement. Dans ce dernier cas, le propriétaire est éligible à demander l’application du dispositif Pinel dès lors que le logement est achevé dans un délai de 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition. Au cas présent, nous comprenons que vous allez vous porter acquéreur d’un logement en l’état futur d’achèvement, les travaux de construction de ce dernier n’ayant à ce jour toujours pas été achevés. Toutefois, vous nous indiquez également que la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire aura lieu après l’achèvement des travaux. Or, la condition pour bénéficier du dispositif Pinel pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement est que les travaux soient finalisés dans un délai de 30 mois au plus tard à compter de la signature de l’acte authentique. Dans votre cas, dans la mesure où les travaux seront achevés lors de la signature de l’acte authentique, le logement acquis ne sera même plus un logement en l’état futur d’achèvement, mais un logement neuf. Aussi, et sous réserve de respecter les autres conditions fixées par le Code général des impôts, vous pourrez bénéficier du dispositif Pinel. Bien à vous

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J'ai la procuration de ses comptes. quels sont mes droits?
Question postée par Dany29 le 18/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Maître, J'ai la procuration des comptes de ma belle mère. Je fais de temps en temps, pour aider son petit fils (mon fils) des virements pour son un enfant handicapé. Ai-je le droit de le faire. Elle n'est pas sous tutelle ? Quels sont mes droits ? ma belle mère est en ehpad et n'a plus sa tête maintenant. Merci

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Bonjour, La procuration est un mandat, par lequel une personne, le mandant, charge une autre personne, le mandataire, de réaliser, conformément aux articles 1984 du Code civil, un acte en son nom. La procuration bancaire est une forme spécifique de mandat, qui permet à une personne de déléguer à une autre la responsabilité de gérer ses comptes. Il importe de noter que, dans le cadre d’une procuration, le mandant dispose toujours de l’intégralité de ses droits : il peut ainsi, conjointement avec la personne qui a procuration, réaliser des actes sur son propre compte. Corrélativement, le mandant engage par principe sa responsabilité concernant les actes qui sont réalisés par le mandataire. Par ailleurs, il convient également de rappeler que le mandat, donc la procuration, sont fondées sur des règles de loyauté et de confiance entre le mandant et le mandataire. Le mandataire est donc tenu de réaliser les actes qui lui sont confiés en vertu du mandat, ou, à défaut, d’agir toujours dans l’intérêt du mandant. La problématique se pose particulièrement lorsque le mandant ne dispose plus de l’ensemble de ses capacités mentales : le cas échéant, ce dernier ne peut plus exprimer son consentement libre et entier aux différents actes réalisés par le mandataire, de sorte qu’il est difficile de déterminer les actes qui iraient dans son intérêt. Ainsi, il peut être reproché au mandataire, dans ces circonstances, de ne pas agir dans l’intérêt du mandant, reproche qui pourrait d’autant plus être accentué lorsqu’il s’avère que le mandataire a agi, directement ou indirectement, dans son intérêt personnel. Au cas présent, le fait que vous réalisez quelques virements au profit de votre fils, qui est également le petit-fils de la mandante, pourrait être considéré comme un acte qui est préjudiciable à cette dernière. En effet, s’il peut toujours être soutenu qu’il était dans l’intérêt de votre belle-mère d’aider son petit-fils handicapé, le fait qu’elle ne soit plus en mesure d’exprimer son consentement, mais surtout que ce dernier est votre fils, et que vous êtes donc indirectement intéressée par ces virements, pourrait vous être reproché. Aussi, et compte-tenu de la situation, nous vous conseillons de cesser ces virements et d’envisager la mise en place d’une procédure de tutelle ou de curatelle. Une telle procédure permettrait ainsi de désigner un tiers neutre qui représenterait les intérêts de votre belle-mère. Bien à vous

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Contre proposition offre d'achat
Question postée par Fodlyd le 18/03/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nous avons reçu le 17/03/21 une offre d'achat par email simple pour la vente de notre bien. La vente se fait par le biais d'une agence immobilière. Le 17/03/21 par e mail simple nous avons refusé cette offre et fait une contre proposition d'achat à un prix plus élevé. Le 18/03/21 nous recevons d'une autre agence une offre à un prix plus important que notre contre proposition. Avons nous le droit de nous retracter de notre contre proposition non encore accepté 1er client ?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question qu’après avoir reçu, le 17 mars 2021, une offre pour la vente de votre bien, vous avez décliné cette offre mais avez effectué une contreproposition, le même jour. Le lendemain, vous avez toutefois reçu d’une agence une offre à un prix plus important que votre contre-proposition. Votre question pose la problématique juridique de la possibilité de rétracter une offre, qui est strictement régie par les dispositions des articles 1113 et suivants du Code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 relative au droit des contrats et au droit des obligations. Aux termes de l’article 1115 du Code civil, l’offre peut être librement rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire. Par ailleurs, l’article 1116 du Code civil distingue deux cas pour envisager une rétractation de l’offre : si un délai a été fixé dans l’offre, cette dernière ne peut être rétracté dans ce délai et, à défaut de délai, l’offre ne peut être rétractée que dans un délai raisonnable. Toutefois, ce même article précise que la rétractation empêche la formation du contrat : elle engage toutefois la responsabilité délictuelle de son auteur, qui doit alors réparer le préjudice dont se prévaut le destinataire de l’offre. Au cas présent, vous avez formé une contre-proposition le 17 mars 2021, c’est-à-dire, juridiquement, une nouvelle offre à destination de la personne qui vous avez adressé une première offre. Cette offre ne pourra donc théoriquement pas être rétractée dans un délai raisonnable (sauf si vous aviez fixé une durée de validité de l’offre, le cas échéant, l’offre ne pourra pas être rétractée que dans ce délai). Toutefois, si vous retirez cette offre, cette rétractation empêchera la formation du contrat, et donc la vente à la personne à qui vous l’avez adressée et qui pourrait l’accepter. Néanmoins, le destinataire de l’offre qui accepterait cette offre pourrait alors engager votre responsabilité extracontractuelle et solliciter la réparation du préjudice qu’il estimerait avoir subi. Bien à vous

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Liquidation indivis
Question postée par histox le 17/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Dans un état liquidatif le notaire peut-il soustraire de la valeur d’une maison les aménagements financés par le même crédit immobilier et postérieurement réalisés ? Achat maison : 340 000 euros Apport initial : 34 000 Crédit réalisé : 327 000 Construction piscine : 30 000 Dans ce cas précis, quel serait (approximativement) le montant de la quote-part de chacun ? MERCI

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Bonjour, Vous souhaiteriez savoir si, dans le cadre de l’établissement d’un état liquidatif, le notaire doit prendre en compte l’ensemble des crédits consentis pour l’acquisition d’un bien indivis. Au préalable, il convient d’indiquer que nous comprenons de votre question que l’état liquidatif concerné est un état liquidatif faisant suite à un divorce. Suite à un divorce en effet, et lorsque les époux étaient mariés sans contrat de mariage (c’est-à-dire sous le régime de la communauté légale), une communauté de biens s’est formée entre eux, qu’il convient de liquider. À la suite du prononcé du divorce, les biens tombent en indivision et doivent donc être répartis entre les indivisaires (les époux) en fonction d’un état liquidatif fixé par un notaire. Dans le cadre de l’établissement de l’état liquidatif, le notaire doit prendre en compte l’ensemble des éléments actifs et passifs du patrimoine des époux. Outre l’ensemble des biens meubles et immeubles du patrimoine, le notaire devra également prendre en compte les récompenses de chacun des époux (si un époux a usé de ses fonds propres pour financer un bien par exemple). En outre, le notaire devra également réaliser un aperçu liquidatif, afin de faire apparaître clairement les biens qui reviennent à chacun des époux. Le notaire pourra également formuler des propositions d’attribution. Dans votre cas, il convient donc, afin de répondre à votre question, de vous confirmer que le notaire sera bien tenu de prendre en compte l’ensemble des crédits qui ont été souscrits par les époux pour procéder à l’acquisition de la maison et aux réparations (notamment le crédit de 327.000 euros). Par ailleurs, nous comprenons de votre question que vous avez également réalisé un apport personnel de fonds propres pour 34.000 euros pour financer des travaux ou des réparations dans cette maison ainsi qu’un apport de 30.000 euros pour procéder à la construction de la piscine. Dans la mesure où nous comprenons que ces fonds vous étaient propres (sous réserve de pouvoir en rapporter la preuve), le notaire devra les prendre en compte dans l’état liquidatif afin de définir la part revenant à chacun des époux. En revanche, nous ne pouvons définir au cas présent la part qui reviendra à chaque époux dans votre cas, notamment car il conviendrait au préalable d’avoir connaissance de l’inventaire de l’ensemble des biens du couple. Nous vous conseillons donc d’interroger votre notaire afin d’avoir suffisamment d’informations sur la répartition à venir des biens avec votre ancienne épouse. Bien à vous

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Partage de succession
Question postée par jacques le 17/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour Nous souhaitons liquider une succession comportant 3 heritiers en ligne directe (enfants du défunt) et 2 en 2e ligne ( petits enfants du défunt) Les ayants droits de 2e ligne ayant déja reçu en donation déguisée leurs parts d'héritage acceptent de céder aux 3 autres leurs parts sur la quotité disponible. Au niveau notarial quelle procédure adopter afin d'avoir un coût satisfaisant? et quel serait approximativement le montant pour cette succession de 350000€ en biens immobiliers? Merci de votre réponse.

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Bonjour, Il importe au préalable de préciser la situation appliquée à votre cas, et notamment de savoir si un testament a été rédigé par le défunt ou non. Nous considérerons dans le cadre de notre réponse que le défunt n’avait pas rédigé de testament, de sorte que les règles légales relatives à la succession s’appliquent. Par définition, faute de testament, seuls les enfants, lorsqu’ils survivent à leur ascendant, doivent être considérés comme héritiers et donc avoir des droits sur le patrimoine du défunt. Les petits-enfants ne peuvent revendiquer des droits sur la succession qu’en application de la règle de la représentation, c’est-à-dire lorsque leur propre ascendant est lui-même décédé. Ceci étant exposé, il est rappelé qu’une personne ne peut, de son vivant comme en raison de son décès, procéder à une libéralité (appelée donation si elle a été effectuée de son vivant, legs si elle est consentie en raison de son décès) en portant atteinte à la réserve héréditaire. La réserve héréditaire est la part du patrimoine qui ne peut pas être atteinte et qui est spécifiquement réservée aux héritiers réservataires (les descendants du défunt, au cas présent ses enfants). Lorsque le défunt a eu trois enfants, comme c’est votre cas, la réserve héréditaire correspond à ¾ du patrimoine, chaque héritier ayant droit à ¼ du patrimoine. La quotité disponible correspond quant à elle à ¼ du patrimoine, ce qui implique que le défunt ne peut avoir consenti à une donation d’un montant supérieur à ¼ du patrimoine : si tel a été le cas, la réserve héréditaire est atteinte, et les héritiers réservataires pourront exercer une action en réduction contre les bénéficiaires de la donation. Dans votre cas, et pour répondre à votre question, il n’existe donc pas de procédure pour que les deux petits-enfants « restituent » la part de quotité disponible aux enfants. Les donations consenties aux petits-enfants viendront s’imputer sur la quotité disponible. Si le montant des donations n’a pas excédé la quotité disponible, les héritiers réservataires auront droit, chacun, à la quote-part de réserve qui leur revient, la part de quotité disponible non affectée par les donations leur étant également attribuée à proportion de leur quote-part dans la succession (donc ¼ chacun). S’agissant de votre question relative au « montant de la succession », nous comprenons que vous souhaitez savoir les frais et impôts dont vous devriez vous acquitter dans le cadre de la succession. Plusieurs frais devront en réalité être acquittés, notamment en premier lieu les frais de notaire : le notaire facturera ainsi l’acte de notoriété (certifiant la qualité d’héritier de chacun) pour un tarif réglementé en 2021 de 56,60 € et l’inventaire pour un tarif réglementé en 2021 de 75,46 €. En outre le notaire facturera également, en présence d’un bien immobilier, le certificat de propriété à hauteur de 0,484% HT de la valeur des biens immobiliers (environ 1.700 € dans votre cas), l’attestation de propriété à hauteur de 0,532% HT de la valeur des biens immobiliers (environ 1.900 € dans votre cas) et la déclaration de succession à hauteur de 0,426% HT de la valeur de l’actif brut de la succession (dont nous ne connaissons pas le montant au cas présent). Fiscalement, l’administration fiscale prélèvera par ailleurs des droits de succession : sur ce point, chacun des enfants bénéficiera d’un abattement d’un montant de 100.000 € sur le montant de la part qui lui a été attribuée. Après application de l’abattement, il conviendra de faire application du barème fixé à l’article 777 du Code général des impôts (par exemple, les droits de 20% lorsque la fraction nette taxable attribuée à l’héritier est comprise entre 15.932 € et 552.324 €). En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire, qui pourra chiffrer très précisément le montant dont vous devrez vous acquitter en frais, droits de successions et honoraires dans le cadre de cette succession. Bien à vous

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Achat par l un des epoux sous pacs indivision
Question postée par valérie le 17/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour nous comptons divorcé prochainement et mon mari a acheté la maison sous pacs en indivision en 2017 uniquement avec un crédit à son nom nous nous sommes mariés en 2018. d après des sites internet il me doit quand même une partie de la maison car c était sous indivision mais mon avocat pense que non qu en est il ?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre époux a acquis une maison en 2017, alors qu’il avait conclu un PACS avec une autre personne, et ce avant que vous ne l’épousiez en 2018. Nous considérerons que vous vous êtes mariés sans contrat de mariage, donc sous le régime de la communauté légale. Vous souhaiteriez ainsi savoir si, dans l’optique d’un prochain divorce avec ce dernier, vous pourriez vous prévaloir de droits sur cette maison. Au préalable, nous vous rappelons qu’aucun régime juridique spécifique n’est applicable aux biens acquis par les partenaires de PACS. Faute d’un tel régime, le législateur considère que les biens acquis par les deux partenaires de PACS sont acquis sous le régime de l’indivision. Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, les indivisaires sont chacun propriétaires de l’intégralité du bien indivis, à hauteur d’une quote-part indivise, qui est généralement définie dans l’acte d’acquisition. Au cas présent, dans la mesure où vous époux a acquis la maison en indivision avec son ancien partenaire de PACS en 2017, cette dernière a été acquise sous le régime de l’indivision, de sorte que la propriété est indivise entre votre époux et son ancien partenaire depuis 2017. Par ailleurs, l’article 1405 du Code civil, applicable aux époux mariés sous le régime de la communauté légale précise que restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage. Or, au cas présent, votre époux était propriétaire en indivision avant le mariage, de sorte que la quote-part indivise dont il est propriétaire lui est restée propre, et ce en dépit de votre mariage en 2018, sauf à supposer que votre époux ait fait apport de cette maison à la communauté lors de votre mariage. À défaut, vous ne pourrez revendiquer de droits sur cette maison. En revanche, si vous avez contracté, avec votre époux, un contrat de mariage prévoyant que le régime matrimonial qui serait applicable au couple est celui de la communauté universelle (le contrat prévoit alors que seront communs tous les biens présents et à venir des époux), vous pourrez revendiquer des droits sur cette maison. Bien à vous

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Formaités post-obsèques
Question postée par PAGES le 16/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je voudrais savoir qui réalise les formalités administratives (prévenir banque, caisses de retraite, impôts, etc..) dans les 30 jours qui suivent les obsèques d'une personne qui n'a plus de famille ni d'enfant et qui vit seule chez elle. Est-ce un notaire ? Un avocat ? Quelqu'un d'autre ? Merci de me répondre par mail uniquement car je suis pour l'instant à l'étranger. Cordialement

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Bonjour, Vous souhaitez connaître l’identité de la personne chargée de réaliser l’organisation des obsèques et les formalités subséquentes au décès d’une personne n’ayant laissé aucune famille et vivant seule chez elle. Au préalable, il convient de rappeler que le décès est nécessairement constaté par un professionnel de santé, que le décès intervienne au domicile du défunt ou dans un établissement hospitalier ou de soins. Ce professionnel est donc chargé de prévenir la famille, si celle-ci n’entoure pas le défunt au moment de son décès, et, faute de famille qui se serait manifestée dans un délai de 10 heures à compter du décès, de prévenir le mail de la commune du lieu du décès. En effet, aux termes de l’article L. 2213-7 du Code général des collectivités territoriales, le maire est chargé de pourvoir d’urgence à ce que toute personne décédée soit ensevelie et inhumée décemment sans distinction de culte ni de croyance. Néanmoins, le maire n’a que la charge d’organiser l’enterrement et l’inhumation, la cérémonie étant à ce titre organisée grâce aux ressources du défunt si celles-ci sont suffisantes ou, à défaut, par les ressources publiques de la commune. Ainsi, le Code général des collectivités territoriales n’oblige pas le maire, au titre de son pouvoir de police, à organiser l’ensemble des démarches et formalités faisant suite au décès d’une personne sans famille. Toutefois, il semble que, dans la mesure où le maire est la première personne mise au courant du décès d’un défunt sans famille par le professionnel de santé, et qu’il est tenu d’une obligation générale d’organiser les obsèques d’une personne seule, il puisse être demandé à ce dernier de se charger d’informer l’ensemble des organismes ou services qui doivent être tenus au courant du décès. Il conviendra ainsi que le maire puisse informer les établissements bancaires dans lequel le défunt avait ouvert un compte, les éventuelles compagnies d’assurance, les éventuelles entreprises avec lesquelles le défunt avait conclu un contrat (compagnies de téléphonie, opérateurs internet, etc.), son éventuel employeur (ou Pôle Emploi), etc. Il semble également qu’il puisse être demandé au maire d’informer et de désigner un notaire qui sera en charge de la succession. Ce dernier aura ainsi pour mission de liquider la succession en fonction des règles légales (ou d’un testament s’il en a été rédigé un et qu’il est retrouvé), notamment en ayant recours, si besoin, à un généalogiste, qui aura pour mission de retrouver les éventuels membres de la famille du défunt. En outre, nous vous indiquons également que des associations peuvent prendre en charge les différentes formalités faisant suite au décès d’une personne isolée le cas échéant. Bien à vous

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Donation d'un tenement immobilier à deux enfants
Question postée par cuca le 14/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Sur un terrain existe deux maisons comment faire donation à mes deux enfants sans diviser le terrain possibilité de donner une maison à ma fille et laisser l'autre maison et le terrain en indivision

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous êtes propriétaire d’un terrain sur lequel sont construites deux maisons. Vous souhaiteriez faire donation de l’une des maisons qui se trouve sur ce terrain à votre fille sans avoir à diviser le terrain, ce dernier, ainsi que l’autre maison qui s’y trouve construite, devant être donnés en indivision à vos deux enfants. Au préalable, nous rappelons que selon l’article 893 du Code civil, la libéralité est l’acte par lequel une personne dispose, à titre gratuit, de tout ou partie de ses biens. Lorsque la libéralité est effectuée du vivant de celui qui la consent, cette dernière est appelée donation. À l’inverse, lorsque la libéralité est effectuée à cause de mort, la libéralité est appelée legs. Par ailleurs, nous vous rappelons également qu’aux termes de l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Au cas présent, nous comprenons que vous souhaitez ne pas procéder à la division du terrain dont vous êtes propriétaire, tout en donnant la propriété de l’une des maisons qui y est construite à l’un de vos enfants et en donnant l’intégralité du terrain et l’autre maison à vos deux enfants en indivision. Une telle opération semble difficilement réalisable. En effet, dans la mesure où la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, il est extrêmement complexe de décorréler la propriété du terrain de la propriété de la maison qui y est construite. Lorsqu’une personne est propriétaire du sol, elle est par principe propriétaire de ce dernier mais également de ce qui y a été construit. Par conséquent, si vous entendez donner la propriété de l’une des deux maisons à votre fille, vous serez contraints de procéder à une division de propriété, afin que vous puissiez donner à cette dernière a minima la maison et la partie du terrain sur laquelle elle est construite. Dans votre cas, il semble donc que la décision la plus optimale pour parvenir à votre objectif serait de procéder à une division de propriété qui permettrait de diviser d’une part seulement le terrain sur lequel a été construite la maison que vous souhaitez donner à votre fille et d’autre part le reste du terrain et l’autre maison. Le reste du terrain pourrait ainsi être donné en indivision à vos deux enfants, mais la maison, et donc la parcelle de terrain sur laquelle elle a été construite, pourrait être donnée à votre fille. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous accompagner dans le cadre de la mise en œuvre de ces démarches. Bien à vous

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Possibilité vente maison
Question postée par Sévy le 12/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Ma mère , en résidence pour anciens, veut vendre la maison familiale qu' elle occupait seule après le décès de mon père . Mes parents ont fait une donation entre époux . Ma mère peut elle vendre la maison sans l autorisation formelle de tous les héritiers ( ses enfants) ? Merci de votre éclairage. Salutations

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre mère, qui a été bénéficiaire d’une donation entre époux au décès de votre père, souhaite procéder à la cession de sa maison. Vous souhaiteriez ainsi savoir si votre mère a besoin de l’accord expresse de ses héritiers pour procéder à la cession. La réponse à votre question dépend en réalité du contenu exact de la donation entre époux qui a été consentie, de son vivant, par votre père. En effet, la donation entre époux permet au conjoint survivant de bénéficier soit de l’usufruit de la totalité des biens du défunt, soit du quart en la pleine propriété et des trois quarts en usufruit, soit de la pleine propriété de la quotité disponible au jour de la succession. Par conséquent, il importe, pour obtenir une réponse à votre question, de prendre connaissance de l’état liquidatif qui a été établi par le notaire au décès de votre père. En effet, suite à la liquidation de la succession de votre père, deux situations ont pu se présenter. En premier lieu, il se peut que votre mère ait recueilli la pleine propriété de la maison qu’elle occupait jusqu’à son départ pour sa résidence pour anciens. Le cas échéant, votre mère étant pleinement propriétaire de cette maison, elle peut la vendre sans recueillir l’aval formel de ses enfants. En second lieu, il se peut que votre mère ait seulement recueilli, à la succession de votre père, l’usufruit de cette maison, c’est-à-dire le droit d’user et de percevoir les fruits (les loyers) de ladite maison. Le cas échéant, les héritiers de votre père autre que votre mère seraient alors nus-propriétaires de cette maison. Or, il importe de rappeler que la cession d’un bien dont la propriété est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire ne peut être cédé sans l’aval conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le cas échéant, votre mère ne pourrait donc procéder seule à la vente de la maison et devrait donc recueillir l’accord des nus-propriétaires pour procéder à la cession. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession de votre père, afin de déterminer si votre mère peut céder seule la maison dans laquelle elle habitait ou si elle doit recueillir l'accord des nus-propriétaires. Bien à vous

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Achat en indivision
Question postée par miskaine le 12/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Mon fils divorce, je souhaite l'aider à racheter la part de son épouse de leur maison commune(je peux l'aider à hauteur de 60 000€). Je ne veux pas que cette acquisition entre dans le patrimoine de mon couple, je suis remarié sans contrat de mariage. A mon décès je veux que la part de cette indivision revienne à mon fils sans que mon autre enfant soit lésé dans le partage. Je peux à cet effet modifier une clause sur un contrat d'assurance vie,d'un montant équivalent, actuellement 50/50% pour chacun des 2, ou faire un testament pour qu'il soit tenu compte de cette opération au moment de mon décès, et qu'aucun de mes 2 enfants ne soit lésé. Est-ce possible et dois-je modifier mon régime matrimonial pour que cette acquisition n'entre pas dans le patrimoine commun de mon couple actuel.

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que, suite au divorce de votre fils, vous souhaiteriez directement racheter la part détenue par son ancienne épouse dans leur maison commune. Toutefois, étant mariée sous le régime de la communauté légale, vous ne souhaitez pas que cette part soit intégrée au patrimoine commun que vous détenez avec votre époux et souhaiteriez mettre en place une solution qui pourrait le permettre. Au préalable, il importe de rappeler que, suite au divorce de votre fils, l’ensemble des biens qu’il détenait avec son épouse sont tombés en indivision : dans le cadre de la liquidation de la communauté que formait votre fils et cette dernière, les biens qu’ils détenaient en commun doivent donc être partagés. Dans ce contexte, il est tout à fait possible à un indivisaire (l’un des deux époux en l’occurrence) de céder la quote-part indivise qu’il détient dans le bien à un tiers à l’indivision : votre ancienne belle-fille pourra donc tout à fait vous céder la quote-part indivise qu’elle détenait dans le bien. Par ailleurs, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 1402 du Code civil, tout bien acquis par l’un des époux mariés sous le régime de la communauté légale pendant le mariage est réputé être un bien commun, sauf si la preuve est rapportée que ce bien a été acquis avec des fonds propres. Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous souhaitez acquérir la quote-part indivise de votre épouse avec vos fonds propres : toutefois, dans la mesure où vous êtes mariée sous le régime de la communauté légale, cette quote-part sera présumée être commune à votre époux et vous-même, dans la mesure où elle aura été acquise pendant le mariage. Il importera donc, afin de faire échec à cette présomption, de se ménager la preuve établissant que vous avez bien acquis cette quote-part avec vos fonds propres : pour ce faire, il importera, lors de l’acquisition, de faire régulariser chez le notaire une déclaration d’emploi, qui permettra de certifier que la quote-part a été financée par vos fonds propres, et donc que cette quote-part vous est propre. Par ailleurs, nous comprenons également de votre question que vous souhaitez que cette quote-part soit rétribuée à votre fils à votre décès, sans toutefois que les autres héritiers soient lésés. Dans ce contexte, il semble effectivement que la solution la plus opportune serait de régulariser un testament qui prévoirait que la quote-part que vous allez acquérir sera léguée à votre fils. Toutefois, cette solution ne sera pas préjudiciable aux autres héritiers : en effet, un héritier est toujours protégé par la réserve héréditaire, qui représente la part du patrimoine qui devra impérativement lui revenir, quels que soient les éventuels testaments ou donations régularisés par le défunt au cours de sa vie. Lorsque le défunt a deux enfants, la réserve héréditaire correspond à la moitié du patrimoine : ceci implique que les deux héritiers devront impérativement percevoir a minima la moitié du patrimoine du défunt. Votre deuxième enfant sera donc nécessairement protégée par cette réserve héréditaire. En tout état de cause, et compte-tenu de la complexité de votre situation, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous conseiller utilement dans le cadre de la mise en place de ces opérations. Bien à vous

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Reprendre mon numéro de téléphone privé à l'origine.
Question postée par Heidi le 11/03/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, j'ai accepté il y a une dizaine d'années la portabilité de mon numéro privé en utilisation professionnelle et privée à la demande de mon employeur. En échange il paie l'intégralité des factures. Je suis licencié, ai je le droit de récupérer mon numéro de téléphone à titre privé ?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous étiez titulaire, à titre privé, d’une ligne de téléphone à laquelle était associé un numéro de téléphone. Dans le cadre de l’exécution de votre contrat de travail, votre employeur vous a demandé d’opérer la portabilité de ce numéro afin que ce dernier devienne à la fois un numéro à usage privé et professionnel, en échange de quoi ce dernier s’est engagé à régler les factures. À ce jour et suite à votre licenciement, vous souhaiteriez récupérer votre numéro de téléphone afin de l’utiliser à des fins personnelles. Votre question pose la problématique de la titularité de la ligne de téléphone et donc du numéro qui y est associé. En effet, si votre employeur est devenu titulaire de la ligne téléphonique correspondant à votre numéro lorsqu’il vous a demandé de procéder à la portabilité du numéro pour un usage à la fois privé et professionnel (en demandant à l’opérateur de vous substituer en qualité de titulaire de la ligne), la ligne téléphonique est devenue un bien de l’entreprise, de sorte que vous ne serez pas en droit de demander la portabilité du numéro sauf accord expresse de l’employeur. En revanche, si vous avez gardé la titularité de la ligne (ce que semble indiquer le fait que vous utilisiez cette ligne à la fois à des fins privées et professionnelles), il semble que vous pourrez vous rapprocher de l’opérateur afin de lui demander la portabilité du numéro, sans nécessairement recueillir son accord à cette fin. Il importe donc selon nous dans votre cas de bien vérifier si, lorsque votre employeur vous a proposé de régler le montant des factures de téléphone en échange de la portabilité de votre numéro privé vers un usage privé et professionnel, ce dernier n’est pas également devenu titulaire de la ligne. Le cas échéant, et dans la mesure où la ligne téléphonique serait devenue un bien de l’entreprise, la portabilité de votre numéro vers un usage privé ne nous semblerait possible qu’avec l’accord de votre employeur. En effet, l’opérateur ne pourrait accepter de procéder au transfert de cette ligne sans l’aval de son titulaire. En tout état de cause, quelle que soit l’identité du titulaire de la ligne (l’employeur ou vous-même), il nous semble préférable de vous adresser à votre employeur avant toute démarche afin de lui demander s’il vous donne son accord au transfert de la ligne. Bien à vous

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Paiement de commission d'apporteur d'affaire
Question postée par Particulier le 09/03/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Je suis agent immobilier et souhaite rémunérer des apporteurs d'affaires. Si je verse par exemple à un particulier ( apporteur) une commission de 10.000 € de quelles facons peuvent t-il la déclarer pour etre le moins taxé ? Merci d'avance pour votre réponse.

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Bonjour, L’apport d’affaires en matière immobilière est juridiquement régi par les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et offre une certaine liberté aux personnes qui souhaitent se constituer, occasionnellement ou de manière permanente, apporteur d’affaires d’un agent immobilier. Il convient en réalité de distinguer la situation dans laquelle l’apport d’affaire est réalisé par une personne physique à titre ponctuel, et celle dans laquelle l’apport est exécuté par une structure commerciale, dans le cadre de son activité usuelle. Il est permis à une personne physique qui exerce une autre profession d’être ponctuellement rémunérée pour l’apport d’affaires à un agent immobilier. Le cas échéant, la preuve de la rémunération ne pourra passer par une facturation classique (faute de structure commerciale) et le particulier devra donc émettre une attestation de vente, une quittance ou un reçu. En tout état de cause, le traitement fiscal de la commission qui sera versée à ce particulier est peu sujet à optimisation, de sorte qu’aucune méthode ne semble permettre d’être le moins taxé possible sur ces commissions. En effet, les commissions devront le cas échéant être déclarées par le particulier aux termes de sa déclaration de revenus, dans la rubrique « bénéfices non-commerciaux », qui lui permettra également de déduire les éventuels frais qui auraient été exposés dans le cadre de cette activité. Cette imposition n’est toutefois possible que dès lors que l’activité d’apport d’affaires est ponctuelle et que le montant des commissions perçues est dérisoire par rapport au montant des revenus qui sont perçus par ailleurs par l’apporteur d’affaires : à défaut, l’activité devra être considérée comme commerciale, et une structure devra être créée en ce sens. Dans votre cas, une commission d’un montant de 10.000 euros peut sembler élevée par rapport aux revenus usuels de l’apporteur d’affaire sur une année (dans le cadre de son emploi) : il conviendra d’être vigilant à ce que le montant de ses revenus usuels, s’il est un particulier, soit élevé, afin que cette commission puisse être perçue comme une commission d’un montant dérisoire. Par ailleurs, si l’apporteur d’affaires n’est pas un particulier mais une personne physique, les commissions reçues seront fiscalement traitées comme des revenus classiques d’une société commerciale et seront donc soumis à l’impôt sur les sociétés. Il convient par ailleurs de relever que les commissions perçues par l’apporteur société commerciale seront également assujetties à la TVA. De la même façon que pour les personnes physiques, la fiscalité de ces commissions semble difficilement optimisable : celles-ci ne pourront être soumises qu’à l’impôt sur les sociétés et à la TVA. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste afin de vous accompagner dans le cadre de la mise en place d’une éventuelle rémunération des apporteurs d’affaires ponctuels ou réguliers. Bien à vous

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Plus-value et résidence principale
Question postée par Mica973 le 09/03/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour , Je vous remercie par avance pour le temps et les réponses apportées à mes questions . En 2015, j’ai créé avec ma mère une SCI sur laquelle nous sommes associées (51% pour moi et 49% pour ma mère ). La SCI a acheté un bien en 2015 ,financé par ma mère en paiement comptant pour un total de 200.000€ . Cela fait plus de 3 ans qu’elle y réside en tant que retraité et en résidence principale. Aujourd’hui, elle souhaiterait vendre l’ensemble de la propriété qui est estimée par agence à 500.000€. Sur ces 500.000€, elle ne veut récupérer que sa mise de départ soit 200.000€ et le laisser les 300.000€ restant ( fruit de mon travail qui génère la plus-value actuelle) Afin d’être moi aussi exonéré des impôts de la plus-value comme ma mère , faut-il que je me déclare en résidence principale dans cette propriété et que l’on patiente un peu plus d’un an avant de mettre en vente ? Car la taxe est quasiment de 40%.... Bien à vous Michaël

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous êtes associé à hauteur de 51% d’une SCI avec votre mère, SCI qui s’est portée acquéreur d’un bien immobilier en 2015 qui a été financé intégralement par votre mère. Vous souhaiteriez aujourd’hui céder ce bien immobilier mais vous interrogez sur le montant de la plus-value qui pourrait être appliqué en cas de cession. Au préalable, il semble important de rappeler que si la cession directe d’une résidence principale (la cession est réalisée directement par une personne physique et non une SCI) est exonérée de taxation de la plus-value éventuellement réalisée, la situation d’une cession par l’intermédiaire d’une SCI est sensiblement différente. En effet, un associé d’une SCI peut bénéficier de l’exonération sur la plus-value relative à la résidence principale uniquement s’il occupe le logement dont la SCI est propriétaire comme résidence principale à titre gratuit, la plus-value n’étant alors applicable qu’à hauteur des parts qu’il détient dans la société. Cette précision étant apportée, il convient de rappeler que vous êtes associé à hauteur de 51% d’une SCI qui détient une maison que vous souhaiteriez vendre : par conséquent, si vous souhaitez bénéficier de l’exonération de la plus-value au titre de la cession de la résidence principale, cette exonération ne s’appliquera qu’à hauteur des parts que vous détenez dans la société. Par ailleurs, il convient également de rappeler que l’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale ne s’applique qu’à certaines conditions prévues notamment par l’article 150 U, II-1° du Code général des impôts et la doctrine administrative. L’exonération ne s’applique que si la résidence est la résidence habituelle (c’est-à-dire le lieu où il réside habituellement la majeure partie de l’année) et effective (une occupation sporadique du logement ne serait pas suffisante) du contribuable. En outre, le logement vendu doit être la résidence principale du contribuable au jour de la cession : dans ce contexte, l’exonération est généralement refusée lorsque le contribuable revient occuper le logement juste avant la vente, uniquement pour les besoins de l’exonération. Dans votre cas, il importe donc de signaler que l’occupation du logement en qualité de résidence principale uniquement pendant les quelques semaines ou mois qui précèderont la vente ne vous permettrait pas de bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée en cas de cession. Seule une occupation effective et prolongée de cette habitation comme résidence principale pourrait vous permettre d’être éligible au bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession. Au demeurant, il convient également de rappeler qu’une telle occupation impliquerait une résidence avec votre mère, si vous souhaitez que cette dernière bénéficie également de l’exonération de la plus-value. En effet, dans l’hypothèse où vous occupiez le logement à la place de votre mère, qui déménagerait dans un autre logement, l’habitation ne serait plus considérée comme sa résidence principale, de sorte qu’elle ne serait elle-même plus éligible à l’exonération de la plus-value. Bien à vous

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Acaht puis revente bien immobilier suite à divorce
Question postée par DidierD le 09/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, pouvez-vous m’éclairer sur ce qui suit, svp : Monsieur et madame achètent un bien immobilier de 1 000 000 Frs en 1996. Le bien est financé à hauteur de 400 000 Frs par monsieur (Apport 200 000 + crédit 200 000) et 600 000 Frs par madame (Apport 200 000 + crédit 400 000), ce qui représente un ratio de 40%/60%. Ils se marient en 1998 (pas de contrat de mariage). Question : En cas de revente suite à divorce (Actuellement, bien estimé aux alentours de 400 000 €), le même ratio est-il appliqué pour le partage, où le 50/50 s’applique-t-il, vu le mariage ? Merci pour vos réponses. Cordialement,

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Bonjour, Votre question implique de distinguer les deux régimes juridiques applicables aux biens qui sont acquis par les conjoints ou époux. Lorsque les conjoints sont mariés, le régime de la propriété des biens acquis pendant le mariage dépendra du régime matrimonial qui leur est applicable. Ainsi, à défaut de contrat de mariage, le régime applicable sera celui de la communauté légale. Ce régime implique que, sauf à ce que les époux aient effectué, au jour de l’acquisition des biens, une déclaration d’emploi de fonds personnels, le bien est considéré comme commun aux deux époux, et devra donc faire l’objet d’une division lors de la liquidation de la communauté. En revanche, si le bien a été acquis avant le mariage par les deux conjoints, le régime applicable à la propriété du bien sera celui de l’indivision, tel que prévu aux articles 815 et suivants du Code civil. Or, aux termes de l’article 815 du Code civil, tout indivisaire peut solliciter le partage des biens indivis, ce partage (et donc la répartition du prix de vente ou de la valeur du bien entre les indivisaires) étant effectué par référence aux parts d’indivision mentionnées dans l’acte notarié d’acquisition. En effet, l’acte notarié d’acquisition en indivision doit mentionner les quotes-parts indivises de chaque acquéreur, qui correspondent la plupart du temps à la proportion dans laquelle chacun des époux a financé le bien en question. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que le bien a été acquis avec des fonds des deux conjoints en 1996, soit avant le mariage, qui a eu lieu en 1998. Le mariage a été célébré sans contrat de mariage, de sorte que le régime applicable aux biens acquis par les époux pendant le mariage est celui de la communauté légale. Toutefois, nous comprenons de votre question que le bien immobilier a été acquis avant le mariage, en 1998. Par conséquent, ce bien a été acquis en indivision entre les conjoints. Aussi, l’acte notarié d’acquisition du bien immobilier doit faire ressortir la proportion dans laquelle chacun des indivisaires était propriétaire de ce bien, également appelée quote-part indivise. Le cas échéant, le partage de ce bien devra alors se faire selon les règles du régime de l’indivision, par référence aux quotes-parts de chaque époux telles que mentionnées dans l’acte d’achat. Bien à vous

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Donation
Question postée par tanger le 08/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Puis-je faire don à mon épouse de ma part d'un bien immobilier que nous avons en commun à Buenos Aires

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’une libéralité (c’est-à-dire la transmission d’un bien à titre gratuit) peut être effectuée du vivant du donateur (il s’agit alors d’une donation) ou en raison de son décès (il s’agit alors d’un legs). Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous détenez, conjointement avec votre épouse, un bien immobilier situé en Argentine et que vous souhaiteriez procéder à la donation de la quote-part du bien dont vous êtes propriétaire à cette dernière. Par définition, une telle opération est tout à fait possible selon le droit français : une personne peut en effet prévoir une donation de la quote-part d’un bien qu’il détient à l’autre personne qui en est propriétaire, notamment s’il s’agit de son époux(se). Toutefois, la donation d’un bien situé à l’étranger pose diverses problématiques afférentes à la loi qui sera applicable à une telle donation et à la fiscalité qui sera appliquée à ladite donation. Par principe, la loi applicable est la loi du lieu où l’acte de donation a été reçu. Dans votre cas, il serait donc possible de solliciter un notaire français afin que ce dernier constate, par la voie d’un acte notarié, la donation de ce bien situé à l’étranger : le cas échéant, la loi applicable à une telle donation sera la loi française. Néanmoins, il convient également de relever que, dans la mesure où vous souhaiteriez donner la quote-part de propriété d’un bien qui est situé en Argentine, cette donation donnera lieu à une nécessaire déclaration au service de la publicité foncière argentin, en charge de la constatation de l’ensemble des mutations immobilières sur son territoire. Par conséquent, il sera nécessaire d’avoir recours à un notaire argentin afin que ce dernier se charge des formalités à effectuer sur place. Au demeurant, nous vous alertons sur le fait que la donation entre époux n’est pas toujours considérée comme licite dans certains pays, notamment l’Argentine : il conviendrait donc se rapprocher d’un notaire français ainsi que d’un notaire argentin afin de déterminer avec précision si une donation entre époux d’un bien argentin constatée par un notaire français ne serait pas illicite dans l’ordre juridique argentin. Fiscalement par ailleurs, les donations transfrontalières (comme une donation d’un bien immobilier situé à l’étranger par un ressortissant français résidant en France) posent d’importantes problématiques, particulièrement complexes. La convention fiscale régularisée entre la France et l’Argentine ne régit aucunement la question de l’imposition d’une donation d’un bien immobilier situé en Argentine par les services fiscaux français ou argentins. En l’absence de convention fiscale, de multiples situations peuvent être distinguées mais il convient principalement de relever que si le donateur est domicilié en France au jour de la donation, tous les biens immeubles donnés seront passibles de l’impôt en France. Si le donateur n’est pas domicilié en France au jour de la donation, mais qu’il l’a été pendant au moins 6 ans au cours des 10 dernières années, les biens meubles seront imposables en France. Dans les autres hypothèses, seuls les biens meubles et immeubles situés en France seront imposables en France (la donation d’un bien situé ne donnera donc pas lieu à droits de donation en France). Dans votre hypothèse, si vous êtes fiscalement domicilié en France ou que vous l’avez été pendant 6 ans au cours des 10 précédentes années, la donation donnera lieu, par principe et faute de convention fiscale avec l’Argentine, à l’imposition de droits de donation en France. SI tel n’est pas le cas, l’administration fiscale française ne pourra prélever d’impôt concernant cette donation. En tout état de cause, et compte-tenu de la complexité de la situation, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire français ou argentin afin de vous accompagner dans le cadre de la mise en place de cette donation. Bien à vous

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Don
Question postée par Luce le 05/03/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Ma fille peut-elle utiliser l'argent d'un DON (ou avance sur héritage) avant l'enregistrement aux Impôts du formulaire n°2735 ?

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Bonjour, Aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit. Cette libéralité peut être effectuée entre vifs (il s’agit dès lors d’une donation) ou à cause de mort (il s’agit alors d’un legs). Lorsqu’un don manuel est effectué du vivant du donateur, ce dernier peut décider que le don viendra en déduction de la future part successorale du donataire (on parle alors de donation avec avance de part successorale) ou qu’il viendra s’imputer sur la part du patrimoine du défunt qui n’est pas réservée aux héritiers, la quotité disponible (on parle alors de donation hors part successorale). En tout état de cause, si le don n’a pas à être formalisé par un écrit, ni même par un écrit notarié, il doit obligatoirement donner lieu à une déclaration à l’administration fiscale, qui pourra alors déterminer le montant de l’éventuel droit de donation qui sera prélevé sur cette donation. La donation est exonérée de droits de donation si son montant est inférieur à la somme de 31.865 € (ce plafond étant apprécié tous les 15 ans pour un don effectué par une même personne à un même donataire). Par ailleurs, le montant de la donation sur lequel sera calculé le droit de donation (appelé base taxable) pourra également bénéficier de différents abattements, et notamment d’un abattement de 100.000 € lorsque le don est effectué à un enfant. Par suite, les droits de donation seront calculés par référence au barème de taxation établi par l’article 777 du Code général des impôts. En tout état de cause, le donataire devra procéder à l’envoi d’une déclaration 2735-SD si le montant du don est inférieur à 15.000 euros : le paiement des droits de donation, si des droits de donation sont dus, se fera alors immédiatement. Si le montant de la donation ou du don est supérieur à 15.000 €, le donataire devra également remplir un cerfa n°2735-SD, sauf s’il souhaite s’acquitter des droits de donation plus tard (devra alors être remplie une déclaration cerfa n°2734-SD, qui devra dans tous les cas être envoyée à l’administration fiscale au plus vite). S’agissant enfin des délais de déclaration, le don doit par principe faire l’objet d’une déclaration spontanée : toutefois, si tel n’a pas été le cas et que l’administration découvre le don, ce dernier devra faire l’objet d’une déclaration dans le délai d’un mois. Dans votre cas, vous nous interrogez sur la possibilité pour le donataire d’utiliser les fonds donnés avant que la déclaration de donation ait été enregistrée par le service des impôts. Comme indiqué, le don doit si possible être déclaré spontanément, dès lors que la donation est effectuée, ce qui semble être votre cas, dans la mesure où nous comprenons de votre question que la déclaration a déjà été effectuée, même si elle n’a pour l’heure par encore été enregistrée par le service des impôts. En tout état de cause, aucune disposition n’empêche au donataire d’utiliser les fonds qu’il a reçus en donation (ou le ou les biens donnés) avant que l’administration fiscale ait effectivement enregistré la déclaration ni même reçu la donation. Il conviendra simplement que le don soit, in fine, effectivement déclaré à l’administration fiscale. Bien à vous

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Partage de biens en cas de divorce
Question postée par alainmonfort le 03/03/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, Dans notre procédure de divorce, s’offre à nous deux possibilités pour le partage des biens. Nous sommes propriétaire d’une maison, pour laquelle j’avais un apport personnel provenant d’un héritage. Nous avons décidé mon épouse et moi-même un partage de ce type : Pour mon épouse 1/3 de la maison sur une moyenne de 4 estimations, une prestation compensatoire et le remboursement des mensualités d’emprunt de la maison depuis notre séparation de domicile. L’avocat de mon épouse nous propose de simplifier cette procédure en un partage 50/50 de la maison sur l’estimation la plus basse du bien. Dans les deux cas le montant pour chacun d’entre nous serait équivalent. Ma question est la suivante : Comme je reste propriétaire de la maison, est-ce que le fisc peut contester le montant du bien évalué dans le cas d’un partage par moitié à une valeur légèrement en dessous du marché et me demander un réajustement des droits ou taxes liés à cette transaction ? Par avance merci.

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que, dans le cadre d’une procédure de divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté, les biens communs des époux tombent en indivision et doivent être partagés entre chacun d’eux. Lorsque les époux s’accordent sur le principe et les modalités d’un accord amiable, le partage peut avoir lieu dans le cadre d’une convention régularisée par ces derniers. Les opérations de partage sont alors soumises à une fiscalité particulière : le partage donne notamment lieu à un droit de partage de 2,5% de la valeur des biens partagés, à verser au Trésor. Par ailleurs, lorsque le partage inclut également des biens immobiliers, cet acte devra être publié et donnera alors lieu au paiement d’une contribution de sécurité immobilière, égale à 0,12% de la valeur des biens immobiliers. Par conséquent, la valeur des biens partagés, en particulier des biens immobiliers, a une influence directe sur les différentes impositions dont le Trésor pourra solliciter le paiement. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que deux possibilités s’offrent à vous quant au partage de la résidence dont vous étiez propriétaire avec votre épouse, chacune permettant une répartition équitable de valeur entre vous. Toutefois, la distinction entre ces deux options réside dans le fait que l’évaluation de la maison n’est pas la même, celle retenue dans le cadre de la première estimation étant constituée d’une moyenne de 4 estimations, alors que celle retenue dans le cadre de la deuxième estimation repose sur l’estimation la plus faible. S’agissant de la deuxième option, il convient de déterminer si l’évaluation qui a été effectuée, et sur laquelle celle-ci repose, a été grossièrement sous-évaluée et pourrait alors être constitutive d’un abus de droit. En effet, si l’administration fiscale constate que l’évaluation de la maison retenue a été volontairement minorée afin de réduire le montant des droits de partage et de la contribution de sécurité immobilière, celle-ci pourrait effectivement considérer qu’un abus de droit est caractérisé. Toutefois, si la deuxième option repose sur une évaluation objective du bien (certes la moins élevée), un abus pourrait plus difficilement être caractérisé. La question d’une possibilité de redressement de l’administration fiscale est donc une question de fait, et repose essentiellement sur le fait que la valorisation du bien à retenir et servant de base au calcul de la contribution de sécurité immobilière et du droit de partage ne doit pas sciemment minorée. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste afin de vous conseiller utilement s’agissant de cette problématique. Bien à vous

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Terrain en indivision avec l'etat
Question postée par FredErena le 01/03/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, ma mère de 72 ans est propriétaire de 50% d'un terrain en indivision avec l'Etat à la suite du décès de mon père dont j'ai refusé l'héritage (le terrain situé dans la Somme devait revenir entièrement à ma mère à la suite d'une décision de justice dans le cadre de leur divorce mais la liquidation du régime matrimonial n'a jamais été exécuté). Elle souhaite aujourd'hui me faire don de sa part. J'ai pris contact avec un notaire de la région où se trouve le terrain mais il ne semble pas être intéressé par le dossier. Que dois-je faire pour indiquer à l'Etat que je souhaite racheter sa part ? Quelles sont les étapes à respecter ? A qui puis-je m'adresser avant de revenir vers un notaire ? Merci pour votre retour. Bien cordialement

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre mère est propriétaire en indivision d’un terrain à hauteur de 50%, l’autre quote-part indivise de 50% étant détenue par l’Etat. Votre mère souhaiterait vous donner ce terrain et vous désireriez, dans ce contexte, pouvoir racheter la quote-part indivise de l’Etat. Au préalable, il importe de vous rappeler que vous n’êtes toujours pas propriétaire de la quote-part indivise de votre mère : ceci étant, nous développerons notre réponse en impliquant que cette donation est imminente et que vous vous rapprocherez prochainement de l’Etat en votre qualité de propriétaire de la quote-part indivise de votre mère. Le régime de l’indivision est fixé par les articles 815 et suivants du Code civil et se caractérise par la précarité de l’état dans lequel il place les indivisaires. En effet, le régime de l’indivision est censé constituer un régime provisoire, duquel chaque indivisaire doit pouvoir sortir à tout moment : c’est la raison pour laquelle l’article 815 du Code civil précise que tout indivisaire peut solliciter, à tout moment, le partage de l’indivision. Il existe cependant une autre possibilité de mettre un terme à l’indivision, caractérisée par le rachat, par l’un des indivisaires, de la quote-part indivise du ou des autres indivisaires : le cas échéant, le rachat doit être caractérisé par un acte notarié de cession de quote-part indivise. Dans votre cas, il importe dans un premier temps de prendre attache avec un notaire (il convient bien de s’adresser au notaire, même si le premier que vous avez sollicité a manifestement fait part de son désintérêt pour l’opération), afin que ce dernier puisse contacter les services de la publicité foncière et de l’Etat (la collectivité territoriale propriétaire du terrain). La notaire pourra ainsi déterminer avec les services compétents si l’administration est disposée à vendre sa quote-part indivise. Si tel est le cas et que vous vous accordez sur le montant que vous devrez régler à l’Etat, le notaire pourra alors régulariser un acte de cession, par l’Etat, de sa quote-part indivise, en échange du paiement d’une soulte par vous-même (la somme d’argent correspondant au cas présent à la moitié de la valeur du terrain en question). Si l’état refuse de céder sa quote-part, il conviendra de saisir les juridictions compétentes afin de solliciter le partage judiciaire de l’indivision, et de demander l’attribution de la quote-part indivise du terrain en question. Dans le cadre de cette procédure, l’attribution de la pleine et entière propriété du terrain à l’Etat ou à vous-même pourra être décidée par tirage au sort : le cas échéant, l’indivisaire qui n’aurait pas été attributaire du terrain recevra alors de l’autre indivisaire le paiement d’une soulte, correspondant à la valeur de la moitié de ce dernier. Le juge pourra alternativement décider de prononcer une licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères, à laquelle toute personne pourra participer (sauf si les indivisaires s’accordent pour être les seuls à participer à ces enchères). En toutes hypothèses, il importera, en cas de partage judiciaire, de vous rapprocher d’un avocat pour vous accompagner dans cette démarche. Bien à vous

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Travaux après état des lieux
Question postée par babou le 01/03/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J'ai fait l'état des lieux de sortie avec mon propriétaire le samedi 27 février. Il s'avère que quelques petits travaux sont à ma charge ce que je ne conteste pas. Le propriétaire m'a précisé qu'il se chargerait de faire lui même les réparations et qu'il m'enverrait la facture. Je sais que pour les travaux faits par le bailleur lui même il est censé m'envoyer uniquement la facture des produits et des matériaux utilisés ( quel texte juridique spécifie cette obligation?) Merci de me tenir informé Cordialement Babou

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que les relations entre un propriétaire et un locataire d’un logement dans le cadre d’un bail d’habitation, notamment dans le cadre du terme de ce bail (état des lieux, restitution du dépôt de garantie, etc.) sont régies par les dispositions de la loi n°98-462 du 6 juillet 1989. Au terme du bail d’habitation, le locataire et le propriétaire sont tenus de dresser un état des lieux de sortie, afin de déterminer les éventuelles dégradations qui auraient pu affecter le logement depuis que ce dernier a été mis en location. Cet état des lieux permettra ainsi au propriétaire de savoir si le dépôt de garantie versé par le locataire à la conclusion du bail pourra être restitué à ce dernier, et si oui dans quel quantum. Dans ce contexte, il importe de déterminer si les dégradations doivent être mises à la charge du locataire. La liste des différentes réparations dites locatives (dont la charge financière doit être assumée par le locataire) est fixée par la loi, et notamment l’article 7 de la loi de 1989, mais il convient de préciser que ces réparations locatives sont obligatoirement à la charge du propriétaire si celles-ci sont causées par la vétusté du logement. En tout état de cause, lorsque des réparations locatives sont constatées aux termes de l’état des lieux de sortie, il convient de savoir si le locataire est en droit de demander à son propriétaire de lui produire les factures de travaux permettant de justifier les déductions qui seront pratiquées sur le dépôt de garantie. Sur ce point, la loi de 1989 n’impose pas au propriétaire de produire une quelconque facture pour justifier des travaux effectués. Cette position a été confirmée par une réponse ministérielle en date du 29 juin 2010, par laquelle le secrétaire d’état chargé du logement et de l’urbanisme a indiqué qu’obliger les propriétaires à produire une facture pour justifier de travaux effectués les empêcherait de réaliser les travaux eux-mêmes et pourrait également rallonger le délai de restitution du dépôt de garantie. Locataire et propriétaire peuvent toutefois s’accorder pour que le propriétaire justifie effectivement des dépenses entreprises et du montant déduit sur le dépôt de garantie par des factures. Dans votre cas, il convient donc de préciser que vous pouvez toujours demander au propriétaire la production de factures justifiant les travaux constatés dans l’état des lieux de sortie, et justifiant la déduction opérée sur le dépôt de consignation. Ceci étant, le propriétaire n’aura pas l’obligation de vous les transmettre, aucune obligation légale ne prévoyant une telle transmission. Bien à vous

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Usufruit
Question postée par rigouste le 28/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Sci familliale (3 enfants pere et mere)donation faite 300 parts en pleine propriété et 200 parts en nu-propriété pour chaquue enfants et en usufruit viager réversible monsieir et madame. mad etand décécdé nous voulons vendre 1 des immeubles valeur 150000€ quel serait la part de chacun et comment je peut faire pour donner a mes 7 petits enfants merci pour votre reponse

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Bonjour, Nous comprenons de votre question qu’une SCI familiale a été constituée entre 3 enfants, dont vous faites partie, et leur père et mère. Les père et mère ont procédé à la donation, à leurs enfants, de 300 parts en pleine propriété de la SCI et de 200 parts en nue-propriété, l’usufruit viager étant conservé par les parents. Vous souhaiteriez procéder à la cession du bien dont est propriétaire la SCI, pour une valeur de 150.000 euros et savoir s’il est possible de procéder à une donation à vos propres petits enfants. Au préalable, il convient d’indiquer que le démembrement de propriété viager est maintenu jusqu’au décès de l’usufruitier, le droit d’usufruit étant un droit viager : par conséquent, au décès de ce dernier (ou de ces derniers si l’usufruit est détenu par deux personnes), le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien démembré. Au cas présent, la nue-propriété de 200 parts de la SCI avait été donnée aux enfants, de sorte que les parents ont conservé, sur ces parts, l’usufruit, et donc le droit d’usage et de perception des fruits attaché à ces parts. En dépit du décès de la mère, l’usufruit des 200 parts de la SCI est toujours détenu par le père, qui lui a survécu. Aussi, 300 parts de la SCI sont toujours détenues en pleine propriété par les enfants et 200 parts sont détenues en usufruit par le père. Par ailleurs, nous vous rappelons que la cession de la pleine propriété d’un bien dont la propriété est démembrée requière impérativement l’accord conjoint du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Dans votre cas, les 200 parts de la SCI ne pourront donc être cédées qu’avec l’accord du père, qui en est toujours usufruitier. S’agissant de la répartition du prix de vente, l’article 621 du Code civil dispose qu’en cas de vente de la propriété, le prix de vente se répartit entre le nu-propriétaire et l’usufruitier selon la part respective de chacun de ces droits, sauf accord pour reporter le prix sur l’usufruitier. Le prix se répartit alors en fonction de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété telle qu’elle est définie par l’article 669 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier (plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible). Dans votre cas, il convient de distinguer selon que seront vendues les parts de la SCI ou l’habitation. Si les parts de la SCI sont vendues, le prix de cession devra être divisé entre les parts en pleine propriété (qui recevront 3/5èmes du prix de cession) et les parts en usufruit (les 2/5èmes restant du prix seront répartis entre les nus-propriétaires et l’usufruitier selon la répartition de l’article 669 du Code général des impôts). En revanche, si la SCI procède à la cession du bien, le prix de cession sera perçu par la SCI elle-même, mais pourra par la suite être réparti entre chacun des associés (nus-propriétaires et usufruitier) selon la répartition susvisée. S’agissant de la donation à vos petits-enfants, nous comprenons que vous êtes, en votre qualité d’enfant, plein propriétaire de 100 parts de la SCI et nu-propriétaire, avec vos frères et sœurs de 200 parts de la SCI. Il vous sera donc possible de procéder à la donation des parts en pleine propriété, mais également de procéder à la donation de la nue-propriétaire dont vous disposez : vos petits-enfants détiendront ainsi la nue-propriété des parts dont vous étiez nu-propriétaire, de sorte qu’au décès du père (qui détenait jusqu’alors l’usufruit), ces derniers en deviendront pleins propriétaires. Cette donation devra faire l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale et pourra donner lieu à la perception de droits de donation (en fonction des abattements éventuellement applicables), étant précisé que la valeur prise en compte pour le calcul des droits de donation s’agissant des parts en nue-propriété sera fixée par référence aux dispositions de l’article 669 du Code général des impôts. En tout état de cause, compte-tenu de la spécificité de la situation, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous accompagner dans le cadre de la cession du bien. Bien à vous

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Transfert de stock du statut d'auto entrepreneur vers sasu
Question postée par Mariehe le 26/02/2021 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour Je suis auto entrepreneur avec une activité d'achats et reventes de pièces automobile d'occasion. Je viens de créer une sasu pour continuer cette activité J'ai un stock de pièces(d'occasion) avec une valeur (prix d'achat) de 15 000 € Sous quelle forme puis je céder ce stock à ma SASU ? et m'informer sur l'aspect fiscal également : TVA etc .... Merci pour votre retour Cordialement

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Bonjour, Il est très fréquent que les auto-entrepreneurs souhaitent transférer l’exercice de leur activité sous une forme sociétaire, et notamment sous la forme d’une SASU. Dans ce contexte, la problématique juridique se pose de savoir par quelle opération l’activité de l’auto-entrepreneur pourra être transférée à la SASU. Sur ce point, et après avoir constitué la SASU, l’entrepreneur disposera de deux modalités pour transférer son fonds de commerce, constitué alors qu’il exerçait son activité en tant qu’auto-entrepreneur : l’apport du fonds de commerce ou la cession du fonds de commerce. L’apport du fonds de commerce à une société représentant de lourdes formalités juridiques, il est préférable de procéder à une cession du fonds de commerce. Le cas échéant, la cession portera sur l’universalité de biens composants le fonds (l’éventuel droit au bail, le matériel, etc.) mais également sur le stock, qui ne fait quant à lui pas juridiquement partie du fonds de commerce. La cession du fonds de commerce entraînera toutefois une fiscalité importante pour le cédant et le cessionnaire. Le cédant se verra automatiquement imposer les bénéfices réalisés et des bénéfices en sursis d’impositions (plus-values latentes, éventuelles provisions en sursis, etc.), qui seront imposés soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés en fonction de l’entreprise. Par ailleurs, l’auto-entrepreneur pourra également bénéficier d’un régime de report des plus-values imposables. D’autre part, l’auto-entrepreneur devra également s’acquitter des droits d’enregistrement (0% si la valeur du fonds est comprise entre 0 et 23.000 euros, 3% si la valeur du fonds est comprise entre 23.000 et 200.000 et 5% si la valeur du fonds excède la somme de 200.000 euros). Enfin, s’agissant en particulier du stock, il convient également de relever que cette opération sera par principe assujettie à la TVA, qui devra donc être payée par la société acquéreur. Dans votre cas, il convient donc de relever que la fiscalité la plus importante concernant le transfert de votre activité à une SASU sera afférente à la cession du fonds de commerce en tant que tel. La cession de votre stock d’auto-entrepreneur sera par ailleurs considérer comme une opération soumise à la TVA, qui devra être payée par la SASU. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat conseil juridique afin de vous accompagner dans ces différentes opérations et démarches. Bien à vous

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Ma mère vent sa maison dont elle a usufruit
Question postée par chantal le 25/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Ma mère vent sa maison qu'elle a en usufruit depuis le dc de mon père, nous sommes trois enfants. C'est sa maison principale. Il y a eu une plus value sur le prix évalué au dc de mon père . aura t'elle des impôts à payer sur cette plus value ? et nous les enfants ? Elle a 82 ans et vit ds la maison depuis 50 ans

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que, par principe, ni l’usufruitier, qui dispose du pouvoir d’user et de percevoir les fruits de la chose, ni le nu-propriétaire, qui dispose du pouvoir de disposer de la chose (la vendre, la donner notamment), ne peuvent céder seuls la pleine propriété du bien. En effet, la vente de l’intégralité de la propriété du bien immobilier nécessite impérativement l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire, sauf pour chacun d’entre eux à décider de vendre séparément l’usufruit ou la nue-propriété. Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pour vendre la pleine propriété d’un bien immobilier ensemble, une plus-value immobilière pourra être constatée entre la valeur d’acquisition (ou la valeur au jour où le bien a été transmis par donation ou succession) et la valeur retenue dans l’acte de cession. D’ordinaire, le Code général des impôts précise que la plus-value réalisée sur un bien constituant la résidence principale du vendeur est exonérée de toute imposition sur la plus-value. Néanmoins, cette exonération n’est pas applicable dans le cadre d’un démembrement de propriété, de sorte que tant le nu-propriétaire que l’usufruitier doivent s’acquitter d’un impôt sur la plus-value. Dans votre cas, dans la mesure où la propriété de la résidence de votre mère est démembrée, tant votre mère que vous et vos frères et sœurs devront s’acquitter d’un impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente. Pour déterminer le montant de cette plus-value, il conviendra néanmoins de retenir la valeur non de la pleine propriété du bien mais, séparément, d’une part de la nue-propriété, et d’autre part de l’usufruit. Or, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sont précisément déterminées par l’article 669 du Code général des impôts : leur valeur dépend en réalité de l’âge de l’usufruitier (plus l’usufruitier est âgé, plus ma valeur de l’usufruit est faible). Ainsi, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété devra être calculée au jour du décès (et donc de la succession) au jour de l’acte de vente (par référence à l’évaluation de l’article 669 du Code civil) et la différence entre ces deux valeurs déterminera le montant de la plus-value pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ceci étant, en dépit de l’absence d’exonération, il doit être rappelé que tant l’usufruitier que le nu-propriétaire pourront, par principe, bénéficier des abattements usuels sur la valeur du bien soumise à impôts en fonction de la durée de détention (plus le bien a été détenu longtemps, plus l’abattement sera élevé). Ainsi, les biens détenus depuis plus de 22 ans pourront faire l’objet d’une exonération totale du montant de la plus-value. En tout état de cause, nous vous conseillons de faire part de ces problématiques au notaire en charge de la vente. Bien à vous

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Don manuel
Question postée par rosy60 le 25/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Il y a trois ans ma maman m'a donné 16 000 € pour rembourser un prêt à la consommation (je rencontrais des difficultés financières). Pour respecter la loi je l'ai déclaré aux impôts en remplissant un formulaire. Ma maman ne souhaitant pas en parler à mes autres frères et soeurs , ne veut pas qu'ils soient au courant lors de la succession lorsqu'elle ne sera plus là ! Elle me reproche d'avoir fait cette démarche a près des impôts. Ma question est simple : cette somme apparaitra t'elle lors de la succession chez le notaire ?^ Dans l'attente de votre réponse Cordialement

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les articles 893 et suivants Code civil distinguent deux types de libéralités, les legs, c’est-à-dire une donation qui prendra effet au décès du donateur, et la donation, qui est une libéralité consentie du vivant du donateur. Dans le cadre d’une donation, la problématique des formalités afférentes à une telle libéralité se pose. Dans le cas particulier d’un don manuel, c’est-à-dire d’une donation d’une somme d’argent ou d’un objet, la transmission peut se faire de la main à la main et ne requière pas nécessairement de forme particulière (un écrit, notamment, n’est par principe pas indispensable). Toutefois, si le don manuel ne doit pas revêtir de forme spécifique, il doit donner lieu à une déclaration à l’administration fiscale : ainsi le donataire doit normalement spontanément déclarer tout don qui lui aurait été consenti, afin que l’administration fiscale puisse calculer et éventuellement percevoir des droits de donation sur la somme donnée. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous avez spontanément déclaré la somme d’argent que votre mère vous a donné afin de pouvoir rembourser votre prêt à la consommation : même si elle semble aujourd’hui vous le reprocher, cette démarche était toutefois obligatoire. Par ailleurs, nous vous rappelons que l’article 843 du Code civil dispose que tout héritier qui vient à une succession, c’est-à-dire qui se prévaut de droits sur le patrimoine du défunt, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donation entre vifs, directement ou indirectement, sauf à ce que la donation ait été réalisée expressément hors part successorale. Ceci implique que toute donation qui aurait été consentie par une personne devra impérativement faire l’objet d’une déclaration lors de son décès, afin d’être prise en compte lors de la succession. En effet, il importe qu’aucun des héritiers ne soit lésé dans le cadre d’une succession, de sorte que celui qui a perçu une somme d’argent du vivant du défunt doit être traité de manière égalitaire avec les autres héritiers. Par principe, cette donation viendra donc en déduction de la part successorale qui devra lui être attribuée (donation en avance de part successorale), à moins que, lors de la donation, il ait été expressément convenu que la donation soit réalisée hors part successorale (le cas échéant, la part successorale qui doit être attribué au bénéficiaire de la donation n’est pas réduite du montant de sa donation). Dans votre cas, nous comprenons que le don effectué par votre mère a été effectué de manière informelle, de sorte qu’il est très probable que cette donation soit une donation réalisée en avance de part successorale. Cette dernière devra donc être déduite de la part que vous devrez recevoir lors de l’ouverture de la succession de votre mère, étant précisé qu’en tout état de cause, la donation devra impérativement être rapportée au notaire qui sera en charge de la succession. À cet effet, la déclaration de cette donation à l’administration fiscale permettra au notaire d’avoir connaissance de son existence mais, même à supposer qu’une telle déclaration n’ait pas été effectuée, vous auriez tout de même dû l’en informer, sauf à vous exposer à une action judiciaire des autres héritiers qui, s’ils en avait eu connaissance, aurait pu demander la réduction de votre part successorale après la succession. Bien à vous

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Succession
Question postée par picot michelle le 24/02/2021 - Catégorie : Droit des affaires

Mes parents sont décedés en 2009 et 2011, nous avons reçu lettre du notaire, pour succession 9 héritiers, chacun a reçu un lotsconformement aux desirs exprimes par nos parents de leur vivant Un heritier depuis le 24 décembre 2020 a investi un parcelle de terrain et est entrain de monter une construction Nous avons porte plainte, police municipale, gendarmerie, huissier, cette personne continue les travaux Nous avons payé la somme due au notaire, nous attendons les actes (le notaire doit nous remettre de l'argent, car nous avons trop versé, nous bénéficions de la loi LETCHIMY) Que devons faire pour arrêter cette construction Merci de votre réponse

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Bonjour, Nous comprenons de votre question qu’en suite du décès de vos parents, ces derniers vous ont légué un terrain divisé en lots dont chacun devrait se voir prochainement attributaire. Toutefois, depuis le 24 décembre 2020, l’un des héritiers, sans le consentement des autres, a décidé de faire procéder à la construction d’une habitation sur ce terrain, qui n’a pour l’heure pas encore été partagé. Au préalable, nous vous indiquons que dès lors que les biens qui figuraient dans le patrimoine du ou des défunts n’ont pas été partagés (l’opération juridique par laquelle chacun des héritiers devient juridiquement propriétaire des biens ou lots qui lui sont attribués), ces derniers se trouvent en indivision. Le régime de l’indivision est exposé aux articles 815 et suivants du Code civil. Aux termes de l’article 815-2 du Code civil, tout indivisaire peut, par principe, effectuer les travaux qui sont nécessaires à la conservation des biens indivis, même si ces travaux ne représentent pas un caractère d’urgence. Toutefois, aux termes de l’article 815-3 du Code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas de l’exploitation normale des biens indivis, et pour effectuer tout acte de disposition qui ne sont pas mentionnés à l’alinéa 1 de l’article 815-3 dudit Code. Par conséquent, un indivisaire ne peut faire procéder à des constructions sur un terrain indivis sans l’aval des autres indivisaires. Dans votre cas, nous comprenons de votre question qu’un terrain figurant dans le patrimoine des défunts n’a toujours pas été partagé, de sorte que ce dernier est soumis au régime de l’indivision. Pourtant, l’un des héritiers, qui est donc indivisaire, a cru pouvoir, en dépit de votre opposition et de celle des autres indivisaires, faire construire un bien sur le terrain litigieux. Par conséquent, cet héritier agit en violation des dispositions de l’article 815-3 du Code civil. Aussi, il importe, pour remédier à cette problématique, d’agir en urgence, dans le cadre d’une action en référé et sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, afin de solliciter du président du tribunal judiciaire compétent qu’il ordonne la cessation immédiate des travaux. En effet, le président du tribunal judiciaire pourrait ainsi rendre une ordonnance immédiatement exécutoire, qui vous permettrait d’user de la force publique pour faire cesser les travaux en cours. À cette fin, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin de vous accompagner dans cette démarche. Bien à vous

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Calcul du droit de partage pour divorce
Question postée par Antoine le 22/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, nous envisageons de divorcer par consentement mutuel. Pouvons nous s'entendre de notre coté pour le partage des biens meubles et ne faire paraitre dans la convention de partage que notre maison afin de baisser l'assiette de calcul du droit de partage. La maison est estimée à 300 000€, l'un de nous va racheter la moitié de l'autre, y a t il d'autres frais à prévoir que le droit de partage? D'autre part mes beau parent son en train de faire une donation de leur résidence principale en nu propriété à ma femme, si l'acte est rédigé avant notre divorce, devrons nous payer le droit de partage dessus, ou en est il exclu car donation et donc directement la propriété de ma femme. Nous sommes mariés sans contrat. Merci de votre éclairage. Antoine

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’en cas de divorce, les biens de la communauté formée entre les époux tombent en indivision, de sorte qu’il convient d’appliquer les règles de l’indivision pour déterminer les formes et conditions selon lesquelles les biens seront partagés entre les époux. Aux termes de l’article 835 du Code civil, si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir dans les formes et selon les modalités choisies par les parties. Le partage peut donc intervenir à l’amiable, lorsque les parties en sont d’accord et, par principe, la convention de partage ne doit pas revêtir de forme particulière. Toutefois, les anciens époux sont indirectement tenus de rédiger une convention de partage lorsque figurent dans les biens à partager des biens immobiliers : en effet, le changement de propriété du bien doit impérativement être publié au service de la publicité foncière, service qui exige que la convention de partage soit constatée par un acte notarié. Dans votre cas, nous comprenons que vous souhaiteriez ne pas faire figurer votre résidence principale sur la convention de partage, afin que la valeur de cette dernière ne rentre pas dans l’assiette du calcul des droits de partage. Une telle opération ne sera pas possible, dans la mesure où le changement d’identité du propriétaire de cette maison doit impérativement être enregistré par le service de la publicité foncière, et que, par conséquent, la convention de partage devra obligatoirement être constatée par acte notarié. Il conviendra donc effectivement que vous vous acquittiez d’un droit de partage de 2,5% de la valeur des biens partagés au profit du Trésor (déduction faite des dettes). Les autres frais seront les honoraires du notaire, dont la rémunération, pour le partage, est définie réglementairement par un pourcentage de la valeur des biens partagés, ainsi que la contribution de sécurité immobilière (faisant suite à la publication au service de la publicité foncière), qui sera égale à 0,12% de la valeur du bien immobilier. S’agissant de la donation de la nue-propriété, dans l’hypothèse où la donation a été consentie avant le divorce, nous vous rappelons qu’il convient de distinguer, dans le cadre du régime de la communauté légale, les biens communs aux époux et les biens propres à chacun d’eux. Par principe, l’article 1402 du Code civil dispose que tous les biens sont, en communauté légale, présumés être des biens communs dès lors qu’il n’est pas prouvé qu’ils sont des biens propres. Or, selon l’article 1405 du Code civil, restent des biens propres les biens dont les époux avaient la propriété au jour du mariage où s’ils ont été acquis pendant le mariage par succession, donation ou legs. Par conséquent, dans votre cas, la nue-propriété de la maison familiale ayant été donnée à votre ancienne épouse, celle-ci restera un bien propre à celle-ci : ce bien ne figure donc pas dans le patrimoine commun et n’aura pas à être partagé. Aussi, la nue-propriété de la maison familiale donnée à votre ancienne épouse n’aura pas à figurer dans la convention de partage. Bien à vous

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Calcul de l'impôt
Question postée par Jacques le 21/02/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour Pour une succession d'un montant de270000€ d'actifs immobiliers quel est le montant de l'impôt de succession à payer pour 3 héritiers directs? Avons nous droit aux abattements? Merci pour votre réponse

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Bonjour, La détermination du montant des droits de succession à régler dans le cadre de la liquidation d’une succession dépend de multiples facteurs (lien de parenté avec le défunt, valeur des biens figurant dans le patrimoine soumis à succession, éventuelles donations effectuées antérieurement, etc.) de sorte qu’il n’est pas possible, sans ces informations, de définir le montant des droits de succession. Toutefois, la détermination des droits de succession dépend d’une méthodologie applicable à chaque succession, qui consiste à définir le montant de l’assiette des droits de donation (c’est-à-dire la valeur du patrimoine soumis à droits de donation) puis à appliquer le taux des droits de succession. Nous comprenons de votre question que le montant de la succession s’élève à 270.000 euros d’actifs immobiliers et que les 3 héritiers sont des enfants du défunt. Tout d’abord, il conviendra au cas présent de déterminer le montant de la valeur taxable des biens, c’est-à-dire la valeur sur laquelle sera appliquée le taux des droits de succession. Cette valeur est définie par la valeur des biens, à laquelle pourront être retrayées certaines dettes. Par suite, il conviendra de déduire de cet actif net taxable un abattement qui est défini par référence au lien de parenté unissant le défunt à l’héritier. Aux termes de l’article 779-I du Code général des impôts, le montant de cet abattement s’élève à la somme de 100.000 euros par parent et par enfant. Dans votre cas, ceci implique que chacun des enfants appelés à la succession pourra déduire de la part lui revenant un abattement d’un montant de 100.000 euros, si celui-ci n’a par ailleurs pas déjà été « utilisé » dans le cadre d’une donation antérieure. Par suite, une fois cet abattement pratiqué, il conviendra d’appliquer à la valeur taxable résultant de ce calcul le taux des droits de succession. Ce taux est déterminé selon un barème défini par l’article 777 du Code général des impôts, et dépend de la valeur de la part taxable après abattement revenant à chaque héritier. Ainsi, pour une part taxable après abattement évaluée entre 15.933 euros et 552.324 euros, le taux des droits de succession sera de 20%. Par conséquent, dans votre cas, et dans l’hypothèse où l’abattement de 100.000 euros laisse subsister, pour chacun des héritiers, un reliquat de valeur à taxer, le taux des droits de succession devra être défini par référence au barème de l’article 777 du Code général des impôts. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire afin que ce dernier puisse évaluer avec précision le montant des droits de succession qui seront applicables à chacun des héritiers dans votre cas. Bien à vous

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Donation bien immobilier
Question postée par alex le 21/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

JE VEUX LEGUER UN IMMEUBLE A MON FILS J AI FAIS FAIRE UNE EXPERTISE PAR UN EXPERT IMMOBILIER QUI AS CONCLUT QUE LE MONTANT DES TRAVAUX A REALISER ETAIENT SUPERIEURS A LA VALEUR VENALE DU BIEN A DONNER MA QUESTION AIT LA SUIVANTE VAIS JE PAYER UNE DONATION SUR CET IMMEUBLE SACHANT QUE LE MONTANT DES TRAVAUX AIT SUPERIEUR A LA VALEUR REELLE DU BATIMENT A LEGUER

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Sa réponse :

Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous entendez donner à votre fils un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Votre question pose la problématique de la détermination de l’assiette des droits de donation, c’est-à-dire de la valeur à prendre en compte pour calculer les droits de donation exigibles. Par définition, l’administration fiscale considère que la valeur du bien donné et qui sera donc soumise à des droits de donation est, pour les immeubles, la valeur vénale réelle des biens déterminée d’après la déclaration détaillée et estimative des parties. Cette valeur vénale s’appréciera notamment compte-tenu de l’état d’occupation du logement au moment de la donation. Dans le cadre de la détermination de la valeur du bien qui sera soumise à droits de donation, certaines dettes peuvent toutefois être déduites, en particulier celles qui ont été contractées par le donateur pour l’acquisition ou dans l’intérêt des biens objets de la donation. Il en est ainsi des dettes souscrites pour le financement de l’acquisition du bien ou encore pour la réalisation des travaux sur ce bien. Dans votre cas, il convient donc de retenir que la valeur qui sera prise en compte pour le calcul des droits de donation à devoir sera la valeur vénale du bien. Le montant des travaux à effectuer sur ce bien ne pourra toutefois pas être déduit de cette valeur vénale (de sorte que le montant des droits de donation ne sera pas réduit du montant de ces travaux), sauf à ce que vous ayez, en votre qualité de donateur, souscrit un emprunt afin de financer la réalisation de ces travaux. Au surplus, il conviendra également de déduire de la valeur vénale du bien le montant des échéances de l’emprunt que vous auriez éventuellement souscrit pour financer ce bien et qui resteraient dues à la banque. En tout état de cause, nous vous rappelons également que la valeur vénale du bien donné est affectée d’un abattement de 100.000 euros lorsque le donateur est un parent qui transmet un bien à son fils. En résumé, dans votre cas, le montant des travaux à effectuer ne pourra être déduit de la valeur vénale du bien soumise à droits de donation, sauf si vous avez préalablement souscrit un emprunt pour les financer. Pourra en revanche être déduit de l’assiette des droits de donation (donc de la valeur vénale) l’emprunt souscrit pour financer l’acquisition du bien et, en tout état de cause, l’abattement d’un montant de 100.000 euros. Bien à vous

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Rompre un pacs
Question postée par matty le 21/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

JE SUIS IVOIRIENNE JE VIS A ANNEMASSE HAUTE SAVOIE JE ME SUIS PACSE AVEC UN CONCUBIN QUI AIT EN COTE D 'IVOIRE ACTUELLEMENT JE VOUDRAIS ROMPRE LE PACS AVEC LUI COMMENT FAIRE AU PLUS VITE MERCI DE ME REPONDRE SOIT PAR MAIL SOIT A MON NUJMERO DE TELEPHONE INDIQUE CI DESSUS

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Sa réponse :

Bonjour, Le pacte civil de solidarité peut être dissous de trois façons : par séparation, suite au mariage des partenaires ou suite au décès de l’un des partenaires de pacs. En cas de séparation des partenaires, la dissolution du pacs prend effet au jour où cette dernière a été effectivement enregistrée. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous souhaitez mettre un terme immédiatement au pacs vous unissant à votre conjoint. Plusieurs démarches doivent être entreprises, toutes devant être effectuées au lieu où le pacs a été enregistré. La dissolution du pacs peut tout d’abord être faite en mairie, par l’un des conjoints : ce dernier doit signifier, par exploit d’huissier, sa décision de rompre le pacs à l’autre partenaire. Une copie de l’acte d’huissier sera remise à la mairie, qui procèdera à son enregistrement. Dans votre cas, l’huissier devra donc délivrer cette demande de dissolution du pacs à votre partenaire en Côte d’Ivoire, notamment par l’intermédiaire d’un autre huissier ivoirien. De même, les démarches de dissolution du pacs peuvent être effectuées par l’un des deux partenaires chez un notaire (notamment celui qui a procédé à la régularisation du pacs), après avoir également fait délivrer, par acte d’huissier, une demande de dissolution de pacs à l’autre partenaire. L’acte d’huissier sera alors enregistré par le notaire. Enfin le partenaire de pacs peut également déclarer la dissolution du pacs au consulat ou en ambassade, toujours après avoir fait délivrer la demande de dissolution du pacs par acte d’huissier. Lorsque naîtra un désaccord sur les causes et les effets de la dissolution du pacs, l’un des deux partenaires pourra saisir le juge aux affaires familiales auprès du tribunal compétent afin de juger des conséquences patrimoniales de la rupture et l’éventuelle réparation des préjudices qu’il en découle. Dans votre cas, il importe donc en premier lieu et avant toute chose de saisir un huissier, afin que ce dernier fasse délivrer votre demande de dissolution de pacs à votre partenaire en Côte d’Ivoire, notamment par l’intermédiaire de l’un de ses homologues dans ce pays. Par suite, l’huissier vous retournera une copie de cet acte, qu’il conviendra de déposer en mairie, chez le notaire ou au consulat afin que l’une de ces autorités enregistre la dissolution effective du pacs. La dissolution du pacs pourra ensuite exercer tous ses effets. Bien à vous

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Terres agricoles occupées
Question postée par montana le 20/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Suite à un partage judiciaire, le demandeur avait demandé la vente aux enchères du patrimoine et fixé la mise à prix des terres agricoles avec un abattement de 20 % sur la base de la valeur de terres LIBRES et non occupées. Un jugement rendu annule la vente aux enchères et fixe les prix sur des terres agricoles LIBRES. Or lorsque le partage se fera l'indivisaire qui héritera des terres (tirage au sort), héritera donc de la valeur de terres LIBRES alors qu'elles sont occupées. Sur les terres occupées, il doit toujours être appliquées une décote de 20 % (SAFER), l'indivisaire héritant des terres se voit donc lésé des l'héritage de 20 % de son héritage. Question : la mise à prix des terres agricoles devait t -elle oui ou non se faire sur la base de la valeur de terres occupées et non libres Merci

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que la valorisation des terres agricoles dépend généralement de la présence ou non d’un occupant sur ces terres. Ainsi que vous l’indiquez, l’administration fiscale française admet généralement que la valeur des terres agricoles libres puisse faire l’objet d’une décote de 20% de la valeur du terrain dans la mesure où le terrain n’est pas occupé. Dans votre cas, nous comprenons de votre question qu’un terrain agricole libre faisait partie d’un patrimoine indivis, qui fait aujourd’hui l’objet d’un partage judiciaire. Le jugement de partage, qui n’a pas ordonné la vente aux enchères du terrain (mais un tirage au sort), contrairement à la requête du demandeur, a fixé le prix du terrain à la valeur du terrain libre, c’est-à-dire avec la décote de 20%, mais le bien a, depuis lors, été loué à une personne, de sorte que la valorisation du terrain s’en est vue augmentée de 20%. La question qui se pose est donc de déterminer la date à laquelle la valeur du terrain doit être retenue, afin de savoir quelle est la valeur sur laquelle le partage doit se faire (avec ou sans décote). Aux termes de l’article 829 du Code civil, le notaire désigné dans le cadre d’une opération de partage judiciaire doit établir un état liquidatif, qui reprend la valeur de l’ensemble des biens soumis au régime de l’indivision, état qui doit être arrêté à la date de jouissance divise. La date de jouissance divise est la date à partir de laquelle chacun des intéressés est présumé entrer en possession des éléments composant son lot, et doit être fixée au jour le plus proche possible du partage. Ainsi que l’évoque l’article 829 du Code civil, la fixation de la date de jouissance divise au jour le plus proche du jour du partage permet d’éviter les éventuelles problématiques liées à l’évolution de la valeur des biens partagés entre le début de la procédure et le partage effectif, comme tel est votre cas. Dans votre cas, il convient donc de déterminer à quelle date le jugement a fixé la date de jouissance divise et la date de partage effectif. En effet, si la date de jouissance divise a été fixée au jour du partage et que ce dernier n’a pas encore eu lieu, la valeur du bien à prendre en compte devra prendre en considération la récente mise en location du terrain, afin de ne pas léser l’indivisaire attributaire du terrain. En revanche, si la date de jouissance divise retenue par le jugement a été fixée antérieurement à la mise en location du bien, il pourrait être judicieux d’interjeter appel du jugement ordonnant le partage judiciaire afin de contester la fixation de la date de jouissance divise. En tout état de cause, et compte-tenu de la complexité et de la spécificité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit patrimonial afin de vous accompagner dans ce litige. Bien à vous

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Délai entre signature compromis et vente définitive
Question postée par DABY le 19/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Maître, Mon bien immobilier(maison + TERRAIN)situé aux Sables d'Olonne en Vendée doit être acheté par une association de paramédicaux qui vont faire un prêt pro à la banque et envisagent d'aménager des travaux. Nous devions signer le compromis maintenant, nos notaires sont du même office pour simplifier, mais on m'a dit que la date butoir devait être fin juillet pour la vente définitive car il fallait attendre la réponse de l'urbanisme. A-t-on vraiment besoin d'attendre la réponse de l'Urbanisme pour signer la vente ou seulement celle de la banque? Peut-on exiger un délai moins long? 3 mois par exemple?

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Bonjour, Aux termes de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente, également appelée, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, compromis de vente, vaut vente. Dans le cadre de la signature d’un compromis de vente, les deux parties s’engagent, pour l’une, à céder le bien en question, et, pour l’autre, à payer le prix correspondant. Toutefois, le compromis de vente diffère de la vente définitive en ce qu’il conditionne la vente à la réalisation d’un certain nombre de conditions suspensives. En réalité, lors du compromis, les parties s’accordent sur la vente, mais celle-ci est soumise à la réalisation de plusieurs conditions. Ce n’est que lorsque l’ensemble de ces conditions aura été accompli que l’acte définitif de vente pourra alors être signé chez le notaire. Parmi les conditions suspensives les plus courantes figure la condition suspensive d’obtention, par l’acquéreur, d’un prêt, mais également les différentes conditions suspensives relatives aux règles d’urbanisme. Dans l’hypothèse où l’acquéreur entend procéder à la réalisation de travaux au sein de l’habitation qu’il achète, la vente est très généralement soumise à la condition de l’obtention d’un certificat d’urbanisme autorisant les travaux. Au cas présent, nous comprenons de votre question que les acquéreurs de votre bien souhaitent effectivement opérer des travaux, travaux dont la réalisation sera soumise à l’obtention d’un certificat d’urbanisme. Par conséquent, la réitération du compromis sera très probablement soumise à l’obtention par l’acquéreur du certificat d’urbanisme. Or, l’obtention de ce certificat dépend très largement des délais de traitement de l’administration, de sorte que les parties ne sont malheureusement pas en mesure de pouvoir accélérer ou réduire ce temps de traitement. Ceci implique que la vente ne pourra être effectivement signée tant que la condition relative à l’obtention du certificat ne sera pas accomplie, et donc que le certificat ne sera pas obtenu. En revanche, dès lors que le prêt aura été obtenu par les acquéreurs et que ces derniers auront obtenu le certificat d’urbanisme, la vente pourra effectivement être réitérée. Bien à vous

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Prescription extinctive usurfruit
Question postée par LALY le 18/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je souhaite, en tant que particulier, vendre un bien immo sur lequel existe un usufruit pour 1/64 ème. Cet usufruit, particulier toujours vivant, ne s’est jamais manifesté depuis l’acte de 1985 (soit 36 ans). Mon agence me dit que le bien est invendable en l’état, (qu’il faut au préalable consolider l’usufruit) car la prescription extinctive (non-usage trentenaire), ne concerne que les usufruits de personnes morales. Or il me semble que l’article 617, al. 4 du code civil prévoit que « l’usufruit s’éteint […] par le non-usage du droit pendant 30 ans ». A mon sens cela concerne bien les particuliers, puisque de toute façon l’article 619 du code civil dit que pour une personne morale, l’usufruit ne peut excéder 30 ans. Et donc que cette prescription extinctive s’applique dans mon cas et permet la vente en l’état. Qui a raison ? Merci

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Bonjour, Au préalable, nous rappellerons qu’aux termes de l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de jouir de la chose dont un autre a la propriété. L’usufruit est constitué en cas de démembrement de propriété, la propriété se divisant alors entre l’usufruitier, qui dispose du droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, et le nu-propriétaire, qui dispose du droit de la céder. Par définition, il revient donc au nu-propriétaire le droit de céder la chose. Néanmoins, la cession du bien impliquant un transfert de la pleine propriété, c’est-à-dire du droit d’user de la chose, d’en percevoir les fruits, mais également d’en disposer, l’accord de l’usufruitier est obligatoire pour procéder à la vente du bien. À défaut, l’article 621 alinéa 2 du Code civil dispose que seul sera vendue la nue-propriété, de sorte que l’usufruitier qui ne serait pas d’accord avec la vente conserverait ses droits sur les biens à l’égard du nouveau nu-propriétaire. Par ailleurs, il convient de rappeler que l’usufruit peut prendre fin de différentes façons. Aux termes de l’article 617 du Code civil, l’usufruit s’éteint notamment par le non-usage de ses droits par l’usufruitier pendant trente ans. Dans votre cas, vous indiquez que vous souhaitez vendre un bien grevé, pour 1/64ème, d’un usufruit, mais que votre agence immobilière vous indique que le bien est invendable en l’état, la prescription extinctive trentenaire n’étant applicable que pour les personnes morales. En réalité, et comme vous l’indiquez, il existe une disposition spécifique pour l’extinction de l’usufruit pour les personnes morales, l’article 619 du Code civil disposant que l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers (donc accordé à des personnes morales) cesse au bout de trente ans (et ce en dépit d’un usage, par l’usufruitier, de ses droits). L’usufruit s’éteint donc bien, pour les particuliers, par le non-usage de l’usufruitier de ses droits pendant 30 ans. Ceci étant, nous attirons votre attention sur le fait qu’une telle cause d’extinction est très exceptionnelle. En effet, pour que l’usufruit s’éteigne, il convient d’établir une absence totale de tout acte de possession par l’usufruitier, de sorte qu’un usage, même partiel et sur une très courte durée, neutralise le jeu de la prescription extinctive et fait de nouveau courir un délai de 30 ans de prescription. De même, les causes de suspension ou d’interruption des délais de prescription peuvent neutraliser le jeu de la prescription pendant ce délai de 30 ans : ainsi, l’incapacité de l’usufruitier (par exemple en cas de mise sous tutelle ou autre) suspend le cours de la prescription pendant le temps de ladite incapacité. En revanche, si vous parvenez à établir que l’usufruitier n’a effectivement réalisé aucun acte de possession pendant plus de trente ans, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire du logement à hauteur de 1/64ème recouvrera la pleine propriété de cette part et sera donc libre de la vendre (s’il est également propriétaire des 63/64ème restants ou que les propriétaires de ces parts sont d’accord pour la vente, l’appartement pourra donc être vendu). Bien à vous

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Transaction immobilière à l'étranger
Question postée par le brésilien le 17/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour. Je suis sur le point de vendre ma maison pour acheter un appartement au Brésil. Je suis en retraite ,mon épouse et Brésilienne, d'un commun accord nous avons décidé d'aller vivre au Brésil elle veut être près de sa maman âgée et malade ce qui est compréhensible. Je voudrais donc savoir si mon notaire peut verser le montant de la vente ou une partie de la vente sur le compte de la banque du Brésil qui appartient à mon épouse? sachant que nous aurons une preuve du quatorio (office de notaire au Brésil )comme quoi nous avons engagé une transaction immobilière au Brésil.si ce n'est pas possible comment réaliser le transfert d'argent au Brésil? Merci pour vos informations. Mr Orion

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Bonjour, Les modalités de versement du prix de vente d’un logement par le notaire en charge de la vente sont strictement réglementées. Le paiement du prix de vente par l’acquéreur a normalement lieu obligatoirement chez le notaire lors de la signature de l’acte définitif de vente (qui suit la signature de la promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente). Les fonds sont alors remis au notaire par l’acquéreur, sur un compte spécial, mais ce dernier ne pourra les remettre immédiatement au vendeur. En effet, le notaire doit, préalablement à la remise des fonds au vendeur, faire enregistrer la vente auprès du service de la publicité foncière, formalité qui peut s’étaler entre 2 et 21 jours après la signature de l’acte définitif de vente. Une fois cette formalité réalisée, le notaire pourra donc procéder au virement des sommes reçues sur le compte bancaire du vendeur. Sur ce point, il est tout à fait possible pour le notaire de verser les sommes sur un compte étranger, en particulier lorsque le vendeur est une personne physique ou une société étrangère. Le cas échéant toutefois, le notaire ne pourra verser les sommes acquittées par l’acheteur que sur un compte dont le relevé d’identité bancaire indique bien que le vendeur en est le titulaire : le notaire sera donc en droit de solliciter du vendeur tous les documents lui permettant de déterminer sans aucun doute que le compte sur lequel les fonds doivent être transférés est bien détenu par le vendeur. Cette vérification doit d’ailleurs être opérée par le notaire pour toutes les ventes immobilières, que le vendeur détienne un compte français ou étranger. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous étiez seul propriétaire de l’habitation que vous avez vendue et que vous souhaiteriez que les fonds de la vente soit directement transmis sur le compte ouvert par votre épouse au Brésil. Néanmoins, le notaire ne pourra accepter un transfert aussi immédiat de son compte vers le compte de votre épouse, sauf à supposer que cette dernière soit également propriétaire du logement vendu en France, ce qui ne semble pas être le cas. En effet, le compte bénéficiaire des fonds ne serait pas alors détenu par le vendeur effectif du logement. Par conséquent, il semble que le seul moyen qui pourrait vous permettre de « transférer » les fonds de la vente vers un compte brésilien immédiatement est d’ouvrir, à votre nom, un compte au Brésil. Bien à vous

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Réponse entretien lino
Question postée par babou le 17/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Merci pour votre réponse! Vous dites que c'est au propriétaire de rapporter la preuve que les encoches sur le lino sont dues à un défaut d'entretien de ma part. Quels sont ces éléments de preuve? Facture du lino ou autre? Merci de me tenir informé Bien cordialement Babou

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Bonjour, Votre question fait suite à une première question, aux termes de laquelle vous nous interrogiez sur la charge de la réparation d’un lino affecté d’encoches. Pour rappel, nous vous indiquions que, sur le fondement de l’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, sauf si ces dernières ont été occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, ou un cas fortuit ou de force majeure. Ceci implique donc, comme nous vous l’indiquions, que le propriétaire doit prendre à sa charge les réparations qui sont liées à la vétusté ou à l’usure normale du logement, de sorte que s’il souhaite s’exonérer de cette obligation, le propriétaire doit rapporter la preuve de ce que ces réparations n’ont justement pas été causées par la vétusté ou l’usure normale du logement. S’agissant de l’entretien des sols, comme nous en faisions part, la pose de raccords de moquette ou de lino en cas de tâches ou trou relève généralement du devoir d’entretien du locataire (les dépenses étant à la charge de ce dernier), sauf donc dans l’hypothèse où les affections seraient liées à la vétusté. Au cas présent, le propriétaire devrait donc rapporter la preuve de ce que les encoches sur le lino ne sont pas liées à l’usure normale de ce revêtement, mais à une action de votre part (mauvaise installation des meubles, encoches réalisées au cours d’un déménagement, etc.). Les modes de preuve que le propriétaire peut rapporter pour l’établir pourraient être multiples et de natures diverses : il pourrait s’agir de réclamations antérieures qu’il pourrait vous avoir faites s’agissant de la disposition des meubles sur le lino ou même de photos prises à l’entrée des lieux, voire de l’état des lieux d’entrée. En effet, si, comme vous l’indiquez, le lino était déjà installé depuis plusieurs années dans votre logement, le propriétaire pourrait se servir de l’état des lieux d’entrée pour indiquer que les encoches n’étaient pas présentes à votre entrée et que seule une mauvaise disposition des chaises par l’occupant peut les avoir causées. Il conviendra alors de démontrer qu’en réalité, les encoches ont été causées en raison de l’usure progressive du lino, qui n’était plus à même de supporter la présence d’un meuble sans que des encoches ne l’affectent : le cas échéant, il serait effectivement utile de démontrer l’ancienneté du revêtement (par la facture d’achat ou autre) et de collecter des éléments faisant état de la durée de vie usuelle d’un lino. Bien à vous

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Délai de validite du commandement de payer valant saisie
Question postée par dédé le 16/02/2021 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Par decret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020, le délai de validité du commandement de payer valant saisie immobilière est passé de 2 à 5 ans, avec effet au au 1er janvier 2021, et s’applique aux affaires en cours à cette date. Qu’advient-il des affaires pour lesquelles le délai de 2 ans était consommé au 31 décembre 2020, sans que la demande de constat de péremption ait été faite à cette date auprès du Juge de l’exécution ? Est-ce que les dispositions du 1er alinéa de l’article 2222 du code civil est applicable à la péremption des commandement de payer régie par les articles R321-20, R321-21 et R321-22 du code de procédure civile d’exécution ?

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Bonjour, Dans un souci de préservation des droits du débiteur qui fait l’objet d’une saisie immobilière, la durée de validité d’un commandement de payer avant saisie-vente d’un bien immobilier est limitée. En effet, aux termes de l’article R. 321-20 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), dans sa rédaction antérieure au décret n°2020-1452 du 27 novembre 2020, le commandement de payer cesse de produire effet de plein droit si aucun jugement constatant la vente n’a été mentionné en marge de la publication du commandement de payer dans un délai de 2 ans à compter de ladite publication. Comme vous l’indiquez dans votre question, le décret du 27 novembre 2020 a substantiellement modifié la procédure de saisie immobilière, en particulier l’article R. 321-20 alinéa 1 du CPCE. Désormais, le créancier dispose d’un délai de 5 ans à compter de la publication du commandement pour qu’un jugement constatant la vente soit portée en marge de ladite publication, à peine de péremption du commandement. Ceci étant, l’article R. 321-20 du CPCE dans sa nouvelle rédaction n’est applicable qu’aux procédures en cours au 1er janvier 2021. En d’autres termes, ce nouveau délai de 5 ans n’est pas applicable aux commandements de payer qui auraient périmé au 31 décembre 2020. Or, l’article R. 321-20 du CPCE précise bien que le commandement de payer cesse de produire effet de plein droit si aucun jugement de vente n’a pas été porté en marge de sa publication dans un délai de 2 ans (ou 5 ans désormais) à compter de ladite publication. Il faut donc comprendre de cette disposition et de la mention « de plein droit » qu’il ne semble pas nécessaire qu’une décision du Juge de l’exécution constate la péremption pour que le commandement cesse de produire ses effets : la seule absence de publication d’un jugement valant vente dans le délai prévu par l’article R. 321-20 du CPCE semble suffire à lui faire perdre ses effets. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que le délai de l’article R. 321-20 du CPCE (dans son ancienne version) a expiré avant le 31 décembre 2020. Si le créancier n’a pas formé de demande de prorogation du commandement avant sa date d’expiration, ce dernier semble donc de plein droit avoir cessé de produire ses effets. Il semble néanmoins judicieux de faire à ce jour constater par un Juge de l’exécution la péremption du commandement de payer, conformément aux termes de l’article R. 321-21 du CPCE. Bien à vous

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Notariale
Question postée par Aline le 16/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Mes voisins sont proprietaire de moitié d'un appartement .ils n'ont pas d'enfants et elle âgée de 96 ans a designe son héritier chez un notaire,le couplé a toujours partage tous les frais et charges du bien et de la vie courante,Depuisplus d'un an la dame de laquelle l'état de santé s'est delabre,ne participe plus atout ca et n'a jamais donné de procuration à son époux,celui ci aune petite retraite et n'en peut plus parce qu'il n'y arrive pas,us ,toutes ses économies sont passées dans l'entretien de toute cette gestion y compris les frais engagés hors parcours SS. Elle est hospitalisée depuis 1 mois et devrait réintégrer le domicile dans 2 semaines .quelles solutions pour débloquer cette situation compte tenu qu'il devra verser un salaire à une auxiliaire de vie. Je vs remercie pour l'éclairage que vs m'apporterez . Sincères salutations

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vos voisins âgés sont propriétaires d’un appartement et que, depuis plus d’un an, l’épouse de ce couple n’est plus en mesure, compte-tenu de son état de santé, d’assumer la gestion du ménage. L’époux a donc pris en charge l’ensemble des frais de gestion du couple, mais estime que, compte-tenu de la nécessité d’avoir recours à un auxiliaire de vie suite au retour de son épouse au domicile conjugal au terme de son hospitalisation, il ne pourra lui verser une quelconque rémunération en raison de la faiblesse de ses revenus. Votre question soulève la problématique du financement des aides et auxiliaires de vie, qui est un problème récurrent dans la mesure où les personnes qui doivent avoir recours à de telles aides sont généralement des personnes âgées aux revenus limités. Toutefois, plusieurs aides et subventions peuvent être souscrites et permettre ainsi à une personne de financer le recours aux services d’un auxiliaire de vie. Tout d’abord, les personnes qui ont besoin des services d’un auxiliaire de vie peuvent bénéficier de l’allocation personnalisée d’autonomie, qui est accordée aux personnes âgées de 60 ans ou plus, qui résident de façon stable et régulière en France, et qui se trouvent dans une situation de perte d’autonomie. La demande pour une telle aide est à adresser aux services du département ou de la mairie (CCAS). Par ailleurs, il est également possible de bénéficier de la prestation de compensation de handicap (PCH), si la personne qui souhaite bénéficier de cette aide était en situation de handicap avant ses 60 ans et est toujours en activité professionnelle. Au surplus, de nombreuses aides et subventions sont également accordées par les caisses de retraite auxquelles ont souscrit les personnes qui se trouvent dans une situation de perte d’autonomie, tout comme les aides qui peuvent être versées par les complémentaires santé. Il convient enfin de rappeler que les personnes en perte d’autonomie peuvent bénéficier d’aides fiscales, et notamment d’un crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile, dont le montant s’élève à 50% des dépenses supportées, dans la limite d’un certain plafond (le plafond appliqué généralement est de 12.000 €). Par conséquent, il importe pour votre voisin de mobiliser l’ensemble de ces aides, qui pourraient lui permettre d’assumer financièrement la rémunération de l’auxiliaire de vie dont l’assistance sera nécessaire en raison de la perte d’autonomie de son épouse. En outre, si votre voisin est dans l’impossibilité manifeste de pouvoir faire face à ses dettes diverses (échéances de prêts, éventuels loyers, charges, etc.) avec ses revenus (pensions de retraite), ce dernier pourra solliciter auprès des services de la Banque de France de l’ouverture d’une procédure de surendettement. Une telle procédure permettra ainsi de restructurer les dettes de votre voisin, et de prévoir, dans le cadre de mesures négociées ou imposées avec ses éventuels créanciers, des éventuels abandons de dettes, échelonnements ou remises de dettes. Enfin, nous rappellerons que le fils de votre voisine est normalement tenu d’une dette d’aliment permettant à ses parents de supporter l’ensemble de leurs dépenses de vie courante, sur le fondement de l’article 205 du Code civil. En tout état de cause, nous conseillons à votre voisin de se rapprocher d’une assistance sociale afin de l’accompagner dans ces démarches, qui pourraient lui permettre de faire face à cette situation. Bien à vous

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Allocations chomage
Question postée par Mariehe le 16/02/2021 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour Je suis salarié en CDI dans une société et en parallèle je suis en train de créer une SASU dans laquelle je suis actionnaire unique. Mon contrat de travail m'y autorise et ce n'est pas une activité concurrentielle. Ma question : Si je suis président de cette SASU, sans rémunération car je prévoie de me rémunérer qu'avec des dividendes et qu'un jour malheureusement je suis licencié de la société actuelle ou je suis salarié . Pensez vous qu'il n'y a aucun problème à percevoir des allocations de chômage en cas de licenciement. Comme je n'aurais aucun salaire dans la SASU Merci pour votre réponse Bien cordialement

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Bonjour, Votre question soulève la problématique de la possibilité d’un cumul entre le versement de l’allocation dite allocation d’aide de retour à l’emploi (ARE, plus communément appelée allocation chômage) versée par Pôle Emploi et le statut de président d’une SASU. Tout d’abord, il convient de rappeler que le cumul entre le statut de bénéficiaire de l’ARE et le statut de président d’une société par actions simplifiée à associé unique n’est pas prohibé. Ceci implique que, par définition, un président de SASU peut effectivement percevoir l’ARE : cette règle est relativement logique, dans la mesure où un tel cumul permet d’encourager les initiatives entrepreneuriales, qui pourraient être bridées si le président créateur d’une SASU suite à un licenciement était privé de toute indemnité. Néanmoins, une distinction est à opérer selon que le président de SASU bénéficie d’une rémunération en cette qualité ou non. Si le président n’est pas rémunéré pour ses fonctions, celui-ci peut percevoir l’intégralité de ses indemnités chômage. Il conviendra toutefois de rapporter la preuve que le président ne perçoit effectivement aucune rémunération en cette qualité, notamment en adressant à Pôle emploi un procès-verbal des décisions de l’associé unique indiquant que le président n’est pas rémunéré pour son mandat. Même lorsque le président perçoit un salaire au titre de son mandat, il peut toujours percevoir l’ARE, mais pas dans son intégralité. Le cas échéant, il convient de retraiter, au montant de l’ARE perçue sans cumul, 70% de la rémunération brute du dirigeant, de diviser le montant obtenu par le montant de l’ARE et d’arrondir le résultat de cette division au nombre entier supérieur pour obtenir le montant de l’ARE à percevoir. En tout état de cause, il convient de préciser qu’en cas de cumul de l’ARE et de la rémunération, le montant total perçu par le président ne pourra excéder le montant mensuel moyen perçu avant la perte de l’emploi. Enfin, si le cumul entre statut de président et bénéfice de l’ARE est possible, il convient de rappeler que le président est toujours demandeur d’emploi à Pôle Emploi et devra donc à ce titre respecter l’ensemble de ses obligations sur ce fondement. Dans votre cas, dans l’hypothèse où vous perdiez votre emploi suite à un licenciement, le cumul entre votre statut de président de SASU et le bénéfice de l’ARE serait tout à fait possible, et ce surtout si vous ne bénéficiez d’aucune rémunération au titre de votre mandat. Néanmoins, il convient d’attirer votre attention sur le fait qu’une rémunération versée par l’intermédiaire de dividendes ne saurait permettre de contourner les règles relatives aux limitations dans le cumul entre la perception de l’ARE et la rémunération du président. En tout état de cause, ce cumul ne pourrait vous permettre, si le versement de dividendes était requalifié en versement d’une rémunération, de percevoir un somme supérieure au salaire mensuel moyen que vous perceviez dans votre ancien emploi. Bien à vous

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Revalorisation d'une donation
Question postée par alpha le 15/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour mon père m'a fait une donation par acte d'un terrain en 1981 estimé à 20000F soit 3000€ pour construire ma maison, donation sur la succession, en 2020 le notaire estime le terrain à 60000€ lors d'estimation de la succession (pas de testament)ma question est en indivis suis je propriétaire du terrain? et le notaire peut il modifier la somme (1981 2020) cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que la donation que vous a consenti votre père est une donation en avance de part successorale. L’article 843 du Code civil distingue en effet les donations effectuées en avance de part successorale et les donations hors part successorale, puisqu’il dispose que tout héritier est tenu de rapporter à ses cohéritiers ce qu’il a reçu du défunt, à moins que cette donation ne lui ait été consentie expressément hors part successorale. La problématique essentielle s’agissant des donations en avance de part successorale, qui doivent donc impérativement être rapportées à la succession, concerne l’évolution de la valeur du bien qui a été donnée par le défunt, entre le jour de la donation et le jour de la succession, plus spécifiquement le jour du partage de la succession. Par principe, l’article 860 du Code civil dispose que le rapport à la succession du bien donné est dû à la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation. Ceci implique en réalité que le notaire doit prendre en compte l’état dans lequel était le bien donné au jour de la donation et considérer si, au jour du partage de la succession, la valeur du bien dans cet état a évolué. À titre d’exemple, si une personne a reçu une maison en donation, mais qu’il a procédé, entre la donation et la succession, à de multiples améliorations et agrandissements, le notaire devra considérer que la plus-value apportée par ces améliorations sur le bien ne doit pas être prise en compte dans la valorisation du bien au jour du partage : seul sera prise en compte l’évolution de la valeur du bien, dans son état au jour de la donation (sans les améliorations), compte-tenu de l’état du marché. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous avez reçu un terrain en donation en avance de part successorale, d’une valeur de 3.000 euros, en 1981, et que le notaire l’évalue à ce jour à la somme de 60.000 €. Ce bien vous ayant été donné en 1981, nous vous confirmons qu’en dépit de l’ouverture de la succession, vous en êtes effectivement propriétaire. S’agissant de la valorisation dudit terrain, sauf si vous avez apporté de quelconques améliorations à ce terrain, l’augmentation de sa valeur est probablement liée à l’évolution de l’état du marché immobilier. Par conséquent, la prise en compte de cette augmentation de valeur de près de 57.000 € correspond à la prise en compte de la valeur du bien au jour du partage de la succession (tenant compte de l’évolution du marché) compte-tenu de son état au jour de la donation (état qui n’a pas évolué depuis), de sorte que la valeur à retenir au jour du partage semble bien être celle de 60.000 €. Bien à vous

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Lino abîmé caution
Question postée par babou le 15/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je suis locataire d'un appartement. Le salon est équipé d'un lino imitation plancher qui à première vue est ancien ( probablement plus de 5 ans). Une de nos chaises a laissé des marquages sur le lino pas des trous mais des petites encoches. Dans cette situation est ce de l'usure normale et rien ne peut être retenu sur ma caution ou dois je donner un dédommagement à mon propriétaire sans changer la totalité du lino? Merci de me tenir informé Cordialement Brice Guichard

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Bonjour, Au préalable, nous rappellerons que les dispositions législatives applicables aux rapports entre un locataire et un propriétaire dans le cadre d’un bail d’habitation sont essentiellement contenues dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. L’article 7 de la loi susvisée dispose ainsi, en son alinéa 7 b, que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail d’habitation, et les menues réparations ainsi que l’ensemble des dépenses locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou de force majeure. À ce titre, plusieurs textes et décisions de jurisprudence ont listé les différents équipements du logement qui devaient faire l’objet d’un entretien courant de la part du locataire au titre de son obligation de préservation de l’habitation de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989. Parmi ses obligations, le locataire doit ainsi assurer l’entretien, pendant toute la durée du bail d’habitation, des plafonds, murs et cloisons, ainsi que des revêtements de sol. Le locataire est donc tenu de procéder à l’entretien de son parquet ou encore à la pose de moquette ou de toute autre revêtement en cas de tâches ou de trou qui seraient de sa responsabilité. Les difficultés apparaissent en réalité quant à la notion de vétusté : en effet, si les dégradations constatées sur un revêtement de sol sont liées à l’usure normale et à la vétusté dudit revêtement, les réparations sont normalement à la charge du propriétaire. Il revient ainsi au propriétaire qui souhaite faire assumer la charge de ces dépenses d’entretien de rapporter la preuve que les différentes affections causées dans son appartement sur les sols, murs ou plafonds ne sont pas liées à l’usure ou la vétusté mais à un réel défaut d’entretien du propriétaire. Dans votre situation, il convient donc de signaler que si le propriétaire entend vous faire supporter la charge des réparations liées au encoches affectant le lino installé sur le sol du logement, ce dernier devra rapporter la preuve matérielle que celles-ci n’ont pas été causées par la vétusté du lino mais par un défaut d’entretien de votre part. À cet effet, l’état des lieux d’entrée peut être un bon indicateur (même s’il n’est pas le seul) de ce que ces affections sont liées à la vétusté, notamment si celui-ci précisait que le lino était ancien. À défaut, il conviendra que le propriétaire établisse matériellement que ces encoches sur le lino ne peuvent être liées qu’à un défaut d’entretien de votre part : à défaut de rapporter une telle preuve, celui-ci devra assumer les frais de remplacement du lino. Bien à vous

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Achat d'un bien seul
Question postée par intertrade@caramail.com le 12/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis marié(e) sous le régime de la communauté de biens, sans contrat de mariage, et je dispose de fonds d'origine personnelle. Puis-je les utiliser pour devenir le seul propriétaire d'un bien immobilier. Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous rappellerons que le régime matrimonial applicable à des époux mariés sans contrat de mariage est celui de la communauté légale. Ce régime matrimonial, qui régit la propriété des biens acquis par les époux avant et pendant le mariage implique une distinction entre les biens dits propres, qui resteront la propriété d’un seul des époux, et les biens communs, qui sont la propriété de la communauté des deux époux. En théorie, l’article 1402 du Code civil dispose que tous les biens acquis par les époux au cours du mariage deviennent un acquêt, c’est-à-dire qu’ils deviennent la propriété de la communauté (et donc des deux époux), à moins qu’il ne soit établi que le bien en question est propre à l’un d’entre eux. Conformément aux articles 1404 et 1405 du Code civil, sont en revanche des biens propres aux époux les biens dont ils étaient chacun propriétaires avant le mariage, les biens ou fonds acquis pendant le mariage par donation ou succession, mais également, sans que cette liste soit exhaustive, les vêtements et linges à usage personnel, les actions en réparation d’un dommage corporel ou moral, ou encore les instruments de travail nécessaires à la profession de l’un des deux époux. L’articulation de la propriété entre les biens propres et le régime des biens communs peut poser difficulté, notamment lorsque l’un des époux souhaite user de fonds propres (qu’il aurait par exemple reçu en donation ou suite à une succession) afin d’acquérir un nouveau bien. En effet, le cas échéant, il doit être fait application de l’article 1402 du Code civil, qui présume commun tout bien acquis pendant le mariage. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous entendez vous porter acquéreur d’un bien immobilier seul, que vous souhaitez financer avec des fonds qui vous sont propres (c’est-à-dire des fonds venant d’une donation ou d’une succession ou de la vente d’un bien propre). Néanmoins, l’acquisition de ce bien étant réalisée pendant le mariage, la propriété de ce bien sera, sur le fondement de l’article 1402 du Code civil, présumée commune. Pour faire échec à une telle situation, il est donc impératif, au moment de l’acquisition, de régulariser une déclaration d’emploi de fonds propres, qui sera généralement formalisée par le notaire dans l’acte de vente, et par laquelle vous déclarerez unilatéralement que les fonds affectés à l’acquisition du bien vous sont propres. Le bien immobilier acquis vous sera donc propre. Dans l’hypothèse d’une liquidation de la communauté suite à un divorce ou à un décès, cette déclaration d’emploi permettra ainsi de faire échec à la présomption de l’article 1402 du Code civil et ce bien sera donc affecté à votre patrimoine propre. Bien à vous

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Droits de succession
Question postée par CRIS le 11/02/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

La valeur nette de la succession de ma mère est d'environ 174 000 € à répartir entre un conjoint et 5 enfants d'une première union, dont une maison estimée à 120 000 €. Quel sera le montant des droits de succession ? La maison pour 120 000 € et des espèces pour 26 000 € ayant été reçus en héritage par la mère (de son frère décédé peu de temps avant elle). La précédente succession n'était pas finalisée. Quel sera le montant des droits de succession pour chaque enfant héritant d'une part de 15 %?

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Bonjour, Les règles relatives aux droits de succession sont définies par le Code général des impôts. L’évaluation des droits de succession débute par la détermination de la base taxable, et notamment par l’évaluation des différents biens de la succession. Il convient à ce stade de rappeler que la maison ou l’appartement qui constituait la résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20% de sa valeur. Des informations transmises aux termes de votre question, il convient donc d’en déduire que le montant total de la base taxable sera de 154.000 € (nous vous précisons néanmoins que d’autres biens de la succession peuvent bénéficier d’un abattement). Il convient par la suite de déterminer le montant de l’ensemble des dettes de la succession, qui viennent en déduction du montant de l’actif disponible. Sur ce point, vous indiquez dans votre question que la valeur initiale des biens de la succession, que vous estimez à 174.000 €, est une valeur nette, de sorte que nous comprenons que les dettes ont d’ores et déjà été déduites du montant de l’actif successoral. Par suite, il importe de déterminer la part revenant à chaque héritier : sur ce point, nous vous rappelons que la valeur de la part revenant à chaque héritier du défunt laissant un conjoint survivant dépend en réalité des règles qui sont applicables à la succession. En effet, il est possible que les règles d’attribution des biens de la succession soient fixées par testament : le cas échéant, les règles de dévolution des biens aux héritiers (et donc les règles de détermination de la part de chacun) seront définies par le testament. À défaut, les règles de dévolution successorale sont celles qui sont fixées par le Code civil, mais ces règles peuvent différer selon que le conjoint survivant, qui dispose d’une option successorale au décès du défunt, choisit de se voir attribuer l’usufruit de l’ensemble du patrimoine du défunt ou le quart de la pleine propriété du patrimoine (laissant les trois quarts restants à ses descendants). Quelle que soit la part attribuée à chacun, il conviendra par la suite d’appliquer à chaque héritier un abattement sur la valeur du patrimoine lui revenant, qui dépendra de son lien de parenté avec le défunt : ainsi, l’époux ou partenaire de PACS jouira d’un abattement de 100% (donc d’une exonération des droits de succession), alors que les enfants bénéficieront d’un abattement de 100.000 €. Enfin, il conviendra par la suite d’appliquer à la valeur des biens attribués à chacun des héritiers (déduction faite de l’abattement dont chacun bénéficie) le taux des droits de succession, qui variera en fonction de la valeur de la part taxable après abattement. Par exemple, pour une part taxable d’une valeur comprise entre 8.073 et 12.109 €, le taux des droits de succession s’élèvera à la somme de 10%. Ce barème des taux des droits de succession est défini à l’article 777 du Code général des impôts. En tout état de cause, compte-tenu de la complexité de ces questions, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste ou d’un notaire pour vous assister dans le calcul précis des droits de succession. Bien à vous

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Donation d’un parents pendant le pacs
Question postée par Johann le 11/02/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Suite à une rupture de Pacs sans contrat particulier, et aillant reçu pendant notre pacs une donation de mon grand père pour acheter une cuisine, je me demande si lors de la vente de notre bien commun je récupère la sommes correspondant au don ou si ce dernier est séparé en 2? Merci d’avance pour votre reponse

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler qu’à la différence du mariage, il n’existe pas de régime particulier applicable aux biens acquis par des partenaires de PACS. Aucune communauté de biens qui comprendrait les biens acquis au cours du pacte civil de solidarité n’est donc créée entre les partenaires de PACS. Par défaut, le régime applicable à la propriété des biens acquis au cours du PACS est donc celui de l’indivision, qui est défini par les articles 815 et suivants du Code civil. L’indivision est un régime juridique selon lequel chaque indivisaire est propriétaire de l’intégralité du bien indivis à hauteur d’une quote-part, appelée quote-part indivise. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien par des partenaires de PACS, le bien est donc acquis en indivision par les deux partenaires, et chacun d’entre eux est propriétaire d’une quote-part indivise dont la proportion est généralement déterminée par l’acte de vente notarié (généralement proportionnelle à l’apport effectué par chacun des partenaires). Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous avez acquis, conjointement avec votre ex-partenaire de PACS, un logement en commun. Ce dernier a donc été acquis sous le régime de l’indivision, de sorte que le régime juridique correspondant doit être appliqué dans votre situation. Dans la mesure où votre ex-partenaire et vous-même souhaitez mettre un terme au PACS, il sera donc mis un terme à l’indivision, de sorte que le ou les biens indivis seront partagés entre vous (ou cédés et le produit de cession partagé entre vous). Le partage de l’indivision, constaté suite à l’établissement d’un état liquidatif par un notaire, consiste à répartir équitablement les biens de l’indivision ou les fonds tirés de la cession du bien indivis entre les indivisaires. Or, aux termes de l’article 815-13 du Code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Dans votre cas, vous avez vous-même financé la rénovation de la cuisine du logement acquis en commun avec votre ex-partenaire avec les fonds provenant d’une donation de votre grand-père, fonds qui vous étaient propres. Ces travaux ayant indéniablement renchéri la valeur du bien, la somme correspondante devra être prise en compte lors du partage. Dès lors, 3 situations peuvent se présenter : soit le logement est vendu, et le cas échéant votre part dans le prix de cession sera majorée du prix de travaux, soit le logement est récupéré par votre ex-partenaire, et le cas échéant le montant des travaux majorera le montant de la soulte qu’il/elle devra vous verser, soit vous récupérez le logement, et le cas échéant le montant des travaux diminuera le montant de la soulte que vous devrez lui verser. Bien à vous

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Contestation pv stationnement
Question postée par Akis le 11/02/2021 - Catégorie : Droit du code de la route

Bonjour, il y a 1 an j'ai contesté un pv pour stationnement gênant car la voiture n'était pas à la place indiquée. Aujourd'hui je reçois un courrier stipulant que ma requête est rejetée, sauf que le courrier a été rédigé en novembre 2020, posté fin janvier 2021 et reçut le 9 février 2021, alors qu'ils me sommes de payer 90€ avant le 31/12/2020 autrement l'amende sera majoré a 35€ .... oui oui vraiment écrit comme ça, déjà pourquoi 90€ pour une amende à 35€ et au final je fais quoi ? je paie quoi ? Entre les formulations incorrectes et les dates ... Merci

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Bonjour, La procédure de contestation d’une contravention en matière routière est strictement régie par le code de procédure pénale, notamment en ses articles 529-10 et 530, ainsi que par le code de la route. L’amende pour stationnement gênant est fixée à la somme de 35 €, mais peut aller jusqu’à un montant de 135 € selon la gravité de l’infraction. Quel que soit le montant de la contravention, l’amende forfaitaire peut être contestée pour trois motifs, soit car le véhicule n’était pas ou plus celui de la personne visée par l’amende au moment de l’infraction, soit car la réalité de l’infraction est contestée, soit pour désigner un autre conducteur. L’amende forfaitaire doit impérativement être contestée dans un délai de 45 jours, soit en ligne sur le site de l’ANTAI (agence nationale du traitement automatisé des infractions), soit par courrier recommandé avec accusé de réception à l’officier du ministère public, dont le nom figure sur l’avis de contravention. Le contrevenant doit alors parfois s’acquitter du montant d’une consignation en garantie du bon paiement de l’amende, dans l’hypothèse où sa contestation serait rejetée. Lorsque la contestation est rejetée, notamment lorsqu’elle est déclarée irrecevable faute de pièces suffisantes à son appui, le contrevenant doit impérativement s’acquitter du montant de l’amende, dans le délai fixé par l’avis de rejet. Faute pour le contrevenant de s’exécuter, l’amende pourra être majorée pour défaut de paiement dans le délai imposé. Peuvent alors se poser des problématiques concernant la date à laquelle le paiement doit intervenir au plus tard, ces problématiques se posant également concernant le délai de contestation de 45 jours à compter de l’avis de contravention. Par principe, la règle applicable est celle qui correspond à la théorie de la réception et de l’émission, qui s’applique en droit commun des obligations : en suivant cette théorie, il doit alors être considéré que le point de départ pour payer l’amende est la date à laquelle l’avis a été émis. Dans votre cas, l’application de cette théorie pose une problématique pratique : en effet, si l’avis de rejet de votre contestation a été daté de novembre 2020, mais que le courrier n’a été émis qu’en décembre 2020, le délai pour vous acquitter du montant demandé courait par principe à compter de décembre 2020, et ce même si vous avez reçu le courrier en janvier 2021. En toute hypothèse, l’administration ne semble pas pouvoir vous opposer la date de rédaction du courrier (novembre 2020), dans la mesure où le point de départ du délai qui doit être pris en compte est la date de l’expédition. Aussi, nous vous conseillons de prendre directement attache avec les services de l’ANTAI ou avec l’officier du ministère public, afin de démontrer votre bonne foi en produisant le courrier ainsi que les bordereaux d’accusé d’envoi et de réception du courrier en question, et donc de faire état de votre impossibilité manifeste de pouvoir vous acquitter de l’amende dans les délais initialement fixés. Au surplus, il conviendrait également de profiter de cette réclamation pour demander des éclaircissements sur le montant de l’amende à régler, alors que le montant initial était de 35 € (une majoration a-t-elle été appliquée, et le cas échéant pour quelle raison et cette raison est-elle fondée ?). Bien à vous

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Bornanage de terrain
Question postée par guilou le 11/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjours Messieurs, Peut on annuler un acte d'achat? Suite au remembre une parcelle qui m'appartenait a disparue bien que je sois en possession d'un titre d'achat et malgré une réclamation. A nouveau un bornage doit être fait pour permettre l'accès à des terrains constructibles, le terrain disparue deviendrai une rue don le voisin se dit propriétaire. Messieurs je vous remercie dotre réponses et de vos conseils

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Bonjour, Votre question soulève la problématique de la preuve de la propriété et des manières dont une personne peut établir qu’elle est propriétaire d’un terrain ou d’un logement. Les dispositions du Code civil ne précisent rien quant aux manières dont la propriété, définie par l’article 544 du même Code comme le droit de jouir et disposer d’une chose de la manière la plus absolue qui soit, peut être prouvée. Par principe, la preuve de la propriété est libre, ce qui implique qu’un propriétaire peut établir son droit par tous moyens de preuve. Toutefois, il est préférable que le propriétaire dispose d’un titre de propriété pour établir cette dernière. Le titre de propriété est un acte par lequel le droit de propriété est soit transféré soit reconnu : il importe en tout état de cause que ce titre soit signé par l’ancien vendeur et le propriétaire. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que, depuis le démembrement d’un terrain dont vous êtes propriétaire (et donc la séparation de ce dernier en deux ou plusieurs parcelles), votre voisin se déclare propriétaire d’une parcelle, qui doit être transformée en rue, dont vous estimez être propriétaire. Vous indiquez également qu’un bornage doit être effectué prochainement afin de permettre l’accès à des terrains constructibles voisins. Or, selon les dispositions des articles 646 et suivants du Code civil, le bornage est justement l’opération qui permet de déterminer l’identité des propriétaires d’une ou de plusieurs parcelles de terrain. Par conséquent, il importe que vous puissiez profiter des opérations de bornage, auxquelles vous devez avoir été convoqué en votre qualité de voisin des parcelles visées par ces opérations, afin d’indiquer au géomètre expert que vous considérez que la parcelle qui doit être transformée en rue est votre propriété. Pour ce faire, nous vous invitons à vous munir de votre titre de propriété (si possible avec le cadastre joint, ce qui permettrait à l’expert de constater effectivement que la parcelle dont vous vous estimez propriétaire est bien celle qui doit être transformée en rue) ainsi que des différentes réclamations que vous avez formées. Le géomètre-expert pourra ainsi tenir compte de vos réclamations dans le cadre de l’établissement du nouveau cadastre, afin que ce dernier, suite à modification, acte définitivement de ce que vous êtes propriétaire de la parcelle litigieuse. Bien à vous

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Location
Question postée par calimero le 10/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bjr nous avons vendu la maison en totalite a notre fille celle ci l a partage en deux donc nous sommes devenus ses locataires par contre a t elle le droit de nous faire payer un loyer sachant qu il n ya aucun travaux de fait de notre cote et que nous vivons depuis le mois de juillet dans une chambre provisoire faite de rails et placo dans la salle a manger. Merci de votre reponse cordialement

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Bonjour, Le bail d’habitation est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs entre le propriétaire d’un logement et le locataire qui occupe ce dernier à des fins d’habitation. Le bail d’habitation est intrinsèquement constitutif d’un contrat de location, qui est défini par les articles 1714 et suivants du Code civil comme le contrat par lequel une personne propriétaire d’une chose la met à disposition d’une autre, moyennant le versement d’un loyer. Par conséquent, le versement d’un loyer en contrepartie de la location de la chose est inhérent au contrat de bail. Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous avez vendu votre maison à votre fille, qui, suite à une division de cette dernière, a décidé de vous en louer une partie suivant un bail d’habitation. Dans la mesure où vous n’êtes plus propriétaire de cette maison et que votre fille vous en laisse la disposition en vous en louant une partie, celle-ci est fondée à solliciter le paiement d’un loyer en qualité de propriétaire. En revanche, et dans la mesure où votre fille est désormais propriétaire d’un logement qui vous est donné à bail d’habitation, cette dernière est également tenue d’un certain nombre d’obligations à votre égard. En effet, le propriétaire est tenu d’une obligation de fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement d’une surface minimum qui ne constituerait pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, en l’occurrence de vous-même. Ainsi, votre fille est tenue de vous mettre à disposition un logement qui soit habitable et surtout vivable et vous êtes donc en mesure de lui imposer de procéder aux mesures propres à vous assurer que votre logement soit habitable. Au surplus, votre fille, en sa qualité de propriétaire, est également tenue d’une obligation de réaliser l’ensemble des travaux qui ne constituent pas des petites réparations et de l’entretien courant ou qui ne sont pas liés à une faute de votre part. Par conséquent, votre fille est, sur le fondement de cette obligation, tenue de finaliser les travaux entrepris, afin de vous garantir un logement vivable et décent. Bien à vous

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Remboursement tva sur investissement immobilier locatif
Question postée par pgrt le 10/02/2021 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, J'ai acquis un appartement en résidence de tourisme en défiscalisation DEMESSINE en 2007. J'ai donc bénéficié du remboursement de la TVA sur cette acquisition. Aujourd'hui, je souhaite revendre cet appartement à l'exploitant de la résidence qui va bien entendu le maintenir en location. Par contre, l'exploitation se fera "en direct" puisqu'il ne pourra pas se faire un bail à lui-même. Est-ce que les conditions de l'engagement initial de location sur 20 ans seront bien considérées comme maintenues et que, se faisant, je ne serai pas obligé de rembourser le prorata de la TVA perçue pour les 7 ans qui restent ? Vous remerciant par avance. PG

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Bonjour, Le dispositif ZRR-Demessine, établi par la loi de finances de l’année 1999 est un dispositif d’incitation fiscale qui permettait à toute personne de bénéficier d’avantages fiscaux en cas d’investissement dans des résidences de tourisme classées en zones de revitalisation rurale (ZRR). Outre le fait que l’investisseur bénéficiait ainsi d’une réduction d’impôt, ce dispositif lui permettait également d’obtenir le remboursement de la TVA payée sur l’acquisition de ce logement. Toutefois, et comme tout dispositif d’incitation fiscale, l’application et le maintien des avantages du dispositif Demessine est soumis à certains engagements de l’investisseur. En effet, en souscrivant à ce dispositif, chaque investisseur devait prendre l’engagement de louer le bien objet de l’investissement, ce pendant une durée de 20 années à compter de l’achat du logement par l’investisseur. Dans l’hypothèse où ce dernier décide de céder le bien alors que la durée de 20 années n’est pas expirée, il viole par définition l’engagement de louer le logement pendant cette durée et doit théoriquement restituer à l’Etat la quote-part de TVA correspondant à la période restant à courir jusqu’à l’expiration de la durée de 20 ans. Toutefois, cette règle souffre d’une exception. En effet, l’investisseur n’a pas à rembourser cette quote-part de TVA lorsque l’acquéreur souscrit lui-même à un engagement de louer le bien, a minima pour la durée restant à courir sur la période de 20 ans à compter de l’acquisition par l’investisseur. Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous avez bénéficié du dispositif Demessine en 2007 et que vous souhaitez à ce jour revendre le bien à l’exploitant de la résidence, afin que ce dernier le loue « en direct ». Le fait que l’exploitant de la résidence loue « en direct » le logement ne semble pas de nature à remettre en cause le bénéfice du remboursement de TVA pour la période restant à courir sur les 20 années d’engagement de location. En effet, l’objectif du dispositif Demessine était que l’Etat récupère la TVA remboursée à l’investisseur sur la location du logement pendant une durée de 20 ans : c’est la raison d’être de l’engagement de location qui est demandé à l’investisseur lorsque celui-ci a souscrit à ce dispositif. Par conséquent, dès lors que la location « en direct » du logement par l’exploitant de la résidence permettra à l’Etat de collecter la TVA (sur le montant des loyers), il ne semble pas que cette modalité puisse remettre en cause le remboursement de la TVA qui vous avait été octroyé par l’Etat. Ceci étant, compte-tenu de la spécificité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste. Bien à vous

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Indemnisation
Question postée par Lunatic le 08/02/2021 - Catégorie : Accidents et indemnisations

Bonjour En juillet on me vole mes jantes sur mon véhicule je dépose plainte et donne les papiers à l’assurance 3 jours plus tard le voleur et rattrapé la police m’informe qu’il n’est pas obligé de me rendre mes jantes pendant ce temps là l’assurance a commandé les nouvelles jantes puis quelques jours plus tard le commissariat m’appelle pour récupérer mes jantes mais l’assurance a déjà changé mes jantes donc je revend les ancienne jantes qui m’ont été volé 6 mois plus tard on me vole mes jantes et la carrosserie du véhicule L’assurance peut elle découvrir qu’au premier vole j’ai récupéré mes jantes et si oui peut elle refuse de m’indemnise pour le second sinistre ? Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 311-1 du Code pénal, le vol est défini comme la soustraction frauduleuse de la chose d'autrui. La victime d’un vol dispose du droit de porter plainte contre X ou contre la personne identifiée et peut également se constituer partie civile afin d’obtenir l’indemnisation du préjudice subi. Outre l’indemnisation pécuniaire des préjudices subis en raison du vol, la victime peut également, lorsque l’auteur du vol a été identifié et que l’objet du vol a été retrouvé par les forces de police, solliciter la restitution de l’objet volé (notamment en remplissant un formulaire cerfa n°13488*03 de de demande de restitution d’un objet placé sous main de justice). Au cas présent, nous comprenons de votre question que, suite à un premier vol de vos jantes, ces dernières ont été retrouvées par les forces de police, de sorte que vous étiez en droit de récupérer l’objet volé. Toutefois, vous indiquez également que suite à une déclaration à votre compagnie d’assurance, cette dernière vous avait d’ores et déjà remboursé le coût d’acquisition de nouvelles jantes, de sorte que vous avez décidé de revendre les anciennes, devenues inutiles. Or, nous vous rappelons que le contrat d’assurance a pour objet de définir les conditions dans lesquelles une compagnie choisit de garantir les dommages subis par l’assuré suite à la survenance d’un sinistre. En l’espèce, le dommage subi suite au vol était la perte de vos jantes, de sorte que votre compagnie a garanti ce dommage en vous remboursant les frais liés à l’acquisition de nouvelles jantes. Néanmoins, dans la mesure où les anciennes jantes vous ont été restituées et qu’elles ont par la suite été revendues, la compagnie pourrait vous opposer qu’elle estime avoir garanti un dommage qui n’existait plus (la nécessité d’acquérir de nouvelles jantes n’étant plus établie dès lors que les anciennes vous ont été par la suite restituées) et que vous avez tiré profit d’une déclaration de sinistre devenue inutile. Aussi, dans le cadre de ce nouveau sinistre, la compagnie pourrait vous opposer, si elle découvre que les anciennes jantes ont été revendues, que vous ne l’avez pas informée du fait que les anciennes jantes vous avaient été restituées : la compagnie aurait en effet pu à ce stade solliciter le remboursement de l’indemnisation des nouvelles jantes, remboursement qui n’avait plus d’objet. Dans ces circonstances, la compagnie pourrait souhaiter résilier le contrat en raison d’une faute de votre part, et notamment d’un manquement à l’obligation de loyauté contractuelle, ou pourrait également se fonder sur une disposition du contrat prévoyant l’exclusion d’une garantie en cas de manquement de l’assuré à son obligation de loyauté vis-à-vis de l’assureur. Par conséquent, il semble essentiel de prendre connaissance des stipulations du contrat d’assurance (et notamment les conditions générales) afin de déterminer si ce dernier prévoit des dispositions particulières lorsqu’un matériel du véhicule assuré a été volé, et son remplacement indemnisé, mais que l’objet a par la suite été retrouvé au cours de l’enquête. A défaut, et dans l’hypothèse où la compagnie a appris que les anciennes jantes ont été revendues et vous le reproche, il conviendrait de déterminer si dispositions du contrat prévoient explicitement que la compagnie peut vous opposer une exclusion de garantie du nouveau sinistre en raison d’un manquement à votre obligation de loyauté contractuelle, et notamment d’information contractuelle. Bien à vous

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Retroactivité d'un article de la convention collective
Question postée par nico19100 le 07/02/2021 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je suis actuellement agent de maitrise au coefficient 200 dans un centre d'appel depuis 2016 et régis par la convention collective des prestataires de services dans le secteur tertiaire. Cette dernière a modifié un article de la dite convention au 12 mars 2020 ( entrée en application au 24 aout 2020) qui prévoit dorénavant :" que le coefficient prend un caractère transitoire et qu'il ne doit pas excéder une durée de plus de 24 mois" . Sur cette disposition je suis aller voir mon employeur pour lui signifier cette disposition et lui demander de ce fait de me passer au coefficient 220 ( celui qui suit le 200). Ce dernier me rétorque que non car il n'y a pas de rétroactivité de préciser. Je lui précise que je ne demande pas la rétroactivité de l'article mais son application à ce jour sachant que de ce fait j'ai bien plus de 24 mois sur le coefficient 200.Est il dans son droit de me le refuser ou non ? Cordialement

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler que les conventions collectives applicables à l’entreprise peuvent faire l’objet, par avenant, de modifications diverses en cas d’accord des différents signataires. Les dispositions modifiées s’appliquent ainsi aux salariés des entreprises auxquelles la convention ancienne s’applique. Toutefois, la modification d’une convention collective par avenant pose la problématique de l’application dans le temps des stipulations qui ont été modifiées. Par principe, et selon les termes de l’article L. 2261-1 du Code du travail, les conventions et accords collectifs sont applicables à compter du jour qui suit leur dépôt auprès des services compétent. Les conventions ou accord collectifs ne font donc pas l’objet d’un effet rétroactif, sauf si les signataires de la convention ou l’accord se sont accordés pour prévoir une stipulation en ce sens. Compte-tenu de ces stipulations, les dispositions de la convention collective s’appliquent donc immédiatement à tous les contrats de travail en cours de salariés d’entreprises auxquelles celle-ci est applicable. Dans votre cas, nous comprenons de votre question qu’une disposition de votre convention collective a été modifiée en août 2020, cette dernière prévoyant désormais qu’un salarié ne peut plus être maintenu au même échelon pendant une durée qui excède 24 mois. Or, votre échelon est l’échelon 200 depuis 2016, et vous souhaiteriez donc savoir si l’employeur peut vous refuser, sur le fondement des dispositions nouvelles de la convention collective, le passage à l’échelon 220. Au cas présent, l’employeur ne peut vous opposer l’absence de rétroactivité des conventions collectives pour vous refuser le passage à l’échelon supérieur. En effet, et sauf disposition contraire contenue dans l’avenant à la convention collective ou dans la convention collective elle-même, la nouvelle disposition s’applique à tous les contrats en cours, et donc, par principe, au vôtre. Il convient donc de comprendre que la nouvelle disposition impose à l’employeur d’accorder le passage à l’échelon supérieur à tous les salariés maintenus au même échelon pendant une durée excédant 24 mois, et ce dès le premier jour de l’application de l’avenant à la convention, en août 2020. Toutefois, nous vous conseillons de prendre connaissance des termes de l’avenant à la convention collective ou de la convention elle-même. En effet, les avenants à des conventions collectives prévoient généralement les conditions dans lesquelles ils s’appliqueront dans le temps. Bien à vous

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Séparation et vente de bien immobilier
Question postée par twylopez le 05/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour J'ai acquis un bien immobilier avec la mère de mes enfant depuis 5 ans. Nous ne sommes ni mariés, ni pacsés. Nous nous séparons et je voudrais savoir comment racheter ses parts du bien immobilier. C'est un consentement mutuel

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Bonjour, Le régime juridique applicable aux biens mobiliers ou immobiliers acquis par des conjoints non mariés est un régime par défaut. En effet, contrairement au mariage, le concubinage n’entraîne pas l’application d’un régime matrimonial particulier qui permettrait de définir les modalités selon lesquelles les biens acquis par les conjoints au cours de leur relation seront répartis lors de la séparation. Faute de régime juridique spécifique, les règles applicables à l’acquisition de biens par les conjoints non mariés ou pacsés sont celles de l’indivision, telles que précisées aux articles 815 et suivants du Code civil. Dans le cadre d’une indivision, tous les indivisaires sont propriétaires de l’intégralité du bien et détiennent chacun une quote-part indivise dudit bien, quote-part qui correspond généralement à la proportion dans laquelle chacun d’entre eux a financé le bien. Cette quote-part est généralement fixée dans l’acte notarié d’acquisition d’un bien immobilier. Au cas présent, nous comprenons de votre question que votre conjointe et vous-même vous êtes portés acquéreurs d’un bien immobilier et que vous entendez aujourd’hui vous séparer. À défaut de mariage, le bien a donc été acquis en indivision, de sorte que votre conjointe et vous-même êtes chacun propriétaire d’une quote-part indivise de ce dernier. Compte-tenu de votre séparation, vous souhaitez pouvoir récupérer la propriété de l’intégralité de ce bien. Nul n’étant tenu de rester dans l’indivision, conformément aux dispositions de l’article 815 du Code civil, il vous est tout à fait possible de racheter la quote-part indivise de votre épouse. Le rachat de quote-part indivise du bien devra alors nécessairement être constaté par un acte notarié et consistera à ce que vous vous portiez acquéreur de la quote-part indivise de votre conjointe, moyennant le versement d’une soulte à cette dernière (de la valeur de sa quote-part indivise). Le rachat de cette quote-part entraînera l’application de frais (notamment le droit de partage, à hauteur de 2,5% de la valeur de la soulte, la contribution de sécurité immobilière, mais également les émoluments et frais de notaire). Aussi, il convient dans votre situation de vous rapprocher, avec votre ancienne conjointe, d’un notaire, afin que ce dernier rédige les actes nécessaires à ce rachat de soulte, aux termes duquel vous deviendrez pleinement propriétaire du bien immobilier. Bien à vous

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Bail colocation unique
Question postée par Nicolas le 04/02/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Maitre, Je souhaiterais savoir si je peux mettre en colocation (même bail unique ou chambre nue) l’appartement, tant dis que dans le règlement de copropriété, il écrit « la transformation en chambre meublée pour être loué à des personnes distinctes est interdite, mais la location en meublé par appartement entier, autorisée, à la condition d’être exceptionnelle et temporaire ». En fait, je souhaiterais modifier l’intérieur de l’appartement pour faire 4 chambres avec salon, cuisine communs ou carrément 4 chambres équipées comme studio mais sous bail colocation unique. Sinon, comment je peux mettre en colocation cet appartement Svp ? Merci infiniment de votre retour, je dois prendre une décision très rapidement. Excellente journée à vous, Nicolas Tran

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Bonjour, La colocation, qui faisait jusqu’alors l’objet d’un régime juridique relativement limité, a récemment été réformée par la loi ALUR du 27 mars 2014. La colocation est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme la situation dans laquelle plusieurs locataires (au minimum deux) vivent dans le même logement, qui constitue leur résidence principale. Les règles fixées par la colocation sont applicables que la location soit meublée ou nue. La loi ALUR a créé un régime spécifique de la colocation, avec notamment la possibilité de la mise en place d’un bail spécifique entre chaque colocataire et le propriétaire. Par ailleurs, la colocation peut également poser des problématiques juridiques au regard des règles prévues par le règlement de copropriété. En effet, certains règlements de copropriété peuvent prévoir explicitement que la colocation, qu’elle soit meublée ou nue, est interdite dans les appartements de l’immeuble. En réalité, ces clauses du règlement de copropriété font l’objet d’une importante jurisprudence sur la validité des clauses d’un règlement qui limite le droit des copropriétaires à la location de leur appartement. Par principe, la licéité de ces clauses est laissée à la libre appréciation des juges du fond, qui rendent leur décision au regard notamment de la qualité et du standing de l’immeuble : en effet, des clauses restreignant le droit de louer un logement à plusieurs personnes peuvent se justifier par la volonté de maintenir le prestige d’un immeuble ou encore la tranquillité des copropriétaires. Ont ainsi été jugées licites les clauses interdisant la colocation dans des immeubles haussmanniens de prestige. Dans votre cas, il convient donc de s’interroger sur la justification d’une telle clause insérée dans le règlement de copropriété et notamment de déterminer si le prestige de l’immeuble justifie que les copropriétaires ne souhaitent pas autoriser les colocations dans certains appartements. Si le prestige de l’immeuble justifie la validité d’une telle clause mais que vous souhaitez maintenir votre projet, il importe de s’adresser au syndic de la copropriété, afin de lui demander de convoquer une assemblée générale des copropriétaires et requérir l’accord de ces derniers pour modifier la clause du règlement de copropriété. Une autre situation pourrait par ailleurs être envisageable : il pourrait être possible de réaliser d’importants travaux permettant d’isoler chacune des chambres de l’appartement afin de créer plusieurs appartements distincts, loué séparément, et d’éviter ainsi une colocation. Dans une telle hypothèse toutefois, l’importance des travaux semblerait également devoir requérir l’accord de la copropriété. Par conséquent, il convient avant toute chose de prendre attache avec le syndic afin de lui faire part de votre projet de mise en place d’une colocation ou de travaux, si d’aventure le prestige de l’immeuble justifie la validité d’une telle clause. Bien à vous

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Majoration tierce personne compter dans dossier surendettement.
Question postée par albert le 02/02/2021 - Catégorie : Sécurité sociale

Bonjour en surendettement actuellement, touchant une retraite de 1180 euros plus une majoration pour tierce personne de 1250 euros, car je suis invalide en 3eme catégorie mais le surendettement en tienne compte, et je me retrouve donc sans plus pouvoir payer la personne qui s occupe de me faire manger et tout actes de la vie chez moi seul, il n est mentionner sur mes impôts que 1180 euros et non ma pension de 1250 euros car elle n est pas a déclarer, pouvez vous me dire mes droit de contestations et si ils ont le droit de compter ma pension de majoration tierce personne, merci de votre réponse agrée mes salutations distinguées

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le régime juridique du surendettement des particuliers, prévu par les articles L. 711-1 et suivants du Code de la consommation, permet à une personne physique qui n’est pas en mesure de faire face à ses dettes avec ses revenus et son patrimoine de saisir la commission de surendettement des particuliers. Cette dernière, après avoir pris connaissance de la consistance du passif du patrimoine de cette personne (l’ensemble de ses dettes) et de l’actif (ses biens et revenus), pourra négocier avec ses créanciers (ou leur imposer) certaines mesures lui permettant d’apurer ses dettes. La procédure de surendettement est soumise à plusieurs conditions de recevabilité, notamment la caractérisation de l’état de surendettement du particulier qui fait la demande d’ouverture d’une procédure de surendettement. Pour déterminer s’il existe un surendettement, la commission doit prendre en compte l’ensemble des éléments de revenus et de patrimoine qui permettrait au débiteur de faire face à son passif. Ceci implique que l’ensemble des éléments de l’actif du patrimoine du débiteur retenus par la commission de surendettement doivent par principe pouvoir être affectés au paiement de ses créanciers. La jurisprudence considère que tous les éléments des revenus et du patrimoine du débiteur doivent pouvoir être affectés au remboursement de ses dettes, et ce peu important que ces biens ou revenus soient imposables ou non, saisissables ou non. Doivent donc être prises en compte les prestations sociales telles que les allocations familiales, l’allocation aux adultes handicapés ou encore les pensions de veuve de guerre. Néanmoins, certaines décisions ont également pu indiquer que devaient être exclus des ressources du débiteur pouvant être affectées au paiement de ses dettes le revenu de solidarité active (RSA) et la prestation de compensation « handicap aides humaines ». Au cas présent, nous comprenons de votre question que la commission de surendettement a considéré qu’il convenait de prendre en compte l’allocation qui vous est versée pour rémunérer la personne qui vous assiste dans votre vie quotidienne compte-tenu de votre handicap pour désintéresser l’ensemble de vos créanciers. En réalité, la jurisprudence indique que les prestations de compensation « handicap aides humaines » ne peuvent figurer au nombre des ressources devant permettre au débiteur de payer ses dettes dans le cadre d’un surendettement, dans la mesure où ces allocations doivent être exclusivement affectées à la destination prévue pour leur attribution (payer l’assistant de vie). Il semble donc possible de contester la décision de la commission de surendettement : à cet effet, il conviendrait de prendre attache avec le conseiller en charge du dossier, ou, à défaut de réaction, de rédiger très rapidement un courrier à destination de la commission de surendettement lui indiquant que vous contestez sa position (le délai pour adresser ce courrier est de 20 jours à compter du jour où la décision vous a été notifiée). La commission devra alors saisir le juge des contentieux de la protection, qui tranchera alors le litige. Bien à vous

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Puits dans copropriété
Question postée par micastchau le 31/01/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

En 2000 mes parents, maintenant décédés ont fait une donation partage entre 3 frère et soeurs.Un puits existe dans la copropriété mais ne figure ni sur le plan, ni sur le document ou en tout cas je ne comprends pas tout. Ma notaire ne m'a rien expliqué et juste dit qu'il fallait qu'on "s'arrange" !.Etant la propriétaire de cette parcelle suis-je dans l'obligation de "donner" l'eau du puits aux 2 autres qui le réclament, sous peine de poursuites ?!

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question qu’au cours de l’année 2000, vos parents ont consenti à vos frères et sœurs et vous-même une donation partage concernant plusieurs parcelles, et que vous vous retrouvez depuis lors en copropriété avec ceux-ci. Par ailleurs, un puits grève la parcelle de terrain dont vous êtes propriétaire et vos frères et sœurs sollicitent le droit de puiser l’eau de ce puits. Nous vous indiquons tout d’abord qu’aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un terrain pour l’usage et l’utilité d’un terrain ou d’une propriété qui appartient à un autre propriétaire. La présence d’une servitude sur un terrain permet à une personne qui n’en est pas propriétaire d’user d’une partie de celui-ci pour les besoins du terrain dont il est propriétaire, généralement voisin du terrain grevé d’une servitude. Dans ce contexte, les servitudes de puisage peuvent être fréquentes : le cas échéant, le propriétaire d’un terrain grevé d’un puits d’eau peut être tenu de laisser son voisin accéder à ce puits afin de prélever de l’eau à son bénéfice. Ceci étant, nul ne peut se prévaloir d’une servitude de puisage, et donc demander à son voisin d’accéder à sa propriété pour venir puiser de l’eau, s’il ne rapporte pas la preuve de l’existence de cette servitude, et donc de son droit de prélever l’eau. Or, aux termes de l’article 695 du Code civil, la preuve d’une servitude de puisage ne peut être établie que par un titre recognitif du propriétaire du fonds grevé du puits, qui fait référence au titre qui a créé la servitude. En d’autres termes, la preuve d’une servitude de puisage ne peut être établie que si le titre de propriété du propriétaire du terrain sur lequel se trouve le puits fait lui-même référence à la servitude en question et au droit du voisin de puiser l’eau du puits. Dans votre cas, il importe donc de prendre connaissance des termes du titre de propriété qui vous a été remis suite à la donation partage qui a été consentie par vos parents. En effet, si ce titre mentionne expressément que votre terrain est grevé d’une servitude, vos frères et sœurs sont en droit de réclamer un droit de puiser l’eau du puits. En revanche, si votre titre ne fait pas mention d’une telle servitude, ceux-ci ne pourront se prévaloir de ce droit. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire afin d’éclaircir ce point à la lumière des différents actes concernant les terrains dont vous êtes propriétaire. Bien à vous

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Versement pension jusqu'au prononcé du divorce ou jusqu'à l'appel
Question postée par Sophie24 le 31/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Mon ex-mari est convoqué au Tribunal pour non-versement de pension. Mon avocate précisait qu'il devait me verser la pension jusqu'à l'Appel. L'arrêt de la Cour a été rendu le 04 06 2020 sur l'indemnité compensatoire. Le 23 12 2020 je reçois l'acte de mariage portant mention divorce par jugement rendu le 03 05 2019. M. a cessé de verser la pension en avril 2019. Est-il redevable de mai 2019 à mai 2020 (date de l'Arrêt).

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Bonjour, Selon les termes de l’article 212 du Code civil, les époux se doivent mutuellement respect, fidélité, secours et assistance. Ceci implique que chacun des époux est tenu vis-à-vis de son conjoint d’un devoir de secours financier tout au long du mariage. Ce devoir de secours se poursuit jusqu’au jour où le divorce devient définitif, et notamment, lorsque le divorce est prononcé par la voie judiciaire, lorsque le jugement est devenu définitif. Jusqu’à cette date, le devoir de secours se matérialise par une pension alimentaire qui doit être versée par un époux à l’autre pour subvenir à ses besoins, notamment si la situation financière de l’un des deux époux est meilleure que celle de l’autre. Toutefois, à compter du jour où le jugement de divorce devient définitif, la prestation compensatoire, qui constitue une somme versée par l’un des époux à l’autre compte-tenu de la différence de niveau de vie entre eux, prend le relais de la pension alimentaire. Une problématique peut en revanche se poser dans l’hypothèse où l’un des époux a fait appel du jugement de divorce. En effet, depuis la réforme de la procédure d’appel du 1er septembre 2017, l’appel doit obligatoirement être limité à certains chefs de jugement de première instance (l’appelant peut donc ne contester que certains éléments du jugement, et non l’intégralité). Il convient donc de distinguer deux cas. Lorsque l’appel porte sur l’ensemble des chefs de jugement critiqués, le divorce n’a pas été prononcé définitivement, de sorte que le devoir de secours va subsister (et donc que la pension alimentaire subsistera) jusqu’au jour où la Cour d’appel statuera. À l’inverse, lorsque l’appel ne porte que sur certains chefs de jugement (et notamment sur le montant de la prestation compensatoire qui a été fixée par le juge) mais que le principe du divorce n’est pas en lui-même contesté en appel, le devoir de secours prend fin au jour du jugement de première instance (car le divorce est définitif à cette date), de sorte que l’époux créancier n’est plus redevable d’une pension alimentaire à compter de cette date. Plusieurs stratégies juridiques permettent cependant de faire échec à cette situation, notamment en sollicitant l’exécution provisoire concernant la prestation compensatoire en première instance. Dans une telle hypothèse en effet, l’appel ne suspend pas l’exécution du chef de jugement relatif à la prestation compensatoire, de sorte que cette dernière est due à compter du premier jugement. Dans votre cas, il convient donc prendre connaissance précisément des dispositions du jugement de première instance. Si ce dernier a prononcé l’exécution provisoire de la prestation compensatoire, cette dernière sera due par votre ancien époux entre le jugement de première instance et l’arrêt d’appel, et ce en dépit du fait qu’un appel de la décision ait été interjeté. Bien à vous

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Donation ti
Question postée par seyjef le 27/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, mon pére voudrait donner à ma nièce un terrain pour construire sa maison, y a t'il un moyen/acte pour que cette donation soit prise en compte lors du partage des biens de mon père avec ma soeur par la suite. Sachant que mon père ne veut pas que je sois lésé. cordialement

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que votre père entend opérer une donation à votre nièce d’un terrain à construire, de sorte que vous souhaiteriez savoir si cette donation pourrait avoir une quelconque influence sur la succession ultérieure qui se déroulerait entre vous-même et votre sœur. Au préalable, il convient de rappeler qu’aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit. Cette libéralité peut être effectuée entre vifs - il s’agit dès lors d’une donation, ou à cause de mort - il s’agit alors d’un testament. La donation (réalisée entre vifs donc) peut être effectuée à destination d’une personne qui sera ultérieurement appelée à la succession future du donateur. Le cas échéant, la donation faite à un héritier aura nécessairement une influence sur la succession future, puisqu’elle sera par principe rapportée au patrimoine restant à distribuer entre les héritiers, afin de ne pas désavantager outre mesure les autres héritiers n’ayant pas bénéficié de cette donation. Par ailleurs, la donation peut être effectuée par le donateur à un tiers, c’est-à-dire une personne qui ne figure pas parmi les héritiers normalement appelés à la succession (neveux, nièces, petits-neveux, autre tiers, etc.). Dans votre cas, votre père entend donner un terrain à votre nièce : cette dernière n’est pas une héritière directe, de sorte qu’elle doit être considérée comme une personne tierce à la future succession. Les droits qui lui sont attribués par votre père ne sont pas non plus susceptibles d’atteindre vos propres droits dans la succession. Ceci étant, même la donation consentie à une personne tierce peut être limitée par les règles applicables à la succession. En effet, un donateur ne peut pas donner l’intégralité de son patrimoine à un tiers, une partie de ce dernier, appelée réserve héréditaire, étant réservée à ses héritiers dits réservataires (dans votre cas votre sœur et vous-même). La réserve héréditaire correspond, lorsque le donateur a deux enfants, comme tel est le cas de votre père, à deux tiers de son patrimoine. Au cas présent, ceci implique donc que la seule règle qui contraindra votre père lors de la donation de ce terrain à votre nièce est que la valeur de ce dernier ne devra pas excéder le tiers de son patrimoine, sauf pour votre sœur et vous-même à exercer une action en réduction contre votre nièce, qui vous permettrait de remédier à l’atteinte que la donation porterait alors à votre réserve héréditaire. En tout état de cause, et pour répondre précisément à votre question, il ne sera donc pas nécessaire de rédiger un acte quelconque pour que la donation à votre nièce soit prise en compte dans la succession, dans la mesure où celle-ci est considérée comme tierce à la succession. La donation sera donc par principe considérée indépendamment de la succession, sauf s’agissant des règles relatives à la protection des droits de votre sœur et vous-même en application de la réserve héréditaire. Ainsi, cette donation ne sera pas susceptible de vous préjudicier outre mesure, dans la mesure où, dans le cadre de la succession, vos droits sur le patrimoine seront protégés par les règles de la réserve héréditaire. Bien à vous

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Diagnostique erp non valide apres signature
Question postée par VISAA78 le 13/01/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Maitre, J'ai signé une promesse d'achat de mon appartement principale hier. J'ai constaté ce matin que le diagnostic ERP est périmé. Ma notaire qui traite le dossier me dit qu'il me sera fourni le jours de la signature final. Suis je en droit de l’avoir maintenant et est se que cela m'ouvre le droit de 10 jours supplémentaire pour me rétracté? Je vous remercie d'avance pour votre réponse. Bien cordialement

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Bonjour, Au préalable, il convient de rappeler le régime juridique applicable à la promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente : la promesse synallagmatique de vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage à céder le bien et l’acquéreur à l’acheter réciproquement. Aux termes de l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente dès lors que les deux parties se sont accordées sur la chose et le prix. Néanmoins, il est nécessaire que les parties, en plus de la signature d’un compromis de vente, régularisent également un acte de vente, aussi appelé acte réitératif. En effet, la raison d’être de la promesse de vente est que cette dernière est conclue sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives : ces conditions, telles que par exemple la condition suspensive de financement, doivent être levées au plus tard au jour de la signature de l’acte définitif de vente, afin que la vente soit ensuite parfaite. Si ces conditions ne sont pas levées au jour de la vente, la vente ne peut devenir définitive. Ainsi que vous l’indiquez dans votre question, les compromis de vente sont par ailleurs soumis à un délai de rétractation offert à l’acquéreur : ce dernier dispose ainsi d’un délai de dix jours calendaires pour renoncer à la vente. S’agissant enfin du diagnostic état des risques et pollution (ERP), ce dernier a pour objet d’informer l’acquéreur des risques et pollutions auxquels le logement peut être exposé. Ce diagnostic doit être joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous avez récemment régularisé une promesse de vente pour l’achat d’un bien. Dans la mesure où le diagnostic ERP était périmé, cette dernière peut avoir été régularisée sous la condition suspensive qu’un tel diagnostic actualisé vous soit transmis au plus tard au jour de la signature de l’acte définitif de vente. Si tel n’a pas été le cas, l’acquéreur a en tout état de cause l’obligation de vous communiquer un diagnostic ERP au plus tard au jour de l’acte définitif de vente. Cependant, cette obligation de communication du diagnostic doit être exécutée au plus tard au jour de la signature, et donc pas nécessairement lors de la signature du compromis. Toutefois, ceci implique que le fait que le diagnostic actualisé ne vous ait pas été transmis lors de la conclusion de la promesse ne semble pas de nature à repousser le départ du délai de rétractation, dès lors que ce diagnostic peut être communiqué jusqu’à la date de la signature de l’acte de vente. Le délai de dix jours pour vous rétracter court donc bien à compter du jour de la signature du compromis. Ceci étant, dans l’hypothèse où la délivrance du diagnostic ERP a été stipulée dans la promesse comme une condition suspensive de la vente et que ce dernier ne vous a pas été transmis à cette date, la condition suspensive sera réputée défaillie, de sorte que vous serez en droit de ne pas réitérer la vente. Par conséquent, il importe de prendre connaissance des stipulations de la promesse afin de déterminer si la délivrance d’un diagnostic ERP actualisé constituait une condition suspensive de la vente, qui vous permettrait de ne pas la réitérer s’il ne vous était pas délivré le jour de la vente. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la vente afin de lui exposer cette problématique. Bien à vous

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Suis- je oblige d'acheter l'appartement que je loue a travers un agent
Question postée par Alain le 13/01/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon proprietaire veut vendre l'appartemet que je loue en bail meuble depuis 15 ans.Je lui ai fait part de mon interet mais celui-ci me demande de l'acheter a travers un agent ce qui rencherit le prix.Suis-je oblige de suivre cette volonte ou puis-je l'acheter simplemet a travers un notaire. Je precise que le proprietaire ne m'a pas encore envoye de courrier officiel,uniquement des echanges telephoniques et par mail.Aussi quel delais je beneficie pour quitter le bien ou me prononcer acqerreur a partir de la reception d'un courrier officiel. Merci pour votre aide.

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Bonjour, Nous vous rappelons au préalable que le propriétaire d’un appartement loué en meublé peut donner congé à son locataire pour vendre ledit appartement. Le congé pour vente doit être donné par le propriétaire pour que le locataire libère les locaux au plus tard à la fin de son bail. Ce congé, qui doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception, d’un acte d’huissier ou d’une lettre remise en mains propres, doit impérativement être délivré au locataire au plus tard trois mois avant la fin du bail, lorsque le logement est meublé. Toutefois, contrairement au congé délivré par le bailleur pour un logement vide, le congé donné pour un logement meublé n’offre pas au locataire un droit de préemption. Par conséquent, contrairement au cas où le locataire occupe un logement vide, le congé ne vaut pas offre de vente. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que votre propriétaire de votre logement meublé entend procéder à la vente de ce dernier. Cependant, dans la mesure où ce logement est meublé, le congé ne vaudra pas offre de vente, de sorte qu’il ne sera pas possible d’imposer au propriétaire la vente directe du bien, sans l’intermédiation d’une agence immobilière. Aussi, rien n’empêche votre propriétaire de mettre en vente le bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Ceci étant, il vous est toujours possible de vous rapprocher de votre propriétaire afin de lui indiquer que vous considérez que l’intermédiation d’une agence renchérirait le prix de l’acquisition et pourrait également rallonger le délai de vente. S’agissant de votre deuxième question, et comme indiqué précédemment, le congé ne peut être donné par le propriétaire que trois mois avant l’expiration du bail. Ceci implique que vous ne devrez quitter les locaux au plus tard qu’à la fin de votre bail. En conséquence, nous vous conseillons de procéder à une lecture attentive de votre bail afin de déterminer la durée d’expiration du bail et donc la date la plus tardive à laquelle vous devrez quitter les locaux. Bien à vous

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Achat d'un appartement
Question postée par SophieR le 10/01/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon père est locataire d'un appartement. Il paie son loyer à une agence. Le propriétaire vient de décéder. Celui-ci n'ayant pas eu d'enfant, en a fait donc à une connaissance. Cette connaissance ne souhaite pas le conserver et veut le vendre. Mon père n'ayant pas d'argent autre que sa retraite, il ne peut pas l'acquérir. Est ce que moi sa fille j'ai priorité pour acheter cet appartement ou un autre acheteur peut il passer devant moi avant ? Que puis je faire rapidement pour bloquer cet achat avant que quelqu'un d'autre me passe devant ? Mon but est d'acheter cet appartement pour que mon père puisse finir ses jours dans cet endroit où il vit déjà depuis plus de 40 ans. Merci d'avance pour votre réponse.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’un propriétaire d’un logement à usage d’habitation peut donner congé à son locataire pour vente, afin que son locataire quitte le logement pour qu’il puisse le vendre à un tiers. Ce congé est néanmoins légalement encadré : il ne peut être donné au locataire que pour que ce dernier quitte le logement à la fin du bail. Au surplus, le congé devra être donné au locataire au plus tard 6 mois avant la fin du bail d’habitation. Le congé devra prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un exploit d’huissier, et devra indiquer le motif du congé (pour vente, donc), le prix de vente du logement et décrire précisément le logement. Le congé vaut offre de vente au locataire : ceci implique que le locataire dispose d’un droit de préemption sur l’acquisition du logement par rapport à tout tiers et peut donc se porter acquéreur de ce dernier par priorité. Si le locataire accepte la vente, il doit alors en informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que le propriétaire du logement habité par votre père est décédé et a légué ce logement à l’une de ses connaissances, qui souhaite procéder à la vente du logement. Si ce dernier souhaite effectivement vendre le logement, il pourra soit décider de le vendre à un tiers avec la condition particulière qu’un locataire occupe l’appartement, soit décider de le vendre vide, après avoir fait délivrer un congé pour vente à votre père. Ce congé devra alors être délivré pour que le locataire quitte les lieux à la fin du bail. Le cas échéant, votre père, et lui seul, pourra alors se prévaloir de son droit de préemption et se porter acquéreur du logement, dans les conditions précisées par le congé. Vous ne disposez donc pas légalement, en votre qualité de fille du locataire, d’un droit de préemption sur le logement. Ceci étant, rien n’empêche votre père d’exercer le droit de préemption sur ce logement (ce dernier est, le cas échéant, prioritaire sur l’achat par rapport à un tiers, sauf si ce dernier est un membre de la famille du propriétaire), dont l’acquisition pourrait alors être financée par vos soins. En outre, et même si vous ne disposez pas d’un droit de préemption, il vous est tout à fait possible de prendre contact avec le nouveau propriétaire des lieux et de lui indiquer que vous seriez intéressée par l’acquisition du logement. Le propriétaire pourrait ainsi se montrer intéressé par une vente qui serait rapide, et ne nécessiterait pas la mise en vente du logement en agence, parfois longue, coûteuse et contraignante. Bien à vous

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Financement véhicule loa
Question postée par Yves le 10/01/2021 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour , âgés de 63 ans je me trouve dans une situation financière particulièrement difficile. Je pourrais expliquer en détail les causes de cette situation. J’ai pris un financement LOA proposé par le concessionnaire à qui j’ai " acheté " un véhicule. Un premier loyer majoré et 38 loyers , options d’achat Avril 2021. Crise sanitaire et financière ne percevant pas encore ma retraite je me suis retrouvé sans aucun revenu pendant plusieurs mois. Au mois de novembre un des loyers a été refusé par la banque qui m’avait bloqué mon compte courant , immédiatement reçu courrier et mails du financier relance majoré de 10% dans l’impossibilité de payer et malgré ma volonté de régler ce problème rapidement la menace du contentieux et restitution du véhicule est annoncé façon harcèlement. Je me bat pour payer les loyers décembre et janvier mais cela ne suffi pas , je demande la suspension momentanément de ce loyer ( mai 2021 ) refusé ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ceci implique que tout contractant est normalement tenu des obligations d’un contrat qu’il a lui-même régularisé. Faute pour l’un des contractants de s’exécuter, son partenaire est en mesure, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, d’engager sa responsabilité contractuelle et de solliciter le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il subit. Par ailleurs, le partenaire est également en mesure, sur le fondement des articles 1224 et suivants du Code civil, de poursuivre la résolution du contrat. Dans le cadre des contrats de location avec option d’achat, les organismes financiers précisent généralement, aux termes des conditions générales applicables au contrat, les conséquences d’un impayé de la part du locataire. Il est ainsi généralement prévu qu’en cas d’impayé d’un ou plusieurs loyers, l’organisme sera en mesure de poursuivre le paiement de l’intégralité des loyers restant dus (le capital restant dû est alors déchu), ainsi que la restitution du véhicule. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous avez souscrit un contrat de location avec option d’achat pour un véhicule. Vous n’êtes plus en mesure, compte-tenu de votre situation financière et dans l’attente de la perception d’une pension de retraite, de faire face aux échéances de la location avec option d’achat, raison pour laquelle l’organisme financier menace à ce jour de résoudre le contrat et de solliciter la restitution du véhicule. Si cette sanction d’un impayé est effectivement prévue par le contrat, l’organisme financier semble en droit de s’en prévaloir et de solliciter la restitution du véhicule ainsi que le paiement des loyers. Comme vous l’indiquez, il semble donc primordial de tenter de trouver une issue amiable avec l’organisme financier qui, pour l’heure, se montre rétif à toute issue transigée. Cependant, dans la mesure où vous êtes un particulier et que l’organisme locataire est un professionnel, vous avez toujours la possibilité de saisir le médiateur de la consommation ou, s’il en existe un, le médiateur de l’organisme financier. À ce titre, nous vous indiquons que l’organisme financier a l’obligation de désigner, dans ses conditions générales applicables au contrat, le médiateur auquel le particulier pourra s’adresser afin de résoudre amiablement tout litige qui pourrait naître avec lui. Le médiateur pourrait ainsi, compte-tenu de votre situation financière, inciter les parties (et notamment l’organisme financier) à envisager une solution négociée, notamment par l’intermédiaire d’un échéancier de paiement ou toute autre mesure qui vous permettrait, in fine, d’apurer votre dette. Aussi, il convient avant toute chose de prendre connaissance du nom du médiateur désigné par l’organisme dans ses conditions générales et de lui écrire, afin de lui indiquer que vous n’êtes pas en capacité de régler les loyers, mais que vous souhaitez trouver une issue négociée avec l’organisme financier, qui, pour l’heure, refuse toute issue amiable. Bien à vous

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Délais de prescription de l'action en réduction
Question postée par cacou le 06/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Soit une donation d'un bien immobilier avec réserve d'usufruit datant de plus de 30 ans dont le décès des donateurs date de plus de 12 ans; les héritiers réservataires peuvent ils contester la donation compte tenu des délais de prescription et en cas de vente du bien doit on recueillir leur consentement

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Bonjour, Nous comprenons de votre question qu’une donation avec réserve d’usufruit a été effectué par plusieurs donateurs à un donataire il y a désormais plus de 30 années, les donateurs étant décédés il y a plus de 12 années. Préalablement, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 893 du Code civil, une libéralité est l’acte par lequel une personne dispose, de son vivant ou par testament, à titre gratuit, de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne. La libéralité est une donation dès lors qu’elle a été consentie du vivant du donateur. L’acte de donation peut être affecté de plusieurs clauses, qui vont caractériser le type de donation : ainsi, une donation avec clause de réserve d’usufruit est une donation par laquelle le donateur transmet à titre gratuit uniquement la nue-propriété d’un bien, se réservant l’usufruit jusqu’à son décès. Une telle donation va créer un démembrement de propriété viager : en effet, le donateur jouira de l’usufruit, c’est-à-dire du droit d’user et de percevoir les fruits de la chose, jusqu’à son décès. Au décès, la pleine propriété sera recouvrée par le nu-propriétaire, c’est-à-dire le bénéficiaire de la donation. Dans votre cas, la donation a été consentie par les donateurs il y a plus de trente ans, et le dernier d’entre eux est décédé il y a près de douze ans. Par conséquent, le donataire, qui ne disposait jusqu’au décès des donateurs que de la nue-propriété, dispose de la pleine propriété depuis le décès des donateurs : le bien peut donc être librement cédé par le donataire, sans qu’il soit nécessaire de recueillir l’accord des héritiers réservataires. Par ailleurs, vous vous interrogez sur la possibilité des héritiers réservataires de contester la donation avec réserve d’usufruit qui a été consentie, notamment au regard des délais de prescription. Nous vous rappelons préalablement que les droits des héritiers réservataires sont protégés des éventuelles donations qui ont été consenties soit à l’un des héritiers réservataires, soit à un tiers, puisque ces donations ne peuvent jamais porter atteinte la quote-part de la réserve héréditaire (part du patrimoine du défunt réservée à ses descendants) à laquelle chacun des héritiers a droit. Dès lors, si une donation consentie du vivant du défunt porte atteinte à la réserve héréditaire, les héritiers réservataires ont le droit de contester la donation, par l’intermédiaire d’une action en réduction. Avant une réforme de 2006, le délai de prescription de l’action en réduction était de 30 années à compter du décès du donateur. Depuis cette réforme, le délai de prescription de l’action en réduction est fixé à 5 ans à compter de l’ouverture de la succession, ou 2 ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l’atteinte portée à leur réserve, sans jamais pouvoir excéder dix ans à compter du décès. Dans votre cas, le dernier donateur étant décédé en 2008, soit il y a plus de 12 ans, l’action en réduction des héritiers réservataires semble prescrite, de sorte que ces derniers ne pourraient contester la donation effectuée, sous réserve néanmoins que des événements n’aient pas entretemps interrompu ou suspendu la prescription (ex : une médiation entre les parties, assignation en justice, etc.). Bien à vous

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Donation avec rente viagère
Question postée par cuca le 05/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Mes parents m'ont fait donation simple de la nue-propriété d'une maison assortie d'une rente viagère. décès en 1995 et 2008 soit l y a 12 ans pour le dernier donateur ; j'ai versé la rente jusqu'en 2008 ; son montant est supérieur à la valeur du bien donné. j'ai 3 frères. j'envisage de faire donation de ce bien à mes enfants; suis obligé de demander l'accord de mes frères

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la libéralité est définie par l’article 893 du Code civil comme l’acte par lequel une personne dispose, de son vivant ou par testament, à titre gratuit de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne. Il existe plusieurs types de donation (une libéralité du vivant de celui qui la consent), qui sont déterminés par les clauses assorties à l’acte de donation. Nous comprenons de votre question que la donation que vous a consentie vos parents a été assortie de deux clauses particulières. Tout d’abord, cette donation est une donation avec charge, c’est-à-dire une donation par laquelle le donateur impose au donataire une charge particulière, comme par exemple le versement d’une rente viagère. Cette rente, qui est par définition viagère, cesse à compter du jour où son bénéficiaire, en l’occurrence le donateur, décède. Il est donc normal, dans votre cas, que vous ayez cessé de vous acquitter de votre rente à compter du décès de votre second parent, en 2008. Par ailleurs, la donation consentie par vos parents est une donation qui ne visait que la nue-propriété de la maison donnée, ce qui implique qu’elle constitue une donation avec réserve d’usufruit. Ce type de donation est particulièrement fréquent dans les donations de parent à enfant sur un bien immobilier, puisqu’elle permet aux parents de conserver le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits jusqu’à leur décès. La donation avec réserve d’usufruit va constituer un démembrement de propriété sur le bien donné, entre la nue-propriété, attribuée au donataire, et l’usufruit, attribué au donateur. Le droit d’usufruit est également viager : ce dernier s’éteint donc au décès de celui qui en était titulaire, c’est-à-dire, dans le cas d’une donation avec réserve d’usufruit, au décès du donateur. Le cas échéant, le donataire, c’est-à-dire le bénéficiaire de la donation, recouvre l’intégralité de la pleine propriété au décès du donateur et peut exercer tous les droits afférents à la pleine propriété du bien librement, comme par exemple le droit de réalisation des actes de disposition (vente ou donation notamment). Au cas présent, nous comprenons de votre question que vos parents vous avaient consenti une donation avec réserve d’usufruit sur un bien qui leur appartenait. Au décès de votre second parent, en 2008, vous avez normalement recouvré la peine propriété de ce bien, de sorte que vous en êtes aujourd’hui pleine propriétaire et donc en mesure de le céder ou le donner librement. Il convient toutefois de mentionner que les droits de vos frères ont normalement été protégés dans le cadre de la succession de vos parents : en effet, les donations qui sont consenties lors de la vie d’un parent à l’un de ses enfants sont normalement être rapportées à la succession. Lorsque la donation a été consentie en avancement de part successorale, le montant de la donation ou du bien donné sera ainsi « déduit » des droits dont pouvait se prévaloir l’héritier bénéficiaire de la donation dans la réserve héréditaire : les autres héritiers bénéficieront donc toujours de leurs propres droits dans la réserve héréditaire. De la même façon, si la donation a été consentie hors part successorale, son montant s’imputera sur la quotité disponible du patrimoine du donateur (l’ensemble du patrimoine auquel est retrayée la réserve héréditaire) : les droits des autres héritiers seront également protégés car ces derniers pourront toujours se prévaloir de leurs propres droits sur la réserve héréditaire. Bien à vous

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Vente maison
Question postée par Titus le 05/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour,mon père est en ehpad depuis 6mois ,souffrant d'alzheimer ,ma belle -mère veut vendre leur maison commune achetée 50/50.Ils sont mariés sous contrat avec donation au dernier des vivants .Est-ce que ma belle-mère peut vendre la maison ,disposer de la totalité de la vente et en faire ce qu'elle en veut,? .je suis le seul enfant de mon père .

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la donation au dernier vivant, dont le régime est prévu par les articles 1091 et suivants du Code civil, est une donation qui peut être consentie réciproquement entre deux époux et qui permet d’améliorer les droits du conjoint survivant lorsque l’un d’eux décède. Cette donation est essentiellement présente dans le cadre du régime de la séparation de biens, les droits du conjoint survivant dans la succession de son défunt conjoint étant ici réduits au profit de ceux des héritiers du défunt. En présence d’enfants de l’un des époux issus d’une union précédente, l’objet de la donation au dernier vivant peut concerner soit des droits en pleine propriété sur une partie du patrimoine de l’un d’entre eux, soit un droit d’usufruit sur la totalité de la succession, soit encore un mélange de pleine propriété sur certains biens et d’usufruit sur d’autres. La donation peut même prévoir une donation de l’intégralité du patrimoine du défunt au dernier vivant : cependant, dans ce cas, les héritiers du défunt pourront solliciter du conjoint survivant une indemnisation à hauteur des droits qu’ils détenaient dans la succession. Toutefois, il convient de rappeler que cette donation n’a vocation à s’appliquer que dans le cas où l’un des époux décède et que sa succession est ouverte. Au cas présent, nous comprenons de votre question que votre père n’est pas décédé : par conséquent, votre belle-mère ne peut pour l’heure se prévaloir des dispositions de la donation au dernier vivant afin de réclamer des droits sur le patrimoine de votre père, notamment sur sa part de propriété de la maison. Au décès de votre père, il conviendra de s’attacher à prendre connaissance des dispositions de la donation au dernier vivant, afin de déterminer les droits de votre belle-mère sur le patrimoine de votre père. Pour l’heure, votre père et votre belle-mère semblent toujours propriétaires de la maison qu’ils ont acquis en commun en indivision. Or, aux termes de l’article 815-3 du Code civil, les indivisaires ne peuvent exercer seuls que certains actes juridiques sur les biens indivis : un acte de disposition sur un bien indivis, comme par exemple la vente du bien, ne peut être décidé qu’à l’unanimité des indivisaires. Par conséquent, et dans la mesure où votre père est toujours vivant, votre belle-mère ne pourra seule céder la maison qu’elle détient en indivision sans l’accord de votre père, ou, le cas échéant, du tuteur ou du curateur qui pourrait être désigné en raison de l’état de santé de ce dernier. Rien n’empêche néanmoins votre belle-mère de céder ses droits de l’indivision, c’est-à-dire sa quote-part indivise : le cas échéant, seuls les droits qu’elle détient dans l’indivision, soit 50% du bien, seront alors cédés. Votre belle-mère devra préalablement proposer à votre père (ou son représentant) qu’il rachète sa part en priorité et, en cas de refus de rachat par ce dernier, pourra céder sa quote-part à un tiers. Si, en revanche, votre père ou son représentant donne son accord à la cession du bien indivis, le bien sera cédé mais votre belle-mère ne percevra qu’une part du prix de cession qui correspond à sa quote-part, soit la moitié du prix de vente. Bien à vous

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Un usufruitier a t-il le droit de louer sans l'accord du nu-propriétai
Question postée par marsala le 03/01/2021 - Catégorie : Droit de la famille

Ma mère est usufruitière et ma soeur nu-propriétaire d'une maison suite à une donation, ma mère vient de déménager dans une résidence sénior. ma soeur veut vendre le bien, ma mère souhaiterait le montant d'un loyer pour l'aider à payer son loyer. Ma soeur refuse de payer et de lui donner un pourcentage à la vente. Quels sont les droits de l'usufruitier et les devoirs du nu-propriétaire? merci Marie-Ange Salarino

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler que le droit de propriété se définit, selon l’article 544 du Code civil, comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit. Le droit de propriété peut néanmoins faire l’objet d’un démembrement entre la nue-propriété et l’usufruit, démembrement qui peut être établi par une donation avec réserve d’usufruit ou même lors d’une succession. L’usufruit donnera droit à l’usufruitier d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire, dans le cadre d’une habitation, de l’habiter ou d’en percevoir les loyers si le logement est donné en location. Le nu-propriétaire dispose quant à lui du pouvoir de disposer du bien, c’est-à-dire du pouvoir de le céder, l’aliéner ou encore le donner. Néanmoins, il est constant que le bien qui fait l’objet d’un démembrement de propriété ne peut être cédé sans l’accord unanime du nu-propriétaire et de l’usufruitier : en effet, même si l’usufruitier ne dispose pas du pouvoir de disposer du bien, il serait, en cas de cession de ce dernier, privé, de facto, de ses pouvoirs d’en user et d’en percevoir les fruits. Dans votre cas, nous vous indiquons donc que votre sœur ne pourrait céder le bien sans avoir préalablement requis l’accord de votre mère, usufruitière de ce dernier. S’agissant de la répartition du prix de vente d’un bien dont la propriété est démembrée, l’article 621 du Code civil précise explicitement qu’en cas de vente du bien, le prix se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de chacun de leurs droits. Par conséquent, tant le nu-propriétaire que l’usufruitier disposent de droits sur le prix de vente, et l’usufruitier ne peut être privé de la faculté de revendiquer le paiement de la partie du prix de vente qui correspond à la valeur de l’usufruit. L’article 621 du Code civil ne précise pas comment est définie la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Néanmoins, il est communément admis, en particulier par les notaires, que la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété peut être fixée par référence au barème de l’article 699 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ainsi, lorsque l’usufruitier est âgé de moins de 71 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 60% de la valeur du bien et celle de la nue-propriété de 40% de la valeur du bien. Dans votre cas, si votre mère, en qualité d’usufruitière, donne son accord à la cession, une partie du prix de vente devra nécessairement lui être attribuée. La valeur de la part du prix de cession qui devra être rétribuée à votre mère correspondra à la valeur de l’usufruit du bien, telle qu’elle sera définie, en fonction de l’âge de votre mère, par référence au barème de l’article 699 du Code général des impôts. Bien à vous

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Décision de l'assemblée des copropriétaires
Question postée par JR le 01/01/2021 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je souhaite restaurer mon appartement situé au 3iem étage d'un immeuble. Nous souhaitons "ouvrir" un mur porteur, notre architecte a fait effectuer une étude préalable par un ingénieur béton, étude validée par l'architecte expert de la copropriété. Les copropriétaires peuvent-ils malgré tout s'opposer à notre projet ? Et si oui ai-je la possibilité d'un recours ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que les règles relatives à la copropriété et aux travaux effectués en accord avec les règles applicables en copropriété sont fixées par la loi du 10 juillet 1965. Selon cette dernière, les travaux qui touchent directement ou indirectement les parties communes de l’immeuble doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Le projet de travaux doit donc être inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriétaires, étant précisé que ce dernier devra avoir été transmis au plus tard 3 semaines avant la tenue de l’assemblée. L’autorisation au projet de travaux devra être donnée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, mais, si cette majorité n’a pu être obtenue, le projet pourra faire l’objet d’un accord lors d’un second vote qui pourra avoir lieu immédiatement après, à la majorité simple des seuls copropriétaires présents ou représentés, si le projet a recueilli lors du premier vote au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Si le projet n’a pas obtenu le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote, une autre assemblée pourra toujours être convoquée, au cours de laquelle le projet pourra être validé à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que les travaux que vous entendez mettre en œuvre nécessiteront de percer un mur porteur : une partie commune étant touchée, les travaux devront donc recueillir l’accord de l’assemblée des copropriétaires, et ce même si le projet a été validé par l’architecte expert du syndic. En effet, de tels travaux nécessitent l’accord des copropriétaires réunis en assemblée, et ces derniers pourront librement décider de ne pas donner leur accord à un projet qui aurait été validé par le syndic ou son architecte expert. Néanmoins, même en cas de refus de l’assemblée générale des copropriétaires de valider le projet, le copropriétaire qui entend effectuer les travaux pourra toujours bénéficier d’un recours. Ainsi, ce dernier pourra saisir le tribunal judiciaire d’une demande d’autorisation d’effectuer les travaux touchant à une partie commune. Le cas échéant, le tribunal devra être saisi au plus tard dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée ayant refusé définitivement le projet. La demande devra être accompagnée de l’ensemble des pièces justifiant le bienfondé du projet. Dans votre cas, dans l’hypothèse où les copropriétaires refusaient le projet de travaux que vous entendez mettre en œuvre selon les règles de majorité exposées ci-dessus, il sera donc possible de saisir le juge afin que ce dernier vous autorise à mettre en œuvre ces travaux qui concernent une partie commune. Le cas échéant, le bienfondé de votre demande pourrait être démontré par différents éléments, notamment l’accord qui a été donné par l’architecte expert du syndic. Bien à vous

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Droit bien immobiler
Question postée par Sepele67 le 31/12/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Avec ma compagne en union libre (bientôt pacs) nous construisons une maison a 2 Sur un terrain familial à mon nom recu en donation. Chacun donne le même apport et paye les meme mensualités. En cas de séparation l'argent investi à 2 Sera forcement divisé, le terrain non vu que uniquement a mon nom. Mais en cas de décès je souhaiterais lui donner le terrain (et uniquement dans ce cas) est ce possible Merci d'avance

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les biens reçus d’une donation ou par succession sont constitutifs de biens propres à la personne qui en a bénéficié. Ceci implique que, même pour des époux mariés sous le régime de la communauté de biens, le bien reçu par héritage restera propre à celui qui l’a reçu. Par ailleurs, il convient également de rappeler que l’article 546 du Code civil précise que la propriété d’une chose donne droit à ce qu’elle produit ou à ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce principe, également appelé théorie de l’accession, implique que lorsqu’une construction est édifiée sur le terrain dont une personne est propriétaire, cette construction sera unie au terrain en question et deviendra donc la propriété de celui qui le détient, et ce quelle que soit l’identité de la personne qui a financé la construction. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous construisez une maison sur un terrain qui vous appartient en propre, construction financée par vos deniers ainsi que ceux de votre compagne. À ce stade, il convient donc d’indiquer que le terrain ainsi que la maison qui y sera construite sont donc votre propriété. En cas de séparation, et faute de stipulation contraire, votre conjointe ne pourra donc revendiquer aucun droit de propriété sur la maison ou sur le terrain. Toutefois, dans la mesure où cette dernière a financé une partie de la construction, elle pourra toujours solliciter le paiement d’une indemnité sur le fondement de l’enrichissement sans cause, correspondant à la proportion de la valeur de la maison correspondant à son apport. Par ailleurs, en cas de décès, il convient de distinguer selon que la maison sera affectée au logement conjugal ou non. Si tel n’est pas le cas, de la même façon qu’en cas de séparation, votre conjointe ne pourra revendiquer auprès de vos héritiers aucun droit de propriété sur la maison, mais pourra solliciter le paiement d’une indemnité en raison des apports qu’elle a consentis pour la construction de la maison. À l’inverse, si tel est le cas et que le PACS a déjà été conclu, votre conjointe pourra revendiquer le droit d’habiter le logement durant un an après le décès (sans en être propriétaire). Par conséquent, si vous souhaitez que votre conjointe puisse être propriétaire du logement à votre décès, il convient de régulariser un testament prévoyant que la maison et le terrain sur lequel celle-ci a été construite lui seront transmis. Un tel testament devra être régularisé chez un notaire. Aussi, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de procéder à la rédaction d’un testament prévoyant l’attribution du terrain et de la maison à votre conjointe. Bien à vous

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Preuve de clauses d exclusion dans un contrat d assurance
Question postée par master le 29/12/2020 - Catégorie : Accidents et indemnisations

Je suis affilié à une société d'assurance pour ma responsabilité civile et professionnelle (RCP) depuis 2002. Je dispose d'un contrat à ce sujet très succinct (sans détails) Demande de modification de mon contrat en 2016 suite à un changement de statut que je signale à la société d 'assurance. Plus de nouvelles de cette société d'assurance mais je continue à payer mes cotisations Survenu d'un sinistre en juillet 2018 où ma responsabilité est mise en cause Refus de l'assurance de prise en charge du sinistre au motif 1/ Qu'elle m'aurait adressé un nouveau contrat d'assurance que je n'aurais pas retourné en 2016. Suite à quoi, elle aurait décidé je cite ''De garder le contrat en l'ETAT'' Pour ma part je n'ai jamais reçu de nouveau contrat de cette assureur. 2/ Que le sinistre que je déclare n'est pas pris en charge selon les clauses de l'assurance /Clauses dont je n'ai jamais eu connaissance. Merci pour une réponse précise sur ces points

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Bonjour, Le régime juridique des contrats d’assurance, et notamment les formes dans lesquelles ces derniers doivent être conclus, est expressément prévu par le Code des assurances. Aux termes de l’article L. 112-3 du Code des assurance et des décisions de jurisprudence rendues en application de cet article, si le contrat d’assurance constitue un contrat consensuel parfait dès la rencontre des volontés de l’assureur et de l’assuré, sa preuve est subordonnée à la rédaction d’un écrit. Le contrat d’assurance n’est donc formé que dès lors qu’une rencontre des volontés est intervenue entre l’assureur et l’assuré, conformément à l’article 1113 du Code civil. Ceci implique que, par principe, un contrat d’assurance ne lie l’assureur et l’assuré que dès lors qu’il peut être rapporté la preuve que ces derniers ont réciproquement donné leur accord aux dispositions d’une convention d’assurance. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que l’assureur ne souhaite pas garantir le sinistre intervenu tout d’abord parce qu’un nouveau contrat vous aurait été transmis mais que ce dernier ne lui aurait pas été retourné ni signé par vos soins. Au cas présent, si vous avez fait la demande de modifier votre contrat en 2016, il semble ainsi compliqué de rapporter la preuve que la compagnie et vous-même vous soyez accordés sur les conditions d’un nouveau contrat de garantie, dans la mesure où aucune convention n’a été signée. En d’autres termes, si la preuve pourrait être rapportée que vous avez fait la demande de modification du contrat et que l’assurance l’a acceptée, il ne semble pas possible de rapporter la preuve du contenu exact des dispositions sur lesquelles les parties se seraient accordées. Aussi, la compagnie semble fondée à vous opposer que les dispositions du contrat qui s’appliquent à votre situation sont celles du contrat en vigueur en 2016. S’agissant du régime des clauses d’exclusion de garantie, il importe de rappeler que ce dernier est extrêmement strict dans la mesure où ces clauses sont par principe défavorables à l’assuré. Selon les termes des articles L. 113-1 et L. 112-4 du Code des assurances, les clauses d’exclusion doivent être explicites, limitées et apparentes. Par conséquent, pour que la compagnie d’assurance puisse valablement vous opposer une clause de garantie, il convient encore que cette dernière soit détaillée explicitement et apparemment dans le contrat en vigueur en 2016, et qu’elle soit limitée dans son champ d’application. Il importe donc nécessairement qu’une telle clause ait été portée à votre connaissance et que vous l’ayez acceptée. Tel sera le cas si la clause d’exclusion est explicitement insérée dans le contrat d’assurance que vous avez signé. En revanche, si la compagnie refuse la garantie sur le fondement d’une clause qui n’a pas été stipulée clairement dans le contrat ou dont elle ne peut rapporter la preuve que vous l’auriez acceptée expressément (ce qui semble être le cas puisque votre contrat est succinct), cette dernière ne saurait vous être opposable. Nous attirons votre attention sur le fait que les clauses d’exclusion sont généralement prévues par les conditions générales du contrat (et non les conditions particulières, qui est un document succinct) : les clauses d’exclusion ne seront toutefois opposables que dès lors que les conditions générales auront été acceptées par l’assuré. Bien à vous

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Contrat d assurance
Question postée par law le 23/12/2020 - Catégorie : Accidents et indemnisations

Bonjour, Je fais l objet d une plainte pour un sinistre médical Alors que j'ai toujours réglé mes cotisations à l assurance depuis 2003, celle ci refuse de prendre en charge le litige au motif que je n'étais pas couvert pour ce genre d activité. Le seul problème c'est que cette société d assurance ne m'a jamais délivré de contrat tout en continuant à percevoir des cotisations. En définitif, je n'ai pas de contrat à produire comme preuve de mon assurance (sinon la preuve de paiement des cotisations et l'attestation de la société confirmant que je suis bien assuré chez elle). Mais la société d'assurance non plus ne produit de contrat avec les clauses dont elle fait référence pour justifier son refus de prise en charge du sinistre. Que faire? Suis je en droit de réclamer de l'assureur de faire face à ses obligations? Vous remerciant, E. JEAN

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Bonjour, Le régime des contrats d’assurance, et notamment de la forme des contrats conclus par les compagnies d’assurance avec des professionnels ou des particuliers, est explicitement prévu par le Code des assurances. Selon les dispositions de l’article L. 112-3 du Code des assurance et les décisions de jurisprudence rendues en application de cet article, si le contrat d’assurance constitue un contrat consensuel parfait dès la rencontre des volontés de l’assureur et de l’assuré, sa preuve est subordonnée à la rédaction d’un écrit. Ceci implique que tant l’existence que le contenu du contrat d’assurance ne peuvent normalement se prouver que par un écrit, signé par l’assureur et l’assuré. En réalité, l’article L. 112-3 du Code des assurances a essentiellement pour but d’écarter l’hypothèse où la preuve d’un contrat ou du contenu d’un contrat d’assurance serait rapportée par témoignage. Par conséquent, même si aucun contrat n’a été dûment signé entre la compagnie et l’assuré, ce dernier pourra toujours essayer de rapporter la preuve de ce contrat par tout écrit ou encore par un aveu de la compagnie d’assurance. Dans votre cas, vous disposez d’une attestation de la compagnie d’assurance confirmant que vous avez bien souscrit un contrat d’assurance avec cette dernière vous couvrant pour l’exercice de votre activité. Il serait donc possible d’établir, dans un premier temps, l’existence même du contrat d’assurance grâce à cette attestation. En revanche, il convient également de rapporter la preuve du contenu de ce contrat, et notamment des garanties que vous avez souscrites auprès de la compagnie d’assurance. En effet, cette dernière vous oppose que le sinistre que vous avez déclaré ne peut être couvert par les garanties que vous avez souscrites. Comme pour l’existence du contrat, la preuve de son contenu devra également être rapportée par écrit : or le contenu n’est réellement relaté que dans le contrat lui-même, de sorte qu’il ne peut théoriquement être prouvé que par le contrat écrit, dont vous ne disposez pas. Il conviendrait a minima que vous puissiez détenir tout autre commencement de preuve (aveu, échanges de courriers, etc.) qui permettrait d’établir la nature exacte des garanties que vous avez souscrites auprès de cet assureur. Si vous n’en disposez pas, il pourrait être judicieux de demander à la compagnie d’assurance de vous communiquer les stipulations sur lesquelles elle se fonde pour refuser de garantir le sinistre. Ainsi, la compagnie pourrait vous transmettre des conditions générales qu’elle estime vous être applicables, reconnaissant ainsi que ces dernières constituent le contrat qui vous lie (et ce même si aucun contrat n’a effectivement été signé). Par suite, vous pourriez consulter les conditions générales ou les stipulations qui vous auraient été transmises afin de déterminer avec précision si le sinistre que vous avez déclaré est ou n’est pas exclu des garanties que vous avez souscrites. Bien à vous

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Chèque sans provision
Question postée par Steph le 23/12/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Je voudrais savoir comment je peux être solder suite à la réception d un chèque en bois contre lvente d un article de particulier à particulier. J ai appeler la banque de cette personne pour savoir l état de son compte ,mais il semblerait que je ne suis pas le premier ,cette personne paie avec des chèques sans provision. .Sa banque ne veux pas m aider plus.. Que puis je faire? Merci

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Bonjour, La législation relative aux paiements effectués par chèques et plus particulièrement aux paiements effectués par le moyen d’un chèque sans provision est établie aux articles L. 131-69 à L. 131-87 du Code monétaire et financier. L’une des conditions nécessaires au paiement d’un chèque émis par une personne est l’existence d’une provision sur son compte. En d’autres termes, le banquier du tireur, c’est-à-dire de la personne qui émet le chèque, est en droit de refuser de procéder au paiement de ce dernier si les fonds présents sur le compte sont insuffisants pour le payer. Par conséquent, le chèque émis sans provision et présenté au paiement du banquier du tireur peut être rejeté pour défaut de provision par ce dernier (sauf rares exception, notamment pour les chèques d’un montant inférieur à 15 euros, que le banquier est tenu de payer même faute de provision). Le cas échéant, le destinataire du chèque, qui n’a donc pas été réglé de la prestation fournie à l’émetteur du chèque, dispose d’un moyen aisé pour tenter de recouvrer le paiement de la somme due. En effet, aux termes des articles L. 131-73 et suivants du Code monétaire et financier, le bénéficiaire d’un chèque sans provision - communément appelé chèque en bois - est en droit de demander à sa banque, à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de la première présentation du chèque, c’est-à-dire du jour où il a déposé le chèque à sa banque, l’obtention d’un certificat de non-paiement. Ce certificat pourra alors être remis à un huissier qui pourra, le cas échéant, signifier ce certificat au débiteur. Le certificat est alors considéré comme un titre exécutoire, conformément à l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Ceci implique que le certificat de non-paiement signifié par un huissier correspond à une décision de justice qui a force exécutoire, c’est-à-dire qui peut être immédiatement exécutée. Le cas échéant, l’huissier pourra mettre en place toutes les mesures (saisies, etc.) sur les biens du débiteur afin d’obtenir le paiement du chèque. Dans votre cas, il convient donc de se rapprocher de votre banque afin que cette dernière vous remette un certificat de non-paiement du chèque. Par suite, vous pourrez remettre ce certificat de non-paiement à un huissier qui pourra mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires pour recouvrer le paiement du chèque. Bien à vous

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Taxe fonciere
Question postée par ginou le 21/12/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour Mme /Mr je viens de recevoir la taxe foncière de mon habitation 997+100€ de majoration, mon RFR est de 3959€, j'aurais 76 ans en Février 2021,puis je demander l'exonération de cette taxe , ayant très peu de revenu et ayant subi une escroquerie qui me met dans une situation financière déplorable. merci de vos conseils à venir. cordialement . G.Chabaud

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que vous entendez connaître les exonérations de taxe foncière qui pourraient vous être applicables et vous éviter de vous acquitter du paiement de cette dernière au titre de l’année 2020. Au préalable, nous vous rappelons que la taxe foncière sur les propriétés bâties est normalement due par les propriétaires ou les usufruitiers (c’est-à-dire les personnes qui jouissent du droit d’user et de percevoir les fruits du logement en question). Cette taxe doit être acquittée dès lors que la personne concernée est propriétaire ou usufruitier du logement au 1er janvier de l’année au cours de laquelle elle est due. Il existe néanmoins plusieurs cas d’exonération permettant aux propriétaires ou usufruitiers de propriétés bâties au 1er janvier de ne pas s’acquitter du paiement de la taxe foncière. La principale exonération concerne les personnes âgées ou en situation de handicap et de condition modeste, c’est-à-dire dont les revenus n’excèdent pas un certain montant. Sont ainsi exonérées les personnes qui sont titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité, ou encore les redevables de la taxe âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence de l’année précédant celle d’imposition n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du Code général des impôts ou encore les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du même Code. L’article 1417-I du Code général des impôts précise que la limite du revenu de référence permettant d’être exonéré de la taxe foncière est fixée à la somme de 11.098 euros pour une personne célibataire (une seule part fiscale). Dans votre cas, nous comprenons que l’avis de taxe foncière que vous avez reçu concerne l’exercice fiscal 2020. Par conséquent, l’application de l’exonération suppose au préalable que votre revenu fiscal de référence pour l’année 2019 n’excède pas la somme de 11.098 euros, ce qui semblerait pouvoir être votre cas. En revanche, l’application de l’exonération suppose que vous ayez été âgée de 75 ans ou plus au 1er janvier de l’année d’imposition, soit au 1er janvier 2020. Or, nous comprenons de votre question que vous n’étiez âgée que de 74 ans au 1er janvier 2020 puisque votre anniversaire a lieu en février. Par conséquent, l’exonération pour personnes âgées aux revenus modestes ne vous semble pas encore applicable. Néanmoins, nous vous indiquons que vous pouvez toujours bénéficier d’un dégrèvement d’office de 100 euros sur la valeur de la taxe notamment si la taxe foncière concerne votre résidence principale. En tout état de cause, si vous êtes dans l’impossibilité de vous acquitter de la somme correspondant à la taxe foncière, eu égard à votre situation, nous vous conseillons de vous rapprocher des services des finances publiques afin de négocier un échéancier de paiement, étant entendu que vous pourrez par ailleurs bénéficier de l’exonération de la taxe dès l’année prochaine, sous réserve que votre revenu fiscal de référence soit alors toujours inférieur à celui de l’article 1417-I du Code général des impôts. Bien à vous

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Heritage lors d une separation de corp et de biens
Question postée par Dangele le 17/12/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour , à la suite du déces de mon pere j ai une question consernant la succession de mon pére Mes parents ete separés de corp et de biens depuis pas mal d annees (depuis 1989 ) , à l epoque ensemble ils avaient 2 maisons , donc ça c'est décider au tribunal que chacun sa maison et une pension alimentaire que mon pere devais donner ( chose qui n as jamais donner), et depuis il n avais plus de contact depuis tout ces annees A l heure d aujourdhui mon pere es décedé ,comment reviens sa succession sachant qu il y avais les 2 maisons , 1 bois acheté apres leurs séparations , les assurances vie et tout ces comptes Dans l attente de vous lire , merci de votre aide d'eclairée cette situation Recevez mes salutations distinguees Mme Delplace A

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Bonjour, Les règles de succession sont fixées par les articles 732 et suivants du Code civil et distinguent le cas où le défunt a rédigé ou n’a pas rédigé de testament préalablement à son décès. Lorsque le défunt a rédigé un testament, les biens du défunt seront répartis entre les personnes désignées dans son testament selon les règles qu’il aura lui-même fixées, sous réserve du respect des règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible, dont le notaire est garant du respect. La réserve héréditaire est définie comme la partie du patrimoine du défunt qui est impérativement réservée à ses héritiers (descendants) : elle est fixée à la moitié du patrimoine lorsque le défunt n’a qu’un enfant, les 2/3 du patrimoine lorsque le défunt a deux enfants et enfin les 3/4 du patrimoine lorsque le défunt a 3 enfants et plus. Le reste du patrimoine, appelé quotité disponible, pourra être attribué par le défunt à d’autres personnes que ses héritiers (conjoints, tiers, etc.). Dans ce cas, le notaire établira donc la valeur précise de chacun des biens du patrimoine du défunt, et contrôlera que les attributions prévues par le défunt dans son testament respectent bien les règles de la réserve héréditaire ou de la quotité disponible. À défaut de testament, les règles légales s’appliquent. Ces règles dépendent de ce que le défunt était marié ou non à son décès : lorsque le défunt était séparé de corps à son décès, le conjoint survivant est normalement appelé à la succession, sauf dans l’hypothèse où la convention de séparation prévoit expressément que les époux renoncent chacun à leurs droits successoraux. Si aucune clause de renonciation n’a été prévue, la part de chacun des héritiers sera déterminée comme suit : soit le conjoint survivant décide de choisir entre l’usufruit de l’ensemble du patrimoine du défunt (c’est-à-dire le droit d’user de son patrimoine jusqu’à sa mort) soit il décide de choisir la pleine propriété du 1/4 de la succession. Dans le premier cas, les enfants auront donc le droit à la nue-propriété de l’ensemble du patrimoine et, dans le deuxième cas, les enfants auront droit à la pleine propriété des 3/4 de la succession, ces parts étant alors réparties égalitairement entre eux (par exemple dans le deuxième cas, si le défunt a laissé 3 enfants, chaque enfant aura droit à 1/4 de son patrimoine). Si une clause prévoyait que le conjoint survivant de votre père renonçait à la succession, chaque enfant disposera d’une part égale dans le patrimoine du défunt (si ce dernier laisse 3 enfants, chacun aura droit à un tiers du patrimoine). Le notaire en charge de la succession procèdera alors à l’évaluation du patrimoine du défunt et répartira les biens en lots d’égale valeur, ces lots étant répartis entre les enfants en fonction de leurs droits dans la succession. À titre d’illustration, si une clause prévoyait une renonciation de votre mère aux droits successoraux de votre père dans la convention de séparation et que ce dernier a laissé 3 enfants, le notaire constituera 3 lots d’égale valeur composés chacun d’une partie des biens de la succession, qui seront attribués à chacun des 3 enfants. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la succession afin de connaître les droits de chacun des héritiers à la succession et la part de patrimoine qui pourra leur être attribuée. Bien à vous

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Baisse de gamme voit de fonction
Question postée par Falaises le 17/12/2020 - Catégorie : Droit du travail

Commercial depuis 13 ans dans la même entreprise, je suis doté d’un véhicule de fonction (Peugeot 5800) dont le contrat de location se renouvèle avec un nouveau 5800 tous les 3 ans. Une récente politique groupe vise a mettre en place une nouvelle strategie de gestion du parc voiture. Dans ce cadre, mon employeur me propose le remplacement de ma 5800 par une Renault Captur, soit un véhicule de gamme très largement inférieure. Aucune contre partie ne m’a été proposée ni aucun accord préalable. Mon contrat de travail ne fait pas état que de véhicule de fonction, sans mentionner marque ou catégorie en particulier ni montant de l’avantage en nature. Devant ma levée de bouclier, mon employeur me propose maintenant un autre véhicule, de gamme superieur a la Renault mais toujours inférieur au 5800, mais a la condition que je verse de ma poche 5000€. Existe-t-il des textes de lois sur lesquels je pourrai m’appuyer pour contrer cette situation ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons brièvement que le véhicule de fonction est un véhicule mis à disposition du salarié dans le cadre de l’exercice de ses fonctions, mais que le salarié peut utiliser tant à des fins professionnelles qu’à des fins personnelles. Lorsque le véhicule est usé à des fins personnelles par l’employé, ce dernier constitue un avantage en nature qui vient augmenter le montant de sa rémunération et doit être fiscalement traité comme tel. Le principe de l’octroi d’un véhicule de fonction dépend de la volonté de l’employeur, qui peut notamment décider qu’en raison de l’activité du salarié, l’usage d’un tel véhicule est nécessaire et indispensable. Lorsque le principe de la mise à disposition d’un véhicule de fonction est prévu dans le contrat de travail, l’employeur ne peut retirer au salarié cet avantage. En effet, le Code du travail précise explicitement que la modification d’une stipulation du contrat de travail nécessite impérativement l’accord du salarié, qui doit être constaté dans un avenant signé par ce dernier. L’employeur ne peut donc retirer la mise à disposition du véhicule de fonction à son salarié lorsque cet avantage est explicitement prévu par le contrat de travail. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que si le principe de la mise à disposition du véhicule est bien prévu par votre contrat de travail, la nature de ce véhicule (marque, classe du véhicule, etc.) n’est pas expressément stipulée aux termes de ce dernier. Ceci implique que si l’employeur, dans le cadre d’une politique d’entreprise ou de groupe comme tel est le cas dans votre situation, décide de changer la marque ou le type du véhicule, cette modification ne constitue pas une modification du contrat de travail. Par conséquent, l’employeur est en droit de vous imposer l’usage d’un véhicule qui soit de classe inférieure à celui dont vous bénéficiiez jusqu’alors. Rien ne vous empêche néanmoins de négocier avec votre employeur quant à la nature du véhicule que ce dernier souhaite vous attribuer comme véhicule de fonction, afin de pouvoir obtenir un véhicule de classe supérieure à celui qu’il entend désormais vous attribuer. Bien à vous

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Baisse du variable
Question postée par Falaises le 17/12/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je suis commercial dans une SS2I en charge de la vente de logiciels. Mon salaire est composé d’un fixe et d’une enveloppe variable de 20K€ a 100% de mon objectif. Mon employeur augmente cet objectif de chiffre d’affaire, mais sans pour autant augmenter mon enveloppe de variable a 100% de réalisation. J’ai donc la sensation qu’on me demande de travailler plus pour ne gagner que la meme chose, donc au final, faire plus et gagner moins en proportion. Est-ce légal ? J’y vois là une manière détournée de baisser mes revenus.

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Bonjour, Il est possible pour un employeur, dans le cadre de la fixation de la rémunération d’un salarié, de prévoir qu’une partie de la rémunération sera fixe et l’autre partie sera variable. Tel est généralement le cas pour les commerciaux d’une entreprise, dont la part variable peut représenter une partie importante de la rémunération. Le cas échéant, la partie variable du salaire dépend de la réalisation d’objectifs commerciaux, qui sont fixés par l’employeur. La jurisprudence est très claire sur le principe des objectifs fixés par l’employeur : la Cour de cassation considère en effet que les objectifs fixés pour que la rémunération variable soit versée au salarié doivent être réalisables, raisonnables et compatibles avec le marché. En d’autres termes, les objectifs doivent être réalistes et atteignables par le salarié dont le variable en dépend, mais surtout doivent être temporellement définis. À défaut, le salarié est en droit de saisir le conseil de prud’hommes compétent et de demander à ce que lui soit versée l’intégralité de la part variable de son salaire. S’agissant de la détermination de l’objectif à atteindre pour obtenir la part variable, cette dernière dépend du libre pouvoir de l’employeur. Il convient néanmoins de distinguer deux cas. En premier lieu, lorsque l’objectif dont dépend le versement du variable n’est pas précisément fixé par le contrat de travail, sa modification est libre par l’employeur. Ceci implique que l’employeur a la faculté d’augmenter les objectifs de chiffre d’affaires que le salarié doit réaliser, étant précisé que ces objectifs doivent néanmoins rester réalistes et atteignables. En second lieu, lorsque l’objectif a été précisément déterminé dans le cadre du contrat de travail, sa modification nécessite de modifier le contrat. Un avenant devra donc être régularisé entre l’employeur et le salarié, ce qui implique que ce dernier devra nécessairement donner son accord à la modification de l’objectif. Dans votre cas, il convient donc de déterminer si l’objectif est fixé dans votre contrat de travail : si tel est le cas, l’employeur doit impérativement solliciter votre accord pour l’augmenter. À l’inverse, si l’objectif n’est pas fixé dans votre contrat, l’employeur peut le modifier unilatéralement, mais il conviendra que le nouvel objectif reste réalisable, raisonnable et compatible avec le marché, faute de quoi vous serez en droit de saisir le conseil de prud’hommes pour demander le versement de l’intégralité de la rémunération variable. Bien à vous

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Utilisation du pge
Question postée par Tius le 16/12/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour suite à une demande de cession des parts de l'associé majoritaire d'une SARL (2 salariés)et suite au refus d'agrément du cessionnaire proposé par le cédant (AGE). La société propose le rachat des parts . question: le Prêt Garantie Etat(PGE) obtenu par la société peut ou non être utilisé pour ce rachat?

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Bonjour, Nous comprenons de votre question que l’un des associés d’une SARL entend céder ses parts : dans le cadre de la procédure d’agrément mise en place, l’assemblée générale des associés n’a pas agréé le cessionnaire, de sorte que la société souhaiterait elle-même racheter les parts du cédant. Dans ce contexte, vous souhaitez savoir si la société pourrait utiliser les fonds prêtés dans le cadre du prêt garanti par l’Etat pour financer l’acquisition de ces titres. Au préalable, nous vous rappelons brièvement que la procédure d’agrément dans les SARL est prévue par l’article L. 223-14 du Code de commerce. Lorsqu’un associé de SARL entend céder ses parts sociales à un tiers à la société (une personne qui n’est pas associée), il doit au préalable recueillir l’approbation des autres associés à la majorité de ces derniers (sauf majorité plus importante stipulée par les statuts). Le cédant doit notifier son projet de cession à la société : les associés doivent alors se prononcer sur l’agrément du cessionnaire dans un délai de 3 mois. Lorsque les associés refusent la cession, la société ou les autres associés sont tenus d’acquérir ou de faire acquérir les titres du cédant dans un nouveau délai de 3 mois à compter du refus, sauf si, entretemps, le cédant use de son droit de repentir et ne désire finalement plus céder ses titres. Si, à l’expiration de ce délai, la société ou les associés n’ont pas acquis les titres, le cédant peut réaliser la cession originairement prévue. Cette précision est d’importance dans votre cas, dans la mesure où le cessionnaire initialement envisagé n’a pas été agréé par l’assemblée générale des associés de la SARL et que, dans ce contexte, vous souhaitez que la société puisse acquérir les titres du cédant avec les fonds du PGE. Or, le PGE a été mis en place par l’Etat dans le cadre de la crise ayant suivi les mesures de confinement liées à la pandémie de COVID-19, spécifiquement afin de soutenir l’activité et l’emploi. Ce prêt, octroyé par les banques, est garanti à hauteur de 70% par l’Etat en cas de défaut de paiement (ou 90% pour les PME) : la banque ne pourra en demander le remboursement pendant la première année. L’Etat n’a pas fixé de règle particulière pour l’utilisation des fonds octroyés dans le cadre du PGE : en revanche, ces derniers étant octroyés par les banques, il est très probable que ces dernières ajoutent une stipulation particulière dans le cadre du contrat de prêt, indiquant que les fonds doivent être utilisés à des fins particulières, notamment afin de soutenir l’activité de l’entreprise. Le cas échéant, les fonds ne pourraient pas être utilisés pour que la société acquière ses propres titres en vue d’une annulation. Ceci étant, nous vous rappelons que si la société ou les autres associés ne sont pas en mesure de racheter ou de faire racheter les titres dans un délai de trois mois à compter du refus d’agrément de l’associé cessionnaire, et si le cédant n’a pas usé de son droit de repentir, ce dernier pourra réaliser le projet initial. En conséquence, dans votre cas, même s’il ne sera probablement pas possible d’user des fonds du PGE pour acquérir les titres du cessionnaire, si aucun associé n’est en mesure d’acquérir les titres du cédant dans un délai de 3 mois à compter du refus, ce dernier pourra réaliser le projet initialement envisagé. Bien à vous

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Succession
Question postée par Fanfy le 13/12/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Veuve sans enfant. 2 neveux du côté de mon mari et 1 arrière cousin du côté de ma mère. Je voudrais savoir qui va hériter si je ne fais pas de testament. Merci d'avance

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Bonjour, Les règles applicables à une succession sont précisées par les articles 731 et suivants du Code civil. Les règles de succession sont différentes selon que le défunt a rédigé un testament ou non : en l’absence de testament, les règles légales de succession s’appliquent. Ces règles prévoient un ordre particulier pour hériter, lorsque le défunt laisse ou ne laisse pas de conjoint survivant. Ces dispositions sont précisées par l’article 734 du Code civil, qui dispose qu’en l’absence de conjoint successible, les potentiels héritiers sont divisés en quatre ordres. En premier lieu, sont héritiers les enfants et leurs descendants. En second lieu, sont héritiers les pères et mères et les frères et sœurs ainsi que les descendants de ces derniers (neveux ou nièces de la famille du défunt). En troisième lieu, sont héritiers les ascendants autres que les père et mère (grands-parents, arrière-grands-parents). Enfin, en dernier lieu, sont héritiers les collatéraux autre que les frères et sœurs et descendants de ces derniers. Chacun de ces ordres exclut l’autre : ceci implique que si un ordre d’héritiers est appelé à la succession, l’autre ordre ne pourra bénéficier d’aucun droit. En d’autres termes, si aucun des membres du premier ordre n’a survécu au défunt, les membres du deuxième ordre sont appelés à la succession, etc. Par ailleurs, il convient d’indiquer, s’agissant du quatrième ordre, que l’article 740 du Code civil précise qu’à défaut d’héritier des trois premiers ordres, la succession est dévolue aux parents collatéraux du défunt autres que les frères et sœurs et les descendants de ces derniers. Ceci implique que sont alors appelés à la succession les oncles et tantes (frères et sœurs des parents du défunt) ou les cousins parents avec le défunt. Enfin, il convient de relever que même en application de ces règles, une personne qui est liée en ligne directe au défunt au-delà du 6ème degré (un degré correspond à une génération entre personnes) ne peut être appelée à la succession faute de testament. Faute d’héritiers légaux en application de ces règles, la succession est dévolue à l’Etat. Dans votre cas, il convient de relever que seuls vous ont survécu deux neveux du côté de votre mari (les enfants de frères ou sœurs de votre époux) ainsi qu’un arrière-cousin. S’agissant de l’arrière-cousin, ce dernier est lié à vous par l’intermédiaire d’un arrière-grand-parent, ce qui implique que plus de 6 degrés de succession vous séparent, de sorte qu’il ne pourra être considéré comme un héritier légal. De la même façon, s’agissant de vos neveux, ceux-ci ne sont pas vos parents puisqu’ils ne sont pas directement liés à vous, mais le sont uniquement par « alliance », par l’intermédiaire de votre époux. En conséquence, pour que vous neveux ou votre arrière-cousin puissent héritier de votre patrimoine, il convient de rédiger un testament prévoyant des dispositions en leur faveur. Ces derniers seront en tout état de cause soumis à une lourde fiscalité. À défaut, l’Etat se verra attributaire de votre patrimoine. Bien à vous

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Validité permis de construire
Question postée par topaze le 07/12/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonsoir : j'ai prêté l'étage( en mauvais état ) de ma grange pour y aménager un appartement . Le permis de construire a été établi par architecte , signé et déposé par le bénéficiaire du prêt .Le propriétaire du local indiqué n'est pas le bon ( gérant de la sci au lieu de la sci ) , nom mal orthographié et la parcelle de l'aménagement fausse . Validité du permis ? Si vente propriété , incidence administrative et financière ? Remerciements pour réponse. Cordialement . Topaze

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Bonjour, Le permis de construire constitue une autorisation administrative donnée par la mairie de la commune sur laquelle le projet est envisagé. Ce permis fait suite à une demande formée par un demandeur, appelé pétitionnaire, auprès des services compétents : en d’autres termes, l’administration est appelée à se prononcer sur la légitimité et l’opportunité de l’autorisation de construire sur la foi des déclarations formulées par le pétitionnaire dans le cadre de sa demande de permis. L’administration est, suite à la demande formée par le pétitionnaire, tenu de vérifier la régularité du permis de construire, c’est-à-dire, outre le fait que le dossier comprenne l’ensemble des documents visés par le Code de l’urbanisme (plan de situation, etc.) qu’il ne comporte pas d’erreur matérielle. Lorsque l’administration a connaissance d’une erreur matérielle ou d’une omission, elle est normalement tenue d’en informer le pétitionnaire afin que ce dernier modifie le permis de construire. En revanche, si le dossier comprend une erreur ou une inexactitude dont l’administration n’avait pas connaissance et qui n’a pas été rectifiée, le permis de construire peut ultérieurement être annulé par le juge administratif. Toutefois, pour apprécier de l’opportunité de l’annulation, le juge opérera un raisonnement en deux temps : d’une part, le juge doit constater l’erreur, l’omission ou l’inexactitude, et, d’autre part, le juge doit démontrer que cette erreur est susceptible d’avoir des conséquences sur l’appréciation qui en a été faite par l’administration (l’erreur est susceptible de modifier l’appréciation de l’administration). S’il est constaté que l’erreur peut avoir une influence sur l’appréciation de l’administration, le permis pourra être annulé, ce qui pourrait avoir des conséquences juridiques importantes (la vente ultérieure d’un bien construit sur la foi d’une autorisation de construire nulle n’est par principe pas nulle mais peut entraîner d’importantes difficultés pour l’acquéreur, qui pourrait alors se retourner contre le vendeur). Cependant, il convient de rappeler qu’il est possible de faire modifier un permis de construire, notamment lorsque les modifications du projet sont mineures et n’ont que peu d’influence sur la portée du projet. Le cas échéant, le pétitionnaire devra demander à la mairie un permis de construire modificatif, permis qui serait instruit dans un délai de deux mois à compter du dépôt : en cas de refus, le tribunal administratif pourra être saisi. Dans votre cas, il convient de préciser préalablement que deux erreurs affectent le permis de construire, concernant d’une part l’identité du propriétaire du local et d’autre part la parcelle d’aménagement. Ces informations apparaissent relativement importantes (notamment pour la parcelle, la commune se prononçant sur l’opportunité de construire sur une parcelle déterminée et non sur une autre) de sorte qu’il pourrait être possible, pour un juge administratif, de considérer que le permis de construire doit être annulé. Le cas échéant, un futur acquéreur des locaux pourrait avoir des velléités de remettre en cause la vente en raison de l’annulation du permis de construire, ou, a minima, de solliciter réparation du préjudice que cette dernière lui cause (par exemple les frais engagés par la nécessité de déposer un nouveau permis). Ce faisant, il serait préférable de se rapprocher de la mairie de la commune et de former une demande de permis modificatif concernant l’identité du propriétaire et la parcelle concernée par le projet. Si, en revanche, la commune estime que les modifications du permis sont majeures et refuse donc le permis modificatif, il conviendrait de faire déposer un nouveau permis de construire. Bien à vous

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Plus value vente immobilière
Question postée par dan le 04/12/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, je souhaiterais vendre ma maison 240000 euros. Je l'ai acheté il y a près de 16 ans pour 160000 euros. Ce n'est plus ma residence principale depuis 2 ans. Combien vais-je payer d'impôt sur cette vente svp ? Merci pour votre réponse. Dans cette attente, Cordialement

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Bonjour, Le régime fiscal des plus-values immobilières réalisées par les particuliers et, par conséquent, assujetties à l’impôt sur le revenu, est établi aux articles 150 A bis et suivants du Code général des impôts. Les plus-values réalisées sur la cession d’un bien immobilier peuvent tout d’abord fait l’objet d’une exonération lorsque l’opération porte sur certains biens immobiliers particuliers : le cas échéant, la plus-value n’est soumise à aucun impôt sur le revenu. Tel est notamment le cas, selon l’article 150 U, II-1° du Code général des impôts, de la plus-value réalisée sur une opération de cession d’une résidence principale. Cette exonération ne s’applique que sous réserve que certains critères sont remplis, et notamment que la résidence constitue la résidence habituelle effective principale du contribuable au moment de la vente. En réalité, il est admis que l’exonération de la plus-value reste acquise au contribuable si le logement a été cédé dans un délai raisonnable à compter du moment où ce dernier ne constituait plus sa résidence principale (généralement le temps de réalisation de la vente effective) : ce délai normal est déterminé en fonction des circonstances et, dans un contexte économique normal, est fixé à un an. Dans votre cas, il apparaît que le logement que vous entendez céder ne constitue plus votre résidence principale depuis désormais deux années : par conséquent, vous ne pourrez bénéficier de cette exonération sur la plus-value immobilière. Il existe cependant d’autres exonérations de la plus-value réalisée sur un bien immobilier, notamment lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans, lorsque celui-ci est cédé à une personne particulière (par exemple bien cédé à un non-résident fiscal français), lorsque la vente est effectuée en vue d’affecter le prix de cession à l’acquisition d’une nouvelle résidence principale dans les 2 années de la vente, etc. Si vous ne rentrez dans aucun de ces cas d’exonération, la plus-value immobilière sera taxée. L’impôt sur le revenu sera calculé sur la valeur de la plus-value c’est-à-dire la différence entre le prix de vente du bien (indiqué dans l’acte de vente) et son prix d’acquisition (la valeur indiquée dans l’acte de vente originaire et augmentée de certaines charges le cas échéant si le bien a été acquis ou a valeur qui a été retenue pour calculer les droits de donation ou succession lorsque le bien a été reçu gratuitement). Par suite, il conviendra de pratiquer un abattement pour durée de détention sur la valeur de cette plus-value, cet abattement augmentant en fonction de la durée pendant laquelle le bien a été détenu depuis l’acquisition (lorsque le bien a été détenu 16 ans comme tel est votre cas, l’abattement correspond à 66% pour l’impôt sur le revenu et 18,15% pour les prélèvements sociaux). Une fois cette assiette définie, le taux d’imposition s’élèvera à 19%, outre prélèvements sociaux (à un taux actuel de 17,2%). Dans votre cas, il convient donc de déterminer précisément le montant de la plus-value, en tenant compte notamment des charges exposées lors de l’achat et du prix définitif à retenir, avant de pratiquer l’abattement et d’appliquer le taux d’imposition. À cette fin, vous pouvez vous rapprocher d’un notaire afin de déterminer le montant exact de l’assiette de l’impôt (donc le montant de plus-value) et de l’impôt et des prélèvements sociaux donc vous aurez à vous acquitter. Bien à vous

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Si recours possible pour un bien immo absent d'un partage de divorce.
Question postée par Jo974 le 03/12/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Séparation début 2006 Divorce 11/02/2011 Partage effectif 31/12/2012 Ce que j'ignorais et découvert dernièrement, suite à des conversations avec mes enfants adultes, que leur père à solliciter depuis peu pour préparer sa succession...... , Il existe un Bien immobilier acquis par ex-époux en SCI 50/50 avec sa compagne en MARS 2007, qui n'apparait pas au partage pour les 50 de Monsieur . Ce bien a été acheté leur SCI à 220 000 € alors que nous étions toujours mariés sous le régime de participations aux acquêts. Le cas échéant, quel recours puis-je avoir dans cette situation ? Merci de votre réponse.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que, dans le cadre du régime matrimonial de la communauté légale, le patrimoine des époux est divisé en trois masses : la masse de biens propres de chacun des deux époux et la masse des biens communs. Aux termes de l’article 1402 du Code civil, tout bien meuble ou immeuble est réputé acquêt de la communauté (c’est-à-dire est réputé commun) si l’on ne peut prouver qu’il est un bien propre à l’un des époux. Ceci implique que les biens qui auront été acquis par les époux au cours de leur mariage seront réputés être des biens communs dès lors que l’un des deux époux ne peut établir qu’il a acquis ce bien avec ses fonds propres. Au surplus, il convient également de rappeler que ces règles ne sont applicables que dès lors que la communauté est toujours existante entre les époux. En effet, il convient de distinguer la date de dissolution de la communauté de la date de jouissance divise (date du partage effectif des biens). La date de dissolution est la date à laquelle la communauté n’existe plus, et à laquelle les règles y afférentes ne s’appliquent plus : cette date est généralement fixée à la date de l’ordonnance de non-conciliation. La date de jouissance divise correspond à la date à laquelle l’indivision post-communautaire, qui suit la dissolution de la communauté, n’existe plus. Dans votre cas, il conviendrait de déterminer la date de dissolution de la communauté (date de l’ordonnance de non-conciliation ou une autre date, si tel est ce qui a été convenu avec votre ancien époux) afin de savoir si elle a été fixée avant que votre ancien époux acquière le bien par l’intermédiaire d’une SCI. Si tel est le cas, la règle selon laquelle les biens acquis par les époux sont communs s’ils ne démontrent pas qu’ils sont propres ne s’appliquait plus lorsque votre ancien époux a acquis ce bien. Les biens faisant partie de la communauté (ou les fonds) sont alors tombés en indivision. Dès lors, il convient de déterminer si votre ancien époux a effectué un apport en argent à la SCI (ou a remboursé le prêt que cette dernière a souscrit) avec des fonds qui devaient faire partie de l’indivision. En effet, si les fonds qui ont été utilisés par votre ancien époux étaient des fonds qui lui étaient propres, et qui n’étaient donc pas compris dans l’indivision post-communautaire, vous ne pourriez revendiquer aucun droit sur le bien acquis par ce dernier et sa nouvelle compagne. À l’inverse, s’il peut être démontré que les fonds utilisés par votre ancien époux étaient des fonds détenus en indivision dans le cadre de l’indivision post-communautaire, vous pourriez faire valoir vos droits auprès de ce dernier. Dans l’hypothèse où l’ordonnance de non-conciliation est intervenue après l’acquisition par votre ancien époux du logement via la SCI (la dissolution de la communauté n’était pas prononcée à cette date), il conviendrait également de déterminer si ce dernier a effectué son apport ou a remboursé l’emprunt avec des fonds qui lui étaient propres ou des fonds communs. Si les fonds étaient propres, vous ne pourriez revendiquer aucun droit sur le bien. En revanche, il serait possible de remettre en cause le partage s’il était établi que les fonds utilisés par votre ancien époux étaient des fonds communs. En tout état de cause, et compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit de la famille afin de vous conseiller utilement sur ces aspects. Bien à vous

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Recours au art 606 code civil
Question postée par Hospice le 02/12/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Notre association loue depuis 2016 un lieux commercial. La porte d'entrée, coulissante, automatique se n'ouvre plus. (gros travaux devis entre 2500 et 3500€) L'entretien est toujours fait par une entreprise. Selon le bail, le preneur ne peut pas demander des travaux de réparations, en exception les clôtures et toit et des obligations par l'art. 606 le code civil. Nous pensons que cette porte fait partie de ses obligations selon l'article 606 du code civil. Merci de nous faire savoir si nous pouvons obliger la propriétaire à faire ces réparations?

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que le bail souscrit par l’association est un bail commercial, soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux. La conclusion, par une association, d’un bail commercial, est tout à fait possible et est même d’ailleurs recommandée lorsque l’association exerce à titre habituel des actes commerciaux, mais il est également possible que celle-ci souscrive un bail d’habitation ou encore un bail professionnel. Ceci étant exposé, nous vous indiquons que la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (ce qui est donc votre cas), a créé un article R. 145-35 du Code de commerce qui expose les charges et taxes qui ne peuvent en aucun cas être répercutées sur le locataire. Parmi ces charges non-répercutables, l’article R. 145-35 du Code de commerce précise explicitement que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ne peuvent en aucun cas être imputées au preneur. C’est la raison pour laquelle le bail que l’association a conclu précise explicitement, dans votre cas d’espèce, que le propriétaire ne pourra vous refacturer les grosses réparations. L’article 606 du Code civil précise que sont considérées comme de grosses réparations celles qui concerne les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et murs de soutènement ou de clôture. Même si cet article précise que toutes les autres réparations doivent être considérées comme des réparations d’entretien (qui peuvent donc être facturées par le propriétaire au locataire), il est constant, en jurisprudence, que la liste de l’article 606 du Code civil n’est pas limitative. La nature de grosse réparation est ainsi laissée à la libre appréciation des juges du fond. Dans ce contexte, plusieurs arrêts de Cours d’appel ont notamment considéré que les réparations liées au remplacement complet d’une porte palière qui a pour fonction de clôturer le local donné à bail constitue une grosse réparation, qui doit être prise à sa charge par le bailleur (v. not. CA Versailles, 13 janv. 2015, n°13/02704). Au cas présent, nous comprenons de votre question que la porte coulissante dysfonctionnelle est la porte donnant accès au local pris à bail par l’association. Dans l’hypothèse où les travaux pour remédier aux dysfonctionnements de la porte exigent son remplacement complet, ces derniers devront donc être pris en charge par le bailleur. À l’inverse, si les travaux ne sont que des travaux d’entretien, il semble difficile de les qualifier de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, et donc d’imposer au propriétaire de les prendre à sa charge. Bien à vous

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Infiltration dû au voisin du dessus
Question postée par tophe56 le 01/12/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Madame, Monsieur j'ai une souci de dégâts des eaux avec mon voisin du dessus, j'ai de l'humidité sur l'ensemble de mon appartement, (moisissures), à cause d'une fuite et d'infiltration chez la personne du dessus, cette personne n'étant pas régulièrement chez elle, j'ai fait constaté par un plombier envoyé par mon assurance, que le problème ne venait pas de chez moi , ce monsieur, ne répond actuellement pas à mes demandes de pouvoir constaté et de réparer la fuite, quels sont mes recours possibles, pour le forcé à ce mettre en règle, cette humidité s'infiltrent dans tout mon appartement, c'est relativement invivable.. Merci de votre réponse.

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Bonjour, La problématique d’un dégât des eaux récurrent qui cause un préjudice certain à un voisin pose celle des limites du droit de propriété et des troubles anormaux du voisinage. Aux termes de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est le droit de jouir de la chose dont on est propriétaire de la manière la plus absolue qui soit, pourvu que l’usage de ce droit ne soit pas prohibé par la loi et les règlements. En application de cet article, la jurisprudence a développé la théorie des troubles anormaux de voisinage, qui sont caractérisés dès lors qu’un propriétaire abuse de son droit de propriété (ex : nuisances sonores, olfactives, etc.) et cause ainsi un préjudice à son voisin. Le cas échéant, le trouble anormal de voisinage peut être sanctionné sur le fondement de l’article 1240 du Code civil : en effet, un propriétaire qui abuse de son droit de propriété et qui cause de ce fait un dommage à son voisin est tenu de le réparer sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Au surplus, la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage autorise le voisin qui en est victime à agir en référé, afin de solliciter du juge qu’il prenne toute mesure de nature à faire cesser ce trouble manifestement illicite, sur le fondement de l’article 809 du Code de procédure civile. Dans votre cas, nous comprenons que votre voisin du dessus n’a pas réglé un problème de fuite dans son appartement, fuite qui entraîne des infiltrations dans votre logement et, partant, un dégât des eaux important. Une telle situation est sans nul doute caractéristique d’un trouble anormal de voisinage, la jurisprudence ayant à de nombreuses reprises reconnu que la présence d’infiltrations persistantes dans un logement causées par un dégât des eaux chez le voisin du dessus était constitutive d’un tel trouble si ce dernier se refusait à prendre les mesures correctives à cette fuite. Dans votre cas, il conviendrait donc préalablement d’essayer de prendre à nouveau attache avec votre voisin afin de trouver une solution amiable à votre litige, si nécessaire par la voie d’un avocat. Il vous est également possible de solliciter les différents organes de la copropriété (syndic de copropriété notamment), afin que ces derniers sollicitent directement votre voisin pour lui demander de remédier à la fuite d’eau de son logement. Une solution amiable permettrait ainsi à ce dernier de déclarer ce sinistre à son assurance, afin que celle-ci prenne en charge les différentes réparations à mettre en œuvre, tant dans son logement que dans le vôtre, pour remédier aux infiltrations. Dans l’hypothèse où le voisin ne donne aucune réponse, il conviendrait de faire constater les différents dégâts des eaux par la voie d’un huissier de justice. Par suite, il serait possible de saisir le juge des référés, afin que ce dernier ordonne à votre voisin de procéder immédiatement à la mise en œuvre de tous les travaux permettant de faire cesser la fuite et donc les infiltrations au sein de votre logement. Au surplus, il vous serait également possible de saisir le juge du fond afin de solliciter réparation du préjudice subi (préjudice matériel lié par exemple au coût des travaux que vous avez mis en œuvre, préjudice de jouissance, préjudice moral, etc.) en raison de ce dégât des eaux. Bien à vous

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Remboursement de la mutuelle non saisissables
Question postée par jean françois le 28/11/2020 - Catégorie : Saisies et voies d'exécution

Bonjour à tous, L'article L 160-12 CSS avantages en nature non cessibles ,NON SAISISSABLES est il applicable aux versements complément sécurité sociale virés sur un compte bancaire par ma complémentaire santé dont le contrat responsable respecte les articles L L871-1 et R871-2 CSS.Il est bien indiqué sur mes relevés bancaires "complément sécurité sociale". Mon assurance complémentaire santé m'a délivré une attestation mentionnant bien qu'il s'agit d'un contrat groupe et énumérant les prestations remboursables ,ce sont les mêmes que celles figurant dans le CSS à l'article L 160-8. Il s'agit de versements non périodiques Merci de votre aide jean françois

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale précise que sont insaisissables et incessibles les prestations qui sont versées par l’assurance maladie et qui sont visées par les 1° à 6° de l’article L. 160-8 du Code de la sécurité sociale. Ceci implique en d’autres termes que les prestations en nature visées à cet article ne peuvent faire l’objet d’une saisie par un quelconque créancier, qui n’aurait alors pas qualité pour procéder à des mesures d’exécution. L’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale détaille donc les prestations en nature qui sont insaisissables aux termes de l’article L. 160-12 du même Code : font partie de ces prestations, notamment, la couverture des frais de médecine générale et spéciale, des frais de soins et des prothèses dentaires ou encore des frais pharmaceutiques ou des frais de biologie médicale. Cependant, la rédaction de cet article peut être considérée comme incomplète en ce sens qu’elle ne précise pas l’organisme chargé de verser les prestations concernées et ne précise donc pas si ces dispositions ne concernent que les sommes versées par les CPAM ou également les sommes versées par les organismes de mutuelle au titre d’une complémentaire santé. Au surplus, il convient de préciser qu’une circulaire n°95/98 du 26 octobre 1998 des caisses primaires d’assurance maladie, censée détailler l’application du dispositif de l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale, n’apporte pas de précision sur la nature de l’organisme payeur des prestations en nature faisant l’objet d’une insaisissabilité. Par ailleurs, si les décisions de jurisprudence prises en application de cet article sont rares, certains juges ont pu considérer que les sommes versées par une mutuelle au titre d’un contrat de complémentaire santé étaient effectivement considérées comme insaisissables. De fait, faute de précision dans l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale, il devrait être considéré que les prestations versées par une mutuelle concernent la couverture de frais de médecine générale ou spéciale, et sont par conséquent insaisissables. Dans votre cas, et compte-tenu de la nature de la prestation versée par l’organisme de mutuelle, il semble donc possible d’opposer l’insaisissabilité de l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale, étant précisé néanmoins qu’aucune précision n’est par ailleurs donnée par cet article ni par la circulaire prise en application concernant les prestations versées par une mutuelle. De plus, nous vous rappelons que l’insaisissabilité des prestations peut être mise en péril en cas de dépôt sur un compte bancaire : bien qu’insaisissables, une banque, n’ayant pas nécessairement conscience de leur nature, peut laisser procéder à la saisine de telles sommes. C’est la raison pour laquelle le titulaire du compte, et bénéficiaire des sommes versées, devra impérativement demander à son banquier que les sommes versées bénéficient de la protection de l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale. Pour se faire, le bénéficiaire devra justifier de l’origine de ces sommes, en présentant au banquier une attestation de l’organisme chargé de verser la prestation, indiquant expressément que les sommes qui ont été versées rentrent dans le champ de l’application de l’article L. 160-12 du Code de la sécurité sociale. Par conséquent, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre organisme de mutuelle, afin que ce dernier produise une telle attestation mentionnant bien que les sommes versées sont insaisissables (en plus de préciser la nature des prestations). Bien à vous

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Dons de sommes d'argent
Question postée par GILBERT le 26/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Nous avons effectués, mon épouse et moi même, à notre fille : un don manuel(art 635 du CGI) de 60 000€ le 24/12/2005. un don de sommes d'argent (art 757 du CGI) de 48 135€ le 26/04/2012. un don familial de sommes d'argent (art 790 du CGI) de 31 865 € le 26/04/2012. J'ai 79 ans et mon épouse 70 ans. Quel don max de somme d'argent peut on encore faire en exonération de droits ? merci

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Bonjour, Plusieurs textes du Code général des impôts sont applicables dans cette situation, et leur application concomitante peut s’avérer complexe. Au préalable, nous vous rappelons que l’article 790 A bis du Code général des impôts indique explicitement que les dons de somme d’argent effectués à un descendant bénéficient d’un abattement de 100.000 euros par parent et par enfant ou descendant. En d’autres termes, ceci implique que chaque parent peut donner une somme de 100.000 euros à chacun de ses enfants, et, réciproquement, qu’un couple peut donner 200.000 euros à chacun de ses enfants, en exonération de droits de donation. Ceci étant, cet abattement est temporaire, puisqu’il ne peut en réalité s’appliquer qu’une fois tous les 15 ans. Durant cette période, l’abattement peut être « utilisé » par plusieurs donations successives d’un montant inférieur à 100.000 ou 200.000 euros lorsque les sommes ont été données par un couple. En revanche, l’abattement se reconstitue progressivement lorsque les sommes ont fait l’objet de donations successives. Par exemple, lorsqu’une personne effectue une donation de 30.000 euros en 2013 et 70.000 euros en 2016, plus aucune somme ne pourra être donnée en exonération d’impôt jusqu’en 2028 mais l’abattement se reconstituera à hauteur de 30.000 euros en 2028, puis à hauteur de 100.000 en 2031, à condition qu’aucune donation n’ait été effectuée entretemps. Au surplus, il convient de relever que ce régime de l’abattement sur les droits de donation pour les donations effectuées à des descendants peut se cumuler avec le régime de l’article 790 G du Code général des impôts, qui prévoit que sont exonérées les donations familiales de sommes d’argent, à hauteur de 31.865 euros, si le donateur n’a pas atteint l’âge de 80 ans. Ce régime est indépendant de celui de l’article 790 A bis du Code général des impôts, de sorte que la donation consentie ne s’imputera pas sur l’abattement de 100.000 euros à pratiquer. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que les dons successifs consentis à votre fille ont été réalisés sur des sommes d’argent qui étaient détenues avec votre épouse. Par conséquent, il convient préalablement d’indiquer que l’abattement applicable aux donations qui lui ont été consenties s’élève à la somme de 200.000 euros. Par ailleurs, il convient d’ajouter que la donation de 31.865 euros a été consentie sous le régime de l’article 790 G du Code général des impôts, de sorte qu’elle ne vient pas s’imputer sur cet abattement. Les deux donations restantes n’ont donc pas épuisé l’abattement totale de 200.000 euros dont vous bénéficiez sur 15 ans, soit jusqu’au 24 décembre 2020, puisque celles-ci s’élèvent ensemble à la somme totale de 108.135 euros. Il vous sera donc normalement possible de lui octroyer une nouvelle donation, avec votre épouse, pour la somme restante. Il est par ailleurs précisé que l’abattement sera renouvelé à compter du 24 décembre 2020 à hauteur de 60.000 euros, puisqu’une durée de quinze années à compter de la première donation de 60.000 euros aura alors expiré. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin d’envisager les démarches à entreprendre pour consentir une nouvelle donation à votre fille. Bien à vous

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Droit du travail
Question postée par Edwige78 le 26/11/2020 - Catégorie : Droit du travail

Droit du travail Je suis AESH pour l’éducation nationale, pas fonctionnaire, contractuel CDD de 3 ans depuis 1 an et inscrite à Pôle Emploi. Je suis en arrêt de travail. 1/ Je vais devoir démissionner, donc pas de chômage. Si je suis embauchée en CDI pour un autre poste immédiatement, aurai je droit au chômage, si je suis licenciée. Je dois avoir dû travailler combien de temps pour pouvoir bénéficier du chômage. 2/ Mon nouvel employeur aura t’il des exonérations car je suis à Pôle Emploi 3/Si je ne démissionne pas mais me mets en disponibilités, ai je le droit de travailler pendant cette disponibilité ou faire une formation Merci pour votre aide.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’agent contractuel de la fonction publique se voit appliquer un régime juridique particulier qui n’est pas celui d’un fonctionnaire mais qui n’est pas non plus assimilable à celui d’un salarié de droit privé. L’agent non-titulaire, donc contractuel, est recruté par la voie d’un contrat de droit public, soit à durée indéterminée (CDI), soit à durée déterminée (CDD). Le contractuel recruté pour une durée déterminée pourra par principe exercer ses missions dans la durée initialement fixée au contrat, mais ce CDD pourra lui-même être renouvelé, sous réserve pour l’administration de respecter un certain délai de prévenance. Le CDD d’un contractuel de la fonction publique peut prendre fin de trois façons différentes : par le terme du contrat, par la démission ou encore par le licenciement. En revanche, comme tel est le cas pour un CDD de droit privé, le contrat ne peut être résilié par la rupture conventionnelle. Lors de la rupture du contrat, l’agent contractuel a, par principe, droit à l’allocation d’aide de retour à l’emploi (ARE, communément appelée l’allocation chômage). Toutefois, l’ARE ne peut être perçue qu’en cas de licenciement ou de non-renouvellement du CDD : l’ARE n’est donc pas versée à l’agent qui a démissionné. La perception de cette aide est soumise à deux conditions essentielles : d’une part, l’agent devra s’inscrire à Pôle Emploi et, d’autre part, il devra avoir travaillé un minimum de 122 jours ou 610 heures au cours des 28 derniers mois ou des 36 derniers mois pour les agents de plus de 50 ans. Dans votre cas, il est donc certain que vous ne bénéficierez pas de l’ARE dans l’hypothèse où vous démissionnez et, si vous êtes licenciée, il conviendra de déterminer si vous avez travaillé plus de 122 jours sur les 28 derniers mois afin de savoir si vous pouvez en bénéficier. En revanche, l’inscription à Pôle Emploi et le bénéfice de l’ARE suppose que vous ne soyez pas salariée, le cumul de l’ARE avec un salaire étant strictement limité à certains cas et à certains montants : en conséquence, il semble difficile pour employeur de bénéficier d’une exonération parce que vous êtes encore inscrite à Pôle Emploi. Enfin, s’agissant de votre dernière question, il est constant, par principe, qu’un contractuel de la fonction publique ne peut être placé en disponibilité, seuls les fonctionnaires pouvant l’être. En revanche, un contractuel de la fonction publique peut solliciter un congé pour des motifs identiques à celui de la mise en disponibilité, congé qui doit être accordé d’office sous réserve des nécessités de service. Or, classiquement, la disponibilité d’un fonctionnaire peut être accordée pour créer ou reprendre une entreprise ou encore pour mener des études ou des recherches présentant un intérêt général en vue d’étendre ou de parfaire une formation personnelle, pour des projets personnels ou professionnels. Dans votre cas, il serait donc possible, sous réserve des nécessités de votre service, de solliciter un congé pour créer une entreprise si vous le souhaitez, ou pour suivre une formation professionnelle le cas échéant. Bien à vous

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Droit de vote ag
Question postée par Martine le 24/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Dans une copropriété, qui me pose un problème, j’ai besoin d’un maximum de droit de vote. données : 2 lots en indivision, mes deux enfants indivisaires, ma femme et moi usufruitiers. 1 lot en nue-propriété, affecté à l’un 1 lot en nue-propriété, affecté à l’autre que dois-je faire ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons qu’en matière de copropriété, la règle de principe est que tout copropriétaire est en droit de participer et de voter à l’assemblée générale des copropriétaires. Aux termes des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les droits de vote sont répartis entre les copropriétaires selon des règles particulières. En effet, les droits de vote sont répartis entre chaque copropriétaire selon la quote-part des parties communes (tantième de propriété) qu’il détient : par conséquent, plus la quote-part des parties communes détenue par un copropriétaire est élevée, plus ses droits de vote à l’assemblée seront élevés. Par conséquent, la règle n’est pas qu’un seul droit de vote est attribué à chaque propriétaire : si un propriétaire détient un lot représentant une plus grande quote-part de la copropriété que les autres copropriétaires, son pouvoir en assemblée sera plus grand que les autres copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs des dispositions spécifiques concernant la répartition du droit de vote lorsque la propriété d’un lot est indivise, ou qu’elle fait l’objet d’un démembrement entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Ainsi, l’article 23 de cette loi précise qu’en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés sont représentés par un mandataire qu’ils choisiront, et qui exercera le droit de vote : à défaut d’accord, le mandataire doit être désigné en justice. Par ailleurs, lorsque la propriété du lot est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, et faute d’accord pour désigner un mandataire commun, l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable à compter du 1er juin 2020, précise que le représentant du lot, qui exercera le droit de vote, sera le nu-propriétaire. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que les deux lots visés sont détenus, en indivision, par vos deux enfants, qui en sont tous deux propriétaires en indivision. Vous détenez néanmoins avec votre épouse l’usufruit de ces deux lots. Ceci étant, nous ne comprenons pas réellement dans quelle mesure le droit de vote pourrait être affecté à l’un ou l’autre de vos enfants ou à l’un ou l’autre des lots pour obtenir plus de pouvoir en assemblée. En effet, il convient de distinguer le nombre de droits de vote que chaque lot attribue et la personne qui exercera ces droits de vote. Les droits de vote ne seront pas décomptés par tête (un droit de vote pour un copropriétaire) mais bien par la quote-part de copropriété de ces deux lots : chacun de vos deux lots donnera donc des droits de vote à proportion de la quote-part de copropriété qu’ils représentent. Par exemple, si les deux lots ont une surface plus importante que le lot d’un voisin, vous disposerez de droits de vote, et donc d’un pouvoir en assemblée, plus importants que ce dernier. S’agissant de la personne qui pourra exercer le vote pour ces deux lots, vous pouvez tout à fait vous accorder avec vos enfants et votre épouse pour que vous exerciez le droit de vote sur les deux lots en assemblée générale des copropriétaires. Le cas échéant, le nombre de droits de vote que vous exercez en assemblée générale dépendra toujours de la quote-part de chaque lot et non du fait que vous soyez un ou plusieurs à voter à l’assemblée. Aussi, il importe plutôt de s’attacher à la nature réelle de la quote-part des deux lots (les tantièmes) pour déterminer le nombre de droits de vote dont vous disposerez aux assemblées générales des copropriétaires et non la personne qui exercera ces droits de vote. Bien à vous

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Info succession
Question postée par Malou le 22/11/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Ma mère vit en France, elle est propriétaire de sa maison. Nous sommes 4 enfants. A son décès la maison sera vendue. Le montant sera partagé en 4. J habite en Belgique dans quel pays je devrais payer les droits de succession. Je précise que les 3 autres enfants habite également en France. Merci

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les successions qui impliquent un élément étranger, soit lorsque le défunt soit lorsque l’un ou plusieurs des héritiers sont domiciliés à l’étranger, sont considérées comme des successions internationales, qui sont soumises à un régime particulier. En effet, il importe, dans le cadre de ces successions, de déterminer quelle loi sera applicable à la donation et quel pays sera en droit de prélever l’impôt sur les successions qui en découlera. Par principe, la loi applicable en matière de succession sera celle du lieu où sont situés les immeubles lorsque des immeubles sont concernés par la succession et la loi du lieu du dernier domicile du défunt lorsque des biens meubles (actions, sommes d’argent, etc.) sont concernés par la succession. Fiscalement, les règles peuvent être également particulièrement complexes. Le principe de droit international est celui que le pays où était domicilié le défunt au moment de son décès est en droit de taxer les biens existant dans son patrimoine à cette date. Cette règle souffre cependant de nombreuses exceptions : ainsi la France est, par dérogation, en droit d’imposer les biens situés sur son territoire ou lorsque les héritiers sont domiciliés en France. Compte-tenu des règles applicables dans chaque pays, les successions peuvent fréquemment donner lieu à une situation de double imposition dans chacun des pays concernés : c’est la raison pour laquelle la France a conclu avec plusieurs pays des conventions fiscales internationales afin d’éviter ces doubles impositions. Dans votre cas, nous vous indiquons qu’une convention fiscale a été signée entre la France et la Belgique le 20 janvier 1959. Cette convention prévoit explicitement que les biens immobiliers sont imposables dans l’Etat où ils sont situés et que les biens meubles corporels (meubles meublants notamment) sont soumis à l’impôt dans l’Etat où ils se trouvent à la date du décès. Pour les autres biens meubles (sommes d’argent par exemple), ces derniers sont soumis à une imposition dans le pays dans lequel le défunt avait son domicile au moment du décès. Au cas présent, nous comprenons que votre mère est domiciliée en France et que la maison dont elle était propriétaire sera vendue dans le cadre de la succession, le prix de cession étant réparti entre ses quatre enfants. Dans la mesure où votre mère serait domiciliée en France au moment de son décès, les sommes qui vous seraient attribuées dans le cadre de la succession seraient donc soumises à imposition en France. Bien à vous

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Coffrets gaz et électricite du terrain voisin posés sur mon terrain
Question postée par VISCA Yvette le 21/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai mis une option sur un terrain avec construction d'une maison. Je viens de voir que les coffrets (electricité gaz etc..) pour ma future maison, mais également ceux de la future maison voisine étaient implantés sur mon terrain. Le constructeur qui est également le vendeur du terrain me dit que ce n'est pas à lui de faire bouger ces coffrets. Ceux-ci prennent 1m50 sur mon entrée de garage (donc difficultés pour rentrer dans mon garage en limite de propriété. A qui dois-je m'adresser pour faire cette modification. Cordialement

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que les coffrets de raccordement électrique de votre maison et de celle de votre voisin sont implantés sur votre terrain, gênant la circulation vers votre garage. S’agissant tout d’abord du coffret de votre voisin, il convient de s’attacher à la lecture du compromis de vente du terrain que vous entendez acquérir afin de déterminer si une servitude correspondant à ce coffret au bénéfice de votre voisin y a été stipulée. Nous vous rappelons en effet que l’article 637 du Code civil définit la servitude comme un charge qui s’impose au propriétaire d’un terrain (le fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre terrain (le fonds dominant). La présence du coffret électrique de votre voisin sur votre terrain constitue une servitude, qui offre à ce dernier un droit d’utiliser, pour une destination déterminée, votre terrain. Néanmoins, nous vous indiquons que la présence de ces coffrets, qui permettent donc le raccordement au réseau public de distribution d’électricité et de gaz essentiellement, peut être analysée comme une emprise irrégulière d’une personne publique (ENEDIS notamment) si un terrain privé. Dans ce contexte, deux situations ont pu être distinguées en jurisprudence. Soit le coffret doit s’analyser comme un raccordement d’une personne privée au réseau public de distribution d’électricité : le cas échéant, le coffret devrait être considéré comme un ouvrage privé et son implantation sur un terrain ne pourrait pas être considérée comme une emprise irrégulière d’une personne publique. Soit le coffret doit s’analyser comme un circuit de dérivation du réseau public et se caractérise ainsi comme un élément du réseau, devant être défini comme un ouvrage public, dont la présence sur un terrain privé peut constituer une emprise irrégulière. Certaines décisions de jurisprudence ont indiqué que la présence d’un tel coffret devait s’analyser comme une dérivation du réseau public sur un terrain privé, et donc, faute d’accord du propriétaire pour une telle implantation, comme une emprise irrégulière. Dans votre cas, il conviendrait donc de se rapprocher des distributeurs de gaz et d’électricité, afin de déterminer si l’ancien propriétaire du terrain avait donné son accord à l’implantation et de leur manifester votre opposition à la présence de ce coffret. Si les distributeurs ne donnent par leur accord pour le déplacement de ces coffrets, vous seriez en mesure de saisir le juge administratif, afin de contester une emprise irrégulière sur votre terrain. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit public afin de vous accompagner dans ces démarches. Bien à vous

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Donnation argent hors famille
Question postée par Gar170 le 21/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Marié 2 enfants patrimoine estimé bas 150000 euros désire donner 6000 euros environ à ami non français sans lien de parenté à mon décès afin de lui assurer un avenir. Meilleur moyen possible afin de minimiser Frais et délais pas trop long pour ne pas le mettre en situation difficile. Actuellement aide donnée ponctuellement via western Union compte tenu situation dramatique de son pays

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que selon les articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit. Cette libéralité peut être effectuée entre vifs - il s’agit dès lors d’une donation, ou à cause de mort - il s’agit alors d’un testament. La libéralité peut être effectuée, qu’elle soit du vivant du donateur ou en raison de son décès, à l’un de ses héritiers ou à un tiers. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous entendez transmettre à un tiers à votre famille une partie de votre patrimoine à votre décès, cherchant la solution la plus avantageuse, tant financièrement que fiscalement. La solution qui répond juridiquement à cette volonté serait celle de la rédaction d’un testament, aux termes duquel il serait prévu qu’une somme de 6.000 euros serait destinée à votre ami. À toutes fins utiles, nous vous rappelons que la rédaction d’un testament est soumise au respect d’un certain nombre de règles légales qui visent à préserver les droits des héritiers. En effet, le testateur, c’est-à-dire celui qui rédige le testament, doit respecter la part de patrimoine qui doit impérativement être transmise à ses héritiers : cette part est appelée la réserve héréditaire. Lorsque le testateur a deux enfants, ce qui est votre cas, la réserve héréditaire correspond à 2/3 du patrimoine (chaque enfant se voyant attribuer 1/3 du patrimoine a minima). Le reste du patrimoine du défunt, appelé quotité disponible, peut être attribué à un tiers ou au conjoint du testateur. Préalablement à toute transmission à votre ami, il conviendra donc de s’assurer que les sommes que vous entendez lui donner n’excèdent pas le tiers de votre patrimoine afin de protéger les droits de vos enfants, ce qui semble être le cas. Le problème de la rédaction de dispositions testamentaires au profit d’un tiers réside plutôt dans la fiscalité de ces dernières, qui peut être extrêmement lourde. En effet, les legs (donation à cause de mort, par testament) consentis à un tiers sont soumis à des droits de succession correspondant à 60% de la valeur des biens donnés. Afin de remédier à cette problématique, et dans l’hypothèse où vous êtes âgé de moins de 70 ans, il peut être envisagé de souscrire un contrat d’assurance-vie, sur lequel serait placées les sommes que vous entendez transmettre à votre ami, et de le désigner en qualité de bénéficiaire du contrat. En effet, la fiscalité d’un contrat d’assurance-vie est le cas échéant avantageuse : lorsque les sommes déposées sur le contrat l’ont été avant le 70ème anniversaire du souscripteur du contrat, ces dernières seront transmises au bénéficiaire en exonération de toute fiscalité, dans la limite de la somme de 152.500 euros. Dans votre cas, dans la mesure où vous souhaitez transmettre la somme de 6.000 euros à votre ami (inférieure donc à la somme de 152.500 euros), il pourrait être envisagé de placer cette somme sur un contrat d’assurance-vie si vous avez moins de 70 ans, afin que cette dernière soit transmise à votre décès à votre ami. À défaut, il conviendra de procéder par la voie du legs, qui sera malheureusement soumis à un taux de droits de donation de 60%. Bien à vous

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Droit de passage
Question postée par COCONUT le 20/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon notaire a vendu une maison a coté de mon terrain et depuis le nouveau proprietaire m' interdit le passage pour acceder à mon terrain qui est enclavé Vu avec le meme notaire et echec de conciliation Que dois je faire ? depuis des générations nous passions par là et la solution lumineuse de mon notaire est une route privatisée depuis toujours donc impasse Cordialement Mme simon

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la servitude et le droit de passage sont deux notions juridiques sensiblement différentes. En effet, l’article 637 du Code civil définit la servitude comme un charge qui s’impose au propriétaire d’un terrain (le fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre terrain (le fonds dominant). Il existe de multiples formes de servitudes, et la servitude de passage en est une. C’est sur ce point que divergent les notions de servitude et de droit de passage : si le droit de passage est une servitude, une charge qui grève le terrain sur lequel celle-ci passe, toute servitude ne constitue pas un droit de passage. Aux termes de l’article 682 du Code civil, le droit de passage se définit comme le droit du propriétaire d’accéder à un terrain voisin lorsque sa propriété est enclavée. Le droit de passage est de droit, c’est-à-dire automatique, pour le propriétaire d’un terrain qui est enclavé, et non seulement difficile d’accès. Ceci implique en d’autres termes qu’il est impossible d’accéder à une propriété sans passer par le passage en question. En revanche, lorsque le terrain est seulement difficile d’accès sans passer par la servitude, le droit de passage ne peut être imposé au voisin et droit être prévu par un contrat. Lorsque le droit est automatique, le propriétaire du terrain qui utilise le passage doit néanmoins respecter un certain nombre de règles, notamment prendre le passage le plus court pour rejoindre la voie publique, passer par le lieu le moins préjudiciable à son voisin et, le cas échéant, verser une indemnité proportionnelle au dommage subi. Dans votre cas, il importe donc de déterminer si votre propriété est réellement enclavée, c’est-à-dire s’il n’est pas possible d’y accéder autrement que par un passage sur le terrain du voisin. Le cas échéant, si ce dernier persiste à refuser que vous passiez sur sa propriété, et faute de conciliation, vous pourrez saisir la chambre de proximité du lieu de votre domicile, afin de faire judiciairement reconnaître le droit de passage. Le juge pourrait par ailleurs fixer le cas échéant l’indemnité qui sera versée à votre voisin. En revanche, s’il est possible d’accéder à votre propriété, même difficilement, en passant à un autre endroit que le terrain de votre voisin, il conviendra impérativement d’avoir son accord pour un droit de passage. Bien à vous

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Transformer achat immobilier en cours en sci familiale
Question postée par jp le breton le 20/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour mon fils pacsé 2 enfants vivant en couple réglant avec sa compagne depuis des années un crédit pour achat de leur résidence principale peuvent ils réaliser UNE SCI FAMILIALE ou es ce trop tard merci par avance

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Bonjour, Selon les dispositions de l’article 515-1 du Code civil, le PACS est un contrat par lequel deux personnes physiques majeures décident d’organiser leur vie commune. Aux termes de l’article 515-5 du même Code, les partenaires de PACS restent chacun propriétaires individuellement de leurs biens. Néanmoins, il convient de préciser que les biens qui sont acquis par les partenaires durant le PACS sont réputés avoir été acquis en indivision, si un des partenaires n’est pas en mesure de rapporter la preuve qu’ils lui appartiennent exclusivement. Ceci implique que les biens acquis par les partenaires sont en réalité soumis au régime de l’indivision légale, prévu par les articles 815 et suivants du Code civil. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que votre fils et sa conjointe sont pacsés et ont acquis, au cours de leur PACS, une résidence principale. En conséquence, votre fils et sa compagne sont propriétaires en indivision de cette résidence principale. Chacun est ainsi propriétaire d’une quote-part indivise de ce bien. Or, il est tout à fait possible pour une personne d’apporter à une société civile immobilière une quote-part indivise. En effet, aux termes de l’article 1832 du Code civil, une personne peut être associée d’une société dès lors qu’elle apporte à cette société un bien, en contrepartie duquel lui sont attribuées des parts sociales. Au cas présent, votre fils et sa concubine pourront donc tout à fait apporter à une SCI à constituer leur quote-part indivise. Ainsi, la SCI deviendra pleinement propriétaire de leur résidence principale. En contrepartie, votre fils et sa compagne se verront remettre des parts de celle-ci, dont ils deviendront par ailleurs associés. Bien à vous

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Logement neuf ou ancien
Question postée par petitluc le 19/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Dans une grande maison ancienne le promoteur fait 4 lot separe(edf,eauetc...)reglement de copropriete,edd,parking,travaux du second oeuvrea faire totalement fenetre cloison edf plomberie salle d'eau,chauffage(fiscal plus des 2 tiers du gros oeuvre)creation d'une habitation question est ce du neuf pour frais de notaire

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Bonjour, Si la définition communément admise d’un logement neuf est celle d’une construction dont l’achèvement est récent, excluant ainsi les logements qui ont fait l’objet de travaux de réfection notamment, la définition juridique et fiscale de ce dernier diffère légèrement. En droit fiscal français, cette définition revêt une importance toute particulière pour l’application d’un certain nombre de dispositifs (notamment crédits d’impôts, etc.) mais également pour la détermination du montant de certains impôts, et donc, indirectement, des frais de notaire (appellation commune donnée aux impôts qui doivent être acquittés lors d’une transmission d’un bien ainsi qu’à la rémunération du notaire). La définition est donnée par l’article 257 du Code général des impôts, auquel renvoie notamment les articles du même Code applicables aux différents impôts compris dans les frais notariés (droits de mutation notamment). Ceci implique que la définition de logement neuf au sens de cet article est bien celle qui est utilisée pour déterminer si les frais de notaire applicables sont ceux appliqués pour la mutation d’un logement neuf. Aux termes de l’article 257 du Code général des impôts, sont neufs les immeubles qui ont été achevés depuis cinq ans au plus. Toutefois, cette définition n’implique pas nécessairement que sont exclus des logements neufs les habitations anciennes qui ont fait l’objet d’une rénovation. En effet, le Code général des impôts précise que l’achèvement peut résulter à la fois d’une construction nouvelle mais également de travaux portant sur des immeubles qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf soit la majorité des fondations, soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement, soit l’ensemble des éléments de second œuvre visés à l’article 245 A de l’annexe II du CGI, dans une proportion égale aux deux tiers pour chacun d’entre eux. Ces travaux de second œuvre sont des travaux qui portent sur les planchers qui ne déterminent pas la rigidité de l’ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et les systèmes de chauffage en métropole. Dans votre cas, nous comprenons de votre question que les travaux qui ont été réalisés par le promoteur dans le logement ancien concernent plus de deux tiers des travaux de second œuvre qui sont visés par l’article 245 A de l’annexe II du CGI. Par conséquent, il semble bien que le logement en question doive être considéré, au sens fiscal du terme, comme un logement neuf. Les frais de notaire qui seront appliqués seront ceux prévus pour la mutation d’un logement neuf et seront donc compris entre 2 et 3% du prix estimé du logement. Bien à vous

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Bien de famille
Question postée par paulB le 19/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour,Ma femme et moi habitons une maison depuis 20 ans mais nous n’avons pas le prêt immobilier en commun a la banque, c’est sur ma femme car c’est un bien de famille du côté de ma femme, une ferme en héritage de ses parents que nous avons entièrement rénové .Comment puis-je rendre ce bien en commun avec ma femme pour que je puisse aussi être débiteur du prêt en commun. Quels sont donc les démarches notariales à effectuer pour transformer ce bien en commun? Merci

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que votre épouse et vous-même être mariés sans contrat de mariage, de sorte que le régime matrimonial qui vous est applicable est celui de la communauté légale. Le régime de la communauté légale suppose l’existence de trois « masses » : une masse de biens communs et deux masses de biens propres à chacun des époux. Si tous les biens acquis pendant le mariage par les époux sont réputés, sur le fondement de l’article 1402 du Code civil, être des biens communs (sauf à prouver qu’ils sont des biens propres), l’article 1405 du même Code précise que restent des biens propres les biens qui sont acquis au cours du mariage par l’un des époux par donation, succession ou legs. Dans votre cas, la maison qui a été reçue en héritage par votre épouse constitue donc un bien propre, et le prêt immobilier y afférant est également une dette propre, qui vient affecter sa masse de biens. Toutefois, il est constant, sur le fondement de l’article 1397 du Code civil, que les époux sont libres de modifier les règles du régime matrimonial qui est applicable à leur mariage. Les clauses prévoyant l’intégration d’un bien propre par nature dans le patrimoine commun, également appelées clauses de mise en communauté, sont donc parfaitement licites. Une telle clause peut intervenir à titre particulier (c’est-à-dire ne concerner qu’un ou plusieurs biens) ou à titre universel (c’est-à-dire qu’elle vise la mise en communauté de l’ensemble des biens de l’un ou des deux époux). La mise en communauté d’un bien à titre particulier entraîne le transfert de propriété au profit de la communauté (l’autre époux devient donc de facto propriétaire de la moitié du bien) à compter de la date de célébration du mariage si l’époux qui le détenait en était propriétaire avant le mariage ou à compter de la date de la convention modificative du régime matrimonial lorsque le bien a été acquis par l’époux (notamment par voie d’héritage) en cours de mariage. La mise en communauté devra donc prendre la forme d’une convention modificative du régime matrimonial, qui devra être constatée par la voie d’un acte notarié. Par ailleurs, il est effectivement conseillé d’accompagner la mise en communauté d’un bien propre de la mise en communauté de la dette qui a permis de le financer. Dans votre cas, il importe donc de vous rapprocher d’un notaire afin de lui demander de rédiger une convention modificative de régime matrimonial prévoyant l’intégration à la masse des biens communs de votre maison ainsi que du prêt qui l’a financée. Il conviendra également de mettre en place les démarches subséquentes auprès de la banque, si le notaire n’y procède pas, afin de l’informer que l’emprunt est commun et que votre épouse et vous-même serez désormais co-débiteurs. Bien à vous

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Mise en demeure injustifié
Question postée par Fany le 18/11/2020 - Catégorie : Droit de la consommation

Bonjour, Il y a une semaine j'ai reçu une "MISE EN DEMEURE" d'une Assistance Juridique ! Que je conteste ! J'ai souscrit un RC pro auprès d'un courtier ou effectivement j'ai coché la case de l'assistance juridique...A plusieur reprise j'ai demandé le contrat ainsi que la facture de cette prestation, que je n'ai jamais reçu...et en fin d'année je reçois cette mise en demeure de la société X que je ne connaissais pas jusqu'à ce jour qui m'oblige à solder 2020 et en plus 2021 alors que je n'ai rien signé, l'interlocutrice m'indique que le renouvellement est automatique, mais si je n'ai pas eu le contrat ni d'avertissement comment pouvais-je réagir ? Et comme par hasard aujourd'hui je reçois par mail de mon courtier deux contrats 2020 et 2021 + la facture !Suis-je en droit de contester et de faire annuler la facture? la somme totale est quand même de 500 euros ! Merci pour votre réponse

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ce qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. Néanmoins, pour que les dispositions d’un contrat soient valablement opposables à une personne, il convient encore que ce contrat ait dûment été conclu, c’est-à-dire que cette personne ait valablement accepté de s’engager auprès de son cocontractant. Aux termes des articles 1113, 1114 et 1118 du Code civil, le contrat n’est valablement formé entre deux personnes que lorsqu’une offre, formée une partie et comprenant les éléments essentiels du futur contrat, a fait l’objet d’une acceptation en des termes identiques par l’autre partie. Ces règles sont par ailleurs adaptées dans le cas particulier du droit de la consommation, c’est-à-dire dans le cas d’une relation entre un professionnel et un consommateur, notamment lorsque le contrat a été conclu à distance. Le cas échéant (contrat conclu par téléphone ou par correspondance par exemple), le professionnel doit au préalable s’identifier et indiquer la nature commerciale de sa démarche, ainsi que le nom de la personne pour laquelle il intervient. Seules les informations essentielles pourront être données à distance, les autres informations pouvant être transmises par écrit. En tout état de cause, le consommateur ne s’engage à l’égard du professionnel qu’après avoir accepté et signé l’offre de contrat ou, éventuellement, donné son accord par voie électronique. Dans votre cas, il convient de déterminer d’une part si vous avez coché la case concernant l’assistance juridique en présence de votre courtier ou à distance et d’autre part si cette case mentionnait que vous avez pris connaissance des conditions essentielles du contrat et que vous les acceptez. Si cette case a été cochée en présence de votre courtier, les règles relatives à la conclusion d’un contrat à distance ne seront pas applicables, mais les règles de droit commun prévues par le Code civil et le Code de la consommation seront pleinement effectives : or, le simple fait que vous ayez coché une case ne permet pas d’établir que vous avez donné votre accord sur les éléments essentiels du futur contrat d’assistance juridique, sauf si cette case indique que vous avez pris connaissance des conditions du contrat et que vous les acceptez. De la même façon, si vous avez coché cette case à distance, par exemple par courrier, la compagnie d’assurance ne peut considérer que vous avez conclu ce contrat dès lors qu’elle n’est pas en mesure d’établir que vous avez pris connaissance et accepté les conditions essentielles de ce dernier, et donc que vous avez signé un contrat écrit. Plusieurs démarches peuvent être entreprises : en premier lieu, vous pouvez directement prendre attache avec votre courtier, afin de lui indiquer que vous considérez n’avoir jamais accepté et signé le contrat d’assistance juridique, de sorte que vous estimez que la facture ne vous est pas opposable. De même, il vous est possible de saisir le médiateur de la compagnie d’assurance (identifié dans les conditions générales d’un contrat ou sur le site internet de cette dernière s’il en existe un), afin de lui soumettre vos contestations à la mise en demeure reçue. Faute de réponse, vous pourrez saisir le médiateur de la consommation dont relève la compagnie d’assurance, qui doit être identifié dans les conditions générales de la compagnie. Bien à vous

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Sci et tva
Question postée par Simone le 17/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, J'ai une sci a IS avec ma Femme. Nous avons effectué de nombreux travaux, J ai donné les factures a ma comptable,qui me.dit qu elle ne peut demander le remboursement de la TVA,car j' ai effectué les paiements des factures avec mon compte personnel et non avec celui de la sci.ma question,dit elle vrai ?

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que le mécanisme de la TVA consiste, dans le cadre d’une opération assujettie à cette taxe, à ce que le vendeur collecte la TVA, permettant ainsi à celui qui a acquis le bien, et s’est donc acquitté de ce montant de taxe, de le déduire ultérieurement de la TVA qu’il a lui-même collectée sur ses propres opérations de vente. Lorsque l’acquéreur a moins collecté de TVA qu’il ne s’en est acquitté, il bénéficie d’un crédit de TVA, dont il peut demander le remboursement à l’administration fiscale. Ceci étant, le droit à déduction de la TVA est soumis à plusieurs conditions, et notamment à la double condition essentielle que l’acquéreur qui entend déduire doit être assujetti à la TVA et qu’une facture conforme à l’article 226 de la Directive TVA ait été établie à destination de ce dernier. Par principe, les SCI ne sont pas assujetties à la TVA, sauf dans certains cas. D’une part, il est tout à fait possible pour une SCI d’opter volontairement pour la TVA, alors qu’elle ne pas soumise, de droit, à cette taxe. D’autre part, les SCI qui louent des biens aménagés (c’est-à-dire meublés) à usage professionnel sont, par principe, assujetties de plein droit à la TVA. Dans votre cas, votre question ne précise pas explicitement que la SCI dont vous détenez les parts avec votre épouse est assujettie à la TVA, soit par option, soit parce que les opérations qu’elle réalise la soumettent de plein droit à cette taxe. À supposer néanmoins que tel soit le cas, les opérations, et notamment les acquisitions auxquelles elle procède, ne peuvent donner lieu à déduction de la TVA que dans la mesure où les conditions de déduction susvisées sont remplies. Cependant, comme vous l’a indiqué votre comptable, si des factures pour les frais exposés dans le cadre des travaux mis en œuvre ont bien été établies au nom de la SCI, ces dernières n’ont pas été payées par la SCI elle-même. Dans la mesure où vous indiquez que les travaux ont été réglés par vos fonds personnels, l’acquéreur n’est pas la SCI mais bien vous-même à titre personnel. Or, dans la mesure où vous n’êtes pas un assujetti à la TVA, en tout cas pas dans le cadre des achats effectués pour la mise en œuvre des travaux de la SCI, la première condition du droit à déduction de la TVA n’est pas remplie. Par conséquent, il n’est effectivement pas possible en l’état de déduire la TVA que vous avez réglée personnellement au nom de la SCI, et, subséquemment, de demander le remboursement du crédit d’impôt qu’une telle déduction aurait éventuellement pu générer. Bien à vous

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Mettre bien en commun au nom d'un des deux époux
Question postée par MIKA le 17/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, mon mari et moi, mariés en 2005 sans contrat de mariage, avons acheté un local en 2008 à Paris dans lequel je travaille et dont je assume seul les frais. L'emprunt est déjà entièrement remboursé à la banque depuis 2018. Nous souhaitons aujourd'hui mettre ce local à mon nom uniquement. Est-ce possible et quelles seront les démarches juridiques à suivre ? En vous remerciant de vos conseils, Bien cordialement,

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les époux mariés sans contrat de mariage sont soumis, de droit, au régime de la communauté légale. Ce régime, exposé aux articles 1401 du Code civil, implique de distinguer les biens dont sont propriétaires les époux en fonction de leur nature. Il importe ainsi de distinguer les biens propres, qui sont notamment les biens dont chacun des époux était seul propriétaire avant le mariage ou ceux qui ont été acquis au cours du mariage par donation ou succession, des biens communs. Les biens communs sont, par principe, les biens meubles ou immeubles qui ont été acquis par les époux en utilisant des fonds communs. Ceci étant, l’article 1402 du Code civil précise également que tout bien meuble ou immeuble est réputé acquêt de la communauté (c’est-à-dire est réputé commun) si l’on ne peut prouver qu’il est un bien propre à l’un des époux. Dans votre cas, nous comprenons que votre époux et vous-même, mariés sous le régime de la communauté légale, avez acquis un local avec des fonds communs. Si le bien a été financé, en d’autres termes si les échéances de l’emprunt ont été remboursées, par des fonds, ce qui semble être votre cas, ce bien sera également commun. D’autre part, si le bien a été financé uniquement par vos fonds, ce bien restera également commun sauf à ce que vous soyez en mesure d’établir que les fonds avec lesquels l’emprunt a été remboursé vous étaient propres, notamment par l’intermédiaire d’une déclaration d’emploi (déclaration par laquelle un époux, au moment de l’acquisition d’un bien, certifie que le bien est financé par des fonds qui lui sont propres). À supposer que le local acquis soit un bien commun, il convient néanmoins d’indiquer cette nature n’est, par principe, pas définitive. En effet, en vertu du principe de la liberté des conventions matrimoniales (article 1387 du Code civil) et du principe subséquent de la liberté des époux d’apporter toutes les modifications qu’ils souhaitent au régime de la communauté légale (article 1497 du Code civil), la nature d’un bien peut être modifiée en cours de mariage. Les époux peuvent ainsi mettre en place une clause dite de réduction de la masse active, qui permettra de faire « sortir » un bien commun de la communauté (notamment lorsque ce bien a une vocation professionnelle pour l’un des époux). Ces clauses, également appelées clauses d’exclusion de la communauté, devront néanmoins être constatées par la voie d’un acte notarié. Dans votre cas, le local acquis, qui est un bien commun, peut donc être sorti de la communauté par le truchement d’une telle clause. Par conséquent, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous conseiller utilement sur les démarches à entreprendre dans ce contexte. Bien à vous

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Donation au dernier vivant usufruit ou pleine propriété
Question postée par FrédéricF le 16/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je désire faire donation au dernier vivant à mon épouse (régime séparation de biens) de l'usufruit (1) ou bien de la pleine propriété (2) de ma résidence principale. Puis plus tard, en donner la nue-propriété à notre fils. Est-ce réalisable, et quelle est la meilleure solution (1) ou (2) en fonction du barème des droits de donation de la nue-propriété qui sera fonction de mon âge ou de celui de mon épouse, 10 ans plus jeune ? En vous remerciant par avance. Bien cordialement. C. Furcy

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que la donation au dernier vivant est une donation réalisée par une personne à son époux ou à son épouse qui permet à ce dernier ou à cette dernière d’obtenir des droits plus importants sur le patrimoine du donateur à son décès. La donation au dernier vivant permet à un époux de donner, en présence d’enfants, soit l’usufruit de la totalité des biens, soit le quart en pleine propriété et les trois quarts restant en usufruit, soit, enfin, la pleine propriété de la quotité disponible de la succession (c’est-à-dire la part du patrimoine qui n’est pas réservée aux héritiers, en l’occurrence la moitié du patrimoine lorsque le défunt avait un enfant). Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous souhaitez donner à votre épouse soit l’usufruit, soit la peine propriété de votre résidence principale par une donation au dernier vivant. La donation de la pleine propriété de la résidence principale ne sera possible que si elle n’excède pas ce qu’il est possible de donner dans le cadre d’une donation au dernier vivant : en conséquence, la valeur de votre résidence principale ne devra pas excéder le quart de l’intégralité de votre patrimoine, ou, si vous entendez attribuer la pleine propriété de la quotité disponible à votre épouse, la moitié de votre patrimoine. Au demeurant, et dans la mesure où vous souhaitez par la suite donner à votre fils la nue-propriété de votre résidence principale, il semble plus judicieux de donner à votre épouse l’usufruit de cette dernière : en effet, si vous entendez donner la pleine propriété de votre résidence principale à votre épouse, cette dernière en serait pleinement propriétaire à votre décès et il ne serait donc pas possible d’en donner l’usufruit à votre fils. En tout état de cause, nous vous rappelons que la donation au dernier vivant est exonérée de droits de succession : la donation de l’usufruit à votre épouse ne serait donc pas sujette à de tels droits (ne devraient être acquittés que les frais de notaire). Par suite, si vous entendez donner à votre fils la nue-propriété de votre maison, des droits de donation seront appliqués sur la valeur de la nue-propriété donnée. Cette dernière sera calculée selon un barème fixé par l’article 669 du Code général des impôts, qui prévoit notamment que la valeur de la nue-propriété d’un bien grandit à mesure que le donateur vieillit (par exemple, la nue-propriété correspondant à 60% de la valeur totale lorsque le donateur a moins de 71 ans et 70% lorsque le donateur a moins de 81 ans). Une fois cette valeur déterminée, un abattement sera appliqué à hauteur de 100.000 euros (l’abattement applicable pour une donation à un descendant). Une fois cet abattement appliqué, les droits de donation seront calculés sur la valeur restante selon un barème déterminé par le Code général des impôts (par exemple 20% pour une valeur donnée comprise entre 15.932 euros et 552.324 euros). Dans votre cas, dans la mesure où vous souhaitez donner la nue-propriété de votre maison à votre fils et que sa valeur grandit à mesure que le temps passe, il importe donc, afin de réduire le montant des droits de donation qui pourrait éventuellement être appliqués, de procéder à cette donation le plus rapidement possible. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous conseiller utilement dans le cadre des démarches à entreprendre. Bien à vous

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Refus systématiques de transports + 150 klms
Question postée par PAT24 le 16/11/2020 - Catégorie : Sécurité sociale

Bonjour, depuis le mois d'octobre 2020, mes patients en ALD ne peuvent plus prétendre aux remboursements de leurs frais de transports en taxi pour se rendre vers des établissements spécialisés sur Bordeaux et Toulouse(156 klms/165 klms) car nous sommes limités par la CPAM (uniquement) de la Dordogne à la structure de soins la plus proche du domicile, sans indiquer dans quel établissement ou par quel spécialiste. Aucune vérification du dossier médical , notamment pour des patients suivis pour des pathologies lourdes et cancers. Le refus est systématiques et pour ma part abusif.le principe de la plus stricte économie prévaut. Ne pas aller dans celui qui a le plus de compétence mais celui le plus proche et si on persiste les frais de transport à la charge de l'assuré. Les recours devant la commission amiable prennent des mois pour donner leurs avis. Cette situation est méprisante pour les assurés du sud de la Dordogne. Merci de vos conseils.Cordialement.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’assurance maladie peut prévoir le remboursement des frais de transport exposés par l’assuré pour des raisons médicales et sur prescription dans un certain nombre de cas et si certaines conditions sont remplies. Les cas essentiellement visés sont les transports liés à une hospitalisation, les transports liés à une affection longue durée (ALD), les transports de longue distance (+ de 150 km) ou encore les transports vers un centre d’action médico-sociale précoce ou un centre médico-psycho-pédagogique. Les conditions de la prise en charge relèvent essentiellement de la décision du médecin traitant, puisque le remboursement des frais de transport ne peut être mis en place que sur prescription médicale de ce dernier. En effet, il revient au médecin traitant de déterminer quel est le soin qui est le plus adapté aux besoins du patient, ainsi que le mode de transport et l’organisation du transport adapté à son déplacement, notamment par référence au référentiel de prescription des transports établi par l’arrêt du 23 décembre 2006 et codifié à l’article R. 322-10-1 du Code de la sécurité sociale. Ainsi que vous l’établissez, la prise en charge de ces frais doit néanmoins faire l’objet d’une demande d’accord préalable à l’Assurance Maladie. L’assuré doit ainsi se faire remettre une prescription médicale de transport, si possible détaillant les soins dont la mise en œuvre est nécessaire et le mode de transport adéquat, demande qui doit être envoyée au médecin conseil de la CPAM dont dépend l’assuré. Au cas présent, vous indiquez que le médecin conseil de la CPAM dont dépendent vos patients refuse systématiquement que leurs frais de transports vers un établissement spécialisé dans les pathologies lourdes soient pris en charge, dans la mesure où un établissement plus proche pourrait, selon lui, permettre de dispenser ces soins. Cette décision peut sembler injustifiée, si les traitements doivent nécessairement être dispensées dans un établissement spécialisé. Ceci est d’autant plus vrai que le remboursement des frais de transport dans le cas d’un traitement en lien avec une ALD ne semble pas limité en distance (les déplacements longue distance sont un cas distinct des déplacements liés à une ALD). Toutefois, il n’existe malheureusement guère d’autre solution, pour contester cette décision, que d’avoir recours à la commission de recours amiable (CRA), compétente en premier lieu pour trancher des éventuelles contestations prises par une caisse d’assurance maladie. Lorsque la décision contestée est d’ordre administratif, ce qui est le cas d’un refus de prise en charge de frais médicaux, l’assuré doit directement saisir la commission de recours amiable, dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision de refus. La décision de la CRA sera par la suite notifiée à l’assurée et pourra faire l’objet d’un recours dans un délai de 2 mois. Dans votre cas, il semble néanmoins possible de considérer que la prise en charge de la CPAM soit injustement refusée sur le fondement d’une décision d’ordre médical : en effet, le médecin conseil considère que les soins administrés à vos patients peuvent l’être dans un établissement plus proche. Le cas échéant, il pourrait ne pas être inutile de solliciter une demande d’expertise médicale préalablement à la saisine de la CRA, afin d’établir que les soins requis doivent nécessairement être dispensés dans l’établissement que vous visez. En tout état de cause, et compte-tenu du caractère systématique des refus de la CPAM, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil spécialisé en droit de la sécurité sociale. Bien à vous

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Vente de mes parts sociales à la société
Question postée par Tius le 16/11/2020 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour,concernant une Société SARL créé en 2010(100parts), 02 associés dont je suis l'associé à60%,l'associé 40% est le Gérant.Si rachat de mes parts par la Société sans diminution du capital est-ce qu'on peut attribuer à titre gratuit ces parts(60%) à l'épouse du Gérant et salariée de l'entreprise avec bien entendu modification des statuts afin de faire apparaitre les nouveaux associés.

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Bonjour, Aux termes de l’article L. 223-34 du Code de commerce, l’achat de ses propres parts par la société à responsabilité limitée est, par principe, interdit. Par conséquent, contrairement au cas des sociétés anonymes par exemple, il n’est pas possible pour une SARL, en dehors de certaines exceptions, de racheter ses parts. Cette règle souffre une première exception dans le cas d’une réduction de capital qui ne serait pas motivée par des pertes. Le cas échéant, lorsque la SARL veut réduire son capital social, l’assemblée générale extraordinaire des associés peut se prononcer, à la majorité prévue pour de telles assemblées (soit une majorité des associés détenant 3/4 des parts sociales de la société), sur une telle réduction et un rachat de certaines de ses parts par la société à hauteur de cette réduction, en vue de leur annulation. Le deuxième cas dans lequel le rachat de ses parts par la société est autorisé concerne l’hypothèse où un associé souhaite céder ses parts. Le cas échéant, l’article L. 223-14 du Code de commerce précise que la cession des parts à un tiers à la société est soumise à l’agrément des associés. Si les associés, en assemblée générale, refusent cette cession, ces derniers sont tenus, dans un délai de 3 mois à compter du refus, d’acquérir ou de fait acquérir les parts sociales. Ceci étant, dans ce même délai, la société peut décider de réduire son capital social du montant de la valeur nominale des parts qui devaient être cédées, toujours en vue de leur annulation, avec l’accord de l’associé cédant. Dans votre cas, nous comprenons de votre question qu’une réduction du capital de la SARL n’est pas souhaitée, de sorte qu’il ne sera pas possible, pour la société, d’acquérir vos parts en vue de leur attribution gratuite à l’épouse du gérant. Ceci étant, il serait toujours possible de procéder à une cession de vos parts à cette dernière, cession qui pourrait alors intervenir à titre gratuit et qui devrait s’interpréter comme une donation. Dans une telle hypothèse néanmoins, la cession, qui sera une cession de parts consentie à un tiers (l’épouse du gérant n’étant pas, à la date de la cession, un associé, mais seulement une salariée), devrait être soumise à la procédure d’agrément visée à l’article L. 223-14 du Code de commerce, sauf disposition contraire des statuts. Une telle cession à titre gratuit pourrait par ailleurs avoir certaines conséquences fiscales qu’il conviendrait de ne pas omettre (droits de mutation à titre gratuit notamment). En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit des sociétés, afin de déterminer la nature de l’opération qui serait la plus à même de satisfaire tant vos intérêts que l’intérêt de l’épouse du gérant. Bien à vous

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Avertissement employeur suite refus partiel de télétravail
Question postée par atembien le 13/11/2020 - Catégorie : Droit du travail

Bonjour, Je me permets de vous solliciter car il s'avère que mon employeur vient de m'adresser un avertissement par lettre recommandé au motif " d'insubordination " suite à mon refus de me munir d'un téléphone professionnel depuis mon domicile, en télétravail ( métier : conseiller client ). J'effectue donc à ce jour d'autres tâches possibles depuis mon domicile, et ce depuis le premier confinement, en dehors de la prise d'appels. Refus motivé par le fait que j'occupe un logement exigu de 17m2 qui plus est avec ma concubine, elle même devant s'astreindre à du télétravail. Bien qu'ayant échangé avec mon employeur à ce sujet il n'en démord pas et m'impose l'usage de téléphone. Je voulais donc savoir si cet avertissement est justifié ? Merci pour votre sollicitude. Cordialement.

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’employeur dispose d’un triple pouvoir de direction, réglementaire et disciplinaire. En d’autres termes, cela implique que l’employeur est en mesure d’adresser à chacun de ses salariés les directives qui sont conformes aux conditions d’exécution de son contrat de travail et qu’il peut, le cas échéant, en sanctionner l’inexécution par le salarié par différentes sanctions disciplinaires. En effet, la jurisprudence constante indique que le fait pour un salarié de refuser de se soumettre aux directives de son supérieur hiérarchique ou de son employeur constitue un cas d’insubordination, qui caractérise un manquement du salarié à ses obligations dans le cadre du contrat de travail. L’insubordination peut donc faire l’objet d’une sanction de la part de l’employeur : à ce titre, l’employeur peut prononcer un avertissement (qui n’est pas une sanction disciplinaire en tant que telle), un blâme, une mise à pied, une rétrogradation ou encore une mutation. La Cour de cassation a même reconnu dans plusieurs arrêts qu’un cas d’insubordination constituait une cause réelle et sérieuse de licenciement, voire, lorsque l’insubordination est répétée, une faute grave justifiant un licenciement. Dans votre cas, nous vous rappelons au préalable qu’en cette période d’épidémie, les employeurs sont en droit, sur le fondement de l’article L. 1222-11 du Code du travail, d’imposer le télétravail à leurs salariés, dans la mesure où ce dernier est considéré comme un aménagement du poste de travail rendu nécessaire : aucun avenant spécifique ne doit donc être établi pour qu’il soit mis en œuvre. Il est cependant compréhensible que les conditions de travail soient, le cas échéant, profondément modifiées et que celles-ci ne soient pas similaires à celles qu’elles étaient au sein des locaux de l’entreprise. Néanmoins, dans votre cas, nous comprenons de votre question que votre poste est celui de conseiller client. Or, par définition, un conseiller client est tenu de se rendre disponible pour la clientèle, ce qui implique, en cas de télétravail, qu’il puisse effectivement être joignable sur ses heures de travail via un téléphone professionnel. Aussi, en refusant d’user d’un téléphone professionnel en télétravail, votre employeur semble fondé à pouvoir vous reprocher que vous refusez d’exécuter, de la sorte, l’une des missions essentielles du contrat de travail. L’avertissement semble donc être justifié, et votre refus d’avoir un téléphone professionnel en télétravail pourrait même, en cas de réitération, constituer un cas d’insubordination répétée, qui pourrait justifier une sanction disciplinaire, voire un licenciement. Bien à vous

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Succession
Question postée par PO le 13/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, mes parents marié 2 enfants sous la communauté sont passés en communauté universelle afin de préserver ma mère au décès de mon père malade afin qu’elle conserve leur maison ( ils ne parlent plus à ma sœur depuis 40ans) à la base il voulait la déshéritée mais sur le conseil du notaire ils ont choisie cette solution qui a été aménagée à ma demande afin de ne pas perdre l’abattement des 100ke au 1DC. ( clause qui stipule que même en cas de vente de son vivant nous n’exigerons rien)A ce jour ma mère qui seule désormais sui possède toujours sa maison,souhaite ne laisser à ma sœur que le minimum légal . Est-ce possible et si oui comment faire?

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que les règles applicables à une succession sont définies par les articles 733 et suivants du Code civil. En droit français, il convient ainsi de distinguer le cas où le défunt a rédigé un testament et le cas où ce dernier est décédé sans consigner de directives quant à l’affectation de son patrimoine dans un testament. Faute de testament, les règles légales prévues par le Code civil s’appliquent. Le cas échéant, et lorsque le défunt n’est pas marié ou est veuf, les biens dont il est propriétaire reviennent en intégralité à ses enfants, qui se répartissent son patrimoine à parts égales. Dans votre cas, si votre mère ne rédige aucun testament, votre sœur et vous-même devrez donc vous partager le patrimoine de votre mère à parts égales. Ces règles peuvent néanmoins être contournées par la rédaction d’un testament, étant néanmoins tout de suite précisé qu’il n’est pas possible, en droit français, de déshériter l’un de ses descendants. En effet, lorsque le défunt décide de rédiger un testament, la répartition de ses biens sera contrainte par les règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible. La réserve héréditaire constitue la partie du patrimoine du défunt qui doit impérativement revenir, a minima, à ses héritiers réservataires, c’est-à-dire à ses descendants. Lorsque le défunt a eu deux enfants, la réserve héréditaire est de 2/3 du patrimoine pour les 2 enfants, ce qui implique que chacun des deux enfants aura droit, a minima, à 1/3 de son patrimoine. La part restante du patrimoine (1/3 lorsque le défunt a deux enfants), appelée quotité disponible, peut être librement attribuée par le défunt à l’un de ses héritiers ou à un tiers. Dans votre cas, ceci implique que si votre mère souhaite vous avantager, elle devra rédiger un testament, dans lequel elle pourra indiquer que vous est transmise, en plus de votre part d’héritage réservée (soit 1/3 du patrimoine), des biens représentant la valeur de la quotité disponible (soit à nouveau 1/3 du patrimoine). En revanche, une part irréductible de son patrimoine, correspondant à 1/3 de sa valeur, devra impérativement être transmise à votre sœur. En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de procéder à la rédaction de ce testament. Bien à vous

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Fiscalité cession de résidence secondaire
Question postée par Nicolas Mlatac le 12/11/2020 - Catégorie : Impôts - fiscalité

Bonjour, je vous sollicite concernant ma demande d'exonération de la taxation de la plus-value immobilière sur la cession de mon appartement en résidence secondaire dans le cadre du financement de ma future acquisition de résidence principale. Je suis propriétaire d'un bien acquis le 15/9/15 à Rueil-Malmaison. J'ai occupé ce bien jusqu’au 2/7/18, puis je l'ai loué et ai emménagé en location à Issy-les-Moulineaux avec ma conjointe. Le 4/11/2020, notre offre d'achat pour un appartement situé à Colombes (future résidence principale) a été accepté par le vendeur. Pour financer cette acquisition, je suis contraint de revendre ma résidence secondaire (la mise en vente sera antérieure à la future acquisition) et ainsi contracter un prêt relais assorti d'un emprunt bancaire. Le produit de cette vente sera exclusivement remployé au financement de ma future résidence principale. Cette opération sera ma première cession d'un logement autre que la résidence principale depuis le 1er février 2012.

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Bonjour, L’article 150 U-II 1° bis du Code général des impôts établit un cas particulier d’exonération de la plus-value immobilière réalisée par un particulier, en cas de première cession d’un bien dont il est propriétaire, qui n’était pas utilisé comme sa résidence principale, et que le prix de cette cession est affecté à l’acquisition d’une résidence principale. Cette exonération ne s’applique toutefois que dans un champ d’application déterminé, avec des conditions d’application précises. S’agissant du champ d’application, l’exonération s’applique aux personnes physiques qui sont domiciliées fiscalement en France et qui cèdent un logement dont elles sont propriétaires, logement qui n’a pas été leur résidence principale dans les 4 ans précédant la cession. Il est néanmoins fait exception à cette règle des 4 ans pour tenir compte des acquéreurs qui sont contraints d’avoir recours à un crédit relais et qui acquièrent leur future résidence principale avant d’avoir cédé le logement, à trois conditions cumulatives. En premier lieu, la mise en vente du logement doit être antérieure à l’acquisition future d’une résidence principale, en deuxième lieu la cession de l’ancien logement intervient dans un délai normal suivant l’acquisition du nouveau logement et en troisième lieu le produit de cession doit effectivement être affecté à l’acquisition de la résidence principale. Dans votre cas, il semble que le logement que vous allez vendre a été occupé comme résidence principale jusqu’au 2 juillet 2018 : néanmoins, vous pouvez remplir cette première condition dans la mesure où la mise en vente de ce logement sera antérieure à l’acquisition de votre nouvel appartement et que le prix de sa cession sera par la suite affecté à cette acquisition. Par ailleurs l’exonération ne s’applique que dès lors que la cession du logement est la première cession du contribuable depuis le 1er février 2012 : comme vous l’indiquez, cette condition est pour vous remplie. D’autre part, l’exonération ne s’applique que dès lors que le contribuable justifie qu’il a remployé tout ou partie du prix de cession dans un délai de 24 mois au plus tard à compter de la cession du premier logement : les sommes peuvent être employées pour une acquisition portant sur un logement neuf ou ancien ou encore sur un immeuble qui a vocation à être transformé en logement. Dans votre cas, dans la mesure où vous entendez effectivement affecter le produit de la cession à l’acquisition de votre nouvelle résidence principale, cette condition sera remplie. Enfin, la dernière condition d’application de l’exonération est que le logement acquis soit affecté à la résidence principale habituelle et effective du contribuable qui entend bénéficier de l’exonération, et ce dès que le nouveau logement a été acquis. Dans votre cas, il semble donc que les conditions d’application de l’exonération soient bien remplies. Nous vous rappelons par ailleurs que la plus-value sera exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession de l’ancien logement qui a été affectée à l’acquisition de la nouvelle résidence principale. Lorsque la plus-value sera partiellement exonérée, cette exonération devra faire l’objet du dépôt d’une déclaration 2048 IMM. À l’inverse, aucune déclaration n’est exigée lorsque cette plus-value sera totalement exonérée. Bien à vous

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Titre de propriété
Question postée par Cor765 le 09/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je souhaite obtenir le titre de propriété définitif d'un bien immobilier de la part de mon notaire avec la mention du service de la publicité foncière. Le clerc qui au début me soutenait que le titre était le document signé remis le jour de la vente, m a joint suite à mes relances, par mail un autre document avec écrit dessus 'publié par teleact et enregistré le ..' mais non signé. Il me dit que c est normal : " Nous ne recevons pas de titre de propriété de la part du service de la publicité foncière car vous avez signé un acte électronique". Ce n est pas clair. Pourriez vous m aider à comprendre ? Comment se présente le titre de propriete définitif ? Peut il ne pas avoir de signature si c est un teleact? Le notaire a t il l 'obligation de l'envoyer ? Comment savoir s'il a été publié ? Merci par avance,

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Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que tout acte qui constate le transfert de propriété d’un bien immobilier doit être passé par la voie notariée, c’est-à-dire que ce dernier doit être contresigné par un notaire. Suite à la régularisation de cet acte, la qualité de propriétaire de l’acquéreur peut être démontrée grâce au titre de propriété. En réalité, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le titre de propriété est une copie authentique de l’acte de vente, qui est une copie signée par le notaire et les parties et sur laquelle a été apposé un cachet de l’administration fiscale. Contrairement à ce que vous a soutenu le clerc, le titre de propriété ne peut être constitué par l’acte de vente qui a été régularisé chez le notaire le jour-même de la vente. En effet, suite à la signature, l’acte de vente doit être publié au service de la publicité foncière, où l’acte doit être enregistré et auprès duquel le notaire va s’acquitter des différents impôts et taxes qui sont dus. Ce n’est qu’une fois que l’acte aura bien été enregistré par le service de la publicité foncière qu’une copie de l’acte de vente, appelée copie authentique, signée par le notaire, lui sera retournée avec le cachet de l’administration fiscale pour que ce dernier vous la remette : cette copie constitue alors le titre de propriété. Ces formalités pouvant être relativement longues (plusieurs mois à compter de la cession), l’acte de vente signé le jour-même chez le notaire ne peut constituer à proprement parler le titre de propriété. Par ailleurs, il doit être indiqué que les notaires et l’administration fiscale ont mis en place un service de transmission des actes au service de la publicité foncière et de traitement en ligne (téléactes). Dans ce contexte, il est effectivement possible que soit transmis au service de la publicité foncière un acte authentique électronique, qui sera donc l’acte de vente signé par les parties électroniquement, contresigné électroniquement par le notaire, et qui sera ensuite transmis aux services de la publicité foncière par le service téléactes. Néanmoins, il ne semble pas que la définition du titre de propriété, même lorsque l’acte de vente a été signé électroniquement, doive être modifiée. Par conséquent, il est impératif, pour que le document qui vous a été remis par le notaire constitue un titre de propriété, que ce dernier fasse bien mention de l’enregistrement par le service de la publicité foncière (ce qui semble être le cas), mais également qu’il fasse bien mention de la signature électronique des parties et du notaire. Si ces signatures ne sont pas des signatures manuscrites, il est en revanche impératif que figure une mention permettant d’attester que les parties, ainsi que le notaire, ont bien signé l’acte de vente électronique. Le cas échéant seulement, un tel document pourrait alors être considéré comme un titre de propriété. Dans votre cas, il convient donc de regarder si une mention d’une signature électronique de chaque partie est indiquée en fin d’acte pour déterminer si la copie qui vous a été remise est une copie authentique qui peut servir de titre de propriété. Bien à vous

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Calcul succession avec un bien donné par préciput à 1 des 2 enfantsnt
Question postée par Pilou le 09/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Un veuf décède avec 2 enfants héritiers. L'aîné a reçu par préciput un appartement d'une valeur de 100.000€ au jour du décès. Au moment de la succession le plus jeune recevra 1/3 de la valeur de cet appartement (sa part réservataire) Mais pour le reste de la succession (un appartement d'une valeur de 40.000€)est ce que chaque enfant héritera de 50% de cette valeur? ou le plus jeune héritera-t-il de 1/3 de la totalité de la succession comme pour sa part réservataire du 1er appartement.

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Bonjour, Aux termes de l’article 843 du Code civil, tout héritier qui vient à une succession, c’est-à-dire qui se prévaut de droits sur le patrimoine du défunt, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donation entre vifs, directement ou indirectement. En d’autres termes, lorsqu’une donation n’a pas été faite hors part successorale, sa valeur viendra accroître le patrimoine du défunt au moment de la succession, qui sera ensuite réparti égalitairement entre les héritiers (la part de l’héritier bénéficiaire étant déduite du montant de la donation qui lui a été consentie) afin de rétablir l’équité avec les autres héritiers qui n’auraient pas bénéficié d’une telle donation du vivant du défunt. Ceci étant, le même article précise également que ne sont rapportés à la succession que les dons consentis par le défunt de son vivant qui n’ont pas été faits expressément hors part successorale (également appels dons préciputaires). Une telle donation a en effet explicitement pour but de favoriser l’héritier auquel elle est consentie, puisque cette dernière implique qu’en plus de sa part sur la succession, l’héritier bénéficiera de cette donation. Par conséquent, les donations hors part successorale n’ont pas à être rapportée au patrimoine global de la succession mais viendront s’imputer sur la quotité disponible du patrimoine du défunt. Il est en effet rappelé qu’un défunt ne peut jamais, en droit français, déshériter ses enfants : par conséquent, son patrimoine est divisé, à son décès, entre la réserve héréditaire, partie de son patrimoine exclusivement et irrémédiablement attribuée à ses héritiers, à laquelle il ne peut être porté atteinte, et la quotité disponible, partie qu’il peut attribuer à qui bon lui semble (héritiers ou tiers). Lorsque le défunt a eu deux enfants, donc deux héritiers, la réserve héréditaire est de 2/3 du patrimoine du défunt, chaque enfant devant a minima recevoir 1/3 de cette réserve, qui leur est attribuée à parts égales. La quotité disponible correspond alors au reste du patrimoine du défunt, soit 1/3 de ce dernier. Au cas présent, il importe donc de ne pas séparer l’appartement qui a été donné au plus âgé des deux enfants du reste de la succession. Il convient en effet, au moment du décès du défunt, d’établir la valeur globale de son patrimoine, et, seulement après qu’une telle opération a été faite, de prendre en considération les donations hors-part successorale qui auraient pu être consenties. Dans votre cas, dans la mesure où l’appartement donné a été évalué à la somme de 100.000 euros au jour du décès, cette somme viendra donc s’imputer sur la quotité disponible du patrimoine du défunt (qui représente alors 1/3 de son patrimoine). De ce fait, la part de la réserve héréditaire revenant à chaque héritier devra correspondre a minima à la somme de 100.000 euros chacun. Comme vous l’indiquiez, le plus jeune héritier devra donc effectivement se voir attribuer des biens ou des sommes qui correspondent à 1/3 de la totalité du patrimoine du défunt. Bien à vous

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Nue-propriété en indivision
Question postée par torimilaven le 07/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je suis mariée, sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, et mère de deux enfants majeurs. En indivision avec mes cinq frères et sœurs, j'ai hérité de mon père de la nue-propriété d'une maison et d'un terrain, dont ma mère a conservé l'usufruit. Je souhaiterais savoir : - s'il est possible de verser la nue-propriété de ces biens dans la communauté ; - dans l'affirmative, quelles démarches dois-je entreprendre ? - m'est-il également possible de la transmettre à mes enfants ? Là encore, quelles démarches effectuer ? - par ailleurs, comment sortir de l'indivision en étant nu-propriétaire ? Merci de votre éclairage. Cordialement.

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Bonjour, Au préalable, il importe de rappeler que le régime de la communauté légale, également appelé régime de la communauté réduite aux acquêts, qui est le régime appliqué par défaut à des époux, implique que les biens acquis pas les époux durant le mariage leur deviennent, par principe, communs et tombent ainsi dans la communauté de biens formée entre eux. Par conséquent, les biens propres aux époux restent leur propriété et ne tombent pas dans la communauté. Aux termes de l’article 1405 du Code civil, forment notamment des biens propres les biens dont un époux avait la propriété ou la possession avant le mariage, ainsi que les biens qu’il a acquis, pendant le mariage, par donation ou succession. Dans votre cas, vous indiquez que vous avez hérité d’une quote-part indivise de la nue-propriété d’un terrain et d’une maison, dont votre mère a conservé l’usufruit. La quote-part indivise vous est donc propre et ne tombe pas, par principe, dans la communauté. Ceci étant, et même si aucun texte légal ne le prévoit, il vous est possible de modifier cette règle en prévoyant notamment une clause de mise en communauté. Une telle clause permet une extension directe de la masse commune (c’est-à-dire des biens qui font partie de la communauté) en intégrant à la communauté un bien, mobilier ou immobilier, qui n’avait initialement pas vocation à en faire partie. Cette clause constitue une modification du régime matrimonial des époux, de sorte qu’elle doit être rédigée par un notaire qui, dans le cadre de sa rédaction, devra être extrêmement vigilent : il est ainsi généralement déconseillé de faire dépendre la mise en communauté de la destination du bien (par exemple indiquer que le bien aura un usage familial, raison pour laquelle il intègre la communauté) dans la mesure où cette destination peut varier au cours du temps, et que cette clause peut donc être nulle. La mise en communauté entraînera le transfert de propriété au bénéfice de la communauté au jour de la conclusion de la convention modificative du régime matrimonial régularisée chez le notaire. De la même façon, et pour répondre à votre deuxième question, il est également possible de procéder à la transmission de la quote-part indivise de la nue-propriété de la maison et du terrain hérités de votre père. Le cas échéant, cette donation, qui concerne un bien immobilier, devra impérativement prendre la forme d’un acte authentique, c’est-à-dire d’un acte régularisé chez un notaire. La fiscalité d’une telle donation pourrait le cas échéant être avantageuse : en effet, les droits de donation seront calculés sur la base de la valeur de votre quote-part indivise de la nue-propriété, et non sur la base de la valeur de la pleine propriété. Enfin, si vous ne souhaitez choisir aucune de ces options, il vous est effectivement tout à fait possible de sortir de l’indivision dès maintenant, et ce même si l’indivision ne porte que sur la nue-propriété des biens hérités de votre père. En effet, l’article 815 du Code civil précise que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, et peut donc en solliciter le partage. Le partage, qui prendra également la forme d’un acte notarié, implique que les biens indivis sont répartis entre chaque indivisaires à hauteur de leur quote-part : lorsque le patrimoine indivis n’est pas composé de suffisamment de biens pour que chaque indivisaire s’en voit attribuer un, il sera possible de prévoir une soulte (c’est-à-dire une compensation en valeur pour le ou les indivisaires qui ne se verront pas attribuer le bien, versée par l’attributaire de ce bien). Afin d’éviter le partage, il sera toutefois possible de prévoir, sur le fondement de l’article 815-14 du Code civil, une cession de votre quote-part indivise de la nue-propriété des biens transmis par votre père aux autres indivisaires, qui bénéficient d’un droit de préemption sur cette dernière. En tout état de cause, nous vous conseillons d’ores et déjà de vous rapprocher d’un notaire quelle que soit l’option retenue. Bien à vous

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Covid prorogation vente immobilière
Question postée par zabou le 05/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Oi actuelle covid octobre 2020 Nous sommes acquéreurs, Achat sans emprunt d'un bien immobilier Les vendeurs souhaitent insérer dans le compromis : PRISE EN COMPTE D'UN ÉVÈNEMENT SANITAIRE Les parties attestent être instruites de l'impact d'une crise sanitaire à l’image de celle de la Covid-19 en ce qui concerne les effets potentiels sur les délais d’exécution d’un contrat. Si une telle crise venait à se reproduire pendant le délai de réalisation des présentes, et que des dispositions d’origine légale ou réglementaire prises en conséquence reportaient les délais d’instruction de certains documents nécessaires à la perfection des présentes, ce délai de réalisation serait automatiquement prorogé d’un temps égal, aucun acte instrumentaire de prorogation n’étant alors nécessaire entre les parties. Il me semble que la loi covid n'a pas prévue de prorogation automatique et ce délai prorogé d'un temps égal ? Merci En attente de votre réponse, recevez mes salutations distinguées

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Bonjour, Dans le cadre de l’épidémie de COVID-19 et des mesures de confinement qui ont par la suite été décidées par le gouvernement, plusieurs mesures ont été adoptées pour remédier aux problématiques juridiques engendrées par cette situation exceptionnelle. L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a notamment prévu un report de certains délais qui expiraient pendant une période appelée période juridiquement protégée. Cette période, dans le cadre du premier confinement, s’étendait du 12 mars 2020 au 23 juin 2020. Toutefois, il convient de relever, comme vous l’indiquez dans votre question, que cette prorogation des délais prévue par cette ordonnance ne s’appliquait qu’aux délais légaux et réglementaires et non aux délais prévus par une convention régularisée entre des parties, à l’exception de certains délais (par exemple intérêts de retard, etc.). Ceci implique, par exemple dans le cas d’un compromis de vente, que le délai de réalisation du compromis n’était pas prorogé, et ce même s’il expirait durant la période juridiquement protégée. Ceci étant, et même durant cette période, rien n’empêchait par ailleurs de se prévaloir des dispositions de la force majeure pour soutenir que la crise sanitaire avait suspendu temporairement la possibilité d’exécuter une obligation dans le délai convenu, et qu’à l’issue de cette crise, l’obligation pouvait de nouveau être exécutée. Ces dispositions ne sont néanmoins plus en vigueur aujourd’hui, la période juridiquement protégée ayant expiré le 23 juin 2020. Toutefois, et compte-tenu du reconfinement récemment décidé par le gouvernement français, il n’est pas à exclure qu’une telle ordonnance puisse à nouveau être adoptée, même si aucune indication n’a pour l’heure été donnée en ce sens. Dans votre cas, et faute de clause en sens contraire, le compromis de vente qui va être régularisé devra être réalisé dans un délai défini au contrat (le délai de réalisation). La clause suggérée par le vendeur émet l’hypothèse qu’une nouvelle ordonnance, du même acabit que celle qui a été adoptée fin mars 2020, prévoit une nouvelle période juridiquement protégée et entraîne une prorogation du délai d’instruction de certains documents mais non des délais conventionnels. Le cas échéant, les délais d’instruction seraient effectivement prorogés, mais pas le délai de réalisation du compromis de vente puisqu’une nouvelle ordonnance, rédigée de façon similaire à la précédente, exclurait le report des délais conventionnels (donc dans votre cas le délai de réalisation du compromis). Il semblerait donc effectivement judicieux de prévoir une clause par laquelle les parties conviennent expressément de repousser le délai de réalisation dans l’hypothèse où les délais d’instruction des documents nécessaires à la vente seraient prorogés, faute de quoi le risque d’une non-réalisation du compromis pourrait être élevé. Bien à vous

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Cerfa 11527 - 2
Question postée par Tao le 05/11/2020 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, 2 questions : — est-ce que le texte d’une attestation sur Cerfa 11527-2 doit être impérativement manuscrit ? — j’ai des murs qui sont bordés par une parcelle appartenant à mes voisins - Cette parcelle était par le passé, considérée comme un passage commun permettant mon accès à ma porte d’entrée du jardin et à mon unique porte d’accès à ma cave . Ce passage a été attribué à mes voisins par le service des Domaines suite à leur acquisition aux enchères de leur maison et de leur jardin séparés par ce passage . * pour certains travaux, mes artisans couvreurs ou maçons doivent installer des échafaudages sur cette parcelle . Quels sont mes droits ? * Est-ce que je suis autorisé à isoler ces murs extérieurs par un doublage de l’ordre de 10 à 15 cm qui empièterait sur la parcelle de mes voisins qui m’ont dit refuser ces travaux. Qu’en est-il ? Merci pour vos éclaircissements, Eric Hatt

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Bonjour, Nous vous rappelons préalablement que le cerfa n°11527*2 correspond au formulaire établi par le ministère de la justice pour les attestations de témoins en justice. Ces attestations sont régies par l’article 202 du Code de procédure civile, qui précise que l’attestation, qui relate des faits dont le témoin a personnellement eu connaissance, doit remplir plusieurs conditions, notamment contenir les noms, prénoms, date et lieu de naissance du témoin ou encore l’éventuelle communauté d’intérêts qu’il aurait avec l’une des parties au litige. L’article 202 susvisé précise bien que l’attestation doit être écrite, datée et signée de la main de son auteur : il faut donc par principe en déduire que l’attestation doit être manuscrite par le témoin. Ceci étant, la jurisprudence a déjà reconnu la validité d’une attestation qui était dactylographiée. Au surplus, plusieurs décisions de jurisprudence ont également considéré que les règles de forme de l’article 202 du Code de procédure civile n’étaient pas prescrite à peine de nullité : il reviendra au juge du fond d’apprécier si le non-respect de ces dispositions impacte la véracité du témoignage qui y a été retranscrit. S’agissant de votre deuxième question, la situation que vous exposez relève du régime juridique de la servitude du tour d’échelle. Cette servitude, qui n’est pas expressément prévue par un texte de loi, trouve à s’appliquer lorsqu’un propriétaire doit procéder à des travaux sur l’un de ses bâtiments, mais qu’il ne peut y procéder sans accéder au terrain de son voisin : ce droit permet donc d’avoir un accès temporaire sur le terrain du voisin pour mettre en œuvre les travaux. Cette servitude trouve uniquement à s’appliquer pour les travaux d’entretien et les travaux de réparation qui sont indispensables à la bonne tenue du bâtiment d’un propriétaire. La servitude ne pourra par ailleurs s’appliquer que dès lors que le droit qu’elle offre de passer temporairement sur le terrain voisin est temporaire et que les travaux qui vont être entrepris ne causeront pas un trop fort désagrément au voisin. La servitude du tour d’échelle ne s’appliquera qu’en cas d’accord amiable avec le voisin : cet accord devra notamment préciser les modalités de mise en œuvre de la servitude. À défaut d’accord avec le voisin, il conviendra d’agir judiciairement et de démontrer au juge que le droit de passage sur le terrain voisin est nécessaire, temporaire et surtout qu’il n’est pas préjudiciable à votre voisin. Enfin, s’agissant de votre dernière question, il ne sera en revanche pas possible d’empiéter sur la parcelle attenante à votre mur, qui appartient désormais à votre voisin, et ce même si l’empiètement est minime. Le droit de propriété de votre voisin est en effet, sur le fondement de l’article 544 du Code civil, absolu, de sorte que même un dépassement minime de vos bâtiments sur son terrain lui serait préjudiciable. Il est ainsi constant en jurisprudence qu’en cas d’empiètement sur son terrain, un propriétaire peut solliciter la destruction totale de la partie du bâtiment qui déborde sur son terrain. Si les travaux de mise en œuvre d’un doublage sur le mur sont absolument nécessaires, il conviendra alors de s’accorder amiablement avec votre voisin sur le rachat de la partie de la parcelle que vous entendez empiéter. Bien à vous

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Jaf audience de conciliation
Question postée par RobertRed le 05/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Je viens de passer en audience de conciliation qui a été un échec. Avant l'ordonnance du juge, je souhaite lui écrire pour lui signifier mon changement de position concernant l'acceptation: pendant l'audience, mon avocat a souhaité refusé mais aujourd'hui je souhaite accepter le principe du divorce. Comment l'écrire au Juge? Vous remerciant,

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Bonjour, Au préalable, nous vous indiquons que notre réponse se fonde sur l’ancien droit du divorce : en effet, suite à une réforme de mars 2019, le droit du divorce a été profondément modifié, mais cette réforme ne rentrera en application qu’à compter du 1er janvier 2021. Il convient de rappeler qu’il existe 4 cas de divorce : le divorce par consentement mutuel, lorsque les époux acceptent non seulement le principe mais également les conséquences de la rupture, le divorce par acceptation du principe de la rupture du mariage, lorsque les époux s’accordent sur le principe du divorce mais pas sur ses effets, le divorce pour faute ou encore le divorce pour altération définitive du lien conjugal, lorsque les époux ont cessé toute communauté de vie depuis au moins deux ans. À l’exception des cas de divorce par consentement mutuel, qui peut désormais avoir lieu par simple rédaction d’une convention contresignée par des avocats, le divorce commence par l’introduction d’une requête initiale, qui ne doit pas préciser le motif du divorce. Suite à l’introduction de cette requête, une audience de conciliation doit avoir lieu, au cours de laquelle le juge tente de concilier les parties et surtout essaie de déterminer si celles-ci sont d’accord sur le principe de la rupture du mariage. Lorsque la conciliation est un échec et que les époux ne sont pas d’accord sur le principe de la rupture, le juge rend alors une ordonnance de non-conciliation et l’époux qui a introduit la requête en divorce dispose alors d’un délai de 3 mois pour assigner son ancien conjoint en divorce judiciaire. Aux termes de l’article 1123 du Code de procédure civile néanmoins, les époux peuvent donner leur accord au principe du divorce à tout moment de la procédure, notamment lors de l’audience de conciliation (alinéa 2), mais également après l’audience de conciliation et avant la demande introductive d’instance (l’assignation en divorce). Le cas échéant, l’époux qui souhaite manifester son accord au principe de la rupture peut le faire par un écrit adressé au juge : cet écrit sera joint à la requête introductive d’instance, et doit indiquer que l’époux est conscient que son choix d’acceptation n’est pas susceptible de rétractation. Il convient par ailleurs de noter que l’accord au principe du divorce peut encore être formé au moment de la demande introductive d’instance (de l’assignation) : le cas échéant, la procédure étant lancée, le conjoint devra annexer sa déclaration d’acceptation à ses conclusions. Au cas présent, nous comprenons de votre question que si la tentative de conciliation a été un échec, aucune assignation en divorce n’a pour l’heure été délivrée. Aussi, il vous est toujours possible de manifester expressément votre accord au principe de la rupture par un courrier adressé au juge : il suffit que ce courrier retranscrive sans ambigüité votre volonté d’accepter le principe de la rupture et donc de choisir la procédure du divorce par acceptation de la rupture. Vous pouvez, si vous le souhaitez, utiliser la formule suivante : « Je soussigné […] ayant pour avocat […] déclare accepter le principe de la rupture du mariage célébré le […] avec […] sans prendre en considération les faits qui sont à l’origine du divorce. J’ai pleinement conscience des dispositions de l’article 233 du Code civil qui dispose : « Le divorce peut être demandé par l'un ou l'autre des époux ou par les deux lorsqu'ils acceptent le principe de la rupture du mariage sans considération des faits à l'origine de celle-ci. Cette acceptation n'est pas susceptible de rétractation, même par la voie de l'appel. » Bien à vous

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Cout d'une action en retranchement
Question postée par serge le 04/11/2020 - Catégorie : Droit de la famille

Bonjour, Suite au décès de mon père, mon demi-frere souhaite exercer une action en retranchement. L'acte visant à constater l'exercice de l'action en retranchement était facturé 260€ il y a deux mois. Je reçois aujourd'hui un mail du notaire indiquant qu'il se monte à 2525€. 2 questions svp : - Quel est le prix normal de cet acte ? - L'action en retranchement profitant exclusivement à mon demi-frere, les frais de l'acte sont-ils à partager avec tous les autres héritiers ? Merci pur vos réponses.

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Sa réponse :

Bonjour, Au préalable, nous vous rappelons que l’article 1527 du Code civil établit le principe de l’action dite de retranchement, considérée comme une action en réduction. Cette action trouve à s’appliquer lorsque des époux choisissent de se marier sous le régime de la communauté universelle, c’est-à-dire lorsqu’ils décident que l’ensemble de leurs biens seront communs (y compris ceux qu’ils avaient acquis préalablement au mariage) et qu’il est adjoint à ce régime une clause d’attribution intégrale au conjoint survivant. En effet, une telle situation implique que l’ensemble des biens doivent par principe revenir au conjoint survivant au décès de l’un des époux. Dans ce contexte, les enfants issus d’une première union de l’un des époux peuvent se sentir lésés, car les biens qui leur revenaient initialement pourront être attribués au conjoint survivant de leur parent, à la succession duquel ils ne seront, par définition, pas appelés. Par conséquent, l’article 1527 du Code civil leur offre la possibilité de solliciter, dès le décès du parent, un retranchement, c’est-à-dire qu’ils pourront exercer une action en justice pour demander à ce que leur réserve héréditaire ne soit pas atteinte.